浪潮軟件擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估項目資產(chǎn)評估報告

1、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估項目資產(chǎn)評估報告中聯(lián)魯評報字2022第13148號中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)山東有限公司二。二二年七月十二日中國資產(chǎn)評估協(xié)會資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)報告?zhèn)浒富貓?zhí)報告編碼：3737080071202200103合同編號：202201059報告類型：法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報告報告文號:中聯(lián)魯評報字2022第13148號報告名稱:浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉反的智谷大 廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估項目資產(chǎn)評 估報告評估結(jié)論：1,004,637,600. 00元評估機(jī)構(gòu)名稱:中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)山東有限

2、公司，簽名人員：崔文帥（資產(chǎn)評估師）會員編號：37200246王兆穩(wěn)（資產(chǎn)評估師）會員編號：11180272（可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息）說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務(wù)報備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為 協(xié)會對該報告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專 業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。生成日期：2022年07月11日浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估項目資產(chǎn)評估報告中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)山東有限公司目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark19 o Current Document h 聲明2摘要4一

3、、委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位概況6二、評估目的7三、評估對象和評估范圍8四、價值類型10五、評估基準(zhǔn)日 11六、評估依據(jù)11七、評估方法14八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況16九、評估假設(shè)17十、評估結(jié)論19十一、特別事項說明19十二、資產(chǎn)評估報告使用限制說明23十三、資產(chǎn)評估報告日23 HYPERLINK l bookmark29 o Current Document h 資產(chǎn)評估報告附件25浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估項目.資產(chǎn)評估報告中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)山東有限公司第2頁聲明一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資 產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)

4、評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī) 規(guī)定和本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者 其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評 估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師不承擔(dān)責(zé)任。本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn) 評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除 此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確 理解和使用評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié) 論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。三、

5、委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人所提供資料的真實性、合法性、完 整性是評估結(jié)論生效的前提，納入評估范圍的資產(chǎn)清單以及評估所需的 預(yù)測性財務(wù)信息、權(quán)屬證明等資料，已由委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位申報并 經(jīng)其采用蓋章或其他方式確認(rèn)。四、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒 有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān) 系，對相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。五、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn) 進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必 要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗，對 已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實披露，并且已提請委托人及其

6、他相關(guān)當(dāng)事人中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)山東有限公司第 頁浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估項目 資產(chǎn)評估報告 完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評估報告的要求。六、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受 資產(chǎn)評估報告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分 考慮資產(chǎn)評估報告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項說明及其對評估 結(jié)論的影響。七、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估 準(zhǔn)則，堅持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法 承擔(dān)責(zé)任。浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估項目資

7、產(chǎn)評估報告浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估項目資產(chǎn)評估報告中聯(lián)魯評報字2022第13148號摘要中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)山東有限公司接受浪潮軟件股份有限公司的委 托，就浪潮軟件股份有限公司擬購置房地產(chǎn)之經(jīng)濟(jì)行為所涉及的智谷大 廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日的市場價值進(jìn)行了評估。評估對象為智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日的市場價 值，評估范圍是智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房地產(chǎn)，包括商務(wù)辦公27套, 位于該項目地下一層至十二層，建筑面積共計24,247.44平方米；辦公 倉儲用房1套，位于該項目二層、一層及地下一層，建筑面積共計 2,336.02平方米；地

8、下產(chǎn)權(quán)車位93個，位于該項目地下二層，建筑面積 共計4,239.05平方米。（上述各項面積為實測面積）評估基準(zhǔn)日為2022年5月31日。本次評估以持續(xù)使用和公開市場為前提，結(jié)合委估對象的實際情 況，綜合考慮各種影響因素，故我們釆用市場比較法和收益法，對智谷 大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房地產(chǎn)進(jìn)行評估。經(jīng)實施清查核實、實地查勘、市場調(diào)查和詢證、評定估算等評估程 序，采用市場比較法評估結(jié)果作為最終評估值。評估對象在評估基準(zhǔn)日 2022年5月31日的賬面價值為94,083.87萬元，含增值稅的評估價值為浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估項目 資產(chǎn)評估報告 100,4

