地價與房價的關(guān)系

1、專題之五： 地價與房價的關(guān)系一、馬克思對成本與出售價格關(guān)系的論述二、古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家李嘉圖的論述 三、房價是否具有決定地租的功能 四、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點五、土地估價師的觀點 六、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點之一七、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點之二1一、馬克思對成本與出售價格關(guān)系的論述 1、如果商品按照商品價值出售，利潤就會被實現(xiàn)。這個利潤等于商品價值超過商品成本價格的余額，也就是等于商品價值中包含的全部剩余價值。資本家即使以低于商品的價值出售商品，也可以得到利潤。因為只要商品的出售價格高于其成本價格，也總會實現(xiàn)商品中剩余價值的一部分，從而獲得利潤。 商品價格是由商品價值所決定的，但要受到市場供求關(guān)系的影響。2一、馬克

2、思對成本與出售價格關(guān)系的論述2、商品出售價格的最低界限，由商品的成本價格決定。如果商品低于它的成本價格出售，生產(chǎn)成本就不能全部由出售價格得到補(bǔ)償。商品的成本價格是資本家為了生產(chǎn)商品而支付的購買價格，是由商品的生產(chǎn)過程本身決定的購買價格。3、產(chǎn)品價格昂貴不是地租的原因，相反，地租倒是產(chǎn)品價格昂貴的原因。 3二、古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家李嘉圖的論述1、李嘉圖地租理論的假設(shè)條件第一，他假設(shè)農(nóng)業(yè)方面沒有任何技術(shù)進(jìn)步；第二，他假設(shè)資本與人口經(jīng)常保持一個適當(dāng)?shù)谋壤黾?，使得真實工資不斷地維持在同一個水準(zhǔn)。這些假設(shè)保證了隨著資本和人口的增加，耕種土地的范圍也將逐漸擴(kuò)大，而肥沃程度低的土地也會逐漸產(chǎn)生地租。 4二、古典經(jīng)

3、濟(jì)學(xué)家李嘉圖的論述2、李嘉圖地租理論的總體思路人們對谷物的需求增加，使得現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)土地的供給的谷物不能滿足需求；于是有更多的農(nóng)業(yè)資本家投入到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中，試圖尋找更多的土地，就會有一些中等，甚至不斷地會有一些劣等土地投入耕作；這樣劣等地所生產(chǎn)谷物的個別生產(chǎn)價格決定了谷物的社會生產(chǎn)價格；谷物的價格有所提高，于是原先使用優(yōu)質(zhì)土地的生產(chǎn)者剩余利潤增加，所以交給地主的地租也就隨之增加。5二、古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家李嘉圖的論述3、具體觀點李嘉圖認(rèn)為，對土地的需求完全來自對農(nóng)產(chǎn)品和地上附著物或相關(guān)產(chǎn)品的需要，農(nóng)產(chǎn)品價格的升降造成地租水平的升降；而土地自身的租金水平則對農(nóng)產(chǎn)品價格沒有任何影響。 6三、地租（價）與房租（價

4、）的關(guān)系1、地租與農(nóng)產(chǎn)品價格的關(guān)系理論上：英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬治拉姆賽(18001871) 認(rèn)為：“地租的產(chǎn)生是土地生長的某些產(chǎn)品價格上漲的結(jié)果”，同時還指出：“地租一旦產(chǎn)生，它又反過來成為其他產(chǎn)品，如牧草、牛和木材價格上漲的原因。”7三、地租（價）與房租（價）的關(guān)系現(xiàn)實生活中：在市場經(jīng)濟(jì)條件下，當(dāng)?shù)刈馑教岣邥r，往往會引起租種土地成本的提高，從而引起農(nóng)產(chǎn)品價格的上漲。也就是說，地租水平對農(nóng)產(chǎn)品價格是有影響的。 8三、地租（價）與房租（價）的關(guān)系2、地租（價）與房租（價）由于房屋并非土地產(chǎn)品，而是土地所承載且與土地結(jié)合成為一體的不動產(chǎn)。所以，不能套用“土地產(chǎn)品的價格決定地租”這個原理。9三、地租（價

5、）與房租（價）的關(guān)系應(yīng)有的思考：第一，土地面積有限，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房屋的需求會逐漸增大，從而帶動房價的上漲，最終又帶動地價的上升。這是因為，土地需求是一種引致需求。第二，完全相同的房屋，興建于不同等級的土地上，房價房租相應(yīng)地呈現(xiàn)出級差現(xiàn)象。這實際上是地價地租決定房價房租的一種表現(xiàn)形態(tài)。第三，在現(xiàn)實生活中，還存在低地價低地租與高房價高房租并存的狀況。因此，我們在分析地租地價與房租房價的關(guān)系時，需要具體情況具體分析，不能一概而論。10四、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家在對城市各個功能區(qū)進(jìn)行分析時，引入了杜能所創(chuàng)立的、建立在比較利益原則基礎(chǔ)上的圈層說與級差地租理論。距市中心越近的圈層，土地

