2011年上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與趨勢(shì)報(bào)告

1、2011房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與趨勢(shì)報(bào)告上半年導(dǎo)語房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析房地產(chǎn)行業(yè)分析全國(guó)主要城市住宅土地市場(chǎng)成交情況成都房產(chǎn)市場(chǎng)分析成都土地市場(chǎng)分析下半年市場(chǎng)總體趨勢(shì)預(yù)判 導(dǎo) 語今年上半年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是風(fēng)云變幻。這是一個(gè)擾亂心跳的半年，新國(guó)八條確定今年調(diào)控的方向、成都限購(gòu)、一房一價(jià)、三次加息、六次提高存準(zhǔn)率一系列調(diào)控政策連番襲擊：限購(gòu)、限價(jià)、限貸，一個(gè)個(gè)重拳捶打著房地產(chǎn)市場(chǎng)。3 月主城區(qū)住宅銷量跌幅達(dá) 77.5%，龍湖、萬科、發(fā)潤(rùn)等名企樓盤熱銷，主城區(qū)與郊區(qū)情況冷熱差異明顯，土地市場(chǎng)冰火兩重天。面對(duì)如此強(qiáng)有力的調(diào)控，樓市初露松動(dòng)跡象，消費(fèi)者彷徨，開發(fā)商忐忑思考：下半年的政策是否會(huì)加強(qiáng)？下半年的

2、市場(chǎng)將何去何從？一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析1.1宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析導(dǎo)語 2011 年上半年，因國(guó)際大宗商品價(jià)格上漲導(dǎo)致輸入型通脹壓力增大，加上前兩年實(shí)行適度寬松的貨幣政策，信貸投放量大，市場(chǎng)流動(dòng)性過剩，CPI 壓力較大，通脹預(yù)期強(qiáng)烈。為了管理通脹預(yù)期，迄今央行已經(jīng)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，三次加息。貨幣政策調(diào)整已經(jīng)深刻影響到微觀的企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 隨著信貸政策的持續(xù)收緊和外需的減弱，工業(yè)仍面臨繼續(xù)下滑的壓力。6 月份 CPI 創(chuàng)出本輪通脹的最高值， 7 月暫時(shí)有回落，貨幣政策調(diào)控作用不明顯，預(yù)計(jì)下半年還有一次加息或提高存準(zhǔn)率。 上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)204459 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)

3、9.6%；其中，一季度增長(zhǎng) 9.7%，二季度增長(zhǎng) 9.5%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 15700 億元，增長(zhǎng) 3.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 102178 億元，增長(zhǎng) 11.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 86581 億元，增長(zhǎng) 9.2%。從環(huán)比看，二季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 2.2%。6 月投資增速下滑明顯，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率有所下降。 2010 年，我國(guó) GDP 增速在一季度沖高過后連續(xù)兩個(gè)季度出現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，但在四季度開始啟動(dòng)回升。2011年，由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍有一定不確定性，加速國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型加快推進(jìn)，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)增速將略低于 2010 年，但由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力進(jìn)一步恢復(fù)，“十二五”開局之年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將穩(wěn)健起步

4、。 6 月居民消費(fèi)價(jià)栺創(chuàng)新高 6 月消費(fèi)物價(jià)指數(shù) (CPI)同比上漲 6.4%，創(chuàng)三年以來新高 。其中豬肉價(jià)格上漲 57.1%，影響價(jià)格總水平上漲約 1.37 個(gè)百分點(diǎn)。自今年 3 月以來中國(guó) CPI 連續(xù) “破 5”、“破 6” ，主要是因價(jià)格上漲的 “翹尾因素”影響，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的“時(shí)滯”有關(guān)。從目前情況看，下半年翹尾因素影響將減弱；今年全國(guó)糧食又將獲得大豐收，糧食有較大充裕的庫存是穩(wěn)定物價(jià)非常重要的基礎(chǔ)；工業(yè)消費(fèi)品從總體上還是供大于求的格局，決定了工業(yè)消費(fèi)品價(jià)格基本穩(wěn)定；2011年國(guó)家實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，有利于控制貨幣的流通量，控制貨幣流動(dòng)性。這些都為控制物價(jià)上漲創(chuàng)造了非常好的條件和

5、環(huán)境。 然而由于豬肉價(jià)栺仍高位運(yùn)行、資源品價(jià)栺改革繼續(xù)推進(jìn)、居住類價(jià)栺漲勢(shì)短期難改、工資上調(diào)等因素，將使得通脹壓力貫穿全年。6 月 CPI 增速達(dá)全年高點(diǎn)，此后，受 M2 增速逐步回落、輸入型通脹趨于緩和等因素影響，預(yù)計(jì) CPI 將呈現(xiàn)逐步下降趨勢(shì)。1.2 行業(yè)政策環(huán)境分析1.2.1 政策回顧2011 年 1 月 26 日，國(guó)務(wù)院召開會(huì)議確定八條措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，稱之為“新國(guó)八條”。至此拉開了今年樓市調(diào)控的序幕。此政策一出，引發(fā)各方對(duì)今年調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的猜想。之后，限購(gòu)、限價(jià)更是如狼般襲來，各種危機(jī)感、緊迫感肆意彌漫，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在悄然發(fā)生著改變。下面對(duì)上半年相關(guān)政策做一個(gè)簡(jiǎn)要梳理

