零售商業(yè)物業(yè)管理教學課件(41p)

1、 第四章 零售商業(yè)物業(yè)管理 第一節(jié) 概述一、零售商業(yè)物業(yè)概念原意：為各類物品零售提供空間場所的物業(yè)?，F(xiàn)在：銷售物品、服務為主的多功能物業(yè)。 二、零售商業(yè)物業(yè)的類型 按產(chǎn)權性質分有：（）即時轉移產(chǎn)權型（先售后贖） 經(jīng)營上稱為投資保本型（）分散產(chǎn)權型 大型物業(yè)分開拆散出售（可以反租）（）統(tǒng)一產(chǎn)權型 一個企業(yè)（或業(yè)主）擁有一個大型商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權 按規(guī)模和輻射范圍分為： 社區(qū)型、片區(qū)型、區(qū)域型、城市中心型按結構分：敞開式的市場和廣場型 封閉的購物中心型按出售商品類別分：專業(yè)型和綜合型按功能分：綜合性的專業(yè)購物中心型 商住兩用型零售商業(yè)發(fā)展動態(tài)：從傳統(tǒng)的百貨商店， 向多業(yè)態(tài)、綜合性、大型化、時尚性、智能化

2、等方向轉化、發(fā)展。 三、零售商業(yè)物業(yè)運作的主要理論1中心地理論 消費者單一目的購物不會選擇離家較遠的地段（購物效用最大化）。 一次購物能買回多種不同商品可以吸引購物者遠行。 2同類零售店聚集理論 降低價格不會引發(fā)壟斷 消費者同時注重商品質量、特色、品牌、銷售服務方式等因素 消費者多有貨比三家的購物心理，比較選擇能降 低不確定性 規(guī)劃良好的零售商業(yè)物業(yè)可以協(xié)調零售店組合，能實現(xiàn)聚集效應 實踐經(jīng)驗： 較低檔次商品零售店限制在一家（不至于產(chǎn)生正面價格競爭） 高檔商品零售店需引入較多同類店3需求外部效應理論 主力店產(chǎn)生需求外部效應，為小零售店帶來客流 選好品牌、信譽、檔次、服務質量俱佳主力店至關重要

3、可以給主力店較大租金折扣優(yōu)惠應用：將主力店安排在物業(yè)內主要通道的兩端，兩側布置小的專賣店盡量避免死胡同式通道設計將各類服務店盡量安置在中心或側面靠近出入口的地方干洗店和寵物店盡量遠離餐廳和快餐店樓梯轉角和中庭附近空余位置出租給臨時攤位（讓其試用）第二節(jié) 購物中心及其管理 一、購物中心的概念 美國國際購物中心協(xié)會（ICSC）對購物中心的定義： 購物中心是由單一產(chǎn)權所有者所擁有并實施計劃、開發(fā)和管理的零售和其他商業(yè)、服務設施的組合。定義的屬性可以歸納為五個基本要素：產(chǎn)權歸屬單一產(chǎn)權所有者。經(jīng)營管理模式統(tǒng)一管理。提供服務的內容提供零售和其它商業(yè)設施。附屬設施提供泊車位。體量與定位無統(tǒng)一規(guī)定。 購物中

4、心的大小和定位一般由該中心所服務的商圈市場特點來決定。 根據(jù)選址和商圈不同，購物中心可分為：近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類。 美國將其分為3種形態(tài)： 摩爾、戶外中心、混合型中心。 第一個購物中心建成于20世紀初的馬里蘭州巴爾的摩市中心以北9km的郊區(qū)，由6家商店組成。 第一個購物商城Southdale Mall建成于1956年的明尼阿波利斯城（Minneapolis），有兩家百貨商店共同開發(fā)建設。二、購物中心的建筑特征和特點購物中心表現(xiàn)為以下三個特征： 1.商業(yè)空間步行化 2.商業(yè)空間室內化 3.公共空間社會化購物中心具有以下特點:1.由發(fā)起者有計劃地開設，實行商業(yè)型公司統(tǒng)一管理。2.內

