綜合體小城鎮(zhèn)發(fā)展模式案例分析研究匯總

1、日期地點，微軟雅黑16號綜合體小城鎮(zhèn)發(fā)展模式案例分析研究匯總絕對保密外部報告精選之七月 22思源顧問2國外新城發(fā)展的6種典型模式根據新城形成的核心驅動力和新城城市功能的不同，通常把新城分為以下六種 ：新城模式一田園新城：以國家立法為基礎，政府主導下的新城開發(fā)公司進行規(guī)劃建設的新城。如Stevenage（英國，倫敦），Milton Keynes（英國，倫敦）Radburn（美國，紐約），Columbia（美國,馬里蘭州）邊緣新城：伴隨城市郊區(qū)化發(fā)展的加速，中心城功能逐漸外遷，而在大都市邊緣逐漸形成的功能比較完善，且相對獨立于大都市的新城鎮(zhèn)。如Radburn（美國，紐約），Columbia（美國,

2、馬里蘭州）新城模式二七月 22思源顧問3國外新城發(fā)展的6種典型模式TOD新城：以捷運交通系統(tǒng)導向發(fā)展理念為指導的新城建設，其主要通過捷運系統(tǒng)與城市中心區(qū)快速連接來縮短交通時間，吸引中心城市的部分功能轉移，達到分散城市中心區(qū)居住功能的目的。如千葉新城（日本，大阪），沙田新市鎮(zhèn)（中國，香港）產業(yè)新城：以一種或多種產業(yè)為主導工業(yè)園或產業(yè)園的形式上建立起來的相對獨立的新城鎮(zhèn)，一般和都市距離稍遠。如Port SUnlight（英國，利物浦），筑波科學城（日本，筑波）新城模式三新城模式四七月 22思源顧問4國外新城發(fā)展的6種典型模式副中心：通過分擔核心區(qū)部分城市功能來實現城市多中心結構的目標。副中心通常與

3、城市中心區(qū)保持快捷便利的交通聯系，從空間分布來看，一般與城市中心保持合理的距離。如拉德芳斯（法國，巴黎）新城模式五行政中心新城：隨著一國首都以及相關政府機關的遷移，而建立起來的作為國家新政治中心的城市。這類新城一般與大都市保持相對較遠的距離，選擇環(huán)境優(yōu)美的地方從“零”建起。如巴西的首都巴西利亞，澳大利亞首都堪培拉新城模式六七月 22思源顧問5根據新城形成的核心驅動力和新城城市功能的不同，通常把新城開發(fā)模式分為以下六種七月 22思源顧問6新城模式一田園新城田園新城：在英國以霍華德“田園城市”思想為開端，開始興起的新城模式。以國家立法為基礎，政府主導下的新城開發(fā)公司進行規(guī)劃建設的新城。政府部門的主

4、導作用主要體現在城址的選定、提供資金以及處理與開發(fā)公司的關系等方面。如Stevenage（英國，倫敦），Milton Keynes（英國，倫敦）Radburn（美國，紐約），Columbia（美國,馬里蘭州）田園城市是為健康、生活以及產業(yè)設計的城市，它的規(guī)模能足以提供豐富的社會生活，四周要有永久農業(yè)帶圍繞，在田園中生活，工作和學習。田園新城發(fā)展的目標：最大限度吸引私人企業(yè)鼓勵制造業(yè)和其它工業(yè)從內城遷至田園城市區(qū)，提供足夠就業(yè)崗位國家和私人企業(yè)共同開發(fā)住宅和交通加速科學管理，加強田園城市控制 鼓勵采用花園住宅典型產業(yè)新城：英國凱恩斯英國斯蒂文乃奇七月 22思源顧問7新城模式二邊緣新城邊緣新城：伴

5、隨城市郊區(qū)化發(fā)展的加速，中心城功能逐漸外遷，而在大都市邊緣逐漸形成的功能比較完善，且相對獨立于大都市的新城鎮(zhèn)。如Radburn（美國，紐約），Columbia（美國,馬里蘭州）邊緣新城城是隨著城市功能外擴逐漸形成的。首先是城市居住功能郊區(qū)化，接著是城市產業(yè)功能和商業(yè)功能郊區(qū)化，最終邊緣新城形成。邊緣新城開發(fā)理念：居住-工作-購物-娛樂-學習一體化規(guī)劃大規(guī)模的開放娛樂休閑空間隨著人們需求變化而不斷變化的多功能完備社區(qū)一生之城：住宅多樣化，一個家庭從青年，中年到老年的各個階段都無需從社區(qū)搬走典型產業(yè)新城：美國哥倫比亞美國里斯頓七月 22思源顧問8新城模式三TOD新城TOD新城：以捷運交通系統(tǒng)導向發(fā)

6、展理念為指導的新城建設，其主要通過捷運系統(tǒng)與城市中心區(qū)快速連接來縮短交通時間，吸引中心城市的部分功能轉移，達到分散城市中心區(qū)居住功能的目的。如千葉新城（日本，大阪），沙田新市鎮(zhèn)（中國，香港）TOD新城市密度適當偏高的開發(fā)，位于交通站點周圍適宜步行的距離內，市民可以在家、工作地、購物點、學校或服務機構之間的日常往來中的一次或是數次可以選擇不開私家車。TOD新城開發(fā)成功借鑒之處：土地利用政策限制城市中心的發(fā)展，同時促進站點周邊高密度、高強度發(fā)展通過限制私家車發(fā)展和鼓勵捷運系統(tǒng)的使用，增強社會對公共捷運系統(tǒng)的依賴性政府和捷運系統(tǒng)運營商共贏得開發(fā)模式以捷運系統(tǒng)為中心的交通網絡和節(jié)點整合來保證TOD站點

7、的強大輻射力和吸引力開發(fā)時機應在經濟發(fā)展初期：房地產開發(fā)先于捷運系統(tǒng)以保證客流量典型TOD新城：日本多摩美國奧潤柯七月 22思源顧問9新城模式四產業(yè)新城產業(yè)新城：以一種或多種產業(yè)為主導工業(yè)園或產業(yè)園的形式上建立起來的相對獨立的新城鎮(zhèn)，一般和都市距離稍遠。如Port SUnlight（英國，利物浦），筑波科學城（日本，筑波）產業(yè)新城是以產業(yè)帶動整個區(qū)域的經濟發(fā)展，產業(yè)新城開發(fā)成功借鑒之處：以市場為主導的政府和企業(yè)共同開發(fā)的模式 多元化的產業(yè)可以減低區(qū)域經濟系統(tǒng)的抗風險能力基礎設施建設的完善是吸引人口和產業(yè)的關鍵因素便捷的交通系統(tǒng)為城市發(fā)展提供支撐典型產業(yè)新城：日本筑波美國加州爾灣七月 22思源顧