6、與回顧。政策調(diào)控目的：控制高房?jī)r(jià)，抑制通脹壓力。點(diǎn)評(píng)： 提高二套房貸首付和貸款基準(zhǔn)利率，限購(gòu)，限價(jià)個(gè)個(gè)切中要害，政府不僅利用銀行差別化信貸，提高購(gòu)房門檻；更直接利用限購(gòu)抑制多套房購(gòu)買需求；通過“一房一價(jià)”，讓房?jī)r(jià)“一天一價(jià)”成為歷史。多拳出擊，目標(biāo)只有一個(gè)： 控制高房?jī)r(jià)，凸顯政府調(diào)控房?jī)r(jià)的力度和決心。 1.2.2政策聚焦 2011年上半年，在受到限購(gòu)、限價(jià)、限貸等多重政策調(diào)控下的成都樓市，銷售開始放緩了腳步，數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月成都市主城區(qū)商品房成交總套數(shù)為31274套，總面積為298.59萬平方米，環(huán)比去年7-12月套數(shù)和面積分別下降了34.05和33.24。 1.2.3 土地政策聚焦 4

7、月14日，成都市土地礦權(quán)交易中心、成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布關(guān)于實(shí)行國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)“持證準(zhǔn)用”制度的公告，從2011 年 4月15日起，國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地（不含工業(yè)用地）使用權(quán)首次出讓，競(jìng)得人須持有相應(yīng)面積的建設(shè)用地指標(biāo)標(biāo)簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。 在房地產(chǎn)業(yè)界看來，建設(shè)用地指標(biāo)無異于開發(fā)商進(jìn)入土地市場(chǎng)的“入場(chǎng)券”，這個(gè)“入場(chǎng)券”就被人們戲稱為“地票”。 成都推出“地票”的初衷，在于引入社會(huì)資金解決農(nóng)村土地綜合整治的難題。實(shí)施“地票”制度有利于加快農(nóng)村土地綜合整治，釋放出大量的建設(shè)用地指標(biāo)，通過“增減掛鉤”轉(zhuǎn)移到城市，將加大城市的可供應(yīng)土地?cái)?shù)量；長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，有劣于帶動(dòng)土地價(jià)格的下降，

8、促進(jìn)城市資本與農(nóng)村閑散土地資源的良性互勱。 土地成為資本，進(jìn)入資本市場(chǎng)進(jìn)行流通，通過“地票”形式可以提前引入社會(huì)資金用于土地的整理和城市改造，實(shí)質(zhì)上是成都農(nóng)村土地綜合整治機(jī)制的改變。 但是，在經(jīng)歷了異常火爆的首次拍賣之后，成都地票制度卻戛然而止。究其原因，高價(jià)成交的“地票”，開發(fā)商只有用于中心城區(qū)土地的開發(fā)才能有收益，指標(biāo)可能會(huì)更多的被用于大城市、中心城區(qū)的建設(shè)用地?cái)U(kuò)張上，反而不利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展。加之高價(jià)“地票”將增加開發(fā)商的拿地成本，未來可能轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上導(dǎo)致成都房?jī)r(jià)上漲，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。 從5月9日初次試水到6月20日的土土地拍賣，皆未出現(xiàn)土地競(jìng)拍價(jià)超過最高限價(jià)的情況，“雙競(jìng)”

9、有名無實(shí)。 “雙競(jìng)”的實(shí)際效用并非想象的那么美好，在限制最高地價(jià)的同時(shí)增加了開發(fā)商建設(shè)大量公租房面積的成本，其結(jié)果必然會(huì)導(dǎo)致商品房售價(jià)的提高以維持開發(fā)商的利潤(rùn)收入。在目前政府調(diào)控如此嚴(yán)厲的情況下，開發(fā)商也不會(huì)對(duì)各宗土地趨之若鶩，加上資金的壓力，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也較之前樓市火爆期弱了很多，大多土地以低價(jià)成交，根本不給“雙競(jìng)”發(fā)揮效用的機(jī)會(huì)。所以“雙競(jìng)制”在上半年所扮演的角色也只限于參與性，而非實(shí)質(zhì)性，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向未定，整體低迷的背景下，預(yù)計(jì)下半年“雙競(jìng)”的角色不會(huì)有大的轉(zhuǎn)變。 1.4宏觀環(huán)境總結(jié)及預(yù)判 經(jīng)濟(jì)預(yù)判 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速回到潛在增長(zhǎng)區(qū)間,工業(yè)生產(chǎn)放緩,固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng),社會(huì)

