六、房屋維護和管理

1、范文 .范例 .參考六、房屋維護與管理1.目標(biāo)：熟練掌握房屋日常維護及維修管理的內(nèi)容；掌握房屋維修日常服務(wù)考核指標(biāo)的組成 ；了解房屋損壞的原因及其完損等級的分類標(biāo)準(zhǔn)。2.重點：房屋日常養(yǎng)護及維修管理的內(nèi)容與方法第一節(jié)房屋日常維護一、導(dǎo)致房屋損耗的主要因素：1自然因素 ：氣候因素 ；生物因素 ；地理因素 ；災(zāi)害因素 。 自然損壞的速度是緩慢的 ，但有時是突發(fā)性的 。2.人為損壞 ：使用不當(dāng) ；設(shè)計和施工質(zhì)量的低劣 ；預(yù)防保養(yǎng)不善 。上述因素往往相互交叉影響或作用從而加劇了房屋破損的過程。二、房屋維修責(zé)任的劃分責(zé)任的劃分是為了確定物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用人應(yīng)分別承擔(dān)的修繕責(zé)任和擔(dān)負維修費用的期限。

2、1.新建房屋自竣工驗收之日起在保修期內(nèi)，由施工單位負責(zé)質(zhì)量保修。2.保修期滿后 ，由業(yè)主承擔(dān) 。3.凡屬使用不當(dāng)或人為造成損壞的，由其行為人負責(zé)修復(fù)或給予賠償。三、日常養(yǎng)護內(nèi)容 （上下內(nèi)外 ）四、日常養(yǎng)護原則及分類房屋日常養(yǎng)護可分為零星養(yǎng)護和計劃養(yǎng)護。養(yǎng)護時應(yīng)遵循如下原則 ：1.堅持 “經(jīng)濟 合理 安全 實用 ”的原則WORD 格式整理版范文 .范例 .參考2.采取不同標(biāo)準(zhǔn) ，區(qū)別對待的原則3.為用戶服務(wù)原則4.有償服務(wù) ，使修繕資金投資效果最大化的原則第二節(jié)房屋維修管理一、物業(yè)維修的特征及意義物業(yè)維修是指物業(yè)自建成至報廢止的整個過程中，為修復(fù)因自然 、人為因素造成的物業(yè)損壞 ，維護和改善物業(yè)

3、使用功能，延長物業(yè)使用期限而采取的各種養(yǎng)護維修活動。（ 保養(yǎng)護理 、破損維修 、恢復(fù)、改善、裝修、裝潢 、加固等）特征： 1.具有簡單再生產(chǎn)的特點2.經(jīng)營性與服務(wù)性相統(tǒng)一3.具有廣泛性與分散性4.具有較強的技術(shù)性5.具有明顯的限制性意義： 1.有利于物業(yè)的保值增值2.有利于房產(chǎn)經(jīng)營的順利開展3.有利于物業(yè)公司的發(fā)展4.有利于改善和提高居民生活水平二、房屋維修服務(wù)程序1.項目收集 。 小修項目主要通過管理人員的走訪查房和業(yè)主或住戶的隨時報修兩個渠道來收集 。2.任務(wù)落實 。 管理人員隨時根據(jù)房屋維修的計劃表和隨時發(fā)生的急修項目，開列小維修單。維修人員憑維修單領(lǐng)取材料，根據(jù)維修單開列的工程地點、項

4、目內(nèi)容進行施工。管理人員應(yīng)每天到施工現(xiàn)場，解決施工中出現(xiàn)的問題，檢查當(dāng)天任務(wù)的完成情況，安排次日的維修養(yǎng)護工作。3.服務(wù)程序及規(guī)則 。三、房屋維修日常服務(wù)的考核指標(biāo)：WORD 格式整理版范文 .范例 .參考定額指標(biāo) 。 維修服務(wù)工人的勞動效率要100% 完全達到或超過人工定額，材料消耗要不超過或低于材料消耗定額。經(jīng)費指標(biāo) 。 房屋租金和按規(guī)定提取的維修基金、小修養(yǎng)護費等通過不同方式籌集。服務(wù)指標(biāo) 。 走訪查房率 、養(yǎng)護計劃率 、養(yǎng)護及時率安全指標(biāo) 。 確保房屋正常使用和工作、住用安全 。杜絕死亡事故 ，負傷事故率小于千分之三 。四、房屋維修管理的主要內(nèi)容（一）安全與質(zhì)量管理1.房屋質(zhì)量等級 ，