6、面積越少，不可能充分滿足各方面的需要，因而對這些土地有劇烈的競爭。其結(jié)果是，越是接近市中心的地塊，級差地租越高。只有那些能夠支付得起高額地租的企業(yè)主，才能把他的企業(yè)配置在市中心，而那些出不起高額地租的企業(yè)就不得不到離市中心較遠(yuǎn)的外圍圈層區(qū)尋找自己適宜的位置。11四、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點支付地租的能力12四、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點支付地租的能力因此，獲得收益的能力決定了土地的價格（租金），即供求關(guān)系決定房價（房租），房價（房租）決定了地價（地租）。13五、土地估價師的觀點公式：土地價格如果該地塊用途為建造商品住宅或辦公樓等，則公式為：土地價格樓價建筑成本其它費用稅金正常利潤相對而言，建筑成本、其它費用

7、、稅金都是剛性的，正常利潤一般為行業(yè)的平均利潤。因此，樓價就是決定土地價格最能動的因素。從這個角度考慮，可以得到如下的結(jié)論：樓價決定地價。 14六、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點之一（一）問題的提出中國房地產(chǎn)開發(fā)熱潮實際上是在近5年內(nèi)形成的。從1999年以來，整個房地產(chǎn)開發(fā)完成的投資額每年以1000億元以上的幅度遞增著，從1999年的4103億元，迅速攀升至2003年的10323億元。其中僅2003年就比2002年的房地產(chǎn)投資完成額增加2300億元。這個遞增幅度，相當(dāng)于1993年1994年的房地產(chǎn)投資的整個規(guī)模。目前，年均1萬億元以上的房地產(chǎn)投資額，實際上已相當(dāng)于中國股市的投資規(guī)模。15六、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)者的

8、觀點之一房地產(chǎn)投資規(guī)模的推動力：（1）資金注入的推動力銀行資金、自有資金、外資注入。其作用如何？（2）房地產(chǎn)開發(fā)商利潤追求的驅(qū)動力房地產(chǎn)開發(fā)商追求利潤的動力機(jī)制的形成，主要取決于三個變量：地價、樓價、售房面臨的市場需求。其關(guān)系如何？16六、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點之一（二）理論假說房地產(chǎn)開發(fā)商的供給行為包括投資、成本、銷樓、定價與空閑率等若干個方面。1、投資行為在市場環(huán)境中，房地產(chǎn)開發(fā)商的供給行為最早表現(xiàn)為項目啟動，這可以用當(dāng)年完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資額來度量。對于以投資完成額表現(xiàn)的供給行為，最基本的決定變量是：樓房售價與土地成本價（即土地購置費）。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論，應(yīng)該有以下假說： 假說1：房地產(chǎn)

9、投資完成額與樓盤售價成正向變動，而與土地購置價成反向變動。 17六、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點之一資金供應(yīng)與存貨積壓狀態(tài)同樣會影響廠商的供應(yīng)行為。資金供應(yīng)增加會使供給曲線向右移動，而存貨上升（房屋面積空閑率上升）會從負(fù)面對企業(yè)投資產(chǎn)生效應(yīng)。于是有：假說2：房地產(chǎn)投資完成額與資金（包括銀行資金與企業(yè)自有資金）供應(yīng)成正向變動，而與房屋空閑率成反向變動。18六、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點之一2、樓盤價格趨勢在房地產(chǎn)廠商的供給函數(shù)中，決定價格的基本變量是成本，由于成本主要表現(xiàn)為土地購置成本與建安成本，又由于“投資額”實質(zhì)上可以看成是投入成本。因此，可以提出如下假說：假說3：土地價格與投資額會推動樓盤售價上升。19六、

10、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點之一房地產(chǎn)業(yè)是一個壟斷性較強(qiáng)的行業(yè)，而壟斷本身又會抬高樓盤售價；而融資增加，尤其是銀行資金的進(jìn)入，會推動樓盤價格上漲。因此，有如下假設(shè)：假說4：壟斷程度上升會提高樓盤價位；銀行注資會推動房產(chǎn)價格上升。20六、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點之一3、地價決定在中國，由于土地價格是在房地產(chǎn)商與政府之間的博弈或合謀中決定的。一般來說，房地產(chǎn)商有兩個武器可以使用：一是用“經(jīng)濟(jì)適用房項目”的承諾作為條件向政府要求低廉的土地資源；二是設(shè)法進(jìn)行土地囤積，多購置，部分開發(fā)，將截留土地作為后盾在與政府計價還價的過程中處于較為有利的地位。21六、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點之一由此，有如下的假設(shè)：假說5：經(jīng)濟(jì)適用房在房

