成都市某住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目初步意見報(bào)告

1、*房產(chǎn)城東項(xiàng)目初步意見報(bào)告說明介于對項(xiàng)目基地的初步了解及周邊情況研究，就對該地塊項(xiàng)目發(fā)展做如下初步構(gòu)想項(xiàng)目開發(fā)思想： 擬建項(xiàng)目開發(fā)中心思想，解決項(xiàng)目“做什么”，規(guī)避各項(xiàng)優(yōu)劣勢，解決“如何做”的問題項(xiàng)目營銷思路： 將思想轉(zhuǎn)化到市場，產(chǎn)生戰(zhàn)略與手段，解決“說什么”，“得到什么”的問題項(xiàng)目開發(fā)思想情況介紹：項(xiàng)目基地介紹 本項(xiàng)目座落于成都東門團(tuán)結(jié)居住片區(qū)，基地呈正方形，基地位于催家店南路，接成華大道二段，項(xiàng)目后方有熱電廠，靠近沙河，開發(fā)思想 情況介紹；規(guī)劃條件： 征地面積約16畝可規(guī)劃用地約14.5畝土地用途:商業(yè)和居住 容積率5拆遷地上建筑5000多方（口頭調(diào)查）從規(guī)劃條件可以看出：容積率和建筑密度

2、已經(jīng)限制此用地為高層建筑。開發(fā)思想情況介紹：項(xiàng)目交通及配套介紹 道路系統(tǒng)：催家店南路貫穿整個宗地，目前作為連接成華大道和進(jìn)入項(xiàng)目基地的主要交通道路，路面窄、路況差，同時主要為周邊廠區(qū)運(yùn)輸車輛通道。距離主要交通道路成華大道500米, 交通是其最大劣勢。 配套條件：由于目前宗地內(nèi)部主要為廠房、舊廠房和平整為地貌特征和地上建筑物，因此各種配套條件匱乏。沒有供暖管線、天然氣管線，上下水管線、供電線路也比較落后，不能滿足開發(fā)要求，因此在開發(fā)工作中將成為難點(diǎn)之一。開發(fā)思想情況介紹：項(xiàng)目四至：基地北面雖接成華大道，但卻途徑兩個泡沫廠及一個碳渣廠才可到達(dá)，前方為老廠區(qū)50年代的居住樓，樓體成舊，層數(shù)不高，鐵路

3、橫穿通過，后方是電熱廠，冷卻塔正處基地中央，由于無其他建筑物遮擋，站在基地上即可一覽無余，大煞風(fēng)景，這些都是高檔住宅的大忌開發(fā)思想情況介紹自然和人文環(huán)境：在前面已經(jīng)提到，項(xiàng)目在這兩方面沒有優(yōu)勢，到成了項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的主要難題開發(fā)思想情況介紹：遠(yuǎn)景規(guī)劃：具體按政府規(guī)劃以后做詳盡闡述開發(fā)思想開發(fā)理念前瞻性： 項(xiàng)目的整體開發(fā)宗旨是：推動人的活動和交流，促進(jìn)社區(qū)發(fā)展，使居住社區(qū)與城市和自然環(huán)境更好的融為一體。在規(guī)劃設(shè)計(jì)理念方面，考慮避免一貫采用的大規(guī)模小區(qū)建設(shè)，以形成規(guī)劃上的連續(xù)性，依靠圍合的規(guī)劃，營造良好的空間結(jié)構(gòu)，各建筑自成一體，實(shí)現(xiàn)圍合過程的開放型布局。充分體現(xiàn)人與建筑的親和性，通過中庭花園、來體