5、部結構由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設施構成。3.服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂、專業(yè)服務為一體。4 .根據(jù)銷售面積，設相應規(guī)模的停車場。5.選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結合部的交通要道旁。6.商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定。7.設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，賣場實行租賃制。8.目標顧客，以流動顧客為主，不特別區(qū)分層次。三、購物中心的本質特點 購物中心的本質特點：統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營的管理方式。 購物中心在規(guī)劃、建設、開發(fā)和管理經(jīng)營方面具有統(tǒng)一性的特點。 與集貿市場相比，購物中心的管理模式最為有效，既能讓承租戶之間相互促進，又能防止不良競爭，并獲得共同

6、利益。四、購物中心的市場特征及其管理模式購物中心的市場特征：1.有計劃聚集的統(tǒng)一性2.采用集中管理與分散經(jīng)營相結合的先進管理方式3.功能復雜多樣，規(guī)模巨大購物中心的管理模式1.開發(fā)商自行管理2.國外管理機構參與合作管理3.專業(yè)的物業(yè)管理公司進行市場管理4.主要承租者進行經(jīng)營同時開展管理第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的管理 一、大型購物中心的管理（一）開業(yè)前期的管理1.購物中心的經(jīng)濟決算 進行各種投入成本（費用）、收入對比分析。2.招商和承租戶選擇 承租戶的選擇要保證租金的來源。 需要保證購物中心商品種類的完整性。 需要保證購物中心經(jīng)營項目的多樣性和綜合性。3.承租戶租金確定 不同樓層、位置、大小、經(jīng)營品

7、種、業(yè)態(tài)、品牌、租期，租金不同 (二)開業(yè)階段管理1.做好營銷宣傳2.做好開業(yè)組織3.做到開業(yè)率高4.做好開業(yè)的現(xiàn)場環(huán)境管理（包括信息導視管理）(三)經(jīng)營階段的管理四方面主要工作：承租商的優(yōu)化管理促銷推廣服務管理日常物業(yè)管理。二、其他零售物業(yè)的管理(一)大型百貨商店的物業(yè)管理1.從百貨商店到購物中心轉化的趨勢2.百貨商店的管理模式的轉變3.百貨商店的物業(yè)管理要實現(xiàn)類似購物中心的管理模式租賃模式與管理(二)大型貨倉式商店的物業(yè)管理 補充：零售商業(yè)物業(yè)管理內容商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)等管理的不同之處是： 既要考慮業(yè)主，又要照顧顧客； 既要做好服務，又要做好經(jīng)營。（一）一般性管理 即常規(guī)性物業(yè)管理內容（二

8、）特殊管理（營銷性內容）.物業(yè)分析（1）輻射區(qū)域分析 該區(qū)域可能的顧客流量包括 消費者行為、喜好偏向、購買力分析 競爭條件分析商業(yè)輻射區(qū)域通常可分為三部分： 營業(yè)額所占比例主要區(qū)域（直接或相鄰區(qū)域）60%75%次要區(qū)域（市級510公里） 15%20%邊界區(qū)域（市級15公里以外） 5%15%影響商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域和影響范圍的因素： 物業(yè)的規(guī)模、位置、類型、品牌等。人們一般購買行為傾向的極限距離：食品：12公里服裝等：58公里大宗綜合性購物：10公里以上 （2）特色、位置和停車等因素考量 豐富多彩的商品 新穎別致的服務大型商業(yè)樓宇強調 經(jīng)營特色 高品質的購物環(huán)境 獨特的外在形象 內部店面設計布局 位

9、置優(yōu)劣取決于物業(yè)的易接近性或交通通達程度。 行車、停車是否方便是影響有車一族購物的主要因素2承租人選配 應考慮的因素：承租人聲譽承租人財務狀況組合及位置分配 承租戶的類型：基本承租戶：又稱關鍵承租戶，租期通常在20年及以上。其對于穩(wěn)定商業(yè)樓宇的經(jīng)營管理及其收入具有主要作用，是公共商業(yè)樓宇發(fā)展的基礎。主要承租戶：租期一般在10年以上，對公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營穩(wěn)定性起重要作用。一般承租戶：租期一般在10年以下。國外經(jīng)驗： 一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶承租的營業(yè)面積應達50以上，即公共商業(yè)樓宇營業(yè)面積一半以上要有長期的客戶；主要承租戶承租的營業(yè)面積應達30以上；其余的20由一般承租戶承租，盡管他們的變動