8、問10新城模式五副中心新城副中心新城：通過分擔核心區(qū)部分城市功能來實現城市多中心結構的目標。副中心通常與城市中心區(qū)保持快捷便利的交通聯系，從空間分布來看，一般與城市中心保持合理的距離。如拉德芳斯（法國，巴黎）都市副中心為了分散中心城區(qū)的商業(yè)、商務、產業(yè)和居住功能，緩解市中心的交通等基礎設施的壓力副中心新城發(fā)展可借鑒成功之處：交通條件至上政府支持一個強勢開發(fā)商的支持政府、專家和私人開發(fā)商多方合作開發(fā)模式多功能綜合體 典型產業(yè)新城：東京臨海副中心多中心城市結構巴黎拉德芳斯多功能綜合體七月 22思源顧問11新城模式六行政中心新城行政中心新城：隨著一國首都以及相關政府機關的遷移，而建立起來的作為國家新

9、政治中心的城市。這類新城一般與大都市保持相對較遠的距離，選擇環(huán)境優(yōu)美的地方從“零”建起。如巴西的首都巴西利亞，澳大利亞首都堪培拉行政新城開發(fā)可借鑒成功之處：健全的城市功能是經濟發(fā)展的前提和基礎 政府是經濟發(fā)展的支柱跟隨政府的服務也會日益發(fā)達專業(yè)人士是推動經濟發(fā)展的動力源泉打造產業(yè)鏈，培育產業(yè)集群推進教育和培訓計劃，為經濟發(fā)展提供后備軍典型行政中心新城：澳大利亞堪培拉七月 22思源顧問126種新城模式對本案的可借鑒因素鼓勵制造業(yè)和其它工業(yè)從內城遷至田園城市區(qū)，提供足夠就業(yè)崗位國家和私人企業(yè)共同開發(fā)住宅和交通加速科學管理，加強田園城市控制 鼓勵采用花園住宅居住-工作-購物-娛樂-學習一體化規(guī)劃大規(guī)

10、模的開放娛樂休閑空間隨著人們需求變化而不斷變化的多功能完備社區(qū)以市場為主導的政府和企業(yè)共同開發(fā)的模式 多元化的產業(yè)可以減低區(qū)域經濟系統(tǒng)的抗風險能力基礎設施建設的完善是吸引人口和產業(yè)的關鍵因素健全的城市功能是經濟發(fā)展的前提和基礎七月 22思源顧問13綜合體的發(fā)展模式一：均衡發(fā)展模式均衡發(fā)展模式寫字樓、商場、酒店、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 Complex = office + shopping + hotel + apartment + 北京華貿中心：構筑國際大都市生活的巨擘級建筑綜合體(84萬)5A智能寫字樓(23萬,27%)+國際商業(yè)區(qū)(17.8萬,21%) +國際公寓(15萬,18%)+

11、五星級酒店(6萬,7%)+體育中心(15萬,18%) +商務樓(5萬,6%) +展示中心(2.2萬,3%)香港太古廣場：香港最頂級的綜合體物業(yè)(20.5萬)甲級寫字樓(8.8萬,43%) +頂級購物中心(5.9萬,29%) +五星級酒店(2.9萬,14%) +頂級公寓(2.9萬,14%) 七月 22思源顧問14綜合體的發(fā)展模式二：寫字樓主導模式寫字樓主導模式以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 Complex = office（主）+ apartment（次）+ shopping & hotel + 廣州中信廣場：廣州最頂級的超高層寫字樓(32萬)超高層寫字樓(20萬,63%) +公寓(8萬,25%)

12、 +購物商場(4萬,12%) 深圳信興廣場：深圳頂級寫字樓(26.7萬)超高層寫字樓(15萬,56%) +豪華服務公寓 (9.5萬,36%) +名店商場(2.2萬,8%) 七月 22思源顧問15綜合體的發(fā)展模式三：商業(yè)主導模式商業(yè)主導模式以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 Complex = hotel（主）+ apartment（次）+ office & shopping + 日本福岡博多運河城 (22萬)大型購物娛樂場(10萬,45%) +酒店(10萬,45%) +辦公樓(2萬,10%) 深圳華潤中心（ 48萬）大型購物中心萬象城(18.8萬,39%)+寫字樓(4.2萬,9%) +二期(25萬,5

13、2%購物中心五星級酒店服務式公寓)七月 22思源顧問16綜合體的發(fā)展模式四：酒店主導模式酒店主導模式以酒店為核心功能的發(fā)展模式 Complex = hotel（主）+ apartment（次）+ office & shopping + 上海商城：頂級國際化綜合體 (18.6萬)五星級酒店(8.3萬,45%) +豪華公寓(5.6萬,30%) +寫字樓(2.8萬,15%) +商場(1.9萬,10%) 七月 22思源顧問17農民就業(yè)以上海南匯區(qū)為例1983年1月1日一2005年6月30日期間，上海南匯區(qū)5鎮(zhèn)產生失地農民47271人，占全區(qū)總數的52 失地農民中適齡勞動力為36883人，占78，其現在

14、就業(yè)率為62 ，有38的失地農民尚未真正就業(yè) 七月 22思源顧問18農民就業(yè)出現大量富余勞動力的原因分析農民就業(yè)觀念有偏差等：等待政府解決就業(yè)就業(yè)渠道不暢農民就業(yè)競爭力差南匯區(qū)47271名農民中，初中以下占79 ，高中及中專以上占18 ，大專以上不到3挑：認為在二、三產業(yè)就業(yè)才算找到工作就業(yè)信息不充分南匯區(qū)現有的1000多戶外資企業(yè)中，部門經理以上的管理人員80以上是區(qū)外人才七月 22思源顧問19農民就業(yè)中北鎮(zhèn)安置富余勞動力的做法1、組織培訓委托專業(yè)學校進行面試前培訓，解決就業(yè)心理及就業(yè)選擇的問題2、提供就業(yè)載體建起了花卉、鋼材、木材、家具、農貿等5類8個市場，共有3000多個攤位就特殊工種展

15、開上崗培訓，例如電工、電氣焊、沖壓等入鎮(zhèn)的工業(yè)園及侯臺、中北斜、邢莊子等村工業(yè)園的企業(yè)，提供就業(yè)崗位4000多個全鎮(zhèn)有3600畝的花卉種植區(qū)，有3500多戶農民種花，可提供7000個就業(yè)崗位七月 22思源顧問20農民就業(yè)中北鎮(zhèn)安置富余勞動力的做法3、提供信息建立本鎮(zhèn)待業(yè)農民檔案，及時向用人單位推薦4、給與優(yōu)惠政策本鎮(zhèn)花卉、鋼材、木材、家具及農貿等市場，優(yōu)先給本鎮(zhèn)農民安排攤位，并按有關規(guī)定減免費用定期開辦勞務市場，企業(yè)用工現場招聘會凡在鎮(zhèn)區(qū)內注冊的企業(yè)，鎮(zhèn)工業(yè)園及各村工業(yè)園入駐的企業(yè)，必須優(yōu)先招收本鎮(zhèn)農民就業(yè)對那些從事花卉種植、特種魚蝦養(yǎng)殖的農民，給予水、電等配套的扶持七月 22思源顧問21農民