4、現(xiàn)建筑尺度上的人性化。通過規(guī)劃設(shè)計(jì)及配套設(shè)施的優(yōu)化將地塊上的劣式轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目的特色。開發(fā)思想中心思想定位： 將地塊的環(huán)境劣勢演變?yōu)轫?xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢，通過思想孵化地產(chǎn)，構(gòu)建和諧人居，倡導(dǎo)和諧住宅。 總體上：建設(shè)環(huán)保、健康住宅 做目標(biāo)群體買的起但又有高品質(zhì)的房子開發(fā)思想項(xiàng)目規(guī)避的劣勢:項(xiàng)目的情況就是劣勢項(xiàng)目基地的路況、鐵路問題項(xiàng)目臨界的泡沫廠、碳渣廠、熱電廠項(xiàng)目周界的建筑情況、治安問題交通不變，環(huán)境質(zhì)量差，空氣污染、熱島效應(yīng)、灰塵大、噪音情況、周邊居住沒形成氣候、治安條件相對薄弱等等使項(xiàng)目居住質(zhì)量下降，環(huán)境改善是項(xiàng)目開發(fā)時所應(yīng)該解決的問題。開發(fā)思想建筑構(gòu)想：站在16畝地上，對項(xiàng)目外圍環(huán)境的惡劣，要去做什

5、么改變是小題大做，資源浪費(fèi)，對小區(qū)內(nèi)部建筑物戶戶面向中庭是必須完成的?？紤]城市肌理的延續(xù)和突現(xiàn)項(xiàng)目形象，項(xiàng)目以一梯四戶的小短板為主要建筑形式，采用“別具一格的“型板式”樓體結(jié)構(gòu)，充分運(yùn)用建筑語言中對景、分景、隔景、借境造勢等功能，提供所有高達(dá)270度的廣闊居住景觀面，保證樓棟間景觀的開放、交流、互通。 用“型”創(chuàng)新演進(jìn)變體，豐富建筑外立面的審美節(jié)奏韻律，為內(nèi)部戶型設(shè)計(jì)增加豐富的空間變化可能。 具明顯優(yōu)勢，即前小后大。在住宅建筑形態(tài)上，采用西面2棟15層，南、北面各2棟18層與東面1棟24層相結(jié)合的布局方式，形式上高底有序，層次豐富，小高層住宅將南、北、西面肌理不斷延續(xù)，表現(xiàn)出對城市空間與住宅區(qū)

6、入口的尊重與層次感，并保證了大部分住戶擁有良好的朝向；東面的高層樓既減輕了整個小區(qū)的體量感，同時也遮擋了后方熱電廠冷卻塔對小區(qū)視線的影響，更有利于小區(qū)的通風(fēng)開發(fā)思想空間結(jié)構(gòu)：按照基地地塊形狀擺放建筑物的布局方式，形成圍合狀。東西軸作為人、車行主軸，呈縱向，加強(qiáng)軸線的縱向透視感。小區(qū)入口位于基地西邊的催家店南路處，作為小區(qū)空間面向城市唯一的開口，視線通過這里被延伸，設(shè)計(jì)將形成小區(qū)內(nèi)部中央庭院景觀，實(shí)行小區(qū)內(nèi)所有住戶的共享空間。南北向的次軸以人的休閑活動為主要內(nèi)容，形成多樣的節(jié)點(diǎn)空間空間結(jié)構(gòu)追求幾何造型美的格網(wǎng)式布局，軸線、道路、以及建筑本身硬朗的線條構(gòu)成了本方案最大的特色，在環(huán)境和道路的布局上則

7、采用半圓形的弧線加直線的結(jié)合方式。開發(fā)思想劣勢轉(zhuǎn)化：和諧住宅一、外墻外保溫系統(tǒng) 在建筑中，外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱損耗較大，外圍護(hù)結(jié)構(gòu)中墻體又占了很大份額。所以發(fā)展外墻保溫技術(shù)及節(jié)能材料則是建筑節(jié)能的主要實(shí)現(xiàn)方式。 專威特外墻外保溫有以下優(yōu)越性：1、避免產(chǎn)生熱橋。外保溫系統(tǒng)處于建筑物圍護(hù)結(jié)構(gòu)的最外層，能夠形成一個封閉的保溫隔熱體系，采用高效保溫材料后，能夠有效地切斷縱墻、柱、樓板和梁等部位產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)性熱橋。再將窗、門口側(cè)面及外部連接件做好相應(yīng)的保溫處理，整幢建筑物的圍護(hù)結(jié)構(gòu)就形成全封閉的保溫體系，達(dá)到全面降低建筑物能耗的目的。 2、提高建筑物使用的舒適度。進(jìn)行外保溫后，墻體自身的溫度變化減緩。冬季當(dāng)室溫

