鄢陵縣的市場調(diào)研報告范本

1、WORD.WORD.29/30WORD.鄢陵縣環(huán)宇花木市場市場調(diào)研報告省三棵樹置業(yè)咨詢XX公司2008年4月8日三棵樹置業(yè)咨詢公司是一家長期致力于房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展和推廣的專業(yè)地產(chǎn)顧問公司，我們通過專業(yè)的市場研究對項目進(jìn)行專業(yè)的產(chǎn)品分析、項目定位、策劃、包裝、宣傳、和整合推廣,以期達(dá)到最大程度提高地產(chǎn)價值的目的。我們是您值得信賴的房地產(chǎn)專業(yè)合伙伴。點睛妙筆，地產(chǎn)精銳。目 錄前 言營銷背景分析1.1鄢陵縣簡況1.2鄢陵縣房地產(chǎn)市場分析1.3環(huán)宇花木市場項目分析本項目營銷推廣策略2.1項目之SWOT分析2.2營銷推廣策略2.3營銷推廣組合價格策略3.1比較對象簡要分析3.2價格定位分析前期包裝4.1現(xiàn)

2、場包裝 4.2售樓處包裝 4.3形象包裝前 言1、調(diào)研背景本次市場調(diào)研是應(yīng)鄢陵環(huán)宇花木市場開發(fā)產(chǎn)商要求，針對該項目進(jìn)行調(diào)研。本次調(diào)研是在對規(guī)劃設(shè)計初步了解的基礎(chǔ)之上，對地塊、目標(biāo)競爭樓盤、目標(biāo)消費(fèi)群的針對性調(diào)研。希望通過本次調(diào)研能夠?qū)椖空w的營銷策劃以與具體的單體設(shè)計提供有效的參考資料，為整個項目的成功奠定基礎(chǔ)。2、調(diào)研主要容本次調(diào)研主要包括三方面的容：（1）、結(jié)合規(guī)劃設(shè)計的地塊深度調(diào)研分析；（2）、項目主要可類比與主要競爭樓盤的調(diào)研分析；（3）、項目可能的目標(biāo)客戶群體的消費(fèi)特征調(diào)研分析。3、調(diào)研執(zhí)行情況本次調(diào)研根據(jù)調(diào)研容分階段進(jìn)行，強(qiáng)調(diào)調(diào)研過程的深入、廣泛度和調(diào)研結(jié)果的公正性。3月27日3

3、月28日對項目地塊多次進(jìn)行現(xiàn)場與周邊環(huán)境考察;3月28日3月29日對項目主要可類比樓盤進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查了解，并對相關(guān)業(yè)人士進(jìn)行訪談和交流；同期對目標(biāo)客戶群進(jìn)行問卷調(diào)研；3月29日4月1日分別針對、等地同類可比項目進(jìn)行實地調(diào)研分析。此調(diào)研報告共用13天時間完成，其中：實地市場考察6天；資料整理、錄入、研討2天；報告撰寫5天。參加本次調(diào)查研究的人員，由省三棵樹置業(yè)咨詢XX公司的市場營銷、設(shè)計、策劃部門相關(guān)人員組成，根據(jù)不同的抽樣人群安排相應(yīng)的調(diào)研人員。調(diào)研之前進(jìn)行了相關(guān)的培訓(xùn)、充分的溝通，調(diào)研過程中工作人員認(rèn)真負(fù)責(zé)，態(tài)度嚴(yán)謹(jǐn)能夠保證調(diào)研結(jié)果的客觀公正性。營銷背景分析1.1鄢陵縣簡況11.1.鄢陵縣概況

4、： 鄢陵縣 于市東部，轄7鄉(xiāng)5鎮(zhèn)，總面積 871.6平方公里，耕地面積92萬畝，人口61萬。鄢陵歷史悠久，文化燦爛，文物古跡遍布，主要有乾明寺塔、宙碑、操議事臺，彰墓、許由隱耕處、許由墓、醉翁亭碑、興國寺塔、甘羅古柏等。 鄢陵地理位置優(yōu)越，交通便利。西距京廣鐵路、京珠高速公路20公里，北距國際機(jī)場70公里，311國道橫穿東西，219省道縱貫?zāi)媳?。蘭南高速、許亳高速途經(jīng)鄢陵。 鄢陵農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，是全國商品糧生產(chǎn)基地和優(yōu)質(zhì)棉生產(chǎn)基地縣?；ɑ苁芹沉暌淮筇厣?，素有“花都”“花縣”之美稱，享有“鄢陵蠟梅冠天下”之美譽(yù)，花卉苗木種植發(fā)展迅速，種植面積已達(dá)40萬畝，是“中國花木之鄉(xiāng)”，被譽(yù)為“中國花木第一縣”。

