房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購(gòu)資產(chǎn)收購(gòu)涉及的增值稅所得稅土地增值稅契稅印花稅分析

1、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)的稅務(wù)處理比較2018-02-02 華稅 房地產(chǎn)納稅服務(wù)網(wǎng)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)已累積到相當(dāng)大的規(guī)模，行業(yè)整合是大的趨勢(shì)，而投資并購(gòu)是行業(yè)整合的最有效手段。在并購(gòu)實(shí)務(wù)中，股權(quán)收購(gòu)和資產(chǎn)收購(gòu)是比較常見(jiàn)的商業(yè)地產(chǎn)投資并購(gòu)模式，兩種模式下的交易結(jié)構(gòu)、法律風(fēng)險(xiǎn)及稅務(wù)成本也不盡相同。在商業(yè)地產(chǎn)整合及投資并購(gòu)過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)交易目標(biāo)及交易對(duì)象的實(shí)際情況，審慎選擇合適的投資并購(gòu)模式，合理節(jié)稅，減少交易成本。股權(quán)收購(gòu)和資產(chǎn)收購(gòu)是兩種不同性質(zhì)的交易活動(dòng)，根據(jù)關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知（財(cái)稅 2009 59 號(hào)）及企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法（公告 2010

2、 年第 4 號(hào)）規(guī)定精神，股權(quán)收購(gòu)，是指一家企業(yè)購(gòu)買(mǎi)另一家企業(yè)的股權(quán)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)被收購(gòu)企業(yè)控制的交易。資產(chǎn)收購(gòu)，是指一家企業(yè)購(gòu)買(mǎi)另一家企業(yè)實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的交易。股權(quán)收購(gòu)和資產(chǎn)收購(gòu)具有許多的相似點(diǎn)，例如支付對(duì)價(jià)的形式相同，都采取股權(quán)支付、非股權(quán)支付或者兩者相結(jié)合三種方式；交易中對(duì)資產(chǎn)、股權(quán)計(jì)稅基礎(chǔ)的確定原則相同；適用特殊性稅務(wù)處理要求的條件相同等。但二者在稅務(wù)處理上卻有諸多不同之處，例如，交易雙方繳納的稅種不同，股權(quán)收購(gòu)中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方須繳納所得稅、印花稅；股權(quán)受讓方須繳納印花稅。資產(chǎn)收購(gòu)中，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方須繳納所得稅、印花稅、土地增值稅、增值稅；資產(chǎn)受讓方須繳納契稅、印花稅。對(duì)兩種不同并購(gòu)模式涉及的稅

3、種逐一分析.一、企業(yè)所得稅在 59 號(hào)文、 4 號(hào)公告和 關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知（財(cái)稅2014 109 號(hào)）中，對(duì)股權(quán)收購(gòu)及資產(chǎn)收購(gòu)交易中企業(yè)所得稅的一般性稅務(wù)處理和特殊性稅務(wù)處理進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。在適用一般性稅務(wù)處理的情況下，企業(yè)收購(gòu)股權(quán)、資產(chǎn)相關(guān)交易均要求按以下原則進(jìn)行：（ 1 ）被收購(gòu)方應(yīng)確認(rèn)股權(quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。（ 2）收購(gòu)方取得股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定。 實(shí)踐中， 大多以評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估結(jié)果作為依據(jù)。（ 3 ）被收購(gòu)企業(yè)的相關(guān)所得稅事項(xiàng)原則上保持不變。在適用特殊性稅務(wù)處理的情況下，交易各方對(duì)交易中股權(quán)支付部分均可以按照原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定，暫不

4、確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，但如果選擇按公允價(jià)值確定或者全部或部分選擇除股權(quán)以外的其他非貨幣資產(chǎn)支付則必須在交易當(dāng)期確認(rèn)相應(yīng)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，并調(diào)整相應(yīng)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。二、個(gè)人所得稅如果股權(quán)轉(zhuǎn)讓方、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方為自然人，應(yīng)繳納個(gè)人所得稅。依據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)繳納個(gè)人所得稅，包括如利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得；適用比例稅率，稅率為 20%應(yīng)納稅所得額為轉(zhuǎn)讓收入額減除股權(quán)或資產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額。三、增值稅財(cái)稅 2016 36 號(hào)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不屬于增值稅的征稅范圍。資產(chǎn)收購(gòu)中轉(zhuǎn)讓方將貨物及固定資產(chǎn)等實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓方，無(wú)論受讓

