房屋租賃管理的緊迫性與重要性綜述

1、目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 1、概念界定2 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 2、房屋租賃管理的必要性3 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document （1）房屋租賃市場在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位日顯突出3 HYPERLINK l bookmark59 o Current Document （2）房屋租賃市場是未來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵4 HYPERLINK l bookmark67 o Current Document

2、 （3）房屋租賃市場的發(fā)展是加快城鎮(zhèn)化進程的橋梁5 HYPERLINK l bookmark75 o Current Document （4）房屋租賃作為新型投資方式受到投資者的青睞6 HYPERLINK l bookmark79 o Current Document （5）租房是解決居民住房問題的第二途徑6 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 3、房屋租賃管理的緊迫性7 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document （1）地下租賃市場活動猖撅，出租房屋成為藏污納垢的窩點8 HYPERLINK l bookm

3、ark92 o Current Document （2）不具備條件的房屋出租、轉(zhuǎn)租、承租，產(chǎn)生諸多糾紛9 HYPERLINK l bookmark100 o Current Document （3）不法房地產(chǎn)中介損害消費10 HYPERLINK l bookmark104 o Current Document （4）房屋租賃稅收流失12 HYPERLINK l bookmark108 o Current Document （5）缺乏租賃備案，引發(fā)各種問題12 HYPERLINK l bookmark115 o Current Document 4、房屋租賃管理的重要性13 HYPERLINK

4、l bookmark119 o Current Document （1）有利于建立協(xié)調(diào)機制、統(tǒng)一管理的局面14 HYPERLINK l bookmark123 o Current Document （2）有利于保護房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益14 HYPERLINK l bookmark127 o Current Document （3）有利于社會治安的穩(wěn)定14 HYPERLINK l bookmark131 o Current Document （4）有利于建立房屋租賃指導(dǎo)價格體系15 HYPERLINK l bookmark135 o Current Document （5）有利于對住房價格進

5、行控制15 HYPERLINK l bookmark139 o Current Document （6）有利于房屋租賃稅費的收繳16 HYPERLINK l bookmark143 o Current Document （7）有利于進一步規(guī)范公租房、廉租房市場16房地產(chǎn)租賃管理的緊迫性與重要性綜述1、概念界定（1）房屋租賃城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租 給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”房屋租賃是房地產(chǎn)市場中重要的一種 交易形式，在法律上屬于一種財產(chǎn)使用權(quán)在一定期限內(nèi)的讓渡。（2）居住房屋租賃居住房屋租賃是出租人將其房屋出租給承租人居住，

6、由承租人向出租人支付租金的行為。（3）非居住房屋租賃非居住房屋租賃，又稱經(jīng)營性房屋租賃，是指出租人將其房屋交付給具有營業(yè)資質(zhì)的承 租人進行經(jīng)營性使用，由承租人向出租人支付租金的行為。非居住房屋租賃與居住房屋租賃 的聯(lián)系主要表現(xiàn)在都屬于房屋租賃的一種，都是出租人將其占有、使用的房屋出租給承租人 使用，由承租人支付租金。（4）房屋租賃管理房屋租賃管理，是指城市政府（或委托相關(guān)部門）依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，對房屋租賃行為 進行管理，以達(dá)到規(guī)范市場秩序，維護當(dāng)事人合法權(quán)益的行為。房屋租賃管理特別是居住房 屋租賃管理，是加強城市社會管理和治安管理的一項基礎(chǔ)性抓手，不斷加大居住房屋租賃管 理力度，不僅對規(guī)范居住

7、房屋租賃市場秩序，促進房屋租賃業(yè)的健康發(fā)展，而且對保護公民 的合法權(quán)益，創(chuàng)建良好的社會治安環(huán)境都具有十分重要的意義。房屋租賃管理主要包括：租 賃客體的管理、租賃主體的管理、租賃行為的管理。（5）公房公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售 的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。 目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公 有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向本城市居民出租 出售；由企業(yè)建設(shè)的住宅，向該企業(yè)職工出租出售。公房隨著出售而變?yōu)樗椒?。?）

8、廉租房廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住 房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房房源多樣化，包括新 建住房、空置樓盤、改造危房、老舊公房等。（7）保障房保障房的全稱是保障性住房，保障性住房是與商品性住房相對應(yīng)的一個概念，保障性住 房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，一般由廉 租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。（8）“城中村”“城中村”是指在快速發(fā)展的城市化進程中，城市附近的鄉(xiāng)村被納入整體規(guī)劃，鄉(xiāng)村的土 地部

9、分或者全部被城市建設(shè)征用為國有，未被征用的土地及村民的原住宅地仍保持集體所有 制性質(zhì)不變的村落。社會學(xué)家把這些包圍在城市中的以居住功能為主的鄉(xiāng)村，形象地稱為“城 中村”?！俺侵写濉本哂腥缦绿攸c：一、村委改居委。撤村建居后，新的居委會干部大多是村 委會的原班人馬，管理方法基本沿用原行政村的管理模式。二、村民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口。村民不 再以種地為生，生活方式發(fā)生變化。三、村民思想、價值觀念有所提升，教育投資有所加大。2、房屋租賃管理的必要性2012年3月14日，溫家寶總理在十一屆全國人大五次會議閉幕后，答記者問時談到住 房調(diào)控政策和“住有其居”時指出，中國人口多，土地面積少，“住有其居”不意味著每個 人

