物業(yè)公司應(yīng)急處理暴雨突發(fā)事故實(shí)戰(zhàn)案例

1、物業(yè)公司應(yīng)急處理暴雨突發(fā)事故實(shí)戰(zhàn)案例2012年7月21日，一場(chǎng)61年未遇的暴雨襲擊了北京，使這座內(nèi)陸城市汪洋一片。不 少人被困在了大街上，但有些在家未外出的居民，也未能幸免。作為北京某商業(yè)住宅項(xiàng)目的 物業(yè)經(jīng)理，王晨早在7月17日就接到總部的通知一一北京近期將有強(qiáng)降雨，要求緊急做好 防汛準(zhǔn)備。此時(shí)，王晨立刻召集全體工作人員開(kāi)會(huì)布置了工作，并安排演習(xí)。然而，面對(duì)這 個(gè)使用已經(jīng)超過(guò)10年的樓盤(pán)，王晨心懷忐忑，生怕有任何一個(gè)被自己疏忽的角落，導(dǎo)致社區(qū) 內(nèi)的居民人身和財(cái)產(chǎn)安全受損，也導(dǎo)致公司蒙受損失。天空的顏色一天比一天沉，王晨的心也隨著沉了下去。雖然，他一直祈禱這只是虛驚一 場(chǎng)。防汛準(zhǔn)備首先是檢查設(shè)備

2、機(jī)房，尤其是配電設(shè)備。從業(yè)超過(guò)十年的王晨明白，配電室就如整個(gè)小 區(qū)的心臟，任何緊急關(guān)頭，如果配電室出現(xiàn)工作障礙，將意味著其他各種救援設(shè)備都將無(wú)法 啟動(dòng);并且，如果斷電，尤其在晚上，社區(qū)內(nèi)居民會(huì)陷入恐慌，那時(shí)候秩序?qū)㈦y以控制。而基 本上所有小區(qū)的配電室，都在一層甚至地下，這是最容易被水淹沒(méi)的地方。而且老一點(diǎn)的小 區(qū)，很有可能存在電線老化問(wèn)題，王晨要求手下的維修人員對(duì)關(guān)鍵部位一一檢查清楚。其次是排污排水系統(tǒng)。面對(duì)一場(chǎng)預(yù)期的暴雨，這里顯然至關(guān)重要。然而，這也是最讓王 晨頭疼的地方：對(duì)于社區(qū)內(nèi)所謂的小市政來(lái)說(shuō)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)在建筑房屋的時(shí)候建設(shè)好， 如果存在設(shè)計(jì)缺陷或者質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司在接手時(shí)很難改

3、變;而有些居民在日常生活里不加 注意，將污水垃圾隨意倒進(jìn)小區(qū)街邊的排水溝，或者倒入自己的排便管道等，也是容易造成 堵塞的隱患。在這一點(diǎn)上，王晨平日里就比較注意，尤其每年進(jìn)入汛期的時(shí)候，他都安排清 潔公司定期對(duì)此進(jìn)行管理。還有個(gè)關(guān)鍵的地方，也是讓王晨比較忐忑的地方，就是地下車(chē)庫(kù)。王晨所管理的小區(qū)， 是比較高檔的商業(yè)小區(qū)，轄區(qū)內(nèi)有不少高檔汽車(chē)。這次緊急通知后，王晨迅速多購(gòu)置了幾臺(tái) 潛水泵。另外，王晨還安排檢修人員，對(duì)現(xiàn)有的排水泵進(jìn)行檢測(cè)，以保證工作正常。剩下的工作，便是些瑣碎的了。例如，購(gòu)買(mǎi)更多的沙袋，由每個(gè)樓的管家搬運(yùn)到樓前， 如若一樓以及電梯底坑進(jìn)水，可即時(shí)使用阻擋;給各部門(mén)工作人員分工并演習(xí)

4、，保證在接到業(yè) 主報(bào)警后五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng);甚至購(gòu)買(mǎi)了一批簸箕、水舀子、水桶等，以備不時(shí)之需。最后一步，便是統(tǒng)一給業(yè)主發(fā)短信，提醒業(yè)主近期將有暴雨，請(qǐng)業(yè)主們注意防雨防汛， 同時(shí)，請(qǐng)務(wù)必積極配合物業(yè)的檢查工作。一切準(zhǔn)備就緒，王晨才松了口氣，但是心中的不安 始終沒(méi)有散去。緊急搶險(xiǎn)該來(lái)的終究還是來(lái)了。21日是周六公休日。中午前后，北京部分地區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)不同程度的降雨，那時(shí)雖然還沒(méi) 有到暴雨的程度，但王晨已經(jīng)決定趕回單位。果然，傍晚十分，暴雨漸至。廣播和電視里的 新聞所報(bào)道的北京城區(qū)，已經(jīng)一片混亂。而下午到單位時(shí)，王晨就開(kāi)始要求各部門(mén)啟動(dòng)應(yīng)急 措施，各就各位。事情并不如想象中順利。隨著雨勢(shì)越來(lái)越大，地下車(chē)