10、消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)放緩,外貿(mào)增長(zhǎng)放緩,順差回落。中國(guó)第二季度的新增外匯儲(chǔ)備達(dá)到了1500億美元，遠(yuǎn)高于同期460億美元的貿(mào)易順差，表明中國(guó)仍面臨較為強(qiáng)勁的資本流入壓力。同時(shí)，較快的經(jīng)濟(jì)增速也將帶來通脹壓力，因此，任何形式的貨幣政策寬松、或者緊縮步伐的停滯，都為時(shí)過早。觀望期不會(huì)太長(zhǎng)，預(yù)測(cè)下半年至少一次加息或提高存準(zhǔn)率。 下半年隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力逐漸加大，貨幣供應(yīng)量增速持續(xù)下滑，CPI 將平穩(wěn)回落。政策預(yù)判 在政策調(diào)控的重拳之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走到了十字路口，如何前行，關(guān)鍵在于找對(duì)方向，首先需要弄清目前形勢(shì)。 依然堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)，持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，孰能堅(jiān)持？孰能笑到最后？未來市場(chǎng)何去何從？以幾方面

11、做簡(jiǎn)要分析。 把脈開發(fā)商，希望較快回籠資金，資金充裕的開發(fā)商按部就班，伺機(jī)而動(dòng)；把脈消費(fèi)者，目前仍在觀望，期望在政府強(qiáng)有力的措施下，扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)使其下行。 雙方的博弈當(dāng)下還未找到一個(gè)均衡點(diǎn)，關(guān)鍵因素在于政府對(duì)目前調(diào)控效果的態(tài)度。是否放行，還有待后市呈現(xiàn)。 二、上半年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 2.1 房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)分析 導(dǎo) 語 如果7 月農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格仍然不出現(xiàn)回落，CPI 還將保持在6%以上的高位，整個(gè)三季度可能物價(jià)還屬于高位。但考慮到央行貨幣工具頻頻動(dòng)用，很多中小企業(yè)，尤其是制造業(yè)都出現(xiàn)了融資難的情況，在6 月初公布的制造業(yè)采購(gòu)數(shù)據(jù)中，已經(jīng)逼近50%的枯榮警戒線，因而政策可能會(huì)出現(xiàn)微調(diào)。 5 月、6 月樓

12、市價(jià)格環(huán)比上漲，在這種情況下對(duì)樓市的緊縮政策仍然會(huì)持續(xù)下去。7 月加息時(shí)，公積金貸款也出現(xiàn)了同樣的上調(diào)政策，這反映出從貨幣政策來看仍然會(huì)維持對(duì)樓市的高壓政策。 由于6 月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)未全部公布，故以下數(shù)據(jù)截止2011 年5 月31 日。 5 月份，國(guó)房景氣指數(shù)為103.20，比4 月份提高0.01 點(diǎn)，比去年同期下降1.93 點(diǎn)，仍然在景氣區(qū)間運(yùn)行。 5 月份，全國(guó)房屋平均銷售價(jià)格5653.753 元/平方米，環(huán)比4 月上升4.48%。住宅平均銷售價(jià)格為5292.59 元/平方米，環(huán)比4 月上升5.82%。 由于2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)在7、8月的成交量大幅萎縮，因此，預(yù)計(jì)國(guó)房景氣指數(shù)在接下來的2

13、、3個(gè)月可能會(huì)有所反復(fù)。但在持續(xù)的宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)景氣上行的可能不大，國(guó)房景氣指數(shù)在短暫反彈后依然會(huì)繼續(xù)探底下行。 至月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資18737 億元，同比增長(zhǎng)34.6。其中，住宅投資13290 億元，增長(zhǎng)37.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.93%。本月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資5397.07億元，環(huán)比增長(zhǎng)20.10%， 同比增長(zhǎng)35.42%。 房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例為20.76%，較4月略有下降。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速依然會(huì)維持在30%以上的較高水平，但這種超速增長(zhǎng)更多的是由于基數(shù)原因造成。由此預(yù)計(jì)，2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將會(huì)向歷史均值靠攏。 至月份

14、，全國(guó)商品房銷售面積32932 萬平米，同比增長(zhǎng)9.1。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)8.5，銷售額增長(zhǎng)16.0。 繼4月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量萎縮超出預(yù)期后，5月房地產(chǎn)市場(chǎng)再度表現(xiàn)出其頑強(qiáng)的市場(chǎng)需求，多數(shù)重點(diǎn)城市5月當(dāng)月成交量環(huán)比出現(xiàn)了上漲。如果接下來的幾個(gè)月市場(chǎng)成交量繼續(xù)上行， 則可以說本輪調(diào)控的效果已經(jīng)弱化，政策壓力也許會(huì)再次上升。 至月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源32340 億元，同比增長(zhǎng)18.5。其中，國(guó)內(nèi)貸款5803 億元， 增長(zhǎng)4.6；利用外資266 億元，增長(zhǎng)57.3；自籌資金12486 億元，增長(zhǎng)30.9；其他資金13785 億元， 增長(zhǎng)14.6。 5 月中國(guó)主要城市中，上海、北京、