10、都應(yīng)擁有自己的住房，有些可以采取先租后買的方式解決居住問題。由于中國住房租賃市 場的建立還處于起步階段，缺少保護租房者和投資者的有關(guān)法律和法規(guī)，租房市場不成熟， 法律法規(guī)不完善，尤其不能對承租者的利益進行保護。中國有13多億人口，又處在工業(yè)化 和城鎮(zhèn)化階段，對住房的需求是剛性的，而且將會持續(xù)。從方向上看，應(yīng)該鼓勵更多的人租 房。近幾十年，隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場也迅猛發(fā)展起來。各地區(qū)、各部門、 各類所有制的經(jīng)濟實體，都進一步采取多渠道、多形式、多舉措的對內(nèi)、對外經(jīng)濟活動。因 而，例如寫字樓、營業(yè)用房、鋪面房以及機構(gòu)用房、個人暫住用房等各類性質(zhì)的房屋需求急 劇膨脹，房屋買賣和租賃市場空

11、前活躍。房屋租賃市場的發(fā)展，起到了促進房屋資源優(yōu)化配 置的作用，為各地各部門經(jīng)濟的發(fā)展及工商業(yè)活動提供了必要的基礎(chǔ)條件，為部門、單位、 個人都帶來了較多的經(jīng)濟收益。為了讓這種良性的發(fā)展持續(xù)下去，我們迫切需要規(guī)范房屋租 賃市場?，F(xiàn)如今房屋租賃市凸顯出其越來越重要的地位，房屋租賃管理也必須跟上節(jié)奏，其 必要性主要表現(xiàn)在以下四方面：（1）房屋租賃市場在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位日顯突出房屋租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，無論是在拉動投資，還是在啟動消費方面/16都起著房屋買賣市場所不能替代的作用。在歐美、日本等國，大約有40%至60%的中低收 入家庭都是依靠租房來滿足居住需求。作為發(fā)展中國家的我國，在

12、租賃用房方面更是有著廣 闊的需求空間。據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在全國租房居住的家庭占全部城市居民家庭的比例達(dá)9.49%，租 房戶數(shù)則達(dá)664萬戶，人口超過3300萬。近年來，全國房屋租賃市場表現(xiàn)地十分活躍，這 種情況在我國絕大多數(shù)城市都有跡可循，我們特以大連為例說明房屋租賃可以帶來巨大的收 益，這必將帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展。出租房面積/m2600000500000400000300000200000100000辦公樓住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房出租房屋面積總計出租房屋面積總計商業(yè)營業(yè)用房由圖1可以看出，大連市的出租房屋主要包括住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房三部分，其 中商業(yè)營業(yè)用房所占比重最大，出租房屋總面積從2007-

13、2010年均超過百萬平方米。由此保 守估計，大連近年來房屋租賃收入至少上億；同時，租金支出屬于消費領(lǐng)域，租賃市場無疑 是拉動了內(nèi)需，這與國民經(jīng)濟發(fā)展策略（我們應(yīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，由原先的投資拉動向投 資與消費共同拉動轉(zhuǎn)變）也十分相符。以上兩點奠定了房屋租賃市場在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地 位。隨著我國各方面發(fā)展逐漸與國際接軌，向國際化現(xiàn)代化都市邁進的北京、上海、深圳、 廣州等市，必將會吸引更多的境內(nèi)外財團、機構(gòu)和企業(yè)進駐，對辦公、住宅等各類房屋租賃 的需求將會大幅增長，房屋租賃行業(yè)將在房地產(chǎn)市場的發(fā)展、城市經(jīng)濟建設(shè)及國民經(jīng)濟發(fā)展 中扮演越來越重要的角色。（2）房屋租賃市場是未來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵

14、任何一個健康完整的住房市場，都應(yīng)該由買賣和租賃兩個大部分組成，如果缺少租賃市 場的支持，必然導(dǎo)致市場僅由消費性置業(yè)單獨支撐，對房地產(chǎn)市場會形成不安定因素，最終 對住房市場產(chǎn)生破壞性傷害。大力發(fā)展房屋租賃市場，是滿足房地產(chǎn)市場有效需求、提高人/16 民群眾生活居住水平的必然選擇。房地產(chǎn)租賃市場的需求上升后，整個房地產(chǎn)市場就會在市 場機制這只看不見的手的作用下，自動產(chǎn)生房地產(chǎn)存量市場進而是增量市場以致土地市場的 均衡，最終提高存量房的供給。房屋租賃能夠促進房地產(chǎn)三級市場的活躍，拓展房地產(chǎn)業(yè)新的增長。我國房地產(chǎn)在過去 的幾年經(jīng)歷了迅猛的發(fā)展，很多房地產(chǎn)商盲目擴張投資，同時又為了讓房價保持在一個高位，

15、 我國商品房空置問題已經(jīng)比較嚴(yán)重，由此帶來的經(jīng)濟損失也不可估量。如圖2所示?？罩妹娣e/m2300000025000002000000150000010000005000002007200820092010圖2大連市商品房空置面積商品房空置總面積空置13年總面積空置3年以上總面積關(guān)于全國的商品房空置面積數(shù)據(jù)比較缺乏，我們?nèi)砸源筮B為例，大連對這方面的數(shù)據(jù)統(tǒng) 計比較全面。其次，大連是一個比較發(fā)達(dá)的城市，其各方面發(fā)展基本處于我國城市的中上游， 具有一定的代表性。由圖2可知，大連近些年商品房空置面積雖有小幅波動，卻一直保持在 百萬平方米以上。這么多的空置房帶來了巨大的經(jīng)濟損失，也形成了大量的浪費，不利于