5、是指房屋完好或損壞的程度，也稱房屋完損等級 。房屋質(zhì)量等級 （完損等級 ）鑒定依據(jù) 建設(shè)部 1985 頒布實施 房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn) 鑒定要求 ：統(tǒng)一項目 、方法、標(biāo)準(zhǔn)。鑒定的任務(wù) ：搞清所管的現(xiàn)有房屋的質(zhì)量狀況和分布，為房屋的管理 、保養(yǎng)、修繕提供基本資料 。根據(jù)各類房屋的 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好及損壞程度，房屋的完損等級分為5 類：完好房 ；基本完好房 ；一般損壞房 ；嚴重損壞房 ；危險房。房屋結(jié)構(gòu)組成 ：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件 、非承重墻 、樓地面、屋面等；房屋裝修組成 ：門窗、墻、柱的飾面 、頂棚、細木裝修等 ；房屋設(shè)備組成 ：水衛(wèi)、電照、暖氣空調(diào)及一些特殊設(shè)備（消防、電梯、水泵、監(jiān)

6、視器等 ）WORD 格式整理版范文 .范例 .參考完好房 ：指房屋的結(jié)構(gòu) 、裝修和設(shè)備各部分均完好無損，不需要修理或經(jīng)一般小修就能具備正常使用功能的房屋?；就旰梅?：指房屋結(jié)構(gòu)基本完好牢固，少量構(gòu)部件有輕微損壞，但還穩(wěn)定。屋面或板縫局部滲漏，裝修和設(shè)備有個別零部件有影響使用的破損，但通過維修可恢復(fù)使用功能的房屋。一般損壞房 ： 指房屋結(jié)構(gòu)有一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨 ，裝修局部有破損 ，油漆老化 ，設(shè)備管道不夠暢通 ，水、電管線，電器等有部分老化 、損壞或殘缺 ，不能正常使用 ，需要進行中修或局部大修，更換部件的房屋 。嚴重損壞房 ：指年久失修的房屋，房屋的部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件

7、有明顯或嚴重傾斜、開裂 、變形或強度不足，個別構(gòu)件已處于危險狀態(tài)，屋面或板縫嚴重漏水，設(shè)備陳舊不齊 ，管道嚴重堵塞 ，水、電、照明的管線 ，電器等殘缺及嚴重損壞，已無法使用 ，需要進行大修或改造的房屋。危險房屋 ：指承重物件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌可能 ，不能確保使用安全的房屋。房屋完損等級評定可分為定期和不定期兩類。定期評定 ：一般是每隔 13 年對所管房屋進行一次全面的逐幢完損等級的評定。基本做法 ：首先進行組織準(zhǔn)備 （包括制訂評定工作計劃，建立評定組織 ，培訓(xùn)評定人員等 ）；其次是實施查勘 ；最后是統(tǒng)計匯總 。不定期評定 ：就是隨機在某個時間內(nèi)對房屋狀況進行抽查。

8、常見幾種情況 ：（ 1 ）根據(jù)氣候特征抽查評定；（ 2）房屋經(jīng)過中修 、大WORD 格式整理版范文 .范例 .參考修、翻修和綜合維修竣工驗收后重新評定完損等級；（ 3）接管新建房屋后 ，要進行完損等級評定 。2.安全檢查 。房屋的安全檢查是房屋安全與質(zhì)量管理的一個重要環(huán)節(jié)，其基本任務(wù)就是通過對房屋的經(jīng)常性檢查，了解房屋完損狀況 ，發(fā)現(xiàn)房屋存在的隱患，及時采取搶修加固和排除險情的措施。3.危險房屋的管理 。確保房屋住用安全 ，是房屋維修的最基本方針與原則。建設(shè)部 1990 年頒布了城市危險房屋管理規(guī)定 ，把城市危房作為一個特殊的問題看待。物業(yè)管理企業(yè)必須切實做好以下幾項工作：一是制定危房鑒定標(biāo)準(zhǔn)