5、方是貨幣還是非貨幣性支付，轉(zhuǎn)讓方都要繳納增值稅。公告201113 號(hào)資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問(wèn)題規(guī)定，資產(chǎn)重組中通過(guò)合并分立出售處置等形式將全部或部分實(shí)物資產(chǎn)以及與資產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的不屬于增值稅的納稅范圍，涉及的貨物不繳納增值稅。多次轉(zhuǎn)讓后最終的受讓方與勞動(dòng)力的接收方為同一單位和個(gè)人的，多次轉(zhuǎn)讓的貨物不納增值稅。四、土地增值稅國(guó)稅函 2000 687 號(hào)，轉(zhuǎn)讓100% 股權(quán)，股權(quán)表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的，按實(shí)質(zhì)重于形式，應(yīng)納土地增值稅。五、印花稅國(guó)稅發(fā) 1991155 號(hào)： “產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù) ”稅目中 “財(cái)產(chǎn)所有權(quán) ”的轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)的征稅范圍是：

6、經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書(shū)據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書(shū)據(jù)。應(yīng)當(dāng)按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)萬(wàn)分之五來(lái)貼花。六、契稅進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知（財(cái)稅2015 37 號(hào)）：在股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受公司股權(quán)（股份 ），公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。七、房地產(chǎn)企業(yè)不同收購(gòu)模式的稅負(fù)比較房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購(gòu)稅負(fù)情況所得稅增值稅及其附加土地增值稅契稅印花稅轉(zhuǎn)讓方受讓方房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)收購(gòu)稅負(fù)情況所得稅增值稅及其附加土地增值稅契稅印花稅轉(zhuǎn)讓方受讓方通過(guò)股權(quán)收購(gòu)模式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)交易，交易完成后，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的權(quán)屬不發(fā)生變更，但原先持有商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的標(biāo)

7、的企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了改變。從上表可以看出，相對(duì)而言， 股權(quán)收購(gòu)模式的稅負(fù)成本較少，交易成本較低，不會(huì)影響標(biāo) 的企業(yè)正常的商業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)。 通過(guò)資產(chǎn)收購(gòu)模式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)交易，交易完成后，商業(yè)地 產(chǎn)資產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更，但原先持有商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的標(biāo)的企 業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)不會(huì)發(fā)生變化，收購(gòu)方無(wú)需承擔(dān)轉(zhuǎn)讓方的各種 或有風(fēng)險(xiǎn)。而且，收購(gòu)方可以將受讓商業(yè)資產(chǎn)而實(shí)際支出的 成本據(jù)實(shí)入賬，在后續(xù)經(jīng)營(yíng)中逐步攤銷(xiāo)計(jì)入經(jīng)營(yíng)成本，以降 低當(dāng)期應(yīng)繳稅款。但是，資產(chǎn)收購(gòu)交易的稅負(fù)成本較大，如 上述分析，資產(chǎn)收購(gòu)涉及土地增值稅、增值稅、所得稅等， 稅負(fù)成本重。 資產(chǎn)收購(gòu)和股權(quán)收購(gòu)各有利弊，雙方需要根據(jù)自身發(fā)展需求， 結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況及法律和稅務(wù)方面的規(guī)定采用何種并 購(gòu)模式。為了鼓勵(lì)企業(yè)做大做強(qiáng)，國(guó)家在法律和政策層面出 臺(tái)了一系列鼓勵(lì)資產(chǎn)重組的文件，幫助企業(yè)降低資產(chǎn)重組的 成本，尤其是稅務(wù)成本。符合條件的資產(chǎn)重組，涉及到的不 動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓會(huì)被認(rèn)定為不征收增值稅項(xiàng)目，涉 及到的房屋、土地權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。 有