16、資 源的有效配置。其中空置三年以上的房屋雖然所占比重不大，但其絕對值也不在少數(shù)。如何 有效利用這些空置房，使其發(fā)揮最大效用是需要亟待解決的問題。解決房屋空置問題有一些辦法，例如將其改造成行政公寓或作為出租房出租。其中房屋 租賃是解決商品房空置問題的一劑良藥，通過合理的安排使空置房租賃成為開發(fā)商走出空置 困境和緩解房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾的路子。因此，搞活房地產(chǎn)租賃市場是促進房地產(chǎn)市場持 續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。（3）房屋租賃市場的發(fā)展是加快城鎮(zhèn)化進程的橋梁房屋租賃市場是隨著城鎮(zhèn)化進程而產(chǎn)生和發(fā)展的，城鎮(zhèn)化為房屋租賃市場提供了大量的 租住人口，而房屋租賃市場又為轉(zhuǎn)移到城市的流動人口提供了暫時的棲息地，二者相輔

17、相成， 互為作用。隨著經(jīng)濟建設(shè)的快速發(fā)展，我國在21世紀(jì)將全面加速城鎮(zhèn)化的進程，據(jù)第六次 人口普查統(tǒng)計資料顯示，全國居住在城鎮(zhèn)的人口為66557萬人，占總?cè)丝诘?9.68%。同2000 年人口普查相比，城鎮(zhèn)人口比重上升13.46個百分點。大多城市城鎮(zhèn)化率也逐年增加，如圖/163所示。城鎮(zhèn)化率圖3不同城市城鎮(zhèn)化率圖3列出了四個不同城市的城鎮(zhèn)化率，從圖中可以看出雖然每個城市的城鎮(zhèn)化水平不同， 但是它們有著共同的向上增長趨勢，其中成都的城鎮(zhèn)化水平處于相對較高的水平。城鎮(zhèn)化水 平越高給房地產(chǎn)市場帶來的挑戰(zhàn)越大，城鎮(zhèn)化過程中帶來的一系列居住問題、安定問題、民 生問題都有賴于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，房屋租賃

18、市場是其中必要的一部分。如果房屋租賃管理混亂，或缺乏有效管理，都難免造成社會動亂不安，阻礙城市發(fā)展。 由此可見，房屋租賃市場的健康發(fā)展無疑是有利于加快我國城鎮(zhèn)化進程，但如今我國大部分 城市的房屋租賃市場普遍缺乏有效管理體系，阻礙了房屋租賃市場的發(fā)展，阻礙城鎮(zhèn)化進程。（4）房屋租賃作為新型投資方式受到投資者的青睞無論是國內(nèi)房地產(chǎn)商還是海外房地產(chǎn)商特別是歐美發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)投資企業(yè)逐漸進 入我國房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，他們一般看好寫字樓、酒店以及服務(wù)式公寓這些比較穩(wěn)定的投資項目。 他們開始注意到房屋租賃市場的巨大潛力，在開發(fā)商品房時，專門開發(fā)租賃樓盤，如白領(lǐng)單 身公寓，酒店式租賃公寓，或是專為學(xué)生提供的學(xué)生

19、公寓來滿足不同群體的租賃需求。除了開發(fā)商，對于有資金結(jié)余的小型投資者，他們也開始選擇先買房然后出租這種較為 穩(wěn)定的方式來獲得利益。從目前的房屋租賃市場發(fā)展的總趨勢來看，買房出租，以租養(yǎng)房， 待機出售已經(jīng)成為一種新型的投資方式受到投資者的青睞。（5）租房是解決居民住房問題的第二途徑當(dāng)前我國居民的平均生活水平還不是很高，各城市的中低收入職工還比較多，相當(dāng)數(shù)量 居民不具備即時購買住房的能力，這部分家庭成了房屋租賃市場的需求者之一；隨著經(jīng)濟的/16 不斷發(fā)展，進城打工、外來經(jīng)商、剛參加工作的大學(xué)生也成為房屋租賃市場的需求者之一; 來自境外的流動人口，增加了對高檔次租賃性住宅的需求，這部分境外人員也成為

20、房屋租賃 市場的需求者之一。通過對北京、上海、廣州三大城市住房情況的調(diào)查表明，分別有19.97%、 25.6%和21.9%的家庭租房居住，租房已成為城市居民的第二大房源。除了這些一線城市外，還有很多城市的房屋租賃市場對當(dāng)?shù)鼐用窈屯鈦砹鲃尤丝谑?重要。例如近幾年來，成都市每年大約都有上百萬的流動人口，這么龐大人群的居住問題不 可能單靠買房解決，那么不愿買房或暫時買不起房的居民如何解決居住問題，租房無疑是一 種重要的選擇。從表1中我們大體可以看出，成都市新銷售住宅面積根本沒法完全滿足新住 房需求。表1成都市新增戶數(shù)購房面積與住宅實際銷售面積對比表年份住宅實際銷售面積（力平方米）新增戶數(shù)（萬戶）新

21、增戶數(shù)購房總面積=新增戶數(shù)*80m2 （力平方米）20051112366.7229337.620061482382.2230577.620072084391.5831326.420081191405.23241620092547417.8733429.620102289430.6834454.4表1中，我們假設(shè)所有新增戶數(shù)均有意向并有能力購買房屋，并且所有住宅均被新增用 戶購買，不存在購買第兩套房情況，同時假設(shè)房源的平均面積為80m2 （根據(jù)歷年成都房源結(jié)構(gòu)估計而來）。在這種假設(shè)條件下，實際住宅銷售量仍無法滿足新增城鎮(zhèn)人口。如果考慮 現(xiàn)實情況，那么實際住宅銷售量更無法滿足新增戶數(shù)，如若進一步考

