偉映城市花園總體營(yíng)銷策劃報(bào)告

1、.PAGE 1：.； WINLAND PROPERTY CONSUITANT緯聯(lián)企劃 開(kāi) 篇 語(yǔ) 透視房地產(chǎn)謀劃房地產(chǎn)謀劃營(yíng)銷精辟概括：“現(xiàn)代營(yíng)銷管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的運(yùn)用。現(xiàn)代營(yíng)銷管理的中心思念：滿足顧客需求現(xiàn)代營(yíng)銷管理中心思念延展：充分利用公司內(nèi)外資源，開(kāi)發(fā)滿足顧客需求的產(chǎn)品表象需求與潛在需求等，給予客戶最大“讓渡價(jià)值，最終達(dá)成客戶對(duì)產(chǎn)品、公司的忠實(shí)度，保證公司的永續(xù)運(yùn)營(yíng)、發(fā)明公司至高品牌價(jià)值、無(wú)形資產(chǎn)。本工程營(yíng)銷難點(diǎn)及應(yīng)對(duì)高價(jià)位及市場(chǎng)容量問(wèn)題本工程較高價(jià)位不僅有諸多個(gè)性鮮明的獨(dú)特賣點(diǎn)立體花園社區(qū)、智能、個(gè)性化戶內(nèi)空間作支撐；更有一環(huán)緊扣一環(huán)的營(yíng)銷戰(zhàn)略做配合。最終營(yíng)造出的將是物超所值的籠統(tǒng)。

2、處于金字塔頂端的城市居民至少占總居民數(shù)的2%-5%，永川以最低2%計(jì)，亦有4000千余人，這部分居民遠(yuǎn)大于本工程供應(yīng)并且此數(shù)還未記臨界層次居民。本工程諸多理念在永川尚屬初次出現(xiàn)，產(chǎn)品質(zhì)量遠(yuǎn)勝永川現(xiàn)有樓盤，加之得力的宣傳、引導(dǎo)，此開(kāi)發(fā)量較易消化。地段優(yōu)勢(shì) 本工程地段優(yōu)勢(shì)主要表達(dá)在以下幾個(gè)方面：生活配套欠齊全應(yīng)對(duì)：由于本工程規(guī)模較大，本身配套建立較完善；加之工程建成后，必會(huì)吸引部分商販入住。生活配套迎刃而解。交通較不便利應(yīng)對(duì)：工程一旦完工，各路中巴自然便被吸引過(guò)來(lái)；加之市政府各家屬樓已陸續(xù)在建，這標(biāo)志著交通問(wèn)題將得到處理；本工程將在小區(qū)旁懇求設(shè)立交通車站。那么交通問(wèn)題自然處理。教育配套較差應(yīng)對(duì)：在

3、小區(qū)會(huì)所設(shè)置閱覽室，添加書(shū)香氣味；小區(qū)幼兒園，處理了最根本教育問(wèn)題；匯龍小學(xué)距小區(qū)甚近，本工程對(duì)其稍加包裝最好是政府出面改善，那么足以匹配小區(qū)身份；對(duì)于上中學(xué)之學(xué)生，本工程可利用購(gòu)房直通車接送，或與永中聯(lián)姻，身份感更不一樣。本工程營(yíng)銷中心戰(zhàn)略 本工程質(zhì)量雖高，但同時(shí)又價(jià)值不菲；由于永川市目前尚缺乏高質(zhì)量樓盤供應(yīng)，因此客戶對(duì)高質(zhì)量樓無(wú)概念，對(duì)性價(jià)比無(wú)概念；同時(shí)本工程地段優(yōu)勢(shì)是一難點(diǎn)。根本這些要素，同時(shí)思索到開(kāi)發(fā)商品牌的建立，本工程將采用四段式營(yíng)銷戰(zhàn)略：點(diǎn)火期： 經(jīng)過(guò)政府出面，化地段優(yōu)勢(shì)為優(yōu)勢(shì)。 經(jīng)過(guò)其它大城市精典樓盤居家理念引見(jiàn)，讓客戶明晰認(rèn)識(shí)到什么樣的住宅才最適宜居住。加熱期經(jīng)過(guò)工程各方面賣點(diǎn)

4、全面展現(xiàn)，吸引客戶關(guān)注，讓客戶為本小區(qū)而激動(dòng)，熄滅起客戶消費(fèi)愿望。3沸騰期 經(jīng)過(guò)各類宣傳活動(dòng)造勢(shì)，再加上賣點(diǎn)的進(jìn)一步深挖、細(xì)訴，達(dá)至良好銷售業(yè)績(jī)。4升華期以“人性關(guān)懷為主題，以各類業(yè)主活動(dòng)為載體，表達(dá)小區(qū)居家內(nèi)涵，鑄造小區(qū)及公司品牌籠統(tǒng)，積累無(wú)形資產(chǎn)。說(shuō) 明本工程為總體營(yíng)銷謀劃報(bào)告，主要為指點(diǎn)小區(qū)整體推行。各詳細(xì)執(zhí)行方案將在相應(yīng)任務(wù)執(zhí)行半月前另行提供。建議貴司與我司盡快就總體推行思緒及主要推行活動(dòng)、宣傳方式確定相應(yīng)方案，以保證正式推行期的有序性、完好性。第一章 永川市經(jīng)濟(jì)情勢(shì)分析 永川市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況指 標(biāo)1998年1999年增長(zhǎng)率GDP萬(wàn)元455867514775萬(wàn)元12.9人均國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值元

5、4256498417.1第一產(chǎn)業(yè)添加值1267091286881.6第二產(chǎn)業(yè)添加值15065917999619.5第三產(chǎn)業(yè)添加值16107220609127.9社會(huì)消費(fèi)品零售總額1798651971969.6 永川市1999年國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值比上年增長(zhǎng)12.9%；而建國(guó)五十年來(lái)，國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值年平均增長(zhǎng)9.1%，比重慶市的年平均增長(zhǎng)6.9高出了2.2個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)緯聯(lián)信息統(tǒng)計(jì)，至1999年，永川市國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值中，第二產(chǎn)業(yè)所占比重為34.97，第三產(chǎn)業(yè)所占比重為40.4，已逐漸構(gòu)成了二、三產(chǎn)業(yè)為主，一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)開(kāi)展的經(jīng)濟(jì)格局。由以上可知，永川市經(jīng)濟(jì)呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)動(dòng)力主要于第二、三產(chǎn)業(yè)；特別是

6、第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度最快，其中零售和零售貿(mào)易對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的奉獻(xiàn)較大。同時(shí)，隨著永川市加大力度培育旅游經(jīng)濟(jì)，第三產(chǎn)業(yè)將得到更大開(kāi)展，從而進(jìn)一步拉動(dòng)永川市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，對(duì)永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展也將會(huì)起到一定的推進(jìn)作用。居民購(gòu)買力分析1 儲(chǔ)蓄據(jù)統(tǒng)計(jì)，1999年，永川市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額由1998年的198680萬(wàn)元增至237983萬(wàn)元，增幅達(dá)19.8%。居民的潛在購(gòu)買力有所加強(qiáng)。2 工資程度據(jù)統(tǒng)計(jì)，1999年永川市在崗職工年平均工資5797元，并且仍在以與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相當(dāng)?shù)乃俣确€(wěn)步遞增，城市居民的實(shí)踐購(gòu)買力在穩(wěn)步加強(qiáng)。3 種種跡象闡明，永川市居民的實(shí)踐購(gòu)買力與日俱增。三、投資情況 1999年全市固定資產(chǎn)投資為2

7、08116萬(wàn)元，較1998年的147338萬(wàn)元增長(zhǎng)41.13，是歷史上增長(zhǎng)速度最快的一年。四、 區(qū)域概略幅員：1576平方公里，市區(qū)面積達(dá)18平方公里；人口：永川市人口103.4萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口19.36萬(wàn)；從業(yè)人員數(shù)：48.44萬(wàn)人，其中在崗職工人數(shù)44.87萬(wàn)人，單位從業(yè)人員數(shù)4.93萬(wàn)人；渝西八縣地域性中心城市，輻射區(qū)域廣。永川市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展所面臨的機(jī)遇在西部大開(kāi)發(fā)的大好情勢(shì)下，重慶市將把永川市規(guī)劃為渝西八縣的中心城市，永川市將會(huì)得到更多的政府支持；目前，永川市正大力開(kāi)展旅游經(jīng)濟(jì)，隨之帶動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)開(kāi)展；永川市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展前景對(duì)本工程的影響永川市目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭較好，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展前景明朗，能在一定

8、程度上加強(qiáng)潛在客戶的消費(fèi)自信心，促使現(xiàn)有購(gòu)買才干較強(qiáng)的客戶較為樂(lè)觀地消費(fèi)和以后有購(gòu)買才干的消費(fèi)者加強(qiáng)超前消費(fèi)的自信心；永川市整體經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展促使其城市化進(jìn)程加快，作為工程所在地的永川市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和未來(lái)行政辦公區(qū)域?qū)?huì)更快速開(kāi)展，配套設(shè)備也將會(huì)更加完善；永川市的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展將會(huì)聚集外地或周邊區(qū)域的 “眼球，其中一部分人將能夠會(huì)選擇此地作為投資首選，并為本工程帶來(lái)了一部分潛在客戶。小 結(jié)：本章對(duì)影響本工程的永川市經(jīng)濟(jì)情勢(shì)作了簡(jiǎn)要分析，而如何借永川市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的勢(shì)頭抓住本工程的潛在客戶，將是以下各章節(jié)所要論述的內(nèi)容。第二章 永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、房地產(chǎn)投資情況 年份1998年1999年增長(zhǎng)率房地產(chǎn)開(kāi)

