河南興隆國(guó)際中式簡(jiǎn)約風(fēng)格項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略案_162p_2011年_銷(xiāo)售推廣方案

1、盡精微 至廣大興隆國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)策略案寫(xiě)在前面2011興隆國(guó)際面臨怎樣的目標(biāo)和挑戰(zhàn) 項(xiàng)目檢視Part 1興隆國(guó)際是怎樣的項(xiàng)目?項(xiàng)目背景1.項(xiàng)目總指標(biāo) 規(guī)劃總用地面積：44481 總建面積： 15568.4 其中商業(yè)： 43307.4 住宅： 88906 地下： 23419 停車(chē)位： 400個(gè) 容積率： 2.0 綠地面積： 33982 綠化率： 38.2%項(xiàng)目檢視興隆國(guó)際價(jià)值梳理項(xiàng)目位于長(zhǎng)垣縣老城區(qū)，衛(wèi)華大道東段。屬于傳統(tǒng)居住區(qū)的核心地帶。項(xiàng)目規(guī)劃15萬(wàn)平米，其中商業(yè)4.3萬(wàn)平米，同時(shí)規(guī)劃有高層住宅、沿街底商、商業(yè)內(nèi)街等，屬于大型建筑綜合體。戶型空間設(shè)計(jì)合理，有利于后期銷(xiāo)售。得天獨(dú)厚的人居優(yōu)勢(shì)和巨大的

2、體量，具備長(zhǎng)垣綜合大盤(pán)的先天優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目檢視興隆國(guó)際開(kāi)發(fā)狀況 項(xiàng)目圍墻已經(jīng)到位 規(guī)劃方案已進(jìn)入公示階段 項(xiàng)目規(guī)劃圖紙已進(jìn)入定稿期 項(xiàng)目各項(xiàng)手續(xù)辦理周期不詳 項(xiàng)目施工周期不詳 項(xiàng)目拆遷正常進(jìn)行中 項(xiàng)目形象推廣前期進(jìn)行中項(xiàng)目檢視興隆國(guó)際形象檢視我們隨機(jī)采訪了40組有購(gòu)意向購(gòu)房客戶，他們對(duì)興隆國(guó)際提出這樣的看法：“位置不錯(cuò)，屬于老城區(qū)的傳統(tǒng)居住區(qū)”！是個(gè)大盤(pán)，有住宅、商業(yè)等，但是感覺(jué)前期形象樹(shù)立不夠到位，檔次沒(méi)有樹(shù)立起來(lái)。由于位于老城區(qū)周邊配套比較沉舊，但商業(yè)氛圍比新區(qū)要好。前期證件不全，口碑沒(méi)有得到有效的傳播。興隆國(guó)際尚未建立項(xiàng)目整體形象，且形象偏低。興隆國(guó)際具備了高端住宅基本潛質(zhì)（地段/規(guī)劃）但是

3、隨著行業(yè)政策的調(diào)控和其他因素的影響項(xiàng)目整體概念尚未建立，且整體形象不夠鮮明商業(yè)體量較大，為項(xiàng)目全面發(fā)展帶來(lái)巨大困難項(xiàng)目檢視總結(jié)那么興隆國(guó)際推出意味著什么？產(chǎn)品規(guī)劃:高層/中式簡(jiǎn)約風(fēng)格建筑立面如何贏得項(xiàng)目的全面勝利？現(xiàn)有的規(guī)劃和優(yōu)勢(shì)是否足夠支持我們的勝利？我們和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異點(diǎn)何在？我們必須立足全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和長(zhǎng)垣房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局客觀、實(shí)事求是的尋求機(jī)會(huì)點(diǎn)企劃思考點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)剖析Part 2樓市政策解讀2011年樓市政策盤(pán)點(diǎn)2011年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控之年。2011年上半年，調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí)和加深。本輪房地產(chǎn)調(diào)控以1月26日的“國(guó)八條”拉開(kāi)序幕，近40個(gè)城市實(shí)施限購(gòu)，600多個(gè)城市出臺(tái)房

4、價(jià)控制目標(biāo)；上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革“靴子”落地；貨幣政策持續(xù)收緊，信貸政策更加嚴(yán)厲。加大保障房建設(shè)財(cái)政投入。堅(jiān)持和完善土地出讓招拍掛制度，確保保障房用地供給。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書(shū)館！專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 “限購(gòu)令”漸行漸“深”1月26日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知發(fā)布，規(guī)定各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。并要求在2月中旬之前，出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。2月16日北京市出臺(tái)落實(shí)“國(guó)八條”的樓市調(diào)控細(xì)則，要求在北京市沒(méi)有住房的非本市戶籍家庭在北京購(gòu)房，須提供連續(xù)5年以上繳

5、納社會(huì)保險(xiǎn)及個(gè)人所得稅的證明。這是迄今為止全國(guó)最為嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，之后全國(guó)各主要城市“限購(gòu)令”陸續(xù)出臺(tái)。2月21日石家莊版“限購(gòu)令”出臺(tái)，對(duì)已擁有1套住房的石家莊戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對(duì)已擁有2套及以上住房的石家莊戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非石家莊戶籍居民家庭、無(wú)法提供1年(含)以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非石家莊戶籍居民家庭，暫停在石家莊市內(nèi)五區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)房。“限購(gòu)令”出臺(tái)后石家莊樓市成交量持續(xù)低迷。6月20日有媒體報(bào)道稱(chēng)，地方政府迫于財(cái)政壓力頻頻試探樓市限購(gòu)政策，并稱(chēng)北京正在研究調(diào)整限購(gòu)政策，并有望在今年年底前放松對(duì)高端項(xiàng)目的限購(gòu)。6月21

6、日針對(duì)“北京市正在研究放寬限購(gòu)政策，擬放寬對(duì)高端項(xiàng)目的限購(gòu)”的傳言，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)人明確表示，有關(guān)北京正研究放寬樓市限購(gòu)的消息不實(shí)。7月12日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控工作，提出房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施，二三線城市的限購(gòu)政策首次被明確。限購(gòu)令影響鄭州新版“限購(gòu)令”出臺(tái)已經(jīng)數(shù)月有余，政策效果和對(duì)樓市的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。限購(gòu)之下，鄭州樓市成交量大幅下挫，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)小幅滑落。但“限購(gòu)令”的影響遠(yuǎn)不止這些，它對(duì)居民的消費(fèi)行為也產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。限購(gòu)之下，人們的消費(fèi)心態(tài)發(fā)生了重大改變，改善型需求放棄“過(guò)渡”，“一步到位”成為市場(chǎng)主流。 只要“從緊的貨幣政策”

7、 和限購(gòu)令政策沒(méi)有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的局面就不可能出現(xiàn)根本性的扭轉(zhuǎn)。宏觀政策下房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)形式：市場(chǎng)需求繼續(xù)下降，市場(chǎng)觀望情緒濃厚1房?jī)r(jià)將進(jìn)一步回歸理性，成交量下滑2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資資金緊縮，行業(yè)進(jìn)一步洗牌3因此，在宏觀政策沒(méi)有出現(xiàn)根本調(diào)整時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將不會(huì)出現(xiàn)破冰之旅，2011年度內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)處于市場(chǎng)調(diào)整期，成交量肯定萎縮，價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生一定的波動(dòng)。2011年房地產(chǎn)政策分析大勢(shì)判斷：在宏觀政策沒(méi)有出現(xiàn)根本調(diào)整之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步回歸理性。市場(chǎng)表現(xiàn)：新政對(duì)長(zhǎng)垣市場(chǎng)的影響表現(xiàn)緩慢，政府未出臺(tái)地方細(xì)則，從年初全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃厚，出現(xiàn)量跌價(jià)挺現(xiàn)場(chǎng)，市場(chǎng)成交低迷。2

