復(fù)件 [三亞]高品質(zhì)別墅市場調(diào)查研究報告(案例分析)

1、高品性別墅調(diào)研2012年8月17日產(chǎn)品定位設(shè)計起源：總規(guī)圖公共景觀圖公共景觀圖建筑單位:浙江展誠建設(shè)集團有限公司景觀設(shè)計：翰祥景觀室內(nèi)設(shè)計：建言建筑產(chǎn)權(quán)年限：70年 容積率：0.22 綠化率：53.58% 建筑密度：20.9%建筑層數(shù)：地上兩層車位數(shù)： 220（地下180 地上40）物業(yè)費： 12.00元/月/平米物業(yè)公司：海南香水灣君瀾酒店有限公司總平面圖一期技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)總用地面積（）107,881建筑面積地上總建筑面積（）19,419地下總建筑面積（）14,261容積率0.18建筑基底面積24,872建筑密度23%綠化面積（）64,729綠地率60%建筑層數(shù)2機動車位總量(輛)148地面(

2、輛)40地下(輛)108一期規(guī)劃為XXXX酒店，由66棟80 ()至496.6 ()別墅組成。開發(fā)商自持經(jīng)營。二期技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 總用地面積 （）137,770建筑面積 地上總建筑面積() 29,620地下總建筑面積()20,675容積率 0.21建筑基底面積 27,637建筑密度 20.10%綠化面積() 67,783綠地率 49.20%建筑層數(shù) 總量(輛) 地上2層 機動車位 地面(輛) 6地下(輛) 06別墅區(qū)指標(biāo)計算 別墅名稱 占地面積 () 地下室面積() 建筑面積 () 棟數(shù)(棟) 本別墅占地面積 () 本別墅地下室面積() 本別墅建筑面積 () 標(biāo)準(zhǔn)別墅 179.87134.421

3、71.0312021584.416130.420523.6山景別墅 217129.86316.031736892207.625372.51海景別墅 271.7389.49498.5461630.22336.942991.24合計 14326903.720674.9628887.35技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)詳表 功能分區(qū) 面積() 樓層 地上建筑面積29620.45 別墅面積 28887.35 別墅 28887.351F,2F 服務(wù)及設(shè)備用房面積733.1 設(shè)備間 2301F 服務(wù)用房 1601F 其他 343.11F 地下建筑面積20674.96 別墅地下室面積20674.96 標(biāo)準(zhǔn)別墅 16130.4B

4、1 山景別墅 2207.62B1 海景別墅 2336.94B1 二期為可售別墅，均價7萬5。剩余20%房源別墅區(qū)指標(biāo)計算 別墅名稱 占地面積 () 地下室面積() 建筑面積 () 棟數(shù)(棟) 本別墅占地面積 () 本別墅地下室面積() 本別墅建筑面積 () 標(biāo)準(zhǔn)別墅 179.87134.42171.03407194.85376.86841.2山景別墅 217129.86316.031941232467.346004.57海景別墅 271.7389.49498.5461630.22336.942991.24合計 651294810181.0815837.01技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)詳表 功能分區(qū) 面積()

5、樓層 地上建筑面積16377.01 別墅面積15837.01別墅 15837.011F,2F 服務(wù)及設(shè)備用房面積540 設(shè)備間 1801F 服務(wù)用房 1601F 其他 2001F 地下建筑面積12765.88別墅地下室面積10181.08m 標(biāo)準(zhǔn)別墅 5376.8B1 山景別墅 2467.34B1 海景別墅 2336.94B1 地下車庫面積 2584.8地下車庫 2584.8B1 三期技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 總用地面積 ()68,913建筑面積 地上總建筑面積() 16,377地下總建筑面積() 12,766容積率 0.24建筑基底面積 ()13,488建筑密度 19.50%綠化面積()36,041綠地

6、率 52.30%建筑層數(shù) 地上2層 機動車位 總量(輛) 66地面(輛) 0地下(輛) 66三期別墅全部封頂，開盤時間和價格待定交通分析圖景觀分析圖Type1戶型和效果圖客廳效果圖走廊效果圖泳池效果圖Type2戶型和效果圖泳池效果圖臥室效果圖SPA效果圖特性劣勢優(yōu)勢市區(qū)(機場)距離近60公里距離較其他項目遠創(chuàng)造出世、歸隱氛圍外圍環(huán)境山、田、高球外圍機能較少遺世孤立之美海資源親水性低海水浪大坡陡，不適宜戲水海水深顏色深，海象更豐富配套資源溫泉酒店客源層級不同可提供別墅部分業(yè)主更多休閑選擇規(guī)劃全別墅規(guī)劃房數(shù)少尊貴、神秘、獨步市場的稀缺產(chǎn)品建筑外觀中式東方院落中國品牌、相輔相成房型全院墅全SPA私密