9、發(fā)投資萬(wàn)元1032623862131住宅建筑施工面積萬(wàn)平方米80.97住宅建筑開(kāi)工面積萬(wàn)平方米56.56商品房銷售面積萬(wàn)平方米3013.46-55.1%1999年,永川市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資23862萬(wàn)元,占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的11.5%，且比1998年的10326萬(wàn)元增長(zhǎng)131；與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資構(gòu)成鮮明對(duì)比的卻是1999年的商品房銷售面積較1998年減少了55 .1； 由此可知，投資加劇但銷售減緩，永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨極大的競(jìng)爭(zhēng)，2000年的房地產(chǎn)銷售雖消化了一部分商品房，但剩余的部分將對(duì)本年度房地產(chǎn)市場(chǎng)呵斥沖擊，對(duì)價(jià)錢提升會(huì)呵斥較大妨礙，本工程將面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。二、 居民住房程度城鎮(zhèn)居民住

10、房面積程度見(jiàn)下表：1998年1999年增長(zhǎng)率重慶市人均住房面積平方米9.219.513.3永川市人均住房面積平方米12.015.6030 以上數(shù)聽(tīng)闡明：永川市城鎮(zhèn)居民人均擁有住房面積較大，且增幅較大，主要緣由是永川市房?jī)r(jià)普遍較低及購(gòu)房者相互之間的攀比心思較強(qiáng)等。本工程的介入，須從規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)上引導(dǎo)購(gòu)房者選擇適宜本人的住宅及居家環(huán)境。消費(fèi)者購(gòu)房?jī)A向及呵斥這一傾向的緣由分析1 價(jià)錢傾向：購(gòu)房者普遍反響出對(duì)低價(jià)錢較為親近。1.1 緣由分析目前永川市市民消費(fèi)程度有限，部分有才干購(gòu)買本工程住宅的家庭在思索孩子上學(xué)貯藏后缺乏以支付高價(jià)位住宅，這與中國(guó)傳統(tǒng)的 “望子成龍、望女成鳳有很大關(guān)系，部分家庭寧愿節(jié)

11、衣縮食也要供孩子上學(xué)；低質(zhì)量、低價(jià)位的初級(jí)開(kāi)發(fā)程度是目前永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著特征。永川市目前尚未出現(xiàn)真正高質(zhì)量、高價(jià)位的住宅，除多層與高層由于本錢差別而呵斥的價(jià)錢差別外，由質(zhì)量差別化所產(chǎn)生的價(jià)差尚未出現(xiàn)。永川市民除商業(yè)運(yùn)營(yíng)者外，客戶多項(xiàng)選擇擇一次性或分期付款方式，單價(jià)高導(dǎo)致總價(jià)高，致使付款壓力較大，因此客戶對(duì)價(jià)錢會(huì)很敏感。1.2 應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略：全面展現(xiàn)本工程與永川市其他樓盤所不同的高質(zhì)量以及時(shí)髦、現(xiàn)代、卓而不群的品牌籠統(tǒng)。利用其它大城市精典樓盤在居家方式宣傳中引見(jiàn)的高價(jià)錢弱化本工程較高價(jià)位。制定適宜永川市購(gòu)房者的有效價(jià)錢戰(zhàn)略詳見(jiàn)第十一部分；采取多種付款方式，并對(duì)消費(fèi)者灌輸投資理財(cái)?shù)囊恍├砟?；避開(kāi)

12、單價(jià)，以較低首付及月供吸引客戶。2 地段傾向：購(gòu)房者往往先思索市區(qū)繁華地段；緣由分析：首先應(yīng)是中小城市的居民更注重繁華和便利，在他們看來(lái)住市中心可以很方便而且很有身份和位置感，這一點(diǎn)與重慶居民過(guò)去的“渝中情結(jié)類似。大多數(shù)人以為市中心交通、購(gòu)物、文娛等配套齊備，上、下班及子女上、下學(xué)較方便；市中心繁華地段對(duì)一部分商業(yè)運(yùn)營(yíng)者來(lái)說(shuō)更利于本身開(kāi)展。從市場(chǎng)營(yíng)銷角度來(lái)看永川市民購(gòu)房理性程度仍處于最原始的 “地段論階段。2.2 應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略消費(fèi)者需求地段優(yōu)勢(shì)，我們那么利用政府等企事業(yè)單位的搬遷發(fā)明地段優(yōu)勢(shì)及升值潛力；盡能夠完善小區(qū)配套設(shè)備，如體育、文娛、購(gòu)物、教育等，讓消費(fèi)者能足不出戶盡享與中心區(qū)一樣的配套和中

13、心區(qū)沒(méi)有的公園般的休閑場(chǎng)所；多方面引導(dǎo)消費(fèi)者怎樣認(rèn)識(shí)好樓盤，選擇好的居家，如從環(huán)境、配套、智能化、物業(yè)管理等方面，在一定程度上弱化消費(fèi)者心目中的 “地段獨(dú)一的觀念。3 戶型傾向：購(gòu)房者選擇戶型往往一味追求寬松，未真正上升到理性角度、從戶型的功能適用性去選擇。3.1 緣由分析：房?jī)r(jià)偏低，總價(jià)相對(duì)較低，購(gòu)房者能接受的房?jī)r(jià)相對(duì)高一些，因此可選擇較大戶型；購(gòu)房者愿買大戶型，而開(kāi)發(fā)商又一味迎合消費(fèi)者這一需求，最終呵斥了消費(fèi)者只需大戶型可選擇，當(dāng)大戶型的供應(yīng)量超出了市場(chǎng)容量，便會(huì)呵斥滯銷。目前市場(chǎng)上尚未在戶型及家裝設(shè)計(jì)上去對(duì)消費(fèi)者進(jìn)展戶型的選擇引導(dǎo)；購(gòu)房者對(duì)戶型的功能合理性及適用性知之甚少，尚未產(chǎn)生具引導(dǎo)

14、性的產(chǎn)品。3.2 應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略從戶型設(shè)計(jì)的功能合理性、適用性及經(jīng)濟(jì)性教育并引導(dǎo)消費(fèi)者，使其認(rèn)識(shí)什么樣的戶型才是好的戶型；利用樣板房及其外部環(huán)境的設(shè)計(jì)對(duì)購(gòu)房者呵斥感觀沖擊，引導(dǎo)其合理選擇戶型。四、永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)分析1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度日漸提高1.1 本地公司成為生力軍目前永川市進(jìn)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，遭到的競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，開(kāi)發(fā)程度不高。但隨著新事物、新政策及外地企業(yè)的刺激將促進(jìn)本地一些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)組建優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)隊(duì)伍，調(diào)整開(kāi)發(fā)理念，提高作業(yè)程度，成為永川開(kāi)發(fā)企業(yè)中的生力軍。1.2 外來(lái)公司分割永川“房市蛋糕在永川市一系列吸引投資的政策鼓勵(lì)下,重慶光華實(shí)業(yè)在永川率先掀起開(kāi)發(fā)熱

15、潮，且檔次高、價(jià)錢不菲；已在永川匯龍轉(zhuǎn)盤扎根開(kāi)發(fā)躍華汽配城的重慶躍華物業(yè)已具有較強(qiáng)的市場(chǎng)根底；重慶南方集團(tuán)以及內(nèi)江市順達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等，已圈地預(yù)備搶占永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)份額。1.3專業(yè)謀劃理念開(kāi)場(chǎng)導(dǎo)入永川市當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商已逐漸在引進(jìn)外地開(kāi)發(fā)理念，聘請(qǐng)資深的專業(yè) 房地產(chǎn)顧問(wèn)指點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程，這將帶著永川市房地產(chǎn)全程開(kāi)發(fā)過(guò)程中的謀劃、銷售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)進(jìn)入全新的領(lǐng)域。1.4 市場(chǎng)化進(jìn)程開(kāi)場(chǎng)加快 永川市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將步入“以人為本的領(lǐng)域，從市場(chǎng)出發(fā)，以消費(fèi)者的需求為導(dǎo)向，開(kāi)發(fā)符合市場(chǎng)需求、滿足目的客戶需求的房產(chǎn)品。1.5 產(chǎn)質(zhì)量量與檔次將逐漸提升在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量上，住宅產(chǎn)品、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及寫字樓的開(kāi)發(fā)