15、廣州、深圳成交環(huán)比分別上漲30.08%、38.63%、36.12%、51.45%， 成都市成交環(huán)比上漲32.57%，重慶環(huán)比下降31.38%，市場(chǎng)供給遠(yuǎn)大于市場(chǎng)需求。 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5 月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，70 個(gè)大中城市不上月相比，價(jià)格下降的城市有9 個(gè)，持平的城市有11 個(gè)。與4 月份相比，5 月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了6 個(gè)。漲幅比4 月份縮小的城市有27 個(gè)。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有3個(gè)，漲幅回落的城市有36個(gè)。5月份，同比漲幅在5%以內(nèi)的城市有36個(gè)，比4月份增加了7個(gè)。 其中，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的新建商品住宅價(jià)栺依然未現(xiàn)下滑，調(diào)控之下的

16、一線城市房?jī)r(jià)依然繼續(xù)上漲。就全國(guó)總體情況來看，政策在穩(wěn)定房?jī)r(jià)和漲幅回落方面戰(zhàn)果顯著，但房?jī)r(jià)降溫的節(jié)奏比較緩慢，總體上依然上漲，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)并未出現(xiàn)。 成都市5月新增商品房供應(yīng)約182萬平方米，成交約127萬平斱米，環(huán)比4月上漲32.57%。成交均價(jià)為6887元/平方米，漲幅為1.60%。6月新增商品房供應(yīng)面積232萬平方米，成交131萬平方米，漲幅分別達(dá)到27.43%、2.85%。成交均價(jià)6750元/平方米，環(huán)比5月下跌1.98%。 2.2 土地市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)分析 上半年，在開發(fā)商主演的土地市場(chǎng)中，由于信貸收緊，樓市不景氣，部分小角色資金吃緊，土地交易市場(chǎng)的火爆場(chǎng)面已然不在。6月末，多城市地王再現(xiàn)，是特

17、例？是假象？樓市是否開始回暖？下面對(duì)上半年土地市場(chǎng)做一個(gè)梳理和回顧。 2011 年上半年整個(gè)土地市場(chǎng)表現(xiàn)冷清，土地供應(yīng)量也在1 月的小高潮之后，開始逐步萎縮。直至6 月， 個(gè)別城市集中大量推地，供地達(dá)到高潮，成為繼1 月之后的最大供地單月。 6 月，全國(guó)130 個(gè)城市總供應(yīng)土地2764 宗，總面積13285 萬，環(huán)比增加43%，同比增加50%；其中住宅類用地751 宗，面積4203 萬，環(huán)比增加38%，同比增加7%。 1-6 月全國(guó)130 個(gè)城市總供應(yīng)土地11706 宗，總面積54260 萬，同比增加12%。其中住宅類用地3495 宗，面積19463 萬，同比減少15%。 今年上半年與去年同期

18、整體走勢(shì)較為雷同，但是在3 月的土地供應(yīng)上發(fā)生了明顯的發(fā)化，今年3 月土地供應(yīng)量與去年同期相比下降了57%，與傳統(tǒng)的供地旺月產(chǎn)生反差。 原因分析：1、2 月份政府調(diào)控政策頻出，直接影響了市場(chǎng)的預(yù)期，加重了市場(chǎng)雙方的觀望情緒，政府因此為避開市場(chǎng)冷淡期，調(diào)整了土地供應(yīng)時(shí)間表。 上半年，雖然1 月份受春節(jié)假期和各地供地計(jì)劃的影響，土地交易市場(chǎng)較為冷清，但是1 月份仍然當(dāng)之無愧的成為上半年土地成交情況最好的一月，主要原因是受去年底土地供應(yīng)量較大，多數(shù)地塊年初成交的影響， 成就了1 月份土地交易市場(chǎng)的良好業(yè)績(jī)。 受6 月供應(yīng)量大幅增加的影響，成交量也隨之上漲。6 月全國(guó)130 個(gè)城市共成交土地1915

19、宗，成交面積9516 萬，環(huán)比增加38%，同比增加64%；其中住宅類用地509 宗，成交面積2883 萬，環(huán)比增加17%， 同比增加10%。 1-6 月全國(guó)130 個(gè)城市共成交土地9511 宗，成交土地面積43759 萬，同比增加24%；其中住宅 類用地2854 宗，成交面積16179 萬，同比減少6%。 今年開年以來，土地交易市場(chǎng)的火爆場(chǎng)面已然不在，開發(fā)商拿地顯得更加的理性謹(jǐn)慎，因此，導(dǎo)致了土地成交價(jià)格的下降。 6 月，全國(guó)130 個(gè)城市成交土地樓面均價(jià)為903 元/，環(huán)比下降9%，同比下降26%；其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為1418 元/，環(huán)比下跌2%，同比下跌12%。 1-6 月，全國(guó)1

