成都曹家巷項目市場研究匯報-49PPT-XXXX年

1、成都曹家巷項目匯報二OO八年七月一日1成都是四川省省會，位于四川省中部的成都平原，東北與德陽市、東南與內(nèi)江市毗鄰，南面與眉山地區(qū)相連，西南與雅安地區(qū)、西北與阿壩藏族自治州接壤。全市東西長192公里，南北寬166公里，總面積12390平方公里。 宏觀環(huán)境城市概況2宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展3在2007年，成都城鎮(zhèn)居民可支配收入增長27%，達(dá)到16230元/人，實現(xiàn)快速高額增長 宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展4在城市的橫向比較中，成都在全國的經(jīng)濟(jì)總量和地位僅次于北京、重慶等直轄城市，在中國二線城市中處于絕對前沿。在中西部地區(qū)，城市的人均GDP收入位于首位，具有舉足輕重的地位。 宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展GDP比較GDP比較5成都以

2、現(xiàn)代工業(yè)（包括電子、現(xiàn)代制造業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)等）為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)布局已基本確立，2007年統(tǒng)計中第二和第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中所占比例已經(jīng)達(dá)到93%。宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展6宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展7 成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展十一五規(guī)劃 預(yù)期性-3835森林覆蓋率(%)預(yù)期性14400197地方財政收入 (億元)預(yù)期性-5:45:507.7:42.5:49.8一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比例預(yù)期性-4左右3.05城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（%）預(yù)期性-6559.9城鎮(zhèn)化率（%）約束性-31.66人口自然增長率（）預(yù)期性-6045.7民營經(jīng)濟(jì)占全市經(jīng)濟(jì)總量的比例(%)預(yù)期性-5063.6非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重（%）預(yù)期性-9592.3非農(nóng)產(chǎn)業(yè)增加值比重（%

3、）預(yù)期性8.54200美元21913人均地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)期性1240002371地區(qū)生產(chǎn)總值指標(biāo)屬性年均增長（%）2010年2005年指標(biāo)名稱未來經(jīng)濟(jì)增長趨勢分析十一五經(jīng)濟(jì)規(guī)劃宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展8全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū) 2007年6月7日，國務(wù)院、國家發(fā)改委批準(zhǔn)成都市和重慶市設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，“新特區(qū)”的建立，將給成都帶來以下的政策、環(huán)境支持： 第一：新特區(qū)區(qū)將擁有更大的金融制度改革的自主權(quán)，推動成都成為西部金融中心。第二：政府將在實現(xiàn)區(qū)域整體規(guī)劃、連片開發(fā)、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展方面，將會有更廣闊的土地發(fā)展空間。第三：突破城市發(fā)展的局限，以城市群的模式來城市化，為整個“健康城市

4、化、良性城市化”的區(qū)域發(fā)展提供融合的動力。 宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀政策9經(jīng)過連續(xù)多年雙位數(shù)的高增長后，2007年，成都市年生產(chǎn)總值(GDP)呈現(xiàn)爆發(fā)性增長，已超過3000億元，人均GDP超過3000美元。根據(jù)國際經(jīng)驗，一個城市的人均GDP突破3000美元，就意味著這個城市告別低收入階段，步入了中等發(fā)達(dá)國家收入水平的新始點。成都以現(xiàn)代工業(yè)（包括電子、現(xiàn)代制造業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)等）為主導(dǎo)，各類型優(yōu)秀和高附加值型產(chǎn)業(yè)正成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心驅(qū)動力。2007年6月7日，國務(wù)院、國家發(fā)改委批準(zhǔn)成都市和重慶市設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更增添了額外的動力和強有力支持。宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)

