秦皇島游艇俱樂部項目策劃報告課件

1、“秦皇島游艇俱樂部”項目策劃書北京市 投資咨詢有限公司2008年5月8日第2頁項目特點概述一、地理位置優(yōu)越：位于秦皇島市海港區(qū)文體路22號，東、南臨海， 交通便利，周邊遍布旅游、度假、高檔大型居住社區(qū)，未來升值潛力大。二、手續(xù)正常：土地出讓金已交齊、交契稅可領土地證；三、項目性質(zhì)佳：為集度假村（別墅）、酒店式公寓、星級酒店及豪華游艇俱樂部等為一 體中型綜合性高端項目（占地6.958萬平米，總建面14-23萬平米，r=2.0-3.0）；四、地塊無拆遷，可快速 啟動；五、項目操作方式：項目公司股權100%轉(zhuǎn)讓；六、經(jīng)濟效益可觀：預計土地成本樓面價 元/平方米，總投資 億，總收入 億，利潤總額 億，

2、稅后利潤 億，稅后利潤率 %；七、社會效益佳：可迅速提高 接盤公司在當?shù)氐闹?。?頁目 錄一、項目概述1.項目區(qū)位2.項目地塊規(guī)劃3.項目背景二、項目合作方案1.合作方式2.轉(zhuǎn)讓價格3.付款安排附件：項目成本效益估算表區(qū)域市場調(diào)查三、測算分析1.項目定位2.成本分析3.效益分析四、初步結(jié)論及建議第4頁項目區(qū)位及環(huán)境： 本項目位于河北省秦皇島市海港區(qū)文體路22號。東至渤海灣、南至海上運動場，西至文體路、北至海洋國際度假村。距市中心約4公里。 項目周邊有北辰度假村、海洋國際度假村、國際游艇俱樂部、新奧海底世界、金夢海灣（77萬平米）等旅游、度假、高尚商業(yè)居住社區(qū)。一、項目概述 Key Word

3、: 區(qū)位、環(huán)境主城區(qū)第5頁Key Word: 周邊交通、環(huán)境圖金夢海灣（77萬平米）本案第6頁 Key Word: 項目地塊影像圖 湘 江芙蓉南路披 塘 路主城區(qū)項目地塊地處旅游度假觀光區(qū)域，東、南臨海，周邊分布度假村及高檔大型住宅區(qū)（金夢海灣，在建），是建設高尚度假、休閑、旅游類地產(chǎn)（酒店式公寓、度假村）的絕佳選地。第7頁2、項目地塊規(guī)劃（規(guī)劃設計條件通知書、秦規(guī)條2005010號）一、用地情況1.1 用地位置：海港區(qū)文體路22號； 1.2 用地面積：69579.60平方米（104.3畝）；二、用地性質(zhì)2.1 游樂設施用地（游艇俱樂部）及旅館業(yè)用地（可建設項目為賓館、酒店、度假村及酒店式公寓

4、）；三、用地強度3.1 容積率：2.0 （土地方承諾可根據(jù)買家需要調(diào)至3.0）；3.2 建筑密度：20%；3.3 綠地率：45%；四、停車要求4.1 賓館、酒店、度假村、公寓：1.0車位/100M24.2 游艇俱樂部：2車位/游艇泊位；五、整體布局要求：南部臨海地塊建游艇俱樂部、北部地塊可建賓館、酒店、度假村及酒店式公寓。第8頁項目性質(zhì)（類型） 本項目為商品房二級開發(fā)項目。到現(xiàn)在為止，公司已取得秦皇島市國有土地使用權出讓成交確認書（04-01號地塊）、秦皇島市規(guī)劃局規(guī)劃設計條件通知書秦規(guī)條2005070號、以及國有土地使用權出讓合同，項目公司已經(jīng)成立。目前，土地出讓金已全部交齊（共計31937

5、.22萬元）交契稅可領國有土地使用證。地塊現(xiàn)狀 地塊已達三通一平狀態(tài)。項目權屬及公司債權債務 該項目歸秦皇島市北戴河圣安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有，公司名下無其它項目，亦無其它債權債務。項目出讓原因 公司因資金等問題有意將本項目及項目公司一同轉(zhuǎn)讓。3.項目背景第9頁二、項目合作方案合作方式合作方式：項目公司100%股權（包括本項目）現(xiàn)狀轉(zhuǎn)讓；提供土地成熟度：該地塊無拆遷，市政配套、交通條件均較好；對土地方依賴程度：該項目公司股權清晰、無債權債務法律糾紛、地塊本身無拆遷，轉(zhuǎn)讓完成后對土地方依賴性低。轉(zhuǎn)讓價格總價： 萬元（面議）； 折合樓面地價： 元/平方米。付款安排雙方協(xié)商解決。第10頁1、項目定位

6、功能定位高檔度假居住區(qū)及游艇俱樂部。 銷售人群：本地中高收入人群及京津等地高收入人群；售價定位*酒店式公寓均價 元/平方米；度假村別墅均價 元/平方米；商務酒店均價 元/平方米；游艇俱樂部（自主經(jīng)營）。 三、測算分析第11頁2、項目成本分析（詳見附件1） 成本明細金額（萬元）說明土地成本 含100%股權轉(zhuǎn)讓費、前期工程費等全部費用，折合土地樓面價 元/平方米。前期費用報建費含大市政配套費等政府收費建安工程費折合工程單方造價 元/平方米小市政配套費房屋開發(fā)其它費房屋開發(fā)間接費含管理費、銷售費用、財務費用及稅金不可預見費項目總投資成本折合可售面積單方造價 元/平方米第12頁3.1 銷售總收入 ： 萬元；3.2 土地增值稅： 萬元；3.3 利潤總額 ： 萬元；3.3 成本利潤率： % ；3.4 稅后利潤（按25%）： 萬元；3.5 稅后利潤率 ： %。3、項目基本經(jīng)濟效益分析第13頁1、初步結(jié)論 從初步資料分析，本項目性質(zhì)為環(huán)渤海地區(qū)三線濱海城市中型高尚度假酒店公寓類二級開發(fā)項目。項目本身具有區(qū)域位置優(yōu)越、未來升值潛力可期、地價尚可（ 萬元/畝）、手續(xù)齊備、可快速啟動、