20、30 個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1061 元/，同比下跌20%；其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為1451 元/，同比下跌13%。 數(shù)據(jù)顯示，上半年，住宅用地每月成交樓面均價(jià)與去年同期相比均出現(xiàn)了一定幅度的下降。最大降幅出現(xiàn)在4 月，降幅達(dá)到了32%。這與整個(gè)樓市的低迷表現(xiàn)、調(diào)控政策的深入、信貸收緊，以至于開發(fā)商不敢大手大腳花錢有直接關(guān)系。 1-6 月，全國(guó)130 個(gè)城市土地的成交溢價(jià)率為17%，較去年同期減少14 個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅類用地溢價(jià)率為19%，較去年同期減少18 個(gè)百分點(diǎn)。上半年，住宅用地溢價(jià)率每月均低于去年同期，且一直處于低位水平。 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，今年上半年，北上廣等一線城市，土地總供應(yīng)量

21、與去年相比有所減少，盡管廣州深圳從同比數(shù)據(jù)來看，上漲幅度較大，但這是由于去年同期兩地土地供應(yīng)量同樣較少所造成的。6個(gè)一線城市中，有4個(gè)城市的樓面地價(jià)出現(xiàn)同比下跌情況，普遍跌幅在20%-40%之間。 上半年主要城市的住宅土地成交與去年相比無論在量上還是價(jià)上都出現(xiàn)一定的下跌。最為明顯的是各城市的成交樓面地價(jià)，與去年同期比出現(xiàn)較大幅度的下滑，最大降幅達(dá)到67%。由此看出，上半年全國(guó)住宅土地市場(chǎng)整體較為冷清，雖然多數(shù)城市的初始樓面地價(jià)都出現(xiàn)了一定程度下降，有的甚至相比去年同期下降了45%，但通過對(duì)比數(shù)據(jù)分析，樓面地價(jià)降幅越大的城市最后成交的樓面地價(jià)跌幅更大，表明開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的信心明顯不足，政府推地起始

22、價(jià)越低，越會(huì)讓開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生悲觀情緒，形成一個(gè)惡性關(guān)聯(lián)，參與土地市場(chǎng)的開發(fā)商減少，最終導(dǎo)致了整個(gè)土地市場(chǎng)的冷清。 盡管上半年，特別是6月末北京、深圳、以及義之均有地王出現(xiàn)，但是當(dāng)下的地王完全與過去樓市火爆期出現(xiàn)的地王不同，北京、深圳的地王以先天良好的區(qū)位、用地性質(zhì)及發(fā)展?jié)摿Q定了其成為地王的可能性，而義烏的地王則純屬烏龍。上半年地王的出現(xiàn)并不能說明土地市場(chǎng)已經(jīng)回暖，而只能算作是個(gè)別現(xiàn)象。當(dāng)前調(diào)控政策尚無松動(dòng)且有繼續(xù)從緊的可能，土地市場(chǎng)回暖還需時(shí)日。 三、上半年成都房產(chǎn)市場(chǎng)分析 3.1 成都商品住宅 導(dǎo) 語 2011 年上半年成都市商品住宅共成交959.28 萬平斱米，同比2010 年上漲9%

23、。其中主城區(qū)住宅市場(chǎng)成交約298.59 萬平方米，同比下降約3.88%。從整體數(shù)據(jù)來看，歷經(jīng)三輪調(diào)控的成都樓市依然堅(jiān)挺。今年1-2 月，總成交面積達(dá)183.89 萬平方米，占今年上半年總成交面積的61.59%。從成交數(shù)據(jù)來看，限購(gòu)令過后成交銳減，第三輪調(diào)控對(duì)于樓市的影響巨大。成都主城區(qū)住宅市場(chǎng)多觀望，郊區(qū)樓盤逐步升溫，投資者轉(zhuǎn)向關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)。 2011 年年初，成都樓市延續(xù)了2010 年底市場(chǎng)回暖的火爆態(tài)勢(shì)，新房成交量屢創(chuàng)新高，新房周成交面積甚至突破40 萬平米，然而，成都版限購(gòu)令的出臺(tái)，使得“樓市熱度”戛然而止，成都樓市瞬時(shí)跌入冰點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)步入下行通道。同時(shí)，受政策影響，不少開發(fā)商調(diào)整自

24、身推盤節(jié)奏，直至春交會(huì)前集中放量。進(jìn)入5 月后，成都樓市眾多樓盤紛紛出手，推出了一系列的優(yōu)惠措施，希冀春交會(huì)的“東風(fēng)”加速銷售、回籠資金。各種優(yōu)惠措施一定程度上起到了刺激消費(fèi)的作用，部分樓盤5 月取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。 隨著主城區(qū)商品住宅庫存量的增加以及開發(fā)商資金鏈緊繃，預(yù)計(jì)下半年或有部分樓盤出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)的跡象，各大開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)日趨激烈。政策不放松，區(qū)域市場(chǎng)成交量難有較大波動(dòng)。 從1-6 月的成交量走勢(shì)來看，成都市主城區(qū)上半年樓市呈現(xiàn)出量跌價(jià)漲的局面。受限購(gòu)令影響，本年度2 月份起成交量大幅下滑，成交價(jià)格雖然有所波動(dòng)，但整體呈上升趨勢(shì)。6 月成交面積較5 月有所回落，環(huán)比下降8.29%，但