16、就業(yè)總結城鎮(zhèn)開發(fā)時，需要綜合考慮適合農民就業(yè)的產業(yè)及市場政府需要在提供就業(yè)信息的同時，加強對農民的培訓及政策的支持七月 22思源顧問22華僑城旅游、居住和高科技信息家電業(yè)為主的綜合社區(qū)華僑城占地4.8平方公里，城區(qū)以旅游、居住和高科技信息家電業(yè)為主要功能。旅游方面現已建成錦繡中華、民俗村、世界之窗、歡樂谷四大主題公園；20余年的房地產開發(fā)已使華僑城成為深圳市的高端住宅區(qū)；以康佳為代表的工業(yè)企業(yè)的興起與成長，帶動了城區(qū)內高新技術產業(yè)的發(fā)展七月 22思源顧問23華僑城開發(fā)背景：兩大城市中心的邊緣區(qū)華僑城位于深圳市南山區(qū)，南臨深圳灣，生態(tài)景觀資源豐富華僑城位于深圳市福田中心區(qū)和南山兩大發(fā)展重心之間，

17、是兩大城市中心的邊緣區(qū)華僑城南山區(qū)福田區(qū)深圳灣七月 22思源顧問24華僑城建立在主題公園基礎上的新興城鎮(zhèn)1985年，國務院僑辦提出華僑城建設的方針：“工業(yè)為主，五臟俱全，環(huán)境優(yōu)美，具有特色”；并引導香港中旅投資5億進行基礎設施建設1989年投資建設錦繡中華，當年回收1.1億元；1991年耗資2億建設民俗文化村，2年收回投資；1994年世界之窗花費6.5億，5年收回；1997年8億打造歡樂谷，6年收回七月 22思源顧問25華僑城構建旅游表演產業(yè)鏈體系華僑城的旅游表演是在一個包括核心產業(yè)鏈、直接相關產業(yè)和配套服務產業(yè)等構成的龐大體系中華僑城的旅游表演構筑了與藝術圈、設計產業(yè)、演出設備制造和采購、高

18、新技術產業(yè)、旅游業(yè)、版權產業(yè)等多種產業(yè)門類的關聯性，因此，相關產業(yè)以及旅游演藝產業(yè)的整體發(fā)展是本地區(qū)的重要特征七月 22思源顧問26華僑城做大做強本地工業(yè)引進國際大公司，康柏與四通合資的中國康柏電腦技術公司在3年內開通8條生產線，年產值7.5億美元通過租賃、破產、股權轉讓等形式，淘汰70%的效益不佳的小企業(yè) 利用香港第二產業(yè)向大陸轉移的機會，大力發(fā)展電子制造集團 與內地大中型企業(yè)聯合，發(fā)揮機制、資金、經銷等優(yōu)勢七月 22思源顧問27華僑城發(fā)展三階段世界之窗歡樂谷民族文化村深南大道威尼斯酒店華夏藝術中心漢唐大廈沃爾瑪、銅鑼灣商業(yè)中心波托菲諾天鵝堡波托菲諾階段三：2002-2006，以旅游為主導的

19、高端住宅開發(fā)階段二：2000-2001，藝術表演、商業(yè)、辦公、酒店等混合產品的全方位擴展階段一：1991-1999，主題公園群七月 22思源顧問28華僑城總結華僑城位于兩大中心區(qū)的邊緣，擁有良好的生態(tài)自然景觀華僑城對原有工業(yè)采取做大做強的方針，重點培養(yǎng)高科技家電業(yè)集團在政府的主導下，華僑城緊抓自身獨特資源，耗費巨資打造旅游表演的完整產業(yè)鏈七月 22思源顧問29濱海新區(qū)未來的景象是什么？參考浦東新區(qū)開發(fā)開放的歷史經驗七月 22思源顧問30經過八年的發(fā)展，浦東由無人問津的“鄉(xiāng)下”成為環(huán)境優(yōu)美、經濟發(fā)達的現代化新城市，以不足10的面積取得20多的GDP，成為上海經濟增長的動力源。2000年浦東在上海

20、的地位七月 22思源顧問31產業(yè)結構發(fā)生根本性變化，第三產業(yè)激增，從1990年的20.1提高到2000年到53.1，產生大量的商務辦公需求，促進了辦公物業(yè)的大開發(fā)。2003年，浦東新區(qū)已竣工可供租售的商務辦公樓宇105幢、可供招商面積431 . 9 萬平方米，巳租售和自用的面積312 . 1 萬平方米，平均租售自用率72 . 3 % ，投資總額394 . 9 億元。90 以上的樓宇坐落于浦東新區(qū)三個重點開發(fā)小區(qū)內，其中陸家嘴金融貿易區(qū)最為密集，為75 幢，占總量的71 . 4 % ；外高橋保稅區(qū)17 幢，占16 . 2 % ；金橋出口加工區(qū)4 幢，占3 . 8 。 七月 22思源顧問32以汽車

21、制造、電子電器、通訊器材、生物醫(yī)藥為主要內容的現代制造業(yè)與高新技術產業(yè)，和以金融貿易為主要內容的現代服務業(yè),已成為浦東的支柱產業(yè)和主導產業(yè)。1990年 1999年 133.81 億 3.07 億 增長42倍金融保險行業(yè)產值的增加情況七月 22思源顧問33浦東新區(qū)的產業(yè)布局與人口分布呈現高度相關性：發(fā)展核成為人口集聚的中心，并引導人口的再分布。同時表明，人口的增長和分布情況也反應產業(yè)發(fā)展情況。七月 22思源顧問34經濟的快速發(fā)展，產業(yè)的強勁帶動，浦東新區(qū)人口增長迅猛，總人口數量和人口密度均超過上海市。據第五次人口普查數據表明，區(qū)際遷移導致的機械增長遠遠超過自然增長。1995 一2000 年的5

22、年間，浦東新區(qū)共遷入人口63.2 萬人，其中市外遷入人口39.9 萬人，占了近三分之二，由上海市其他區(qū)縣遷入23. 3 萬人，占36.9%。七月 22思源顧問35人口空間結構由單核擴散演變成多心輻射密度變遷：核心點擴散 空間結構： 由“單核” 變“多心”七月 22思源顧問361990年上海、天津市區(qū)道路資源比較濱海新區(qū)目前具有的條件遠優(yōu)于浦東新區(qū)當年開發(fā)開放時，基礎設施、對外開發(fā)度，市場成熟度都已翻天覆地的變化，濱海新區(qū)的未來發(fā)展前景應該更好。項目天津上海道路密度(kmkm2)8.756.66人均道路長度(m人)0.640.22人均道路面積(m2人)6.182.38濱海新區(qū)高速成長對外開放的力

