房地產(chǎn)估價師考試-房地產(chǎn)估價案例與分析真題模擬考試試題

1、2015年房地產(chǎn)估價案例與分析真題與解析一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下）（一）甲公司擁有一幢位于市中心繁華地帶的大型綜合樓，有商業(yè)、辦公和住宅多種類型物業(yè)，該綜合樓于2010年7月底竣工后對外出租。2012年9月，甲公司以該綜合樓為抵押物向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。2014年7月甲公司償還了全部銀行貸款后，決定出售該綜合樓六層的部分辦公用房，再次委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。請問：兩次估價的估價基本事項(xiàng)具體有哪些不同？估價原則有哪些不同？正確答案1.估價基本事項(xiàng)是指估價目的、價值時點(diǎn)、估價對象和價值類型。（1）估價目的：第一次估價的估價目的

2、是抵押貸款評估，第二次估價的估價目的是轉(zhuǎn)讓估價；（2）價值時點(diǎn)：第一次估價的價值時點(diǎn)是2012年9月，第二次估價的價值時點(diǎn)是2014年7月；（3）估價對象：第一次估價的估價對象是該綜合樓整體，第二次估價的估價對象是該綜合樓六層的部分辦公用房；（4）價值類型：第一次估價的價值類型是抵押價值，屬于非市場價值中的謹(jǐn)慎價值，第二次估價的價值類型是市場價值。2.第一次估價的估價原則中有謹(jǐn)慎原則，第二次估價評估的是市場價值，則其估價原則除了沒有謹(jǐn)慎原則外，其他應(yīng)遵循的原則與第一次估價相同。主要考點(diǎn)：1.估價基本事項(xiàng)；2.價格差異原因分析。3.本題難度不大，但注意一題二問，需要在第一題上答四大點(diǎn)加第二問一點(diǎn)

3、，共答5點(diǎn)，10分，平均每點(diǎn)2分。注意答題程度和答題篇幅，以及答題的準(zhǔn)確率。（二）2015年6月1日某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)受委托評估一幢辦公樓完全產(chǎn)權(quán)狀況下的整體轉(zhuǎn)讓價值。該辦公樓共20層（含地下兩層設(shè)備層），鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建設(shè)期2年，建成于2007年，登記建筑面積為18000m2（不含地下建筑面積2500m2），土地面積為3000m2，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。采取成本法時，取類似辦公樓的總建筑面積綜合單價進(jìn)行測算；采用收益法等比遞增公式測算收益價值時，以周邊三個類似辦公樓實(shí)際租金的平均值為客觀租金，年租金增長率6%，收益年限48年進(jìn)行測算。請問：1.本次估價成本法

4、測算中采用的建筑面積應(yīng)為多少？2.上述收益法測算思路中存在哪些錯誤？正確答案1.建筑面積應(yīng)為20500m2（18000 m22500 m2）。地下建筑面積也要花費(fèi)成本。轉(zhuǎn)讓是整體轉(zhuǎn)讓而不僅是地上建筑。2.收益法測算思路中存在以下錯誤：不能以周邊三個類似辦公樓的實(shí)際租金進(jìn)行計算，應(yīng)進(jìn)行客觀性分析或調(diào)整。選取三個類似辦公樓可比租金進(jìn)行比較，最后綜合時按簡單算術(shù)平均確定無理由說明。收益年限應(yīng)為40年（土地剩余年限40年，建筑物剩余年限52年）而不是48年。主要考點(diǎn)：成本法核算的面積和收益法估價的指錯。往年都考過。（三）某寫字樓在建工程已取得出讓國有土地使用證及各項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)許可，目前土建主體工程基本完

5、工，房屋設(shè)備安裝、室內(nèi)外裝飾裝修及室外附屬工程均未動工。該在建工程因債務(wù)糾紛擬被人民法院拍賣，甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受人民法院委托對該在建工程進(jìn)行評估，為拍賣提供價格參考依據(jù)。某房地產(chǎn)開發(fā)公司有意參加競買，計劃競得后將主體工程和室外附屬工程按照原規(guī)劃續(xù)建完成，室內(nèi)外裝飾裝修和設(shè)備重新設(shè)計施工，為此委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估最高競買價格。甲、乙兩家房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)均采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價，評估價值差異較大。請問：造成兩個估價項(xiàng)目評估價值差異較大的因素主要有哪些？正確答案1.估價目的不同。甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（以下簡稱甲公司）的估價目的是強(qiáng)制拍賣目的，乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（以下簡稱乙公司）的估價目的是投資競買目的