5、10總體定位 發(fā)展戰(zhàn)略 國際旅游樞紐城市、西部規(guī)模最大、最具活力、實力最強的城鎮(zhèn)群，創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、經(jīng)濟(jì)實力最強的現(xiàn)代特大中心城市。 培育西部未來最大的都市帶，形成“大集中、小分散、多核心、串珠狀”的成、渝城鎮(zhèn)密集帶。目前以成都市為中心，包括綿陽、德陽、樂山、眉山、資陽的成都都市圈和產(chǎn)業(yè)帶已經(jīng)初步形成。宏觀環(huán)境城市規(guī)劃11地位成都是成渝城市經(jīng)濟(jì)帶、城鄉(xiāng)一體化新特區(qū)的重點支柱城市 發(fā)展水平作為西部地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化水平均處于二線城市前沿 城市印象 小富即安的魚米之鄉(xiāng) 優(yōu)美自然的城市環(huán)境 悠久細(xì)膩的人文底蘊 當(dāng)前的時尚文化基地 成都是中國西部一座獨具魅力的城市，未來較

6、長一段時間內(nèi)，城市經(jīng)濟(jì)仍可維持積極正向的宏觀發(fā)展態(tài)勢。 宏觀環(huán)境城市規(guī)劃12“一主”指主城區(qū)，是市域城鎮(zhèn)體系的主體；“多心”指規(guī)劃區(qū)外的四市、四縣和重點鎮(zhèn)；“一帶”指南北向的城市發(fā)展地帶；“三軸”指由主城區(qū)沿三條放射道路（成彭高速路、成灌高速路、成溫高速路）形成的串珠狀發(fā)展軸。 宏觀環(huán)境城市規(guī)劃城市空間結(jié)構(gòu)13 成都主城區(qū)將以中心城區(qū)為核心發(fā)展，向東、南、北重點發(fā)展，依托走邊六個組團(tuán)，重點發(fā)展東部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架構(gòu)。宏觀環(huán)境城市規(guī)劃項目位置14 2020年，成都將形成包括成都繞城高速公路以內(nèi)區(qū)域，面積近600平方公里的“中心城區(qū)” 這意味著成都將以多中心組團(tuán)式的擴張方式

7、取代單中心圈層式擴張方式，城市結(jié)構(gòu)由單一的特大城市向城鄉(xiāng)體化轉(zhuǎn)變。 主城區(qū)建設(shè)用地的發(fā)展將以中心城區(qū)為核心，向東、南、北重點發(fā)展，依托新都、青白江、郫縣、溫江、雙流東升、雙流華陽、龍泉驛等六個區(qū)市縣，重點發(fā)展東部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架構(gòu)。 新都、青白江郫縣溫江雙流東升雙流華陽龍泉驛宏觀環(huán)境城市規(guī)劃主城規(guī)劃項目位置15 東部新區(qū)規(guī)劃面積76平方公里，規(guī)劃人口73.5萬，包括一個副中心、6個片區(qū)、15個居住區(qū)；規(guī)劃中3條地鐵線直達(dá)該區(qū)域；綠地面積高達(dá)36%，創(chuàng)成都生態(tài)指標(biāo)新高。東部新區(qū)的路網(wǎng)由“五縱五橫”的10條主干道環(huán)繞，規(guī)劃中的地鐵號線、地鐵號線、地鐵號線橫穿新區(qū)而過。一個集

8、居住、休閑、旅游、體育、科研為一體的新城東大格局，以“東方新城”為核心居住區(qū)的東部新區(qū)即將形成。 運輸要塞公路、交通口岸同安鎮(zhèn)科技領(lǐng)頭羊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、旅游休閑地龍泉片區(qū)工業(yè)中心機械工業(yè)發(fā)展基地大面片區(qū)城市東部副中心居住和旅游休閑地十陵片區(qū)地位發(fā)展方向片區(qū)中產(chǎn)東城宏觀環(huán)境城市規(guī)劃項目位置16 成都將斥資數(shù)百億元將新城南片區(qū)精心打造成以商務(wù)、行政辦公、商貿(mào)金融、生態(tài)居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的高標(biāo)準(zhǔn)、高規(guī)格的城市新中心。高新區(qū)擁有國際化的產(chǎn)業(yè)支撐，特別是國際化的制造業(yè)對高新區(qū)的支撐。英特爾、摩托羅拉、友尼森25家世界500強企業(yè)都已經(jīng)在高新區(qū)落戶。 旅游勝地旅游、休閑地牧馬山組團(tuán)-居住地華陽城市南部