16、比例會(huì)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)得到統(tǒng)籌調(diào)配，并將逐漸引入先進(jìn)技術(shù)、綠色生態(tài)、文化藝術(shù)及智能化設(shè)備等理念。2 永川市政府一系列鼓勵(lì)政策實(shí)施將激活永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)2.1 永川市政府搬遷至經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)將帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的 市政配套設(shè)備建立，并且開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)買賣稅費(fèi)的減免措施給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了實(shí)惠，吸引了大量資金的注入，進(jìn)一步激活了地產(chǎn)市場(chǎng)。2.2永川市政府將加強(qiáng)住房制度改革措施，實(shí)行住宅商品化、貨幣化，嚴(yán)厲控制單位集資建房總量和變相福利分房，將這部分住房需求引向地產(chǎn)市場(chǎng)的集團(tuán)購(gòu)房群域中，擴(kuò)展了市場(chǎng)容量、規(guī)范了市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)。2.3已舉行兩屆的“永川市房地產(chǎn)買賣會(huì)促進(jìn)了永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)的交流與開(kāi)展，并吸引了外地企業(yè)進(jìn)駐

17、永川。3永川市消費(fèi)者住宅消費(fèi)程度進(jìn)入新階段3.1 永川市眾多居民將追求居住環(huán)境的溫馨化、智能化、尊崇化，純粹以寬大和價(jià)廉為特征的工程將失去競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。永川市購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)比以往更為關(guān)注，選擇住房的規(guī)范將日趨理性化。五、永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展對(duì)周邊縣市甚至重慶市的輻射影響1 作為規(guī)劃中的渝西八縣地域性中心城市，且緊鄰成渝高速公路的永川將會(huì)吸引更多外地的開(kāi)發(fā)商如內(nèi)江，特別是周邊縣市的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)駐；2 永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展將會(huì)吸引更多人來(lái)到永川，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展一定程度上代表著一個(gè)城市的開(kāi)展。屆時(shí)，將會(huì)有更多的人把永川作為中心城市和城市建立的樣板廣為傳播，也將會(huì)收到較好的口碑效應(yīng)；3 伴隨著永川經(jīng)

18、濟(jì)開(kāi)展，將會(huì)有更多企業(yè)進(jìn)駐永川，這將會(huì)給永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一大批潛在客戶。六、永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)本工程的影響簡(jiǎn)述1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展包括企業(yè)開(kāi)發(fā)程度和產(chǎn)品質(zhì)量的提升引起的本錢升高，同時(shí)將會(huì)使永川市整體房?jī)r(jià)程度得到提升，客戶對(duì)本工程的價(jià)錢敏感度將會(huì)逐漸減弱，對(duì)本工程的價(jià)錢將會(huì)起到支撐作用；2與房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)程度和產(chǎn)品質(zhì)量相互牽制的消費(fèi)者消費(fèi)及居家理念將會(huì)隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展而更加成熟，本工程在永川最好的軟、硬件設(shè)備將是吸引購(gòu)房者的首要條件。第三章 工程競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 一、永川市部分在售住宅物業(yè)供應(yīng)一覽表物業(yè)稱號(hào)地理位置總建筑面積平方米銷售均價(jià)元平方米銷售率義明望城北路35號(hào)樓望城北路5100460

19、10全發(fā)綜合樓南大街辦事處旁460居家花園東外街40000460半連街二期改造房昌州市場(chǎng)B段20000460后榮商住樓肖家沖街500騰龍裝飾城匯龍大道23000520近40%陽(yáng)光大廈萱花路與環(huán)北路交匯處近10000550一期：售完二期：15套蜀華大廈木貨街1854060070陽(yáng)光花園西大街128000平層：630錯(cuò)層：66070名豪商住廣場(chǎng)萱華大轉(zhuǎn)盤多層：700電梯房：95070興茂大廈瀘州街50000多層：550電梯房：850多層：70套電梯房：37套旺城山莊望城東路100000高級(jí)公寓：800聯(lián)排別墅：1200-1400獨(dú)立別墅：170010光華世紀(jì)廣場(chǎng)西大街110000110027二、

20、永川市部分在售住宅物業(yè)現(xiàn)狀分析1 物業(yè)供應(yīng)分析1.1 各檔次價(jià)位物業(yè)供應(yīng)分析：價(jià) 位元平方米401-600601-800801-11001101以上樓盤個(gè)數(shù)個(gè)9332比 例52.917.617.611.8 據(jù)上述統(tǒng)計(jì)顯示，永川市占52.9%在售物業(yè)價(jià)錢定位在600元/平方米以下。另有信息統(tǒng)計(jì)，個(gè)別樓盤甚至以380元/平方米的本錢價(jià)招徠集團(tuán)客戶。占據(jù)永川半數(shù)樓盤均以低價(jià)入市，導(dǎo)致永川市民對(duì)低價(jià)錢的認(rèn)同度較高，對(duì)高價(jià)位的敏感程度很大。 永川市價(jià)位在601-800元平方米的住宅物業(yè)多以地段提升附加價(jià)值，同類檔次物業(yè)因所處地段不同價(jià)錢提升在150-250元平方米不等，由此又可推斷出目前永川市民購(gòu)房的最

21、關(guān)鍵要素在于價(jià)錢及地段。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)方面因小企業(yè)過(guò)多，開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)少，眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因資金不雄厚或?yàn)樵囂绞袌?chǎng)，其品牌認(rèn)識(shí)不強(qiáng)，對(duì)樓盤素質(zhì)的提升不甚看重，并一味迎合部分消費(fèi)者對(duì)低價(jià)位追捧，導(dǎo)致永川市住宅物業(yè)低價(jià)銷售局面，導(dǎo)致本錢限制，最終導(dǎo)致質(zhì)量得不到提升排除永川市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的要素影響。2 影響住宅物業(yè)銷售情況要素分析2.1 永川市民對(duì)高價(jià)位敏感度很大，導(dǎo)致高價(jià)位樓盤滯銷,咎其緣由價(jià)錢僅是一方面。另外，永川市民尚無(wú)明確的居家生活理念，高價(jià)位樓盤本身也沒(méi)有與價(jià)錢匹配的質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)。2.2從永川市民熱衷于對(duì)中心區(qū)商業(yè)門面的投資可以看出，部分能消化高價(jià)位樓盤的客戶對(duì)住宅的升值潛力認(rèn)知度較低。2.3 影

22、響住宅物業(yè)銷售情況的要素還有工程工程進(jìn)度，大多數(shù)樓盤均在主體完工后銷售才日趨轉(zhuǎn)好，歸根結(jié)底那么是客戶對(duì)工程及其開(kāi)發(fā)企業(yè)的信任度缺乏，這一方面將在 “品牌籠統(tǒng)戰(zhàn)略中作詳細(xì)論述。2.4 除價(jià)錢、工程進(jìn)度影響工程銷售外，還有地段、交通、教育設(shè)備、文娛及商業(yè)設(shè)備等配套，因此本工程可以思索以升值潛力、配套設(shè)備等吸引消費(fèi)者并弱化高價(jià)位。3 永川市住宅物業(yè)需求情況分析永川市房地產(chǎn)是近兩年才大舉開(kāi)場(chǎng)的，普通消費(fèi)者剛由福利分房、集資建房走入商品房選購(gòu)，市場(chǎng)住宅物業(yè)供應(yīng)種類單一，質(zhì)量不高且缺乏個(gè)性，除地段及價(jià)錢外，選擇面較窄，因此，永川市民大部分對(duì)住房的需求尚未有理性的認(rèn)識(shí)，仍處于被動(dòng)接受階段，需求開(kāi)發(fā)商對(duì)其購(gòu)房

23、認(rèn)識(shí)進(jìn)展引導(dǎo)。少部分永川市民因見(jiàn)過(guò)成都、重慶的一些中高檔小區(qū)樓盤，心思上往往會(huì)遭到一些震動(dòng)，這部分人已對(duì)好住房有較為模糊的認(rèn)識(shí)，需求認(rèn)識(shí)亦會(huì)日漸明朗，假設(shè)在營(yíng)銷上強(qiáng)化其認(rèn)識(shí)，將會(huì)使其需求情況發(fā)生較大變化，對(duì)工程銷售也會(huì)起到較好的宣傳作用。永川市各類檔次住宅物業(yè)綜合質(zhì)素分析1 價(jià)錢在400-600元平方米的住宅物業(yè)綜合質(zhì)素分析 該類住宅在永川市占據(jù)了半數(shù)以上的供應(yīng)量，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商往往不依賴住宅獲取利潤(rùn)，利潤(rùn)空間在配套的商業(yè)門面中表達(dá)，因此，除商業(yè)外，些類住宅根本無(wú)本身配套，唯有依賴周邊配套。假設(shè)地段較好各項(xiàng)配套設(shè)備較齊備，那么價(jià)錢處于區(qū)間上限，反之處于下限。由此景象可知，在界定了價(jià)錢的客戶心目中

24、依然處于原始的 “地段論(同時(shí)也應(yīng)證了前面分析的結(jié)果)。2 價(jià)錢在601-800元/平方米的住宅物業(yè)綜合質(zhì)素分析 該類住宅物業(yè)普通處于永川市鬧市區(qū)，市政生活及商業(yè)配套齊全，在樓盤的包裝上亦下了一些功夫，僅部分樓盤本身有少量配套，綜合質(zhì)素較差。3 價(jià)錢在801-1100元/平方米的住宅物業(yè)綜合質(zhì)素分析 該類住宅物業(yè)除個(gè)別樓盤為高檔多層公寓外，其他均為電梯住宅，導(dǎo)致高價(jià)位的緣由主要是本錢，較之低價(jià)位多層樓盤綜合質(zhì)素并未提升。4 價(jià)錢在1101元平方米以上的住宅物業(yè)綜合質(zhì)素分析 目前，該住宅物業(yè)在永川市僅有一個(gè)旺城山莊，但其無(wú)論是規(guī)模、環(huán)境還是配套上均未成氣候，且營(yíng)銷程度較低，整體質(zhì)素缺乏以與其翻了