22、慮外來流動人口，那購 房市場更沒法滿足。增加的城鎮(zhèn)人口解決安家居住問題主要有兩種選擇：要不買房要不租房。如今存在很多 無法購房人員，此時對房屋租賃的需求就會大大增加，租房儼然已經(jīng)成為居民解決住房問題 不可缺少的方式之一，是解決居民住房問題的第二途徑。3、房屋租賃管理的緊迫性全國人大常委會委員辜勝阻指出，目前我國的房屋租賃市場已成社會管理短板，對房屋 租賃市場進行管理已迫在眉睫。隨著房屋租賃市場的空前活躍，很多問題也隨之出現(xiàn)，面對機遇的同時我們也必須接受 挑戰(zhàn)。特別是作為房地產(chǎn)行政管理和行業(yè)管理的房地產(chǎn)管理部門，有必要跟上市場經(jīng)濟運營 機制的要求，進一步去推動、完善、培育房屋租賃市場，加強對市場

23、的管理，使其健康穩(wěn)步 的大踏步前進。但是由于房屋租賃市場缺乏統(tǒng)一的、規(guī)范的管理，諸多負(fù)面影響接踵出現(xiàn)。為什么我們?nèi)绱似惹械男枰獙Ψ课葑赓U進行管理呢？可以從一下四點來具體分析：（1）地下租賃市場活動猖撅，出租房屋成為藏污納垢的窩點在許多城市，未經(jīng)房地產(chǎn)部門登記備案的隱租、轉(zhuǎn)租、瞞租等現(xiàn)象或日地下租賃黑市） 大量存在，有的地方隱形租賃市場在整個租賃市場中所占的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了經(jīng)過登記備案的 公開租賃市場，致使違法建設(shè)、危房出租，給群眾生命財產(chǎn)安全帶來極大隱患。其中擅自轉(zhuǎn) 租、侵犯房屋產(chǎn)權(quán)人利益等現(xiàn)象也時有發(fā)生。由于管理失控，在許多城市，出租房屋已成為納污藏垢之所。尤其是流動犯罪人員利用 出租屋進行違

24、法犯罪活動，作案時間短，逃離現(xiàn)場快，很少留下破案線索。周圍的鄰居對這 些居住在出租屋的人員了解甚少，為有些犯罪行為提供了便利條件，使出租屋成為窩贓、銷 贓、窩藏犯罪分子、賭博、賣淫嫖娼、詐騙錢財?shù)膱鏊矠楣矙C關(guān)的偵破工作帶來難度。 還有些利用出租屋生產(chǎn)、銷售、儲藏、使用假冒偽劣商品及危險品，進行非法傳銷活動，逃 避工商行政部門的監(jiān)督管理，擾亂社會經(jīng)濟秩序，危害人們的生命財產(chǎn)安全。案例分析一：臺灣人廈門出租房內(nèi)藏匿槍支1232支被查獲2012年2月11日，集美警方發(fā)現(xiàn)集美區(qū)兌山社區(qū)一出租房內(nèi)存有大量槍支的重要線 索，立即組織警力突擊檢查，現(xiàn)場查獲各類槍支1172支、各類子彈36余萬發(fā)及其他槍

25、 支組件。隨后，專案組根據(jù)嫌疑人提供的蛛絲馬跡繼續(xù)展開調(diào)查，于4月23日18時許， 在集美區(qū)東垵村一租賃倉庫內(nèi)，查獲仿左輪手槍24支、仿M84手槍32支、仿CFX步 槍4支、仿真槍配件1箱，以及BB彈66袋、耳罩112箱。該案主要嫌疑人黃某（臺灣 人）已被山東濟南警方于2011年10月抓獲，經(jīng)專案組赴濟南提審，嫌疑人黃某對在廈 門市集美區(qū)非法儲存、銷售槍支的違法犯罪事實供認(rèn)不諱?？吹竭@些觸目驚心的數(shù)據(jù)，我們不禁要問：房主為什么會愿意將房屋租給這種人， 并且用于藏匿槍支呢？原來事實是這樣：房主并不知租房人的真是身份，更不知租來何 用。黃某于2011年9月30日冒用他人姓名，以存放紙箱和包裝袋為名

26、，在集美區(qū)先后 租用兩處出租房，專門用來非法儲存、銷售槍支。案例來源：東南網(wǎng)案例分析二：成都一出租房衣柜內(nèi)發(fā)現(xiàn)腐爛女尸，傳出陣陣惡臭2010年8月28日，新泉路33號小區(qū)3棟3單元12樓住戶發(fā)現(xiàn)，1號鄰居的房內(nèi) 傳出陣陣惡臭，于是聯(lián)系物管，要求查看。上午10點30多分，物管和房主趕到現(xiàn)場， 在開鎖匠的幫助下，才打開門鎖，可隨即就被里面的情景嚇了一跳，地上到處都是血跡 斑斑。在陽臺的三門衣柜里，藏著一具已經(jīng)腐爛的女性尸體，尸體旁邊放著一把斧頭。經(jīng)小區(qū)物管介紹，該房屋在6月份被出租，由于該房租房者并沒有進行租賃登記， 相關(guān)的信息非常不完善，因此給警方破案帶來了極大的困難。案例來源：四川在線一一華西