6、。估價目的不同評估出的價值肯定有差異。2.價值類型不同。甲公司評估的價值類型是市場價值，乙公司評估的價值類型是投資價值。投資價值與市場價值區(qū)別在于前者由于不同的投資者可能在品牌、開發(fā)成本、運(yùn)營費(fèi)用等方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，風(fēng)險偏好不同，對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期或信心不同。具體表現(xiàn)在：即使評估投資價值與評估市場價值的方法相同，主要估價參數(shù)的選取也是不一樣的。價值類型不同則評估價值肯定有差異。3.價值時點(diǎn)不同。甲公司評估的價值時點(diǎn)是法院委托之日，乙公司評估的價值時點(diǎn)是某房地產(chǎn)開發(fā)公司委托之日。價值時點(diǎn)不同則評估價值也會有差異。4.估價原則不同。甲公司評估時遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，乙公司評估則

7、不必遵循獨(dú)立、客觀、公正原則。估價原則不同則評估價值也會有差異。主要考點(diǎn)：在建工程拍賣、競買估價。拍賣底價和競買價格不同的原因分析。以前考過，相對第四點(diǎn)難答。二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)）（一）張某于2010年5月購買了位于市中心的一套商品住房，分兩期付款（間隔三個月），每期付一半，月利率為0.5%。張某購房后向銀行申請了5年期抵押貸款。2014年1月張某由于資金需要再次以該房屋向同一銀行申請貸款，委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行再次貸款抵押估價，注冊房地產(chǎn)估價師選用比較法作為估價方法之一，經(jīng)市

8、場調(diào)查發(fā)現(xiàn)該市商品住房價格自2010年以來處于穩(wěn)定上漲狀態(tài)。1.估價對象的原購買價格（M）換算為成交日期一次性付清的價格為（）。A.M50%M50%（130.5%）B.M50%M50%/（10.5%）3C.M50%M50%（10.5%）3D.M50%M50%/（130.5%）正確答案B答案解析本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的注意事項(xiàng)。2010年5月支付一半，2010年8月再支付一半?？键c(diǎn)：比較法價格基礎(chǔ)的統(tǒng)一中的統(tǒng)一付款方式。2.注冊房地產(chǎn)估價師搜集了甲、乙、丙、丁四個交易實(shí)例，在選取可比實(shí)例并進(jìn)行調(diào)整時做法正確的是（）。A.甲帶有當(dāng)?shù)刂W(xué)的入學(xué)指標(biāo)，應(yīng)在權(quán)益狀況中予以調(diào)整B.乙的成交價格是帶

9、車位價格，應(yīng)將車位在實(shí)物狀況中予以調(diào)整C.丙的價格為周邊同類房地產(chǎn)掛牌價，可按經(jīng)驗(yàn)調(diào)整其與實(shí)際成交價的差價D.丁的成交價為賣方實(shí)得金額，應(yīng)對其進(jìn)行稅費(fèi)負(fù)擔(dān)調(diào)整正確答案D答案解析本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的注意事項(xiàng)。A、B選項(xiàng)錯，應(yīng)在統(tǒng)一財產(chǎn)范圍時調(diào)整；C選項(xiàng)錯在對掛牌價的調(diào)整不能按經(jīng)驗(yàn)調(diào)整而應(yīng)按客觀行情調(diào)整，得出正常成交價格而不是實(shí)際成交價格。考 點(diǎn)比較法可比實(shí)例的可比性以及三個系數(shù)調(diào)整。本題經(jīng)常根據(jù)具體問題考核。3.關(guān)于本次抵押估價的說法，正確的是（）。A.法定優(yōu)先受償款包括未償還貸款余額，以及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時涉及的稅費(fèi)B.抵押凈值未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值已抵押貸款余額C.再次抵押價值（未設(shè)

