房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告9(共118頁)

1、 房產(chǎn)估價(jià)報(bào)告蕪湖機(jī)械(jxi)工業(yè)開發(fā)區(qū)廣和投資(tu z)擔(dān)保集團(tuán)(jtun)有限公司工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評估報(bào)告XXX房估字2014001號(hào)一、估價(jià)項(xiàng)目名稱安徽廣和投資擔(dān)保集團(tuán)有限公司位于蕪湖機(jī)械工業(yè)開發(fā)區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的評估報(bào)告二、估價(jià)委托人安徽廣和投資擔(dān)保集團(tuán)有限公司三、估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱：XXX房地產(chǎn)評估工程咨詢有限公司 法定代表人：薛兵 住所：蕪湖市九華中路271號(hào)四、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師XXX 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 評估、審核XXX 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 現(xiàn)場查勘、評估五、估價(jià)作業(yè)日期2014年6月6日至2014年6月20日目 錄致委托(witu)人函3注冊(zhc)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明(shng

2、mng)4估價(jià)的假設(shè)和限制條件5強(qiáng)制變現(xiàn)分析和風(fēng)險(xiǎn)提示7估價(jià)結(jié)果報(bào)告10(一)、估價(jià)委托方 10(二)、估價(jià)方10(三)、估價(jià)目的10(四)、估價(jià)對象10(五)、估價(jià)時(shí)點(diǎn)14(六)、價(jià)值定義14(七)、估價(jià)依據(jù)14(八)、估價(jià)原則15(九)、估價(jià)方法17(十)、估價(jià)結(jié)果18(十一) 、估價(jià)作業(yè)日期與估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期限18(十二) 、估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)簽章18估價(jià)技術(shù)報(bào)告目錄 19附件（目錄） 94附件（復(fù)印件） 95致估價(jià)委托人函安徽廣和投資(tu z)擔(dān)保集團(tuán)有限公司：受貴方委托(witu)，天健評估(pn )公司本著獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，根據(jù)貴公司提供的權(quán)屬證明和相關(guān)資料

3、，結(jié)合房地產(chǎn)和建筑市場信息，對受托評估對象進(jìn)行了評估工作，現(xiàn)將評估結(jié)果主要內(nèi)容報(bào)告如下：估價(jià)對象系位于蕪湖縣灣沚鎮(zhèn)新聯(lián)村蕪湖機(jī)械工業(yè)開發(fā)區(qū)（權(quán)證所載地址現(xiàn)稱安徽新蕪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）工業(yè)大道與緯一路交匯處東南角工業(yè)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)權(quán)利人為安徽廣和投資擔(dān)保集團(tuán)有限公司,其中房產(chǎn)建筑面積總計(jì)23,199.69 平方米，國有出讓工業(yè)土地使用權(quán)面積66667.00平方米。估價(jià)目的：為委托方招商引資確定房地產(chǎn)價(jià)格，提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)經(jīng)協(xié)商確定為2014年5月31日。價(jià)值類型：在國有出讓土地使用權(quán)“五通一平”狀態(tài)下工業(yè)房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值。估價(jià)結(jié)果：委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評估總值為人

4、民幣3997.35萬元，大寫人民幣叁仟玖佰玖拾柒點(diǎn)叁伍萬元，評估單價(jià)為建筑面積每平方米1723.02元。特此報(bào)告法定代表人（蓋章）： XXX房地產(chǎn)評估(pn )工程咨詢有限公司 2014年6月20日注冊(zhc)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明(shngmng)我們鄭重聲明：1我們在本估價(jià)報(bào)告(bogo)中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和正確的。2. 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們公正的專業(yè)(zhuny)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系或偏見。4我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論

5、，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.我們(w men)選派了估價(jià)師吳健健和薛兵于2014年6月6日對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地勘察，并對勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對估價(jià)對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6在本次估價(jià)報(bào)告撰寫過程中，沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供過重要專業(yè)幫助。7本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。8本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他

6、用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。9本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評估機(jī)構(gòu)所有。10.未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對市場價(jià)值均產(chǎn)生一定的影響，本報(bào)告未考慮交易風(fēng)險(xiǎn)，交易雙方在辦理轉(zhuǎn)讓事宜時(shí)需全面考慮。11本次評估結(jié)果中考慮到了房屋達(dá)到交付使用條件應(yīng)裝修部分的價(jià)值和房屋附屬物及配套設(shè)施的價(jià)值。參加本次估價(jià)(gji)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名：2014年6月20日估價(jià)(gji)的假設(shè)和限制條件1、本次估價(jià)的假設(shè)(jish)前

7、提(l)委托人提供的估價(jià)對象房地產(chǎn)權(quán)證資料真實(shí)、合法，產(chǎn)權(quán)清晰，手續(xù)齊全，估價(jià)對象可持續(xù)(chx)使用，且不屬于行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。(2)本報(bào)告(bogo)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2014年5月31日，估價(jià)人員完成現(xiàn)場查看之日為2014年6月6日。本次估價(jià)假設(shè)估價(jià)對象于現(xiàn)場查看之日的權(quán)益狀況與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況是一致的。經(jīng)勘察和了解，委估方有少量自建工業(yè)用房并未申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證，經(jīng)向委托方了解此部分房產(chǎn)因面積較小，又屬臨時(shí)簡易結(jié)構(gòu)建筑，已作為公司費(fèi)用進(jìn)行了列支，引入投資商時(shí)不計(jì)入資產(chǎn)價(jià)值并可無償使用。本次評估以上述情況作為本次估價(jià)的前提。(3)本報(bào)告提供的在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)

8、利下的市場價(jià)值，是估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)格。所謂公開市場價(jià)格是指評估對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)在市場上公開出售并按以下條件進(jìn)行交易最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格：交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的;交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的;交易雙方是理性而謹(jǐn)慎的，并且了解交易對象、知曉市場行情;交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易;不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。本評估報(bào)告假設(shè)土地使用者在土地出讓期限屆滿時(shí)，土地使用者依據(jù)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同第二十五條和第二十六條規(guī)定進(jìn)行了申請續(xù)期程序。2、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)(l)根據(jù)委托人提供的有關(guān)承諾書，估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)未設(shè)立抵押或原有抵押已經(jīng)注銷、未拖欠建筑工程款

9、等，法定優(yōu)先受償款為零。本次估價(jià)以此為依據(jù)進(jìn)行，并對此假設(shè)前提不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。(2) 實(shí)地勘查時(shí)，對房產(chǎn)僅進(jìn)行了一般性的察看，估價(jià)人員未對估價(jià)對象做建筑物基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測量和實(shí)驗(yàn)，不可能確定其內(nèi)部缺損，也未進(jìn)行面積的復(fù)核，本次估價(jià)假設(shè)估價(jià)對象無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題，并對此假設(shè)前提不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。3、估價(jià)中未考慮的因素及一些(yxi)特殊處理(1)估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)、在本次(bn c)估價(jià)目的下的市場價(jià)值參考，估價(jià)時(shí)沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)變化、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價(jià)值的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，估價(jià)結(jié)果將隨之發(fā)生相應(yīng)變