9、63.76萬元，增值額為6,379.89萬元，增值率為6.78%。特別提請報告使用人使用本報告時注意報告中所載明的特別事項。根據(jù)資產(chǎn)評估相關(guān)法律法規(guī)，涉及法定評估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評估報告， 須委托人按照法律法規(guī)要求履行資產(chǎn)評估監(jiān)督管理程序后使用。評估結(jié) 果使用有效期一年，即自2022年5月31日至2023年5月30日止使用 有效。超過一年，需重新進(jìn)行評估。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和 正確理解評估結(jié)論，請認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報告全文。浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估項目資產(chǎn)評估報告浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商

10、務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評佔項目資產(chǎn)評估報告中聯(lián)魯評報字2022第13148號浪潮軟件股份有限公司：中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)山東有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行 政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用市 場比較法和收益法，按照必要的評估程序，對浪潮軟件股份有限公司擬 購置房地產(chǎn)之經(jīng)濟(jì)行為所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)于評估 基準(zhǔn)日的市場價值進(jìn)行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：一委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位概況（一）委托人概況公司名稱：浪潮軟件股份有限公司公司地址：泰安市虎山路中段法定代表人：王柏華注冊資本：32,409.8753萬元人民幣公司類型：股份有限公司（上市）成立日

11、期：1994-11-07統(tǒng)一社會信用代碼：913700004941904564經(jīng)營范圍：通信及計算機(jī)軟硬件技術(shù)開發(fā)、生產(chǎn)、銷售；通信及計 算機(jī)網(wǎng)絡(luò)工程技術(shù)咨詢、技術(shù)培訓(xùn)；通信工程施工總承包；資格證書許中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)山東有限公司第7頁中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)山東有限公司第8頁浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估項目資產(chǎn)評估報告 可范圍內(nèi)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方 可開展經(jīng)營活動）。（二）產(chǎn)權(quán)持有單位概況公司名稱：北京龍湖京佰置業(yè)有限公司公司地址：北京市海淀區(qū)溫泉農(nóng)工商總公司辦公樓425室法定代表人：吳雁軍注冊資本：10,000.00

12、萬元人民幣公司類型：其他有限責(zé)任公司成立日期：2016-06-12統(tǒng)一社會信用代碼：91110108MA006465XN經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；銷售自行開發(fā)的商品房；貨物進(jìn)出口、技 術(shù)進(jìn)出口、代理進(jìn)出口。（市場主體依法自主選擇經(jīng)營項目，開展經(jīng)營 活動；依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后依批準(zhǔn)的內(nèi)容開展經(jīng)營 活動；不得從事國家和本市產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制類項目的經(jīng)營活動）。（三）委托人與產(chǎn)權(quán)持有單位之間的關(guān)系委托人為浪潮軟件股份有限公司，產(chǎn)權(quán)持有單位為北京龍湖京佰置 業(yè)有限公司，浪潮軟件股份有限公司擬購置北京龍湖京佰置業(yè)有限公司 開發(fā)的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)。（四）報告使用人本評估報告的使用人為

13、委托人除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評估機(jī)構(gòu)和委托人確認(rèn)的機(jī) 構(gòu)或個人不能由于得到評估報告而成為評估報告使用者。二、評估目的根據(jù)中共浪潮軟件股份有限公司委員會黨委（擴(kuò)大）會議紀(jì)要 （2021紀(jì)要15號），浪潮軟件股份有限公司擬購置房地產(chǎn)之經(jīng)濟(jì)浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估項目 資產(chǎn)評估報告 行為，對所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日的市場價 值進(jìn)行資產(chǎn)評估，為浪潮軟件股份有限公司經(jīng)濟(jì)行為提供相關(guān)資產(chǎn)價值 參考。三 評估對象和評估范圍（一）評估對象與評估范圍內(nèi)容評估對象為智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日的市場價 值，評估范圍是