27、都市報雖然近幾年，各地公安、計生部門以城市出租房屋為社會治安和流動人口管理的重點場 所，先后出臺了一系列措施，但收效不大，并未能從根本上解決上述問題，類似案例1、2 的事件數(shù)不勝數(shù)。摸清房屋租賃雙方的具體情況，得到法律的保護，發(fā)生于出租屋的犯罪活 動可能得到有效的扼制。（2）不具備條件的房屋出租、轉(zhuǎn)租、承租，產(chǎn)生諸多糾紛按照國家有關(guān)規(guī)定，公民、法人或其他經(jīng)濟組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理的 經(jīng)營的房屋可以依法出租。但是現(xiàn)行的市場上，我們可以看到各種各樣的租賃房屋：有未經(jīng) 政策許可的公房轉(zhuǎn)租；有物業(yè)公司擅自出租待售的空房、已售空房等。機關(guān)、學(xué)校科研所、 醫(yī)院、工廠、商店等都存在出租房屋的，

28、這些租賃房源涌入市場，勢必會擾亂正常的房租租 賃業(yè)務(wù)的開展，影響到整個租賃市場的健康發(fā)展。房屋租賃時未見合法有效的房屋產(chǎn)權(quán)證明一種可能是房屋權(quán)屬不清，例如：房屋產(chǎn)權(quán)人過世，房屋產(chǎn)權(quán)由誰繼承尚不清楚，非繼 承人擅自出租房屋，事后極易使房屋真正的繼承人與租房戶產(chǎn)生矛盾,發(fā)生房屋租賃糾紛； 另一種是承租人無從了解出租人是否房屋所有權(quán)人、有無出租房屋的權(quán)利，例如：上海、北 京等城市的租房戶基本見不到真正的房主，大量的“二房東”活躍在房屋租賃市場，他們擅 自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓，出現(xiàn)混亂的“群租”“濫租”現(xiàn)象，導(dǎo)致房屋破壞、小區(qū)秩序 混亂、公共設(shè)施折加快等等問題；更有甚者出租方本身就是房屋的租客假借房

29、主把房屋租賃 給第三方騙取第三方錢財，甚至將房屋倒賣，然后逃之夭夭，給租賃當(dāng)事人帶來巨大的經(jīng)濟 損失和財產(chǎn)糾紛。上海市政府法制辦副主任顧長浩表示，一直以來群租因其價格低廉而被很多租房的市民 所喜愛，然而近幾年來，房屋租賃市場中卻頻頻暴露出群租問題。比如群租不但導(dǎo)致破壞房 屋結(jié)構(gòu)、損害房屋安全、影響相鄰關(guān)系的不良后果，而且給居住小區(qū)的環(huán)境治理，治安、消 防等社會秩序管理帶來了安全隱患。案例分析三：“群租”、“二房東”80平方米房子住24名女生春節(jié)過后，濟南高校周邊的群租房再度火爆起來，考研族、大四生、社會新就業(yè)人 群陸續(xù)加入到群租“大軍”中，而這其中，尤以床位出租最為搶手。一間群租房的入口 處，

30、兩張床之間僅有一尺多寬，只能容一人出入。一套兩室兩廳、80平方米的住房，能 夠擠進24個女生，12平方米的一間屋里，也能擠著住上8人。不少租房的房東更是放 言，現(xiàn)在的群租是“能擺多少床，就住多少人”。據(jù)了解將房屋進行群租的，通常不是房東本人，而是一些“二房東”。他們在了解 高校周圍有房源出租后，通常會以較低的價格長租下來，然后再對房屋進行改裝，安裝 床位，隨后以出租床位的形式賺取差價。不少市民指出，群租的人多了，來小區(qū)的陌生人也多了，管理起來挺難。其中最令 人擔(dān)心的是，群租會給社區(qū)的治安、消防帶來極大隱患。群組房內(nèi)發(fā)生刑事案件、火災(zāi) 等逐年增加。而且租房者信息備案不完善，給相關(guān)問題的責(zé)任與義務(wù)

31、的劃分、案件偵查 帶來極大的困難。案例來源：濟南時報租賃被司法、行政機關(guān)查封的房屋，或是行使房地產(chǎn)權(quán)利時受到一定限制的房屋 這類房屋有的是因為房屋所有權(quán)人負(fù)債甚至有違法行為，因而這類房屋有可能被司法機關(guān)判為他人所有，也有可能被拍賣;還有一些房屋在行使權(quán)利時受到一定限制，如共有房屋， 必須由共有人共同行使權(quán)利和義務(wù)，經(jīng)共有人一致同意方能訂立合法的租賃合同。租賃違法建設(shè)的房屋這類房屋因影響城市規(guī)劃、市容或他人而無法領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，時刻面臨被強行拆除 的局面，從而使承租人蒙受損失。同時，這類違建房的質(zhì)量，令人擔(dān)憂，有的基本是危房， 缺乏安全保障，存在較大的火災(zāi)隱患，威脅人們的生命與財產(chǎn)安全。租賃已