10、化。(2)估價(jià)結(jié)果未考慮未來可能發(fā)生的處置風(fēng)險(xiǎn)。但在本估價(jià)報(bào)告中已對有關(guān)問題進(jìn)行了一定的分析(fnx)和提示。(3)估價(jià)結(jié)果中估價(jià)對象及其運(yùn)營企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、新的債務(wù)，以及運(yùn)營決策失誤或市場運(yùn)作失當(dāng)?shù)纫蛩兀瑢ζ鋬r(jià)值的影響。4、本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制條件(l)本估價(jià)報(bào)告按估價(jià)目的提供給委托人使用，不作他用。若改變估價(jià)目的而使用本估價(jià)報(bào)告，需向本估價(jià)公司咨詢后做必要修正，甚至重新估價(jià)。(2)本估價(jià)報(bào)告僅供委托人使用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的任何單位和個(gè)人提供。報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。(3)委托人以估價(jià)對象作投資，應(yīng)先征得所有權(quán)人的同意和相關(guān)管理部門

11、的批準(zhǔn)。(4)本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期為自出具估價(jià)報(bào)告之日起一年。在有效期限內(nèi)，如果房地產(chǎn)數(shù)量和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并且對房地產(chǎn)評估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)聘請房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整或重新確定其評估價(jià)值。 XXX房地產(chǎn)評估(pn )工程咨詢有限公司 2014年6月20日強(qiáng)制變現(xiàn)(bin xin)分析和風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)提示一、變更(bingng)能力分析1、估價(jià)對象通用性、獨(dú)立性或者可分割(fng)性分析詳見下表：估價(jià)對象通用性、獨(dú)立性和可分割(fng)性分析序號(hào)影響因素變現(xiàn)能力分析1通用性估價(jià)對象證載用途、實(shí)際用途均為工業(yè)，其目前狀態(tài)為工業(yè)，其通用性一般。2獨(dú)立使用性由于各估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)情況

12、明晰，平面按工業(yè)布置，目前尚無影響其獨(dú)立使用的因素存在，獨(dú)立使用性較好。3可分割轉(zhuǎn)讓性估價(jià)對象為工業(yè)廠房，房地產(chǎn)可分割轉(zhuǎn)讓性一般。2、若需對估價(jià)對象進(jìn)行短期強(qiáng)制處分，考慮快速變現(xiàn)會(huì)受到估價(jià)對象所在區(qū)域市場發(fā)育完善程度、該類物業(yè)的市場需求有限、處置時(shí)間較一般正常交易時(shí)間更長以及其他不可預(yù)見因素及拍賣、過戶等變現(xiàn)費(fèi)用等因素的影響，成交價(jià)格可能僅為其公開市場的50%左右，詳見下表：估價(jià)對象變現(xiàn)折減因素、折減率序號(hào)影響因素折減率%1買方市場有限需求15%2快速變現(xiàn)方式，時(shí)間限制10%3拍賣等方式中介費(fèi)用5%4買方市場客戶購買處置資產(chǎn)的心理5%5其他不可預(yù)見因素15%合計(jì)50%3、根據(jù)當(dāng)前現(xiàn)場處置同類物

13、業(yè)的變現(xiàn)情況，估計(jì)估價(jià)對象正常的變現(xiàn)時(shí)間為6個(gè)月左右。4、估價(jià)對象最終變現(xiàn)價(jià)款一般須優(yōu)先支付以下交易稅費(fèi)1）交易擁金：約為成交價(jià)格的3%-5%；2）營業(yè)稅及附加：一般(ybn)約為成交價(jià)格的5.54%；3）印花稅：一般約為成交(chng jio)價(jià)格的0.05%；4）土地增值稅：按成交價(jià)格比原開發(fā)或購置成本的增值額一定(ydng)比例；5）土地交易手續(xù)費(fèi)：按面積計(jì)算為3元/平方米；6）其他相關(guān)費(fèi)用：如房地產(chǎn)評估費(fèi)、法律服務(wù)費(fèi)、訴訟費(fèi)等。5、處置變現(xiàn)后的債務(wù)清償順序債權(quán)人除借款本金之外還應(yīng)當(dāng)支付利息和費(fèi)用，當(dāng)其給付不足以清償全部債務(wù)時(shí)，并且當(dāng)事人沒有約定的，應(yīng)當(dāng)按照下列順序抵充：1）實(shí)現(xiàn)債權(quán)的有

14、關(guān)費(fèi)用；2）利息或者違約金戈鐵馬3）借款本金。二、風(fēng)險(xiǎn)提示說明1、有關(guān)事項(xiàng)說明根據(jù)本次估價(jià)過程的勘察、詢證、查證和調(diào)查等工作所得，有關(guān)事項(xiàng)特此說明如下：根據(jù)國有土地使用權(quán)證其土地使用年限剩余38.25年，一期建筑物目前已投入使用，但第二期健身場館和8#廠房因正在規(guī)劃中,待引入投資后方可續(xù)建。本次估價(jià)所對應(yīng)狀態(tài)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)，未考慮不可確知的后續(xù)建造或裝修改造的影響。2、房地產(chǎn)市場變化情況目前，受全球金融危機(jī)、國外經(jīng)濟(jì)增速放緩，甚至出現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)衰退的影響，我國整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價(jià)上漲過快等問題，國家各部委相繼出臺(tái)相關(guān)政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求。房地產(chǎn)市場

15、價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，預(yù)計(jì)對估價(jià)對象今后的市場價(jià)格有一定的影響。特請報(bào)告使用人注意。3、估價(jià)報(bào)告使用(shyng)提示委托人對評估(pn )報(bào)告使用(shyng)人使用報(bào)告的提示如下：1）估價(jià)對象為工業(yè)用房地產(chǎn)，報(bào)告使用人應(yīng)注意園區(qū)工業(yè)政策性的影響，應(yīng)特別注意園區(qū)內(nèi)對工業(yè)產(chǎn)值和生產(chǎn)對象的要求不確定性對資產(chǎn)價(jià)值影響；在房地產(chǎn)市場狀況方面亦應(yīng)特別關(guān)注本輪下調(diào)和景氣程序下降的影響。2）根據(jù)委托人提供的相關(guān)證明材料及估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，其市場價(jià)值還受以下幾個(gè)方面的影響或限制：A、交易協(xié)商期限內(nèi)可能會(huì)增加的法定優(yōu)先受償款，主要指維護(hù)工程款、交易費(fèi)用、企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用和企業(yè)所欠稅款等；B、人為使用

16、不當(dāng)或自然因素使得房地產(chǎn)加速貶值。C、經(jīng)濟(jì)衰退或房地產(chǎn)政策調(diào)整，致使區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)值整體下跌。鑒于估價(jià)對象、相關(guān)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟(jì)形勢的特點(diǎn)，建議報(bào)告使用人應(yīng)定期或者在有關(guān)情況變化較快時(shí)對房地產(chǎn)市場價(jià)值進(jìn)行再評估。XXX房地產(chǎn)評估工程咨詢有限公司2014年6月20日房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)(gji)委托方安徽廣和投資擔(dān)保(dnbo)集團(tuán)有限公司二、估價(jià)(gji)方全稱：XXX房地產(chǎn)評估工程咨詢有限公司 法定代表人：XXX法定住所：XXX估價(jià)資質(zhì):三級(暫定)證書編號(hào):GB1301三、估價(jià)目的為委托方招商引資確定房地產(chǎn)價(jià)格，提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價(jià)值。四、估價(jià)對象1、實(shí)體概況