8、營(yíng)銷(xiāo)手法：受新政策影響，打破市場(chǎng)觀望，降價(jià)已成為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)主調(diào)，各種各樣的促銷(xiāo)手段層出不窮。4市場(chǎng)趨勢(shì)：2011年長(zhǎng)垣房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨政策的適應(yīng)及調(diào)整期，經(jīng)歷 10年土地成交的高峰期，未來(lái)供應(yīng)量將持續(xù)走高。1客戶演變：受新政策影響，投資客戶逐漸淡出市場(chǎng)，主要以剛性自住、改善型需求客戶為主，客戶購(gòu)房逐漸理性，越來(lái)越關(guān)注項(xiàng)目的品質(zhì)及性?xún)r(jià)比。3大勢(shì)研判長(zhǎng)垣發(fā)展概況城市概況：長(zhǎng)垣縣位于河南省東北部，居鄭州、新鄉(xiāng)、安陽(yáng)、濮陽(yáng)、開(kāi)封、菏澤等城市群中心，全縣國(guó)土面積1051平方公里，耕地86萬(wàn)畝，轄8鎮(zhèn)6鄉(xiāng)4個(gè)辦事處，599個(gè)行政村，人口80萬(wàn)人。先后被命名為“中國(guó)廚師之鄉(xiāng)”、“ 中國(guó)防腐蝕之都”、“中國(guó)起重

9、機(jī)械之鄉(xiāng)”。城市定位：近年來(lái)，長(zhǎng)垣縣認(rèn)真落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持“民營(yíng)立縣、特色興縣”，確立了“建設(shè)一個(gè)體系”（現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系），實(shí)施“一個(gè)戰(zhàn)略”（實(shí)施項(xiàng)目引資雙帶動(dòng)戰(zhàn)略），提升“一個(gè)載體”的工作思路，大力轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，躋身中國(guó)中部百?gòu)?qiáng)縣、被評(píng)為國(guó)家級(jí)衛(wèi)星縣城、省級(jí)園林城市、全國(guó)十佳全民創(chuàng)業(yè)示范縣、全國(guó)最具投資潛力中小城市。交通概況：長(zhǎng)垣縣地理位置優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，居鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)1小時(shí)20分鐘車(chē)程。新（鄉(xiāng)）菏（澤）鐵路橫穿東西，大（慶）廣（州）、濟(jì)（河南濟(jì)源）東（山東東明）兩條高速公路在境內(nèi)十字交匯，京港澳和連霍高速擦境而過(guò)，省道308線、213線貫穿全境，高速公路、鐵路連通山東半島交通網(wǎng)。6

10、00公里半徑輻射人口達(dá)5億之眾。 經(jīng)濟(jì)：2011年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成143.7億元，同比增長(zhǎng)15%。規(guī)模以上工業(yè)增加值57.4億元，增長(zhǎng)25.7%。財(cái)政一般預(yù)算收入突破5億元，增長(zhǎng)15.7%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資150.7億元，增長(zhǎng)3.4%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額32.4億元，增長(zhǎng)19.9%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12690.8元，增長(zhǎng)13.3%；農(nóng)民人均純收入7263.4元，增長(zhǎng)15.7%。各項(xiàng)存款余額146億元，較年初增長(zhǎng)20%；各項(xiàng)貸款余額91.2億元，較年初增長(zhǎng)34.8% 實(shí)際利用市外資金21.1億元、外資2464萬(wàn)美元。實(shí)施千萬(wàn)元以上項(xiàng)目209個(gè)，完成投資66.5億元。被評(píng)為“中原最具投

11、資價(jià)值縣(市、區(qū)）“。工業(yè)： 衛(wèi)華集團(tuán)、河南礦山、新鄉(xiāng)礦山、中原圣起4家企業(yè)起重機(jī)銷(xiāo)售額進(jìn)入全國(guó)前十強(qiáng)。衛(wèi)華集團(tuán)榮獲“國(guó)家認(rèn)定企業(yè)技術(shù)中心”，“寶起”等3個(gè)商標(biāo)入選中國(guó)馳名商標(biāo)。起重機(jī)械、衛(wèi)生材料及醫(yī)療器械行業(yè)分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入160億元、60億元，同比增長(zhǎng)18%、16%；起重機(jī)械行業(yè)增速高于全國(guó)平均水平10個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)業(yè)： 農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，新增有效灌溉面積和旱澇保收田各3000畝、節(jié)水灌溉面積1.2萬(wàn)畝，糧食總產(chǎn)達(dá)72.8萬(wàn)噸，連續(xù)七年實(shí)現(xiàn)增產(chǎn)。 城市面貌：新建改建城鄉(xiāng)道路47條，新增城市供水管網(wǎng)35公里、燃?xì)夤芫W(wǎng)10公里，建成容園等綠地游園19處，改造棚戶區(qū)22.7萬(wàn)平方米，完成了中

12、水回用工程，建立了“數(shù)字城管”服務(wù)平臺(tái)，“新城杯”競(jìng)賽蟬聯(lián)全市第一，順利通過(guò)國(guó)家衛(wèi)生縣城屆滿復(fù)審。新開(kāi)工新型農(nóng)村社區(qū)15個(gè)，完成建筑面積110萬(wàn)平方米，同步推進(jìn)了拆舊復(fù)墾工作。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) ：開(kāi)工建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目75個(gè)，完成投資12.4億元。新入駐千萬(wàn)元以上工業(yè)項(xiàng)目41個(gè)，完成投資19.5億元。深化起重工業(yè)園區(qū)管理體制改革，服務(wù)職能進(jìn)一步增強(qiáng)。被工信部命名為“國(guó)家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地。宏觀市場(chǎng)分析長(zhǎng)垣縣房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 長(zhǎng)垣的房地產(chǎn)主要有以下幾個(gè)部分組成：自建房、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房產(chǎn)在這三種房產(chǎn)市場(chǎng)中，自建房主要集中在老城區(qū)內(nèi)，建筑形式多為獨(dú)家獨(dú)院，外觀陳舊，以長(zhǎng)垣原著居民為主，因政府大力發(fā)展浦

13、西新區(qū)，因此商品房和經(jīng)濟(jì)適用房主要集中在新區(qū)，投放量呈逐年增加的趨勢(shì)。 從城市發(fā)展的眼光來(lái)看，長(zhǎng)垣市的建設(shè)速度是令人吃驚的，幾年的時(shí)間，長(zhǎng)垣的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。使長(zhǎng)垣從一個(gè)古老的縣城慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代化的新城。長(zhǎng)垣樓盤(pán)分布長(zhǎng)垣的房地產(chǎn)項(xiàng)目大致分布在浦北板塊、浦西板塊、中心板塊、東南板塊、浦東板塊。浦西板塊：代表樓盤(pán)有億隆歐洲小鎮(zhèn)、食博園四期、衛(wèi)華世紀(jì)城、美景天誠(chéng)、華泰花園，新增樓盤(pán)宏瑞園等6個(gè)樓盤(pán)浦北板塊：代表項(xiàng)目有新宇新城、公園2080、望族公館，計(jì)3個(gè)樓盤(pán)中心板塊：代表項(xiàng)目?jī)|隆中央公館、 宏力新村,計(jì)2個(gè)樓盤(pán)東南板塊：代表樓盤(pán)：億隆家天下、容園、麗水花園、玫瑰苑、東方富地、圣起新村、

