專題九 傷心的房價

1、專題(zhunt)九 傷心的房價共四十六頁中國(zhn u)的房價到底高到什么程度2008年，美國人均年收入（全美國民）為3.76萬美元（世界排名第4）、中國2008年人均年收入（全國居民）僅1100美元（世界排名109位），美國人均收入是中國的34倍。當然，這樣算可能會讓一些人不爽，脾氣大點的可能會“忍無可忍”，伸長腦袋讓你摸，以折磨你善良的內(nèi)心。 我們退讓一步比較(bjio)吧。中國城鎮(zhèn)居民的收入差距很大。2008年，全國城鎮(zhèn)居民人均收入15781元，約折合2300美元；2008年，全年全國農(nóng)村居民人均收入4761元，折合700美元。顯然，即使拿中國城鎮(zhèn)的人均收入與美國（含農(nóng)村）的人均收入

2、對比，中國城鎮(zhèn)居民的人均年收入也僅相當于美國的6%，或者說，美國（含農(nóng)村）的人均收入是中國城鎮(zhèn)居民（不包括農(nóng)村）人均年收入的16.3倍。另外別忘記了，美國有健全的社會保障，并且，物價水平低于中國 共四十六頁2009年10月28日，美國商務部公布的最新數(shù)據(jù)顯示，美國9月份的新房銷售中間價為每套20.48萬美元，折合人民幣約140萬元（美國所發(fā)布的房屋中間價是比平均價更能反映房屋平均價格水平的指標）。換句話說，在美國每套約20萬美元的房子，是絕對的主流。需要強調(diào)的是，這指的是美國的新房價格，二手房價格的中位數(shù)一般要比新房中間價低4萬美元左右。 美國的新房指的是什么樣的房子呢？上海社科院經(jīng)濟景氣與預

3、測研究室主任劉熀松先生曾經(jīng)撰文指出(zh ch)：美國的房屋面積一般為每套200平方米左右，且為全裝修房。 這樣計算出來，美國住房的單價折合成人民幣大約6800元/平方米。共四十六頁中國房子和美國(mi u)房子的區(qū)別美國的住房不像中國這樣按照(nzho)所謂建筑面積計算，美國是按照(nzho)使用面積計算的，而且，諸如車庫、陽臺、地下室、儲藏室這樣的都不算入面積，綜合折算下來，美國200平方米的房子差不多相當于中國400平方米左右的房子（這也顯出中國既得利益者用建筑面積計算房價的高明）。即便這樣，還沒有考慮前后院，美國住房的前后院也是不算入面積的。共四十六頁另外，還有四點不同：其一，美國的房

4、子在中國被稱為別墅，而中國被稱為房子的住房(zhfng)在美國只是公寓。嚴格說來，美國的房價與中國的別墅價格相比才是恰當?shù)?。那樣的話，差距就更離譜了中國公寓的價格遠遠超出了美國的別墅價格。其二，中國的房子不包括土地，相當于一次繳納了70年的租金，而美國的房子是包括土地的，永遠歸其所有。其三，中國的是毛胚房，美國的是精裝修房。其四，美國的住房(zhfng)質(zhì)量和品質(zhì)更好，美國的住宅平均壽命是80年100年，而中國是30年。共四十六頁在中國，許多普通人，用花費畢生心血積累的財富，換取的是價高質(zhì)次的商品房。美國(mi u)中低收入者花費幾萬美元就可以買一套房，房屋質(zhì)量雖然不能跟幾十萬美元的房子相比，

5、但有院子，可以種花草，是一片屬于自己的世界。而且，位置稍遠一些的房子，幾萬美元的照樣舒適地令人感慨！共四十六頁正因為美國的房子品質(zhì)好價格低，所以，才有那么多的官員、商人，悄悄地在國外買房，心甘情愿地把家人送到水深火熱的資本主義國家體驗生活，基本上都是“一去不復還”。最聰明的當屬開發(fā)商，他們一邊說中國的房價低，美國的房價高，一邊又悄悄地把財富轉(zhuǎn)移走，去國外買房。據(jù)一位開發(fā)商職業(yè)(zhy)經(jīng)理人估計，至少超過一半的有實力的開發(fā)商，把財富和子女轉(zhuǎn)移到了國外。他們自己則既不買也不住他們所聲稱的由他們自己建造的“絕對物有所值”的房子。共四十六頁美國對公眾購房尤其自住房有很多優(yōu)惠政策。美國自住房住滿兩年以