17、委評估房地產(chǎn)位于位于蕪湖縣灣沚鎮(zhèn)新聯(lián)村蕪湖機(jī)械工業(yè)開發(fā)區(qū)（現(xiàn)稱安徽新蕪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）工業(yè)大道與緯一路交匯處東南角，本次委估對象主要為委托方擁有的國有土地使用權(quán)面積66667.00平方米，工業(yè)用房總建筑面積23,199.69平方米。經(jīng)現(xiàn)場勘察，委估房地產(chǎn)為統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一發(fā)包施工的工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，于2007年12月竣工投入使用后日常維護(hù)較好，外觀整潔，工業(yè)平面布局合理，主廠區(qū)分為綜合辦公區(qū)、生產(chǎn)區(qū)和職工生活區(qū)，有利于工業(yè)生產(chǎn)，能發(fā)揮房地產(chǎn)最大效益。因委估工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目統(tǒng)一建造和統(tǒng)一日常(rchng)維護(hù)管理，各類建筑物經(jīng)現(xiàn)場查看成新較統(tǒng)一，內(nèi)部(nib)裝修較為簡單，由于(yuy)建筑物較多，我們根

18、據(jù)實(shí)際情況結(jié)合蕪湖縣人民政府頒布的房屋重置價(jià)格表的分類情況，按其結(jié)構(gòu)和樓層情況，將建筑物分為三大類四小類進(jìn)行評估，其中：鋼結(jié)構(gòu)主廠房，共5幢，建筑面積11,383.02平方米，分別為1#至5#廠房，鋼筯混凝土基礎(chǔ)，混凝土地面，鋼柱，鋼梁，鋼板或磚墻圍護(hù)，鋼板屋面，檐口高度6.5米，有水、電設(shè)施，日常維護(hù)好，成新較高；混合結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房，共10幢，按樓層情況分為兩類，其中：職工宿舍樓2幢，5層，建筑面積3,656.56平方米，有圍墻分隔為生活區(qū)。經(jīng)現(xiàn)場勘察，職工宿舍樓為統(tǒng)一設(shè)計(jì)和建筑，其結(jié)構(gòu)為磚墻或部分鋼筯混凝土梁承重，鋼筯混凝土圈梁、構(gòu)造柱，預(yù)制、現(xiàn)澆樓地面,平屋面或瓦屋面，水泥樓地面。有水、電

19、、衛(wèi)等設(shè)施配套，且一次性設(shè)計(jì)施工。混合結(jié)構(gòu)單層或二層生產(chǎn)輔房，共8幢，建筑面積3,733.80平方米，其中綜合辦公樓1幢，建筑面積1,630.85平方米, 內(nèi)部簡單裝修為防火板吊頂，室內(nèi)復(fù)合地板，面對廠區(qū)大門，有草坪和道路將其分割為綜合辦公區(qū)；其余7幢皆為單層生產(chǎn)輔房。經(jīng)現(xiàn)場勘察，綜合辦公樓和生產(chǎn)輔房為統(tǒng)一設(shè)計(jì)和建筑，其結(jié)構(gòu)特征為磚墻承重，鋼筯混凝土圈梁、構(gòu)造柱，紅瓦或平屋面，水泥樓地面。有水、電、衛(wèi)等設(shè)施配套。上述兩類混合結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房，日常維護(hù)好，成新較高，雖結(jié)構(gòu)相同但樓層差距較大，結(jié)合廠區(qū)所在地人民政府公布的房屋重置價(jià)格表所示，其重置價(jià)格有較大差距，故分為二類進(jìn)行評估。鋼混結(jié)構(gòu)廠房(chn

20、gfng)2幢，建筑面積計(jì)4,426.31平方米，為6#和7#廠房(chngfng)，經(jīng)現(xiàn)場勘察其結(jié)構(gòu)特征為鋼筯混凝土框架(kun ji)、梁柱，預(yù)制、現(xiàn)澆整體裝配，水、電、衛(wèi)等設(shè)施配套，且一次性設(shè)計(jì)施工，日常維護(hù)好，成新較高。經(jīng)現(xiàn)場勘察，委估國有土地使用權(quán)面積66667.00平方米，其四至為：東至蕪湖欣德工業(yè)制品有限公司，南至蕪湖恒升機(jī)床有限公司和蕪湖華晟濾材有限公司，西至工業(yè)大道，北至緯一路。地上部分面積因經(jīng)濟(jì)形勢不佳，預(yù)留給尚未建造的二期健身場館和廠房用地，現(xiàn)為空地，其余均已建有地上建筑物、道路和綠化。經(jīng)估價(jià)師現(xiàn)場勘察，廠區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃齊整，宗地地形四方規(guī)整。 2、區(qū)位狀況委估工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)

21、目所在安徽新蕪高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（安徽新蕪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))原名蕪湖機(jī)械工業(yè)開發(fā)區(qū)，位于蕪湖市南郊（距蕪湖市人民政府不到30公里）、蕪湖縣縣城灣沚鎮(zhèn)東側(cè)，2001年經(jīng)蕪湖市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立，2006年3月批 （上圖A點(diǎn)為委估對象）準(zhǔn)為省級開發(fā)區(qū)，2010年8月經(jīng)省政府批準(zhǔn)更名為“安徽新蕪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”。園區(qū)先后被批準(zhǔn)為“安徽蕪湖機(jī)械民營科技園”，“安徽省中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地”， 2011年10月被省政府評選為“安徽省創(chuàng)新型園區(qū)”。2012年3月被省政府批準(zhǔn)為“安徽新蕪高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”。開發(fā)區(qū)建成面積20平方公里，開發(fā)區(qū)以蕪宣高速公路為界，高速以西為西區(qū)，高速以東為東擴(kuò)起步區(qū)、東擴(kuò)一期，東擴(kuò)二期。區(qū)內(nèi)以

22、裝備制造業(yè)為特色，目前已形成(xngchng)高端裝備制造及汽車零部件、電子電器和新能源新材料三大產(chǎn)業(yè)集群。投產(chǎn)企業(yè)420家，在建企業(yè)87家，規(guī)模以上企業(yè)257家。經(jīng)勘察(knch)，委估房地產(chǎn)項(xiàng)目位于(wiy)蕪宣高速公路以西，距高速灣沚出口僅1.6公里，地理位置十分優(yōu)越，是蕪湖縣工業(yè)類地段。3、房地產(chǎn)權(quán)益狀況委估房地產(chǎn)已申領(lǐng)了蕪國用（2010）第00517號(hào)國有土地使用權(quán)，證載土地使用權(quán)人為安徽廣和投資擔(dān)保集團(tuán)有限公司，用途為工業(yè)用地，使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)面積為66667.00平方米，終止日期為2053年9月3日。委估房地產(chǎn)已申領(lǐng)了房地權(quán)蕪縣字第201005484號(hào)至201005488