25、2-3倍的價(jià)錢相匹配。競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)綜合分析1 潛在競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析1.1 南方集團(tuán)永川工程同樣是花園小區(qū)，但南方集團(tuán)是重慶頗具實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)工程多，已樹(shù)立了一定品牌籠統(tǒng)，進(jìn)軍永川市場(chǎng)將會(huì)占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)，據(jù)了解,其價(jià)錢有能夠低于本工程。該工程入市將對(duì)本工程呵斥直接沖擊，但南方集團(tuán)的營(yíng)銷程度向來(lái)較低，這是其一大弱項(xiàng)。因此，偉映帝琴花園工程應(yīng)抓緊時(shí)間，盡早占有市場(chǎng)。據(jù)悉，該工程將在3月24日的重慶房地產(chǎn)春季展現(xiàn)會(huì)上初次亮相。1.2 昌州城市花園該工程為內(nèi)江順達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)入永川市場(chǎng)的舊城改造工程，該工程迫于競(jìng)爭(zhēng)壓力已草草展開(kāi)宣傳任務(wù)，但各項(xiàng)預(yù)備任務(wù)尚不完善；另外，該工程舊城改造義務(wù)艱巨，過(guò)早登場(chǎng)導(dǎo)致客

26、戶等待時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，進(jìn)而失去購(gòu)買自信心；該工程的明顯優(yōu)勢(shì)卻是目前永川市場(chǎng)認(rèn)同度較高的 “地段。因此針對(duì)該工程，偉映帝琴花園工程除把握時(shí)機(jī)外，還應(yīng)把地段優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化到本工程地塊。詳見(jiàn) “階段性營(yíng)銷推行戰(zhàn)略部分2 現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析永川市現(xiàn)有樓盤與本工程市場(chǎng)定位不同，對(duì)本工程不易呵斥競(jìng)爭(zhēng)要挾。但總體房?jī)r(jià)的偏低能夠會(huì)影響本工程價(jià)錢的提升甚至分流一部分客戶群。這方面將在 “價(jià)錢戰(zhàn)略部分制定有效的價(jià)錢策 略。同類市場(chǎng)800元平方米以上物業(yè)個(gè)案詳析1 渝西光華世紀(jì)廣場(chǎng)占據(jù)永川市天時(shí)、地利、人和的光華世紀(jì)廣場(chǎng)商場(chǎng)部分的銷售可謂出盡風(fēng)頭，在永川市的知名度頗高。但高層電梯住宅除銀行集團(tuán)購(gòu)買外，另一棟僅售出不到20套。據(jù)資

27、料顯示，在這不到20位購(gòu)房者中，商業(yè)運(yùn)營(yíng)者占據(jù)多數(shù)，來(lái)咨詢的人群大多為商業(yè)運(yùn)營(yíng)者、公務(wù)員、銀行職員和農(nóng)轉(zhuǎn)非等客戶群，后者聞及價(jià)錢普通都不再作思索，前者為該工程目的客戶群。另?yè)?jù)市調(diào)資料顯示，部分居民以為該地段是投資經(jīng)商理想之地。重百進(jìn)駐更烘托了其商業(yè)氣氛。但居家顯得過(guò)干嘈雜，且電梯房?jī)r(jià)錢過(guò)高。因此，一部分永川人已認(rèn)識(shí)到居家環(huán)境的重要性，這對(duì)本工程將是一個(gè)時(shí)機(jī)應(yīng)強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)。2 旺城山莊該樓盤是廣東一開(kāi)發(fā)商來(lái)永川投資工程，占地60畝，總建筑面積10萬(wàn)平方米，自去年展現(xiàn)至今，工程進(jìn)度緩慢且銷售預(yù)備任務(wù)較差，尚未樹(shù)立籠統(tǒng)，假設(shè)不及時(shí)調(diào)整推行思緒，對(duì)本工程不夠成競(jìng)爭(zhēng)要挾。3 名豪商住廣場(chǎng)該樓盤價(jià)錢的提升主要

28、在于電梯房本錢，名豪實(shí)業(yè)在永川本地幾乎與光華實(shí)業(yè)齊名，樓盤銷售情況較同等價(jià)位其他樓盤好。客戶認(rèn)同度較高，該樓盤規(guī)模不大，環(huán)境不好，且已是現(xiàn)房銷售，對(duì)偉映帝琴花園工程不會(huì)產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)壓力。小 結(jié)：經(jīng)過(guò)對(duì)本工程競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)進(jìn)展分析，我們可清楚地判別出本工程定位在永川市尚屬首例，現(xiàn)還未有與工程產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)的樓盤，但市場(chǎng)變幻莫測(cè)，潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將會(huì)不斷涌現(xiàn)，在工程的運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中應(yīng)時(shí)辰掌握市場(chǎng)風(fēng)吹草動(dòng)，及時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略，使本工程在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中拔得頭籌。第四章 工程SWOT分析 優(yōu)勢(shì)S本工程為永川市首個(gè)大型花園居住社區(qū)，填補(bǔ)了永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)空白點(diǎn)；永川市偉映實(shí)業(yè)已在永川市樹(shù)立了一定的企業(yè)籠統(tǒng)和較高的知名度；區(qū)位優(yōu)

29、勢(shì)單就升值潛力，該地塊位于開(kāi)發(fā)區(qū)腹地，且是未來(lái)的政府機(jī)關(guān)所在地、交通樞紐，在銷售推行中針對(duì)永川市購(gòu)房者對(duì)地段的看重這一要素應(yīng)著重強(qiáng)化這一優(yōu)勢(shì)；規(guī)模大本工程占地110畝，總建筑面積逾13萬(wàn)平方米，堪稱永川市花園小區(qū)之最；立體花園社區(qū)社區(qū)綠地率40%以上，且戶戶有花園，讓業(yè)主“置身小區(qū)，如在公園。推行中可引入“立體花園社區(qū)或“公園概念，強(qiáng)化居住環(huán)境在消費(fèi)需求中的引領(lǐng)作用。首個(gè)智能化小區(qū)全面實(shí)現(xiàn)小區(qū)智能化，真正光纖寬帶網(wǎng)絡(luò)，與成都并駕引領(lǐng)西部“信息高速公路潮流；配套設(shè)備齊備社區(qū)配套中擁有完善、先進(jìn)的配套設(shè)備。針對(duì)永川市民熱衷于在鬧市區(qū)居住這一特點(diǎn)，推行中強(qiáng)調(diào)把市中區(qū)配套生活、文娛、交通等甚至把永川市

30、體育館設(shè)備引入小區(qū)，讓客戶能有最優(yōu)越、最溫馨的生活環(huán)境。優(yōu)秀的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中提出能滿足每一位購(gòu)房者需求且50年不落后的口號(hào)，特別是在戶型設(shè)計(jì)上引領(lǐng)永川市甚至重慶市潮流。并在此優(yōu)勢(shì)上制造一些“專家認(rèn)可、“政府認(rèn)可的能讓永川市民服氣的稱號(hào)或賣點(diǎn)。至善至美的物業(yè)管理物業(yè)管理的前期介入，給永川市民展現(xiàn)獨(dú)特的效力籠統(tǒng)，后期物業(yè)管理將是業(yè)主身份及位置所在。此優(yōu)勢(shì)主要在“后期繼續(xù)銷售期作為主打賣點(diǎn)。 以上羅列的賣點(diǎn)是本工程最根本的素質(zhì)，將在總體營(yíng)銷和各階段 推行中進(jìn)展深化，不斷發(fā)掘工程潛在素質(zhì)使之為工程的銷售效力。二、劣 勢(shì)W工程定位開(kāi)永川市先河，要讓永川市民接受需求一個(gè)過(guò)程，較難在短時(shí)間聚集人

31、氣。針對(duì)這一優(yōu)勢(shì)，我們?cè)诳傮w營(yíng)銷思緒中設(shè)計(jì)了前期“點(diǎn)火期 加熱期兩個(gè)階段，采用極具振憾力的整合包裝讓永川市民在較短時(shí)間內(nèi)了解并認(rèn)知本工程；工程綜合本錢高導(dǎo)致售價(jià)高。在工程推行中應(yīng)最大限制的弱化本工程的價(jià)位優(yōu)勢(shì)，并從多側(cè)面引導(dǎo)客戶認(rèn)同高質(zhì)量、高價(jià)位的住宅產(chǎn)品；工程所在區(qū)域居住氣氛較差，開(kāi)發(fā)區(qū)居住籠統(tǒng)有待進(jìn)一步提高。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)目前尚有不少的自然村，難以給永川市民直觀的覺(jué)得。雖然在近幾年的開(kāi)發(fā)過(guò)程中已構(gòu)成一部分區(qū)域，但力度仍嫌不夠，大多數(shù)永川人以為開(kāi)發(fā)區(qū)至少要三年以后才會(huì)昌盛起來(lái)。工程所在區(qū)域大部分物業(yè)綜合質(zhì)素不高。本區(qū)域大部分住宅物業(yè)定位于中、低檔樓盤，且未構(gòu)成規(guī)模開(kāi)發(fā)，價(jià)錢普遍偏低，在物業(yè)