10、性比較大，但能體現(xiàn)公共商業(yè)樓宇對市場變化的適應性。 不同貨品經(jīng)營店鋪的組合組合 不同形式、層次店鋪的組合 不同商業(yè)結構的組合 基本、主要、一般承租戶的組合 位置分配： 應充分考慮各零售業(yè)務、各不同機構間的效益外溢、效益轉移、比較及多目標和沖動性購物行為等因素的影響和效果。常見組合：服裝與鞋帽店搭配冷飲店與快餐店為鄰高銷售密度零售業(yè)務趨向于中心位置 承租人服務需求特殊的服務需求有：餐飲店的垃圾處理 家具店的裝卸服務 銀行的保安服務 營業(yè)時間上的特殊要求 等處理原則：誰受益，誰付費 不能顯著影響相鄰經(jīng)營人 3商業(yè)物業(yè)租金（1）基礎租金 也稱保底租金（與承租人經(jīng)營業(yè)績不相關）（2）百分比租金 常以商

11、業(yè)年總營業(yè)額為基礎計算（也可以月、季度營業(yè)額計算），取其一定的百分比，作為基礎租金的附加部分。 現(xiàn)實中超額百分比租金更普遍。 百分比有固定和變動百分比兩種形式。（3）租金的調整 消費者價格指數(shù)變動率可依據(jù) 零售物價指數(shù)變動率 等來調整租金上浮議定比率。通?；竞椭饕凶鈶艨?年調整一次，一般承租戶1年調整一次。（4）租約制定 須對一些特殊事項做具體規(guī)定，如：關于每一獨立承租單元的用途防止擅自更改，影響整體限制同類承租人防止惡性競爭限制承租人在一定地域范圍內重復設店。營業(yè)時間規(guī)定應以最大商戶為準，以便統(tǒng)一管理（可做動態(tài)調整） 公用面積維護（發(fā)展商保留一定特權）廣告、標志與圖形 統(tǒng)一規(guī)劃，以求整體

12、效果折讓優(yōu)惠其他 租約中止、續(xù)租、面積變更、投保、車位使用、推廣費分擔、租戶過失罰則等。作業(yè)一：1綜述商業(yè)物業(yè)管理的主要內容2調查歸納廣州大學商業(yè)中心鋪位分布、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營特色與特點，并提出改進建議。1、這世上，沒有誰活得比誰容易，只是有人在呼天搶地，有人在默默努力。2、當熱誠變成習慣，恐懼和憂慮即無處容身。缺乏熱誠的人也沒有明確的目標。熱誠使想象的輪子轉動。一個人缺乏熱誠就象汽車沒有汽油。善于安排玩樂和工作，兩者保持熱誠，就是最快樂的人。熱誠使平凡的話題變得生動。3、起點低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一場馬拉松比賽，拼的不是起點，而是堅持的耐力和成長的速度。只要努力不止，進步也會不止。

13、4、如果你不相信努力和時光，那么時光第一個就會辜負你。不要去否定你的過去，也不要用你的過去牽扯你的未來。不是因為有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。5、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰也不知道。所以，放下心里的糾結，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當下。人生喜怒哀樂，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動自己才能推動世界，只要推動自己就能推動世界。6、人性本善，純如清溪流水凝露瑩爍。欲望與情緒如風沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍的心蒙蔽。但我知道，每個人的心靈深處，不管烏云密布還是陰淤蒼茫，但依然有一道彩虹，亮麗于心中某處。7、

14、每個人的心里，都藏著一個了不起的自己，只要你不頹廢，不消極，一直悄悄醞釀著樂觀，培養(yǎng)著豁達，堅持著善良，只要在路上，就沒有到達不了的遠方！8、不要活在別人眼中，更不要活在別人嘴中。世界不會因為你的抱怨不滿而為你改變，你能做到的只有改變你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天賜，不都是一路披荊斬棘才換來的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你會覺得解脫。但舌頭總會不由自主地往那個空空的牙洞里舔，一天數(shù)次。不痛了不代表你能完全無視，留下的那個空缺永遠都在，偶爾甚至會異常掛念。適應是需要時間的，但牙總是要拔，因為太痛，所以終歸還是要放手，隨它去。11、這個世界其實很公平，你想要比別人強，你就