5、庫(kù)入口處上下兩道排水溝，明顯已 經(jīng)不能夠及時(shí)將急流的雨水排泄出去。此時(shí)的王晨迅速要求各樓層管家通知有車(chē)業(yè)主下樓， 將車(chē)挪出地庫(kù)，并挪至小區(qū)內(nèi)地勢(shì)較高的地方。另一方面，隨著流到車(chē)庫(kù)里的水越來(lái)越多， 排水泵以及臨時(shí)的潛水泵，已經(jīng)超過(guò)負(fù)荷，于是王晨親自帶頭組織工作人員拿水桶、水舀子、 簸箕等進(jìn)行人力排水。而此時(shí)，每棟樓的管家則關(guān)閉了電梯主電源，防止電氣短路，避免設(shè)備損壞。同時(shí)采取 溜車(chē)的方式，將電梯停于最高層，防止水浸泡電梯轎廂及其電氣等設(shè)備。然后挨家挨戶敲門(mén) 通知電梯停駛。就在大家都忙著的時(shí)候，巡邏的保安打電話給王晨，報(bào)告小區(qū)內(nèi)有一處排水管因不堪重負(fù)， 產(chǎn)生爆裂。根據(jù)公司的要求，如遇到轄區(qū)內(nèi)大型公

6、共設(shè)備修理應(yīng)向上報(bào)批，以另外申請(qǐng)資金 等。但眼下肯定已經(jīng)來(lái)不及，經(jīng)過(guò)短暫的猶豫后，王晨決定立刻挖開(kāi)路面，對(duì)水管進(jìn)行簡(jiǎn)單 修理和控制。而這一切在王晨看來(lái)，都還不是最緊急的方面。在他心理，更擔(dān)心的是業(yè)主房屋是否漏 雨，或者出現(xiàn)其他問(wèn)題。以往，王晨所管轄的小區(qū)內(nèi)，有人違反業(yè)主公約，私自封陽(yáng)臺(tái)或改 變屋內(nèi)結(jié)構(gòu)等，這些都是隱患，并且難以掌控。為了更好地保障業(yè)主房屋的安全，王晨主動(dòng) 著急業(yè)主大會(huì)，將有意愿封閉陽(yáng)臺(tái)的住戶進(jìn)行登記，并協(xié)助業(yè)主對(duì)所聘請(qǐng)的施工單位進(jìn)行資 質(zhì)核查等，以保障質(zhì)量。但是，對(duì)于小區(qū)內(nèi)一些房屋產(chǎn)生的樓體裂縫等問(wèn)題，還是給少許業(yè)主造成了一些麻煩。 漏雨導(dǎo)致的墻體受損，甚至家具裝修等被破壞，都

7、成了業(yè)主報(bào)警和投訴的理由之一。對(duì)此， 王晨也只能奮力搶修，后續(xù)的事情還來(lái)不及細(xì)想。災(zāi)后糾紛22日凌晨，雨勢(shì)漸小。忙了一天一宿的王晨和部下們，總算稍稍松了口氣，但麻煩似乎并沒(méi)有打算放過(guò)他們。 作為資深物業(yè)經(jīng)理的王晨心里也明白，這樣一場(chǎng)災(zāi)難發(fā)生，善后的工作壓力會(huì)更大。而即使 如此不眠不休，畢竟還是造成了一些損失，他所領(lǐng)導(dǎo)的團(tuán)隊(duì)，全年的獎(jiǎng)金都可能泡湯了。沒(méi)有來(lái)得及休息，王晨趕緊給總部寫(xiě)報(bào)告。首先要解決的，就是爆裂水管以及樓體裂縫 等的修理費(fèi)用問(wèn)題，甚至還包括因?yàn)闃求w裂縫所造成的業(yè)主損失賠償。這部分修理費(fèi)用本可 以通過(guò)大修基金來(lái)解決，但現(xiàn)實(shí)情況卻不容樂(lè)觀。大修基金的申請(qǐng)使用，需要到相關(guān)部門(mén)去 辦理，手

8、續(xù)非常繁瑣，即使能順利獲批，大概也要經(jīng)歷至少半年以上，那時(shí)候再進(jìn)行維修早 來(lái)不及了。而且在這中間，還存在這著一個(gè)責(zé)任認(rèn)定的過(guò)程。例如開(kāi)發(fā)商的房屋質(zhì)量問(wèn)題，原則上 來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在交付房屋的時(shí)候已經(jīng)得到了第三方質(zhì)量認(rèn)定書(shū)，但存在問(wèn)題的新房依然不少。 另外，房屋主體質(zhì)量超過(guò)十年，內(nèi)部一些設(shè)施超過(guò)兩年，就已經(jīng)出了保修期，這部分完全由 物業(yè)來(lái)負(fù)擔(dān)，物業(yè)公司也會(huì)負(fù)擔(dān)不起。去年大雨，即有物業(yè)公司人去樓空，就是有如此擔(dān)心。 而還有一方面，就是整體市政管道的設(shè)計(jì)。正如這兩天網(wǎng)上瘋狂轉(zhuǎn)載的屋內(nèi)便桶和下水道泛 水視頻，有建筑方面專家就指出，這可能屬于正?，F(xiàn)象，因?yàn)槿械呐盼酃艿莱蔝型，會(huì)保 持壓力相同，所以地勢(shì)低的

