稅收籌劃案例之“爛尾樓”的處置課件

1、稅收籌劃案例之“爛尾樓”的處置案例某市達(dá)興公司為一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，系某集團(tuán)企業(yè)的下屬子公司，于2006年在該市的繁華地段投資興建一座標(biāo)準(zhǔn)的普通住宅樓。當(dāng)土建工程和外裝飾進(jìn)行完畢，進(jìn)入內(nèi)部設(shè)施安裝的時(shí)候，企業(yè)的資金供應(yīng)出現(xiàn)了重大問題，如果要將工程全部完工，還需要再追加投資額1000萬元。目前該在建的項(xiàng)目（住宅樓）因?yàn)橘Y金狀況堪憂，已經(jīng)停工，母公司要求盡快處置該“爛尾樓” 。同時(shí)有一筆5000萬元的銀行貸款到期，董事會(huì)準(zhǔn)備將A項(xiàng)目變現(xiàn)，企業(yè)財(cái)務(wù)資料顯示，A項(xiàng)目的拿地成本為3000萬元，已經(jīng)發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本為1000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用550萬元（其中可分?jǐn)偟睦⒅С?97.5萬元）。經(jīng)中介機(jī)

2、構(gòu)評(píng)估價(jià)格為8000萬元。目前有以下四個(gè)方案：方案一：將“爛尾樓”轉(zhuǎn)讓給銀行，以抵償所欠的債務(wù)，經(jīng)協(xié)商，銀行只愿意以成本價(jià)4550萬元的價(jià)格接受。方案二：由于此爛尾樓地理位置較好，經(jīng)協(xié)商將“爛尾樓”按8000萬元直接出售給當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)。9、經(jīng)驗(yàn)顯示，市場(chǎng)自己會(huì)說話，市場(chǎng)永遠(yuǎn)是對(duì)的，凡是輕視市場(chǎng)能力的人，終究會(huì)吃虧的！7月-227月-22Thursday, July 28, 202210、判斷對(duì)錯(cuò)并不重要，重要的在于正確時(shí)獲取了多大利潤(rùn)，錯(cuò)誤時(shí)虧損了多少。05:38:3005:38:3005:387/28/2022 5:38:30 AM11、沒有競(jìng)爭(zhēng)的地方表示沒有市場(chǎng)。7月-2205:3

3、8:3005:38Jul-2228-Jul-2212、為了能擬定目標(biāo)和方針，一個(gè)管理者必須對(duì)公司內(nèi)部作業(yè)情況以及外在市場(chǎng)環(huán)境相當(dāng)了解才行。05:38:3005:38:3005:38Thursday, July 28, 202213、不要只看塔尖，二三線市場(chǎng)比一線的更大。7月-227月-2205:38:3005:38:30July 28, 202214、有些事情是不能等待的。假如你必須戰(zhàn)斗或者在市場(chǎng)上取得最有利的地位，你就不能不沖鋒、奔跑和大步行進(jìn)。28 七月 20225:38:30 上午05:38:307月-2215、Four short words sum up what has lifte

4、d most successful individuals above the crowd: a little bit more。七月 225:38 上午7月-2205:38July 28, 202216、我總是站在顧客的角度看待即將推出的產(chǎn)品或服務(wù)，因?yàn)槲揖褪穷櫩汀?022/7/28 5:38:3005:38:3028 July 202217、當(dāng)有機(jī)會(huì)獲利時(shí)，千萬不要畏縮不前。當(dāng)你對(duì)一筆交易有把握時(shí)，給對(duì)方致命一擊，即做對(duì)還不夠，要盡可能多地獲取。5:38:30 上午5:38 上午05:38:307月-22方案三：將“爛尾樓”以8000萬元的價(jià)格作股份，與集團(tuán)另外一家子公司共同投資一個(gè)大型零