32、發(fā)布房屋拆遷公告，位于拆遷范圍內(nèi)的房屋或其他有關(guān)法律、法規(guī)禁止出租 的房屋（3）不法房地產(chǎn)中介損害消費一些房屋中介市場的不規(guī)范操作，成了近年來一個持續(xù)不斷的投訴熱點?！昂谥薪椤毙?形色色、花樣百出的斂財手段，房屋中介行業(yè)存在的問題種類之多、范圍之廣令人咋舌。不 法“黑中介”充斥房屋租賃市場，不但損害了消費者的合法權(quán)益，而且擾亂了房地產(chǎn)市場。不法中介利用人們急需租房的心理、大肆進行詐騙活動，損害了消費者的利益。案例分析四：房租貴中介黑：86.4%受訪者嘆當(dāng)下租房市場混亂2012年6月，中國青年報社會調(diào)查中心通過民意中國網(wǎng)和搜狐網(wǎng)，對3820人進行 的一項調(diào)查顯示，85.9%的受訪者坦言自己租房時

33、有過不愉快的經(jīng)歷。受訪者中，80后 占 49.4%，70 后占 34.8%。57.9%的受訪者坦言自己曾有租房上當(dāng)?shù)慕?jīng)歷。其中的一位租房者，黑龍江哈爾濱市 某高校大四學(xué)生孫明義說：“租房真是一件斗勇斗智的事情！”當(dāng)時，在他與房東口頭 協(xié)議價格之后，一家中介公司以高價鼓動房東將房子轉(zhuǎn)租，房東在簽約當(dāng)天反悔，并把 房租漲了 300多元。最終，在孫明義拿出口頭協(xié)議錄音，并表示會尋求法律途徑解決問 題后，房東才按照以前的約定簽了合同。另外有一位安徽合肥市民陳云向記者講述了一次租房上當(dāng)?shù)慕?jīng)歷。他說：“現(xiàn)在的 租房陷阱真是讓人防不勝防?！痹谂c房東談妥租金后，陳云按照對方要求預(yù)付了 500元 定金。由于他當(dāng)

34、時即將畢業(yè)，需要馬上搬出宿舍，所以在兩天之后便與對方簽訂了租房 合同，并同時一次性交納了 4000多元的租金。然而在交完租金后，陳云就再也聯(lián)系不到 房東了。在報警后，他才從警方那里得知，對方是一個專門詐騙租房客的假房東。這類 假房東通常先冒充租戶，從中介處以各種理由騙取房屋鑰匙，配以假身份證與房產(chǎn)證， 利用消費者急于租房的心理騙取錢財?，F(xiàn)在租房市場都存在哪些具體問題？排在前三位的分別是：政府缺乏監(jiān)管，遇到問 題投訴無門（62.5%）；中介收費過高（59.7%）；房源信息介紹嚴(yán)重失真（50.6%）。其他 問題還有：中介或房東不合理克扣押金（48.8%）；租房合同霸王條款（47.6%）；黑中介 橫

35、行，租房過程有貓兒膩（46.2%）等。60.8%的人建議借鑒國外經(jīng)驗，立法規(guī)范租房市場，加強房屋租賃管理。65.9%的人 呼吁整頓中介行業(yè)，治理違法違規(guī)行為；58.8%的人認(rèn)為應(yīng)對中介行業(yè)實行黑名單制， 一次違規(guī)禁止執(zhí)業(yè)；58.8%的人建議政府協(xié)調(diào)建立實名認(rèn)證的租房信息平臺。案例來源：人民網(wǎng)案例分析五：佰家中介公司捐款私逃，凸顯房屋租賃管理漏洞多多由于資金鏈斷裂、高層人士卷款私逃、管理不規(guī)范等原因，佰家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司這 個2004年度的“中國百強經(jīng)紀(jì)公司”陷入重重困境，拖欠了 600多戶房主近300萬元租 金?！鞍奂沂录笔抢^2003年“堅石事件”以后，又一起卷款私逃、拖欠房租的惡性事 件，整

36、個房屋租賃中介行業(yè)的誠信問題再次引起了社會的高度關(guān)注?！鞍奂沂录痹俅伟逊课葑赓U代理業(yè)務(wù)方面的問題暴露在人們眼前，而且這也僅僅 是冰山一角，房屋租賃中介行業(yè)管理方面存在的諸多漏洞讓人觸目驚心。11 / 16案例來源：中國消費者報無論大家有怎樣的擔(dān)心、怎樣的建議，他們都只有一個初衷，讓房屋租賃市場恢復(fù)常態(tài)， 健康發(fā)展。如果存在完善的房屋租賃管理系統(tǒng)與監(jiān)督系統(tǒng)，也許這些見不到光的行為會逐漸 退出市場。（4）房屋租賃稅收流失由于房屋租賃需繳納房產(chǎn)稅費，有些房屋租賃當(dāng)事人為偷逃房產(chǎn)租賃稅費私下交易，變 相出租、轉(zhuǎn)租，采取得主要手段有：以聯(lián)營、合作、承包等名義訂立合同，降低租金；以物 業(yè)費和設(shè)備費等名義

37、充抵房屋租金;直接開具服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)等發(fā)票代替房屋租賃收據(jù)等等。 這些現(xiàn)象使稅務(wù)工作者無法查清房屋租賃狀況，致使房屋租賃市場稅收流失十分嚴(yán)重。有人曾做過估算：哈爾濱市每年流失的稅費超過3億元，北京市每年流失的房產(chǎn)稅收不 少于5億元。這從一個側(cè)面反映出房屋租賃市場，急需增強管理力度。由此可見，房屋租賃 稅費的征繳需要真實地掌握房屋租賃市場的基本情況，以杜絕虛假房屋租賃合同和偷稅漏稅。案例六：深圳寶安區(qū)一房東出租屋未納稅被罰11萬江某在深圳市寶安區(qū)擁有一棟住宅樓，出租一年多未登記納稅，房屋租賃管理部門 為此開出11.2萬元的罰單，江某昨日如數(shù)繳納了罰款。這是我市今年以來對違法租賃行 為開出的最大罰