9、。危房的劃分一定要根據(jù)房屋構(gòu)件損壞范圍的大小、程度以及對周圍環(huán)境、整個房屋的危害程度而定。一般有三種情況 ：整幢危房（隨時有倒塌的可能 ，無維修價值 ）、局部危房 （局部構(gòu)件受損 ）、危險點（某個承重構(gòu)件或某項設(shè)施損壞）。二是建立健全危房鑒定機構(gòu)。三是危房處理措施 。 根據(jù)鑒定情況可以按以下四類辦法處理：第一，觀察使用；第二，處理使用 ；第三，停止使用 ；第四，整體拆除 。（二）房屋維修施工管理根據(jù)房屋的損壞程度 ，按維修工程的性質(zhì) ，可分為小修 （造價 1%以下）、中修（造價 20% 以下）、大修（造價 25%以上）、綜合維修及翻修五類 。WORD 格式整理版范文 .范例 .參考小修工程 ：

10、亦稱零修工程或養(yǎng)護工程，是指物業(yè)管理企業(yè)為確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級而對房屋使用中正常的小的損壞進行及時修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護工程 。費用：占房屋現(xiàn)時總造價的1%以下 。 特點：項目簡單 、零星分散 、量大面廣、時間緊迫 、持續(xù)反復(fù)性強 、服務(wù)性強 。中修工程 ：是指房屋少量主體構(gòu)件已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要牽動或拆換進行局部維修以保持房屋原來的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。費用：一次維修費用是該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以下特點：工地比較集中 ，項目較小 ，工程量較大 ，工程的計劃性 、周期性強維修要求 ：修后 70%以上房屋符合基本完好或完好房標(biāo)準(zhǔn)的要求。大修工程是指無倒塌或只有局部

11、倒塌危險的房屋，其主體結(jié)構(gòu)和公用生活設(shè)備（包括上、下水通風(fēng)取暖等 ）的大部分已嚴重損壞，雖不需全面拆除但必須對它們進行牽動 、拆換、改裝、新裝、以保證其基本完好或完好的工程。費用：同類結(jié)構(gòu)新建房屋造價的25%以上 。特點：工程地點集中 、項目全 、工程量大 、花費大 、具有整體性 ，一般與房屋抗震加固 、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合進行。要求：大修后房屋要達到基本完好房的標(biāo)準(zhǔn) 。適用對象 ：嚴重損壞房翻修工程是指原來的房屋需要全部拆除，另行設(shè)計 ，重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動后進行更新改造的工程。WORD 格式整理版范文 .范例 .參考特點：規(guī)模大 、投資大 、工期長 。 費用：應(yīng)

12、低于同類結(jié)構(gòu)房屋的新建造價。要求：翻修后必須達到完好房的標(biāo)準(zhǔn)。適用對象 ：危險房綜合維修工程指成片多幢或面積較大的單幢樓房，大部分嚴重損壞而進行有計劃的成片維修，包括大、中、小修等項目的一次性應(yīng)修盡修（全項目修理 ）的工程。費用：該片房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的20% 以上特點：規(guī)模較大 、項目齊全 、工期長、花費大施工管理包括 ：1.維修施工隊伍的選擇 ； 2.維修施工的組織與準(zhǔn)備；3.維修施工的技術(shù)交底 ；4.施工調(diào)度與管理（三）房屋維修技術(shù)管理1.修繕設(shè)計或方案的制定設(shè)計要求 ：修繕設(shè)計必須以房屋勘察鑒定為依據(jù)，并應(yīng)充分聽取業(yè)主和使用人意見，使方案更合理 、可行。根據(jù)修繕工程的情況，規(guī)模較小的