25、6 月成交均價(jià)達(dá)到今年上半年最高9649 元/平方米。由此可見,政策調(diào)控只是起到了抑制購(gòu)房需求，減少成交量的作用，對(duì)于打壓房?jī)r(jià)過快上漲的戰(zhàn)果還不明顯。 從各區(qū)域成交量來看，城西、城南、城東成交量位居前三位。以前“南富西貴，東窮北亂”的說法已經(jīng)不合時(shí)宜。城西因?yàn)殚_發(fā)較早，交通、社區(qū)、都比較成熟；隨著政府南遷和城南新規(guī)劃，城南投資、居住價(jià)值較高；城東雖然原是老工業(yè)區(qū)，但目前沙河改造、廠礦搬遷，環(huán)境有所改善，適宜居住。 長(zhǎng)期以來，業(yè)內(nèi)總是將城北房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)為“價(jià)值洼地”，按照成都市整體規(guī)劃，城北是政府重點(diǎn)打造地區(qū)，以駟馬橋一帶為中心將形成“北部新城”。聚集了萬科、保利等地產(chǎn)巨頭的城北隨著舊城改造、專

26、業(yè)市場(chǎng)外遷、交通配套改善，煥發(fā)勃勃生機(jī)。目前城北區(qū)域內(nèi)土地存量較大， 充足的土地供給以及為斷前來的開發(fā)商，使得城北片區(qū)未來有巨大的發(fā)展?jié)摿?。不過，盡管五塊石市場(chǎng)等搬遷改造工作正如火如荼迚行，但是城北依然面臨交通擁堵 、環(huán)境嘈雜、人居落后的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)，這也是導(dǎo)致城北市場(chǎng)目前成交量無法與城東、南、西媲美的原因。 上半年中，隨著北部商貿(mào)城、南部科技商務(wù)城、東部工業(yè)商務(wù)城、西部健康休閑城的建設(shè)與發(fā)展，各個(gè)區(qū)域間成交價(jià)格差距不斷縮小。隨著城中、城南土地供應(yīng)及商品住宅減少，受政策干預(yù)，預(yù)計(jì)未來價(jià)格波動(dòng)性不大。城北作為發(fā)展“潛力股”，受地鐵3號(hào)線開建影響及區(qū)域條件改善，未來發(fā)展會(huì)更為迅猛。 外環(huán)外的成交已達(dá)到

27、總成交量的63.33%，隨著城市的擴(kuò)張，郊區(qū)城市化趨勢(shì)越來越明顯。 就今年上半年郊縣商品住宅供應(yīng)情部來看，限購(gòu)之后郊縣新增供應(yīng)面積維持在較高水平，開發(fā)商的開發(fā)重心明顯由主城區(qū)轉(zhuǎn)向郊縣市場(chǎng)，成交價(jià)格自限購(gòu)后也一路走高。成交面積受目前樓市大環(huán)境影響，經(jīng)歷年初熱潮后處于較為穩(wěn)定的狀態(tài)。 由于雙流包括半陽、雙流新城、航空港等熱銷板塊，使得上半年雙流成交量面積約213.79萬，占郊縣成交總量的33%，超過溫江、龍泉成交量總和。 由于各個(gè)區(qū)域發(fā)展程度的差異，使得各個(gè)區(qū)域成交價(jià)格呈現(xiàn)一定差距。郊縣成交均價(jià)大部分都在7000 元/以下，其中雙流價(jià)格最高，約6751 元/平方米（6 月均價(jià)約7058 元/平方米

28、），新都最低，約5077 元/平方米。 2011 年上半年，成都市別墅市場(chǎng)供應(yīng)面積總體處于較低水平，總供應(yīng)面積33.53 萬平米。 5 月供應(yīng)面積最多，6 月較5 月大幅下滑，降幅達(dá)66.5%。由于1-4 月供銷比為0.53，別墅市場(chǎng)供不應(yīng)求，因而5 月集中放量，新增供應(yīng)面積大幅增多。上半年別墅市場(chǎng)總成交面積47.76 萬平米，銷量走勢(shì)整體呈下降趨勢(shì)， 6 月略有回升，成交下滑主要是由于上半年一系列購(gòu)房政策的實(shí)施抑制了購(gòu)房需求，將投資型購(gòu)房者擠在門外。成交價(jià)格3 月最低，4-5 月略有回升。下半年別墅市場(chǎng)房?jī)r(jià)走勢(shì)穩(wěn)中有升，供應(yīng)面積持續(xù)下滑。 上半年各類建筑類型別墅的房地產(chǎn)價(jià)格較去年波動(dòng)不大，預(yù)