23、號(hào)及2010005477號(hào)，共6本房地產(chǎn)權(quán)證，證載證載房地產(chǎn)權(quán)利人為安徽廣和投資擔(dān)保集團(tuán)有限公司，建筑面積總計(jì)為23,199.69平方米，17幢房產(chǎn)，規(guī)劃用途為廠房、綜合、倉儲(chǔ)和其他等工業(yè)用房。上述證載房產(chǎn)和土地使用權(quán)與納入評估的范圍一致，經(jīng)統(tǒng)計(jì)的委估房地產(chǎn)列表如下： 估價(jià)時(shí)點(diǎn)委估房地產(chǎn)明細(xì)表 序號(hào)資產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)定用途樓層結(jié)構(gòu)建筑面積（）房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)11號(hào)廠房工業(yè)1鋼747.88 房地權(quán)蕪縣字第2010005484號(hào)2綜合辦公樓工業(yè)2混合1,630.85 房地權(quán)蕪縣字第2010005484號(hào)37號(hào)廠房工業(yè)1鋼混782.75 房地權(quán)蕪縣字第2010005484號(hào)44號(hào)廠房工業(yè)1鋼2,768.01 房

24、地權(quán)蕪縣字第2010005485號(hào)55號(hào)廠房工業(yè)1鋼2,768.01 房地權(quán)蕪縣字第2010005485號(hào)6鍋爐房工業(yè)1混合188.81 房地權(quán)蕪縣字第2010005485號(hào)7配件修理房工業(yè)1混合297.06 房地權(quán)蕪縣字第2010005486號(hào)8母膠房工業(yè)1混合297.06 房地權(quán)蕪縣字第2010005486號(hào)9鍋爐房工業(yè)1混合150.06 房地權(quán)蕪縣字第2010005486號(hào)103號(hào)廠房工業(yè)1鋼2,910.56 房地權(quán)蕪縣字第2010005487號(hào)112號(hào)廠房工業(yè)1鋼2,188.56 房地權(quán)蕪縣字第2010005487號(hào)12職工宿舍1號(hào)樓工業(yè)5混合1,609.85 房地權(quán)蕪縣字第20100

25、05487號(hào)13職工宿舍2號(hào)樓工業(yè)5混合2,046.71 房地權(quán)蕪縣字第2010005488號(hào)146號(hào)廠房工業(yè)1鋼混3,643.56 房地權(quán)蕪縣字第2010005488號(hào)15職工餐廳和活動(dòng)中心工業(yè)1混合1,001.06 房地權(quán)蕪縣字第2010005477號(hào)16電房工業(yè)1混合89.06 房地權(quán)蕪縣字第2010005477號(hào)17廠區(qū)廁所工業(yè)1混合79.84 房地權(quán)蕪縣字第2010005477號(hào)建筑物合計(jì)23,199.69 18國有土地使用權(quán)工業(yè)出讓66,667.00 蕪國用（2010）第00517號(hào)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明晰、完整(wnzhng)，權(quán)屬證明齊全。五、估價(jià)(gji)時(shí)點(diǎn)根據(jù)委托方會(huì)計(jì)報(bào)表出具

26、時(shí)間和招商時(shí)間按排,經(jīng)協(xié)商綜合確定(qudng)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2014年5月31日 六、價(jià)值(jizh)定義估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即所評估出的客觀合理價(jià)格應(yīng)是在公開市場上最可能形成或成立的價(jià)格。房地產(chǎn)市場價(jià)值為委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)得下的市場價(jià)值減去估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。七、估價(jià)依據(jù) 1法律、法規(guī)和政策性文件A、中華人民共和國房地產(chǎn)管理法；B、中華人民共和國土地管理法；C、中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例；D、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例；E、中華人民共和國擔(dān)保法；F、中華人民共和國物權(quán)法。2.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程和規(guī)范G、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)

27、范（GB/T50291-1999）;H、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2001）。3.委托人提供的相關(guān)資料J、房地產(chǎn)權(quán)證和國有土地使用權(quán)證復(fù)印件；K、委托人提供的其他資料。4.估價(jià)人員調(diào)查(dio ch)收集的相關(guān)資料L、估價(jià)人員實(shí)地(shd)查勘記錄和現(xiàn)場照片；M、估價(jià)機(jī)構(gòu)(jgu)房地產(chǎn)市場信息等其他狀況。八、估價(jià)原則本評估報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對估價(jià)對象進(jìn)行評定估算。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則及估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。1、合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合

28、法處分等方面，在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評估出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策。2、最高最佳使用原則所謂最高最佳節(jié)使用是估價(jià)對象一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、經(jīng)過充分合理的論證，并能給予估價(jià)對象帶來最高價(jià)值的使用。它的一種具體表現(xiàn)，是以能使用估價(jià)對象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來衡量。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳使用方式，

29、取得最大的收益。3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)(sh din)上的價(jià)格。在不同時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則是指求取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格，所以在評估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必須假定市場停止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。4、獨(dú)立(dl)、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場上，評估(pn )出對各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價(jià)格。5、替代原則根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同

30、時(shí)存在，商品或服務(wù)的價(jià)格中經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。房地產(chǎn)價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，受其它具有相同使用價(jià)值的房地產(chǎn)，即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競爭，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。5、謹(jǐn)慎原則在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)委估房地產(chǎn)在交易時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中做出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。九、估價(jià)方法估價(jià)人員認(rèn)真研究了委托人提供的相關(guān)資料并進(jìn)行了實(shí)地查勘和市場調(diào)查，根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)、估價(jià)目的和實(shí)際

31、情況，選取了以下方法進(jìn)行評估。1、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)(gji)規(guī)范中的規(guī)定，有條件選用市場法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場法為主要的估價(jià)方法(fngf)經(jīng)市場調(diào)查，在蕪湖縣工業(yè)(gngy)用房交易較少且同等規(guī)模工業(yè)用房的交易案例無法取得，但是同類工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地交易市場和租賃市場較為活躍，且能取得類似國有土地權(quán)及廠房的租賃價(jià)格案例，所以選取收益法結(jié)合市場法為第一種估價(jià)主要方法。2、估價(jià)人員考慮到該估價(jià)對象作為工業(yè)用房的實(shí)際情況，所以選用成本法作為第二種估價(jià)主要方法。估價(jià)人員通過搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、費(fèi)用、稅金、利潤等資料，運(yùn)用成本逼近法和市場比較法進(jìn)行測算，得出土地使用權(quán)價(jià)值；運(yùn)用成本法測算估價(jià)

32、對象的重新購建價(jià)格，估價(jià)人員搜集有關(guān)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料，扣除折舊，然后將建筑物與土地使用權(quán)價(jià)值相加，得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的積算價(jià)格，確定工業(yè)房地產(chǎn)單價(jià)。3、對上述兩種方法所結(jié)果進(jìn)行相互結(jié)果驗(yàn)證，在結(jié)果差距不大的情況下，進(jìn)行加權(quán)算術(shù)平均后，確定最終的估價(jià)結(jié)果。本評估報(bào)告采用成本法和收益法進(jìn)行評估, 并結(jié)合評估人員的經(jīng)驗(yàn)，最終確定估價(jià)對象的估價(jià)結(jié)果。十、估價(jià)(gji)結(jié)果本評估機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法(fngf)，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對影