8、高于外界溫度時，通過墻體熱傳導(dǎo)散失的熱量少，使室內(nèi)溫度變化減小，有利于節(jié)能；而在夏季，當(dāng)室外溫度高于室內(nèi)溫度時，外保溫系統(tǒng)又能減少太陽輻射熱的進(jìn)入，外墻內(nèi)表面溫度和室內(nèi)溫度得以降低，使建筑物冬暖夏涼，創(chuàng)造了良好的居住氛圍。 3、減輕溫差引起的建筑物損傷。由于采用外墻外保溫技術(shù)，圍護(hù)結(jié)構(gòu)受到保護(hù)，室外氣候的變化發(fā)生在保溫層，內(nèi)側(cè)墻體溫度應(yīng)力減少，所以墻體產(chǎn)生裂縫、變形的程度大大減輕，其使用壽命得以延長。 4、使墻體潮濕情況得到改善。一般情況下，內(nèi)保溫須設(shè)置隔汽層，而采用外保溫時，由于蒸汽滲透性高的主體結(jié)構(gòu)材料處于保溫層的內(nèi)側(cè)，用穩(wěn)態(tài)傳濕理論進(jìn)行冷凝分析，只要保溫材料選材適當(dāng)，在墻體內(nèi)部一般不會發(fā)

9、生冷凝現(xiàn)象，故無需設(shè)置隔汽層。同時，由于采取外保溫措施后，結(jié)構(gòu)層的整個墻身溫度穩(wěn)定了，降低了它的含濕量，因而進(jìn)一步改善了墻體的保溫性能。 5、可以避免占用房屋的使用面積。由于保溫材料貼在墻體的外側(cè)，其保溫、隔熱效果優(yōu)于內(nèi)保溫，故可使主體結(jié)構(gòu)墻體減薄，從而增加每戶的使用面積。開發(fā)思想劣勢轉(zhuǎn)化：和諧住宅二、斷橋鋁合金中空玻璃窗系統(tǒng) 1、斷橋鋁合金是在傳統(tǒng)鋁合金基礎(chǔ)上為了提高門窗保溫性能而推出的改進(jìn)型，隔熱條將鋁合金型材分為內(nèi)外兩部分，降低了鋁合金的導(dǎo)熱系數(shù)，有效阻隔了鋁合金的熱傳導(dǎo)。 2、與普通玻璃不同的是，中空玻璃采用金屬條膠接法將兩塊玻璃保持一定間隔 ，間隔中間是干燥的空氣，周邊再密封而成。由

10、于聲音和熱量在空氣中傳輸遠(yuǎn)比在玻璃中弱，所以中空玻璃比普通玻璃的最大優(yōu)點(diǎn)在于，它能更好地起到隔音隔熱的效果。開發(fā)思想劣勢轉(zhuǎn)化：和諧住宅 三、新風(fēng)系統(tǒng)1、在客、衛(wèi)（室內(nèi)空氣質(zhì)量相對較差）安裝進(jìn)口法國蘭舍主機(jī)，在主衛(wèi)、廚房和廳走道安裝衡量吸風(fēng)口。在門窗關(guān)閉的狀態(tài)下，主機(jī)（二檔調(diào)節(jié)）連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，將室內(nèi)污濁空氣排出室外，同時在室內(nèi)形成負(fù)壓，將新鮮空氣通過窗式進(jìn)風(fēng)器（帶過濾網(wǎng)）源源不斷地送入室內(nèi)。2、采用新風(fēng)系統(tǒng)的優(yōu)點(diǎn)在于：一是可向室內(nèi)源源不斷地導(dǎo)入新鮮空氣；二是減少開窗次數(shù)有利于節(jié)能和避免灰塵進(jìn)入；三是不斷排出室內(nèi)污濁空氣和不良?xì)怏w；四是有利于防治空調(diào)?。晃迨菧p少霉變，延長住宅的整體使用壽命和家具的使用