5、1.1.2.鄢陵縣歷史文化：鄢陵物華天寶，文化底蘊(yùn)十分豐厚。周初封為鄢國，漢初置縣。這里既有許由隱居牧耕的古老傳說、伯克段于鄢的歷史記載，又有唐雎不辱使命的留風(fēng)遺韻。其花卉種植歷史悠久，始于唐，興于宋，盛于明清，素有“鄢陵蠟梅冠天下”之美譽(yù)。1.1.3.鄢陵縣氣候情況：這里地處亞熱帶和北溫帶的過渡區(qū)，四季分明，光照充足，泉甘土肥，具有得天獨厚的地理氣候優(yōu)勢，是我國“南花北移、北花南遷”的天然馴化基地。早在盛唐時代，鄢陵境就出現(xiàn)了大型綜合園林植物的栽培，北宋時期更有皇家園林在此落戶。1.1.4.鄢陵縣特色農(nóng)業(yè)：鄢陵是全國商品糧和優(yōu)質(zhì)棉生產(chǎn)基地。盛產(chǎn)小麥、玉米、大豆、棉花、煙葉等，近年來，積極調(diào)整

6、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展花卉園藝業(yè)，走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路，被省政府命名為“鄢陵模式”?；ɑ苊缒痉N植面積已達(dá)40萬畝，是“中國花木之鄉(xiāng)”，被譽(yù)為“中國花木第一縣”。畜牧業(yè)跨進(jìn)“省畜牧強(qiáng)縣”。1.1.5.鄢陵縣新興工業(yè)： 工業(yè)已形成食品飲料、紡織服飾、有色金屬、棉短絨、機(jī)電、化工、建材等七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)?？h委、縣政府為使支柱產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，建成了金匯工業(yè)區(qū)、馬欄民營工業(yè)區(qū)、柏梁工業(yè)集聚區(qū)等工業(yè)區(qū)。以做強(qiáng)特色支柱產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，以培養(yǎng)骨干企業(yè)、擴(kuò)總量為重點，以建好園區(qū)、發(fā)展基地為載體，努力實現(xiàn)工業(yè)大的突破。1.1.6.鄢陵縣生態(tài)旅游： 鄢陵有深厚的歷史文化底蘊(yùn)，境文化遺址眾多，有乾明寺、許由墓、宙碑、甘羅柏等重點文

7、物保護(hù)單位。以發(fā)展花卉苗木為主的生態(tài)旅游資源，已建成國家花木博覽園、中國臘梅園、花卉長廊、千畝蓮池賞荷園、萬畝櫻桃園、化店茶文化一條街、花都溫泉度假村等精品景區(qū)景點。中原花木交易博覽會暨生態(tài)旅游節(jié)期間，游人如織，盛況空前。1.1.7鄢陵縣投資環(huán)境： 鄢陵開展衛(wèi)生城、園林城、旅游城、文明城、生態(tài)城“五城連創(chuàng)”活動，城市基礎(chǔ)設(shè)施完備，電力供應(yīng)充足，各類市場和供排水、道路、污水處理等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，城市品位不斷提升。設(shè)有行政審批服務(wù)中心，對所有審批事項實行“一站式”服務(wù)，對外來投資者實行承諾服務(wù)，是理想的居住、經(jīng)營、投資、置業(yè)區(qū)域。先后摘取了全國科技工作先進(jìn)縣、平原綠化先進(jìn)縣、治安?？h、村民自治先

8、進(jìn)縣等項桂冠，被省政府確定為“可持續(xù)發(fā)展實驗區(qū)”。1.2鄢陵縣房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場起步比較緩慢，還沒有走上正規(guī)軌道，如土地的取得目前還沒有真正的市場化招掛拍的程序；土地年供應(yīng)量和開發(fā)量較小，居民對房地產(chǎn)概論和開發(fā)不理解，因為房地產(chǎn)業(yè)不是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。住房和房地產(chǎn)投資需求不強(qiáng)烈，住房的剛性需求較少，從目前市場可知現(xiàn)在的購房者大部分是改善住房條件和結(jié)婚用房的需求者。1.3環(huán)宇花木市場項目分析1.3.1環(huán)宇花木市場位于鄢陵縣新開發(fā)區(qū)，東花木博覽園，西接梅榕路，南沿311國道，北連人民路，是一個大型健康、生態(tài)、科技品質(zhì)的居住社區(qū)和花木交易展示平臺，本項目園林景觀規(guī)劃合理，環(huán)境優(yōu)雅，并且有

9、較高的性價比。1.3.2.環(huán)宇花木市場營銷推廣定位環(huán)宇花木市場項目基礎(chǔ)資料：總用地面積：385畝容積率:0.55總建筑面積：114125平方米停車位:地上停車位280輛沿街酒樓總建筑面積：160806平方米綜合辦公樓總建筑面積：9760平方米企業(yè)辦公樓總建筑面積：63609平方米花木展示區(qū)總建筑面積：25000余平方米配套設(shè)施：分二期建設(shè)，集住宅，商業(yè)和花木展示中心于一體，建筑面積約114125平方米規(guī)劃特點：環(huán)宇花木市場緊鄰花木博覽園、中國臘梅園、花卉長廊、千畝蓮池賞荷園、萬畝櫻桃園、化店茶文化一條街、花都溫泉度假村等精品景區(qū)，用地較為平坦，總體形狀矩形；項目用地交通便利；項目總投資7500