10、立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值已抵押貸款余額）抵押率D.再次抵押價值未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值已抵押貸款余額/抵押率正確答案D答案解析本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的注意事項(xiàng)。A選項(xiàng)錯在法定優(yōu)先受償款包括的是已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額而不是未償還貸款余額，同時也不包含實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時涉及的稅費(fèi)。B選項(xiàng)，抵押凈值未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時的稅費(fèi)。C選項(xiàng)，再次抵押價值未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)拖欠的建設(shè)工程價款其他法定優(yōu)先受償款?？?點(diǎn)再次抵押價值的確定。?？碱}。（二）某市以掛牌方式出讓一宗商業(yè)土地使用權(quán)，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）計劃參加

11、競買，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（以下簡稱乙機(jī)構(gòu)）對該地塊進(jìn)行估價以提供最高競買報價參考。經(jīng)估價方法適用性分析，乙機(jī)構(gòu)決定采用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法進(jìn)行測算。經(jīng)市場調(diào)查，乙機(jī)構(gòu)認(rèn)為類似項(xiàng)目未來市場客觀投資回報率為7.5%，而甲公司投資部門預(yù)測為9%，董事會期望的投資回報率為8%10%。4.本次估價的價值類型為（）。A.快速變現(xiàn)價值B.投資價值C.謹(jǐn)慎價值D.現(xiàn)狀價值正確答案B答案解析本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的注意事項(xiàng)。對該地塊估價以提供最高競買報價參考，這就是投資價值評估?？?點(diǎn)投資價值。5.估價測算中應(yīng)采用的投資回報率為（）。A.7.5%B.8%C.9%D.10%正確答案B答案解析本題考查的是

12、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的常用方法。題中委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（以下簡稱乙機(jī)構(gòu)）對該地塊進(jìn)行估價以提供最高競買報價參考，給出答案，應(yīng)采用特定投資者要求的最低收益率或者稱為最低期望收益率，收益率越低，說明獲得相同收益的風(fēng)險越小，則房地產(chǎn)價值越高，能承擔(dān)的地塊買價也就越高?？?點(diǎn)投資報酬率的確定。6.若測算該商品項(xiàng)目未來凈收益為2000萬元/年，開發(fā)期為2年，投資回報率為i，則在價值時點(diǎn)的開發(fā)價值為（）。A.2000/i11/（1i）38B.2000/i11/（1i）40C.2000/i11/（1i）38/（1i）2D.2000/i11/（1i）40/（1i）2正確答案C答案解析本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的常

13、用方法。收益期限為38年，開發(fā)完成價值應(yīng)折現(xiàn)至價值時點(diǎn)，折現(xiàn)年數(shù)為2年。考 點(diǎn)收益價值的計算。簡單題（三）甲公司于2008年5月購得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋，首層建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，該房屋于2010年1月出租給乙公司，租賃期限為10年，乙公司承租后將該房屋裝修改造成酒樓，并在二層頂部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以該房屋申請了3年期抵押貸款，2014年8月該房屋所在區(qū)域被列為征收范圍，丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)分別于2011年、2014年接受委托，對房屋進(jìn)行了抵押估價和征收估價。7.該房屋的抵押建筑面積應(yīng)為（）m2。A.2000B.2500C.350

14、0D.4000正確答案C答案解析本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的注意事項(xiàng)。抵押建筑面積應(yīng)遵守合法原則，按登記建筑面積計算。首先，合法才算面積。合法以后，要扣除回遷面積、銷售面積、公建面積。考 點(diǎn)抵押面積的確定。8.如甲公司2014年3月未能償還貸款，關(guān)于房屋處分的說法錯誤的是（）。A.處分該房屋所得優(yōu)先用于償還抵押貸款B.處分該房屋無需考慮原租約的影響C.處分該房屋時應(yīng)按登記用途處置D.處分時乙公司加建的房屋可以一并處置正確答案B答案解析本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的注意事項(xiàng)。抵押處置時應(yīng)考慮原有租約的影響?？?點(diǎn)抵押的法律規(guī)定。9.關(guān)于該兩次估價的技術(shù)處理的說法，正確的是（）。A.抵押估價時應(yīng)按酒