14、富景苑、豫龍花園，計(jì)8個(gè)樓盤(pán)浦東板塊：代表樓盤(pán)有浦東花園 長(zhǎng)城金典 長(zhǎng)城華庭,計(jì)3個(gè)樓盤(pán) 浦北板塊浦西板塊中心板塊東南板塊浦東板塊項(xiàng)目規(guī)模：片區(qū)內(nèi)地塊相對(duì)較大，以大體量項(xiàng)目為主，建筑規(guī)模較大，區(qū)域內(nèi)環(huán)境較好。該區(qū)域主要樓盤(pán)：億隆歐洲小鎮(zhèn)、食博園四期、衛(wèi)華世紀(jì)城、美景天誠(chéng)、華泰花園、宏瑞園等建筑類(lèi)型：高層、多層主力戶型：130左右三房、150170左右四房主力價(jià)格：3500元/左右主力客戶：公務(wù)員、企事業(yè)單位工作人員、生意人以及部分老城區(qū)客戶長(zhǎng)城大道宏力大道浦西板塊： 該區(qū)域是長(zhǎng)垣樓盤(pán)較多的區(qū)域，樓盤(pán)品質(zhì)較高，市場(chǎng)供應(yīng)量較大，是未來(lái)市重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，消費(fèi)者已形成一定認(rèn)可度，市場(chǎng)供應(yīng)量將進(jìn)一步增大

15、，競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書(shū)館！專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 浦北板塊：目前蒲北板塊開(kāi)發(fā)程度相對(duì)于其他板塊較低，但由于行政事業(yè)單位的集聚作用，這一板塊必將產(chǎn)生巨大的發(fā)展?jié)摿?，不可低估。?xiàng)目規(guī)模：片區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)適中，以中大型項(xiàng)目為主，講究質(zhì)量，品質(zhì)、生活、影響力。該區(qū)域主要樓盤(pán)：新宇新城、公園2080，望族公館。建筑類(lèi)型：高層、多層該區(qū)域內(nèi)主要樓盤(pán)：新宇新城、公園2080，望族公館主力戶型：114-140左右三房、138-168四房主力價(jià)格：3200-3600元/平米之間。主力客戶：公務(wù)員，私營(yíng)業(yè)主，教師，醫(yī)生、家庭年收入5萬(wàn)元以上。蒲城大道宏力大道長(zhǎng)城大道中心

16、板塊： 該區(qū)域整體開(kāi)發(fā)量較小，可用土地較少，配套相對(duì)齊全。宏力新村和中央公館是這個(gè)區(qū)域的亮點(diǎn)。項(xiàng)目規(guī)模：片區(qū)內(nèi)可用土地較少。但地塊相對(duì)較大，屬于老城區(qū)改造，以大體量項(xiàng)目為主，建筑規(guī)模較大，區(qū)內(nèi)環(huán)境較好，周邊生活配套齊全。該區(qū)域內(nèi)主要樓盤(pán)：億隆中央公館、 宏力新村建筑類(lèi)型：多層、小高層主力戶型：106-150左右三房，140-170左右四房主力價(jià)格：宏力5100-5300元/主力客戶：市區(qū)內(nèi)高薪階層。宏力大道長(zhǎng)城大道桂陵大道東南板塊：目前東南板塊開(kāi)發(fā)程度較大，同時(shí)期內(nèi)有多個(gè)樓盤(pán)入市，競(jìng)爭(zhēng)力較大。項(xiàng)目規(guī)模：東南板塊土地供應(yīng)充足，大體量項(xiàng)目較多，建筑規(guī)模較大，配套相對(duì)薄弱。區(qū)域內(nèi)主要樓盤(pán)：億隆家天下

17、、容園、麗水花園、玫瑰苑、東方富地、圣起新村、富景苑、豫龍花園建筑類(lèi)型：多層、小高層等產(chǎn)品。主力戶型：130左右三房、150左右四房主力價(jià)格：30003500元/平米左右主力客戶：項(xiàng)目周邊客群為主巨人大道桂陵大道浦東板塊：隨著長(zhǎng)垣新區(qū)西移，浦東的房地產(chǎn)發(fā)展就相對(duì)慢了些，老城區(qū)的配套相對(duì)完善，但不及新城區(qū)迸發(fā)的能量。項(xiàng)目規(guī)模：片區(qū)內(nèi)地塊相對(duì)較大，城中村改造較多，以大體量項(xiàng)目為主，建筑規(guī)模較大，周邊生活配套想多成熟。該區(qū)域內(nèi)主要樓盤(pán)：浦東花園 長(zhǎng)城金典 長(zhǎng)城華庭建筑類(lèi)型：多層、小高層等產(chǎn)品。主力戶型：100左右兩房，140左右三房主力價(jià)格：28003200元/平米主力客戶：區(qū)域內(nèi)周邊客戶桂陵大道長(zhǎng)

18、城大道長(zhǎng)垣樓市小結(jié)整體樓市：各板塊發(fā)展不均衡，西區(qū)、南區(qū)為城市的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，商品房投入量逐步加大，周期短、去化量大，需求旺盛；中心城區(qū)為高端樓盤(pán)集聚區(qū)，城東房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ο鄬?duì)較小；產(chǎn)品：市場(chǎng)定位產(chǎn)品多樣，核心城區(qū)土地供應(yīng)量較小，建筑形態(tài)以高層為主；西南新區(qū)受城市南移東擴(kuò)規(guī)劃影響，發(fā)展較快，產(chǎn)品形象佳；出現(xiàn)部分投資型產(chǎn)品，但受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控影響，剛性需求產(chǎn)品成為市場(chǎng)大勢(shì)；130左右三房及較大戶型面積四房以及區(qū)內(nèi)多元配套成為市場(chǎng)發(fā)展主要趨勢(shì)；價(jià)格：08年以來(lái)，住宅市場(chǎng)價(jià)位在逐步提升，西南城區(qū)價(jià)格提升最快。推廣：高端項(xiàng)目以形象和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品推廣為主，低端項(xiàng)目推廣力度以及形象推廣較少。重點(diǎn)樓盤(pán)解讀個(gè)案解析

19、-浦東花園2期基本簡(jiǎn)介1.基本情況：新汽車(chē)站與東長(zhǎng)城大道308交叉，奧起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：共20棟樓均為11層小高層、最小戶型119、3.主力戶型：136.37、119.45-136.37 4.核心賣(mài)點(diǎn)：建筑風(fēng)格、水景、景觀等營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度1.工程進(jìn)度：主體起了6層2.營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度：認(rèn)購(gòu)日：8月17日，開(kāi)盤(pán)日期未定3.媒介策略：戶外媒體投放力度較大，主要體現(xiàn)在候車(chē)亭和道旗上4.銷(xiāo)售均價(jià)：3200元/ 綜合點(diǎn)評(píng)浦東花園2期“東區(qū)”崛起在長(zhǎng)垣軸之上，傲然將308線，長(zhǎng)城大道，新汽車(chē)站，長(zhǎng)城商貿(mào)等環(huán)視左右，地理位置優(yōu)越，交通四通八達(dá)，全面掌控城市發(fā)展方向。浦東花園“東區(qū)”是