9、副中心商業(yè)、居住地站南組團(tuán)-居住、商業(yè)服務(wù)結(jié)合地琉璃南、新園、大源-文教居住、商業(yè)中心棕樹組團(tuán)-高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)積聚地高新起步區(qū)地位發(fā)展方向片區(qū)國際化城南宏觀環(huán)境城市規(guī)劃項目位置17 成都城西以居住用地、公共用地、綠地等為主，其良好的自然環(huán)境和人文環(huán)境使得城西成為集居住、旅游、商業(yè)為一體的綜合性城區(qū)。-文教居住、商業(yè)中心青羊新區(qū)-高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)積聚地高新西區(qū)地位發(fā)展方向片區(qū)人文城西宏觀環(huán)境城市規(guī)劃項目位置18 新都區(qū)和青白江區(qū)均是成都市主城區(qū)北部的分中心，新都區(qū)和青白江區(qū)將共同形成成都北部物流中心并共同構(gòu)成北部新城。 財富城北宏觀環(huán)境城市規(guī)劃19宏觀環(huán)境城市規(guī)劃20宏觀環(huán)境城市規(guī)劃21成都軌道交通規(guī)

10、劃：共規(guī)劃7條地鐵線路，七條線路將組成地鐵線網(wǎng)。 1號線（大豐站廣都站） 2號線（龍泉東站石牛站） 3號線（紅星車站板橋南站） 4號線（溫江站西河站） 5號線（駟馬橋站江河站） 6號線主線（沙灣站四河站） 6號線支線（琉璃場站航空港站） 7號線（生態(tài)站龍?zhí)稏|站）宏觀環(huán)境城市規(guī)劃 在未來三年內(nèi)，形成覆蓋面積達(dá)3681平方公里的“半小時交通圈”，進(jìn)一步降低中心城與外圍城間的時間距離和交通出行成本。成都市區(qū)將基本由4環(huán)（內(nèi)環(huán)線加1、2、3環(huán)）和12條放射型路構(gòu)成“井環(huán)”交通網(wǎng)。項目位置22房地產(chǎn)投資快速爆發(fā)性增長成都房地產(chǎn)開發(fā)投資在整體固定資產(chǎn)投資中占有重要地位，房地產(chǎn)開發(fā)投資自05年開始進(jìn)入爆發(fā)階

11、段，其占固定資產(chǎn)投資總額的比例首次突破30，固定資產(chǎn)投資額05、06年始終保持30以上的高增速。2007年房地產(chǎn)投資總額已達(dá)到950億元，較上年增長53.47%宏觀環(huán)境房地產(chǎn)市場23主城供需結(jié)構(gòu)基本平衡05年以前成都房地產(chǎn)市場存在較大的供需缺口，呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面；06年開始，成都的供給量爆發(fā)性增長，需求得以大量釋放，當(dāng)年消化量已突破1000萬平米，自此以后，成都市場的年供應(yīng)和消化量均維持在千萬平米的量級，并維持了相對平衡的供需結(jié)構(gòu)。宏觀環(huán)境房地產(chǎn)市場24計劃建設(shè)商品住房10萬套，建筑面積950萬平方米，其中套型建筑面積90平方米以下住房8.30萬套，面積共665萬平方米，占商品住房總供應(yīng)量的7