14、智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房地產(chǎn)，包括商務(wù)辦公27套， 位于該項目地下一層至十二層，建筑面積共計24,247.44平方米；辦公 倉儲用房1套，位于該項目二層、一層及地下一層，建筑面積共計 2,336.02平方米；地下產(chǎn)權(quán)車位93個，位于該項目地下二層，建筑面積 共計4,239.05平方米。（上述各項面積為實測面積）（二）主要資產(chǎn)的情況及特點納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)，為智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)，位于北 京市海淀區(qū)中關(guān)村環(huán)保科技園內(nèi)，主要用途為辦公，該項目地上12層， 地下3層，首層、二至十二層均為商務(wù)辦公用房，地下一層包含商務(wù)辦 公用房、食堂、廚房及設(shè)備機(jī)房等附屬設(shè)施，十二層頂包含少量設(shè)備機(jī) 房。地下

15、二層、三層為地下車庫和設(shè)備用房。地下車庫設(shè)置汽車坡道入 口雙車道、單車道各一個，毛坯，至評估基準(zhǔn)日，列入評估范圍的房屋 建筑物均未取得不動產(chǎn)權(quán)證書，根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有者承諾，上述房地產(chǎn) 權(quán)屬清晰，不存在抵押，不存在訴訟、糾紛、凍結(jié)等事宜。1、法律權(quán)屬狀況納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)權(quán)利人為北京龍湖京佰置業(yè)有限公司，截至 評估基準(zhǔn)日評估對象已取得的相關(guān)權(quán)屬文件具體明細(xì)如下： 項目 序號項呼啓證證號取得時間證照主要內(nèi)容面積（就） 備注浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估項目資產(chǎn)評估報告中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)山東有限公司第 頁智谷大廈1-1不動產(chǎn)權(quán)證 書京（2016）海淀區(qū)不動

16、產(chǎn)權(quán) 第000123號2016/12/1使用期限至2066-06-1713,326.99用途為B2商務(wù)用 地（商業(yè)、辦公）1-2不動產(chǎn)權(quán)證 書京（2018）海不動產(chǎn)權(quán)第 000061 號2018/5/21使用期限至2066-06-1713,326.99用途變更為辦公、 商業(yè)、地下車位、地下倉儲2建設(shè)用地規(guī) 劃許可證地字第 110108201600028號2016規(guī)（海）地字0012號2016/10/24海淀區(qū)中關(guān)村 環(huán)?？萍紙@HD-0303-0071 地塊B2商務(wù) 用地項目13,326.99用地性質(zhì)為商務(wù)用 地3-1建設(shè)工程規(guī) 劃許可證建字第 110108201700029號2017規(guī)（海）建

17、字0007號2017/3/131#商務(wù)辦公樓 等6項67,537.003-2建設(shè)工程規(guī) 劃許可證建字第 110108201800090號2018規(guī)土（海）建字0007號2018/4/20商務(wù)辦公樓等 2項70,434.00地上12層，建筑面 積 46,61 LOO nf,地 下3層，建筑面積 23,790.00 m匕注銷 2017規(guī)（海）建字0007 號4施工許可證2018施海建字0093號1101082018051705012018/5/17商務(wù)辦公樓等 2項70,434.00合同工期890天5預(yù)售許可證京房售證字（2019） 56號2019/6/20智谷大廈61,891.60商務(wù)辦公樓（扣

18、 除：12層屋面附屬 層層人防，1層人 防，-1層人防、高 壓分界室、-101, 2層人防、封閉 空間，-3層全部）6消防驗收意 見書海建消驗字（2020）第0023 號2020/1/16合格7規(guī)劃驗收意 見書2020規(guī)自（海）竣字0037號2020/8/5符合建設(shè)工 程規(guī)劃許可 證（2018規(guī) 土（海）建字 0007號）批準(zhǔn) 的內(nèi)容70,450.518工程竣工驗 收備案表備案編號：0039海竣 2022（建）0002 號2022/1/24竣工驗收時間2022-01-1770,434.00浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估項目資產(chǎn)評估報告中聯(lián)資產(chǎn)評估