11、壽命。開發(fā)思想劣勢轉(zhuǎn)化：和諧住宅 四、淺水分割系統(tǒng)目前一般住宅小區(qū)內(nèi)均采用集中式水景布置，其短處在于一般難以清理，并且可利用賣點(diǎn)不多。采用大面積多點(diǎn)型淺水系統(tǒng)分隔小區(qū)做法能夠解決減少項(xiàng)目住區(qū)的灰塵，凈化小區(qū)環(huán)境與空氣。開發(fā)思想劣勢轉(zhuǎn)化：和諧住宅五、原生態(tài)庭院系統(tǒng)組合一定數(shù)量的樹木營造某種主體特征；或者種植為數(shù)較多的樹木做成一種綠色柵欄。將周邊的清潔冷濕的空氣經(jīng)過高綠量的森林群落引入住區(qū)內(nèi)部，緩解熱島、灰塵效應(yīng)，改善空氣質(zhì)量。在項(xiàng)目的生態(tài)綠化工作中，我們應(yīng)注意內(nèi)部綠地分布的均勻性和合理性。應(yīng)采取有效措施，促使庭院公共綠地得到合理的分布和平衡的發(fā)展。建議小區(qū)里有的大樹，一定要別砍了，對于一個樓盤來

12、說，建造原生態(tài)庭院是對業(yè)主和社會的一件大好事。保持原生態(tài)的自然資源，再造出原生態(tài)庭院。 庭園小徑是供散步時用的，因而樹木所起的作用是給予散步的人一種祥和安逸的感覺。路邊簇?fù)碇嗄緟?，或伴隨著花壇。小徑的主要功能是漫步其中，所以切忌過分修飾。這樣一個庭院就出來了。開發(fā)思想劣勢轉(zhuǎn)化：和諧住宅六、外遮陽系統(tǒng)選用鋁合金卷窗作為遮陽形式。這種卷簾有良好的抗風(fēng)壓性和免塵性，重量是3.5-4Kg/m2，表面材料為多層粉末聚脂烤漆，光滑而不易附著灰塵，這樣一來，我們就可以根據(jù)室內(nèi)對太陽輻射的不同需求而通過它來調(diào)節(jié)，而完成對光和熱的自主選擇開發(fā)思想劣勢轉(zhuǎn)化:和諧住宅七、直飲水系統(tǒng)：目前不少家庭對水質(zhì)污染越來越擔(dān)

13、憂，建議貴項(xiàng)目采用直飲水系統(tǒng)，自來水從低位水池引入，經(jīng)凈化系統(tǒng)后由壓力泵直接進(jìn)入家庭，減少屋頂水箱的二次污染，提高水質(zhì)，迎合健康家庭的生活要求。開發(fā)思想劣勢轉(zhuǎn)化：和諧住宅七、建筑方向陽臺和飄窗設(shè)計(jì)外陽臺注重景觀，因此建議采用1.2M的通花鑄鐵欄桿，使陽臺的視野更加開闊，顏色選擇深色調(diào)，內(nèi)陽臺以功能用途為主，建議采用玻璃圍欄，使保持一定的私密性。為減低電廠造成的灰塵污染，建議項(xiàng)目面的窗戶為平窗，以保證居室內(nèi)部的清潔。并減小窗戶面積，在建筑的轉(zhuǎn)角位置設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)角窗,使居室的視野更加開闊,所有單位的客廳建議設(shè)立有地臺的弧型落地窗，采用大面積整體玻璃。住宅頂部設(shè)計(jì)樓宇的屋頂是受室外熱度影響最大的地方，建議