10、萬元，計劃占地385畝，主要建設(shè)約25000平方米的溫室大棚和住宅與輔助設(shè)施，包括盆花盆景區(qū)、花肥花械區(qū)、鮮花切花仿真花區(qū)、工藝品區(qū)等，建設(shè)鳥魚奇石市場、名優(yōu)花木展示區(qū)、勞務(wù)市場與花木電子交易市場、拍賣大廳與辦公設(shè)施等。建筑設(shè)計定位：利用先進(jìn)的技術(shù)，高檔材質(zhì)，完善的設(shè)施和人性化的管理，為消費(fèi)者者和從業(yè)者提供一個良好的舒適的交易和居住環(huán)境。1.3.3目標(biāo)客戶分析1.花木目標(biāo)市場分析：根據(jù)對鄢陵市場97卷抽樣調(diào)查，初步可以確定花卉市場的目標(biāo)人群為：需求人群份數(shù)比例經(jīng)營者4748%投資者2526%種植戶54.50%花木協(xié)會成員1211.5其他810%當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營者和外來在當(dāng)?shù)亟?jīng)營的經(jīng)營者此類消費(fèi)群體是

11、慕鄢陵縣之名來此地經(jīng)營的，他們期待一個軟、硬件等相關(guān)配套完善、環(huán)境優(yōu)越的展示和交易的平臺，但是他們的經(jīng)營周期相對較短，且愿意大額投資置業(yè)的較少，他們的經(jīng)營場所一般都是以中短期租賃為主要取得方式中小投資者 此類消費(fèi)群體特征是他們了解花卉的價值、也在一定程度上了解花卉市場的經(jīng)營狀況、也了解一定的政府政策和城市發(fā)展動向，同時他們手上又有一定的余錢，但對花卉市場的投資收益情況可能不甚了解，導(dǎo)致其在投資可能會有很多猶豫，如果向我們制定一整的營銷運(yùn)作方案，讓其清楚的了解其中的投資收益和排除他們的一些顧慮，如減免月租金或管理費(fèi)用，政策可以減免稅收，并且為經(jīng)營者提供信息平臺或信息共享等營銷策略，這個群體將是花

12、卉市場需求的主要群體。當(dāng)?shù)氐幕痉N植者 他們對經(jīng)營意識比較淡薄，主要還是以種植為主，他們的經(jīng)營理念還是停留在朋友介紹、私人中介的老式銷售模式上，沒有市場展示和尋求市場的概念，對我公司提出的長久經(jīng)營、集中管理、資源共享、高端發(fā)展的經(jīng)營理念需要一定的時間磨合、消化和接受。因此我們須以市場實際出發(fā)，展望市場的發(fā)展前景、配合政府相關(guān)政策的扶持，同時闡述投資收益，讓他們對投資回報充滿希望。他們是本項目重要的消費(fèi)群?；緟f(xié)會的成員 他們有深厚的花木專業(yè)知識和超前的市場洞察力，他們不會錯過這個優(yōu)越的充滿發(fā)展?jié)摿Φ幕ɑ苁袌龅摹５沁@部分群體有一部分已經(jīng)是花木市場的經(jīng)營者或投資者，在目標(biāo)人群分析時給分流到經(jīng)營者

13、和投資者當(dāng)中。2.房地產(chǎn)目標(biāo)市場分析： 鄢陵縣是轄區(qū)的一個縣城，距離市僅20余公里，隨著市向東部發(fā)展和鄢陵向西發(fā)展的規(guī)劃，兩地房地產(chǎn)市場逐漸趨于同質(zhì)化，所以市的房地產(chǎn)的發(fā)展必將對鄢陵產(chǎn)生巨大的影響，因此分析市房地產(chǎn)市場的價格走勢，可以客觀看出鄢陵的房地產(chǎn)市場的價格走勢：1.市2005年至2007年房地產(chǎn)市場的價格走勢從此圖可以看出，2005年至2007年，市房地產(chǎn)市場呈平穩(wěn)上升趨勢，沒有較大的波動點，這一發(fā)展規(guī)律也是中部城市房地產(chǎn)市場的統(tǒng)一趨勢。（圖表數(shù)據(jù)來自市房地產(chǎn)網(wǎng)）2.市2006年和2007年房地產(chǎn)市場的年增長率從此圖可以看出2006年到2007年，市房地產(chǎn)市場的增長率有所下降，這是受國