20、集大型商業(yè)街，花園電梯，洋房于一體的高檔生活住宅區(qū)。奧起地產(chǎn)潛心力作，地理位置優(yōu)越，社區(qū)配套完美，宜居，宜商，宜投資，無(wú)限的升值空間，新老客戶的真誠(chéng)期待。 經(jīng) 典 戶 型 鑒 賞基本簡(jiǎn)介1.基本情況：長(zhǎng)城大道與博愛(ài)路交匯處、富美地產(chǎn)有限公司基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：共計(jì)400畝，間距35，綠化率為40%；3.主力戶型：110-125（三房）、 90-130（三房）、,120.營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度1.優(yōu)惠措施：一次性付款優(yōu)惠50元/；按揭優(yōu)惠30元/2.銷(xiāo)售進(jìn)度：8月26日開(kāi)盤(pán)3.銷(xiāo)售價(jià)格：尚未開(kāi)盤(pán)、認(rèn)籌：五千抵一萬(wàn)4.核心賣(mài)點(diǎn):公園2008，公園里的地中海，400畝大公園，雙學(xué)校，主題酒店綜

21、合點(diǎn)評(píng)400畝恢宏地中海建筑群，集合多層、洋房、電梯公館、畫(huà)廊高層等諸多產(chǎn)品線；50000醉湖美景，180000地中海園林景觀；長(zhǎng)垣實(shí)驗(yàn)二小意向重磅入駐。個(gè)案解析-富美。公園2080基本簡(jiǎn)介1.基本情況：長(zhǎng)垣大道與巨人大道交匯處。開(kāi)發(fā)商為河南省華垣實(shí)業(yè)有限公司2.基本數(shù)據(jù)：共88畝、15棟樓、均價(jià)3200元、剩尾盤(pán)。3.主力戶型：126.6145.5 （三房）營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度1.優(yōu)惠措施：目前按揭優(yōu)惠1%、一次性?xún)?yōu)惠3% 2.銷(xiāo)售狀況： 2012 年 3 月開(kāi)盤(pán)；采用的是坐銷(xiāo)的銷(xiāo)售方式。3.銷(xiāo)售均價(jià)：3200元/；4.核心賣(mài)點(diǎn)：成熟、現(xiàn)房相綜合點(diǎn)評(píng) 玫瑰苑主要以多層為主、小高層住宅、臨街商鋪等組成。戶

22、型設(shè)計(jì)從70300平方的時(shí)尚二室、尊貴三室、奢華四室、闊耀五室、多種面積、多種戶型。多層高層住宅均為中央式冷暖空調(diào)。個(gè)案解析-玫瑰苑基本簡(jiǎn)介1.基本情況：宏力大道與張金路交匯處，南蒲辦事處新農(nóng)村投資有限公司；總占地：1100畝?，F(xiàn)銷(xiāo)售期。電話：03738624603 營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度新農(nóng)村改造項(xiàng)目。只賣(mài)商鋪，住宅不對(duì)外，商鋪期剩余20套，共50套。綜合點(diǎn)評(píng)南蒲新區(qū)，黃金交叉口的完美社區(qū)。780畝的三普?qǐng)@林綠化，五星級(jí)酒店配套，資優(yōu)物業(yè)管理，20萬(wàn)平方米的商場(chǎng)配套隨時(shí)為您提供生活所需。精明的商人知道人旺財(cái)更旺。南蒲社區(qū)直轄10個(gè)行政村，18個(gè)自然村，南蒲社區(qū)的巨大商機(jī)勢(shì)必不可限量。南蒲新貴位于宏力大道，

23、貫穿中心，交通便捷，四通八達(dá)。房?jī)r(jià)相比其他樓盤(pán)價(jià)格較低。個(gè)案解析-南蒲新貴基本簡(jiǎn)介1.基本狀況：長(zhǎng)垣縣巨人大道與修德路交叉口，長(zhǎng)垣縣金源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：占地面積400畝、地上車(chē)位、暖氣、天然氣、3.主力戶型：120140（三室）營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度1.營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度：08.10.1開(kāi)盤(pán) 09.12.31交房2.銷(xiāo)售狀況：一期現(xiàn)房，已售70%左右，二期為期房，已開(kāi)始認(rèn)籌。3.銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)3000元/、起價(jià)2750元/4.核心賣(mài)點(diǎn)：區(qū)位、外立面、戶型 綜合點(diǎn)評(píng)400畝宏觀大盤(pán)，依傍巨人大道；南鄰500米寬城市綠化帶，西依400米體育公園；新古典主意建筑風(fēng)格，精雕細(xì)琢的建筑品質(zhì)；89158平米經(jīng)典戶

24、型，5米至寬客廳；奢華氣派辦公樓，1500品牌幼兒園。 個(gè)案解析-東方富地基本簡(jiǎn)介1.基本狀況：河南長(zhǎng)垣巨人大道與懷德路交匯處 開(kāi)發(fā)商：新鄉(xiāng)市圣起開(kāi)發(fā)有限公司 電話：037380886662.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：規(guī)劃用地面積：62984平米，總建筑面積12萬(wàn)平米。3.主力戶型：130160（三室）營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度1.營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度：剩幾十套尾盤(pán)，最小1303.銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)3100元/ 4.核心賣(mài)點(diǎn)：地下停車(chē)場(chǎng)、定制式物業(yè)管理、標(biāo)準(zhǔn)化施工要求、地下溫泉。綜合點(diǎn)評(píng)圣起新村位于長(zhǎng)垣縣工業(yè)園區(qū)，毗鄰城市主干道巨人大道。另有國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街、業(yè)主專(zhuān)屬豪華會(huì)所、地下停車(chē)場(chǎng)等社區(qū)配套，以及接受定制式服務(wù)的物業(yè)管理。標(biāo)準(zhǔn)化施工要求，

25、鋼筋、水泥、涂料等全部采用國(guó)內(nèi)知名品牌。1400米地下溫泉、700米地下礦泉飲用水。120320平米人居戶型，戶戶朝陽(yáng)，南北通透；均設(shè)有超大景觀陽(yáng)臺(tái)。超寬樓間距。個(gè)案解析-圣起新村基本簡(jiǎn)介1.基本狀況：長(zhǎng)垣縣南環(huán)路與巨人大道交匯處 開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)垣縣豫龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 銷(xiāo)售電話：037380877772.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：占地面積30畝，共5棟樓3.主力戶型：120150（三房）營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度1.銷(xiāo)售狀況：尚未認(rèn)籌2.銷(xiāo)售價(jià)格：預(yù)計(jì)均價(jià)2800左右3.核心賣(mài)點(diǎn)：地下溫泉、酒店式公寓物業(yè)綜合點(diǎn)評(píng)地下式集體供暖；地下1400米溫泉全年恒定53度以上；全現(xiàn)澆樓板抗御強(qiáng)震；酒店物業(yè)一體化；金角銀邊，核心生活廣場(chǎng)；地