6、上出售時享有增值稅減免優(yōu)惠，自住房貸款利息可抵消個人所得稅等等政策。其實，還有更多。美國建立住房體系過程中，有兩大主題：一是自有房。為了讓民眾買得起房，美國政府采取補貼等措施，幫助民眾買房?！奥?lián)邦和州政府長期以來一直通過降低抵押貸款的利率來減少自有房的費用。更近些的辦法對低收入住戶的本息還貸支出進行補貼，使得他們可以獲得購房所需的抵押貸款到1972年為止(wizh)幫助40萬戶家庭成為了有房戶。后來，聯(lián)邦政府又通過發(fā)行抵押貸款收益券等方式，為購房者提供補助?！俺俗》康盅嘿J款利息支出免交個人所得稅之外，其他針對有房者的稅收政策還包括不動產(chǎn)稅減免、出售住房所得的資本收益減免，以及由免稅債券資助的

7、面向首次購房者的低利率貸款共四十六頁共四十六頁共四十六頁共四十六頁共四十六頁共四十六頁共四十六頁共四十六頁共四十六頁共四十六頁看兩個(lin )憤青們的帖子近日，一篇名為房子讓80后成為垮掉的一代的網(wǎng)絡帖迅速在全國各知名網(wǎng)站轉(zhuǎn)載并引起熱烈討論，帖子直指高房價對年輕人創(chuàng)業(yè)熱情和創(chuàng)業(yè)精神的打擊。帖子稱，“如今的大部分人不吃不喝需要大概15-20年的時間才能買套房。因為房子，我們(w men)害怕失業(yè)；因為房子，我們(w men)不敢創(chuàng)業(yè)；因為房子，我們(w men)被迫啃老；因為房子，我們(w men)不敢養(yǎng)育下一代。因為高房價，很多80后的抱負只是盡快擁有一套房子，因為房地產(chǎn)，80后淪落為最沒有

8、志氣的一代。”共四十六頁左巴 (/) 在美國的房價上后面寫道： “在此為時先生補充一點，在美國，如果(rgu)一個男人工作，養(yǎng)活太太和一個孩子，按揭一套約23萬美金的HOUSE（休斯敦市郊中產(chǎn)社區(qū)的均價），那么這個家庭將享受的稅收優(yōu)惠是很多的，基本上可以抵消掉物業(yè)說。如果(rgu)養(yǎng)育兩個孩子，優(yōu)惠更多。目前中國最大的問題是，比如在深圳，如果(rgu)夫妻一方失業(yè)，家庭經(jīng)濟可能立即陷入危機，所以中國的妻子是比較辛苦的，這也是深圳30出頭的女人很多看起來都像40多的原因。在深圳可能幸福指數(shù)最高的是公務員了，公務員里幸福指數(shù)的最高的是夫妻均為公務員，永遠不用擔心失業(yè)，無論經(jīng)濟好壞?！?共四十六頁而

9、在中國，最大的問題是住房的最大受益者是地方政府，他們?yōu)榱肆ν品績r以把地賣個好價錢，建設保障性住房的動力嚴重不足。保障性住房跟不上，任何調(diào)整房價的措施都必然失敗。實際上，許多調(diào)控手段被巧妙(qiomio)地扭曲成了推高房價的手段。 美國建立住房體系的第二大主題是收入融合（Income Integration），簡言之就是化解貧富對立，建設和諧社會。兩個辦法，一是“分散”，幫助公共住房居民和其他極低收入住房搬入中等收入、通常位于郊區(qū)的社區(qū)，二是“收入融合型住房”，即把不同收入階層的住房置于同一建筑或同一開發(fā)項目中。共四十六頁中國(zhn u)的房價是這樣煉成的房地產(chǎn)業(yè)的大嘴任志強同志曾經(jīng)說過，“公

10、開房屋成本，就如同讓開發(fā)商公開自己老婆的胸部有多大”?？梢姡績r成本對于(duy)房地產(chǎn)商而言隱秘到何種程度。確實，長期以來，由于房價成本的不公開，房價成本完全成了一筆糊涂賬。雖然社會盛傳房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)利潤高到讓開發(fā)商都感到“不好意思”的程度，但由于缺乏權威部門的統(tǒng)計和公布，房地產(chǎn)業(yè)利潤到底有多高成了一個迷。共四十六頁無論任何一座城市、任何一個時期，“房價成本(chngbn)”都是業(yè)內(nèi)一個諱莫如深的話題，開發(fā)商和地方政府在這一點上，態(tài)度是趨同的。一些開發(fā)商曾公開表示，讓企業(yè)公開成本(chngbn)構成，等于逼人去做裸體表演。共四十六頁剛剛過去的8月，全國一線城市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)回暖，除