12、0； 計劃建設(shè)公共保障性住房1.25萬套，面積100萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房0.37萬套，建筑面積23萬平方米（含10%廉租房），限價商品房0.88萬套，建筑面積77萬平方米；農(nóng)遷房1.53萬套，建筑面積108萬平方米。套型建筑面積90平方米以下住房（含公共住房、農(nóng)遷房）占總供應(yīng)面積的75.39%。宏觀環(huán)境2008年成都住房建設(shè)計劃25價格上漲勢頭強勁 近三年來成都主城區(qū)商品房均以10以上的速度增長，即使在06年供給集中放量階段，價格上漲率也達(dá)到11.94，07年均價已漲至4885元/平米，同比漲幅達(dá)到15.76%。宏觀環(huán)境房地產(chǎn)市場26成都地產(chǎn)市場在二線城市中起步較早，憑借優(yōu)良的城市基礎(chǔ)廣泛

13、吸納有效需求，市場整體水平發(fā)展較快，成熟度高。近兩年市場規(guī)模（包括投資額、供給、消化量等）快速擴容，價格持續(xù)攀升，市場極其繁榮。與同類城市及自身歷史發(fā)展相比，目前整體市場已處于高位水平，將面臨較大的宏觀調(diào)控壓力，加之供給集中放量，08年內(nèi)將進(jìn)入調(diào)整平臺，增幅將明顯放緩 成都房地產(chǎn)市場在08年上半年，跟隨中國整體地產(chǎn)的波動，難免存在調(diào)整和波動，但從中長期來看，仍將是保持積極良好的正向發(fā)展態(tài)勢。宏觀環(huán)境房地產(chǎn)市場27 2007年成都主城區(qū)（五城區(qū)和高新區(qū)）土地市場共發(fā)布拍賣和掛牌土地112宗，總供地面積達(dá)5863.8938畝；其中成交108宗，成交凈用地面積5691.2125畝；成交總金額為252

14、7341.113萬元。區(qū)域宗數(shù)面積（畝）比例按行政區(qū)劃分錦江區(qū)151002.830117.62%武侯區(qū)15317.40395.58%青羊區(qū)17699.123312.28%金牛區(qū)10462.01898.12%成華區(qū)201361.41823.92%高新區(qū)311848.418332.48%按方位劃分城東221811.803231.84%城南391865.940132.79%城西211094.379919.23%城北14674.223311.85%城中12244.8664.30%按環(huán)域劃分一環(huán)內(nèi)19440.04477.73%一、二環(huán)間6200.20073.52%二、三環(huán)間351928.577733.8

15、9%三環(huán)外483122.389454.86%宏觀環(huán)境2007年成都主城區(qū)土地市場28 A從方位看，城南仍是焦點：與高新區(qū)大規(guī)模供地相對應(yīng)，城南仍是市場的焦點。1-12月城南的土地成交總量為39宗，供應(yīng)總面積為1865.9401畝，宗數(shù)和面積分別占主城區(qū)總成交土地的36.11和32.79。隨著成都成為“新特區(qū)”和領(lǐng)事館區(qū)的南遷，城南的市場熱點地位仍將繼續(xù)保持。B從環(huán)域看，三環(huán)外土地成交體量最大：一環(huán)內(nèi)成交土地宗數(shù)多，但總面積并不太大；一二環(huán)土地成交宗數(shù)和面積都是最少的；三環(huán)外是土地交易的主戰(zhàn)場，成交土地宗數(shù)（48宗）和面積（3122.3894畝）都占到主城區(qū)的一半左右。C從行政區(qū)域看，高新區(qū)土地