23、度更大，增長更快七月 22思源顧問37浦東新區(qū)開發(fā)背景政策規(guī)劃、產業(yè)主導浦東開發(fā)分為五個區(qū)段：外高橋高橋區(qū)段。規(guī)劃面積為75 平方公里,居住人口26 萬。建立出口加工區(qū)、保稅區(qū)等, 以期把它做成轉口貿易、國際物流中心園區(qū)。陸家嘴花木區(qū)段。規(guī)劃面積28 平方公里,人口35 萬。充分利用其最接近上海中心地帶浦西外灘的優(yōu)勢,發(fā)展金融、商業(yè)、對外服務、房地產、信息咨詢等現代服務行業(yè)。北蔡張江區(qū)段。規(guī)劃面積為19 平方公里,人口35 萬。目標是建成科技教育園區(qū)。慶寧寺金橋區(qū)段。面積21 平方公里,人口34 萬。作為以造船、機械制造為主的傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)。周家渡六里區(qū)。面積34 平方公里,人口40 萬。利用

24、原有的鋼鐵、玻璃、建材等工業(yè)基礎設施,做成工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)。除上述五個區(qū)段外還打算再設立幾個工業(yè)小區(qū),并進行舊城區(qū)及工廠的搬遷和重新部署。1990 年4 月18 日，國務院總理李鵬正式宣布：黨中央、國務院同意加快浦東地區(qū)的開發(fā)、開放的提案七月 22思源顧問38浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式1張橋鎮(zhèn)基本情況張橋鎮(zhèn)系浦東新區(qū)西部緊鄰金橋出口加工區(qū)的一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，原鎮(zhèn)域面積21 . 8 平方公里，人口2 . 67 萬隨著金橋出口加工區(qū)的開發(fā)建設，張橋鎮(zhèn)部分土地被征用，4000多農業(yè)人口離開土地轉為城鎮(zhèn)居民，耕地面積減少770 多公頃金橋出口加工區(qū)中的工業(yè)區(qū)70 左右的地塊原系張橋鎮(zhèn)的土地2000年，撤銷金橋鎮(zhèn)

25、、張橋鎮(zhèn)，設立新的金橋鎮(zhèn)七月 22思源顧問39浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式1張橋鎮(zhèn)開發(fā)模式：依托核心企業(yè)七月 22思源顧問40浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式2張江鎮(zhèn)基本情況張江鎮(zhèn)原鎮(zhèn)域面積19.12 平方公里，人口2. 5 萬左右，經濟發(fā)展水平在浦東鄉(xiāng)鎮(zhèn)中處于中等水平張江高科技園初期建設規(guī)模是17 平方公里；其中15平方公里是在張江鎮(zhèn)鎮(zhèn)域范圍內；遠期建設規(guī)模是25 平方公里，屆時整個張江鎮(zhèn)均納人了園區(qū)的建設范圍內。目前，全鎮(zhèn)農非比接近3：7。同時，全面實施了規(guī)模性土地流轉和種養(yǎng)殖業(yè)的“雙退”，農民逐漸向集鎮(zhèn)集中、產業(yè)逐漸向園區(qū)集中的“雙集中”框架已基本搭建。七月 22思源顧問41浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式2張江鎮(zhèn)開發(fā)

26、模式：依托產業(yè)園，主動接受園區(qū)輻射張江鎮(zhèn)政府提出了依托高科技園區(qū)，積極主動接受園區(qū)技術創(chuàng)新的輻射主導產業(yè)推進經濟發(fā)展：生物醫(yī)藥產值占園區(qū)總產值的 50 % ，微電子信息產業(yè)產值占 25 % ， 1999 年兩大主導產業(yè)總產值 29 . 5 億元人民幣。聚集效應和政策引導推動主導產業(yè)形成：國家上海生物醫(yī)藥科技產業(yè)基地，目前己引進16 家中外生物醫(yī)藥企業(yè)，初步形成產業(yè)群體、研發(fā)機構和孵化小企業(yè)三個層次；上海浦東軟件園，是國家規(guī)劃的軟件產業(yè)三大基地之一，將逐步建成我國信息工業(yè)的主要基地和西太平洋地區(qū)軟件出口中心居住區(qū)軟件園軟件園生物醫(yī)藥科技產業(yè)基地七月 22思源顧問42浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式川沙鎮(zhèn)基本

27、情況川沙鎮(zhèn)處于浦東新區(qū)的東部，是浦東300 多平方公里農村地區(qū)的政治、經濟、文化中心。鎮(zhèn)域總面積18 . 08 平方公里，人口5 . 69 萬。1993 年川沙撤縣后，盡管浦東的政治、經濟、文化中心西移，但川沙鎮(zhèn)仍是管理農村地區(qū)的新區(qū)農工委、農村發(fā)展局的所在地在經濟上近年來川沙鎮(zhèn)的金融、商貿、房地產、餐飲與文化娛樂等服務業(yè)蓬勃發(fā)展七月 22思源顧問43浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式川沙鎮(zhèn)開發(fā)模式：依托航空城，綜合服務川沙鎮(zhèn)堅持“三、二、一 ”產業(yè)發(fā)展方針， 積極探索發(fā)展特色化、市場化、長效化商貿業(yè)的新路子。錨定川沙鎮(zhèn)將建成新世紀的臨空城，成為浦東重要輔中心的戰(zhàn)略目標， 以此規(guī)劃和帶動全鎮(zhèn)商貿、飲食、服務

28、業(yè)的大發(fā)展行業(yè)領域大拓展：除了商業(yè)貿易、飲食服務、加工制造業(yè)外，還增加了道路維修、房屋拆遷、房地產信息咨詢、藥品器材等行業(yè)，涵蓋生產、流通、分配、消費各個領域七月 22思源顧問44浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式高橋鎮(zhèn)基本情況高橋鎮(zhèn)是位于浦東新區(qū)北部的一座具有800 多年歷史的古鎮(zhèn)，是上海市老工業(yè)區(qū)之一，轄區(qū)內有外高橋電廠、上海煉油廠、高橋石化公司、華東石油銷售公司等眾多知名大型企業(yè)現在的高橋鎮(zhèn)是1998 年10 月實行“撤二建一”，由原高橋鎮(zhèn)和外高橋鎮(zhèn)合并而成，總面積17 , 34 平方公里，人口為517 萬人。鎮(zhèn)域內建有外高橋港區(qū)和外高橋保稅區(qū)高橋鎮(zhèn)被列為浦東新區(qū)“1+3+9”發(fā)展計劃三大重點鎮(zhèn)之一和

29、上海市“一城九鎮(zhèn)”小城鎮(zhèn)建設試點鎮(zhèn)七月 22思源顧問45高橋鎮(zhèn)堅持發(fā)展特色產業(yè)，不斷壯大區(qū)域化經濟。近年來，借助地處港口的區(qū)域優(yōu)勢，堅持“一業(yè)特強，多業(yè)發(fā)展”的總體思路，做強以港口物流為主的第三產業(yè)。重點發(fā)展以倉儲、房地產、商業(yè)服務為主要內容的第三產業(yè)，尤其是注重利用800 年老鎮(zhèn)的優(yōu)勢，發(fā)展特色旅游業(yè)和商業(yè)第二產業(yè)發(fā)展重點是在逐步向技術密集型企業(yè)轉化的同時，發(fā)展規(guī)模經濟；第一產業(yè)發(fā)展重點是建立多元立體化的綠色農業(yè)生產基地浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式高橋鎮(zhèn)開發(fā)模式：核心產業(yè)為主，多產業(yè)綜合發(fā)展七月 22思源顧問46浦東新區(qū)小城鎮(zhèn)開發(fā)案例小結浦東新區(qū)小城鎮(zhèn)開發(fā)總結政策導向為小城鎮(zhèn)發(fā)展提供保障產業(yè)是新興小