14、采用設(shè)置屋面架空通風(fēng)隔熱層或閣樓屋頂、蓄水屋頂和植被屋頂，減少買家對頂層單位過分受熱的顧慮。空調(diào)機(jī)位修飾建議項(xiàng)目設(shè)在外立面的空調(diào)機(jī)位盡量設(shè)在樓宇窗戶的旁邊，以百葉窗覆蓋，而且百葉窗的兩邊設(shè)置樓體整體橫線條連成一體，從而淡化機(jī)位對項(xiàng)目外觀的影響，增強(qiáng)外觀效果。住宅大堂住宅入口大堂是用戶使用較頻繁的公共地方，建議地臺和墻身使用色彩較明快的云石和花崗石，運(yùn)用玻璃鏡、木飾陪襯，并在大堂內(nèi)設(shè)置住戶專用信箱。電梯大堂各層電梯大堂，建議使用優(yōu)資瓷片裝飾墻身、地面為高級瓷磚，安裝燈飾，走道、門廳、車庫、電梯、大堂等公共場所裝消防播音系統(tǒng)。中心花園走道花園的走道建議以兩種形式設(shè)計(jì)，緩跑徑道和植草磚，體現(xiàn)出健康和

15、綠色兩種主題，磚塊顏色保持有主題的變化，使小區(qū)洋溢一種青春動感的韻律。開發(fā)思想劣勢轉(zhuǎn)化：和諧住宅八、智能化系統(tǒng)解決治安問題 小區(qū)智能化是利用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)控制技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成起來，為小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以期實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適家居環(huán)境。 1、可視樓宇對講系統(tǒng)。 2、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。 3、停車場管理系統(tǒng)。 4、電子巡更系統(tǒng)。 5、住戶家庭報(bào)警系統(tǒng)。 6、周界防越報(bào)警系統(tǒng)。 7、背景音樂系統(tǒng)。 8、電子信息公告牌。開發(fā)思想細(xì)節(jié)處理：會所命名及主要組成部分：健康生活館室外部分：羽毛球場1個，全民

16、健身設(shè)施，休息涼亭半室內(nèi)部分：老人兒童休閑娛樂場所室內(nèi)部分：棋牌活動室，購物超市要點(diǎn)：注重實(shí)用，減量減少投資成本，體現(xiàn)項(xiàng)目主題開發(fā)思想細(xì)節(jié)處理：管家”概念在物業(yè)管理中的運(yùn)用“管家”既是一種專業(yè)化酒店服務(wù)， “管家” 服務(wù)由酒店禮賓部職員按照特有的服務(wù)理念為客人提供“一條龍”個性化服務(wù)，此類服務(wù)通常以“委托代辦”的形式出現(xiàn)。隨著我國朝陽行業(yè)物業(yè)管理的興起，“管家” 服務(wù)概念亦開始在一些物業(yè)內(nèi)出現(xiàn)，將酒店服務(wù)概念運(yùn)用于相對固定的消費(fèi)群業(yè)主及租戶身上，以此來達(dá)到提升物業(yè)管理質(zhì)素的目的開發(fā)思想細(xì)節(jié)處理：車庫或車位采用首層半地下車庫，露天車位開發(fā)思想戶型配比：考由于產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群體為城東廠區(qū)人群或外地