26、下商場(chǎng)，讓生活休閑隨心所欲。個(gè)案解析豫龍花園 基本簡(jiǎn)介1.基本狀況：長(zhǎng)垣縣南環(huán)路與巨人大道交匯處南200米開(kāi)發(fā)商：河南廣鑫職業(yè)有限公司電話：037321550002.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：總占地面積500畝；共分四期，現(xiàn)銷(xiāo)售第三期。3.戶型主力： 120155（三室）營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度1.優(yōu)惠措施：認(rèn)籌：五千抵一萬(wàn)。開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠5%。2.銷(xiāo)售進(jìn)度：第三期開(kāi)始認(rèn)籌。一期二期已銷(xiāo)售完畢。3.銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)3000元左右4.核心賣(mài)點(diǎn)：實(shí)力品牌、黃金地段、奢華配套、精雕戶型。綜合點(diǎn)評(píng)廣鑫。麗水花園以其超高的綠化率使小區(qū)每景皆美景。24小時(shí)保安、保潔、綠化維修、監(jiān)控。所有建筑均用全現(xiàn)澆頂建造，外墻保溫，雙層玻璃。兩室，三室，四室

27、、戶型精雕細(xì)琢，超寬樓間距、觀景陽(yáng)臺(tái)、飄窗設(shè)計(jì)。個(gè)案解析-廣鑫。麗水花園 基本簡(jiǎn)介1.基本狀況：長(zhǎng)垣大道與桂陵大道交匯處北100m電話：03738826666開(kāi)發(fā)商：河南廣鑫置業(yè)有限公司2.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：占地面積500畝、3.主力戶型：110160（三室）營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度1.優(yōu)惠政策：一次性?xún)?yōu)惠5%2.銷(xiāo)售進(jìn)度：共分四期、一期分兩次開(kāi)盤(pán)、10.1第二次開(kāi)盤(pán)、現(xiàn)一期正在銷(xiāo)售中3.銷(xiāo)售價(jià)格：3500元/ 綜合點(diǎn)評(píng)超50萬(wàn)別墅級(jí)電梯洋房，全情打造集多層電梯洋房、小高層、高層闊景豪宅，高端購(gòu)物中心于一體的城市人居典范。地暖供暖，電梯入戶。24小時(shí)物管服務(wù)。個(gè)案解析-廣鑫。容園公園基本簡(jiǎn)介1.基本狀況：長(zhǎng)垣縣桂陵大

28、道與北環(huán)路交叉口開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)垣縣金豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司電話基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：占地面積460畝、樓間距30米3.主力戶型：110150 （三室）4.配套設(shè)施：幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、人民醫(yī)院、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、體育中心幼兒園，實(shí)驗(yàn)小學(xué)，大型購(gòu)物廣場(chǎng)，人民醫(yī)院，體育中心5.核心賣(mài)點(diǎn)：區(qū)域位置、配套與物業(yè)、建筑與結(jié)構(gòu)、戶型與設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度均價(jià)3100元/ 正在認(rèn)籌，尚未開(kāi)始銷(xiāo)售。綜合點(diǎn)評(píng)坐擁北環(huán)與桂陵大道交匯處，城市北延擴(kuò)展的重心，升值潛力的發(fā)展。采用生態(tài)自然式景觀，超寬樓間距，有多層小高層等建筑形態(tài)圍合而成。周邊設(shè)有幼兒園，實(shí)驗(yàn)小學(xué)，中學(xué)，大型購(gòu)物廣場(chǎng)。多層采用全景觀澆板樓。戶型設(shè)計(jì)合理緊

29、湊，實(shí)用。個(gè)案解析-金豪府邸大體來(lái)看，長(zhǎng)垣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，同等品質(zhì)，同一區(qū)域內(nèi)的樓盤(pán)很多，很容易出現(xiàn)同質(zhì)化產(chǎn)品，所以我們要在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，走出不一樣的路線。 我們的劣勢(shì)在于周邊配套不齊全，地理位置較為偏僻，不能和周邊樓盤(pán)打區(qū)位站，我們可以打“一種生活，兩種閑情”的悠閑生活戰(zhàn)，本項(xiàng)目品牌美譽(yù)度、信譽(yù)度不及億隆、宏力，所以一定要注重建筑本身品質(zhì)的宣傳，為入市做足做透功課。望族公館與本項(xiàng)目都打出百萬(wàn)平米皇家園林的訴求，客戶會(huì)不自覺(jué)地進(jìn)行比較，要抓住客心理，做出不一樣的園林，吸引眼球，打贏這場(chǎng)仗。本章小結(jié)項(xiàng)目在與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比拼中無(wú)法占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)2011年末如何實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售和整體形象的提升在立足區(qū)域市

30、場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、還要透視中國(guó)房地產(chǎn)大勢(shì)制定切實(shí)可行的應(yīng)對(duì)之策避免11年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)在政策調(diào)控下的痛苦煎熬企劃思考項(xiàng)目成敗是成就興隆國(guó)際品質(zhì)大盤(pán)的關(guān)鍵立足市場(chǎng)大勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)格局建立全面競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)總結(jié)與啟示規(guī)劃建議（優(yōu)勢(shì)）客群定位（精準(zhǔn)）核心概念（鮮明）營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略（有效）執(zhí)行戰(zhàn)略（關(guān)鍵） 配套建議Part 32013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書(shū)館！專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 案例借鑒：全國(guó)首家移動(dòng)智能社區(qū)雅戈?duì)柼?yáng)城成都雅戈?duì)柼?yáng)城與中國(guó)移動(dòng)合作，建立全國(guó)首家移動(dòng)智能社區(qū)，取得巨大成就，住交會(huì)成交150套。目前行業(yè)前瞻著已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)類(lèi)似項(xiàng)目。A.規(guī)劃建議:接近零成本的3G智能社區(qū) 1.升級(jí)常規(guī)智能服務(wù)

31、 固定電話業(yè)務(wù)固定寬帶互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)(3Mbps-100 Mbps)(光纖到戶)無(wú)限局域網(wǎng)(WLAN)上網(wǎng)業(yè)務(wù)EDGE/TD移動(dòng)無(wú)線上網(wǎng)業(yè)務(wù)家庭賬戶服務(wù)(全家人使用包括語(yǔ)音、寬帶、信息服務(wù)時(shí)，可由家庭戶主一人集中付費(fèi))家庭融合套餐(提供全家成員互相撥打免費(fèi)時(shí)長(zhǎng)，非漫游通話時(shí)長(zhǎng)，同時(shí)贈(zèng)送有線/無(wú)線寬帶包月服務(wù))與聯(lián)通合作，將3G全面引入社區(qū)，打造長(zhǎng)垣第一個(gè)真正意義的3G智能居住社區(qū)2.社區(qū)專(zhuān)屬智能服務(wù)手機(jī)操控空調(diào)、熱水器等等家電設(shè)備。社區(qū)信息化平臺(tái)服務(wù)：物業(yè)可直接向用戶通過(guò)短信、彩信、手機(jī)網(wǎng)站、互聯(lián)網(wǎng)等方式發(fā)布信息，與業(yè)主的及時(shí)溝通。社區(qū)一卡通：僅需手機(jī)更換SIM卡，在社區(qū)內(nèi)即可使用手機(jī)刷社區(qū)內(nèi)門(mén)禁