11、地產(chǎn)廠商完成的房屋面積中比重越高，則土地購置價越低；房地產(chǎn)廠商手中截留的土地越多，則土地購置價越低。同時，土地價位也與對房地產(chǎn)業(yè)的資金注入有關(guān)。根據(jù)日本房地產(chǎn)業(yè)泡沫的經(jīng)歷，又可以提出：假說6：對房地產(chǎn)業(yè)的資金注入會推動土地價格上升。22六、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點之一4、樓盤銷售量在向上傾斜的供給曲線中，銷量與價格應(yīng)當(dāng)同向。除此以外，還有諸多因素可以使供應(yīng)曲線向左或向右移動，一般有：假說7： 銀行資金注入會使房地產(chǎn)供應(yīng)曲線右移，從而增加樓房供應(yīng)量； 商品質(zhì)量提高會增加成本，同時，質(zhì)量又是刻畫“壟斷性”的一個指標(biāo)，所以，質(zhì)量上升會使供應(yīng)曲線左移，從而減少樓房供應(yīng)量。 存貨增加會使現(xiàn)房供給曲線右移，從而

12、提高樓房供應(yīng)量。23六、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點之一5、期房銷售量的決定期房，即預(yù)售房，是房地產(chǎn)開發(fā)商的又一類供給。如果期房的供應(yīng)行為與現(xiàn)房的供應(yīng)行為是同向的，則導(dǎo)致現(xiàn)房供應(yīng)曲線左右移動的經(jīng)濟(jì)變量應(yīng)引起期房供應(yīng)曲線同樣的左右移動。據(jù)此，可提出以下假說：假說8： 如果期房售量與現(xiàn)房售量是同向變化的，那么，銀行注資會使期房供應(yīng)曲線右移，使期房供應(yīng)量上升； 質(zhì)量提高會使期房供應(yīng)曲線左移，導(dǎo)致期房供應(yīng)量下降； 政府干預(yù)會增加交易成本，使供應(yīng)曲線左移，導(dǎo)致期房供應(yīng)量下降；而存貨（房屋空閑率）上升會導(dǎo)致期房供應(yīng)曲線右移，使期房供應(yīng)量增加。 24六、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點之一6、空閑率的決定房產(chǎn)業(yè)的過剩程度一般用“空

13、閑率”來度量?？臻e程度高，也許是由于價位太高，也許是由于市場缺乏競爭，即壟斷使供給無法適應(yīng)市場需求的變化；也許是由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理。因此，可提出如下假說：假說9：房屋高價與空閑率同向變化； 壟斷程度與空閑率同向變化； 空閑率是樓盤結(jié)構(gòu)不合理的反映。 25六、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點之一（三）數(shù)據(jù)與變量1、數(shù)據(jù)此研究的數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局編制的房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計年報（19992002年）。該年報收集了全國31個城市的房地產(chǎn)開發(fā)商的投資、施工面積、土地購置、售價、開發(fā)商個數(shù)與級別、資本、融資來源與規(guī)模、期房、房屋出租等指標(biāo)數(shù)據(jù)。由于大城市是近5年來房地產(chǎn)開發(fā)熱的主要區(qū)域，本研究就以35個大城市為基本觀察單位，

14、建立了從1998年至2001年時間長度為4年（16個季度）的數(shù)據(jù)。26六、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點之一2、變量 （四）計量結(jié)果采用線性回歸模型對前面的數(shù)據(jù)進(jìn)行計量分析，得到如下結(jié)果：1、投資量的決定2、房價的決定3、地價的決定4、樓盤銷量的決定5、期房供給的決定27六、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點之一（五）結(jié)論運(yùn)用中國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計年報（1999年2002年）所提供的35個大城市的面板數(shù)據(jù)，進(jìn)行實證分析。得到如下結(jié)論：1、中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)商在低地價與高房價之間，目前更在乎土地的廉價獲取，他們對低廉地價的獲取動力超過對高房價追求動力的兩倍之上；2、“經(jīng)濟(jì)適用房”開發(fā)與土地截留己經(jīng)成了房地產(chǎn)開發(fā)商從政府手中獲取

