盧卡藝墅別墅營銷推廣建議0804課件

1、盧卡藝墅別墅營銷推廣建議關(guān)于今年預(yù)定銷售目標(biāo) 3億從貨值來看:按目前可銷售貨值來看,要完成今年目標(biāo)須完成別墅90%以上的清盤方能完成任務(wù)從時間來看: 現(xiàn)在已經(jīng)8月,可售的黃金時間已經(jīng)剩下3個月不到從旅順(年)銷售率來看:2010、2011年別墅年銷售戶數(shù)平均為110戶左右,按目前備案數(shù)僅23套來看,我們須完成的任務(wù)數(shù)為71套,幾乎攘括旅順別墅銷售額?從月均銷售來看: 71套銷售的月均銷售須達(dá)24套/月,依目前大連別墅銷售要達(dá)此數(shù)的樓盤也是屈指可數(shù)更何況旅 順盧卡藝墅 怎么賣？別墅產(chǎn)品梳理與價格建議別墅產(chǎn)品構(gòu)成概況（總）類型套數(shù)面積占總套數(shù)比例聯(lián)排各戶型比例聯(lián)排別墅10023332.783%10

2、0%其中D286694.2523%28%E368148.4730%36%F163773.8813%16%G122785.9410%12%D141032.523%4%D24897.643%4%雙拼別墅204886.0217%獨棟1355.781%合計12128574.5100%小結(jié)：別墅產(chǎn)品以聯(lián)排為主，占83%，其次雙拼，占17%別墅已售概況類型套數(shù)面積總銷(萬元）銷售套數(shù)比均價套均價（萬元）D4970.471874 10.3%19307 468 E71554.672457 17.9%15804 351 F61409.232176 15.4%15443 363 G4934.341690 10.3

3、%18085 422 D12517.71032 5.1%19934 516 D20聯(lián)排小計235386.419229 59.0%17133 401 雙拼153647.447626 38.5%20908 508 獨棟1355.781200 2.6%33729 1200 總合計399389.6318055 100.0%小結(jié)（1）已售別墅產(chǎn)品聯(lián)排與雙拼，位置為小區(qū)內(nèi)部，受外圍影響較?。唬?）前期銷控較為零散，導(dǎo)致銷售區(qū)域不集中，不利于后期制定銷控方案。別墅已售統(tǒng)計可售產(chǎn)品構(gòu)成概況盧卡剩余可售產(chǎn)品統(tǒng)計產(chǎn)品套數(shù)面積總銷(萬元）均價（元）套均面積備注住宅與別墅景致小高層181430.751335 9333

4、 79.5 多層洋房9807.46866 10731 89.7 雙拼別墅4998.663210 32143 249.7 聯(lián)排別墅7517480.432701 18707 233.1 小計10620717.2738113 商業(yè)公建205730.2511627 20291 286.5 車庫1323875.572594 6694 29.4 4套無總銷車位77910384 小計9319605.8224606 合計103730323.0962719 剩余可售產(chǎn)品（除車庫、車位外）聯(lián)排別墅總套數(shù)最多，占60%剩余可售各類產(chǎn)品總銷額，聯(lián)排別墅占52%今年挑戰(zhàn)3億的銷售目標(biāo)，別墅產(chǎn)品為主要比重已售與未售產(chǎn)品均

5、價對比表類型已售均價未售均價差價景致822593331108洋房1041810996578雙拼209083214311235聯(lián)排17133187071574聯(lián)排戶型均價單價對比均總價對比已售均單價（元/平）未售均單價（元/平）價差（元/平）已售套均總價（萬元/套） 未套均總價（萬元/套）價差（萬元/套）D1930720448114146848820E1580417249144535139241F1544317352190936341047G1808520161207642246644D1199342072579151653317D218560417聯(lián)排產(chǎn)品已售與未售價格對比類型套數(shù)面積總銷(萬

6、元）均價套均價（萬元） D4970.47187419307468E71554.67245715804351F61409.23217615443363G4934.34169018085422D12517.7103219934516D20附已售明細(xì)類型套數(shù)面積總銷(萬元）套均面積均價套總價（萬元） 中間套132963.94633228 15631 356 邊套102422.514596242 18972 460合計235386.419229401 17134 401 聯(lián)排已售產(chǎn)品分析類型成交均價建議均底價差價中間套15631 15000631 邊套18972 19000-28 聯(lián)排定價參考別墅產(chǎn)品