29、計(jì)下半年各建筑類型別墅的成交價(jià)格依舊保持相對(duì)穩(wěn)定，略有上漲。 上半年各類建筑類型除聯(lián)排別墅供銷相對(duì)平衡外，其他三種類型的別墅成交面積均大于供應(yīng)面積。4-6 月供應(yīng)面積普遍增加。主要由于1-3 月供需比小于1，庫存房源不足導(dǎo)致的。上半年聯(lián)排成交情況最好，占別墅市場(chǎng)總銷量的43.85%。預(yù)計(jì)下半年別墅市場(chǎng)還會(huì)以聯(lián)排為主，供應(yīng)量不會(huì)上漲，成交量略有增加。 從2011 年上半年別墅市場(chǎng)各板塊成交面積情況來看，別墅市場(chǎng)主要集中在發(fā)展較為成熟的華陽、溫江板塊。牧馬山板塊成交量占總成交的12%，牧馬山新城地處成都和雙流交匯處，離雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅4 公里，隨著配套設(shè)施的完善未來郊區(qū)城市化的發(fā)展，未來發(fā)展空間較大

30、。 從各板塊的供求關(guān)系及價(jià)格走勢(shì)來看，華陽板塊別墅市場(chǎng)發(fā)展較為穩(wěn)定，供需相對(duì)平衡，價(jià)格穩(wěn)步上升， 這與華陽區(qū)域整體的發(fā)展水平有關(guān)。牧馬山成交量、成交價(jià)格波動(dòng)不大，價(jià)格略有下降。龍泉、溫江、郫縣、新都板塊均價(jià)維持在7000 元/平方米以上，5、6 月成交有所回暖。 預(yù)計(jì)下半年，華陽板塊的價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，溫江、龍泉、郫縣、牧馬山價(jià)格或有上漲，新都板塊有所回落。 2011 年上半年成都市商業(yè)地產(chǎn)成交量同比上升13.63%,其中，6 月成交面積為14.26 萬平米，環(huán)比上漲32.47%同比去年6 月上漲68.98%。由于住宅市場(chǎng)被管制，CPI 屢創(chuàng)新高，股票、基金、期貨等一干常規(guī)投資保值工具形同雞肋，商

31、業(yè)地產(chǎn)作為可取代住宅地產(chǎn)為數(shù)不多的高回報(bào)投資品，吸引了無數(shù)目光。2010年，成都開工建設(shè)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目達(dá)到67 個(gè)。2011 年，估計(jì)城市綜合體項(xiàng)目將累計(jì)超過80 個(gè)。隨著眾多大型商業(yè)綜合體的入駐，成都商業(yè)地產(chǎn)正在從住宅配套商業(yè)向大型商業(yè)綜合體轉(zhuǎn)型。 2011 年成都市上半年商業(yè)新增供應(yīng)量84.1 萬平米，成交量70.76 萬平米。今年上半年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)態(tài)良好。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全城在售商業(yè)地產(chǎn)30 個(gè)，面積達(dá)到388 萬平方米，預(yù)售發(fā)布樓盤33 個(gè)，商業(yè)預(yù)售面積457 萬平方米，花樣年香年廣場(chǎng)、世豪廣場(chǎng)、鐵獅門、奧克斯廣場(chǎng)、成都金牛萬達(dá)廣場(chǎng)、世茂花香首府、AFC 中航國(guó)際金融中心、新世紀(jì)環(huán)球中

32、心等項(xiàng)目都非常令人關(guān)注。回收資金、拉升品牌影響力、帶動(dòng)住宅銷售，被認(rèn)為是品牌開發(fā)商選擇樓市調(diào)整時(shí)期，推出大體量商業(yè)的三大原因。 正在發(fā)售和預(yù)售的商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，寫字樓、公寓、商鋪、酒店、專業(yè)市場(chǎng)等全部覆蓋，密布全城，投資者可以根據(jù)自身需求、資金狀況自由選擇產(chǎn)品。從供應(yīng)量來看，商業(yè)供應(yīng)緊張的局面將得到有效緩解。 新城板塊、外雙楠板塊、華陽板塊為今年上半年商業(yè)銷售熱點(diǎn)區(qū)域。覆蓋北部新城的新城板塊，成交主要集中在成都國(guó)際酒店用品城，占總成交面積的25%。6 月，驛鑫鄉(xiāng)卿城成交共計(jì)2.6 萬平米的商鋪拉升了外雙楠板塊整體成交量。外雙楠板塊和華陽板塊的熱銷使得城西區(qū)域及雙流分別成為主城區(qū)、郊縣商業(yè)市場(chǎng)成交

33、量最大的區(qū)域。 新南門板塊成交價(jià)格高達(dá)8 萬/平米，這是由于新南門板塊上半年僅中匯廣場(chǎng)成交了一套面積為424 平米的商鋪所引起的，因而此價(jià)格不能代表整個(gè)板塊的價(jià)格走勢(shì)。少城板塊、桐子林板塊、棕樹板塊、水碾河板塊、浣花板塊的成交價(jià)格都在3 萬/平米以上，均位于2 環(huán)以內(nèi)。成交量最大的新城板塊成交均價(jià)從1 月的7782 元/平米漲至5 月的12116 元/平米，漲幅為35.77%。6 月小幅下降0.11%，與5 月基本持平。 政策對(duì)于住宅市場(chǎng)的限制促使商業(yè)地產(chǎn)迎來了新契機(jī)。政府日益重視城市建設(shè)的商業(yè)規(guī)劃，開發(fā)商、投資者的資金轉(zhuǎn)移促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)作為至關(guān)重要的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，未來競(jìng)爭(zhēng)壓