7、、歸隱、閑逸、靜謚企業(yè)經(jīng)營約30間酒店經(jīng)驗旗下各酒店口碑不一源于杭州、深耕中國企業(yè)資源中城聯(lián)盟成員意見領(lǐng)袖，具高端企業(yè)形象說服力品牌零品牌狀態(tài)影響消費心理無負擔(dān)，可以全心打造品牌游離因素SPA經(jīng)驗與SPA特質(zhì)如何提升SPA體驗，創(chuàng)造不同于競爭對手的SPA服務(wù)酒店服務(wù)服務(wù)的尊榮度、精致度、細膩度、創(chuàng)新度與驚喜度營銷定位酒店定位的準(zhǔn)確性、廣告推廣的策略經(jīng)濟形勢世界經(jīng)濟形勢瞬息萬變，牽一發(fā)而動全身XXXX優(yōu)劣勢分析無敵景觀獨一無二的景觀誘惑，再遠都要去景觀文化炫耀奢華、尊貴歷史軌跡主題設(shè)計心理層面的感官滿足名師設(shè)計朝圣、充電、趕時髦娛樂主題炫耀、享受、經(jīng)驗，享受娛樂設(shè)施多元設(shè)計新鮮體驗、時尚追逐文化

8、服務(wù)噱頭、尊榮、獨一無二民俗度假低調(diào)奢華、文化體驗、生活沉淀功能、動機、消費心理XXXX的條件？誘因XXXX可以創(chuàng)造的誘因抓小眾風(fēng)格定位戰(zhàn)略樹品牌大師品牌戰(zhàn)略建差異特色服務(wù)戰(zhàn)略中糧亞龍灣龍溪291總規(guī)圖園林實景 原生態(tài)紅樹林景觀區(qū) 建筑實景游艇會效果 瑞吉酒店實景1整體規(guī)劃資源型濱海度假開發(fā)模式：亞龍灣龍首，中糧攜手國際設(shè)計團隊打造，規(guī)劃有超五星級瑞吉酒店、1500畝紅樹林、15戶私家游艇、29棟別墅。戶型A效果戶型B效果層數(shù)：地上2層+地下1層層數(shù)：地上2層+地下1層庭院2建筑戶型東南亞建筑風(fēng)格、全大獨棟戶型（14戶紅樹林景觀別墅）：每戶總建筑面積約8791935，庭院及陽臺贈送面積較大，戶

9、內(nèi)面積約600700。瑞吉酒店外景展示景觀大道實景展示社區(qū)園林實景展示游艇會實景展示3體驗區(qū)展示“頂級生活定制”概念：景觀大道、社區(qū)園林、瑞吉酒店體驗、沙灘休閑、樣板房體驗均做到精致、至尊。樣板間實景展示國際設(shè)計團隊：建筑：BBG景觀：EDSA室內(nèi)：DLLEONARDO燈光：BPI沙灘休閑實景展示海岸線實景展示戶內(nèi)庭院實景展示原生態(tài)景觀4價值體系價值點：以“龍首”概念出發(fā)，從區(qū)域、建筑規(guī)劃與配套設(shè)施三個方面皆突出“頂級”塑造、結(jié)合客戶需求，從產(chǎn)品細節(jié)突顯“禮遇與至尊”。亞龍灣石溪墅2泰式、巴厘島式等東南亞田園山莊建筑效果圖1整體規(guī)劃公寓別墅會所原生態(tài)山林純住宅開發(fā)模式：亞龍灣龍脊之上，坐擁40

10、0萬平米原生態(tài)熱帶雨林 紅霞嶺，打造10萬平米東南亞田園山莊，別墅依山、高層瞰海。會所實景雙庭院雙會所私家泳池共用停車場1F大平層獨棟：1291室1廳1衛(wèi)63.05雙庭院雙會所私家泳池共用停車場2戶型設(shè)計2F獨棟戶型4居室：3722室1廳1衛(wèi)1廚132.062戶型設(shè)計獨棟、公寓：2F四居室獨棟：282/292、261/372、456兩居室平層獨棟：127/129、136、147、160公寓：63.05、1324園林景觀原生態(tài)+異域風(fēng)情：以山為依托，打造6萬泰式、巴厘島式等東南亞田園風(fēng)情。樣板房實景庭院、泳池實景園林、道路實景建筑外觀庭院、泳池實景庭院、泳池實景3建筑戶型山海墅、原生筑：東南亞建