7、推售策略12別墅產(chǎn)品推售原則 分批分組團推售，小量快跑 先差后優(yōu)，由量及質(zhì)，價格逐步拉升 加大優(yōu)惠力度，刺激客戶購買分批分組團推售，小量快跑一期二期關(guān)于盧卡藝墅組團命名古樹，100年的優(yōu)雅風(fēng)骨The trees,the story of history將軍府，500年的文脈傳承General house, 500 years of cultural heritage關(guān)鍵詞 將軍府邸文脈傳承百年古樹風(fēng)水寶地百年文脈 上風(fēng)上水以風(fēng)水為主題，強調(diào)項目的歷史文脈與優(yōu)良風(fēng)水，以此作為組團命名的基本原則組團名稱解析一期產(chǎn)品名稱：盧卡藝墅臻園百年文脈至臻之品，上風(fēng)尚水之地二期產(chǎn)品名稱：盧卡藝墅璽園天賦風(fēng)水寶

8、地，皇家世襲領(lǐng)地樓王產(chǎn)品名稱：盧卡藝墅尊園上尚之選，價值無以倫比，至尊尚品一期二期盧卡藝墅2期之臻園盧卡藝墅2期之尊園盧卡藝墅2期之璽園一期產(chǎn)品，相對位置較差，跑量為主項目樓王產(chǎn)品，具有最高價值屬性，拉升項目價值。二期產(chǎn)品，位置相對一期最好別墅產(chǎn)品優(yōu)惠建議慶祝開世集團成功上市購房暢享至尊豪禮交10萬送60萬 以慶祝開世集團成功上市為優(yōu)惠說辭的重點，以此作為優(yōu)惠噱頭進行優(yōu)惠。 本優(yōu)惠不在線上進行直接宣傳，主要以客戶到達(dá)現(xiàn)場后進行現(xiàn)場告知 現(xiàn)場將設(shè)立優(yōu)惠宣傳展板，詳細(xì)介紹本次優(yōu)惠內(nèi)容 在客戶間形成口口相傳的效應(yīng)，加大圈層客戶影響力。別墅產(chǎn)品優(yōu)惠建議優(yōu)惠內(nèi)容：1、客戶購買中間套別墅產(chǎn)品，可享受“交1

9、0萬送60萬”的優(yōu)惠2、客戶購買邊套別墅產(chǎn)品，可享受“交10萬送20萬”的優(yōu)惠別墅產(chǎn)品推廣節(jié)奏 2012盧卡藝墅銷售節(jié)點持續(xù)銷售8月9月10月11月12月別墅客戶開始認(rèn)籌8.19第一批別墅房源開盤銷售8.28持續(xù)銷售第二批房源銷售開始9.23項目別墅宣傳開始8.10售樓處與樣板示范區(qū)開放8.05老帶新活動8.05風(fēng)水講座活動8.18祈?；顒?.27別墅購房大禮活動8.28周末活動9.16別墅購房大禮活動9.23持續(xù)銷售周末活動風(fēng)水講座活動 活動一：盧卡藝墅風(fēng)水財富系列沙龍銀行VIP客戶、老新客戶、名車客戶【活動目標(biāo)】：本項目貴為旅順唯一風(fēng)水寶地，建議通過多次舉辦風(fēng)水財富系列沙龍邀請銀行VIP客

10、戶、老新客戶及名車客戶親臨項目現(xiàn)場，借助風(fēng)水名師的風(fēng)水說推薦項目，增加項目的宣傳，提升項目人氣并借此積累意向客戶?！净顒觿?chuàng)意】：1、依據(jù)項目的建筑風(fēng)格、園區(qū)風(fēng)景及百年將軍府風(fēng)水寶地等特點，引領(lǐng)客戶走進售樓處，了解項目的硬件優(yōu)勢2、高雅尊貴的經(jīng)典紅酒品鑒活動結(jié)合客戶感興趣的投資理財講座，彰顯參會群體的地位身份及高雅品位。3、優(yōu)雅動聽的小提琴表演，不僅體現(xiàn)高雅品質(zhì)，更帶來聽覺享受，結(jié)合紅酒冷餐，全方位體驗浪漫的意大利風(fēng)情?！净顒拥攸c】：項目樣板示范區(qū)【活動時間】：2012年8月-9月（建議每兩周舉辦一次） 活動一：盧卡藝墅風(fēng)水財富系列沙龍【活動主題】：風(fēng)生水起，社區(qū)風(fēng)水學(xué)住宅選址與風(fēng)水堪輿的關(guān)系企