17、客，因此，標(biāo)準(zhǔn)單元的面積定位為約78平方米的套二空間與90平米、115平米套三空間。 比列分配78-40% 90-30% 115-30% 利用90平方米的空間，提出一個“小三居”的概念，也就是在保證兩間正常大小居室的同時，增添一個面積不大、最多不超過10平方米的“半間房”，既可以作為書房、棋牌室，又可以當(dāng)成一間小臥室，充分利用空間組合。 此外，設(shè)計(jì)戶型時可以盡量設(shè)置一些可拆改的隔斷墻，使住戶可以根據(jù)居住需要分割和改造空間，隔出一間小臥室或一個讀書角落，或?qū)⒛硞€空間擴(kuò)大等開發(fā)思想檔次確定-中檔偏下由于項(xiàng)目高層建筑周邊無遮擋，有很好的昭示性，如能樹立較好的形象，將能為提升項(xiàng)目整體檔次奠定一定的基礎(chǔ)

18、項(xiàng)目周邊的現(xiàn)實(shí)環(huán)境，走高路線是在打自己耳光本項(xiàng)目體量較小，走底端路線可以很好的回避競爭對手結(jié)論：項(xiàng)目走中下端路線，以解決適當(dāng)人群適當(dāng)居住為主要方向。營銷思路項(xiàng)目定位：定位原則在戰(zhàn)略的高度，關(guān)注居住狀況，關(guān)注目標(biāo)人群的心理軌跡挖掘現(xiàn)代人內(nèi)心的隱性需求、引導(dǎo)市場、引導(dǎo)消費(fèi)觀念營銷思路項(xiàng)目定位：定位詮釋這里的建筑理念與生活方式都是這個時代的精神思想的反映。其核心是：住宅觀的健康與和諧，和諧化住宅是趨勢營銷思路項(xiàng)目定位： 定位的理由項(xiàng)目地處成都東面，“東突”的呈現(xiàn)，從一般層面看，競爭對手很多。所以項(xiàng)目應(yīng)躍上更高層面跟別人比思想、比氣質(zhì)，走差異化戰(zhàn)略，用獨(dú)特層面的定位把絕大多數(shù)看似可以競爭的對手排除出局

19、營銷思路項(xiàng)目定位：樓盤定位的理由這是一個浮躁的時代，而現(xiàn)代人更是面對著壓力和挑戰(zhàn)，經(jīng)常感到找不到方向，沒有依托感。人居領(lǐng)域面臨著矛盾。人居領(lǐng)域管理體制、市場發(fā)育、利益格局和消費(fèi)觀念發(fā)生著巨大的變化，同時也產(chǎn)生了居住需求大、要求高、層次多與供應(yīng)結(jié)構(gòu)不匹配的矛盾；不合理住房消費(fèi)與市場現(xiàn)狀的矛盾；法制不健全、誠信缺失、信息不對稱形成市場主體糾紛的矛盾；舊城改造與拆遷戶、保存歷史文化的矛盾；粗放型增長方式與土地、城市空間、環(huán)境、能源、凈水等資源稀缺日益突出的矛盾；低收入群體與市場化利益群體的矛盾；小區(qū)業(yè)主與新的居住模式、鄰里關(guān)系及物業(yè)管理的矛盾；等等。 他們需要的撫慰，討厭趨迎、媚俗和沒有思想的東西。

20、且心里對成都的輝煌總有一絲羨慕和依戀，其實(shí)質(zhì)就是對成都居住的向往營銷思路項(xiàng)目定位：領(lǐng)導(dǎo)性品牌要為行業(yè)制訂游戲規(guī)則，成為行業(yè)效仿的榜樣。發(fā)展商、樓盤必須誕生思想，去引導(dǎo)市場和迎合市場小型項(xiàng)目，必須有自己的主題，有不易被模仿的獨(dú)特思想，否者就會被淹沒城東是工業(yè)區(qū)、環(huán)境質(zhì)量差、就近客戶群體多，解決他們的居住的矛盾是項(xiàng)目開發(fā)的根本，和諧這部分人群是現(xiàn)時期內(nèi)無可取代的市場地位，小項(xiàng)目何不先快速賺錢而某發(fā)展呢營銷思路項(xiàng)目定位：定位依托 項(xiàng)目一貫堅(jiān)持人與居住、自然和諧共存的原則開發(fā)，以項(xiàng)目目前開發(fā)思想，無不是立足于人與居住的親和力角度思考?？芍^實(shí)至名歸 站在整個城市住宅建設(shè)的高度來看，由于歷史沉積、城市規(guī)劃