11、筑風(fēng)格。5配套設(shè)施共享外圍配套：周邊配套較為成熟，擁有亞龍灣高爾夫球會、紅霞嶺公園、亞龍灣湖濱商業(yè)街豪華配套生活等。坐落于有“中國第一灣”美譽的亞龍灣國家4A級旅游度假區(qū)內(nèi)南臨中國十佳球會之一的亞龍灣高爾夫球會北靠虹霞嶺相鄰多家國內(nèi)知名度假酒店距離海邊1公里距市區(qū)20公里，萬科湖畔度假公園31整體規(guī)劃萬科V-CLUB度假體系產(chǎn)品：擁有國內(nèi)獨特的唯一私人酒店群 、海南唯一多元化主題 休閑商業(yè)街：商業(yè)-River walk、多樣的運動主題休閑配套 。一期二期一期目前正在地基建設(shè)中V-CLUB，即“萬科藍”基于國內(nèi)外盛行的分時度假提出的一種度假管理體系。下一個30年的度假新趨勢。建筑效果圖2度假規(guī)劃

12、精神度假歸屬地、健康度假領(lǐng)跑者 ：城中心、小西湖 、商業(yè)-River walk 、惠斯勒小鎮(zhèn)、運動集散地（專業(yè)足球基地等），最大程度滿足家庭度假需求。筑夢小西湖：10平米自然水域筑夢惠斯勒小鎮(zhèn)：意像圖筑夢 River walk ：北美筑夢私人酒店群筑夢 運動集散地 ：自行車賽道等釣魚臺，泛舟，登山、滑板、攀巖、自行車賽道，專業(yè)足球基地3戶型設(shè)計 設(shè)計靈感：來源于北美，主推63平米半山和湖畔公寓兩種； 戶型特點：超大贈送面積、超高得房率，寬景陽臺，雙臥室全明設(shè)計。4體驗區(qū)包裝 內(nèi)包裝：傳統(tǒng)中式、古色古香； 外包裝：原生態(tài)自然。內(nèi)包裝外廣場湖畔草堂入口長廊5地塊現(xiàn)狀小西湖：原生態(tài)植物、原生態(tài)湖泊，

13、自然健康。萬科森林度假公園4萬科V-CLUB度假體系產(chǎn)品：七大公社、三大主題公園、兩條水系、一座生態(tài)示范城。1整體規(guī)劃總規(guī)圖入口實景1整體規(guī)劃人生若只如初見三亞生態(tài)公園度假首選：七大公社、三大公園、動物基地、開心農(nóng)場、水要酒吧、濕地博物館、森林運動會、森林音樂節(jié)等1整體規(guī)劃人生若只如初見生態(tài)示范城：萬科集26年住宅研究經(jīng)驗，匯聚綠色、環(huán)保主題，試圖創(chuàng)造一個以原始森林為藍圖，房子點綴錯落其中，以無煙、無污染的原生環(huán)保社區(qū)。太陽（能源利用）生態(tài)示范水（循環(huán)系統(tǒng)）綠色（森林再造，特種多樣化）“熱帶植物園”濕地（候鳥保護區(qū)）轉(zhuǎn)換交通工具（電瓶車/自行車/滑板/旱冰）垃圾分類節(jié)能減排（零碳運動館）沙盤效

14、果圖實景13#為70平米兩居（總價約120萬），470套；45#為35平米一居（總價約60萬），390套；611棟為6棟4層臨湖別墅，含115平米、131平米、137平米三種，共60套2戶型規(guī)劃一期公寓為主，臨湖別墅為輔。建筑實景2戶型規(guī)劃精裝公寓：建筑效果與戶型設(shè)計2戶型規(guī)劃精裝公寓：超大景觀陽臺，并設(shè)有花池，使用率高。實景2戶型規(guī)劃臨湖別墅：東南亞建筑效果與戶型設(shè)計實景實景2戶型規(guī)劃疊加別墅：下疊獨立入戶，挑高約6米客廳，全景超大露臺，空間感強。2戶型規(guī)劃疊加別墅：上疊專屬電梯，全套房臥室設(shè)計，主臥超大露臺。2戶型規(guī)劃聯(lián)排別墅：獨門獨院，可享受花園庭院、居室面寬達13米，是普通聯(lián)排的2倍。