19、集團(tuán)山東有限公司第io頁9實測報告商務(wù)辦公樓等2項10土地補(bǔ)充協(xié) 議有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合 同補(bǔ)充協(xié)議2022/4/13測繪目的不動 產(chǎn)登記產(chǎn)權(quán)面積62,883.73 rtf, 其中內(nèi)部食 堂 1,069.30 m，工具間 208.17 m,不 可單獨銷售2022/5/12宗地面積核定 為 12,187.264 trT,總建筑面 積變更為 64,225.41 ID*宗地面積核 定為12,187.264 m2土地出讓金由89,439. 3645 萬元 變更為89,936.8672 萬元， 該價款已補(bǔ)交2、實物狀況根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位提供資料及現(xiàn)場勘查，截至評估基準(zhǔn)日，智谷大廈項目已于2022年1月2

20、4日取得竣工備案，現(xiàn)場主體及外立面均已完工，公共區(qū)域精裝施工完成80%,辦公區(qū)域為毛坯狀態(tài)，待完成的工程主要為剩余公共區(qū)域精裝工程，根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位承諾，該房產(chǎn)達(dá)到合同約定交付條件后進(jìn)行交付，達(dá)到交付使用條件前一切費用均由北京龍湖京佰置業(yè)有限公司承擔(dān)。（三）企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況截至評估基準(zhǔn)日2022年5月31日，企業(yè)無未申報的賬面記錄或未記錄的無形資產(chǎn)。（四）企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量截至評估基準(zhǔn)日2022年5月31日，企業(yè)無未申報的表外資產(chǎn)。（五）引用其他機(jī)構(gòu)出具的報告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額（或者評估值）本次評估報告未引用其他機(jī)構(gòu)報告內(nèi)容。四、價值類

21、型依據(jù)本次評估目的，確定本次評估的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)山東有限公司第 頁浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估項目 資產(chǎn)評估報告 迫壓制的情況下，資產(chǎn)在基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。五 評估基準(zhǔn)日本項目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是2022年5月31日。此基準(zhǔn)日是委托人綜合考慮產(chǎn)權(quán)持有單位資產(chǎn)規(guī)模、工作量大小、 預(yù)計評估所需時間、合規(guī)性等因素基礎(chǔ)上確定的。六、評估依據(jù)（一）經(jīng)濟(jì)行為文件1、中共浪潮軟件股份有限公司委員會黨委（擴(kuò)大）會議紀(jì)要（2021紀(jì)要 15 號）。（二）法律法規(guī)依據(jù)1、中

22、華人民共和國資產(chǎn)評估法（2016年7月2日第十二屆全 國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過）；2、中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法（2008年10月28日第十 一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過）；3、中華人民共和國民法典（2020年5月28日第十三屆全國 人民代表大會第三次會議表決通過）；4、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（根據(jù)2019年8月26 日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議關(guān)于修改中 華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的 決定第三次修正）；5、中華人民共和國土地管理法（根據(jù)2019年8月26日第十 三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會

23、議關(guān)于修改中華人民 共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的決定 第三次修正）；浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估項目資產(chǎn)評估報告中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)山東有限公司第 頁6、中華人民共和國證券法（2019年12月28日第十三屆全國 人民代表大會常務(wù)委員會第十五次會議第二次修訂）；7、企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例（根據(jù)2019年3月2日國 務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定第二次修訂）；8、中華人民共和國土地管理法實施條例（根據(jù)2014年7月 29日國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定第二次修訂）；9、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 （