32、系統(tǒng)服務(wù)?！安市殴芗摇奔彝グ卜喇a(chǎn)品：家庭內(nèi)部安防系統(tǒng)觸發(fā)后系統(tǒng)將自動(dòng)給用戶發(fā)送警報(bào)短信及現(xiàn)場(chǎng)圖片彩信。整套系統(tǒng)目前包括攝像頭主機(jī)、門(mén)磁、紅外、遙控鑰匙等配件。(根據(jù)業(yè)主需要提供個(gè)性化安裝服務(wù))TD無(wú)線固話/TD無(wú)線可視固話產(chǎn)品TD家庭信息機(jī)產(chǎn)品(可以查看各類(lèi)發(fā)布的信息內(nèi)容)TD家庭網(wǎng)關(guān)產(chǎn)品(使用TD作為家庭互聯(lián)網(wǎng)接入方式，用戶家庭內(nèi)以WLAN方式覆蓋，無(wú)線貓)I萬(wàn)家系列產(chǎn)品(在所屬社區(qū)語(yǔ)音通話享受優(yōu)惠資費(fèi))與聯(lián)通合作，將3G全面引入社區(qū)，打造河南第一個(gè)真正意義的3G智能居住社區(qū)A.規(guī)劃建議:接近零成本的3G智能社區(qū) 3.家庭增值業(yè)務(wù)產(chǎn)品 行業(yè)類(lèi)信息：便民信息、母嬰信息、公交信息(開(kāi)發(fā)中)、旅游

33、信息等 資訊類(lèi)信息：天氣信息、生活小貼士、健康隨行等 音樂(lè)類(lèi)產(chǎn)品：彩鈴、手機(jī)音樂(lè)下載等 .商務(wù)類(lèi)產(chǎn)品：手機(jī)證券、移動(dòng)秘書(shū)等; 新聞?lì)惍a(chǎn)品：手機(jī)報(bào)、體育信息、電影信息等。 提供12580電話資訊服務(wù)，為用戶提供包括餐飲、娛樂(lè)、休閑等方面的信息家庭信息器社區(qū)3G網(wǎng)絡(luò)家庭信息器社區(qū)3G網(wǎng)絡(luò)A.規(guī)劃建議:接近零成本的3G智能社區(qū) 與聯(lián)通合作，將3G全面引入社區(qū)，打造河南第一個(gè)真正意義的3G智能居住社區(qū)4.3G社區(qū)無(wú)線移動(dòng)上網(wǎng)A.規(guī)劃建議:接近零成本的3G智能社區(qū) 與聯(lián)通合作，將3G全面引入社區(qū)，打造河南第一個(gè)真正意義的3G智能居住社區(qū)將為項(xiàng)目帶來(lái)如下好處接近零成本：目前是聯(lián)通和移動(dòng)拓展3G業(yè)務(wù)的關(guān)鍵時(shí)

34、期，可以由聯(lián)通出面解決技術(shù)問(wèn)題和費(fèi)用問(wèn)題。維護(hù)方便：聯(lián)通作為運(yùn)營(yíng)商，負(fù)責(zé)后期的維護(hù)與保養(yǎng)，與開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司沒(méi)有太大關(guān)系。形成差異化：目前全國(guó)只有蘇州和成都建立有移動(dòng)智能化社區(qū)，如果項(xiàng)目全面導(dǎo)入，將形成巨大的市場(chǎng)差異化。資源共享：如果與聯(lián)通合作，我們將可以全面利用長(zhǎng)垣所有的聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳和目標(biāo)客群開(kāi)展促銷(xiāo)和推廣活動(dòng)，達(dá)到事半功倍的效果。A.規(guī)劃建議:接近零成本的3G智能社區(qū) B.規(guī)劃建議:新型保溫材料的應(yīng)用鑒于建議項(xiàng)目全面引入知名外墻保溫裝飾板（由鋁板和聚氨酯泡沫熱壓制而成），達(dá)到如下效果：自然清洗：屬于鋁板，每次下雨形成自然清洗，使外立面 長(zhǎng)期保持干凈，清潔。安裝方便：采用外掛形式，外墻不用粉刷

35、，直接安裝。費(fèi)用較低：平均到每平米約為一百多元。效果明顯：隔熱和保溫效果比一般材料效果好，有效期超過(guò)50年。B.規(guī)劃建議:新型保溫材料的應(yīng)用建議安裝外遮陽(yáng)系統(tǒng)：安裝鋁合金遮陽(yáng)卷簾，遮陽(yáng)率最高達(dá)80%，可有效遮擋直輻射，還可遮擋漫輻射，降低屋內(nèi)制冷負(fù)荷，達(dá)到節(jié)能目的。3G智能化社區(qū)的概念，充分拉開(kāi)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差異外保溫材料和外遮陽(yáng)的應(yīng)用，全面提升產(chǎn)品品質(zhì)增加創(chuàng)新戶型，提升項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)總結(jié)與啟示 客群定位Part 4誰(shuí)會(huì)購(gòu)買(mǎi)興隆國(guó)際呢？典型客戶:社會(huì)新貴蝴蝶客戶特征描述年齡在28-35歲，行政部門(mén)工作、經(jīng)營(yíng)型公司擁有者；長(zhǎng)垣老城區(qū)市民為主。講究品位、品牌消費(fèi)意識(shí)強(qiáng)，消費(fèi)并不完全理性，價(jià)格敏感度取決于支

36、付能力。財(cái)富來(lái)得容易，即使覺(jué)得價(jià)格貴，只要喜歡就會(huì)購(gòu)買(mǎi)。購(gòu)房態(tài)度：看重項(xiàng)目所在位置及區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿?，特別是社區(qū)的品質(zhì)感。買(mǎi)房是買(mǎi)潮流買(mǎi)身份，更是炫出自我的標(biāo)簽典型客戶：城市工薪牛客戶特征描述年齡在30-40歲之間，主要教師、國(guó)私企業(yè)員工、小私營(yíng)企業(yè)主等。長(zhǎng)垣區(qū)域不限。社會(huì)中層，樸素實(shí)干，平時(shí)工作很忙，有自己的穩(wěn)定的事業(yè)。他們很矛盾：一方面滿足現(xiàn)有生活狀態(tài)，一方面又渴望提升，得到別人的尊重和敬仰。然而又沒(méi)有足夠的實(shí)力。購(gòu)房態(tài)度：理念或營(yíng)造的生活滿足他們“向上”的一面便能打動(dòng)他們。勤勤懇懇勞作，渴望物質(zhì)/精神得到尊重滿足典型客戶3：城鎮(zhèn)富有者孔雀縣城的人物，光鮮的職業(yè)，良好的收入客戶特征描述年齡

37、在35-50歲不等，主要縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的干部、私營(yíng)企業(yè)主等。他們?cè)诋?dāng)?shù)貙儆谏鐣?huì)的上層，擁有令人羨慕的職業(yè)和較高的收入，見(jiàn)多識(shí)廣，一般都屬于二次置業(yè)，在長(zhǎng)垣購(gòu)買(mǎi)房子不僅是居住，更是向社會(huì)而且是投資和展示身份的方式。購(gòu)房態(tài)度：一定在顯赫的地段，或大型知名樓盤(pán)，但無(wú)力購(gòu)真豪宅典型客戶4：企業(yè)主大象客戶特征描述年齡在40歲以上，主要為長(zhǎng)垣或周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的企業(yè)主。見(jiàn)多識(shí)廣，一般都屬于二次置業(yè)，購(gòu)房是投資和展示身份的方式。購(gòu)房態(tài)度：高檔大型社區(qū)、復(fù)式、大戶型金字塔的中上部，城市潮流的引領(lǐng)者客戶特征鎖定客群1、2、3為項(xiàng)目核心人群長(zhǎng)垣社會(huì)主流人群而非富豪為改善居住環(huán)境和提升居住檔次的剛性需求為主除位置/檔次等物質(zhì)層