14、家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控所起的作用，由此看來，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場發(fā)展逐漸走上專業(yè)化道路，不再像過去無度開發(fā)或無序開發(fā)，雖然開發(fā)總量得到限制，但市場需求不變甚至在日漸增大，這些有限的產(chǎn)品只有少數(shù)人可以擁有，這種情況的出現(xiàn)，勢必引起房地產(chǎn)價格上漲，因此未來三年將是市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的好時機(jī)。（圖表數(shù)據(jù)來自市房地產(chǎn)網(wǎng)）3.2008年4月份鄢陵房地產(chǎn)市場價格：鄢陵縣的住宅的價格基本在1000至1700元/平方米之間，住宅底商的均價在4000元/平方米左右。花木經(jīng)營者租賃的門面的租金的圍為915元/平方米月根據(jù)對鄢陵市場97份抽樣調(diào)查，對住宅的需求者分析如下：購房人群份數(shù)比例結(jié)婚用房329%改善住房565

15、7.50%其他3813.50%鄢陵房地產(chǎn)市場的不成熟性，因為鄢陵的舊城改造和城區(qū)的擴(kuò)建不明顯，不能產(chǎn)生購房的剛性需求者，還有外來的投資者對在此地置業(yè)的意識不明顯，所以決定了消費(fèi)群體的單一性；基本概況為以下兩點：改善住房需求者 此類的需求者主要是企事單位的高收入者，現(xiàn)有的住房條件不能滿足實際需求或是提高生活品質(zhì)。結(jié)婚用房 此類的需求者是即將要結(jié)婚，但是家庭的現(xiàn)有的住房條件不能滿足居住需求，故此要購置新房作為結(jié)婚新房。隨著國家對小產(chǎn)權(quán)房和自建房的取締和控制，所以以上消費(fèi)群體要想取得新的住房，必須要通過房地產(chǎn)市場才能取得，所以房地產(chǎn)市場將是未來的必然發(fā)展趨勢。第二篇 本項目營銷推廣策略2.1項目之S

16、WOT分析優(yōu)勢（S）：1.自然優(yōu)勢：屬于原生態(tài)的生態(tài)環(huán)境。氣候條件優(yōu)越，是亞熱帶和溫帶氣候的交匯處。無任何自然污染。2.場地特點：場地原為一農(nóng)業(yè)田地和農(nóng)業(yè)居所，未被開墾，原始的自然生態(tài)保持比較好。3.地段優(yōu)勢：項目緊鄰花木博覽園、中國臘梅園、花卉長廊、千畝蓮池賞荷園、萬畝櫻桃園、化店茶文化一條街、花都溫泉度假村等精品景區(qū)，位于“平原林海的中心位置，空氣質(zhì)量非常好。交通便利。4.發(fā)展?jié)摿Γ罕景肝挥谯沉昕h新開發(fā)區(qū)，是省的形象工程。發(fā)展速度很快，隨著市場的發(fā)展和政策的支持，這一區(qū)域?qū)切碌幕窘?jīng)營和居住中心。且這一區(qū)域的物業(yè)的性價比較高，容易被投資者和消費(fèi)所接受。5.規(guī)模、部配套優(yōu)勢：根據(jù)環(huán)宇花木

17、市場的規(guī)劃設(shè)計，該市場建成后，市場面積達(dá)25000余方，這是目前國已知超大規(guī)模、高端配套的優(yōu)質(zhì)專業(yè)市場。6.規(guī)劃設(shè)計優(yōu)勢：利用先進(jìn)的技術(shù)，高檔材質(zhì)，完善的設(shè)施和人性化的管理，為消費(fèi)和從業(yè)者提供一個良好的舒適的交易和居住環(huán)境。如獨特的鋼結(jié)構(gòu)全玻璃外立面，是花木市場唯一的一種建筑設(shè)計。7. 市場前景優(yōu)勢：目前花木市場和房地產(chǎn)市場處上升態(tài)勢，總體環(huán)境處于良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)，鄢陵縣的花木市場年交易額達(dá)到20億人民幣，房地產(chǎn)市場目前基本上是處于100%的銷售狀態(tài)。項目市場建成后景盆花日交易能可達(dá)1萬盆，鮮花切花達(dá)到3萬枝，年交易額可達(dá)1億元，可實現(xiàn)年利稅500萬元，花卉苗木交易量可達(dá)10萬株以上，年交易額2億

18、元，實現(xiàn)利稅100萬元， 5.7年即可收回投資。劣 勢（W）：）品牌形象：品牌形象不夠鮮明，因為環(huán)宇花木市場是開發(fā)商在鄢陵的第一個項目，所以開發(fā)商的企業(yè)形象還不為消費(fèi)者了解；目前環(huán)宇花木市場的還沒有廣泛的宣傳，信息的傳遞途徑單一和缺乏，受眾人群較少，所以項目的品牌還沒有樹立。）市場投資與經(jīng)營理念：市場投資與經(jīng)營理念比較保守，當(dāng)?shù)氐南M(fèi)群體沒有前瞻的投資和消費(fèi)意識。3）消費(fèi)群體：住宅:消費(fèi)群體比較單一,沒有太大的剛性需求.花木市場：當(dāng)?shù)氐哪繕?biāo)消費(fèi)群體較少；由于目標(biāo)消費(fèi)群體的特殊性和分散性，本項目在實際市場推廣過程中，需要相應(yīng)消耗較大人力、財力與時間。4）時間緊：根據(jù)市場要求，環(huán)宇花木市場將在20