15、必須去做別人不想做的事，你想要過更好的生活，你就必須去承受更多的困難，承受別人不能承受的壓力。12、逆境給人寶貴的磨煉機會。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強者。自古以來的偉人，大多是抱著不屈不撓的精神，從逆境中掙扎奮斗過來的。13、不同的人生，有不同的幸福。去發(fā)現(xiàn)你所擁有幸運，少抱怨上蒼的不公，把握屬于自己的幸福。你，我，我們大家都可以經(jīng)歷幸福的人生。14、給自己一份堅強，擦干眼淚；給自己一份自信，不卑不亢；給自己一份灑脫，悠然前行。輕輕品，靜靜藏。為了看陽光，我來到這世上；為了與陽光同行，我笑對憂傷。15、總不能流血就喊痛，怕黑就開燈，想念就聯(lián)系，疲憊就放空，被孤立就討好，脆弱就想家

16、，不要被現(xiàn)在而蒙蔽雙眼，終究是要長大，最漆黑的那段路終要自己走完。16、在路上，我們生命得到了肯定，一路上，我們有失敗也有成功，有淚水也有感動，有曲折也有坦途，有機遇也有夢想。一路走來，我們熟悉了陌生的世界，我們熟悉了陌生的面孔，遇人無數(shù)，匆匆又匆匆，有些成了我們忘不掉的背影，有些成了我們一生的風景。我笑，便面如春花，定是能感動人的，任他是誰。17、努力是一種生活態(tài)度，與年齡無關。所以，無論什么時候，千萬不可放縱自己，給自己找懶散和拖延的借口，對自己嚴格一點兒，時間長了，努力便成為一種心理習慣，一種生活方式！18、自己想要的東西，要么奮力直追，要么干脆放棄。別總是逢人就喋喋不休的表決心或者哀怨

17、不斷，做別人茶余飯后的笑點。19、即使不能像依米花那樣畫上完美的感嘆號，但我們可以歌詠最感人的詩篇；即使不能阻擋暴風雨的肆虐，但我們可以左右自己的心情；即使無法預料失敗的打擊，但我們可以把它當作成功的一個個驛站。20、能力配不上野心，是所有煩擾的根源。這個世界是公平的，你要想得到，就得學會付出和堅持。每個人都是通過自己的努力，去決定生活的樣子。1、許多人企求著生活的完美結局，殊不知美根本不在結局，而在于追求的過程。2、慢慢的才知道：堅持未必就是勝利，放棄未必就是認輸，。給自己一個迂回的空間，學會思索，學會等待，學會調整。人生沒有假設，當下即是全部。背不動的，放下了；傷不起的，看淡了；想不通的，

18、不想了；恨不過的，撫平了。3、在比夜更深的地方，一定有比夜更黑的眼睛。4、一切偉大的行動和思想，都有一個微不足道的開始。5、從來不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起來，才是最大的榮耀。6、這個世界到處充滿著不公平，我們能做的不僅僅是接受，還要試著做一些反抗。7、一個最困苦、最卑賤、最為命運所屈辱的人，只要還抱有希望，便無所怨懼。8、有些人，因為陪你走的時間長了，你便淡然了，其實是他們給你撐起了生命的天空；有些人，分開了，就忘了吧，殘缺是一種大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被別人的意見引入歧途。10、沒人能讓我輸，除非我不想贏！11、花開不是為了花落，而是為了開的更加燦爛。12、隨隨便便浪費的時間，再也不能贏回來。13、不管從什么時候開始，重要的是開始以后不要停止；不管在什么時候結束，重要的是結束以后不要后悔。14、當你決定堅持一件事情，全世界都會為你讓路。15、只有在開水里，茶葉才能展開生命濃郁的香氣。16、別想一下造出大海，必須先由小河川開始。