15、樓用途，評估有租約限制價值B.抵押估價時應(yīng)按辦公用途，評估無租約限制價值C.征收估價時應(yīng)按酒樓用途，評估有租約限制價值D.征收估價時應(yīng)按當(dāng)?shù)卣J(rèn)定的用途，評估無租約限制價值正確答案D答案解析本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。抵押估價時應(yīng)按辦公用途，評估出租人權(quán)益價值；征收估價時應(yīng)按當(dāng)?shù)卣J(rèn)定的用途，評估無租約限制價值。考 點(diǎn)抵押與征收的不同處理。10.關(guān)于該房屋裝修價值處理的說法，正確的是（）。A.抵押估價時無需考慮裝修價值B.抵押估價時應(yīng)采用乙公司實(shí)際支付的裝修費(fèi)用C.征收估價時裝修價值由征收當(dāng)事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的可以委托評估D.征收時由征收部門根據(jù)乙公司提供的發(fā)票、完稅憑證等確定

16、正確答案C答案解析本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。房屋裝修價值在征收估價時應(yīng)由征收當(dāng)事人協(xié)調(diào)確定，協(xié)商不成的可以委托評估?？?點(diǎn)征收估價之裝修補(bǔ)償，?？肌Ｈ?、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明1處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答，每個錯誤對應(yīng)1個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分）封面（略）致估價委托人函公司：受貴公司委托，我公司對貴公司所屬的位于市路號大酒店五八層，建筑面積為3586.18m2房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行了評估。估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。價值時點(diǎn)為2014年9月11日。注冊房地產(chǎn)估價師依據(jù)估價

17、目的，遵循估價原則，在實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象市場價格的因素，并運(yùn)用比較法和收益法，最終確定估價對象房地產(chǎn)在價值時點(diǎn)的抵押價值如下（幣種：人民幣）：評估單價30157元/m2，評估總價10815萬元，大寫人民幣壹億零捌佰壹拾伍萬元整。房地產(chǎn)估價有限公司（公章）二一四年九月十七日指錯：1.致估價委托人函中未說明估價對象未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值和法定優(yōu)先受償款。指錯：2.致估價委托人函中落款缺法人代表及其簽字。目錄（略）估價師聲明（略）估價假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、估價委托人（略）二、估價機(jī)構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象描述1.

18、位罝（略）2.土地狀況估價對象位于市路號，四至（略），所處區(qū)域達(dá)“七通”，即通路、通信、通電、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。3.建筑物狀況大酒店屬五星級酒店，建成于1998年，總樓層為26層，有201間客房，餐飲、會議、娛樂、健身等設(shè)施齊全。本次估價對象所在層數(shù)為五八層，設(shè)有各種客房64間。酒店主體建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)，按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修和配備相應(yīng)設(shè)施設(shè)備（詳細(xì)裝修情況及設(shè)施設(shè)備狀況略），維護(hù)保養(yǎng)狀況良好。指錯：3.估價對象描述中未說明估價對象的交通條件、臨街狀況和周圍環(huán)境和景觀等區(qū)位狀況因素。（二）估價對象權(quán)屬狀況1.土地權(quán)屬整幢大廈土地用途為商業(yè)用地，使用權(quán)類型為出讓，終

19、止日期為2045年5月16日，土地面積為10743.76m2，土地使用證號：（其他內(nèi)容略）2.房屋權(quán)屬估價對象為大酒店的五八層，建筑面積為3586.18m2，五六層、七八層分別辦理了單獨(dú)的房屋所有權(quán)證（證號略），每層建筑面積相同。（其他內(nèi)容略）3.其他權(quán)利經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師調(diào)查核實(shí)，至價值時點(diǎn)估價對象權(quán)利狀況完整，不存在地役權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。指錯：4.估價對象權(quán)屬狀況中未說明是否有共有權(quán)情況。四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。指錯：5.估價目的后置于估價對象。（可作為備選錯誤）五、價值時點(diǎn)2014年9月11日（與實(shí)地查勘完成之日一致）六、價值類型（略）七

20、、估價依據(jù)（略）八、估價原則（略）九、估價方法（略）十、估價結(jié)果根據(jù)估價目的，遵循估價原則，在進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象市場價格的因素，并運(yùn)用比較法和收益法，估算確定估價對象房地產(chǎn)在價值時點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值為（幣種：人民幣）：單價30157元/m2，總價10815萬元；注冊房地產(chǎn)估價師知悉的估價對象的法定優(yōu)先受償款為0元，故最終確定估價對象房地產(chǎn)在價值時點(diǎn)的抵押價值為：單價30157元/m2，評估總價10815萬元，大寫：人民幣壹億零捌佰壹拾伍萬元整。十一、注冊房地產(chǎn)估價師（略）十二、實(shí)地查勘期（略）十三、估價作業(yè)期2