11、了上海商品住宅成交量創(chuàng)下21個月以來的新高，深圳房價也在投資客的拉動下，同比漲幅為37.6%。在高房價“壓迫(yp)”下的購房人憤憤地說，房地產(chǎn)開發(fā)是最暴利的行業(yè)；一些開發(fā)商則委屈地表示，錢大部分被政府拿走了。究竟房地產(chǎn)商能從開發(fā)房子上賺多少錢？一位北京地產(chǎn)界資深人士昨天向CBN記者詳解了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本和盈利。 共四十六頁共四十六頁以北京朝陽區(qū)一個商品住宅項目（下稱“朝陽項目”）為例，這個項目總建筑面積約32萬平方米，銷售面積23萬平方米。第一次開盤均價在12500元/平方米（按銷售面積算，以下皆同）左右。這是一個轉(zhuǎn)手項目，目前開發(fā)商通過收購(shugu)項目公司從其他企業(yè)獲得了這個項目

12、，當時核算土地成本在3000元/平方米左右，但由于這種項目不走“招拍掛”程序有點遺留問題，在開發(fā)過程中，現(xiàn)在的開發(fā)商又追加了一些拆遷補償，最終土地成本達3500元/平方米。 共四十六頁和大多數(shù)北方項目差不多，朝陽(choyng)項目的建安成本在2000元/平方米左右，其花在市政配套方面成本（包括大市政和小市政）約750元/平方米，由于代征綠地較大，且開發(fā)商希望通過高品質(zhì)的綠化來提高小區(qū)品質(zhì)，以支撐其售價，園林成本約為250元/平方米。 共四十六頁完全用自有資金進行開發(fā)的開發(fā)商幾乎沒有，為達到高杠桿率，開發(fā)商往往愿付出高昂的融資(rn z)成本。銀行開發(fā)貸款占總投入的80%，而占總投入20%的自

13、有資金，其中很大一部分也不是開發(fā)商投入的，而是信托或其他資金以資本金投入的形式投入。這些以資本金形式投入的資金，開發(fā)商付出的資金成本遠遠超過了銀行貸款的資金成本。在銀行資金收緊的2008年，年利率可達到25%40%，甚至更高。朝陽項目的融資成本達1500元/平方米。另外，銷售費用也是項目的成本之一，一般來說，一個房地產(chǎn)項目，全部收入的3%4%為銷售費用。朝陽項目在這方面的成本大約為400元/平方米。 共四十六頁綜合以上各項費用，朝陽項目的成本達8000元/平方米，但這些并不是開發(fā)商所需要付出的全部成本，開發(fā)商還有很多稅要付，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(qy)被征收的稅主要有三種，第一種是營業(yè)稅及附加，按照

14、銷售收入的5%5.5%進行征收，換句話說，朝陽項目平均到每平方米的營業(yè)稅為605元。第二種稅為土地增值稅，土地增值稅是一個非常特殊的稅種，計算方式非常復雜。按照土地增值率的不同，稅率分別為土地增值額30%、40%、50%，甚至60%。土地增值額的大致計算方式為“收入-開發(fā)成本（開發(fā)成本=土地、拆遷、建安、市政配套成本合計）1.3-營業(yè)稅”，而土地增值率則等于土地增值額除以開發(fā)成本的1.3倍和營業(yè)稅之和。幸運的是，朝陽項目的土地增值率不高，其土地增值稅的稅率可以按照30%的最低稅率計算。去除各項成本和營業(yè)稅，朝陽項目的土地增值額為1945元/平方米12500元-（3500+2000+950+55

15、0）1.3-990元，其平均到每平方米的土地增值稅為2584元。第三種稅則是所得稅，按照稅前利潤的25%進行征收，朝陽項目的稅前利潤為2180元/平方米（12500-8000-950-550元），則需要繳納的所得稅為628元/平方米。 共四十六頁綜合三種稅種，朝陽(choyng)項目需要繳納的稅金達1730元/平方米，結合項目均價12500元/平方米，以及各項成本8000元/平方米，開發(fā)商最終能剩下的錢只有2350元/平方米。按上面的計算，開發(fā)企業(yè)銷售凈利潤率為23.7%。但值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)是一個高杠桿行業(yè)，杠桿之高，很難有其他行業(yè)可匹敵。上述人士介紹，23萬平方米的朝陽項目開發(fā)商的自