24、根據(jù)2020年11月29日國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定修訂）；10、企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法（國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管 理委員會財政部令第32號）；11、國有資產(chǎn)評估管理辦法（中華人民共和國國務(wù)院令第91 號，根據(jù)2020年11月29日國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的 決定（國務(wù)院令第732號）修訂）；12、國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理 方式加強(qiáng)資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知（國辦發(fā)2001102 號）；13、國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評 估管理工作有關(guān)問題的通知（國資委產(chǎn)權(quán)C2006J 274號）；14、中華人民共和國增值稅暫行條例實施

25、細(xì)則（中華人民共和 國財政部國家稅務(wù)總局令第50號）；15、財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策 的公告（財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號）；16、其他與評估工作相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章制度等。（三）準(zhǔn)則依據(jù)1、資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則（財資201743號）；2、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則（中評協(xié)201730號）；3、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評估委托合同（中評協(xié)201733 號）;4、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評估報告（中評協(xié)2018J35號）;5、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評估程序（中評協(xié)201836號）;6、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評估檔案（中評協(xié)201837號）;7、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評

26、估方法（中評協(xié)C2019B5號）;8、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一不動產(chǎn)（中評協(xié)201738號）；9、企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南（中評協(xié)201742號）；10、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南（中評協(xié)201746號）;11、資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見（中評協(xié)201747號）；12、資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見（中評協(xié)201748號）;（四）資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)1、不動產(chǎn)權(quán)證書；2、其他產(chǎn)權(quán)證明文件。（五）取價依據(jù)1、市場交易價格信息；2、行業(yè)、區(qū)域市場統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)；3、中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)山東有限公司價格信息資料庫相關(guān)資料；4、房地產(chǎn)估價規(guī)程（GB/T 50291-2015 ）;5、評估基準(zhǔn)日申報明細(xì)表。（六）其他參考資料

27、1、wind資訊金融終端；2、其他資料。浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估項目資產(chǎn)評估報告中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)山東有限公司第 頁浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估項目資產(chǎn)評估報告中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)山東有限公司第 頁七、評估方法（一）評估方法的選擇現(xiàn)行房地產(chǎn)的評估方法有市場比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā) 法，有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的應(yīng)以市場比較法為主要估價方 法，收益性房地產(chǎn)的估價應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法，具有 投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的 一種估價方法，在無市場依

28、據(jù)或市場依據(jù)不充分而不適宜釆用市場比較 法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，可采用成本法作為主要的 估價方法。本次評估對象用途為辦公，因評估對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場較發(fā) 達(dá)，有一定數(shù)量的成交案例，故可選擇市場比較法進(jìn)行評估，評估對象 用途為辦公，屬于收益性房地產(chǎn)，故可釆用收益法進(jìn)行評估。（二）評估方法介紹根據(jù)資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一不動產(chǎn)，本次評估按照房地產(chǎn)的用途、 結(jié)構(gòu)特點和使用性質(zhì)等情況，確定采用市場比較法和收益法進(jìn)行評估。1、市場比較法是將待估房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)發(fā)生的同類房地產(chǎn) 交易實例，就交易條件、價格形成的時間、區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益 狀況加以比較對照，以同類房地產(chǎn)的價格為基礎(chǔ)，做必

29、要的修正，得出 待估房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格。運用市場比較法按下列基本步驟進(jìn)行：搜集交易實例的有關(guān)資料；選取有效的可比市場交易實例；建立價格可比基礎(chǔ)；進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易日期修正;進(jìn)行區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況修正；求得比準(zhǔn)價格，確定被評估房地產(chǎn)的評估值。2、收益法，即預(yù)計評估對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本 化率將其折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日后累加，以此估算評估對象的客觀合理價格 或價值的方法。收益法的計算公式為：V=A7 （Y-g） *l-（l+g）/ （1+Y） n式中：V收益法評估價值（元）A一房地產(chǎn)年凈收益（元）Y房地產(chǎn)資本化率（%）g房地產(chǎn)收益遞增比率（%）n房地產(chǎn)未來可獲收益