21、014年9月11日。指錯：6.估價作業(yè)期錯誤，估價作業(yè)期的截止日期應(yīng)與致函日期一致。應(yīng)該是一段時間：2014年9月11日2014年9月14日。十四、估價對象變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在價值時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。1.通用性分析估價對象土地用途為商業(yè)用途，其建筑形式符合酒店經(jīng)營的需要，故通用性一般。2.獨(dú)立使用性分析估價對象為酒店五八層，已辦理產(chǎn)權(quán)證明，其使用及經(jīng)營不受其他房地產(chǎn)的影響，可獨(dú)立使用。3.可分割轉(zhuǎn)讓性分析根據(jù)合法用途和產(chǎn)權(quán)狀況，五六層、七八層擁有獨(dú)立的房屋所有權(quán)證，估價對象可分割轉(zhuǎn)讓性較好。（變現(xiàn)能力其他分析略）指錯：7.估價結(jié)果

22、報告中缺“風(fēng)險提示”項(xiàng)。估價技術(shù)報告一、估價對象實(shí)物狀況描述與分析（略）二、估價對象區(qū)位狀況描述與分析（略）三、估價對象權(quán)益狀況描述與分析（略）四、市場背景描述與分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估價方法適用性分析經(jīng)過分析，擬采用比較法和收益法進(jìn)行估價。（各種估價方法適用性分析及估價方法定義略）七、估價測算過程（一）比較法比較法原理：選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價對象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行處理后得到估價對象價值或價格的方法。計算公式：比準(zhǔn)價格可比實(shí)例成交價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)1.選取可比實(shí)例（1）可比實(shí)例A的確定G公寓式酒店十

23、一層，2014年5月9日的市場正常成交價格為27800元/m2。（2）可比實(shí)例B的確定W公寓式酒店十八層，2013年10月10日的市場正常成交價格為28500元/m2。（3）可比實(shí)例C的確定Y公寓式酒店七層，2014年8月11日的市場正常成交價格為29412元/m2。2.編制比較因素條件說明表（可比實(shí)例的具體房地產(chǎn)狀況描述略）房地產(chǎn)價格比較因素條件說明表項(xiàng)目估價對象實(shí)例AG公寓式酒店實(shí)例BW公寓式酒店實(shí)例CY公寓式酒店交易單價/（元/）待估278002850029412交易情況正常正常正常正常交易日期2014911201459201310102014811房地產(chǎn)狀況調(diào)整區(qū)位狀況調(diào)整商業(yè)繁華程度

24、商業(yè)繁華度較高商業(yè)繁華度較高商業(yè)繁華度較高商業(yè)繁華度較高離市商服中心距離約9000m約13500m約9000m約9000m樓層五八層/26層十一層/26層十八層/32層七層/38層交通便捷度交通便捷交通便捷交通便捷交通便捷環(huán)境景觀人文、環(huán)境較好人文、環(huán)境較好人文、環(huán)境較好人文、環(huán)境較好基礎(chǔ)設(shè)施七通七通七通七通公共服務(wù)設(shè)施完善完善完善完善臨街狀況兩面臨街兩面臨街兩面臨街兩面臨街實(shí)物狀況調(diào)整建筑規(guī)模較大較大較大較大建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混設(shè)施設(shè)備電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)，送排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、綜合管線系統(tǒng)等電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)，送排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、綜合管線系統(tǒng)等電梯、中央空調(diào)

25、系統(tǒng)，送排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、綜合管線系統(tǒng)等電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)，送排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、綜合管線系統(tǒng)等裝飾裝修精裝修無裝修精裝修精裝修空間布局適合酒店使用適合酒店使用適合酒店使用適合酒店使用外觀較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)層高3m3m3m3m工程質(zhì)量較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)建成年代1998201220132013維修養(yǎng)護(hù)情況較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)使用功能酒店酒店酒店酒店停車位配有地上、地下停車位、能滿足要求配有地上、地下停車位、能滿足要求配有地上、地下停車位、能滿足要求配有地上、地下停車位、能滿足要求權(quán)益狀況調(diào)整剩余土地使用年限30.7年35年36年37年規(guī)劃用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)3.建立比較基礎(chǔ)