16、有資金投入只有2個億，而不包括各項稅，該項目的總投資額達22.8個億?？紤]到滾動開發(fā)因素，該項目需要的資金達13個億。折算到每平方米，開發(fā)商自有資金投入只有1090元/平方米，但最終實際利潤則達2350元/平方米，實際凈利潤率達240%。 共四十六頁共四十六頁當然，一個23萬平方米的項目銷售非一日之功，在實際銷售中，朝陽項目已幾次提價，開發(fā)商最終凈利潤率超過240%。不過，也由于一個項目從拿地到售罄往往需要幾年時間，按4年周期計算，實際上開發(fā)企業(yè)年投資回報率是34.5%。貪官。中國各種古怪離奇惡心傷感憤怒無聊無奈的事情，都可以歸結到這兩個字。這兩個字，說得學術一點是人事制度。在中國，說無官不貪

17、，雖然有些過,但還是有些道理的。 開發(fā)商、炒家、銀行將房價炒高，雖然導致房價奇高，但人總得有住得地方??！為了買房子住，大家只能拼命工作(gngzu)，客觀上推動了整體經(jīng)濟的發(fā)展。然而，經(jīng)濟雖然發(fā)展了，創(chuàng)造的財富的分配嚴重錯位：廣大拼命工作(gngzu)的百姓發(fā)現(xiàn)掙錢的速度遠遠跟不上房價的攀升速度，在國家一片經(jīng)濟發(fā)展叫好聲中，人們憔悴不堪，早年白發(fā)。他們茫然地看著不斷攀升的房價，不知所措；他們不知道地產(chǎn)商和官僚正一點點地榨取著他們的汗和血。 共四十六頁未來(wili)的房價房價總體來看,它是隨著宏觀經(jīng)濟的增長,隨著我們財富的增長,整個市場始終不渝的在一個向上的發(fā)展趨勢走高。但是這個過程中,房價也

18、可能在短期內(nèi)出現(xiàn)區(qū)域性的瘋漲，這也是正常,它也會有回調(diào)、回落、波動；但在中國，總體向上趨勢應該(ynggi)說三十年不會變。共四十六頁一中國城市化進程(jnchng)剛剛拉開帷幕，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集中、城鎮(zhèn)人口向大中城市集中的的趨勢還將持續(xù)二十年以上；今后的大中城市規(guī)模會成倍擴大，城市房屋質(zhì)量和居住環(huán)境將大幅提高。需求決定房價，大需求必推高房價。共四十六頁二中國市場真正要滿足實效性的內(nèi)需過程緩慢，實業(yè)結構調(diào)整到合理約需要再經(jīng)歷十年左右的時間。其間，國家要保發(fā)展，會對城市基礎設進行持續(xù)的規(guī)模投入和進一步改善，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(gumnjngj)的支柱地位也不會在十年內(nèi)改變?？紤]房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(

19、gumnjngj)增長速度和就業(yè)的巨大影響以及對上游產(chǎn)業(yè)的拉動作用，促使政府會在暗箱中、對房地產(chǎn)業(yè)采取優(yōu)惠政策的扶助持續(xù)較長的時間。各種因素作用，推波助瀾提升房價。 共四十六頁三目前城鎮(zhèn)住房存量資源中，房改時的前期百姓已有住房所占市場比例達一半以上，這些存量房在未來二十來年的周期內(nèi)大部分會不適應居住條件，必得到改造或升級換房，造成大量被拆遷的房主急需新購置房；同時，享受房改的大約近半左右的城市居民家庭，再經(jīng)過(jnggu)五至十年后，普遍進入了一個依靠市場自我改善的區(qū)間，特別是二三線城市，這個趨勢非常明顯。顯而易見，需求的天量增加，必會推進房價上升。共四十六頁四中國社會開始富有，中國百姓的資本

20、投資和保值資產(chǎn)儲備意識日益強盛，絕大多數(shù)的百姓將有能力持房屋資產(chǎn)條件，社會房產(chǎn)投資需求量會持續(xù)(chx)快速增長；只有房價普漲，才能制約房子的供不應求。共四十六頁五城市居民的收入情形已經(jīng)處于住房消費能力的收入高敏感、高彈性階段(jidun)，他們收入增加一個點，他們的住房消費能力就可以增長五個點以上。富裕起來的中國百姓都要強烈改善生活質(zhì)量，導致中國房產(chǎn)需求持續(xù)膨脹性的擴大，會誘導出多輪的改善性剛性需求，百姓住房會不斷替換升級，從需求型住房開始走向享受型住房，最終達到奢侈型住房。一輪一輪的需求，推陳出新，必然要推出品質(zhì)更好、價位更高的住房。共四十六頁六中心城市土地資源的有限性和不可再生性，決定了