30、年期（年）（上述公式使用前提為Yg, Yg）收益法測算過程：確定評估對象房地產(chǎn)的出租收入對于收益性出租物業(yè)，通過市場調(diào)查，搜集有關(guān)評估對象及附近類 似房地產(chǎn)的出租收入資料并進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的 出租收入；房地產(chǎn)有租約限制的，租賃期內(nèi)釆用合同租金進(jìn)行測算，租 賃期外采用市場租金進(jìn)行測算。確定評估對象房地產(chǎn)的潛在毛收入假定評估對象房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下估算其潛在毛收 入。確定評估對象房地產(chǎn)的有效毛收入由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入 損失后所得到的收入估算其有效毛收入。浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估

31、項目資產(chǎn)評估報告中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)山東有限公司第 頁運營費用的確定根據(jù)維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其 他資本或經(jīng)營的收益估算其運營費用。通過市場調(diào)查搜集有關(guān)評估對象及附近類似房地產(chǎn)的運營費用資 料并進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的運營費用。凈收益的確定年凈收益=年有效毛收入-年運營費用。房地產(chǎn)收益年期的確定對于土地與建筑物合一的評估對象，根據(jù)房屋建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年 限、剩余使用年限、土地使用權(quán)剩余年限綜合確定房地產(chǎn)的未來收益年 期。資本化率的確定。選用適宜的計算公式求出委估房地產(chǎn)的收益價格。八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 整個評估工作分四個階段進(jìn)行：（一）評估準(zhǔn)備階段2

32、021年12月中旬，與產(chǎn)權(quán)持有單位就本次評估的目的、評估基 準(zhǔn)日、評估范圍等問題協(xié)商一致，并制訂出資產(chǎn)評估工作計劃。2、配合產(chǎn)權(quán)持有單位進(jìn)行資產(chǎn)清查、填報資產(chǎn)評估申報明細(xì)表等 工作。評估項目組人員進(jìn)入現(xiàn)場對委估資產(chǎn)進(jìn)行了初步了解，協(xié)助企業(yè) 進(jìn)行委估資產(chǎn)申報工作，收集資產(chǎn)評估所需文件資料。（二）現(xiàn)場評估階段項目組現(xiàn)場評估階段的時間為2022年6月1日一2022年6月4日。 主要工作如下：1、聽取委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位有關(guān)人員介紹企業(yè)總體情況和委估中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)山東有限公司第 頁浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估項目資產(chǎn)評估報告 資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀，了解企

33、業(yè)的財務(wù)制度、經(jīng)營狀況等情況。2、對企業(yè)提供的資產(chǎn)評估申報明細(xì)表進(jìn)行審核、鑒別，與企業(yè)有 關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)做出調(diào)整。3、根據(jù)資產(chǎn)清查評估申報明細(xì)表，對評估對象進(jìn)行了全面清查核 實。4、查閱收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。5、根據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況和特點，確定資產(chǎn)的具體評估方法。6、對委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位提供的權(quán)屬資料進(jìn)行查驗。7、對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)，在清查核實的基礎(chǔ)上做出初步評估測算。（三）評估匯總階段對資產(chǎn)評估的初步結(jié)果進(jìn)行分析匯總，對評估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào) 整、修改和完善。（四）提交報告階段在上述工作基礎(chǔ)上，起草資產(chǎn)評估報告，與委托人就評估結(jié)果交換 意見，在全面考慮有關(guān)意見后

34、，最后出具正式資產(chǎn)評估報告。九、評估假設(shè)本次評估中，評估人員遵循了以下評估假設(shè)：（一）一般假設(shè)1、交易假設(shè)交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，評估師根 據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價。交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得 以進(jìn)行的一個最基本的前提假設(shè)。2、公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)，是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估項目 資產(chǎn)評估報告 資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會 和時間，以便于對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。 公開市場假設(shè)以資產(chǎn)在市場上可以公開買賣為