32、質(zhì)素上下功夫不多，建筑設(shè)計(jì)、外立面裝修等方面顯得很粗糙。因此本工程產(chǎn)品本身在硬件上應(yīng)盡能夠做到“人無(wú)我有、人有我精。5 工程所在區(qū)域生活配套設(shè)備不甚完善。 開(kāi)發(fā)區(qū)目前現(xiàn)有配套設(shè)備尚未完善，難以滿足日益增長(zhǎng)的實(shí)踐需求。商業(yè)氣氛尚未構(gòu)成。文化文娛設(shè)備較小。這對(duì)本工程的配套設(shè)備將提出更高要求。 經(jīng)過(guò)對(duì)本工程優(yōu)勢(shì)的羅列并仔細(xì)分析對(duì)銷售將會(huì)產(chǎn)生的影響，在推行中揚(yáng)長(zhǎng)避短，以期有效地吸引客戶。三、 市場(chǎng)時(shí)機(jī)O本工程填補(bǔ)永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)空白點(diǎn)，目的客戶群明確；永川市購(gòu)房者未構(gòu)成習(xí)慣性消費(fèi)，易進(jìn)展引導(dǎo)和宣傳，并結(jié)合“四段式營(yíng)銷思緒在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候進(jìn)展每一步任務(wù)的銜接和推進(jìn)，最終達(dá)成開(kāi)盤熱銷和繼續(xù)性銷售；本工程在規(guī)模

33、、景觀、綠化、智能設(shè)備、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等方面開(kāi)創(chuàng)永川市先河，易在永川市民中呵斥驚動(dòng)效應(yīng)，并使該效應(yīng)在推行中起到繼續(xù)性作用；政府等機(jī)關(guān)、事業(yè)單位進(jìn)駐開(kāi)發(fā)區(qū)，市政府機(jī)關(guān)家屬房的建立為本工程良好區(qū)位籠統(tǒng)的塑造打下了堅(jiān)實(shí)的根底，同時(shí)也將加快完善市政及生活配套；挪動(dòng)通訊公司破土建立將帶動(dòng)該區(qū)域商業(yè)氣氛的更快構(gòu)成；本工程可采用一系列條理嚴(yán)謹(jǐn)、明晰的措施以及真實(shí)得當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷手段進(jìn)展包裝，使樓盤給目的客戶群以“物超所值的覺(jué)得，以促使其對(duì)工程充溢自信心并忠實(shí)于本工程；永川市政府大力扶持、鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)備受注重，本工程作為目前經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)最大、最好的工程將更備受關(guān)注與關(guān)懷。四、 市場(chǎng)風(fēng)

34、險(xiǎn)T目前永川市住宅售價(jià)程度普遍偏低，大多數(shù)住宅售價(jià)在600元以下，本工程將在此根底上提升一倍左右。因此，本工程最主要風(fēng)險(xiǎn)將是價(jià)錢。首先是需求各種硬、軟件設(shè)備構(gòu)成有效支撐以吸引目的客戶群，其次那么是經(jīng)過(guò)多個(gè)側(cè)面如各項(xiàng)配套、付款方式、物業(yè)管理、業(yè)主身份表達(dá)等方面弱化客戶對(duì)高價(jià)位的敏感度；高價(jià)位決議了客戶群體的有限，應(yīng)把握良好的市場(chǎng)機(jī)遇率先推出并占領(lǐng)市場(chǎng)，防止其他同類工程有機(jī)可乘；低價(jià)位樓盤呵斥直接的分流客戶，將對(duì)本工程構(gòu)成較大要挾；永川市屬中等城市，住宅的有效需求有限，在構(gòu)成規(guī)模效應(yīng)的同時(shí)也面臨著此類檔次物業(yè)供過(guò)于求的風(fēng)險(xiǎn)。小結(jié)：經(jīng)過(guò)對(duì)本工程的優(yōu)、優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)時(shí)機(jī)、風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)本工程的推行提出如下建

35、議：揚(yáng)長(zhǎng)避短，改善居住環(huán)境，提升區(qū)位優(yōu)勢(shì)充分利用已有的資源優(yōu)勢(shì)，如道路、會(huì)展中心、緊臨高速路口、學(xué)校等，補(bǔ)充社區(qū)內(nèi)配套設(shè)備設(shè)，使居住環(huán)境更加溫馨、便利。借政府之力，加大宣傳力度，提升片區(qū)整體籠統(tǒng)與增值前景。政府的搬遷等聚集眾多“眼球，應(yīng)抓住這一有利時(shí)機(jī)，加大宣傳力度，以使市民聚焦本工程。推行中以“環(huán)境先行、品牌主打?yàn)橹更c(diǎn)思想。第五章 工程定位 籠統(tǒng)定位：第五代智能立體花園社區(qū)定位的前提符合市場(chǎng)消費(fèi)心思學(xué)中購(gòu)買過(guò)程的AIDAS原理，即A：Attention引起留意 I：Interesting產(chǎn)生興趣D：Desire 引發(fā)消費(fèi)者愿望 A：Action促成購(gòu)買行為S：Satisfaction達(dá)至稱心

36、 定位的目的提升工程品牌籠統(tǒng)：利用工程本身獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，樹(shù)立工程鮮明的市場(chǎng)品牌個(gè)性，以便于在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中凸突顯于其他競(jìng)爭(zhēng)樓群，加強(qiáng)工程競(jìng)爭(zhēng)力。作為推行任務(wù)的主線：工程的定位將成為整個(gè)工程推售任務(wù)的“主干，使整個(gè)推售任務(wù)得以條理化進(jìn)展，確保銷售任務(wù)的系統(tǒng)性與整體性，并為廣告創(chuàng)意提供有效豐富的創(chuàng)作源。 簡(jiǎn)約、籠統(tǒng)、準(zhǔn)確地告知市場(chǎng)本工程優(yōu)勢(shì)特征。三、 目的客戶定位1 職業(yè)特征 經(jīng)過(guò)對(duì)永川市居民收入情況的調(diào)查，結(jié)合本工程情況思索，本工程目的客戶將以行政事業(yè)單位公務(wù)員、銀行職員、重點(diǎn)中、小學(xué)指點(diǎn)及教師、私營(yíng)企業(yè)主、商業(yè)運(yùn)營(yíng)者等相對(duì)高收入人群為主，兼顧中等收入人群。2 收入特征家庭月收入在3000元左右，年

37、收入在3萬(wàn)元以上，能接受房款總價(jià)在8-18萬(wàn)元；以銀行7成15年計(jì)，能接受首付在3-6萬(wàn)元，月供在400-1100元的付款額度。3 家庭構(gòu)造 以三口之家和三代同堂為主，部分為丁克夫婦家庭構(gòu)造。4 年齡特征 以2850歲為主。5 置業(yè)特征 主要是住房制度改革后由福利分房、集資建房轉(zhuǎn)化為購(gòu)買商品房的一次置業(yè)客戶，另有一部分商業(yè)運(yùn)營(yíng)者以置業(yè)、換房為目的，主要是為改善居住環(huán)境、提高居住質(zhì)量而購(gòu)房。6 現(xiàn)居住地域特征：6.1 以永川市城區(qū)居民，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員及企業(yè)主為主；6.2 外地來(lái)永川投資、開(kāi)展的高級(jí)人才；6.3 在外地域任務(wù)但家鄉(xiāng)在永川的較高收入人群等。7 目的客戶群生活習(xí)慣及消費(fèi)需求7.1 對(duì)身份

38、位置的要求 據(jù)本工程市場(chǎng)調(diào)查及懇談會(huì)結(jié)果分析得出，本工程的目的客戶群體大都需求一種與普通人不同的、尊崇的生活享用與身份感；7.2 對(duì)綠化環(huán)境的要求 在本工程之前，永川市尚未有真正的花園小區(qū)，永川市購(gòu)房者對(duì)小區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境向往已久，但卻未有一個(gè)明晰的認(rèn)識(shí)。因此，購(gòu)房者最看重的是與永川市現(xiàn)有的小區(qū)不同的實(shí)真實(shí)在、看得見(jiàn)的環(huán)境。7.3 對(duì)配套設(shè)備的要求 較好經(jīng)濟(jì)收入、較高身份位置，使得這類客戶對(duì)生活質(zhì)素的要求高于其它人群，他們追求的是時(shí)髦與享用，以及一種尊貴身份的表達(dá)。因此配套應(yīng)盡量完善如幼兒園、超市、圖書(shū)室以及各種體育、健身設(shè)備等，同時(shí)從長(zhǎng)久著想，小區(qū)應(yīng)思索充足的車位。7.4 對(duì)物業(yè)管理的要求 本工