19、08年9月26日舉行全國性的花木博覽會，所以在8月低9初必須完成招商，在短暫的5個月完成大圍的營銷推廣，時間比較緊迫，并且運(yùn)作費(fèi)用比較高。機(jī)會（O）：1）社會生活主題：建設(shè)和諧社會，提倡綠色環(huán)保，提高原生態(tài)意識，花木是三者不可缺少的重要元素，可見花木的需求量是有增無減，所以花木市場是必不可少的展示和交易平臺。2）政策：本項目是省的形象工程，政府政策的大力支持和發(fā)展的新規(guī)劃，給本項目品牌形象和發(fā)展的前景給予了一定的保障。3）潛在消費(fèi)市場巨大：伴隨著建設(shè)和諧社會的步伐，原生態(tài)理念的加大，社會和個人對花木的需求將隨之增大，構(gòu)成本項目巨大的潛在消費(fèi)市場，并且本項目目標(biāo)人群區(qū)域廣泛。4）市場投資意識的增

20、強(qiáng)：隨著消費(fèi)者投資經(jīng)營觀念和方式的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)投資已成為普遍認(rèn)同的投資方式。本項目所在區(qū)域有較大升值空間，故可對置業(yè)者形成較大吸引力。威脅（T）：1. 國家對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策。2花木交易市場，實地了解情況 40平米租金約4000元年花木交易市場08年租金900元，管理費(fèi)1.2元/平米，固定稅費(fèi)每個攤位400元，對我項目產(chǎn)生一定的影響，對潛在的消費(fèi)者產(chǎn)生價格心里暗示。3目前市場上已有同類專業(yè)市場，雖沒有本項目高端，但都是成熟市場，有固定的經(jīng)營者和消費(fèi)群，這些別處經(jīng)營者若不愿入駐我市場，勢必會和我市場經(jīng)營戶爭奪有限的消費(fèi)市場，這是本項目存在的實質(zhì)威脅。2.2營銷推廣策略 打品質(zhì)牌、打健康牌

21、、打規(guī)劃牌、打項目規(guī)劃與生態(tài)環(huán)境牌。生態(tài)物業(yè)物業(yè)緊鄰花木博覽園、中國臘梅園、花卉長廊、千畝蓮池賞荷園、萬畝櫻桃園、化店茶文化一條街、花都溫泉度假村等精品景區(qū)，再加上項目自身建設(shè)的水體與特色景觀環(huán)境，外風(fēng)格統(tǒng)一。這樣就造就了本項目自然生態(tài)環(huán)境的優(yōu)勢?？萍嘉飿I(yè)大量采用最新的先進(jìn)的建筑材質(zhì)，使居住生活和經(jīng)營的品質(zhì)得以提升，如中央空調(diào)，框架異型柱主體結(jié)構(gòu)，樓宇可視對講、一卡通、小區(qū)服務(wù)系統(tǒng)等，即科技型舒適生活和經(jīng)營的優(yōu)勢。 文化物業(yè)以“建筑品位人生”為追求宗旨，力求在物業(yè)每一處都能體現(xiàn)獨特的格調(diào)與品位，無論是現(xiàn)代的景觀小品，還是簡約建筑設(shè)計，可以把各種不同風(fēng)格的建筑，景觀找到一個恰當(dāng)?shù)娜诤宵c，是建筑文

22、化和生活文化的統(tǒng)一，那么他就是一種品位。即品質(zhì)生活的優(yōu)勢。建筑規(guī)劃設(shè)計交通組織合理，功能分區(qū)明確（商業(yè)配套設(shè)施與住宅相互促進(jìn)），住宅布置合理，景觀系統(tǒng)明確，公建配置完善。戶型設(shè)計人性化戶型設(shè)計，提升居住品質(zhì)。市場需求最大化。生活理念推廣一種悠然，舒適，健康，有品位的現(xiàn)代生活；城市田園式的貴族享受生活（享受綠色，享受水氧，享受無微不至的管家式的物業(yè)服務(wù)）。智能配套組建實用的智能化系統(tǒng)，加強(qiáng)生活安全系數(shù)。智能化配套主要包括安防（閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，彩色可視對講門禁系統(tǒng)，家庭防火、緊急求助系統(tǒng)）；信息（語音 系統(tǒng)，數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)，衛(wèi)星接收有線電視系統(tǒng)，視頻點播系統(tǒng)）和管理（停車管理系統(tǒng)，公