16、成交宗數(shù)和面積居首位：2007高新區(qū)的土地成交數(shù)量最多，面積最大，成交宗數(shù)和面積分別占到整個主城區(qū)的28.70、32.48；其次是成華區(qū)；成交體量最小的是武侯區(qū)，15宗地共317.4039畝。D從環(huán)域和方位交互看：城東、城南各環(huán)域都有土地成交，城西成交的土地都在二環(huán)外，城北三環(huán)外沒有土地成交。城南三環(huán)外不管是土地成交宗數(shù)還是土地成交面積都是各區(qū)域中最多的，共成交26宗地，1427畝。市中心成交土地規(guī)模普遍偏小，成交12宗地，但總面積只有245畝。宏觀環(huán)境2007年成都主城區(qū)土地市場分析29 2007年成都土地成交價格呈明顯上漲趨勢。2007年上半年成交價普遍在200-800萬/畝之間，樓面地價

17、在1000-3000元/平米之間；進(jìn)入7月后，主城區(qū)放量明顯增多，土地成交價格大幅上漲，成交價普遍在800-1200萬/畝之間，樓面地價更是普遍達(dá)到4000-6000元/平米。幾宗“地王”在2007年下半年接連產(chǎn)生。 從全年來看，2007年主城區(qū)土地成交價格漲幅巨大，整體平均成交單價為904萬元/畝，同比每畝上漲628萬元，增幅達(dá)226%；即使剔除個別特殊地塊影響，地價同比漲幅也達(dá)到近兩倍；平均樓面地價達(dá)到3766元/平方米，有24的土地樓面地價在5000元/平方米以上，最高的樓面地價甚至達(dá)到9562元/平方米（11月30日交大雙流置業(yè)競得的紅墻巷地塊）。 2008年以來，主城區(qū)土地交易市場比

18、2007年逐漸冷淡，3月28日交易的情況來看，交易價格均比2007年同地段土地價格有所下降，土地成交價格更趨于理性。宏觀環(huán)境2007年成都主城區(qū)土地市場分析30宏觀環(huán)境2008年1-3月主城區(qū)土地市場31宏觀環(huán)境2008年1-3月主城區(qū)土地市場32宏觀環(huán)境2008年1-3月主城區(qū)土地市場33宏觀環(huán)境2008年1-3月主城區(qū)土地市場34 1、按慣例每年4月份以后本應(yīng)是土地市場交易成交旺季，但2008年4月僅推出5宗土地拍賣，共計121.97畝凈用地面積，與同期凈用地面積相比下降了82.85%；其中住宅類宗地僅有1宗，住宅類用地凈用地面積46.28畝（位于高新區(qū), 成交價格800萬元/畝,而周邊土

19、地去年價格為1200萬元/畝左右）,根據(jù)每宗土地容積率指標(biāo)估測的成交宗地可建住宅面積11.11萬平方米，與同期成交宗地可建住宅面積相比下降了91.95%，可見在房地產(chǎn)市場銷售不旺和土地市場成交低迷的情況下，政府控制土地交易供應(yīng)量以穩(wěn)定市場的態(tài)度明顯。宏觀環(huán)境2008年14月主城區(qū)土地市場分析 、2008年1-4月主城區(qū)土地成交與同期對比分析2008年1-4月成都主城區(qū)掛牌和拍賣方式成交的商業(yè)和住宅用途土地共計16宗，與去年同期相比成交宗數(shù)下降了40.74%；凈用地面積成交共計1096.53畝，與去年同期相比凈用地面積下降了16.25%；根據(jù)每宗土地容積率指標(biāo)分別估測的成交宗地可建商品房(含住宅

20、及商業(yè)用房)面積大致為250.71萬平方米，與去年同期相比可建商品房面積下降了25.77%；估測的成交宗地可建住宅面積101.68萬平方米，與去年同期相比可建住宅面積大幅下降了57.60%。 、通過上述數(shù)據(jù)比較發(fā)現(xiàn)2008年1-4月整體土地供應(yīng)量有一定幅度地下降，與去年同期相比凈用地面積下降了16.25%，其中住宅類用地供應(yīng)量卻下降幅度很大，可建住宅面積大幅下降了57.60%。主要原因是2008年1月出臺的打擊囤地政策，迫使開發(fā)商加速資金投入，加之宏觀調(diào)控緊縮信貸的因素雙重影響使開發(fā)商資金吃緊，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)拿地謹(jǐn)慎，土地市場低迷，而政府為穩(wěn)定市場，開始減少住宅類土地供應(yīng)。35地塊名稱面積(畝)