30、城鎮(zhèn)發(fā)展的基礎小城鎮(zhèn)開發(fā)要體現差異化 區(qū)域協(xié)作是城鎮(zhèn)經濟發(fā)展的必然趨勢 七月 22思源顧問47濱海新區(qū)未來功能的前景展望天津的拉德芳斯七月 22思源顧問481958年，巴黎市政府決定在拉德芳斯區(qū)規(guī)劃建設現代化的城市副中心；政府計劃用30 年的時間將拉德方斯區(qū)建設成為工作、居住、娛樂設施齊全的現代化商務中心。拉德芳斯區(qū)現已成為歐洲最具影響力的商務中心，被譽為“巴黎的曼哈頓”。規(guī)劃用地750公頃，先期開發(fā)250公頃。法國拉德芳斯概況巴黎的曼哈頓七月 22思源顧問49根據社會經濟發(fā)展狀況，先后進行了三次規(guī)劃，主要是不斷提高商務辦公面積，保證了拉德芳斯開發(fā)的成功。第一輪規(guī)劃規(guī)劃2個片區(qū)，商務辦公區(qū)13

31、0公頃，公園區(qū)620公頃，包含27萬平米辦公樓和27萬平米住宅。第二輪規(guī)劃最徹底的貫徹了現代主義建筑大師柯布西耶的人車分流原則，將空間分為2層，1層車行，2層步行，創(chuàng)造了良好的辦公環(huán)境，吸引了大量公司進入，為滿足需要，規(guī)劃辦公面積增加到85萬平米。第三輪規(guī)劃放松商務辦公樓高度和體量限制，吸引大型公司的進入，辦公需求激增，規(guī)劃商務辦公面積增加到160萬平米。七月 22思源顧問50拉德芳斯50年發(fā)展歷程商務辦公超常規(guī)發(fā)展過程1956年 CBD第一輪規(guī)劃辦公面積27萬平米1958年 法國政府正式成立EPAD公共機構，代表國家和地方利益， 負責開發(fā)750公頃的拉德芳斯新區(qū)。1964年 CBD第二輪規(guī)劃

32、辦公面積85萬平米1966年1972年 第一代高層辦公樓 1970年 地鐵快線RER通車，從凱旋門到拉德芳斯只需5分鐘1972年 CBD規(guī)劃辦公面積160萬平米1975年 就業(yè)人數3萬人1972年1982年 經濟復蘇，統(tǒng)一拉德芳斯規(guī)劃增加35萬平米辦公面積，第二代辦公樓1982年 就業(yè)人數5萬1986年 CBD規(guī)劃辦公面積208萬平米1981年1989年 大拱門建成，在此舉行法國大革命200周年慶祝會1980年1989年 第三代高層辦公樓1990年 就業(yè)人數10萬人1993年1997年 經濟危機，辦公樓面積總量維護持在250萬平米1989年1995年 第四代高層辦公樓1999年2005年 辦公

33、樓市場需求量空前上漲，供不應求。七月 22思源顧問51寫字樓從第一代發(fā)展到第四代，滿足多樣化的商務空間需求，每家進入拉德芳斯的公司都找到了符合其要求的辦公空間。初期，考慮辦公室采光要求，控制建筑物高度和間距；1970 年代，注重建筑物外部形態(tài)、室內空間設計和設施配置的多樣性，為不同性質、不同規(guī)模的公司度身定造不同類型的辦公空間；既有IBM、摩托羅拉、日立、通用電氣、菲亞特等190多家世界著名跨國公司的總部和區(qū)域總部；也有1000 余家從事咨詢、培訓、市場調查等服務行業(yè)的中小型公司。七月 22思源顧問52大量的商務資源的集聚，為新城生長不斷注入活力，催生了商務辦公產品的不斷升級換代，標志性建筑不

34、斷產生。50年底起步時建立了宏偉壯觀的國家工業(yè)技術展覽中心（CNIT）三角拱頂邊長達218米，僅用3個支撐點，具有強烈的震撼力，使拉德芳斯聞名于世。隨后，ESSO、SICEM等第一批公司在CNIT附近建設其辦公總部。拉德芳斯最偉大工程大拱門。新的標志物，與凱旋門遙相呼應，大大提升拉德芳斯的國際知名度。大拱門帶來了商務辦公樓建設的黃金時代，1983年1992年，新增辦公面積達134萬平米。七月 22思源顧問53商務辦公面積的快速增加，帶動就業(yè)人口的快速增加，產生各種派生需求，促進城市功能的完善。1965年2001年各年度建成辦公建筑面積匯總表新增134萬平米擁有15000個居住單元，為4萬多居民

35、服務；商場面積20萬平米，各種商店超過250個，有歐洲最大的購物中心10萬平米的“4temps shopping center”；地面露天雕塑博物館有60多件藝術作品；七月 22思源顧問54便捷的交通、完善的城市功能保證拉德芳斯成為CBDCNIT三位一體的交通系統(tǒng)，地下有地鐵M1、RER-A 線，；地面13 層是車行快速干道、立交橋和停車場，地面35 層的平臺上建有人行道，人車分離的交通系統(tǒng)使車行、人行互不干擾，保證了交通的通暢。拉德芳斯區(qū)內有CNIT會議中心等數家大型會展中心，賓館客房超過800間，基本滿足企業(yè)會議展覽需要，并舉行過七國高峰會議等高等級的國際會議。拉德芳斯建設成為以商務辦公功

36、能為主，集居住、購物、會展、旅游等多種功能為一體的CBD。七月 22思源顧問55BDA國際企業(yè)大道位于北京經濟技術開發(fā)區(qū)，榮華南路環(huán)島的西南側， 項目總占地：12萬平方米總建筑面積約11萬平方米，其中地上部分9萬平方米，計劃分為三期開發(fā)，其中一期面積3萬平米左右；主力戶型：1000-3000平米之間；容積率：0.70.8；綠化率：41%；北京BDA國際企業(yè)大道概況七月 22思源顧問56BDA國際企業(yè)大道規(guī)劃理念 “雙生態(tài)”以自然生態(tài)與產業(yè)生態(tài)相結合的“雙生態(tài)”概念為核心的開發(fā)理念，創(chuàng)造硅谷般優(yōu)美自然環(huán)境與產業(yè)信息高度集中的獨棟式辦公空間。BDA國際企業(yè)大道園林規(guī)劃以水景、果嶺為中心主題。 整個