23、共設(shè)施設(shè)備自動控制系統(tǒng)，物業(yè)管理系統(tǒng)）三個方面。 綠色環(huán)保真正能體現(xiàn)生態(tài)效益的“綠色住宅”，應(yīng)具備以下基本特征：居住環(huán)境的綠色生態(tài):四季分明，富于層次；采用新型環(huán)保節(jié)能的建材和裝飾材料；利用自然能源、節(jié)約水資源、物業(yè)垃圾分類處理。專業(yè)物管,優(yōu)質(zhì)服務(wù)市場調(diào)查表明，置業(yè)者不僅僅是住房的需求，同時是生活質(zhì)量的提高，建筑有品質(zhì)的物業(yè)，就應(yīng)該有品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，如“鐘點服務(wù)”、“家居清潔”、“家電維修”以與“幼兒代管”等，可以有針對性地提供相應(yīng)服務(wù)。此外，“綠色住宅”還需要具有充分環(huán)保意識的物業(yè)公司作配套，建立一套長效管理機(jī)制，讓“綠色住宅”綠色永駐。誠信體系開發(fā)商與物業(yè)管管理企業(yè)，對業(yè)主承諾一定要實

24、現(xiàn)，建立一個良好的口碑形象。推廣主題住宅：品位生活為推廣主線，倡導(dǎo)綠色的健康高端生活花木市場：細(xì)節(jié)決定成敗，平臺擁有未來，在當(dāng)今激烈的市場競爭中，擁有一個良好的平臺，就擁有美好的未來。定位原則住宅:特有的自然生態(tài)環(huán)境，獨具匠心的建筑設(shè)計?；臼袌觯涸从谑袌?高于市場 引導(dǎo)市場好的產(chǎn)品，往往都遵循這樣的市場原則：市場上有什么？市場上缺什么？我們的產(chǎn)品能為市場帶來什么？任何一個產(chǎn)品的產(chǎn)生，都是立足于市場的。而過分依賴于市場，必定在較短的時間被市場所淘汰。但過分領(lǐng)先于市場的產(chǎn)品又存在著太大的市場抗性。所以，有市場競爭力的產(chǎn)品是在立足市場的基礎(chǔ)上，具有適度的前瞻性，可以被市場所接受并最終引導(dǎo)市場消費(fèi)的

25、產(chǎn)品。市場定位住宅：生態(tài)家園市場定位涵生態(tài)家園是未來居住的必然趨勢。隨著建筑和諧社會步伐的加大，原生態(tài)的社會生活念的加強(qiáng)，消費(fèi)者對居住要求必然趨于生態(tài)。花木市場：啟動城市資本的時代商業(yè)平臺市場定位涵啟動城市資本資本啟動是資本再生的唯一源泉。資本隱性地存在于一個環(huán)境之下。當(dāng)一個催化劑使它顯現(xiàn)出來并能夠使之啟動或者說流通，它就會產(chǎn)生高于原有狀態(tài)下幾倍的效益。城市的資本更是潛藏在城市的每一個角落。當(dāng)一個有利的前景出現(xiàn)在面前的時候，這些資本就會被啟動起來，經(jīng)過一定的流通渠道和手段，產(chǎn)生出更大的效益。環(huán)宇花木市場，激活起原有城市中的散落資本，通過一種商業(yè)的模式，讓其產(chǎn)生出巨大經(jīng)濟(jì)與社會效益。2.3推廣組

26、合 針對目前鄢陵的宣體，建議目前的主要宣體組合為：戶外廣告，包括高炮，燈箱，燈桿旗，道旗，車體和條幅等短息廣告DM派發(fā)SP活動建立環(huán)宇花木市場，可以通過進(jìn)行花木交易和招商以上的媒體組合根據(jù)項目的工程進(jìn)度和市場情況節(jié)點的變化進(jìn)行變動組合 價格策略3.1比較對象簡要分析花木交易市場：規(guī)劃占地約300畝，主要建設(shè)花卉交易區(qū)、盆景、鮮切花交易區(qū)和花木生產(chǎn)資料交易區(qū)。東城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，地理位置優(yōu)越，交通四通八達(dá)，種植花木苗圃有著得天獨厚的條件。實地了解情況 40平米租金約4000元/年花木交易市場：中西部地區(qū)最大的花卉園與2003年建立，總占地面積25萬平方米的花木城，設(shè)有1500多個攤位，上萬個

27、品種的花卉盆景、奇石根雕擺設(shè)在6個交易區(qū)。1500個攤位 ，23平米/個，08年租金900元，管理費(fèi)1.2元/平米，固定稅費(fèi)每個攤位400元，交通便利，市場成熟。裕豐花市市場：占地面積約4萬平方米，位于市區(qū)一環(huán)路，建有商網(wǎng)房400余間，攤位600余個，分成花、鳥、蟲、魚、蘭草、奇石、古玩、字畫等交易區(qū)以與文化、奇石、古玩、園林機(jī)械等四條各具特色的商業(yè)街，是省規(guī)模最大的花卉市場和華東地區(qū)功能最完善、環(huán)境最優(yōu)美的專業(yè)市場。裕豐市場融購物、休閑、游樂、觀光、美食于一體，以其高雅別致的徽派園林建筑，獨具匠心的文化氛圍，開創(chuàng)了華東地區(qū)文化市場建設(shè)之先河，2002年首批躋身“全國重點花卉市場”，年裕豐花市