21、容積率土地性質(zhì)成交價(萬元/畝)樓面地價(元/平米)成交日期競得人東大街2號地塊6.81.6商業(yè)221020718.752006.9.8成都市聯(lián)華房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司東大街10+1號地塊13.56無商服1370/2006.10.27成都通和置業(yè)有限公司東大街10+2號地塊27.15住宅100530152006.10.27愛美高房地產(chǎn)（成都）有限公司大慈寺片區(qū)H宗地塊11.355住宅154046202006.12.8新加坡置業(yè)聯(lián)合工業(yè)有限公司玉雙路片區(qū)5號地塊4.457二類住宅兼商業(yè)16603557.142007.1.26四川長坤置業(yè)有限公司文化宮地塊56.348公共設(shè)施兼二類住宅190435

22、702007.1.31愛美高集團(tuán)玉皇觀地塊9.315二類住宅130539152007.5.10成都蜀信項目開發(fā)有限公司宏觀環(huán)境 一環(huán)內(nèi)近期土地拍賣成交一覽36宏觀環(huán)境近期周邊土地拍賣成交一覽37項目位置項目范圍38宗地現(xiàn)狀馬鞍路一環(huán)路府青立交紅星橋宗地航拍圖錦江省建醫(yī)院市建醫(yī)院多層職工住宅39項目概況1、項目位于城東北一環(huán)內(nèi)曹家巷，約1000畝, 用地范圍內(nèi)除有省建筑醫(yī)院和市建筑醫(yī)院等較大建筑,其他均為上70年代修建的職工安置房,3-4多層磚瓦房,臨近成都游樂園2、估計土地使用強度： 容 積 率：住宅容積率不大于4.2 建筑密度：住宅建筑密度不大于25%規(guī)劃指標(biāo)3 項目合作方式:中鐵與政府簽定

23、土地一級開發(fā)協(xié)議，投入70%的拆遷資金，由政府在約定的時間內(nèi)負(fù)責(zé)完成拆遷,土地掛牌增價收益按約定比例分成，并保證中鐵地產(chǎn)公司獲得部分二級開發(fā)土地.40 靜態(tài)預(yù)測：項目處在城東一環(huán)內(nèi)附近,交通方便，周遍環(huán)境良好，且片區(qū)中高檔產(chǎn)品消費能力強,周遍樓盤價格在8000元/平方米左右。 動態(tài)預(yù)測：在2007年成都樓市價格大幅上漲的情況下，在政府宏觀調(diào)控下，未來兩年樓市不再會有2007的漲幅。本板塊所在區(qū)位價格漲幅不會很大，但考慮項目快速銷售，仍按照8000元/的價格估算，考慮每年5%的漲幅.產(chǎn)品價格：高層8000元/ ，商業(yè)12000元/項目價格預(yù)測價格預(yù)測41項目經(jīng)濟(jì)評價經(jīng)濟(jì)指標(biāo)42返回項目經(jīng)濟(jì)評價成

24、本43返回項目經(jīng)濟(jì)評價利潤利潤分析表44返回項目經(jīng)濟(jì)評價地價利潤敏感性分析45項目經(jīng)濟(jì)評價售價利潤敏感性分析銷售價格變化銷售收入銷售費用總成本銷售稅費利潤利潤率變化率住宅元/商業(yè)元/15%9200132252888193 57764 2100737 163183 624273 29.72%10%8800121002762619 55252 2098226 156088 508305 24.23%5%8400126002637046 52741 2095714 148993 392338 18.72%0%8000 12000 2511472 60275 2103249 140642 267581 12.72%-5%76009500