34、力也會(huì)隨之加大。從整體上看，商業(yè)物業(yè)價(jià)格處于上升趨勢(shì)中。 成都市的城市綜合體項(xiàng)目已遍布東、西、南、北，并向二、三環(huán)主要交通干道聚集。其中，城南的天府大道兩側(cè)發(fā)展最為成熟，集中了大量的在建城市綜合體，體量大，功能齊全，業(yè)態(tài)豐富。同時(shí)，城北作為成都的“現(xiàn)代商貿(mào)聚集區(qū)”，發(fā)展勢(shì)頭也異常迅猛，未來城南、城北將會(huì)成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。 目前商業(yè)地產(chǎn)五大業(yè)態(tài)：寫字樓、公寓、商鋪、酒店、專業(yè)市場(chǎng)密布全城。隨著大型商業(yè)綜合體的入駐，預(yù)計(jì)專業(yè)市場(chǎng)及商業(yè)綜合體會(huì)成為未來商業(yè)投資的趨勢(shì)。 今年1-5 月，寫字樓在主城區(qū)和郊區(qū)的供應(yīng)量旗鼓相當(dāng)。郊區(qū)城鎮(zhèn)化趨勢(shì)明顯，寫字樓在郊區(qū)市場(chǎng)的發(fā)展越來越受到重視。6 月，隨

35、著奧克斯財(cái)富廣場(chǎng)、花樣年福年廣場(chǎng)、曙光科技大廈、大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)等城南商業(yè)寫字樓的大量供應(yīng)，主城區(qū)寫字樓新增供應(yīng)面積猛增22.77 萬平米，占上半年主城區(qū)總供應(yīng)面積的48.86%。 截止6 月，成都寫字樓成交面積約79.37 萬平米，達(dá)到去年總銷量的6 成，銷售形勢(shì)見好。上半年供銷比為0.87，市場(chǎng)需求大于供給。預(yù)計(jì)下半年，寫字樓供應(yīng)會(huì)持續(xù)發(fā)力。 從上半年寫字樓環(huán)線成交情況來看，3 環(huán)-外環(huán)成交量情況較好，環(huán)比去年7-12 月上漲23.92%。一方面，由于土地資源、資金條件的限制，開發(fā)商的開發(fā)重心不斷向“外”轉(zhuǎn)移，另一方面城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善使得在清靜、自然的城郊區(qū)域辦公成為可能。

36、格局發(fā)展趨勢(shì)：呈傘形布局 市中心和城南是成都寫字樓的主要分布區(qū)域，新建、擬建高級(jí)寫字樓主要分布在市中心CBD區(qū)域和人民南路天府大道沿線，呈傘形布局。 分布海關(guān)大廈、高新國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)、川投調(diào)度中心等現(xiàn)代、智能化程度很高的現(xiàn)代寫字樓項(xiàng)目的天府大道人民南路沿線周邊區(qū)域也已成一定規(guī)模，隨著周邊配套不斷完善成熟、并依托地鐵1號(hào)線，該區(qū)域?qū)?huì)成為新的商務(wù)干線。 配套發(fā)展趨勢(shì) 硬件配套：未來的寫字樓5A智能化是最基本的要求，在建筑設(shè)計(jì)上更現(xiàn)代，空間更人性化。新材料、新技術(shù)的大量使用，體現(xiàn)節(jié)能環(huán)保。 軟件配套：全天候24小時(shí)辦公，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，加班成為一種很普遍的現(xiàn)象，隨著不少國(guó)際性貿(mào)易企業(yè)的入駐，

37、由于受國(guó)際各大股市開市時(shí)差的影響，必須在夜間辦公，因此全天候24小時(shí)辦公的寫字樓有發(fā)展的必要。 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) ：寫字樓出現(xiàn)高、低檔產(chǎn)品兩極分化 目前市場(chǎng)上出現(xiàn)比住宅價(jià)格還要優(yōu)惠的商務(wù)寫字樓，并受到了投資者的追捧，代表項(xiàng)目為理想中心。房款總金額少、投資門檻低的寫字樓產(chǎn)品在市場(chǎng)是一個(gè)空白，且適合中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)需求。在住房市場(chǎng)低迷的特殊時(shí)期，開發(fā)商考慮到客戶的“硬需”和“軟需”兩部分。硬需用于辦公，主要考慮寫字樓的使用、經(jīng)營(yíng)的總價(jià)成本。“軟需”主要是針對(duì)投資。因此此類產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生。 未來成都市場(chǎng)這種兩極分化的趨勢(shì)會(huì)更為明顯，市場(chǎng)會(huì)逐步形成高端寫字樓與中低端寫字樓并存的多元化場(chǎng)面。 今年上半年成都土地市場(chǎng)表現(xiàn)較為冷清。主要原因是： 受