28、建市之初，即使是周末，市場人流量一天也就來人，而現(xiàn)在每到周末市場人流量達(dá)到六七千人。光是花卉產(chǎn)業(yè)這一塊，每年在我國的增長速度就達(dá)到，而不完全統(tǒng)計，我市每年的花卉交易額近個億。攤位租金35元/平米（部分有大棚）包含所有費(fèi)用 ，稅費(fèi)每個攤位20元/月。房租50元/平米包含所有費(fèi)用，沒有供暖。目前攤位以全部租賃完畢。3.2價格定位具體分析3.2.1定價影響因素物業(yè)的定價除了受市場可變因素影響之外，其自身的各種固定客觀因素也是影響其價格的重要原因?？偨Y(jié)影響其定價的各方面因素有：地理交通狀況、項目商業(yè)服務(wù)設(shè)施、項目規(guī)模、景觀、戶型結(jié)構(gòu)、項目部規(guī)劃與設(shè)施、發(fā)展商信譽(yù)、項目工程進(jìn)度、項目周邊環(huán)境、項目提供室

29、裝修檔次、社會公共教育設(shè)施、物業(yè)管理等因素。3.2.2定價原則我們將運(yùn)用市場比較法，廣泛選擇鄢陵，和競爭項目或可比項目，找到本項目的市場價格圍。策略性考慮 , 包括幾個方面 1.與對手相比的競爭性夠不夠（項目的SWOT分析）2.開盤的人氣保證（根據(jù)客戶資源的信息量分析，開發(fā)商現(xiàn)在就要做好宣傳，進(jìn)行客戶積累）3.擴(kuò)大戰(zhàn)果的促銷（不是變向的降價銷售）4.最終的高銷售率（根據(jù)客戶問卷調(diào)查與的分析）5.最終能實現(xiàn)核心價我們在確定我項目的價格圍之后，在制定單位價格時，要充分考慮房型、朝向、同層單位價格差與層差。3.2.3市場價測算綜合考慮各參考樓盤和花木市場可比性、銷售情況與絕大多數(shù)針對客戶群體，預(yù)計競

30、爭樓盤均價可參考權(quán)重分別為：1.樓盤對比項目銷售均價均價可參考權(quán)重加權(quán)價花樣年華150080%1200帝城130020%260加權(quán)總計（同類物業(yè)市場均價）100%1460注：均價可參考權(quán)重比率根據(jù)市場調(diào)研后理性分析定出。綜上影響價格因素分析，與參考目前在售與已售地產(chǎn)物業(yè)價格，基本完成一定銷售額，實現(xiàn)其銷售價值的上述物業(yè)均價基本維持在1460元/平方米左右。各參考樓盤銷售均價、銷售率與與本項目的加權(quán)比率項目花樣年華帝城銷售均價15001300銷售率90%100%加權(quán)比率70%30%注：加權(quán)比率在綜合考慮參考樓盤與本項目之可比性與銷售率確定。各參考樓盤價格修正系數(shù)以下為影響各參考樓盤價格的綜合素質(zhì)

31、的系數(shù)修正花樣年華序號評估容滿分備注得分1地理位置16142外部景觀13113部規(guī)劃12104主力戶型12115工程進(jìn)度10106建筑與裝修檔次1097規(guī)模868配套設(shè)施769物業(yè)管理6610發(fā)展商信譽(yù)66總結(jié)10089帝城序號評估容滿分備注得分1地理位置16142外部景觀13113部規(guī)劃1284主力戶型12115工程進(jìn)度10106建筑與裝修檔次1077規(guī)模858配套設(shè)施749物業(yè)管理6410發(fā)展商信譽(yù)66總結(jié)10080環(huán)宇花木市場序號評估容滿分備注得分1地理位置16142外部景觀13123部規(guī)劃12114主力戶型12115工程進(jìn)度10106建筑與裝修檔次1097規(guī)模878配套設(shè)施769物業(yè)管

32、理6610發(fā)展商信譽(yù)66總結(jié)1009220008年住宅市場均價為:1460元/M2綜合樓盤素質(zhì)修正：P0 (標(biāo)準(zhǔn)價) = 1460元/M2T(標(biāo)準(zhǔn)分) = （各樓盤綜合分權(quán)重） =8970%8030%=86.3注：以上權(quán)重為各參考樓盤的市場價格與銷售率的加權(quán)比率市場價修正值：P1（價格）=標(biāo)準(zhǔn)價（物業(yè)分標(biāo)準(zhǔn)分） =1460（92 86.3）= 1556元/M22.花木市場對比項目租價（元/平方米.月租價可參考權(quán)重加權(quán)價花木交易市場8.330%2.49花木交易市場39.1350%19.57裕豐花市市場3520%7加權(quán)總計（同類物業(yè)市場均價）100%29.06注：均價可參考權(quán)重比率根據(jù)市場調(diào)研后理