26、（過程略）4.編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)估價對象與可比實(shí)例的各種因素，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定方法如下：（1）交易情況修正可比實(shí)例A、B、C均為市場正常交易，故對交易情況無需修正。（2）市場狀況調(diào)整以估價對象價值時點(diǎn)為100，可比實(shí)例的交易日期與價值時點(diǎn)較接近，自2013年1月以來，該市酒店業(yè)房地產(chǎn)市場呈上漲趨勢，經(jīng)調(diào)查分析2013年10月至2014年9月平均每月上漲1%。（3）房地產(chǎn)狀況調(diào)整以估價對象為100，按照可比實(shí)例比較因素說明進(jìn)行調(diào)整修正。比較因素條件指數(shù)表指錯：8.可比實(shí)例A、B、C的市場狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)為96、89、99而不是104、113、101。項(xiàng)目估價對象實(shí)例

27、A實(shí)例B實(shí)例C交易單價/（元/）待估278002850029412交易情況100100100100市場狀況調(diào)整（交易日期）100104113101房地產(chǎn)狀況調(diào)整區(qū)位狀況調(diào)整商業(yè)繁華程度100100100100離市商服中心距離10010098100樓層100102104100交通便捷度100100100100環(huán)境景觀100100100100基礎(chǔ)設(shè)施100100100100公共服務(wù)設(shè)施100100100100臨街狀況100100100100實(shí)物狀況調(diào)整建筑規(guī)模100100100100建筑結(jié)構(gòu)100100100100設(shè)施設(shè)備100100100100裝飾裝修10090100100空間布局1001001

28、00100外觀100100100100層高100100100100工程質(zhì)量100100100100建成年代100105105105維修養(yǎng)護(hù)情況100100100100停車位100100100100權(quán)益狀況調(diào)整剩余土地使用年限100104105106規(guī)劃用途100100100100指錯：9.可比實(shí)例離市商服中心距離指數(shù)與描述不符，A應(yīng)小于100，B、C都應(yīng)為100。指錯：10.可比實(shí)例A的建成年代略早于可比實(shí)例B、C，調(diào)整指數(shù)應(yīng)略小于105，或說明不調(diào)整理由。5.編制比較因素調(diào)整系數(shù)表及測算比準(zhǔn)價格經(jīng)測算，可比實(shí)例A、B、C修正調(diào)整后的價格分別為28841元/m2、28661元/m2、26690

29、元/m2。（測算過程略）6.確定估價對象比準(zhǔn)價格將估價對象各項(xiàng)影響因素與可比實(shí)例的各項(xiàng)影響因素相比較，得到三個可比實(shí)例修正調(diào)整后的價格。三個價格比較接近，故采取簡單算術(shù)平均值作為比較法最終價格。（288412866126690）328064（元/m2）指錯：11.可比實(shí)例調(diào)整后價格接近不能作為采用簡單算術(shù)平均值得出最終比較價值的理由。（二）收益法收益法原理：預(yù)測估價對象的未來收益，利用報酬率將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。計算公式：式中，Ai為未來各期的凈收益，Y為報酬率，n為收益年限。1.計算酒店五八層年經(jīng)營收入經(jīng)測算，酒店五八層年經(jīng)營收入為26753354元（測算過程略）

30、。2.計算總費(fèi)用（總營業(yè)支出）估價對象為經(jīng)營性酒店用房，所發(fā)生的費(fèi)用主要為直接經(jīng)營成本、經(jīng)營費(fèi)用、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、稅金等。酒店年總費(fèi)用經(jīng)營成本及經(jīng)營費(fèi)用管理費(fèi)用及財務(wù)費(fèi)用維修費(fèi)保險費(fèi)相關(guān)稅金（1）經(jīng)營成本及經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營成本及經(jīng)營費(fèi)用占年經(jīng)營收入的25%（依據(jù)略），即：2675335425%6688338（元）（2）管理費(fèi)用及財務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用及財務(wù)費(fèi)用為經(jīng)營收入的3%（依據(jù)略），即：267533543%802601（元）（3）維修費(fèi)按建筑物重置價格的2%計算，房屋重置價格為3500元/m2（依據(jù)略）。年維修費(fèi)35003586.182%251033（元）（4）保險費(fèi)按建筑物重置價格乘以保險