37、景觀設計的核心就是地形的運用，起伏的地形使建筑處于不同的高度上，更加彰顯各個企業(yè)所處的核心位置，通過綿延起伏狀似高爾夫球場的緩坡，描繪出景觀空間柔和的肌理及線條 七月 22思源顧問57BDA國際企業(yè)大道成交客戶行業(yè)統(tǒng)計排在前五位的是：建筑：19%；計算機及軟件17%；醫(yī)藥化工13%；服裝13%；房地產10%統(tǒng)計日期： 2004-6-1 至 2006-12-31七月 22思源顧問58BDA國際企業(yè)大道入住企業(yè)性質統(tǒng)計私營企業(yè)是購買此類產品的主力客戶統(tǒng)計日期： 2004-6-1 至 2006-12-31七月 22思源顧問59BDA國際企業(yè)大道成交客戶面積區(qū)間統(tǒng)計購買1000-1500平米的占到50

38、%,1000-2000平米的占到75%左右統(tǒng)計日期： 2004-6-1 至 2006-12-31七月 22思源顧問60入住企業(yè)原辦公地址統(tǒng)計南部區(qū)域東南區(qū)域占到80%以上。統(tǒng)計日期： 2004-6-1 至 2006-12-31七月 22思源顧問61BDA國際企業(yè)大道成交客戶辦公用途分析研發(fā)占到近三分之一，中小企業(yè)總部占四分之一，可見總部辦公和研發(fā)是其主要功能，在此可以看出客戶需求此類產品的特點。統(tǒng)計日期： 2004-6-1 至 2006-12-31七月 22思源顧問62建筑形態(tài)、戶型、景觀和是購買獨棟辦公產品客戶主要關注點。已成交客戶情況分析成交客戶產品訴求點分析統(tǒng)計日期： 2004-6-1

39、至 2006-12-31七月 22思源顧問63BDA國際企業(yè)大道入住企業(yè)員工規(guī)模統(tǒng)計3060人的中小企業(yè)占到67%，近三分之二，可見中小企業(yè)是購買此來產品的主力客群。統(tǒng)計日期： 2004-6-1 至 2006-12-31七月 22思源顧問64客戶多為二次置業(yè),主要是為了企業(yè)發(fā)展的需要。已成交客戶情況分析成交客戶置業(yè)次數分析二次置業(yè)45.45%一次置業(yè)40.91%二次以上13,64%統(tǒng)計日期： 2004-6-1 至 2006-12-31七月 22思源顧問65BDA國際企業(yè)大道價格走勢200420062005從均價000元/平米穩(wěn)步攀升到均價7000元/平米，增值效應明顯。統(tǒng)計日期： 2004-6

40、-1 至 2006-12-31七月 22思源顧問66成交客戶付款方式統(tǒng)計一次性付款占到42%，說明購買此類產品的客戶對價格不敏感。統(tǒng)計日期： 2004-6-1 至 2006-12-31七月 22思源顧問67BDA國際企業(yè)大道對本案的啟示BDA國際企業(yè)大道案例啟示 30-60人的中小私營企業(yè)是購買此類產品的主力客群，對價格不敏感，他們的購買面積大多集中在1000-2000平米購買企業(yè)的行業(yè)主要是：建筑，計算機及軟件，醫(yī)藥化工，服裝和房地產行業(yè)，多數是處于成長中的企業(yè)總部辦公和研發(fā)是其主要功能建筑形態(tài)、戶型、景觀和是購買獨客戶主要關注點，也是產品增值點啟示一啟示二啟示三啟示四七月 22思源顧問68

41、BDA國際企業(yè)大道案例研究小結（1）一購買企業(yè)的行業(yè)主要是：建筑，計算機及軟件，醫(yī)藥化工，服裝和房地產行業(yè)二總部辦公和研發(fā)是其主要功能三四3060人的私營中小企業(yè)是購買此類產品的主力客戶建筑形態(tài)、戶型、景觀和是購買獨棟辦公產品客戶主要關注點五購買1000-1500平米的占到50%,1000-2000平米的占到75%左右七月 22思源顧問69物流產業(yè)分析案例：不來梅物流園區(qū)，帶動了1000家以上的物流相關企業(yè)發(fā)展不來梅位于德國北部，靠港臨空；不來梅物流園區(qū)的投入產出比為1：6，投資1.02億歐元，而實現的效益為6.1億歐元，成為德國物流園區(qū)建設的典范 園區(qū)擁有高質量的貿易區(qū) 一流的專業(yè)網絡 10

42、00家物流供應商 114 家住園企業(yè) 30 個管理機構 6個科研院所 七月 22思源顧問70不來梅物流園在不斷發(fā)展中催生配套服務業(yè)1989， Roland在園區(qū)內成立了一個新的聯合收費運輸中端公鐵聯運中轉站； 1990 ，園區(qū)面積擴張到200公頃；1991， 服務性企業(yè) “Brummi Shower”卡車擦洗場成立；1994 德國郵政局在園區(qū)開設了一個信件處理中心；1995 鐵路公司在園區(qū)內成立了一個貨運中心；1998 通過一項特設基礎協(xié)議首次為飛行員項目提供能源和電子通訊服務。從園區(qū)成立到第一家服務性企業(yè)建立，經歷了6年時間，其間園區(qū)面積擴張了近六倍，雇員達到1000名。園區(qū)經過十年的發(fā)展得

43、到了公用事業(yè)、服務企業(yè)的支持。七月 22思源顧問71不來梅物流園區(qū)產業(yè)鏈構成KEP 服務 鐵路集裝箱運輸, KLV 業(yè)務 報關運輸航運，港口業(yè)務 物流供應商 (3PL, 4PL) 產業(yè)和貿易 封裝, 包裝中心, 儲藏庫, 冷藏庫配套服務 轉運, 集裝箱運輸 物流相關的教育其他產業(yè) 配套服務業(yè)七月 22思源顧問72基于對典型案例的研究，可以總結出物流產業(yè)的產業(yè)鏈中轉配送倉儲業(yè)非產業(yè)型環(huán)節(jié)科研院所拆車業(yè)貨運物流培訓業(yè)商務及生活配套服務業(yè)信息處理集裝箱運輸 包裝中心裝卸業(yè)金融保險業(yè)產業(yè)型環(huán)節(jié)七月 22思源顧問73會展產業(yè)分析除直接關聯的產業(yè)外，會展產業(yè)還會極大的帶動周邊商業(yè)配套的發(fā)展。案例：上海新國

44、際博覽中心周邊的商業(yè)配套商務中心主要提供辦公服務如傳真、復印、上網、打印、電話卡等及旅游訂票服務。此外還可提供各類辦公用品，快遞、貨運服務及設計、印制名片，展板制作，書報雜志零售等。博覽中心便利店供應飲料、食品及其他便利商品 。盈欣花卉現場供應各類花草 。昆侖億發(fā)科技公司提供展覽觀眾登記服務，展覽信息及服務咨詢，展覽設計及制作服務，現場數碼錄象及設備租賃，會務活動組織配套服務等。 日富印務提供現場廣告設計，制作，印刷等服務。 七月 22思源顧問74上海新國際博覽中心餐飲服務上海人家商務自助餐，大眾化快餐及館內大型宴會服務。 地點: W2, W3展館2樓500個自助餐位, W5展館2樓800個自