33、響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)在評估(pn )假設(shè)的條件下，可能實(shí)現(xiàn)的市場投資價(jià)值為：委估房地產(chǎn)，建筑面積總計(jì)23,199.69 平方米，國有土地使用權(quán)66667.00元，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評估總值為人民幣3997.35萬元，大寫人民幣叁仟玖佰玖拾柒點(diǎn)叁伍萬元，評估單價(jià)為按建筑面積每平方米1723.02元。十一、估價(jià)作業(yè)日期和估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期限本次評估估價(jià)作業(yè)期為2014年6月6日至2014年6月20日根據(jù)估價(jià)規(guī)范的規(guī)定，本估價(jià)報(bào)告的使用期限為自出具報(bào)告之日起一年內(nèi)有效，在該期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)估價(jià)目的時(shí)可使用本估價(jià)報(bào)告。十二、估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)簽章中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師: XXX 注冊號(hào)

34、XXX中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師:XXX 注冊號(hào) XXXXXX房地產(chǎn)評估(pn )工程咨詢有限公司報(bào)告(bogo)出具日期：2014年6月20日蕪湖機(jī)械工業(yè)開發(fā)區(qū)廣和投資擔(dān)保集團(tuán)有限公司工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值(jizh)評估技術(shù)(jsh)報(bào)告目錄(ml)實(shí)物描述(mio sh)與分析20權(quán)益描述與分析22區(qū)位描述與分析22市場背景描述與分析24最高最佳分析25估價(jià)方法適用性分析28估價(jià)測算過程29、成本法 29國有土地使用權(quán)評估 30市場法38成本逼近法44工業(yè)用房評估 50 第一類 鋼結(jié)構(gòu)類50 第二類 混合五結(jié)構(gòu)類58 第三類 混合結(jié)構(gòu)單層和二層生產(chǎn)輔房類66第四類 鋼混結(jié)構(gòu)類75成本法評估結(jié)果 83、

35、收益法83 收益法評估結(jié)果 93估價(jià)結(jié)果確定93附件目錄94 附件(復(fù)印件)95廣和投資擔(dān)保集團(tuán)有限公司工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評估技術(shù)報(bào)告XXX房估技字2014001號(hào)一、實(shí)物狀況描述(mio sh)與分析（1）、土地(td)實(shí)物狀況估價(jià)對象(duxing)坐落的土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓工業(yè)用地（土地使用終止日期為2053年9月3日），土地使用權(quán)面積和獨(dú)用面積均為66667.00平方米，土地形狀呈矩形，宗地平整，地勢平坦，地質(zhì)條件較好。經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地勘察，估價(jià)對象宗地內(nèi)部開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(即:通上水、下水、通電、通訊、通路及宗地內(nèi)場地平整)”，其四至為東至蕪湖欣德工業(yè)制品有限公司，南至蕪湖恒

36、升機(jī)床有限公司和蕪湖華晟濾材有限公司，西至工業(yè)大道，北至緯一路。地上部分有少量面積因經(jīng)濟(jì)形勢不佳，缺少資金，預(yù)留給尚未建造的二期健身場館和廠房用地，現(xiàn)為空地，其余均已建有地上建筑物、道路和綠化。該宗地因其所處的優(yōu)越地理位置，升值空間與潛力較大。（2）、建筑物實(shí)物狀況委評估房地產(chǎn)位于位于蕪湖縣灣沚鎮(zhèn)新聯(lián)村蕪湖機(jī)械工業(yè)開發(fā)區(qū)（現(xiàn)稱安徽新蕪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）工業(yè)大道與緯一路交匯處東南角，工業(yè)用房總建筑面積為23,199.69平方米，建于2007年12月。經(jīng)現(xiàn)場勘察，委估房地產(chǎn)為統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一發(fā)包施工的工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，投入使用后管理方日常維護(hù)較好，外觀整潔，工業(yè)平面布局合理，主廠區(qū)分為綜合辦公區(qū)、生產(chǎn)區(qū)和職

37、工生活區(qū)，有利于工業(yè)生產(chǎn)，能發(fā)揮房地產(chǎn)最大效益。因委估工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目統(tǒng)一建造和統(tǒng)一日常維護(hù)管理，各類建筑物經(jīng)現(xiàn)場查看成新較統(tǒng)一，由于建筑物較多，我們根據(jù)實(shí)際情況結(jié)合蕪湖縣人民政府頒布的房屋重置價(jià)格表的分類情況，按其結(jié)構(gòu)和樓層情況，將建筑物分為三大類四小類進(jìn)行評估，其中：鋼結(jié)構(gòu)主廠房(chngfng)，共5幢，建筑面積11,383.02平方米，分別為1#至5#廠房，鋼筯混凝土基礎(chǔ)，混凝土地面，鋼柱，鋼梁，鋼板或磚墻圍護(hù)(wi h)，鋼板屋面，檐口高度6.5米，有水、電設(shè)施(shsh)，日常維護(hù)好，成新較高。；混合結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房，共10幢，按樓層情況分為兩類，其中：職工宿舍樓2幢，5層，建筑面積3,

38、656.56平方米，有圍墻分隔為生活區(qū)。經(jīng)現(xiàn)場勘察，職工宿舍樓為統(tǒng)一設(shè)計(jì)和建筑，其結(jié)構(gòu)為磚墻或部分鋼筯混凝土梁承重，鋼筯混凝土圈梁、構(gòu)造柱，預(yù)制、現(xiàn)澆樓地面,平屋面或瓦屋面，水泥樓地面。有水、電、衛(wèi)等設(shè)施配套，且一次性設(shè)計(jì)施工?；旌辖Y(jié)構(gòu)單層或二層生產(chǎn)輔房,共8幢,建筑面積3,733.80平方米,其中綜合辦公樓1幢，建筑面積1,630.85平方米,內(nèi)部簡易裝修,主要為室內(nèi)防火板吊頂,復(fù)合木地板。綜合樓面對廠區(qū)大門,有草坪和道路將其分割為綜合辦公區(qū)；其余7幢皆為單層生產(chǎn)輔房。經(jīng)現(xiàn)場勘察,綜合辦公樓和生產(chǎn)輔房為統(tǒng)一設(shè)計(jì)和建筑，其結(jié)構(gòu)特征為磚墻承重，鋼筯混凝土圈梁、構(gòu)造柱,紅瓦或平屋面,水泥樓地面。有

39、水、電、衛(wèi)等設(shè)施配套。上述兩類混合結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房，日常維護(hù)好，成新較高，雖結(jié)構(gòu)相同但樓層差距較大，結(jié)合廠區(qū)所在地人民政府公布的房屋重置價(jià)格表所示，其重置價(jià)格有較大差距，故分為二類進(jìn)行評估。鋼混結(jié)構(gòu)廠房2幢，建筑面積計(jì)4,426.31平方米，為6#和7#廠房，經(jīng)現(xiàn)場勘察其結(jié)構(gòu)特征為鋼筯混凝土框架、梁柱，預(yù)制、現(xiàn)澆整體裝配，水、電、衛(wèi)等設(shè)施配套，且一次性設(shè)計(jì)施工，日常維護(hù)好，成新較高。建筑物使用(shyng)功能齊全，維護(hù)狀況良好，使用狀況良好。二、權(quán)益狀況描述(mio sh)與分析1、土地(td)權(quán)益狀況委估房地產(chǎn)已申領(lǐng)了蕪國用（2010）第00517號(hào)國有土地使用權(quán)，證載土地使用權(quán)人為安徽廣和投