31、費(fèi)率2（依據(jù)略）計算，即：年保險費(fèi)35003586.18225103（元）（5）相關(guān)稅金稅金是指房屋所有權(quán)人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加。稅金按國家稅法規(guī)定執(zhí)行，綜合稅率17.5%，稅金按總經(jīng)營收入計取。相關(guān)稅金年經(jīng)營收入17.5%2675335417.5%4681837（元）由上，年總費(fèi)用經(jīng)營成本及經(jīng)營費(fèi)用管理費(fèi)用及財務(wù)費(fèi)用維修費(fèi)保險費(fèi)相關(guān)稅金668833880260125103325103468183712448912（元）3.確定估價對象房地產(chǎn)年凈收益年凈收益A年經(jīng)營收入年總費(fèi)用267533541244891214304442（元）指錯：12.確定年凈收益時還應(yīng)扣除正常

32、的商業(yè)經(jīng)營利潤。4.確定報酬率報酬率取12%（確定過程略）。5.確定收益年限根據(jù)估價對象的國有土地使用證記載，土地使用權(quán)終止日期至2045年5月16日，剩余使用年限為30.7年；估價對象所在建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年，已使用16年，剩余使用年限為44年；根據(jù)建筑物剩余使用年限與土地剩余使用年限孰短原則，確定估價對象收益年限為30.7年。6.確定估價對象收益價值根據(jù)公式，估價對象收益價值計算如下：VA/Y1（1Y）n1430444212%11/（1Y）30.7115651209（元）評估單價1156512093586.1832249（元/）指錯：13.收益法計算中未說明采用上述收益法公式

33、的理由，或者說未說明未來凈收益流模式確定的理由。指錯：14.應(yīng)說明確定的年凈收益是保守估計值。指錯：15.未說明確定的年凈收益是預(yù)測值。指錯：16.未說明在建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時，對收回的建筑物不予補(bǔ)償。（三）估價對象市場價格根據(jù)上述測算，比較法測算結(jié)果為28064元/m2，收益法測算結(jié)果為32249元/m2，兩種方法的結(jié)果差距較小，最終采用簡單算術(shù)平均法確定估價結(jié)果，則：估價對象單價280640.5322490.530157（元/m2）估價對象總價301573586.1810815（萬元）（取整到萬元）指錯：17.兩種方法計算出的價格接近不能作為采用簡單算術(shù)平均值得出最終價值的理由。（四）

34、估價對象抵押價值根據(jù)委托人提供的資料及注冊房地產(chǎn)估價師的調(diào)查，估價對象在價值時點(diǎn)的法定優(yōu)先受償款為0，故：房地產(chǎn)抵押價值：10815萬元0元10815萬元八、估價結(jié)果確定（略）附件（略）正確答案1.致估價委托人函中未說明估價對象未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值和法定優(yōu)先受償款；2.致估價委托人函中落款缺法人代表及其簽字；3.估價對象描述中未說明估價對象的交通條件、臨街狀況和周圍環(huán)境和景觀等區(qū)位狀況因素；4.估價對象權(quán)屬狀況中未說明是否有共有權(quán)情況；5.估價目的后置于估價對象；（可作為備選錯誤）6.估價作業(yè)期錯誤，估價作業(yè)期的截止日期應(yīng)與致函日期一致；7.估價結(jié)果報告中缺“風(fēng)險提示”項(xiàng)；8.可比實(shí)例

35、A、B、C的市場狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)為96、89、99，而不是104、113、101。9.可比實(shí)例離市商服中心距離指數(shù)與描述不符，A應(yīng)小于100，B、C都應(yīng)為100；10.可比實(shí)例A的建成年代略早于可比實(shí)例B、C，調(diào)整指數(shù)應(yīng)略小于105；11.可比實(shí)例調(diào)整后價格接近不能作為采用簡單算術(shù)平均值得出最終比較價值的理由；12.確定年凈收益時還應(yīng)扣除正常的商業(yè)經(jīng)營利潤；13.收益法計算中未說明采用上述收益法公式的理由，或者說未說明未來凈收益流模式確定的理由；14.應(yīng)說明確定的年凈收益是保守估計值；15.未說明確定的年凈收益是預(yù)測值；16.未說明在建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時，對收回的建筑物不予補(bǔ)償；17.兩種方法計算出的價格接近不能作為采用簡單算術(shù)平均值得出最終價值的理由。四、指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤（本題10分