33、性分析定出。綜上影響租賃價格因素分析，與參考目前在租與已租中高檔花木交易市場物業(yè)價格，基本完成一定出租率，實現(xiàn)其租賃價值的上述物業(yè)租賃均價基本維持在 29.06 元/平方米.月左右。各參考花木交易市場租賃均價、租賃率與與本項目的加權(quán)比率項目花木交易市場裕豐花市市場花木交易市場租賃均價8.33539.13租賃率100%100%100%加權(quán)比率30%20%50%注：加權(quán)比率在綜合考慮參考花木交易市場與本項目之可比性與租賃率確定。各參考樓盤價格修正系數(shù)以下為影響各參考花木交易市場租賃價格的綜合素質(zhì)的系數(shù)修正花木交易市場序號評估容滿分備注得分1地理位置16132交通13103部規(guī)劃12104經(jīng)營品種1

34、2105規(guī)模1096建筑與裝修檔次1087輻射區(qū)域868配套設(shè)施759物業(yè)管理6510發(fā)展商信譽(yù)66總結(jié)10081花木交易市場序號評估容滿分備注得分1地理位置16112交通1383部規(guī)劃1274經(jīng)營品種1285規(guī)模1086建筑與裝修檔次1067輻射區(qū)域858配套設(shè)施739物業(yè)管理6310發(fā)展商信譽(yù)66總結(jié)10065裕豐花市市場序號評估容滿分備注得分1地理位置16132交通1393部規(guī)劃1274經(jīng)營品種1285規(guī)模1086建筑與裝修檔次1057輻射區(qū)域848配套設(shè)施739物業(yè)管理6310發(fā)展商信譽(yù)66總結(jié)10066鄢陵環(huán)宇花木市場序號評估容滿分備注得分1地理位置16102交通1373部規(guī)劃121

35、14經(jīng)營品種12115規(guī)模10106建筑與裝修檔次1097輻射區(qū)域878配套設(shè)施769物業(yè)管理6410發(fā)展商信譽(yù)66總結(jié)100812008年花木交易市場租賃價位:29.06元/平方米.月綜合樓盤素質(zhì)修正：P0 (標(biāo)準(zhǔn)價) =29.06元/平方米.月T(標(biāo)準(zhǔn)分) = （各樓盤綜合分權(quán)重） =8150%6530%6620%=73.2注：以上權(quán)重為各參考樓盤的市場價格與銷售率的加權(quán)比率市場價修正值：P1（價格）=標(biāo)準(zhǔn)價（物業(yè)分標(biāo)準(zhǔn)分） = 29.06（81 73.2）= 32.95元/平方米.月 3.2.4 價格定位體系本樓盤價格定位理念： 通過營造小區(qū)親和氛圍和突出建筑與園林特點的包裝 使市場的潛

36、在客戶對本項目的價格預(yù)期較高以相對較低價格推出，使市場覺得物業(yè)比定位“超值”1）低價入市，逐步攀高；分期快速銷售，速戰(zhàn)速決。（采用小步快跑戰(zhàn)略） 2）合理價格配合優(yōu)惠付款策略，是將來銷售背景下的策略。3）開盤合理讓利，集聚人氣。前期包裝4.1現(xiàn)場包裝4.1.1形象墻：大面積、個性化的形象墻展示是對消費(fèi)者多層滲透的一個部分，同時可以吸引“眼球”，擴(kuò)大項目影響力。4.1.2建筑主體：建筑主體選用大面積的條幅進(jìn)行包裝，是一種簡單而成本低，同時具有實效和時效的包裝宣傳方式。4.1.3外環(huán)境：室外的廣場狀態(tài)直接表達(dá)了開發(fā)商的開發(fā)理念，環(huán)境的提前展示是一種信心和實力的表現(xiàn)，戶外遮陽傘與桌椅則體現(xiàn)了人性的關(guān)懷，項目價格支撐都源于這些細(xì)節(jié)的完美。4.1.4導(dǎo)示系統(tǒng)：實效營銷，昭示導(dǎo)示系統(tǒng)的有效運(yùn)用是區(qū)域性實效營銷的重點工具。4.2售樓處4.2.1售樓處的位置選擇本項目售樓處應(yīng)該放在311國道靠近項目的一側(cè)，置于底商首層的位置，銷售通路和進(jìn)料口應(yīng)該完全隔離。4.2.2裝修風(fēng)格要求售樓中心是直接面向客戶的場所，也是客戶評判發(fā)展商與項目質(zhì)素的重要考慮因素。本項