40、資擔(dān)保集團(tuán)有限公司，用途為工業(yè)用地，使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)面積為66667.00平方米，終止日期為2053年9月3日。據(jù)使用人陳述，該土地未設(shè)立他項(xiàng)權(quán)利。估價(jià)人員通過國土部門了解到，該土地有嚴(yán)格的土地使用管制，其法定用途與房地產(chǎn)權(quán)證所登記的用途一致，均為工業(yè)。2、建筑物權(quán)益狀況委估房地產(chǎn)已申領(lǐng)了房地權(quán)蕪縣字第201005484號(hào)至201005488號(hào)及2010005477號(hào)，共6本房地產(chǎn)權(quán)證，證載證載房地產(chǎn)權(quán)利人為安徽廣和投資擔(dān)保集團(tuán)有限公司，建筑面積總計(jì)為23,199.69平方米，17幢房產(chǎn)，規(guī)劃用途為廠房、綜合、倉儲(chǔ)和其他等工業(yè)用房。據(jù)產(chǎn)權(quán)人陳述，該建筑物未設(shè)立他項(xiàng)權(quán)利，無任何法定優(yōu)先受

41、償權(quán)。由此分析，估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)清晰、完整、干凈，其市場價(jià)值即為投資價(jià)值。三、區(qū)位狀況描述與分析1、位置狀況委估工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在安徽新蕪高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（安徽新蕪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))原名(yun mn)蕪湖機(jī)械工業(yè)開發(fā)區(qū)，位于蕪湖市南郊（距蕪湖市人民政府不到30公里）、蕪湖縣縣城灣沚鎮(zhèn)東側(cè)，2001年經(jīng)蕪湖市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立(shl)，2006年3月批準(zhǔn)為省級開發(fā)區(qū)，2010年8月經(jīng)省政府批準(zhǔn)更名為“安徽新蕪經(jīng)濟(jì)(jngj)開發(fā)區(qū)”。園區(qū)先后被批準(zhǔn)為“安徽蕪湖機(jī)械民營科技園”，“安徽省中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地”， 2011年10月被省政府評選為“安徽省創(chuàng)新型園區(qū)”。2012年3月被省政府批準(zhǔn)為“安徽新蕪高新技

42、術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”。經(jīng)勘察，委估房地產(chǎn)項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)南大門，蕪宣高速公路以西，距高速灣沚出口僅1.6公里，地理位置十分優(yōu)越，是蕪湖縣工業(yè)類地段。2、交通狀況估價(jià)對象大門朝西通工業(yè)大道，北側(cè)臨緯一路，距快速通道僅300米，距蕪宣高速公路出口通往縣城的迎賓大道650米，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，路況良好，停車便利，出入方便，無嚴(yán)格的交通管制。區(qū)域內(nèi)通行公交小巴車，交通便利。3、商服繁華程度和工業(yè)聚集度較高估價(jià)對象所在區(qū)域附近有超市、酒店、賓館，毗鄰東湖公園，作為工業(yè)開發(fā)區(qū)，部分商業(yè)、服務(wù)業(yè)設(shè)施還在配套之中，商服繁華度較高。隨著區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商服繁華程度將會(huì)越來越高。估價(jià)對象所在新蕪開發(fā)區(qū)建成面積20平方公里，

43、開發(fā)區(qū)以蕪宣高速公路為界，高速以西為西區(qū)，高速以東為東擴(kuò)起步區(qū)、東擴(kuò)一期，東擴(kuò)二期。區(qū)內(nèi)以裝備制造業(yè)為特色，目前已形成高端裝備制造及汽車零部件、電子電器和新能源新材料三大產(chǎn)業(yè)集群。投產(chǎn)企業(yè)420家，在建企業(yè)87家，規(guī)模以上企業(yè)257家，工業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集度較高。4、環(huán)境(hunjng)狀況估價(jià)對象毗鄰縣城區(qū)最大的東湖公園，東湖清波(qn b)蕩漾，碧水藍(lán)天，綠樹繁茂，有突出的景觀；開發(fā)區(qū)內(nèi)環(huán)境控制較好，廠區(qū)內(nèi)綠化率較高，自然(zrn)環(huán)境良好；估價(jià)對象所在區(qū)域內(nèi)有縣第2中學(xué)等名校，人文環(huán)境等生活配套良好。5、外部配套設(shè)施狀況（1）、基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地勘察，估價(jià)對象所處區(qū)域外部基礎(chǔ)設(shè)施配套較齊全，

44、開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(即:通上水、下水、通電、通訊、通路及宗地內(nèi)場地平整)”。供水、排水、供電、通訊等保證率較高。（2）、公共服務(wù)設(shè)施估價(jià)對象所在距縣城較近，距縣城一環(huán)僅2公里，距縣城中心地帶也不超過3.5公里，區(qū)域內(nèi)有體育館、博物館、文化中心、公園及游樂場、中學(xué)、小學(xué)幼兒園以及醫(yī)院、超市及金融、電信營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)眾多，出行、購物、上學(xué)、休閑極為方便，公共服務(wù)設(shè)施完備。6、綜合分析評價(jià)通過以上綜合分析，估價(jià)人員認(rèn)為估價(jià)對象所在的工業(yè)園南大門新區(qū)，中高檔小區(qū)開發(fā)建設(shè)集中，區(qū)域聚集規(guī)模已經(jīng)形成，地理位置優(yōu)越，交通便捷，商服繁華度高，環(huán)境優(yōu)美，外部配套設(shè)施齊全，區(qū)位狀況極為優(yōu)越。四、市場背景描述與分

45、析工業(yè)(gngy)房地產(chǎn)是靠市場環(huán)境和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的行業(yè)，具有(jyu)政策主導(dǎo)、專業(yè)性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)、投資回報(bào)期長及自身可增值的特點(diǎn)。據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心預(yù)測，未來10年我國城鎮(zhèn)化率的年均增加率在0 8 1，到2020年，我國的城鎮(zhèn)化率預(yù) 計(jì)在5556。屆時(shí)(jish)，隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，工業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)“井噴”。我們看到現(xiàn)階段委估開發(fā)區(qū)正在升級為產(chǎn)業(yè)型新城，為工業(yè)地產(chǎn)探索出一條新路。開發(fā)區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中充當(dāng)了高新技術(shù)轉(zhuǎn)化基地、引進(jìn)外資、產(chǎn)業(yè)升級等角色，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、解決就業(yè)的同時(shí)，聚集大量的人流、物流、信息流、資金流，適時(shí)發(fā)展居住和其他各種城市功能，走產(chǎn)業(yè)型新城的道路是最佳的選擇。然