21、土地開發(fā)規(guī)模越大，核心市區(qū)的房價越高；房子性價比梯度落差越來越明顯。將來，像北京、上海、深圳這樣一線城市房價水平就奇高,最低是每平米幾萬元以上,甚至十萬元以上，二三十萬元以上也不足奇。因為中國這樣的是國際化城市、經(jīng)濟中心城市不多,是由將來部分的高度財富(cif)聚集者帶來的。 共四十六頁中國高房價為什么沒有導致(dozh)社會問題一是中國人的生活習慣使然(sh rn)。二是中國房地產(chǎn)既得利益集團實力太大。三是中國的房貸是個人商貸，四是國企起到穩(wěn)定器的作用。共四十六頁高房價的形成(xngchng)政府難逃其咎政府的“作為”導致了高房價 一、高價土地導致高房價。土地是房屋的必要生產(chǎn)要素，沒有土地房

22、屋無從談起。但由于中國的現(xiàn)實是土地國有，土地控制在政府手里。政府是土地的唯一壟斷方，使得土地這一生產(chǎn)要素無法在市場上自由流通。政府掌握土地最低定價權，人為的干擾了土地本應由市場競爭而來的價格形成。相對應的現(xiàn)實是，高價土地導致高價房，而高價土地由于土地財政正成為地方財政的主要來源而難以改變。二、銀行房產(chǎn)貸款高利率導致高房價。銀行利率本該是資本自由競爭的產(chǎn)物(chnw)，但在中國，銀行國有，控制在政府手里。這一因素導致房地產(chǎn)商面對壟斷性銀行導致的壟斷性高利率缺少足夠選擇的空間。于是銀行房產(chǎn)貸款高利率導致高房價。由于銀行的背后真正操控方是政府，因此銀行的高利率也屬于政府的不當“作為”之一。共四十六頁

23、三、官商黑色交易導致的額外灰色成本抬高了房價。在土地授予、房產(chǎn)審批等相關環(huán)節(jié)，相關官員與房地產(chǎn)商相互勾結，中間產(chǎn)生了大量的灰色成本。如金錢賄賂即是最普遍的一例，這些灰色成本最終反應在房價上，導致了高房價。而由于政府官員是政府的有機組成分子，所以這也屬于政府的破壞自由的市場(shchng)的不當“作為”之一。四、房屋的其他生產(chǎn)因素不充分競爭抬高房價的可能性。如鋼鐵、水泥等。由于這些物資均屬于戰(zhàn)略物資而掌控在政府手里。政府對這些生產(chǎn)要素的壟斷導致這些要素的價格沒有得到充分的市場(shchng)競爭的檢驗，因而其也存在導致高房價的可能性?。ìF(xiàn)實中該因素較?。?共四十六頁政府的“不作為”導致了高房價

24、政府的“不作為”又可以細分兩個方面，其一政府不是一個(y )稱職的社會的“守夜人”，反應在商品市場方面，政府沒有盡到維護自由市場公平競爭的責任。其二是在自由市場公平競爭的前提下政府作為人民意志的體現(xiàn)，沒有就增進人民住房福利作出足夠努力。共四十六頁屬于未維護自由市場(z yu sh chn)公平競爭的“不作為”一、即上面種種與政府干擾自由市場公平競爭“作為的對立面，有多少項此類“作為”則有多少項“不作為”。其“不作為”相應具體表現(xiàn)在沒有讓土地、銀行利率等進行自由公平的競爭。也包括政府沒有有效控制官員的腐敗。（本來在西方民主國家，政府的這種“不作為”可以推責至監(jiān)督政府的相關機構的監(jiān)督的“不作為”，但在中國，由于政府壟斷一切權力，因此，這種“不作為”就只能全部的落在政府肩上）二、對于非政府行為的干擾自由市場公平競爭的行為，政府也沒有盡到“守夜人”的責任。沒有維護自由市場公平競爭的秩序。如房地產(chǎn)商虛假宣傳、自賣自買等行為依舊(yji)存在 共四十六頁屬于