45、助餐位；博覽中心西餐廳供應各類中西自助式套餐和飲料, 同時承接各類大小型活動的餐飲服務. 地點: 南入口大廳咖啡廳200個座位, 南入口大廳二樓450個自助餐位；濱樂咖啡美式自助咖啡店，提供各式各樣精選咖啡和簡餐，糕點。同時承接各類商務活動的訂餐。地點：E2展館西側上海陸家嘴世紀酒店 涉外3星級酒店, 142間客房, 150人中餐廳, 商務中心, 會議室, 配有寬網絡, 衛(wèi)星電視等配套設施。地點: E2展館東南側 七月 22思源顧問75上海新國際博覽中心酒店、休閑與景點分布圖上海新國際博覽中心七月 22思源顧問76上海浦東會展中心附近酒店經營狀況“目前，在浦東新國際博覽中心周圍，已經云集了眾多

46、高星級酒店。東錦江索菲特大酒店、淳大萬麗酒店豪華酒店一幢接一幢，開車在10分鐘內可以到達的酒店，就有11家，整個浦東達到星級標準的房間有1萬多間。一位酒店客房銷售負責人告訴記者：“只要一有展覽會，酒店的客房就不擔心沒人住。會展期間，住宿率至少能提高10% 15%，有時候能提高30%以上。” 七月 22思源顧問77案例德國漢諾威展覽中心Deutsche Messe AG 是世界上最大的展覽中心；室內建筑面積496000平方米，室外建筑面積58000平方米，共有27個展廳；七月 22思源顧問78德國漢諾威展覽中心主要商業(yè)配套展覽中心周邊規(guī)劃了很多旅館、酒店、餐飲設施，以滿足參展人員的平時生活需求；

47、強大的配套設施，不但帶動了大量的資金流，還提供了相當多的就業(yè)崗位，創(chuàng)造了驚人的社會效益；七月 22思源顧問79德國漢諾威展覽中心其他商業(yè)配套Banks, cash dispensers（銀行、貨幣提款機）Emergency facilities（工廠）Flowers（花店）Food & beverages（食品飲料供應站） Supermarkets（綜合超市）Gifts & tobaccos（禮品店）Health services（健康服務）Laundry & dry cleaning（干洗店）Logistics & Mailing services（郵政服務）Office suplies &

48、 services（辦公服務設施）Patent protection（專利保護中心）Photos（照片沖洗店）Prayer facilities（祈禱機構）Shopping（購物中心）Staff （員工娛樂場）travel & traffic（交通運輸中心）Lost & Found office（物品認領、掛失中心）七月 22思源顧問80基于對典型案例的研究，可以總結出會展產業(yè)的產業(yè)鏈網路展會制作傳媒廣告策劃咨詢產業(yè)型環(huán)節(jié)非產業(yè)型環(huán)節(jié)配套服務業(yè)印刷出版七月 22思源顧問81航空產業(yè)分析案例:德國漢堡空中客車總裝廠空客近1/3的飛機由空客德國生產，該公司2001年總收入達到48.22億歐元，在德

49、國共有7個工廠，擁有員工1萬人。漢堡的總裝廠是其中最大的一個，員工人數達8千。五項工作：1.空客所有飛機的機身段制造2.空客所有飛機垂尾和水平尾翼的制造3.飛機內部裝飾4.空客窄體機中央翼盒的制造5.A318、A319、A321三種窄體機的總裝飛機總裝流程圖七月 22思源顧問82德國漢堡空中客車總裝廠周邊匯集了大量相關企業(yè)，除與飛機制造相關的制造型企業(yè)外，還包括科研機構、航空公司等漢堡是繼美國西雅圖、法國圖盧茲之后的世界第三大民用飛機制造中心 2002年德國企業(yè)500強中共有42家總部設在漢堡。美國以外世界最大的民用飛機維修中心漢莎技術股份公司也座落在漢堡。動飛行有限公司 ：安全與救生設備（包

50、括飛機設備，包括外掛釋放器、氣動系統(tǒng)、低溫設備、航空貨運設備） 飛行力學/導航與控制研究部 航空航天醫(yī)學研究所 德國航空體育俱樂部歐洲航空防務和航天公司200多家與航空航天業(yè)有關的中小企業(yè)供貨商，漢堡的航空航天業(yè)產值在其工業(yè)總產值中占有較大的比重七月 22思源顧問83航空產業(yè)分析案例:客車總部圖盧茲,是歐洲宇航中心，10%的市區(qū)人口從事航空相關產業(yè)空中客車在圖盧茲有2條總裝線人口約60萬,市區(qū)人口40萬,有4萬從事航空產業(yè)相關職業(yè),空客在此雇員有2萬5千人.主導產業(yè)：航空，電子，化工和機械工業(yè)十九世紀五六十年代，歐洲傳統(tǒng)工業(yè)面臨衰退，法國根據該區(qū)域特點和地理位置，以圖盧茲為基地重點發(fā)展航空工業(yè)

51、，現在已經成為輻射歐洲許多城市的航空業(yè)“總裝廠”設立在這里的空中客車公司總部，是空中客車的發(fā)展和崛起使這座城市成為法國和歐洲的航空工業(yè)重鎮(zhèn)。七月 22思源顧問84空中客車總部圖盧茲匯集了500家以上相關企業(yè)，也包括大量與非制造型的研究機構和科研院校ATR法國意大利合資螺旋槳飛機制造商。Turbomeca渦輪機生產商；Messier-Dowty起落裝置生產商EADS Socata生產小飛機和結構Matra and Alcate衛(wèi)星通訊生產商微型渦輪發(fā)動機公司拉泰科埃爾航空工業(yè)公司 國立高等航空航天學校 國立高等航空制造工程師學校 圖盧茲航空試驗中心 航空與航天學院 在這里落戶還有500余家下線公

52、司,涉及與航空業(yè)有關的各個領域:機械、電子、計算機、表面處理七月 22思源顧問85航空產業(yè)分析案例:龐巴迪宇航公司總部蒙特利爾，產業(yè)分為制造和研究兩大類龐巴迪宇航公司：全球第三大飛機制造商 ，員工15000人普拉特惠特尼 ：修理，設計和制造飛機發(fā)動機，員工6700人Bell Helicopter Canada ：生產民有直升機 ，員工1200人Honeywell Canada ：航空電子設備的制造商 ，員工1000人CMC Electronics ：加拿大最主要的航空電子制造商，員工650人Hroux-Devtek ：起落裝置制造商 Messier-Dowty ：起落裝置制造商 Thaes ：

53、航空電子設備的制造商 CAE，世界最大的飛機模擬器生產商，員工4000人250個中小型的制造商在此產業(yè)集群中 大學研究和培訓機構：肯考迪婭大學建立了Concordia Institute for Aerospace Design and Innovation (CIADI)，主要是為7個主要的航空公司服務，為公司輸送大學畢業(yè)生和科學研究七月 22思源顧問86基于對典型案例的研究，可以總結出航空產業(yè)的產業(yè)鏈信息總裝試飛機械制造電氣航空電子儀器儀表研發(fā)設計科研機構橡膠制品化工石油化工金屬采選冶煉高分子材料航空材料材料加工零部件制造產業(yè)配套產業(yè)型環(huán)節(jié)非產業(yè)型環(huán)節(jié)培訓試驗配套服務業(yè)管理七月 22思源顧