39、程的目的客戶群的身份表達(dá)還應(yīng)從物業(yè)管理著手。據(jù)懇談會(huì)客戶反映，龍湖的環(huán)境和物管讓人流漣忘返。四、價(jià)錢定位定位根據(jù) 本工程以美觀適用的景觀環(huán)境、獨(dú)具現(xiàn)代特征的建筑外型、先進(jìn)的小區(qū)智能化設(shè)備、完善的小區(qū)配套等作為小區(qū)價(jià)錢定位根底。 除小區(qū)本身建立本錢，也充分思索到了永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，居民消費(fèi)程度等綜合要素。工程預(yù)期銷售均價(jià)暫定：一期：930元/平方米；二期：1020元/平方米；三期：1050元/平方米。闡明：以上價(jià)錢定位僅是我司結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀，分析市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)和保證工程預(yù)期收益的前提下確定的預(yù)期銷售均價(jià)。但市場(chǎng)變幻莫測(cè)，價(jià)錢應(yīng)隨市場(chǎng)變化而變化。第六章 工程總體營(yíng)銷思緒 引：偉映帝琴花園市場(chǎng)定位為

40、“第五代智能立體花園社區(qū)，永川市民對(duì) “社區(qū) 概念較為模糊甚至全然不知。因此，在人們空白的腦海中要構(gòu)成一種明晰的 “社區(qū)概念，并培育工程潛在客戶，再推出產(chǎn)品，使之被目的客戶認(rèn)同并接受。我司謀劃中心提出 “四段式營(yíng)銷思緒，把一期重點(diǎn)放在點(diǎn)火期及加熱期，根據(jù)市場(chǎng)反響和接受程度掌控推行節(jié)拍，選擇最好的時(shí)機(jī)推出本工程，到達(dá)或超出預(yù)期的銷售目的。第一階段：點(diǎn)火期即品牌導(dǎo)入期 2001年4月15日4月30日第二階段：加熱期即強(qiáng)勢(shì)推行期 2001年5月1日5月31日第三階段：沸騰期即開(kāi)盤熱銷期2001年6月2日8月31日 第四階段：升華期繼續(xù)銷售期2001年9月1日2002年2月28日闡明：本工程的總體營(yíng)銷

41、思緒的制定是建立在永川市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀以及消費(fèi)者心思，工程優(yōu)、優(yōu)勢(shì)等綜合分析的根底上的。本工程競(jìng)爭(zhēng)以及潛在競(jìng)爭(zhēng)較為猛烈，應(yīng)抓緊時(shí)機(jī)推出。第一階段即點(diǎn)火期要一致在某一時(shí)辰讓永川市大街小巷都能看到，并誘使人們爭(zhēng)相了解偉映帝琴花園，此階段應(yīng)留意 “搶時(shí)間、搶風(fēng)頭。第二階段即加熱期應(yīng)全面展現(xiàn)偉映帝琴花園現(xiàn)場(chǎng)及整體風(fēng)格籠統(tǒng)，讓客戶有較為直觀的認(rèn)識(shí)。前兩個(gè)階段還應(yīng)著重了解客戶需求以便及時(shí)調(diào)整工程定位。當(dāng)前兩個(gè)階段積累客戶到達(dá)預(yù)期效果，且一切預(yù)備任務(wù)就緒，即進(jìn)入第三階段即開(kāi)盤強(qiáng)銷期，此時(shí)推出價(jià)錢、交房承諾、購(gòu)房?jī)?yōu)惠等戰(zhàn)略，使之到達(dá)搶購(gòu)熱潮，并為開(kāi)盤熱銷期后的繼續(xù)銷售期埋下伏筆，最終完成銷售。營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)

42、勢(shì)的四大主線1 全方位的營(yíng)銷推行系統(tǒng)組成以效力為中心且效率較高的作業(yè)體系：營(yíng)銷謀劃、銷售組織管理、裝飾設(shè)計(jì)、廣告與視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)、售房部、樣板房等完善的集中效力系統(tǒng)，并對(duì)效力質(zhì)量進(jìn)展過(guò)程控制。經(jīng)過(guò)對(duì)工程全方位的整合包裝、宣傳和極具針對(duì)性的 “四段式營(yíng)銷方式使客戶從 “Attention(引起留意)直到 “Satisfaction(達(dá)至稱心)構(gòu)成一種自然的消費(fèi)習(xí)慣。2物業(yè)高尚的質(zhì)量保證把工程九大優(yōu)勢(shì)即：規(guī)模、區(qū)位、環(huán)境、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)備、物業(yè)管理等經(jīng)過(guò)工程的市場(chǎng)籠統(tǒng)定位有機(jī)地串聯(lián)起來(lái)，構(gòu)成一個(gè)強(qiáng)賣點(diǎn)組合，而這些都是現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤所沒(méi)有的，構(gòu)成與競(jìng)爭(zhēng)工程的差別化之優(yōu)勢(shì)。3 輕松靈敏的付款方式

43、 在與競(jìng)爭(zhēng)工程構(gòu)成差別化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，經(jīng)過(guò)付款及優(yōu)惠盡能夠吸引各層次客戶群體。4效力優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理體系，發(fā)明獨(dú)有的社區(qū)文化 后期推行適時(shí)融入物業(yè)管理與社區(qū)文化，使工程品牌得以勝利延續(xù)。發(fā)明和培育潛在市場(chǎng)第一階段以培育潛在市場(chǎng)為主要推行目的，此期間經(jīng)過(guò)結(jié)合政府行為、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力品牌的炒作，并經(jīng)過(guò)系列公關(guān)活動(dòng)，給永川市刮起一股勢(shì)不可擋的 偉映帝琴花園颶風(fēng)。第二階段以全方位展現(xiàn)工程軟、硬件設(shè)備，以實(shí)景、實(shí)感增添消費(fèi)者自信心，使之產(chǎn)生興趣并引發(fā)購(gòu)買愿望，并從中發(fā)掘并積累潛在客戶。此期間應(yīng)完全防止一些敏感性的問(wèn)題影響如價(jià)錢、物管收費(fèi)等，使之牢牢拴住目的客戶。第三階段選擇最恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)認(rèn)購(gòu)，推出各

44、種價(jià)錢及優(yōu)惠政策，加強(qiáng)消費(fèi)者購(gòu)買愿望并促成購(gòu)買行為。繼續(xù)銷售期緊抓客戶心思，循序漸進(jìn)地深化工程九大優(yōu)勢(shì)，炒作搶購(gòu)熱潮，增添附加價(jià)值，并經(jīng)過(guò)系列公關(guān)、促銷活動(dòng)、以及業(yè)主入住后的口碑傳播等到達(dá)順利繼續(xù)銷售。充分利用開(kāi)發(fā)區(qū)及政策搬遷炒作，凸顯不可仿造的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)從而確保工程的市場(chǎng)認(rèn)知度與品牌籠統(tǒng)的全面提升。制定有效的品牌籠統(tǒng)戰(zhàn)略，媒體戰(zhàn)略與價(jià)錢戰(zhàn)略：以鮮明、易記的品牌籠統(tǒng)展現(xiàn)，以專業(yè)的媒體組合戶外廣告、活動(dòng)、報(bào)紙、電視、人等運(yùn)用進(jìn)展全方位推行并實(shí)現(xiàn) “科學(xué)、 高效、 節(jié)省 的原那么。選擇最正確的品牌推行及入市時(shí)機(jī)：入市時(shí)機(jī)的關(guān)鍵在于客戶認(rèn)同度及各項(xiàng)銷售預(yù)備任務(wù)能否充分。加快進(jìn)展前期預(yù)備任務(wù)，全面提升作

45、業(yè)質(zhì)量及效率，以利發(fā)明良好的市場(chǎng)條件，盡早抓住有利的銷售時(shí)機(jī)。三、各階段營(yíng)銷思緒1 點(diǎn)火期：1.1 應(yīng)到人員物料：售房部及環(huán)境完工、購(gòu)房直通車到位、各項(xiàng)宣傳物料如模型、宣傳折頁(yè)、戶外廣告、效果圖等預(yù)備齊備、銷售人員等。 繼續(xù)時(shí)間：4月15日4月30日合計(jì)16天 推行內(nèi)容：第五代居家方式、區(qū)位、社區(qū)居家理念、工程整體概念的炒作、偉映根本情況、下階段“偉映帝琴公園展現(xiàn)時(shí)間。推行方式：戶外廣告、展現(xiàn)活動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)售樓部、購(gòu)房直通車、專業(yè)的銷售隊(duì)伍、偉映?？虉?bào)附頁(yè)等。 此階段應(yīng)到達(dá)的目的：市府的搬遷會(huì)對(duì)該區(qū)域帶來(lái)眾多配套，讓永川市民對(duì)該區(qū)域的開(kāi)展堅(jiān)信不疑；讓永川市大街小巷都能知曉偉映帝琴花園的廣告語(yǔ)；讓

46、消費(fèi)者能清楚地知道本人想要的房子就是偉映帝琴花園；盡能夠讓消費(fèi)者把偉映帝琴花園當(dāng)本錢人的房子來(lái)評(píng)說(shuō)；展現(xiàn)偉映專業(yè)、熱情、周到的效力認(rèn)識(shí)；積累目的客戶、了解客戶需求；能在永川呵斥較大的驚動(dòng)效應(yīng)，讓人們知道除了市府的搬遷還有偉映帝琴花園的出現(xiàn)，而且市府與偉映帝琴花園是相鄰 的。注：該階段詳細(xì)的銷售及推行節(jié)拍將在“階段性營(yíng)銷推行戰(zhàn)略中詳 細(xì)描畫(huà)。2 預(yù)熱期應(yīng)到人員、物料：除“點(diǎn)火期的條件外，還應(yīng)有樣板房及其環(huán)境、一切銷售物料、物業(yè)管理人員等。繼續(xù)時(shí)間：分兩個(gè)階段5月1日-5月17日 銜接上階段的部分任務(wù)并全面展現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境及樣板房；5月18日-6月1日 結(jié)合工程進(jìn)度，為開(kāi)盤強(qiáng)銷打下根底。注：5月18日