5、售商場(chǎng)。母公司為其償還債務(wù)，并約定以商場(chǎng)利潤(rùn)分紅向母公司償還借款。方案四：以“爛尾樓”資產(chǎn)注冊(cè)一家公司，然后將這家公司以8000萬元的價(jià)格整體出售當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)。從稅收籌劃的角度來看，以下四個(gè)方案稅負(fù)分析如下：方案一：開發(fā)公司以成本價(jià)格4550萬元轉(zhuǎn)讓給建設(shè)銀行，以抵償所欠的債務(wù)，實(shí)際上就是將該“爛尾樓”以4550萬元的價(jià)格出售給建設(shè)銀行，則房地產(chǎn)開發(fā)公司涉及什么稅種呢？（1）營(yíng)業(yè)稅稅率5%，營(yíng)業(yè)稅45505%227.5（萬元）；（2）城建稅稅率7%， 教育費(fèi)附加稅率3%，城建稅及教育附加費(fèi)227.5（7%+3%）22.75（元）；（3）土地增值稅：公司土地開發(fā)成本為4550萬元，而轉(zhuǎn)讓

6、價(jià)格也為4550萬元，沒有產(chǎn)生土地增值稅，不存在繳納土地增值稅問題。（4）企業(yè)所得稅稅率25%。假定無納稅調(diào)整項(xiàng)目，企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得轉(zhuǎn)讓收益，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。但在本例中，由于按成本價(jià)轉(zhuǎn)讓，故不會(huì)產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓收益，應(yīng)納稅所得額（或會(huì)計(jì)利潤(rùn)）小于0。（5）凈利潤(rùn)45504550227.522.75250.25（萬元）所以也不繳納企業(yè)所得稅。 在方案一條件下，房地產(chǎn)開發(fā)公司處理“爛尾樓”-合計(jì)需繳各項(xiàng)稅金250.25萬元，實(shí)際虧損250.25萬元。方案二：將“爛尾樓”按市場(chǎng)價(jià)8000萬元直接出售給當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)公司涉及各項(xiàng)稅金如下：（1）營(yíng)業(yè)稅 80005%400（萬元）；（2）城

7、建稅及教育附加費(fèi) 400（7%+3%）40（元）；（3）土地增值稅： 地價(jià)款3000（萬元） 房地產(chǎn)開發(fā)成本1000（萬元） 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定， 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按地價(jià)和開發(fā)成本合計(jì)計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。本案例，利息支也可分?jǐn)傆?jì)算。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 （3000+1000）5%+197.5 397.5（萬元）可扣除的稅金400+40440（萬元）加計(jì)扣除項(xiàng)目：實(shí)施細(xì)則規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按地價(jià)款、開發(fā)成本計(jì)算金額之和

8、，加計(jì)20%的扣除。加計(jì)扣除項(xiàng)目（3000+1000）20%800（萬元）可扣除項(xiàng)目3000+1000+397.5+440+8005637.5（萬元）土地增值額80005637.52362.5（萬元）增值率2362.55637.541.911%，按實(shí)施細(xì)則規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目、金額之和20%的，予以免稅。檔次級(jí) 距稅率速算扣除系數(shù)稅額計(jì)算公式說 明1增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分30%0增值額30%扣除項(xiàng)目指取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)

9、目。2增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分40%5%增值額 40%-扣除項(xiàng)目金額5%3增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分50%15%增值額50%-扣除項(xiàng)目金額15%4增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分60%35%增值額60%-扣除項(xiàng)目金額35%超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。由于增值率大于20%，故征土地增值稅。土地增值稅=2362.530%708.75（萬元）（4）企業(yè)所得稅： 假設(shè)無其他調(diào)整項(xiàng)目 凈利潤(rùn)8000（3000+1000+550）440708.75 （125%）1725.94（萬元）注意：800不再加扣，550有所增加。在方案二條件下，

10、公司處理“爛尾樓”合計(jì)需繳納各項(xiàng)稅金440+708.75+8000（3000+1000+550）440708.75 25%1724.06（萬元）房地產(chǎn)公司取得轉(zhuǎn)讓收益1725.94（萬元）方案三：房地產(chǎn)開發(fā)公司將“爛尾樓”按市場(chǎng)價(jià)格8000萬元投資，與另外一家子公司共同投資開辦大型綜合性零售商場(chǎng)。（1）營(yíng)業(yè)稅免征；財(cái)稅2002191號(hào)文件規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的，不征收營(yíng)業(yè)稅。（2）城建稅及教育附加費(fèi)免征；相關(guān)政策（3）土地增值稅：國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于 -職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債