54、問87航空產業(yè)鏈各產業(yè)環(huán)節(jié)，按照非產業(yè)型價值量高的原則進行層次劃分航空科研、配套服務業(yè)試驗、培訓零部件制造材料加工低高產業(yè)型環(huán)節(jié)非產業(yè)型環(huán)節(jié)七月 22思源顧問88海港產業(yè)界定港口直接產生了港口產業(yè)(海運、倉儲、集運等)，引發(fā)了依存產業(yè)(造船、貿易、鋼鐵、石化、電力、加工工業(yè)等)、派生產業(yè)(有關港口的金融、通信、保險、修理、旅游、服務等)港口產業(yè)分類及特征七月 22思源顧問89海港產業(yè)分析案例“歐洲門戶”鹿特丹港鹿特丹港是世界上最重要的貨物處理港口之一，年吞吐量超過3億噸.為了跟上全球貿易、國際運輸和物流的發(fā)展趨勢，鹿特丹港務管理局不斷進行功能調整，包括改變港務管理的傳統(tǒng)職能、擴大港口區(qū)域、允許

55、設立船公司集裝箱碼頭、促進發(fā)展腹地交通、促進物流專業(yè)人才的教育和培訓、發(fā)展信息港、促進更為有效的海關服務、推銷配送園區(qū)概念等。港口工業(yè)已成為鹿特丹港經濟的重要組成部分，約有50的增加值來自港口工業(yè)。七月 22思源顧問90海港產業(yè)分析案例：高效率的香港港口香港是國際著名的航運中心，港航業(yè)不僅每年為香港經濟貢獻數百億港元的收益，且相關產業(yè)的產值占到本地生產總值的20，解決就業(yè)人口超過60萬人。香港港口素以效率高見稱，設施全部由私營公司投資、擁有和經營，各營辦商積極引進新的貨物管理技術，增強處理效率。亞洲貨柜物流中心（ATL）將分散的碼頭裝卸、堆場、倉儲、運輸、包裝等各環(huán)節(jié)的單一經營活動集中為“一條

56、龍”經營，充分發(fā)揮整體競爭優(yōu)勢。ATL還圍繞主業(yè)提供多種增值服務，中心不僅設有24小時自動服務的銀行ATM機、車輛維修、倉儲、寫字樓、俱樂部、“7-11”便利店等設施和服務，還提供卡板包、紙板包、汽車拆/入柜處理、貨物吊運操作、公證驗貨等多種增值服務。 七月 22思源顧問91海港產業(yè)分析案例：日本最大的神戶港口日本神戶港產生的經濟效益約占其城市經濟增值的32；港口經濟是神戶經濟的重要特點。神戶港以及鋼鐵、造船、食品、合成革制鞋、海運、倉儲等與港口有關的產業(yè)是神戶經濟的重要方面。1998年神戶市的國民生產總值中，第一、第二、第三產業(yè)所占的比例分別為0.2%、27.1%和72.7%。近年來，第三產

57、業(yè)的發(fā)展尤為突出。 西點和歐式家具因居住在神戶的大量外國人的需求而得到促進和發(fā)展。受神戶特有生活方式和文化影響，神戶的服裝、珍珠、制鞋、家具等時髦產業(yè)不斷發(fā)展。 七月 22思源顧問92基于對典型案例的研究，可以總結出海港產業(yè)的產業(yè)鏈碼頭運輸鋼鐵產業(yè)產業(yè)型環(huán)節(jié)非產業(yè)型環(huán)節(jié)商務會展觀光旅游加工制造業(yè)文化交流物流培訓業(yè)金融保險業(yè)時尚產業(yè)貨柜集裝箱業(yè)農業(yè)漁業(yè)七月 22思源顧問93商務會展、貿易旅游、時尚產業(yè)金融、保險、通信鋼鐵、農業(yè)漁業(yè)碼頭運輸、船舶工業(yè)、貨柜集裝箱業(yè)低高非產業(yè)型環(huán)節(jié)產業(yè)型環(huán)節(jié)海港產業(yè)鏈各產業(yè)環(huán)節(jié)，按照非產業(yè)型價值量高的原則進行層次劃分七月 22思源顧問94產業(yè)新城案例1日本筑波科學城

58、20世紀60年代，日本開始從“貿易立國”轉向“技術立國”，從強調應用研究，逐步轉向注重基礎研究的方向，從技術模仿轉向技術創(chuàng)新，筑波科學城計劃是其中一項重要的措施。政府主導的城市開發(fā)模式：中央政府資助建設研究教育設施和城市配套設施筑波科學城位于日本東京東北約60公里，成田國機場西北約40公里?？偯娣e2.84萬公頃，包括研究學園區(qū)和周邊開發(fā)區(qū)兩部分，現有人口20萬，有國家級研究與教育學院所48個，是日本最大的科學研究中心。筑波七月 22思源顧問95城市規(guī)劃和發(fā)展思路：城市功能和產業(yè) 技術城城市功能產業(yè)接納東京密集的人口高新技術研究和生產制造通過建立新的高技術產業(yè)群來提高地方實業(yè)的技術水平，進而促進

59、工業(yè)的發(fā)展，鼓勵研究與開發(fā)活動來保證地區(qū)經濟的持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造能吸引人才的良好的生活、工作環(huán)境。為了應付和減輕東京過度擁擠的環(huán)境，把那些沒有必要在東京的國家級實驗室、研究與教育機構遷入筑波科學城，以一個有序的方式減輕首都密集地區(qū)的人口過度集中的壓力。為迎接科學技術革命時代的需要，實現高水平的研究和教育，把國家級實驗室、研究與教育機構遷入筑波科學城，創(chuàng)造一個適宜實驗性的研究和教育機構發(fā)展環(huán)境。高技術產業(yè)興城筑波科學城七月 22思源顧問96日本筑波科學城城市規(guī)劃方案缺陷一：公共服務設施比例偏低功能分區(qū)用地面積/公頃占用面積比例總占用面積2696100科研教育區(qū)146554.3其中：國家科研院所145

60、353.9私人研究機構 120.4居住區(qū)66524.7其中：政府公房及公寓51319.0工程住房1525.7道路、公園、停車等用地44916.7公共服務設施1174.3其中：共建配套923.4商業(yè)服務250.9公共服務設施所占比例不足5% ，明顯偏低七月 22思源顧問97日本筑波科學城開發(fā)缺陷二：政府主導下的發(fā)展模式和單一的產業(yè)定位沒有形成有機的產業(yè)結構，導致投資高，收益低。目前依然以農業(yè)產出為主日本全國30的國家研究機構及40的研究人員都聚集在筑波，國家研究機構全部預算的50左右投資在這里。缺乏有效的激勵機制，科研人員不追求其成果的產業(yè)化和商業(yè)化，不太關心經濟效益，研究成果很難轉化為現實的生