47、正式開(kāi)場(chǎng)施工2.3 推行內(nèi)容：2.3.1 5月1日5月17日“偉映帝琴公園環(huán)境、樣板房與公園一樣的設(shè)備，永川市首個(gè)公園一樣的家。戶型私家花園、空中花園，永川市乃至重慶市首家經(jīng)典躍層設(shè)計(jì)；文娛、休閑設(shè)備會(huì)所及健身設(shè)備、兒童活動(dòng)場(chǎng)地；物業(yè)管理物業(yè)管理隊(duì)伍及優(yōu)質(zhì)效力展現(xiàn)；智能化小區(qū)智能化系統(tǒng)展現(xiàn)；偉映大事記記錄偉映帝琴花園艱苦工程變化及各類艱苦活動(dòng)、事件等。 5月18日6月1日“偉映帝琴公園日志從施工之日起向客戶報(bào)告每月工程進(jìn)度；開(kāi)發(fā)商信譽(yù)經(jīng)過(guò)政府方面展現(xiàn)給消費(fèi)者，以減少其對(duì)工程進(jìn)度的擔(dān)憂；交房承諾保質(zhì)、按時(shí)的完成建立；付款方式以靈敏多種的付款方式緩減購(gòu)房壓力，加上地產(chǎn)顧問(wèn)極具說(shuō)效力力的投資理財(cái)方式

48、壓服客戶；為“偉映定價(jià)讓消費(fèi)者有被認(rèn)可、尊重的感受，并為工程進(jìn)展市場(chǎng)摸底調(diào)查，以便及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。2.4 推行方式：除一階段所采取方式外，還有現(xiàn)場(chǎng)推行活動(dòng)等。2.5 此階段應(yīng)到達(dá)的目的：全面展現(xiàn)偉映帝琴花園最優(yōu)秀的一面；讓消費(fèi)者融入偉映帝琴花園的每一步生長(zhǎng)中來(lái)，使之關(guān)注偉映帝琴花園，并忠實(shí)于本工程；緩減消費(fèi)者對(duì)工程進(jìn)度的畏縮，為開(kāi)盤奠定根底； 以現(xiàn)場(chǎng)效果及付款方式、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)度弱化開(kāi)盤期將推出的相對(duì)高價(jià)位。最終讓消費(fèi)者以為我們推出的價(jià)錢比其想像的低，使其有實(shí)惠的覺(jué)得以促使其在開(kāi)盤時(shí)下定。注：詳見(jiàn)“階段性營(yíng)銷推行戰(zhàn)略3 開(kāi)盤強(qiáng)銷期3.1 繼續(xù)時(shí)間：分三個(gè)階段6月2日6月30日 第一沖擊波7月1日7

49、月31日 第二沖擊波8月1日8月31日 第三沖擊波3.2 推行內(nèi)容3.2.1 6月2日6月30日開(kāi)盤搶購(gòu)熱潮開(kāi)盤期適當(dāng)制造搶購(gòu)氣氛，以引導(dǎo)其他張望者加強(qiáng)購(gòu)買自信心；居家環(huán)境分散前期賣點(diǎn)組合，逐一詳細(xì)展現(xiàn)給消費(fèi)者，如環(huán)境、區(qū)位、戶型等。7月1日7月31日把工程賣點(diǎn)向消費(fèi)者娓娓道來(lái)，以一些繼續(xù)性促銷活動(dòng)、政策吸引消費(fèi)者，并作小幅價(jià)錢提升的預(yù)告，以促使一部分人下定。3.2.3 8月1日8月31日工程進(jìn)度此時(shí)工程進(jìn)度已是平街以上2層左右，經(jīng)過(guò)廣告宣傳“偉映日記的方式對(duì)工程的高速、高質(zhì)運(yùn)作進(jìn)展評(píng)述，加強(qiáng)消費(fèi)者購(gòu)買自信心。同時(shí)也可以政府行為進(jìn)展宣傳。3.3 推行方式：購(gòu)房者與工程開(kāi)發(fā)商面對(duì)面交流的方式，如

50、：具參與性質(zhì)的活動(dòng)和工程一方面的展現(xiàn)活動(dòng)3.4 此階段應(yīng)到達(dá)的目的：完成一期50以上的住宅銷售。4 繼續(xù)銷售期繼續(xù)時(shí)間：分四個(gè)階段 9月1日9月30日 業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng) 10月1日10月31日 國(guó)慶促銷期 11月1日11月30日 工程進(jìn)度宣傳期 2001年12月1日2002年2月28日 籠統(tǒng)鑄造4.2 推行內(nèi)容：4.2.1 9月1日9月30日 此時(shí)期可稍作體整，補(bǔ)充直銷隊(duì)伍進(jìn)展時(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊區(qū)域的直銷宣傳。4.2.2 10月1日10月31日利用國(guó)慶促銷，且此時(shí)主體快完工，按照永川市一部分人的購(gòu)房慣例將經(jīng)過(guò)直銷積累客戶將再次達(dá)成旺銷。4.2.3 11月1日12月31日按方案一期工程主體已完工，著重把工

51、程進(jìn)度或前期銷售作為主要推行內(nèi)容。4.2.4 2001年12月1日2002年2月28日經(jīng)過(guò)業(yè)主活動(dòng)、生活方式宣傳、冠名等鑄造小區(qū)高貴品牌籠統(tǒng)，提升工程價(jià)值。4.3 推行方式： 直銷、促銷、活動(dòng)、口碑傳頌等4.4 此階段應(yīng)到達(dá)的目的： 完成一期工程50的住宅銷售。第七章 品牌籠統(tǒng)戰(zhàn)略 一、樹(shù)立品牌籠統(tǒng)的目的：在重慶，一提起住宅小區(qū)，人們總會(huì)想起“龍湖花園，在一定程度上，她代表和引領(lǐng)著一個(gè)地域、一個(gè)時(shí)代房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展史，有著不可估量的價(jià)值意義。為實(shí)現(xiàn)永川市偉映實(shí)業(yè)的企業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略目的，經(jīng)過(guò)樹(shù)立偉映帝琴花園工程的品牌籠統(tǒng)樹(shù)立“偉映籠統(tǒng)，構(gòu)成消費(fèi)者追捧的優(yōu)勢(shì)品牌，從而積累豐富的無(wú)形資產(chǎn)。樹(shù)立品牌籠統(tǒng)的四個(gè)

52、中心 企業(yè)籠統(tǒng)開(kāi)展商在當(dāng)?shù)仄髽I(yè)較好的口碑傳頌； 物的籠統(tǒng)小區(qū)環(huán)境營(yíng)造、樣板房裝飾、售樓中心籠統(tǒng)包裝、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、沿街籠統(tǒng)包裝及廣告宣傳；3 人的籠統(tǒng)任務(wù)人員專業(yè)、規(guī)范、熱情、周到的效力籠統(tǒng)；4 管理籠統(tǒng)小區(qū)智能化系統(tǒng)、封鎖平安管理及優(yōu)秀的物業(yè)管理。品牌籠統(tǒng)價(jià)值的檢驗(yàn)檢驗(yàn)“品牌籠統(tǒng)價(jià)值的規(guī)范是市場(chǎng)。偉映帝琴花園工程的品牌價(jià)值作為一個(gè)整體概念，她建立在根本的品牌認(rèn)同上，即客戶對(duì)工程根本價(jià)值的認(rèn)同詳細(xì)表達(dá)在工程的銷售上。品牌籠統(tǒng)的樹(shù)立及延續(xù)物業(yè)品牌籠統(tǒng)的樹(shù)立不是一朝一夕的，是工程整個(gè)銷售推行過(guò)程中日漸積累而成的，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，將是一筆無(wú)形的資產(chǎn)。本工程的品牌籠統(tǒng)將作為一條主線貫穿于工程營(yíng)銷推行全過(guò)

53、程，但其中不刻意強(qiáng)調(diào)和宣傳品牌籠統(tǒng)。1 第一階段點(diǎn)火期經(jīng)過(guò)對(duì)消費(fèi)者灌輸一系列區(qū)位、居家理念及本工程的一系列效力理念，讓永川市民認(rèn)識(shí)到本工程是永川市最好的居住社區(qū)。2 第二階段加熱期以直觀的展現(xiàn)和消費(fèi)者直接參與的方式強(qiáng)化偉映帝琴花園的品牌籠統(tǒng)，并以任務(wù)人員專業(yè)、規(guī)范、熱情、周到的效力籠統(tǒng)讓消費(fèi)者認(rèn)同。3 第三階段開(kāi)盤強(qiáng)銷期 以實(shí)真實(shí)在的銷售率及消費(fèi)者認(rèn)同度實(shí)現(xiàn)工程的品牌價(jià)值。4 第四階段繼續(xù)銷售期 后期不斷靠宣傳活動(dòng)、小區(qū)冠名及口碑傳送深化工程品牌。第八章 階段性營(yíng)銷推行戰(zhàn)略 前 言：永川市住宅產(chǎn)品市場(chǎng)跟風(fēng)景象嚴(yán)重如一味的追求歐式外觀、大而不適用的戶內(nèi)空間規(guī)劃，樓盤普遍缺乏鮮明個(gè)性、質(zhì)量低下，競(jìng)