15、簡約的營銷中心3生態(tài)園林生態(tài)示范城：景觀先行，產(chǎn)品細節(jié)展示。 長達一年的蓄客期+多樣性活動吸引客戶 最牛團購 人為制造供不應(yīng)求、三地選房 萬客會的資源優(yōu)勢4營銷策略借鑒之處：充分挖掘本體資源，以豐富配套吸引人，突出綠色、養(yǎng)老概念；充分發(fā)揮客戶會的資源優(yōu)勢。魯能三亞灣5國際文化會所雙會所高1區(qū)GOLF公寓游艇2區(qū)GOLF學(xué)院及練習(xí)場高2區(qū)高3區(qū)美麗1區(qū) 美麗MALL美麗3區(qū)總規(guī)圖1、邁阿密游艇社區(qū)2、業(yè)主私屬沙灘3、商業(yè)娛樂生活城4、國際標(biāo)準(zhǔn)18洞5、北緯18度熱帶原生溫泉1整體規(guī)劃海濱配套式開發(fā)模式：高爾夫+游艇港+商業(yè)娛樂三大休閑配套高3區(qū)公寓美麗一區(qū)游艇2區(qū)高3區(qū)酒店企業(yè)會所高1區(qū)銷售中心

16、美麗五區(qū)美麗MALL美麗三區(qū)2建筑園林北美建筑、東南亞園林3戶型設(shè)計18F兩梯四戶：110130平米主要體現(xiàn)居住休閑功能：獨棟別墅、疊墅洋房、精裝公寓一層平面精裝公寓：6095平米大獨棟：272550平米小獨棟：170210平米46F疊墅洋房：110平兩房、135三房1、度假：20家五星級酒店、三座游艇碼頭、2個國際高爾夫球場、免稅店、美麗MALL、溫泉會所等2、海景：22公里椰夢長廊、3個臨海廣場、1個濱海公園、西島景區(qū)、天涯 海角、南山寺景區(qū)3、便捷：一座機場口岸、3個旅游碼頭4配套設(shè)施配套充足，滿足多項生活需求：度假、觀景、娛樂休閑半山半島62期3期4期5期1整體規(guī)劃濱海資源+配套地產(chǎn)開

17、發(fā)模式：占據(jù)雙灣資源，更以配套升級資源，增建豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會等度假設(shè)施。1期2建筑園林海灣型仿生學(xué)建筑群落、東南亞熱帶風(fēng)景園林。六期未來水世界公寓戶型：豪華型大三房172，舒適型大兩房1073戶型規(guī)劃前三期產(chǎn)品主要體現(xiàn)度假休閑功能：高層住宅、精裝公寓、洋房別墅。洋房戶型：136平米（躍層）201平米（躍層）三梯八戶高層戶型：266平米 二梯二戶四期中央海景大道五期藍色果嶺8棟25-27層公寓、9棟別墅。公寓主力戶型：120-156平米 ，別墅戶型：171平米3戶型規(guī)劃精裝公寓：六期產(chǎn)品（正售中）水上樂園國際帆船港4配套設(shè)施豪華配套：五星級酒店群、海上音樂廳、海上藝術(shù)館、國際帆船

18、港及游艇會、高爾夫俱樂部、國際療養(yǎng)中心、國際學(xué)校、一卡通等洲際酒店華潤石梅灣九里73家超五星級酒店、西嶺山與藝坡嶺、西嶺公園、國際體育公園、國際商業(yè)購物中心、18洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場、行云流水海鮮舫、國際直升機機場、國際游艇會1整體規(guī)劃濱海度假式開發(fā)模式:華潤九里系力作，打造低密度、國際化、高品質(zhì)的國際旅游全度假圣地，擁有6公里海岸線與雙嶺原生態(tài)森林及青皮林。1整體規(guī)劃濱海度假王國：約210億投資（前期120億，后期再加90億）艾美酒店沙灘2建筑園林首創(chuàng)東南亞建筑風(fēng)格的緩升山地別墅，匹配熱帶雨林風(fēng)景超大尺度：4.5米面寬餐廳，6.1米面帶客廳，3.3米室內(nèi)層高超高使用率165%；贈送率達65%