46、而，我們在看好委估對象所在地工業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展前景的同時(shí)，也要看到相對于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)而言，工業(yè)地產(chǎn)占地面積大、投資金額高、招商難、投資回報(bào)周期長等特性，對進(jìn)入者形成了較高的門檻。從目前形勢來看，雖然我國經(jīng)濟(jì)已面對或?qū)⒚鎸χT多復(fù)雜嚴(yán)峻的環(huán)境，但多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家和機(jī)構(gòu)對2014年中國經(jīng)濟(jì)增速的預(yù)計(jì)仍高于7%，而蕪湖縣經(jīng)濟(jì)增速預(yù)計(jì)仍高于全國水平，經(jīng)濟(jì)本身平穩(wěn)增長的內(nèi)在動(dòng)力總體上仍會(huì)支撐房地產(chǎn)行業(yè)特別是工業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。從短期來看，2014年房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策環(huán)境將繼續(xù)從緊；政府已出現(xiàn)放松房地產(chǎn)市場需求的信號(hào)，而全國市場潛在供應(yīng)面臨放大趨勢，這將促使房地產(chǎn)市場供求關(guān)系有所改善，在此背景

47、下，房價(jià)漲幅將繼續(xù)回落，但銷售量將有所增加。從中長期來看，提高住房(zhfng)保障水平將成為“十二五”時(shí)期(shq)各級政府的工作重點(diǎn)；未來5-10年房地產(chǎn)市場剛性(n xn)需求將陸續(xù)釋放，隨著經(jīng)濟(jì)形勢向好，房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持小幅上漲態(tài)勢。五、最高最佳使用分析1、合法性分析估價(jià)對象為新蕪開發(fā)區(qū)一宗工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)估價(jià)委托人提供的房地產(chǎn)權(quán)屬證明等資料記載，其證載合法用途為工業(yè)，實(shí)際用途也為工業(yè)，本次估價(jià)按其法定工業(yè)用途進(jìn)行估價(jià)。2、技術(shù)可能性和經(jīng)濟(jì)可能性下的利用方式分析最高最佳利用原則要求評估價(jià)值應(yīng)是在合法利用方式下，各種可能的利用方式中能夠使估價(jià)對象的價(jià)值達(dá)到最大的利用方式的估價(jià)結(jié)果，

48、具體如下： = 1 * GB2 保持現(xiàn)狀前提：估價(jià)對象房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用為前提進(jìn)行估價(jià)，保持現(xiàn)狀的條件是新房地產(chǎn)價(jià)值減將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤小于現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)值。 = 2 * GB2 裝飾裝修改造前提：估價(jià)對象房地產(chǎn)進(jìn)行裝飾裝修改造但不改變用途再予以利用為最為有利時(shí)，應(yīng)以裝飾裝修改造但不改變改造后的房地產(chǎn)用途再予以利用為前提進(jìn)行，對估價(jià)對象進(jìn)行裝飾裝修改造的條件是裝飾裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值減裝飾裝修改造的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)狀裝修的房地產(chǎn)價(jià)值。改變用途(yngt)前提：改變估價(jià)對象用途再予以利用最為利時(shí)，應(yīng)以改變用途再予以利用為前

49、提進(jìn)行估價(jià)，對估價(jià)對象改變用途的條件是改變用途后房地產(chǎn)價(jià)值減去改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤大于瑞狀用途的房地產(chǎn)價(jià)值。重新開發(fā)前提：對估價(jià)對象進(jìn)行重新開發(fā)再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以重新開發(fā)再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)，對估價(jià)對象重新開發(fā)的條件(tiojin)是重新開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值減重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)有的房地產(chǎn)價(jià)值。上述情況的某種組合：估價(jià)對象(duxing)改變用途和裝飾裝修改造再利用最為有利時(shí)，慶以改變用途和裝飾裝修改造再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)，對估價(jià)對象改變用途和裝飾裝修改造的條件是改變用途和裝飾裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值減改變用途和裝飾裝修改造的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)狀用途的房

50、地產(chǎn)價(jià)值。估價(jià)對象為新蕪開發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)，估價(jià)對象現(xiàn)出租作為工業(yè)使用，估價(jià)對象所在廠區(qū)，規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)合理，耐用性好，功能齊全，保養(yǎng)維護(hù)良好。估價(jià)對象約建于2007年12月，工業(yè)裝修較為簡單成新度也較高，重新裝修對房地產(chǎn)價(jià)值影響較?。还纼r(jià)對象規(guī)劃為工業(yè)，按現(xiàn)行政策，改變用途和重新開發(fā)的情況可能性非常?。活A(yù)計(jì)未來估價(jià)對象將繼續(xù)保持工業(yè)現(xiàn)狀使用。3、最佳規(guī)模與最佳利用分析收益遞減原理：對一宗土地的開發(fā)利用強(qiáng)度，如容積率、建筑規(guī)模、建筑高度、建筑層數(shù)，超過一定限度(xind)后，收益開始下降。估價(jià)對象位于安徽新蕪開發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)鄰近產(chǎn)業(yè)聚集度較高，估價(jià)對象所在廠區(qū)，相比鄰近工業(yè)企業(yè)，估價(jià)對象規(guī)模中等

51、偏上。均衡原理：是以估價(jià)對象的內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價(jià)對象是否為最高最佳利用。估價(jià)對象所在廠區(qū)平面布置科學(xué)合理，生產(chǎn)與生產(chǎn)配套、生活配套用房面積配比適中，估價(jià)對象的土地(td)與建筑物組合方式是最佳的。適合原理：是以估價(jià)對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價(jià)對象是否為最高最佳利用。估價(jià)對象位于安徽新蕪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，所在區(qū)域已形成良好(lingho)的工業(yè)氛圍，是蕪湖市重要的工業(yè)區(qū)，產(chǎn)業(yè)聚集度較高，估價(jià)對象非常適合作工業(yè)使用。綜上分析，我們認(rèn)為估價(jià)對象在滿足合法原則的前提下繼續(xù)作為工業(yè)房地產(chǎn)使用為最高最佳使用。六、估價(jià)方法適用性分析1、估價(jià)方法的選取通行的房地產(chǎn)評估方法有市場比較法、

52、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法和長期趨勢法等其他方法，估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況，并結(jié)合該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)以及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。估價(jià)對象法定批準(zhǔn)用途為工業(yè)，已建成投入，不屬于待開發(fā)房地產(chǎn)，可再開發(fā)能力較低，因此不適宜選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估。估價(jià)對象法定用途為工業(yè)，屬于收益性物業(yè)，且估價(jià)對象所在區(qū)域的類似物業(yè)出租成交較活躍，可能獲取市場出租交易案例，具備采用收益法進(jìn)行評估(pn )測算的條件，故此次評估適宜采用收益法。估價(jià)對象所在區(qū)域工業(yè)(gngy)房地產(chǎn)市場發(fā)展一般，同一類型工業(yè)物業(yè)近期成交案例較少，且無法獲取，故不適宜采用市場比較法進(jìn)行評估，但