54、爭(zhēng)停留在簡(jiǎn)單的價(jià)錢、地段上。偉映帝琴花園將以超凡脫俗的綜合質(zhì)量、全新的社區(qū)居家理念、超前的戶型、宜人的居住環(huán)境以及完善的效力質(zhì)量推向市場(chǎng)，這將會(huì)在永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)中構(gòu)成鶴立雞群的局面。但質(zhì)量的完善、概念的新穎并不意味著就一定會(huì)構(gòu)成好的銷售局面，正是由于永川市短少這樣高質(zhì)量、高價(jià)位住房的供應(yīng)，因此客戶對(duì)于本工程宣傳的各項(xiàng)內(nèi)容社區(qū)概念、智能化概念、真正意義上的物管效力、戶型的功能性追求等將會(huì)有一個(gè)較長(zhǎng)的吸收、接納過(guò)程，這便需求我們?cè)谇捌谛麄鳌⒁龑?dǎo)上做足功夫，使客戶逐漸認(rèn)同、忠實(shí)于“偉映居家方式，并將“偉映居家方式貫穿于整個(gè)推行過(guò)程。偉映帝琴花園在地段上、價(jià)錢上與永川市居民現(xiàn)有居家消費(fèi)習(xí)慣存在一定的

55、沖突、背叛，因此，點(diǎn)火期、預(yù)熱期應(yīng)著力將此兩點(diǎn)“優(yōu)勢(shì)弱化。特別應(yīng)化地段弱勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，消除消費(fèi)者這一心思妨礙。本工程的開(kāi)發(fā)，不僅要為開(kāi)發(fā)商獲得預(yù)期的投資報(bào)答，同時(shí)更要為開(kāi)發(fā)商、樓盤樹(shù)立起良好的品牌籠統(tǒng)，積累無(wú)形資產(chǎn)，以保證偉映公司的永續(xù)運(yùn)營(yíng)。 基于上述幾點(diǎn)的思索，本工程將采用四段式營(yíng)銷推行戰(zhàn)略。偉映帝琴花園營(yíng)銷推行表示圖 地段炒作,工程根本籠統(tǒng)展現(xiàn),“第五代居家方式灌輸,偉映公司企業(yè)籠統(tǒng)宣傳“紫色風(fēng)暴代表企業(yè)籠統(tǒng)的紫色颶風(fēng)悄然刮起1點(diǎn)火期 工程營(yíng)銷推行正式啟動(dòng) 2001.4.154.30“綠色風(fēng)暴濃濃的綠,濃濃的情,生活本來(lái)應(yīng)該這樣“帝琴休閑公園盛大對(duì)外開(kāi)放展現(xiàn); 偉映 帝琴花園立體花園社區(qū)高貴居

56、家享用宣傳 2.加熱期 熄滅起客戶的消費(fèi)愿望 2001.5.15.31 “紅色風(fēng)暴紅色,意味喜慶?？蛻粝矏?我終于擁有了 “他，開(kāi)發(fā)商喜悅,資金迅速回籠。各類宣傳活動(dòng)一浪推一浪;熱銷局面引人關(guān)注,工程賣點(diǎn)細(xì)訴,高貴質(zhì)量無(wú)法言語(yǔ).3.沸騰期 宣傳熱潮與銷售熱潮同時(shí)涌動(dòng) 2001.6.18.31 業(yè)主活動(dòng)營(yíng)造融洽居家氣氛;度假會(huì)所高貴身份意味;樣板工程,自然不一樣“銀色風(fēng)暴銀色,含蓄的高貴、冷艷; 偉映 帝琴花園今非昔比4.升華期 銷售穩(wěn)步推進(jìn)，品牌價(jià)值激速提升 2001.9.12002.2.28點(diǎn)火期2001.4.15 4.30主題： 將偉映公司企業(yè)籠統(tǒng)作為一條暗線，貫穿于該期間各個(gè)宣傳環(huán)節(jié)，影

57、射“紫色風(fēng)暴； 以“經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃展為載體，借政府之力炒作工程地塊所在區(qū)域，使客戶堅(jiān)信此區(qū)域城市建立的迅速開(kāi)展、房產(chǎn)的宏大升值潛力； 以“第五代居家浪潮擊醒永川房市為主題，經(jīng)過(guò)偉映專刊、戶外宣傳活動(dòng)等多種方式，宣傳永川市第五代居家方式社區(qū)、環(huán)境、智能化、戶型、建筑外觀等，使客戶認(rèn)同、接受“第五代居家方式實(shí)踐上也就是偉映帝琴花園的居家方式，以為偉映帝琴花園下階段宣傳埋下伏筆。戰(zhàn)略實(shí)施2.1 永川市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)宣傳地段炒作時(shí)間：4月15日4月29日地點(diǎn)：渝西光華世紀(jì)廣場(chǎng)上，分隔7080M作半封鎖處置搭蓬。主辦單位：永川市政府、永川市規(guī)劃辦 協(xié)辦單位：永川市偉映實(shí)業(yè)2.1.4 活動(dòng)方式及內(nèi)容A

58、規(guī)劃展模型展現(xiàn)：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃模型，突出表現(xiàn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)開(kāi)展中的繁華景象，而偉映帝琴花園又占據(jù)著該區(qū)的重要位置，升值前景不可估量。圖片展：配合模型展現(xiàn)新區(qū)開(kāi)展歷程及前景。宣傳資料及咨詢效力：主要宣傳政府對(duì)在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)投資建立的一些優(yōu)惠政策及規(guī)劃想象；同時(shí)市民可就有關(guān)問(wèn)題向政府咨詢了解。建議征集活動(dòng)：設(shè)建議征集箱兩至三個(gè)，鼓勵(lì)市民對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃、建立提出中肯的建議，參與到“建立永川中來(lái)。同時(shí)設(shè)立一、二、三等獎(jiǎng)對(duì)提出優(yōu)秀建議的市民給予獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)品總價(jià)值控制在兩千元內(nèi)由偉映公司出，另外，這六名獲獎(jiǎng)?wù)邔⑾碓獾絺ビ车矍倩▓@的特別優(yōu)惠如9折，一萬(wàn)元錢的誘惑。B各項(xiàng)詳細(xì)征集活動(dòng)延續(xù)4月2

59、1日5月13日經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)標(biāo)徽設(shè)計(jì)征集4月21日4月27日市政辦公大樓意見(jiàn)征集4月28日5月4日市政廣場(chǎng)意見(jiàn)征集5月5日5月13日，5月12日在市政廣場(chǎng)處舉行開(kāi)工儀式揭碑、植樹(shù)。備 注：每次征集活動(dòng)前三天集中宣傳活動(dòng)信息。除設(shè)立一、二、三等獎(jiǎng)外；每次征集活動(dòng)均設(shè)立500名鼓勵(lì)獎(jiǎng)參與獎(jiǎng)，獎(jiǎng)勵(lì)參與活動(dòng)的好市民，發(fā)放文化衫實(shí)踐上成為小區(qū)流動(dòng)宣傳工具。每次征集活動(dòng)在展場(chǎng)處突出該主題。活動(dòng)宣傳：為讓更多的市民知道“規(guī)劃展這一宣傳活動(dòng)、參與這一宣傳活動(dòng)，永川市政府應(yīng)在電視、報(bào)紙、廣播上同時(shí)發(fā)布這一宣傳活動(dòng)信息4.114.15發(fā)布；并在“規(guī)劃展第一天4月15日舉行一簡(jiǎn)短儀式市長(zhǎng)、規(guī)劃辦主任講話，同時(shí)舉行歌

60、舞扮演。另外，每天用一輛宣傳彩車在永川市大街小巷作流動(dòng)宣傳(造勢(shì)與補(bǔ)充宣傳)。活動(dòng)有關(guān)事項(xiàng)闡明因時(shí)間較為倉(cāng)促，模型制造時(shí)間非常緊張，可采用少做建筑建筑多采用平面表示、突出市政配套、新區(qū)昌盛景象及偉映帝琴花園的方式。在活動(dòng)場(chǎng)地長(zhǎng)期播放輕音樂(lè)，以添加氣氛、吸引人流。偉映公司雖為特別協(xié)助，但也不能渲賓奪主，以免廣告氣氛太濃，讓市民對(duì)規(guī)劃前景產(chǎn)生疑心。各征集活動(dòng)獎(jiǎng)品均由偉映公司提供。2.2 “第五代居家方式特別宣傳活動(dòng)時(shí)間：4月21、22日，4月28、29地點(diǎn)：光華廣場(chǎng)臨街場(chǎng)地作為偉映長(zhǎng)期宣傳場(chǎng)地宣傳方式、內(nèi)容：經(jīng)過(guò)大量圖片引見(jiàn)龍湖花園、廣州碧桂園等引領(lǐng)當(dāng)?shù)鼐蛹曳绞降膫€(gè)案，同時(shí)結(jié)合永川市城市開(kāi)展情況，