35、基礎(chǔ)。3、資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)是指評估時需根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和 使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基 礎(chǔ)上使用，相應(yīng)確定評估方法、參數(shù)和依據(jù)。4、除非另有說明，本次評估以產(chǎn)權(quán)持有單位合法取得房屋權(quán)屬， 且無權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提；假設(shè)在主地剩余使用年期內(nèi)，估價對象權(quán)益 的所有權(quán)人，對估價對象享有自由及不受干預(yù)的使用、轉(zhuǎn)讓、收益、處 分等合法權(quán)益。（二）特殊假設(shè)1、本次評估假設(shè)評估基準(zhǔn)日外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不變，國家現(xiàn)行的宏觀 經(jīng)濟(jì)不發(fā)生重大變化；2、本次評估中所處的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等政 策無重大變化；3、本次評估的各項資產(chǎn)均以評估基準(zhǔn)日的實際

36、存量為前提，有關(guān) 資產(chǎn)的現(xiàn)行市價以評估基準(zhǔn)日的國內(nèi)有效價格為依據(jù)；4、本次評估假設(shè)委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位提供的基礎(chǔ)資料和財務(wù)資 料真實、準(zhǔn)確、完整；5、評估范圍僅以委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位提供的評估申報表為準(zhǔn)， 未考慮委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位提供清單以外可能存在的或有資產(chǎn)及或 有負(fù)債；6、本次評估的各項資產(chǎn)均以評估基準(zhǔn)日的實際存量為前提，有關(guān) 資產(chǎn)的現(xiàn)行市價以評估基準(zhǔn)日的國內(nèi)有效價格為依據(jù)；浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估項目資產(chǎn)評估報告中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)山東有限公司第 頁中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)山東有限公司第 頁7、本次評估以產(chǎn)權(quán)持有單位至評估基準(zhǔn)日不存在未公開披露

37、且未 在賬面反映的事項導(dǎo)致承擔(dān)的賠償責(zé)任為假設(shè)前提；8、本次評估測算的各項參數(shù)取值不考慮通貨膨脹因素的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。十、評估結(jié)論（一）我們根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法律、法規(guī)、規(guī)章和評估準(zhǔn)則， 本著獨立、公正、客觀的原則，履行了資產(chǎn)評估法定的和必要的程序， 釆用市場比較法，對智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房地產(chǎn)實施了實地勘察、 市場調(diào)查和評估計算，評估對象在評估基準(zhǔn)日2022年5月31日的賬面 價值（該賬面價值未經(jīng)審計）為94,083.87萬元，得出含増值稅的評估 價值為100,463,76萬元，增值額為6,379.89萬元，增值率為6.78%,具 體明細(xì)如下：智谷大廈商

38、務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)評估結(jié)果匯總表金額單位:人民幣萬元名稱賬面價值評估價值增值額增值率智谷大廈商務(wù)辦公 樓西側(cè)房產(chǎn)94,083.87100,463.766,379.896.78（二）評估增減值原因分析經(jīng)評估計算，智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)增值6,379.89萬元，增 值率為6.78%,造成本次評估增值的主要原因：一是賬面價值不含增值 稅，本次評估價值含增值稅；二是企業(yè)存貨賬面價值僅體現(xiàn)了項目實際 發(fā)生的成本，而本次根據(jù)市場價格評估，導(dǎo)致本次評估產(chǎn)生增減值變化。十一、特別事項說明（一）產(chǎn)權(quán)瑕疵事項截至評估基準(zhǔn)日，北京市海淀智谷大廈項目尚未辦理不動產(chǎn)權(quán)證 書，已于2022年1月24日取得竣工備案，現(xiàn)場