11、業(yè)及單位的風(fēng)水考究家居風(fēng)水布局研討【風(fēng)水沙龍主講人建議】：王珺：王珺、祖籍山東青島人，大學(xué)文化，現(xiàn)為大連九珺贏周易風(fēng)水策劃中心負(fù)責(zé)人。中華周易與風(fēng)水研究協(xié)會副會長中華周易與姓名文化研究協(xié)會大連分會會長全國百位建筑人居環(huán)境策劃優(yōu)秀風(fēng)水策劃師中華周易聯(lián)合會高級命理分析師中華周易聯(lián)合會高級命名策劃師 活動二：盧卡藝墅玉石鑒定沙龍銀行VIP客戶、老新客戶、名車客戶【活動目標(biāo)】：本項目貴為旅順唯一風(fēng)水寶地，建議通過舉辦玉石鑒定沙龍講座邀請銀行VIP客戶、老新客戶及名車客戶親臨項目現(xiàn)場，借助玉石鑒定師的鑒定活動意喻項目的收藏價值并推薦項目，增加項目的宣傳，提升項目人氣并借此積累意向客戶?！净顒觿?chuàng)意】：1、

12、以玉石鑒定的講座活動引領(lǐng)客戶走進售樓處，了解項目的硬件優(yōu)勢2、高雅尊貴的經(jīng)典紅酒品鑒活動結(jié)合客戶感興趣的玉石鑒定講座，彰顯參會群體的地位身份及高雅品位。3、優(yōu)雅動聽的小提琴表演，不僅體現(xiàn)高雅品質(zhì)，更帶來聽覺享受，結(jié)合紅酒冷餐，全方位體驗浪漫的意大利風(fēng)情?！净顒拥攸c】：項目樣板示范區(qū)【活動時間】：2012年8月-9月【活動主題】：雋永傳世，臻寶級國賓別墅 活動三：盧卡藝墅紅酒品鑒沙龍銀行VIP客戶、老新客戶、名車客戶【活動目標(biāo)】：本項目為意大利托斯卡納建筑風(fēng)格，托斯卡納也是意大利著名紅酒產(chǎn)地，建議通過舉辦紅酒品鑒沙龍講座邀請銀行VIP客戶、老新客戶及名車客戶親臨項目現(xiàn)場，借助專業(yè)紅酒師的品鑒活動

13、意喻項目的高貴內(nèi)涵并推薦項目，增加項目的宣傳，提升項目人氣并借此積累意向客戶?！净顒觿?chuàng)意】：1、以紅酒品鑒的講座活動引領(lǐng)客戶走進售樓處，了解項目的硬件優(yōu)勢2、高雅尊貴的經(jīng)典紅酒品鑒活動結(jié)合客戶感興趣的雪茄品嘗，彰顯參會群體的地位身份及高雅品位。3、優(yōu)雅動聽的小提琴表演，不僅體現(xiàn)高雅品質(zhì)，更帶來聽覺享受，結(jié)合紅酒冷餐，全方位體驗浪漫的意大利風(fēng)情?！净顒拥攸c】：項目樣板示范區(qū)【活動時間】：2012年8月-9月【活動主題】：空運萬里醇香，醉美國賓別墅 活動四：盧卡藝墅珠寶鑒定沙龍銀行VIP客戶、老新客戶、名車客戶【活動目標(biāo)】：本項目貴為旅順唯一風(fēng)水寶地，建議通過舉辦珠寶鑒定沙龍講座邀請銀行VIP客戶

14、、老新客戶及名車客戶親臨項目現(xiàn)場，借助珠寶鑒定師的鑒定活動意喻項目的收藏價值并推薦項目，增加項目的宣傳，提升項目人氣并借此積累意向客戶。【活動創(chuàng)意】：1、以珠寶鑒定的講座活動引領(lǐng)客戶走進售樓處，了解項目的硬件優(yōu)勢2、高雅尊貴的經(jīng)典紅酒品鑒活動結(jié)合客戶感興趣的珠寶鑒定講座，彰顯參會群體的地位身份及高雅品位。3、優(yōu)雅動聽的小提琴表演，不僅體現(xiàn)高雅品質(zhì)，更帶來聽覺享受，結(jié)合紅酒冷餐，全方位體驗浪漫的意大利風(fēng)情?！净顒拥攸c】：項目樣板示范區(qū)【活動時間】：2012年8月-9月【活動主題】：永世臻藏，臻鉆級國賓別墅甲方需配合解決事項進入8月份后，項目實際銷售時間僅剩余2個月（11、12月后進入銷售淡季。）因此，為了更好的保證項目銷售，需保證下列工作能夠按時開展：1、樣板間與售樓處需保證在8月10日前完成并投入使用2、8月10日起，所有宣傳工作將全面開展3、8月10日前，物業(yè)服務(wù)人員全部到位，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)全面升級4、8月10日前，對目前地下室等客戶反映較