19、建筑效果圖3戶型設(shè)計地下一層：155平米攬山觀海獨棟別墅：建筑面積230平米，使用面積385平米，共3層。二層：108114平米一層：117平米一層：75平米建筑效果圖3戶型設(shè)計地下一層：90平米平地獨院別墅：125155平米，3層一層：80平米采用坡地平衡設(shè)計，開放式寬敞格局；超大尺度空間，超大景觀露臺，臥室均配大面積落地窗；一房兩廳：89平米兩房兩廳：109平米三房兩廳：168平米3戶型設(shè)計 69層精裝公寓：超大戶外陽臺入戶花園南北雙陽臺4體驗區(qū) 園林景觀做到極致。雅居樂清水灣81整體規(guī)劃超200億投資：12公里海岸線、6個國際超五星酒店、3個國際標(biāo)準(zhǔn)18 洞高爾夫球場、1個國際品牌城與中

20、心商業(yè)街，2個游艇碼頭。豪瑞格酒店300間（50套別墅），2012年10月投入運營六星級萊佛士酒店1整體規(guī)劃六家國際超五星級酒店。希而頓酒店JW萬豪酒店W酒店六星級萊佛士酒店七星級朱美拉酒店海南唯一海濱球場，也是中國唯一一個將果嶺建在沙灘上的高爾夫球場；配備3個豪華會所、溫泉SPA、宴會廳、咖啡廳等；配置18洞燈光夜場及9個打位燈光練習(xí)場、提供全天侯尊貴禮遇；1整體規(guī)劃三個國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場。18公里海濱景觀大道12公里海岸線，360度海景包圍1整體規(guī)劃12公里純美海岸線，360度海景包圍；18公里海濱大道，景觀做到景致。建筑風(fēng)格物業(yè)類型戶型區(qū)間附加值戶型配比泰式歐式酒店式公寓（全配精裝）78

21、175贈送90200平米地下室，其中贈送比例泰式約為11.5，歐式約為1/3-1/2.1000多套花園洋房（清水/標(biāo)準(zhǔn)精裝）661802012年開發(fā)600700套泰式別墅104168600700套歐式別墅225569800套四孖屋30060套2物業(yè)類型度假為主的綜合性物業(yè)：酒店式公寓、花園洋房、別墅、四孖屋。2物業(yè)類型蔚藍海岸組團2物業(yè)類型星海傳說組團2物業(yè)類型客戶需求信息（較準(zhǔn)確統(tǒng)計）3戶型設(shè)計精裝酒店式公寓3戶型設(shè)計泰式獨棟1、建筑面積：約150.71平米；超大花園面積約228.87418.55，另贈送負一層面積：約169.59（三套房，帶一個多功能室：娛樂區(qū)/健身房/開放式車庫）；2、設(shè)

22、計特點：泰式風(fēng)情別墅，營銷異域度假氛圍；闊綽主臥、推窗入景、花園縈繞。序號樓盤占地容積率主體產(chǎn)品配套產(chǎn)品開發(fā)模式1亞龍灣龍溪29186畝29套獨棟別墅：8791934.4超五星級瑞吉酒店、游艇會、生態(tài)紅樹林濱海度假2亞龍灣石溪墅10萬0.42F四居室獨棟：281292、372456兩居室平層獨棟：127/129、136160公寓：63.05、132外圍共享：亞龍灣高爾夫球會、紅霞嶺森林公園、亞龍灣湖濱商業(yè)街等山海墅、原生筑3萬科湖畔度假公園43.6萬1.4酒店式公寓：63產(chǎn)權(quán)式酒店：規(guī)劃中小高層住宅：規(guī)劃中湖畔特色商業(yè)街、自行車賽道、足球基地、運動聚集地等萬科首創(chuàng)V-CLUB度假服務(wù)體系定制家

23、庭及群體需求4萬科森林度假別墅2000畝一期1.2精裝公寓（860套）：36.9、70、80聯(lián)排別墅（1F）：115疊拼別墅（2F）：132、137七大公社、三大公園、動物基地、開心農(nóng)場、水要酒吧、濕地博物館、森林運動會、森林音樂節(jié)等整體0.65魯能三亞灣10000畝0.4精裝公寓：6095、110130獨棟別墅：170210、272550疊墅洋房：110、135高爾夫+游艇港+商業(yè)娛樂三大休閑配套海濱配套式6半山半島2066畝1.73高層住宅：266精裝公寓：120156、107172洋房別墅：136、171、201五星級酒店群、海上音樂廳、海上藝術(shù)館、國際帆船港及游艇會、高爾夫俱樂部、國際療養(yǎng)中心、