39、主體及外立面均已完工,浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估項目 資產(chǎn)評估報告 公共區(qū)域精裝施工完成80%,辦公區(qū)域為毛坯狀態(tài)，待完成的工程主要 為剩余公共區(qū)域精裝工程，預(yù)計6月底完成，根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位承諾， 該房產(chǎn)達(dá)到合同約定交付條件后進(jìn)行交付，達(dá)到交付使用條件前一切費 用均由北京龍湖京佰置業(yè)有限公司承擔(dān)。（-）期后事項2022年6月20日，北京市海淀智谷大廈項目已取得不動產(chǎn)權(quán)證書， 不動產(chǎn)權(quán)證書編號京（2022）海不動產(chǎn)第0023393號，權(quán)利人為北京龍 湖京佰置業(yè)有限公司，共有情況為單獨共有，權(quán)利類型為國有建設(shè)用地 使用權(quán)/房屋所有權(quán)，權(quán)利性質(zhì)為出

40、讓，用途為辦公、地下商業(yè)、地下車 庫、地下辦公、地下倉儲/商務(wù)辦公用房、倉儲用房，車位、職工內(nèi)部食 堂，商務(wù)辦公用房，共有宗地面積為13,326.99廿，其中出讓分?jǐn)偼恋?面積為12,187.264 nf,國有建設(shè)用地使用權(quán)使用期限自2016-06-18起 2066-06-17 止。（三）未決事項、法律糾紛等不確定因素?zé)o。（四）其他特殊事項說明1、納入本次評估范圍的5個地下車位，根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位申報無 法正常使用，故本次評估值為0,提醒報告使用者注意，其具體明細(xì)如 下：序號建筑物名稱實測報告 房號業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)樓層建成 年月計量 單位建筑 面積備注1智谷大廈東側(cè)（海淀區(qū) 中關(guān)村環(huán)?？萍紙@HD-030

41、3-0071 地塊 B2商務(wù)辦公樓）B2113車位鋼混-22022/1/25m241.81附近有侯梯廳，不 能停車2智谷大廈東側(cè)（海淀區(qū) 中關(guān)村環(huán)?？萍紙@HD-0303-0071 地塊 B2商務(wù)辦公樓）B2159車位鋼混-22022/1/25m243.63阻礙通往灰空間的 通道，取消車位浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估項目資產(chǎn)評估報告中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)山東有限公司第 頁浪潮軟件股份有限公司擬購置資產(chǎn)所涉及的智谷大廈商務(wù)辦公樓西側(cè)房產(chǎn)的市場價值評估項目資產(chǎn)評估報告中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)山東有限公司第 頁3智谷大廈東側(cè)（海淀區(qū) 中關(guān)村環(huán)?？萍紙@HD-0303-

42、0071 地塊 B2 商務(wù)辦公樓）B2160車位鋼混4智谷大廈東側(cè)（海淀區(qū) 中關(guān)村環(huán)保科技園HD-0303-0071 地塊 B2 商務(wù)辦公樓）B2170車位鋼混5智谷大廈東側(cè)（海淀區(qū) 中關(guān)村環(huán)?？萍紙@HD-0303-0071 地塊 B2商務(wù)辦公樓）B2184車位鋼混-22022/1/25mJ45.45阻礙通往灰空間的 通道，取消車位-22022/1/25m238.56該區(qū)域設(shè)計為垃圾 處理間和垃圾清運 區(qū)，取消車位-22022/1/2541.29占用車道，不能停 車2、本次評估房地產(chǎn)價值含增值稅，未對其交易后雙方各自應(yīng)當(dāng)承 擔(dān)的其他稅費進(jìn)行考慮，特此說明。3、本次評估房地產(chǎn)價值中包含應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價值。4、評估過程中，評估人員觀察所評估房屋建筑物的外貌，在盡可 能的情況下察看了建筑物內(nèi)部裝修情況和使用情況，評估人員未對評估 對象隱蔽工程進(jìn)行測量、實驗，本次評估假設(shè)其無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的 重大質(zhì)量問題，且符合國家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗收規(guī)范，符合國家有關(guān) 安全使用標(biāo)準(zhǔn)。5、委估對象在北京龍湖京佰置業(yè)有限公司的存