53、類似工業(yè)用房的租賃案例較多，故可以采用市場比較法在收益法中進(jìn)行租賃價(jià)格評估。委估對象為獨(dú)立開發(fā)的整體工業(yè)項(xiàng)目房地產(chǎn)，具有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者說是為了只針對工業(yè)投資人這一特殊(tsh)使用者需要而開發(fā)的房地產(chǎn)可以采用成本法進(jìn)行估價(jià)。長期趨勢法的估價(jià)對象是價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)，估價(jià)人員無法獲取委估對象過去和現(xiàn)在較長時(shí)期真實(shí)的歷史價(jià)格資料，故不宜采用長期趨勢法等其他方法進(jìn)行評估。綜上所述，同時(shí)結(jié)合本次評估背景，考慮方法的適宜性和可操作性，我們認(rèn)為最適宜采用成本法和收益法進(jìn)行評估。2、估價(jià)方法的定義和技術(shù)路線成本法是根據(jù)估價(jià)對象的重置成本或重建成本來求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。成本法估價(jià)技術(shù)路線：估價(jià)

54、人員通過搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、費(fèi)用、稅金、利潤等資料，運(yùn)用成本逼近法和市場法進(jìn)行測算，得出土地使用權(quán)價(jià)值；運(yùn)用成本法測算估價(jià)對象的重新購建價(jià)格，估價(jià)人員搜集有關(guān)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料，扣除折舊，然后將建筑物與土地使用權(quán)價(jià)值相加，得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的積算價(jià)格，確定工業(yè)房地產(chǎn)單價(jià),從而估算出估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后(rnhu)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。收益(shuy)法估價(jià)技術(shù)(jsh)路線：房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格是由房地產(chǎn)未來可獲得的收益決定的。首先通過市

55、場調(diào)查，了解估價(jià)對象類似房地產(chǎn)的正常凈收益，然后通過預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，再選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。七、估價(jià)測算過程.成本法.公式：房地產(chǎn)價(jià)格土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤房地產(chǎn)價(jià)格國有土地使用權(quán)價(jià)格+建筑物價(jià)格 （土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益）年期修正系數(shù)+（建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤）因此，我們首先進(jìn)行國有土地使用權(quán)評估：國有土地使用權(quán)評估1、地價(jià)定義、用途設(shè)定：估價(jià)對象土地登記用途為工業(yè)用地，根據(jù)土地利用現(xiàn)狀(xi

56、nzhung)分類GB/T 210102007的規(guī)定，此次(c c)估價(jià)設(shè)定用途為工業(yè)用地。、開發(fā)程度設(shè)定：估價(jià)(gji)對象實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通路、供電、供水、排水、通訊）和宗地紅線內(nèi)“五通”（通路、供電、供水、排水、通訊）及場地平整，根據(jù)此次評估目的,設(shè)定待估宗地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通路、供電、供水、排水、通訊）和紅線內(nèi)場地平整。、土地利用和規(guī)劃條件說明：待估宗地土地使用權(quán)總面積為66667.00平方米。根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)證，待估對象地上已建工業(yè)廠房23,199.69平方米，土地利用狀況一般。地塊規(guī)劃容積率為1，本次評估取蕪湖縣工業(yè)用地的平均容積率1。、土地

57、使用權(quán)年限設(shè)定：估價(jià)對象評估基準(zhǔn)日時(shí)為國有出讓土地，土地出讓年期終止日期2053年9月3日，至估價(jià)基準(zhǔn)日土地剩余使用年期為39.25年，此次評估土地使用年限按土地剩余使用年期39.25年設(shè)定。、土地使用權(quán)價(jià)格類型設(shè)定：估價(jià)對象評估基準(zhǔn)日時(shí)為國有出讓土地，土地使用權(quán)價(jià)格是指剩余使用年期為39.25年的出讓土地使用權(quán)價(jià)格。本報(bào)告評估的土地使用權(quán)價(jià)格是在上述設(shè)定用途、開發(fā)程度、土地使用年限條件下于基準(zhǔn)日2014年5月31日土地使用權(quán)價(jià)格。2、區(qū)域因素、區(qū)域概況蕪湖縣位于(wiy)安徽省東南部，蕪湖市境東部，長江中下游南岸，縣城西北毗鄰蕪湖市區(qū)，西南接南陵縣，東南鄰宣城市，東北與江蘇高淳隔河相望，處于

58、安徽省“沿江(ynjing)”、”沿邊(yn bin)“發(fā)展戰(zhàn)略的結(jié)合點(diǎn)。自2002年起，連續(xù)位居安徽省縣域經(jīng)濟(jì)綜合“十強(qiáng)縣”行列， 其中2006年、2007年進(jìn)入全省“雙十”行列。蕪湖縣位于安徽省東南部，長江中下游南岸，長江三角洲西翼城市，北倚長江，東接杭州，西連合肥，北依南京，南向黃山，蕪申運(yùn)河(長江-黃浦江）從中穿過，歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，交通區(qū)位優(yōu)越，自然資源和條件豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展迅速，是一顆璀璨的“皖江明珠”。如今，蕪湖縣正迅速崛起為一座濱水園林型現(xiàn)代化新興城市。皖江和皖東南地區(qū)重要的交通、商業(yè)、住宅、經(jīng)濟(jì)、政治、文化、外貿(mào)、物流中心和浙商最具投資潛力的城市。20

59、10年初國務(wù)院正式批準(zhǔn)實(shí)施為皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的核心城市，以市區(qū)為中心300公里范圍內(nèi)，人口400萬以上的城市有15座，包括上海、南京、杭州、武漢、合肥、寧波、蘇州、無錫、常州、嘉興、鎮(zhèn)江等重要工業(yè)和商業(yè)城市。是安徽省“沿邊”（沿浙江、江蘇）、“沿江”（沿長江）發(fā)展戰(zhàn)略的結(jié)合點(diǎn)，也是國務(wù)院批準(zhǔn)的沿江重點(diǎn)開放縣。擁有長江近郊岸線25.4公里和蕪申運(yùn)河、青弋江、水陽江、漳河等重要的水運(yùn)交通。自2002年起，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力連續(xù)位居安徽省經(jīng)濟(jì)“十強(qiáng)縣”前列。現(xiàn)已成為長三角經(jīng)濟(jì)向內(nèi)地輻射的物流副中心。蕪湖縣四季(sj)分明，城區(qū)坐落于美麗(mil)的青弋江江畔，典型的現(xiàn)代化濱水園林城鎮(zhèn)，宜居宜業(yè)

60、、宜商宜游。盛產(chǎn)優(yōu)質(zhì)(yuzh)大米，為久負(fù)盛名的“魚米之鄉(xiāng)”。境內(nèi)東湖公園、陽光半島、怡龍生態(tài)園、陶辛水韻令您心曠神怡，流連忘返；和平鷺鳥自然保護(hù)區(qū)讓您置身自然氧，神清氣爽。、交通條件對外交通A公路沿江高速、合杭高速、蕪雁高速、G70滬渝高速公路、銅蕪宣高速等5條高速公路，205國道、318國道、104省道連接上海、重慶、南京、杭州、合肥、蘇州、無錫、寧波、常州、武漢等大城市和城市集群。區(qū)域內(nèi)公共交通依托對外交通樞紐和城市客流集散點(diǎn)分布，合理布局，并結(jié)合周邊用地進(jìn)行綜合開發(fā)B.鐵路合蕪、皖贛鐵路、寧銅鐵路、宣杭鐵路、在建的有合福高鐵、皖贛高鐵、商杭高速鐵路、以及規(guī)劃中的銅南宣鐵路 ，形成四通