38、單。3月中旬，寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道房屋租賃管理所執(zhí)法人員發(fā)現(xiàn)，寶民花園一棟出租屋未 依法辦理合同登記（備案）手續(xù)。經(jīng)立案調(diào)查，業(yè)主江某于2010年9月將整棟房屋出租給 高某，雙方簽訂租賃合同，約定每月租金3萬元，截至案發(fā)實付租金56萬元。業(yè)主江 某完全是個“甩手掌柜”，除了每月定期向高某收取租金外，平時很少過問出租屋的日 常管理，甚至記不清自己房屋的地址、面積和總樓層數(shù)。據(jù)了解，在出租屋數(shù)量十分龐大的寶安區(qū)，業(yè)主出租房屋未依法登記納稅的案例較 多，今年以來寶安區(qū)租賃辦共開出128張罰單。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，個人出租房屋應(yīng)繳納租 金總額6.1%的稅費，而對違法行為的罰款則按照租金總額20%的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。案例來

39、源：房地產(chǎn)門戶搜房網(wǎng)（5）缺乏租賃備案，引發(fā)各種問題近年來，各市建委官方網(wǎng)站上陸陸續(xù)續(xù)的掛出了由房屋租賃市場管理處下發(fā)的要加強房 屋租賃登記備案工作的通知。這些通知中有些明確規(guī)定，各區(qū)縣建委要高度重視，把房屋租 賃登記備案工作作為重要的基礎(chǔ)工作來做，要在立足現(xiàn)有管理體制的基礎(chǔ)上，積極發(fā)揮主觀 能動性，提高租賃登記備案率，把現(xiàn)有數(shù)據(jù)信息統(tǒng)計報送工作做細(xì)做實。如今各地區(qū)已經(jīng)意識到租賃備案管理的重要性，但是由于長時間缺乏管理，社會上各種12 /16問題層出不窮，無法更好的維護各方的利益。例如:一是無法對出租房屋和承租人加強管理， 如防止“二房東”的出現(xiàn)；二是無法對出租房屋所得收入征稅；三是無法加強對

40、流動人口的 管理，無法加強社會治安的管理；四是租賃違規(guī)現(xiàn)象出現(xiàn)，阻礙租賃市場健康快速發(fā)展。案例七：出租房未辦備案，租戶失蹤房東犯難2012年6月21日，武昌張之洞路143號李女士的一間出租屋被掛鎖鎖住，李女士 無法進門，撥打租戶黃某和魏某的手機，均顯示已經(jīng)關(guān)機。原來事情是這樣的，今年2月，一對年輕男女找到她，稱他們是附近一所學(xué)校的自 考生，現(xiàn)沒有地方居住，請李女士照顧一下。在年輕人未付房租的情況下，李女士讓他 們住了進來。今年4月，李女士上門收房租時，就發(fā)現(xiàn)房門緊閉。向左鄰右舍打聽，她 得知這對情侶偶爾回家。然后，李女士撥打他倆的電話均無法接通，而且房門也更換了 鎖具。近兩個月來，李女士沒有收

41、到房租，找不到租戶不能進門，更不能將房屋再次出 租。對此，律師為李女士支招，稱她可以隨時解除租賃合同，維護自己的合法權(quán)益。但 是，撬門要十分慎重，需要找社區(qū)或派出所等第三方機構(gòu)予以證明。但是社區(qū)負(fù)責(zé)人表 示，根據(jù)我國租賃房屋治安管理規(guī)定房主出租房屋后，應(yīng)及時到當(dāng)?shù)嘏沙鏊k理出 租房屋登記備案手續(xù)，簽訂治安責(zé)任書。而李女士租房時未在派出所備案，所以戶籍和 社區(qū)均不能出面。無奈之下，李女士找來街坊鄰居作證，并當(dāng)著記者的面將掛鎖撬開， 只見室內(nèi)的電腦、鍋爐和鞋子都已搬走，只剩下租戶的兩床棉絮。隨后，李女士對房間進行了大掃除，并準(zhǔn)備再次出租。李女士感慨地說，以后租房 時要引以為戒，不僅要簽正規(guī)的租賃合

42、同，而且要到轄區(qū)備案。來源：楚天金報4、房屋租賃管理的重要性沈陽市房屋租賃管理中心主任商偉光沈陽市城市房屋租賃管理條例宣傳月啟動儀式 上的講到：租賃連接你我，情系百姓安居，謀求持續(xù)發(fā)展，共建和諧房產(chǎn)。除此之外，從國 家、省市各級政府也基本上肯定了房屋租賃管理的重要性。房屋租賃管理是房地產(chǎn)市場管理和調(diào)控社會治安綜合管理的一項基礎(chǔ)性工作。加強房屋 租賃管理是準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場信息，科學(xué)調(diào)控房地產(chǎn)市場的內(nèi)在需要，是強化房地產(chǎn)行政 管理職能的必要手段，是有效實施小區(qū)和大廈物業(yè)管理的題中之意。加強房屋租賃管理對于 促進房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展，規(guī)范市場秩序，防范租賃糾紛，創(chuàng)建和諧社會，都具有十分重 要的意義