13、工程 ，可由經(jīng)營管理單位組織技術(shù)力量自行設(shè)計 ；較大的工程設(shè)計 ，必須由具有設(shè)計資質(zhì)證書的單位承擔(dān)。方案內(nèi)容 ：房屋平面示意圖 ；應(yīng)修項目 、數(shù)量、主要用料及與周圍建筑物的關(guān)系；工程預(yù)算。2.工程質(zhì)量的管理WORD 格式整理版范文 .范例 .參考工程質(zhì)量管理包括兩個內(nèi)容，即工程質(zhì)量的檢查和驗收。對維修工程必須按照有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ，逐項檢查操作質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量；根據(jù)維修工程的特點，分別對隱蔽工程和竣工工程進行驗收，從各個方面保證工程質(zhì)量。根據(jù)房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)，房屋修繕工程的質(zhì)量檢驗與評定按 “分項 ”、分“部 ”、“單位 ”工程三級進行 。分項工程按修繕工程的主要項目劃分，分部工程按修繕

14、房屋的主要部位劃分，單位工程則是指大樓以一幢為一個單位。土建 屋面、主體工程 、樓地面 、裝飾、門窗及裝修 、基礎(chǔ)、土方及墊層、路面、小水道。電氣 電氣工程暖衛(wèi) 管道安裝 、衛(wèi)生潔具鍋爐及附屬設(shè)備安裝、供熱管網(wǎng)等工程 。工程質(zhì)量分為 “合格 ”和“優(yōu)良 ”兩個等級 。對維修工程可歸納為：看、摸、敲、照、靠、吊、量、等方法 ?？陕?lián)檢 、自檢、互檢。3.技術(shù)檔案資料的管理4.建立技術(shù)責(zé)任制第三節(jié)房屋室內(nèi)裝飾裝修管理裝修管理是物業(yè)管理實際操作中的一大難點，同時也是人為造成房屋損壞事故的高發(fā)期 。 業(yè)主二次裝修管理的水準(zhǔn)如何、到位與否通常被看作是一個物業(yè)管理企業(yè)成熟與否的標(biāo)志之一。就房屋的質(zhì)量狀況和破

15、損規(guī)律而言，新建房屋在第一年并未達到質(zhì)量最佳狀態(tài)（有充分證據(jù)顯示 ，房屋在建成后的第三至第五年才逐漸達到最佳狀態(tài)），房屋并未穩(wěn)定 ，此時又恰恰是業(yè)主入住后二次WORD 格式整理版范文 .范例 .參考裝修的集中期 ，如果違章裝修 ，其危害性是非常大的 。一、二次裝修管理的工作流程（一）房屋室內(nèi)裝修申請的受理業(yè)主或使用人在房屋室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)申報登記，填寫裝修申請表 。 根據(jù)建設(shè)部第 110 號頒布實施 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法的規(guī)定，進行室內(nèi)裝飾裝修申報登記應(yīng)提交如下資料：物業(yè)所有權(quán)證明 ；申請人身份證 ；裝飾裝修方案 ；裝修施工單位資質(zhì)證復(fù)印件；變動建筑主體或承重結(jié)構(gòu)

16、的需提交原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案；非業(yè)主物業(yè)使用人對物業(yè)進行裝修時，還應(yīng)提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明；法律法規(guī)規(guī)定的其他需提交的有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件、設(shè)計方案或施工方案 。在進行其他類型房屋室內(nèi)裝飾裝修申報登記時，應(yīng)提交資料參照以上規(guī)定執(zhí)行，進行較大建筑物裝修前，須依照消防部門規(guī)定內(nèi)容和要求申報，裝修時需提供消防部門的批文 。（二）房屋室內(nèi)裝修申請的審批1.裝修申請的審核2.審批裝修申請要依據(jù) 住戶手冊 中“裝修管理規(guī)定 ”條款進行審核 ：檢查裝修設(shè)計是否對房屋結(jié)構(gòu)、外墻立面 、共用設(shè)施設(shè)備造成改動、破壞；檢查裝修設(shè)計是否有嚴重的消防隱患；檢查裝修設(shè)計是否有其他違章