21、、人口管理等諸多因素的牽制，我們的居住環(huán)境應(yīng)解決不同人群的需要，需要即是市場 我們是通過塑造自身的特色去吸引人口聚居，而希望擁有個性化居住條件以顯示自己與眾不同者的確大有人在。而且這個群體隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展只會越來越大營銷思路項(xiàng)目定位：結(jié)論-項(xiàng)目的和諧住宅的主要思想化解矛盾有賴和諧人居的實(shí)現(xiàn)?；饷苡匈囉跇?gòu)建社會主義和諧社會與實(shí)現(xiàn)和諧人居。 人人享有適當(dāng)住房的協(xié)調(diào)發(fā)展。 在節(jié)約資源前提下滿足人民群眾多層次的居住需求。 以人為本的物業(yè)管理，樹立敬老愛幼、家庭和睦、鄰里關(guān)系融洽的居住風(fēng)尚。 人與自然和諧相處的發(fā)展。 保護(hù)原生態(tài)，做到建筑物、人造景觀與自然環(huán)境、人文環(huán)境協(xié)調(diào)，減少廢料、廢氣、廢水排放。

22、節(jié)約資源。采取切實(shí)有效措施節(jié)約能源，實(shí)現(xiàn)代內(nèi)平等與代際平等。 節(jié)能省地型優(yōu)質(zhì)住宅，提高住宅產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力。 區(qū)域合作促進(jìn)和諧人居。營銷思路營銷策略: 1、階段性策略預(yù)熱期 ：預(yù)告項(xiàng)目特點(diǎn)，提醒客戶注意，暫緩其購買行為，吸引其等待項(xiàng)目推出。內(nèi)部認(rèn)購期：全方位介紹項(xiàng)目，結(jié)合現(xiàn)場展示，以項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢及具體銷售措施令消費(fèi)者產(chǎn)生購買行動。正式發(fā)售期：各種銷售措施組合刺激市場，多種銷售渠道共同對目標(biāo)市場發(fā)動再次進(jìn)攻。強(qiáng)銷期：開辟新的銷售渠道，全新概念的現(xiàn)場展示，最大限度的創(chuàng)造人潮，讓項(xiàng)目家喻戶曉。在不同階段，結(jié)合推出的產(chǎn)品類型，瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶群，結(jié)合相應(yīng)銷售政策，促使其購買。營銷思路營銷策略:2、促銷

23、手段及實(shí)施步驟開盤前：分二次派籌首次派籌：發(fā)放200個號，限時限量售號，規(guī)定優(yōu)惠幅度，制造緊迫感，引起市場關(guān)注。二次派籌：發(fā)放300張卡，限量不限時，優(yōu)惠幅度較前次有所減少。轉(zhuǎn)協(xié)議、簽合同。開盤，售價上調(diào)，開盤優(yōu)惠措施。進(jìn)入正常銷售周期，進(jìn)行階段性宣傳，舉辦SP活動，出臺針對性措施，保持市場熱度，促進(jìn)目標(biāo)客群的購買。營銷思路客戶定位: 項(xiàng)目開發(fā)初期，將主要面對城東就近客戶資源、項(xiàng)目周邊的固有客戶，主要大型單位客戶； 項(xiàng)目開發(fā)中后期，將大量的面對更廣泛的客戶，其中成都客戶和外地客戶將成為主力客群； 理工大學(xué)等小購買人群； 營銷思路推廣策略: 確立重點(diǎn)區(qū)域推廣結(jié)合廣泛市場宣傳的推廣思路，以針對性的