43、。因此，在加強房屋租賃管理中，要以黨的重要思想為指導(dǎo)，以服務(wù)社會和經(jīng)濟發(fā) 展為目標(biāo)，以促進房地產(chǎn)市場規(guī)范健康發(fā)展為立足點，依法認(rèn)真做好房屋租賃管理工作。房 屋租賃管理工作是構(gòu)建社會主義和諧社會的重要內(nèi)容，是構(gòu)建和諧成都的重大問題，是構(gòu)筑 大防控格局的重要舉措，是社會治安管理的重要平臺。（1）有利于建立協(xié)調(diào)機制、統(tǒng)一管理的局面為了實現(xiàn)對房屋租賃市場的統(tǒng)一管理，我們需要建立一種協(xié)調(diào)機制，將現(xiàn)有涉及租賃的 相關(guān)行政管理，如房管、公安、計生、稅務(wù)等，都納入到一個框架內(nèi)，實現(xiàn)管理上的信息共 享、資源共享。在管理體制上，建議由市一級人民政府成立市房屋租賃管理領(lǐng)導(dǎo)小組，具體 負(fù)責(zé)本市的房屋租賃管理指導(dǎo)、協(xié)調(diào)

44、、監(jiān)督工作；而街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府則成立房屋租 賃服務(wù)中心，接受房管、公安、計劃生育、稅務(wù)等行政管理部門的委托，集中辦理街道、鎮(zhèn) 管轄區(qū)范圍內(nèi)房屋租賃合同登記備案、戶口或暫住證登記、計劃生育管理及稅收征管工作， 并提供房屋租賃服務(wù)，各相關(guān)行政管理部門則在市政府的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，按照各自職責(zé)，指導(dǎo)、 監(jiān)督街鎮(zhèn)房屋租賃服務(wù)中心實施租賃管理。這樣，就能夠初步形成市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，各行政 管理部門分級負(fù)責(zé)、以塊為主、條條保證的房屋租賃管理新格局。例如：鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局，為加強鄭州市出租房摩不包含保障性住房）和 流動人口管理，規(guī)范房屋租賃市場秩序，鄭州市制定了房屋租賃聯(lián)合管理工作方案，將在 20

45、12年全面開展出租房屋和流動人口綜合治理活動，對出租房屋和流動人口以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基本 單位，依托社區(qū)，進行全面普查登記。如今，鄭州對租賃市場的管理成效已是有目共睹。（2）有利于保護房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益由房屋租賃主管部門審查被租賃房屋的權(quán)屬狀況、房屋租賃當(dāng)事人真實詳細(xì)的身份，將 有效地避免承租人從無房屋出租權(quán)利者手中承租房屋，有力地控制“二房東”的“群租”、 “濫租”行為；有力地防止“城中村”現(xiàn)象的進一步惡化；防止中間人騙取錢財甚至私自將 房屋倒賣；避免被司法、行政機關(guān)查封的問題房屋出租給房屋租賃當(dāng)事人帶來經(jīng)濟損失和租 房糾紛；避免違建房屋、待拆遷房屋的租賃行為，消除對城建市容的不利影響，維護租房

46、用 戶的生命財產(chǎn)安全。例如：現(xiàn)如今很多在房屋租賃管理研究及執(zhí)行上處在前列的城市，關(guān)于“群租”現(xiàn)象都 制定了相應(yīng)的政策，如：2011年7月15日上海和北京同時出臺地方法規(guī)，對房屋租賃市場 加強管理，其中將于今年10月施行的上海市居住房屋租賃管理辦法明確了居住房屋的 “最小出租單位”，以解決群租問題導(dǎo)致的不良影響。而且各地房屋租賃管理部門為房屋租賃當(dāng)事人提供了統(tǒng)一制式的房屋租賃合同范本，完 整地記述了房屋租賃時限、租金、房屋狀況、修繕責(zé)任、違約責(zé)任等等，避免房屋租賃合同 漏洞引發(fā)的經(jīng)濟糾紛，從而有效地保護房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益。同時，房屋租賃管理部 門也為租賃當(dāng)事人提供了租賃備案管理，更好的掌握

47、租賃雙方的信息，維護租賃雙方的利益。（3）有利于社會治安的穩(wěn)定通過房屋租賃登記備案建立起完整動態(tài)的房屋租賃檔案體系，公安部門、計劃生育部門 依據(jù)電子檔案信息實時監(jiān)控，使違反計劃生育人員、違法違紀(jì)分子無處藏身。例如：深圳市2005年初加強房屋租賃備案登記與外來人口綜合管理工作，5月中旬的 警情通報資料顯示與上年度相比立案總數(shù)驟降了 36%。這一數(shù)據(jù)表明了一個不爭的事實： 依法強化房屋租賃備案登記作為改善社會治安狀況的一個重點成效顯著。（4） 有利于建立房屋租賃指導(dǎo)價格體系房屋租賃市場屬于市場經(jīng)濟的范疇，必須按市場經(jīng)濟規(guī)律辦事，將房屋租賃市場的價格 放開，租價隨行就市，由租賃雙方根據(jù)市場情況自行議定。同時，為了指導(dǎo)房屋租賃市場的 健康發(fā)展，需要制定房屋租賃指導(dǎo)租金，定期予以公布，為租賃雙方當(dāng)事人確定租金水平提 供價格參照。指導(dǎo)租金是以市場租金價格水平為依據(jù)，在進行充分的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，采取科學(xué)的 測算方法，定期制定和公布的不同地段、不同