17、情況；是否簽署消防安全協(xié)議書。WORD 格式整理版范文 .范例 .參考裝修申請的批準(zhǔn)確認不會對樓宇安全、共用設(shè)備設(shè)施正常使用及房屋外觀造成不良影響時，給予批準(zhǔn) 。告知注意事項物業(yè)管理企業(yè)將房屋室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修施工企業(yè) ，按要求 ，就可能發(fā)生違章裝修的問題，逐條要求住戶和裝修施工隊在 裝修施工承諾表 中簽署承諾 ；簽定裝修管理服務(wù)協(xié)議裝修人 、或裝修人和裝飾施工企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽定房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議 。其主要內(nèi)容包括 ： 裝飾裝修工程的實施內(nèi)容； 裝飾裝修工程的實施期限 ； 允許施工的時間 ； 廢棄物的清運與處置； 房屋外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要

18、求； 禁止行為和注意事項； 管理服務(wù)費用 ； 違約責(zé)任及其他需約定的事項。（三）辦理開工的一般手續(xù)1.住戶和施工隊到財務(wù)部辦理繳費手續(xù)，住戶應(yīng)繳納一定數(shù)額的裝修押金和垃圾清運費 ；施工隊?wèi)?yīng)繳納一定數(shù)額的裝修押金和施工人員證件工本費。2.備齊滅火器材 ，以防不測事件發(fā)生3.開通水電 ，通知住戶可進場裝修4.施工期間的管理物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實施管理，進行定時不定時的現(xiàn)場檢查 ，需要特別注意施工項目是否與裝修申請一致，裝修施工時間、材料的進出口 、施工要求 、垃圾清運時間 、公共環(huán)境保潔是否有違約或不WORD 格式整理版范文 .范例 .參考當(dāng)之處，嚴防裝修工人在施工現(xiàn)場留

19、宿。5.裝修施工的竣工驗收工程竣工后 ，由住戶和施工企業(yè)負責(zé)人共同向物業(yè)管理企業(yè)提出驗收申請。物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)場對照裝修申報方案和裝修實際結(jié)果進行比較驗收。驗收合格，簽署書面意見 ，以便裝修人辦理押金的退還辦理，保安部收回施工證 ，施工隊當(dāng)日清場離開；驗收不合格 ，提出書面整改意見要求裝修人和裝修企業(yè)限期整改 。發(fā)生分歧 ，報請上級主管部門處理。住戶辦理裝修手續(xù)流程如圖所示：裝修申請裝修申請審核辦理裝修手續(xù)巡查開始裝修施工中，責(zé)令停工，恢復(fù)原狀竣工驗收申請是是否違章竣工后，恢復(fù)原狀，評估扣款否物業(yè)管理處簽字裝修人員退場住戶裝修手續(xù)流程圖二、房屋室內(nèi)裝修施工過程的監(jiān)督管理WORD 格式整理版范文

20、.范例 .參考依據(jù)：國家標(biāo)準(zhǔn) 住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范、建筑裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范、建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 室內(nèi)裝飾工程質(zhì)量規(guī)范 家庭裝飾工程質(zhì)量規(guī)范 建設(shè)部令第 46 號文件建筑裝飾裝修管理規(guī)定 、第 110 號令規(guī)定 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 監(jiān)督管理 ：制止并予以記錄 ；及時報告 ；追究責(zé)任 ；依法處理 。三、常見的違章裝修1.擅自開工 ；2.亂拉電線 ，私自增加線路負荷或超負荷用電；3.擅自改動燃氣線路 ，安裝燃氣用具 ；改動上下水 、電線（開關(guān)盒）；4.空調(diào)機不按指定位置安裝；5.隨意改變窗臺 、窗框、玻璃、陽臺、護欄顏色和格調(diào) ；6.隨意改變陽臺功能，隨意封陽臺 ，裝防盜門 、網(wǎng)；隨意拆掉陽臺配重墻；7.隨意拆改墻體 ，在承重墻 、梁、柱上穿孔 、削薄、挖槽；8.私自開鑿樓面層 ，破壞防水層 ；堵塞地漏和排水管 ；9.擅自占用公共通道 、天臺、屋面；擅自在室外加裝燈