11、務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。要注意準(zhǔn)確解讀稅法：根據(jù)上述文件規(guī)定，雖然營(yíng)業(yè)稅可免征，但土地增值稅屬于征稅范圍，需要注意的是，國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)文強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)企業(yè)是視同銷售要繳納土地增值稅。（財(cái)稅199548號(hào)）規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。此規(guī)定只適用非房地產(chǎn)開發(fā)企

12、業(yè)。地價(jià)款3000（萬元）房地產(chǎn)開發(fā)成本1000（萬元）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（3000+1000）5%+197.5397.5（萬元）可扣除的稅金0加計(jì)扣除項(xiàng)目（3000+1000）20%800（萬元）可扣除項(xiàng)目3000+1000+397.5+8005197.5（萬元）土地增值額80005197.52802.5（萬元）增值率2802.55197.553.92%土地增值稅2802.540%5197.55%861.125（萬元）（4）企業(yè)所得稅：假設(shè)無其他調(diào)整項(xiàng)目 實(shí)施條例規(guī)定， 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同

13、銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)稅部門另有規(guī)定的除外。從企業(yè)所得稅法的角度，對(duì)外投資要確認(rèn)視同銷售。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理規(guī)定，以庫(kù)存商品進(jìn)行非貨幣性資產(chǎn)交換（非貨幣性資產(chǎn)交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量）、債務(wù)重組的，應(yīng)按該產(chǎn)成品、商品的公允價(jià)值，確認(rèn)收入。從會(huì)計(jì)角度來看，對(duì)外投資也是要確認(rèn)收入。會(huì)計(jì)和稅法處理一致。在方案三條件下，房地產(chǎn)公司處理“爛尾樓”合計(jì)需繳稅金861.125+8000（3000+1000+550）861.12525%1508.34（萬元）房地產(chǎn)公司取得轉(zhuǎn)讓收益1941.66（萬元）凈利潤(rùn)8000（3000+1000+550）861.

14、125 （125%）1941.66（萬元）方案四：以“爛尾樓”資產(chǎn)注冊(cè)一家公司，然后將這家公司以8000萬元的價(jià)格整體出售當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)。方案四：（1）營(yíng)業(yè)稅免征；（國(guó)稅函2002165號(hào)）明確：“轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動(dòng)力的行為，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格不僅僅是由資產(chǎn)價(jià)值決定的，與企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。” 因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。達(dá)興公司不需繳納營(yíng)業(yè)稅。（2）城建稅及教育附加費(fèi)免征；（3）土地增值稅：按財(cái)稅199548號(hào)通知第一條的規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或

15、作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。成功節(jié)稅：故達(dá)興公司將“爛尾樓”作為認(rèn)繳注冊(cè)資本的出資資產(chǎn)，注冊(cè)一家新公司后，不需要繳納土地增值稅。（4）企業(yè)所得稅：根據(jù)國(guó)稅發(fā)2000118號(hào)通知的規(guī)定，企業(yè)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則上應(yīng)在交易時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售全部資產(chǎn)和進(jìn)行投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。達(dá)興公司需要規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。凈利潤(rùn)8000（3000+1000+550） （125%）2587.5（萬元）企業(yè)所得稅8000（3000+1000+550）25%862.

16、5萬元 該選擇那個(gè)方案呢？營(yíng)業(yè)稅城建稅及教育附加土地增值稅企業(yè)所得稅總稅費(fèi)凈利潤(rùn)方案一227.522.7500250.25-250.25方案二40040708.75575.311724.061725.94方案三00861.125647.221508.341941.66方案四000862.5862.52587.5綜上所述，方案四企業(yè)取得的凈收益最大，而且承擔(dān)的稅款少于方案二和三，方案四為最優(yōu)方案。通過上述分析，需要注意以下幾點(diǎn)：（1）在計(jì)算過程中， 未考慮地方教育費(fèi)附加， 各地征收政策并不統(tǒng)一， 但對(duì)結(jié)果不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。財(cái)綜201098號(hào) ，地方教育費(fèi)附加=（增值稅+消費(fèi)稅+營(yíng)業(yè)稅）2% （2）在凈收益計(jì)算中， 未考慮開發(fā)費(fèi)用中業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等限