24、營銷活動結(jié)合軟、硬廣告宣傳，配合銷售進(jìn)度在不同銷售節(jié)點(diǎn)做集中的密集宣傳。使項(xiàng)目知名度短期內(nèi)達(dá)到一定的社會影響力，同時在目標(biāo)客戶群中引起轟動。在項(xiàng)目前期完成銷售設(shè)定的目標(biāo)。分三階段完成:第一階段 觀念樹立期第二階段 形象推廣期第三階段 銷售促進(jìn)期營銷思路品牌策略:案名建議:*500戶由來:500戶是小區(qū)的設(shè)計(jì)戶數(shù),旨在對提出小區(qū)居住人口的和諧住宅,是一種差異化的體現(xiàn)*第五季因該項(xiàng)目是*房產(chǎn)的第五個項(xiàng)目,以項(xiàng)目開發(fā)的順序命名*建舍按照項(xiàng)目的開發(fā)思想建議,前期規(guī)劃設(shè)計(jì)多少有一定的特色,主要對項(xiàng)目特色的闡述所有名稱前加*二字,是在體現(xiàn)開發(fā)商做項(xiàng)目就是做企業(yè),做企業(yè)就是做項(xiàng)目的經(jīng)營開發(fā)理念.營銷思路品牌

25、定位:一個健康、和諧的人居住宅營銷思路品牌定位理由：解決目標(biāo)群體的直接矛盾，達(dá)到和諧品質(zhì)好但價格貴價格底但品質(zhì)差營銷思路品牌寫真： 健康 平衡 親 愛 現(xiàn) 代 自然與建筑一切為了適應(yīng)人的生存而存在營銷思路廣告定位：原則： 我們定義是什么，宣揚(yáng)是什么樣的生活方式 語調(diào)平易親和，具有溝通效果 個性鮮明，易于傳播定位語：我們做的，只有500戶定位解釋，大盤講氣質(zhì)，講魄力，小項(xiàng)目則要精煉，有自己的思想，項(xiàng)目走和諧健康的人居住宅是一種特色化的戰(zhàn)略，一舉話點(diǎn)名擁有的稀缺性，同時也是對小區(qū)住戶的心里需求的一種滿足并非只是構(gòu)想一種新事物的誕生必然會遭到白眼、唾罵等等，市場也會存在較大的懷疑度營銷思路整合傳播:

26、 力往一處使，才能取得事半功倍的效果。推廣過程中，每一環(huán)節(jié)都要緊緊圍繞主題定位，從訴求內(nèi)容到訴求風(fēng)格進(jìn)行統(tǒng)一的形象包裝營銷思路 重視售點(diǎn)現(xiàn)場包裝設(shè)計(jì): 買樓是個理性消費(fèi)的過程，但此過程中不乏感性沖動的例子，在售點(diǎn)現(xiàn)場的形象包裝上作文章，就是要讓買家來到這里，會產(chǎn)生一種抑制不住的沖動，從而提高銷售成交率布置樣板房間,以增強(qiáng)人們的臨場感受在房間里加上一些小擺設(shè)，如放上幾雙拖鞋、書包、睡衣等生活用品，以生動居住空間的氣氛，讓房間多些生機(jī)與人氣，也充滿一份溫馨、親切營銷思路重視銷售人員培訓(xùn): 對銷售人員的著裝、禮儀、談吐進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范 對銷售人員進(jìn)行項(xiàng)目主旨及內(nèi)容培訓(xùn)，并編印統(tǒng)一銷售手冊，指導(dǎo)他們回答客戶提問營銷思路媒體策略：以報(bào)紙、平面廣告為主，其他形式為輔；報(bào)紙、平面媒體主要選取成都商報(bào)、華西都市報(bào)，居周刊，以彩色版為主，版面在推廣期主要以半版為主，平時保溫期主要以1/4版面為主；營銷思路入市思路： 1準(zhǔn)備充分后入市：避免為一個特定的時間入市，為某種偏好入市或?yàn)槿胧?/p>