9、地方和管道會(huì)因?yàn)楦咛幏e水而導(dǎo)致冒水。這樣的損失，物業(yè)公司 也不甘心承擔(dān)賠償責(zé)任。接下來(lái)是處理業(yè)主們的投訴，首當(dāng)其沖的便是機(jī)動(dòng)車(chē)被淹問(wèn)題。對(duì)此王晨特別委屈，在 他看來(lái)，物業(yè)公司已經(jīng)盡到了管理義務(wù)，從即時(shí)通知業(yè)主挪車(chē)，到積極組織排除污水，他們 能做的都做了。但有些出租房子的租戶，物業(yè)根本聯(lián)系不到。而且，政府也已經(jīng)將此次事件 定性為特大自然災(zāi)害了，于業(yè)主簽訂的車(chē)位租賃協(xié)議中，已經(jīng)明確寫(xiě)明，由于不可抗拒的外 力因素所引起的車(chē)輛損失，物業(yè)公司不負(fù)賠償責(zé)任。綜上理由，王晨認(rèn)為物業(yè)公司可以免責(zé)。但是業(yè)主們卻不這么想，業(yè)主們認(rèn)為，既然之前政府已經(jīng)發(fā)布暴雨預(yù)警，這樣的災(zāi)難就 不屬于不可預(yù)見(jiàn)和防范。而車(chē)輛保險(xiǎn)公司

10、也認(rèn)為，業(yè)主向物業(yè)公司交納了停車(chē)費(fèi)用，已與停 車(chē)場(chǎng)或物業(yè)公司形成有償保管的法律關(guān)系。如果物業(yè)公司疏于防范，導(dǎo)致車(chē)輛受損，根據(jù)我 國(guó)合同法第三百七十四條的規(guī)定，停車(chē)場(chǎng)或物業(yè)公司應(yīng)該對(duì)車(chē)主承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 孰是孰非，王晨稱，還是按照合同里的規(guī)定，以政府主管部門(mén)鑒定為準(zhǔn)。車(chē)輛被淹、房屋漏水“7特大自然災(zāi)害過(guò)后不少業(yè)主在網(wǎng)上曬出自家受損的慘狀并提 出物業(yè)應(yīng)該對(duì)此負(fù)責(zé)。房山法院法官盧濤表示如果物業(yè)公司沒(méi)有盡到合同約定的義務(wù)導(dǎo)致業(yè) 主人身、財(cái)產(chǎn)受損則不能以暴雨屬于不可抗力為免責(zé)借口。很多物業(yè)公司在與業(yè)主簽訂的合同中寫(xiě)明：因不可抗力引發(fā)的損失物業(yè)不承擔(dān)賠償責(zé)任。盧 法官指出特大暴雨確實(shí)屬于外來(lái)、不可抗力因

11、素但物業(yè)作為專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該可以預(yù)見(jiàn)雨 季可能危及業(yè)主利益的情形并按照合同約定盡到保護(hù)義務(wù)否則暴雨不能成為物業(yè)的免責(zé)借口。 但是盧濤也指出業(yè)主不能一味依賴物業(yè)采取措施當(dāng)災(zāi)害發(fā)生后業(yè)主本身也應(yīng)積極自救盡量減 少或防止損失并應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)公司開(kāi)展必要的應(yīng)對(duì)措施如組織人員放置沙袋使用抽水設(shè)備 或者組織人力排水等；物業(yè)公司應(yīng)進(jìn)行力所能及的搶險(xiǎn)救災(zāi)活動(dòng)。如果災(zāi)害發(fā)生后或者接到 業(yè)主通知后物業(yè)仍然消極應(yīng)對(duì)沒(méi)有采取一定的措施減少損害或者避免損失擴(kuò)大導(dǎo)致業(yè)主受損 的物業(yè)應(yīng)當(dāng)在合理范圍內(nèi)賠償。盧濤同時(shí)提醒業(yè)主一定要注意留存證據(jù)。發(fā)生災(zāi)害后業(yè)主應(yīng)保留與物業(yè)公司溝通的錄音、錄 像資料。同時(shí)業(yè)主應(yīng)關(guān)注物業(yè)公司平時(shí)對(duì)小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)和管理工作例如對(duì)小區(qū) 下水主管道進(jìn)行定期清理、疏通和維護(hù)等工作業(yè)主應(yīng)搜集物業(yè)公司在這方面的相關(guān)記錄。而 且根據(jù)北京市物業(yè)管理辦法的規(guī)定在發(fā)生屋面防水損壞造成滲漏專用排水設(shè)施因坍塌、 堵塞、爆裂等造成功能障礙危及人身財(cái)產(chǎn)安全或者危及房屋使用安全的緊急情況時(shí)物業(yè)公司 應(yīng)使用專