15、廉價土地的兩個基本手段。提高經(jīng)濟(jì)適用房比率1個百分點，可使土地購置價降低0.03個百分點；而提高土地戴留比率1個百分點，又可以使土地降價0.008個百分點。28六、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點之一3、目前房地產(chǎn)開發(fā)商手中截留的土地可能相當(dāng)于其1年的土地購置量。4、政府支持的銀行信貸，無論對房地產(chǎn)投資，還是對房價上升，還是對土地價格上揚(yáng)，與房屋銷量，都具有正向推動作用，房地產(chǎn)供應(yīng)對信貸的彈性大致為0.5。5、外資進(jìn)入是近三年來房地產(chǎn)投資擴(kuò)張的一個顯著推動因素。并且，房地產(chǎn)投資對外資注入的膨脹系數(shù)為1.5左右。29六、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點之一6、目前房地產(chǎn)業(yè)中與滯銷和空閑率相聯(lián)系的泡沫，有三個原因。其中價位高

16、是最突出的原因：而產(chǎn)品質(zhì)量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，也是導(dǎo)致空閑率（近40%)的原因。因此，如要對房地產(chǎn)業(yè)適當(dāng)縮水，除了信貸政策的適當(dāng)調(diào)整以外，也需要從產(chǎn)品質(zhì)量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上作相應(yīng)調(diào)整。7、決定樓盤價位的基本因素是兩個：一是土地購置價，二是信貸注入。但地價對房價的邊際效應(yīng)（0.78)遠(yuǎn)大于信貸注入對房價的邊際效應(yīng)（0.05）。今后若干年，如政府收縮土地供應(yīng)，或提高土地價格，在這樣的條件下、即使信貸對房地產(chǎn)作適當(dāng)收縮，房價仍會由于土地購置價的逐步上升而所上升。 30七、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點之二 （一）相關(guān)性與因果性房價與地價的關(guān)系十分密切，就可以認(rèn)為這二者存在著必然的因果關(guān)系嗎？究竟是地價引起了房價的上漲，

17、還是房價的上漲推動了地價的升高？從邏輯推理上看，這兩種情況都是有可能發(fā)生的。這里，有學(xué)者采用2003年諾貝爾獎得主格蘭杰（Granger）對于兩個變量間存在先后關(guān)系時，運(yùn)用統(tǒng)計方法檢驗因果性的“Granger因果檢驗”的方法，來檢驗我國究竟是由“地價帶動了房價，還是房價推動了地價”這個雞和蛋的問題。31七、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點之二一般來說，我們在進(jìn)行計量經(jīng)濟(jì)學(xué)建模時所采用的回歸分析工具，實質(zhì)上只是分析了變量之間的依存性，但這并不能表明變量之間的必然存在著因果關(guān)系，而這方面就需要根據(jù)理論或經(jīng)驗來事先判斷。 Granger從預(yù)測的角度給出了因果關(guān)系的這種定義，并將其稱為Granger因果關(guān)系。Gra

18、nger（格蘭杰）因果性檢驗，假定了有關(guān)y和x每一變量的預(yù)測的信息全部包含在這些變量的時間序列之中。32七、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點之二檢驗要求估計以下的回歸：(1)式是假定當(dāng)前y與y自身以及x的過去值有關(guān)，而(2)式則是假定當(dāng)前的x與x自身以及y的過去值有關(guān)。對于(1)而言，其零假設(shè)，對于(2)式而言，其零假設(shè)。這樣，就可以分為四種情況進(jìn)行討論： 33七、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點之二1、x是引起y變化的原因，即存在由x到y(tǒng)的單向因果關(guān)系。當(dāng)(1)式中滯后的x的系數(shù)估計值在統(tǒng)計上整體的顯著不為零，同時(2)式中滯后的y的系數(shù)的估計值在統(tǒng)計上整體的顯著為零，則稱x是引起y變化的原因。2、y是引起x變化的原因

19、，即存在由y到x的單向因果關(guān)系。當(dāng)(2)式中滯后的y的系數(shù)估計值在統(tǒng)計上整體的顯著不為零，同時(1)式中滯后的x的系數(shù)的估計值在統(tǒng)計上整體的顯著為零，則稱y是引起x變化的原因。34七、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點之二3、x和y互為因果關(guān)系，即(1)式和(2)式滯后的x和y的系數(shù)都顯著不為零，則稱x和y存在反饋關(guān)系，或者雙向因果關(guān)系。4、x和y是獨立的，即(1)式和(2)式滯后的x和y的系數(shù)都顯著為零，則稱x和y不存在任何的因果關(guān)系。一般來說，如果變量x是變量y的(格蘭杰)原因，則x的變化應(yīng)該先于y的變化。因此，在做y對其他變量(包括自身的過去值)的回歸時，如果把x的過去或滯后值包括進(jìn)來能顯著地改進(jìn)對y的預(yù)測，那么我們就可以說x是y的(格蘭杰)原因。 35七、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點之二（二）地價與房價的因果關(guān)系根據(jù)上述格蘭杰因果檢驗的原理，有學(xué)者對我國1998年1季度2005年2季度的“普通住宅銷售