38、面需求之外的精神并重強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目物理屬性外，為項(xiàng)目賦予獨(dú)特的精神特質(zhì) 核心概念Part 5項(xiàng)目定位概念項(xiàng)目定位價(jià)值梳理規(guī)模價(jià)值老城區(qū)核心區(qū)位，15萬(wàn)建筑綜合體，具備了長(zhǎng)垣品質(zhì)大盤(pán)的先天優(yōu)勢(shì)。規(guī)劃價(jià)值原鄉(xiāng)中式大宅社區(qū)、陽(yáng)光高層建筑，提升項(xiàng)目整體形象的核心關(guān)鍵客群定位社會(huì)主流人群而非富豪/為改善居住環(huán)境的剛性需求為主，精神與物質(zhì)并重的一群人市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)2011年面臨著激烈競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售除產(chǎn)品之外，更重要的形象塑造和軟性競(jìng)爭(zhēng)力興隆國(guó)際全新定位15萬(wàn)新都會(huì)浪漫生活城新都會(huì)能夠涵蓋項(xiàng)目的住宅、商業(yè)等業(yè)態(tài)規(guī)劃具有豐富的現(xiàn)代城市人文主義內(nèi)涵建立本項(xiàng)目獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)“浪漫生活城”突出項(xiàng)目的與眾不同，

39、激發(fā)客戶認(rèn)知定位簡(jiǎn)潔，朗朗上口，易記易傳播興隆國(guó)際全新定位帶來(lái)的獨(dú)特聯(lián)想興隆國(guó)際定位語(yǔ)提煉原鄉(xiāng)中式大宅社區(qū)優(yōu)越生活藍(lán)本 突出項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)中式大宅同時(shí)與項(xiàng)目整體定位一致，把浪漫的概念轉(zhuǎn)變?yōu)榭蛻舾惺軆?yōu)越這兩句話，充分體現(xiàn)了本項(xiàng)目的精髓所在有高度，有深度，有味道，一切全在其中興隆國(guó)際主廣告語(yǔ)提煉骨子里的優(yōu)越一語(yǔ)雙關(guān)一方面說(shuō)項(xiàng)目地段卓越，3G智能社區(qū)，精致產(chǎn)品折射出一種先天的、不可復(fù)制的人文印記少數(shù)人可以享受，多數(shù)人只仰望文字簡(jiǎn)潔有力，耐品味，有傳播力，足夠攝人心智定位概念下的項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理定位概念貴胄區(qū)位：老城區(qū)核心，城市傳統(tǒng)居住地、商業(yè)核心。寬景HOUSE：戶型方正、南北通透，主力戶型在85-138

40、之間，其中還規(guī)劃有通體復(fù)式等。中式大宅：對(duì)傳統(tǒng)的堅(jiān)持與執(zhí)著，5000年居住文化的精采演繹。完美配套：傳統(tǒng)居住地完善的生活配套。創(chuàng)新產(chǎn)品：3G社區(qū)、創(chuàng)新外面面設(shè)計(jì)、超寬樓間距等。規(guī)劃體量：項(xiàng)目15萬(wàn)平米體量，規(guī)劃有商業(yè)、住宅、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、大型商超等。 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略Part 6現(xiàn)在至2012年初，實(shí)現(xiàn)首批去化率65%的銷(xiāo)售率；銷(xiāo)售目標(biāo)目 標(biāo)樹(shù)立項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)整體品牌和良好市場(chǎng)口碑，形成大盤(pán)生命力，在推動(dòng)住宅銷(xiāo)售的同時(shí)，為后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。品牌目標(biāo)基于目標(biāo)的核心目標(biāo)立足整個(gè)傳統(tǒng)板塊，把項(xiàng)目打造為板塊明星項(xiàng)目，成為目標(biāo)客群的心目中的首先樓盤(pán)。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總綱推售策略?xún)r(jià)格策略?？刂仆剖酃?jié)奏，挖掘剛性需求，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)

41、售。核心策略配合策略推廣：核心價(jià)值挖掘渠道拓展展示：弱化項(xiàng)目劣勢(shì)增強(qiáng)價(jià)值體驗(yàn)客戶：客戶資源利用客戶關(guān)系維護(hù)策略基調(diào)豪宅式推廣+貴族式服務(wù)+適當(dāng)?shù)膬r(jià)格=超越客戶心理項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思想欲望Desire時(shí)尚Fashion稀缺Rare身份Status消費(fèi)本源消費(fèi)動(dòng)機(jī)追逐時(shí)尚潮流元素占有稀缺并炫耀彰顯身份獲得認(rèn)同CROSSOVER跨界跳出做項(xiàng)目而做項(xiàng)目，通過(guò)與項(xiàng)目素質(zhì)一致的公關(guān)或產(chǎn)品結(jié)合提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值FOCUSING聚焦 短期內(nèi)把市場(chǎng)和客戶注意力聚焦在項(xiàng)目上，迅速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的傳播項(xiàng)目策略分解銷(xiāo)售策略傳播策略推廣策略產(chǎn)品推出策略銷(xiāo)售執(zhí)行策略定向直投策略公關(guān)活動(dòng)策略高-VCR形象廣告中-渠道媒體傳播低-報(bào)紙媒體傳

42、播原鄉(xiāng)中式大宅社區(qū)優(yōu)越生活藍(lán)本 案場(chǎng)策略銷(xiāo)售執(zhí)行策略一.案場(chǎng)策略氣氛營(yíng)造 彰顯身份 貴族服務(wù) 對(duì)現(xiàn)有銷(xiāo)售部進(jìn)行調(diào)整，除沙盤(pán)區(qū)、洽談區(qū)；同時(shí)開(kāi)設(shè)貴賓區(qū)、吧臺(tái)等。創(chuàng)導(dǎo)“貴族式”服務(wù)：制定嚴(yán)密的服務(wù)流程，從進(jìn)入銷(xiāo)售部 銷(xiāo)售員接待 呈上戶型冊(cè)等銷(xiāo)售道具等。邀請(qǐng)高校或?qū)I(yè)的禮儀培訓(xùn)公司，針對(duì)銷(xiāo)售員和服務(wù)員等進(jìn)行全面培訓(xùn)，提升銷(xiāo)售和接待人員的整體素質(zhì)。A.銷(xiāo)售部包裝策略針對(duì)每一個(gè)客戶都以“貴族式服務(wù)”的氣勢(shì)展開(kāi)，全面提升項(xiàng)目檔次，促進(jìn)口碑傳播。提高現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員的服務(wù)意識(shí)，規(guī)范日常行為、接待服務(wù)流程，充分體現(xiàn)以客戶為導(dǎo)向的銷(xiāo)售過(guò)程；在重大營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)中增強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)支援服務(wù)人員的培訓(xùn)，嚴(yán)格要求所有工作人員的專(zhuān)業(yè)及服

43、務(wù)質(zhì)量；增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)吧臺(tái)工作人員的服務(wù)質(zhì)量，給客戶以尊貴享受感。提供免費(fèi)茶點(diǎn)、現(xiàn)場(chǎng)禮賓服務(wù)、后續(xù)追蹤服務(wù)。B.銷(xiāo)售部管理策略訪談邀請(qǐng)誠(chéng)意客戶、成交客戶進(jìn)行一對(duì)一訪談，并將訪談作為一種直接銷(xiāo)售手段。誠(chéng)意客戶訪談上門(mén)客戶訪談成交客戶訪談目的：了解目標(biāo)客戶的意向，整理客戶問(wèn)題，維護(hù)客戶關(guān)系；客戶登記；目標(biāo)客戶：發(fā)展商已登記誠(chéng)意客戶、進(jìn)線登記誠(chéng)意客戶，約40-60人；目的：了解上門(mén)客戶的意向，調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，整理客戶問(wèn)題；客戶登記；目標(biāo)客戶：上門(mén)誠(chéng)意客戶目的：整理客戶意見(jiàn)，維護(hù)客戶感情，促進(jìn)老帶新；目標(biāo)客戶：成交客戶定期針對(duì)客戶的咨詢(xún)進(jìn)行回訪，獲取更詳盡的客戶資料及購(gòu)買(mǎi)意向，鞏固客戶關(guān)系，加深與客戶之間的聯(lián)

44、系；對(duì)前期成交客戶定期進(jìn)行回訪，即使通報(bào)項(xiàng)目最新進(jìn)展；對(duì)待客戶疑問(wèn)、投訴問(wèn)題進(jìn)行回訪，及時(shí)解決。C.銷(xiāo)售部管理策略客戶關(guān)系維護(hù)定期客戶回訪賦予客戶“興隆會(huì) ”的身份感。可以?xún)?yōu)先獲得項(xiàng)目信息，得到專(zhuān)屬優(yōu)待（聯(lián)盟商家），有暢通的信息渠道（我說(shuō)話和誠(chéng)在聽(tīng)），介紹朋友購(gòu)房還有獎(jiǎng)勵(lì)賦予客戶“興隆會(huì) ”的親近感。這個(gè)松散組織是非完全商業(yè)行為的?！拔覀儭睍?huì)員是一個(gè)共同的群體，有人組織我們參加活動(dòng)，有會(huì)刊溝通大家的心聲給客戶身份感，然后他給你認(rèn)同感！.客戶是尊貴的人。讓客戶以自己是“興隆會(huì) ”成員為榮。.客戶是親近的人。充分發(fā)揮和誠(chéng)會(huì) 作為一個(gè)非贏利松散組織的作用，從情感上贏得客戶。和誠(chéng)會(huì)已經(jīng)建立，后期通過(guò)興

45、隆會(huì)做好老客戶維系工作，更充分的利用和誠(chéng)廣泛的優(yōu)質(zhì)客戶資源，不僅利于促進(jìn)老帶新成交，更有利于興隆市場(chǎng)形象的進(jìn)一步提升！D.銷(xiāo)售部管理策略客戶關(guān)系維護(hù)深化興隆會(huì)E.銷(xiāo)售部包裝-通過(guò)壁紙等裝飾性材料，對(duì)銷(xiāo)售部進(jìn)行全面的形象提升。二.銷(xiāo)售策略多次少量推盤(pán)，集中客戶關(guān)注點(diǎn)，制造開(kāi)盤(pán)高銷(xiāo)售率，提高市場(chǎng)美譽(yù)度，增強(qiáng)客戶信心11年10月10日一期全面上市，以“興隆國(guó)際形象”亮相，開(kāi)始積累客戶，力爭(zhēng)在首批房源開(kāi)盤(pán)當(dāng)月達(dá)到60%的銷(xiāo)售率。開(kāi)盤(pán)之后至12月30日，全面推動(dòng)首批剩余房源的銷(xiāo)售。11年3月1日-5月20日，根據(jù)首批房源銷(xiāo)售狀況，推出二批房源。力爭(zhēng)五一前后二次開(kāi)盤(pán)。根據(jù)二批房源銷(xiāo)售狀況，強(qiáng)勢(shì)推出三批房源

46、，以大戶型豪宅概念，再次提升項(xiàng)目形象。項(xiàng)目整體銷(xiāo)售進(jìn)程安排三.傳播策略目標(biāo)客群生活點(diǎn)工作點(diǎn)休閑點(diǎn)高檔酒店大型商超品牌店企事業(yè)單位商務(wù)酒店酒吧咖啡廳洗浴中心運(yùn)動(dòng)會(huì)所以點(diǎn)布陣，網(wǎng)羅目標(biāo)客群點(diǎn)陣式傳播共鳴式廣告情感共鳴價(jià)值共鳴心理共鳴身份共鳴品質(zhì)共鳴地位共鳴文化共鳴公關(guān)為主，引發(fā)共鳴+高速路口A.傳播方式精準(zhǔn)到點(diǎn)+覆蓋到面+高中低結(jié)合目標(biāo)廣告戶外廣告手機(jī)短信報(bào)紙媒體直投廣告B.媒體策略高：VCR廣告拋棄傳統(tǒng)的三維廣告片的做法，采用形象廣告片的傳播模式：A.目的：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拉開(kāi)差距，形成差異化傳播B.內(nèi)容：以形象和居住感受為主C.時(shí)間：1分鐘或30秒D.媒體：長(zhǎng)垣電視臺(tái)晚上7：30-8：30之間C.媒

47、體規(guī)劃低：報(bào)紙媒體（區(qū)域內(nèi)DM宣傳單）在報(bào)紙媒體投放上體現(xiàn)以下幾點(diǎn)：A.投放內(nèi)容：促銷(xiāo)或活動(dòng)為主B.投放時(shí)間：重大活動(dòng)之前的活動(dòng)預(yù)告、活動(dòng)之后的軟文炒作C.投放形式：軟文或活動(dòng)廣告C.媒體規(guī)劃4.推廣策略公關(guān)主導(dǎo)+廣告共鳴“公關(guān)是釘，廣告是錘釘子深深地楔進(jìn)大腦，給人以根深蒂固的印象，而錘子則需要不斷地敲打釘子，時(shí)刻提醒著釘子的存在?！睜I(yíng)銷(xiāo)大師 阿爾里斯 根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)程和目標(biāo)客群階層語(yǔ)境，策劃系列公關(guān)活動(dòng)，創(chuàng)造與客戶互動(dòng)的機(jī)會(huì)，潛移默化的傳達(dá)項(xiàng)目信息。廣告訴求充分展現(xiàn)目標(biāo)客群階層語(yǔ)境，與之產(chǎn)生共鳴。同時(shí)針對(duì)目標(biāo)客群的直投，讓信息直接到達(dá)。 規(guī)劃執(zhí)行Part 7興隆國(guó)際如何上市？高：打造項(xiàng)目高端形象，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，增強(qiáng)客戶期望值專(zhuān)：切實(shí)可行的價(jià)格策略和深入透徹的產(chǎn)品價(jià)值概念包裝做事做勢(shì)做實(shí)+精：在實(shí)際銷(xiāo)售執(zhí)行中，嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)，精確的把握客戶心理 籌備階段 上市籌備期（2011年9月11日-9月30日） 資源整合 全面籌備A.基礎(chǔ)VI基礎(chǔ)LOGO設(shè)計(jì)、名片、信封、紙杯、檔案袋、信紙等基礎(chǔ)VI設(shè)計(jì)制作B.銷(xiāo)售物料海報(bào)、單片、折頁(yè)、戶型冊(cè)、手提袋等設(shè)計(jì)制作C.廣告類(lèi)報(bào)紙廣告、擦鞋機(jī)廣告等創(chuàng)意設(shè)計(jì)1.宣傳類(lèi)開(kāi)始戶外廣告位、擦鞋機(jī)廣告等資源的占有。A.培訓(xùn)類(lèi)售樓人員培訓(xùn)、考核(宏觀大勢(shì)/銷(xiāo)售