地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響

1、什么是“地鐵房”距離地鐵站點(diǎn)步行5分種內(nèi)的房子，稱之為“正地鐵房”；10分鐘內(nèi)稱為“準(zhǔn) 地鐵房”；15分鐘內(nèi)稱之為“近地鐵房”。距離不同，房?jī)r(jià)、升值空間也不一樣。時(shí)間換取空間地鐵通車之后，許多城市生活的判斷價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)改變，從以往的空間概念 轉(zhuǎn)變?yōu)闀r(shí)間上的判定，地鐵的實(shí)質(zhì)就是以時(shí)間換取空間，從時(shí)間上定義城市生活。地鐵對(duì)房?jī)r(jià)影響三方面影響房?jī)r(jià)：價(jià)格變動(dòng)的空間特征：已發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當(dāng)優(yōu) 越，在用地強(qiáng)度或性質(zhì)未改變時(shí)，修建地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不是很明顯；而 接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著， 故房地產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)受地鐵的影響非常明顯。所以

2、越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵 投資對(duì)周邊地區(qū)產(chǎn)生的效益越大，房地產(chǎn)價(jià)格的升幅也越大。價(jià)格變動(dòng)的時(shí)間特征：一般來(lái)說(shuō)，城市中心區(qū)，由于其商業(yè)氛圍已經(jīng)形成， 其增值的周期很短；而新開(kāi)發(fā)區(qū)，增值周期則較長(zhǎng)。地鐵對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生的增值 可視為開(kāi)通前預(yù)期心理的增值和事后實(shí)質(zhì)效益兩部分的合計(jì)。由于預(yù)期心理的增 值容易受市場(chǎng)等因素感染，所以，地鐵開(kāi)通前是開(kāi)發(fā)商炒作房地產(chǎn)價(jià)值的最佳時(shí) 期。但在此時(shí)入市的個(gè)人投資者，往往容易被套牢。所以對(duì)投資者而言，要警惕 在前期過(guò)多透支地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響。價(jià)格變動(dòng)的結(jié)構(gòu)特征決定房地產(chǎn)的價(jià)值有多方面的因素，除交通條件外，還 有市場(chǎng)、政策、規(guī)劃水平、周邊環(huán)境和配套水平等。房地產(chǎn)的升值不能單

3、靠地鐵 來(lái)拉動(dòng)，最終還要看樓盤自身質(zhì)素、周邊配套、人文、環(huán)境等因素?？梢?jiàn)，地鐵 只會(huì)給高品質(zhì)的樓盤“錦上添花”，而不會(huì)給品質(zhì)低下的產(chǎn)品“雪中送炭”。每個(gè)時(shí)段增長(zhǎng)不同從學(xué)理的角度上分析，快速軌道交通有利于降低經(jīng)濟(jì)要素轉(zhuǎn)移的成本，也就 是說(shuō)，建成了地鐵，它的經(jīng)濟(jì)效益是與距離成本成反比的。比如說(shuō)，有了地鐵， 你從某一個(gè)地方到另一個(gè)地方，距離越遠(yuǎn)，其實(shí)你獲得的經(jīng)濟(jì)效益越大。地鐵建成以后，許多事物的價(jià)值判斷原本是以空間距離來(lái)衡量的，現(xiàn)在就開(kāi) 始變成以時(shí)間長(zhǎng)短來(lái)衡量。比如房地產(chǎn)業(yè)就是最突出的一個(gè)例子，一般來(lái)說(shuō)，房 地產(chǎn)的價(jià)值是隨著與市中心的距離越來(lái)越遠(yuǎn)而價(jià)值遞減，這也就是所謂的一類地 塊、二類地塊的劃分，

4、但現(xiàn)在情況不同了，而是以時(shí)間為考量單位，比如/1樓盤 位于市中心一類地塊，但從A樓盤出發(fā)到市中心步行需要25分鐘，而另一個(gè)B 樓盤位于市郊的地鐵站出口邊，坐地鐵到市中心的地鐵出口需要20分鐘，如果 沒(méi)通地鐵，兩個(gè)樓盤的價(jià)格可能相差十萬(wàn)八千里，如果地鐵一通，B樓盤與A樓 盤的價(jià)格很可能非常接近，甚至?xí)霈F(xiàn)B樓盤價(jià)格高于A樓盤的情況。地鐵對(duì)樓盤價(jià)格的帶動(dòng)作用，出乎一般人意料。從地鐵規(guī)劃出來(lái)，到地鐵動(dòng) 工興建乃至地鐵施工階段，規(guī)劃中的地鐵沿線樓盤價(jià)格會(huì)有比較大的漲幅；而到 了地鐵真正開(kāi)通，其房?jī)r(jià)的上漲反而趨緩。這主要是因?yàn)橥ǖ罔F這一消息的利好 效應(yīng)已經(jīng)在地鐵還沒(méi)有開(kāi)通前就提前釋放出來(lái)，所以真正地鐵通

5、到那里，房?jī)r(jià)漲 勢(shì)也變平和了。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，地鐵確實(shí)能帶來(lái)一定的人流量，使商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有了基礎(chǔ)。 但對(duì)人流量我們要加以區(qū)分，一般來(lái)說(shuō)，人流可以分成目的人流量、休閑人流量、 過(guò)路人流量，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，最有意義的是目的人流量，他們來(lái)這里就是為 了購(gòu)物，目的很明確，而休閑人流量則次之，最沒(méi)有意義的是過(guò)路人流量。所以地鐵是否能帶動(dòng)某個(gè)區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)，最重要的還是要看這個(gè)區(qū)域自身 的商業(yè)狀況，如果某個(gè)區(qū)域，哪怕是遠(yuǎn)郊，若有一兩個(gè)比較大型的SHOPPINGMALL、 超大型專業(yè)市場(chǎng)等，那地鐵能帶來(lái)大量的目的人流，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮是立竿 見(jiàn)影的。像杭州要建地鐵，這當(dāng)然能夠?qū)σ恍﹨^(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)帶動(dòng)比較

6、大，這有 利于集合城市內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)要素的快速轉(zhuǎn)移，肯定能釋放GDP，而如果外部也能夠 建立起這樣的快速轉(zhuǎn)移機(jī)制，比如在上海和杭州之間建立快速鐵路，這對(duì)杭州地 產(chǎn)的提升簡(jiǎn)直就是爆炸式的。選購(gòu)地鐵房注意的事項(xiàng)扁平化房?jī)r(jià)穩(wěn) 商圈邊緣物業(yè)更獲益：地鐵的速度快，載客量大，效率非常高，對(duì)商業(yè)的帶動(dòng)會(huì)非常大。按照一線 城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，每個(gè)地鐵站都擔(dān)負(fù)吸納和運(yùn)載周邊居民的功能，因此，每個(gè)地鐵 站都將形成一個(gè)副商圈。目前，鄭州以區(qū)域中心商圈為主，以后會(huì)多一種商業(yè)模 式，即地鐵商業(yè)。比如在地鐵站建商場(chǎng)、超市等，輻射周邊的社區(qū)。選地鐵房時(shí) 要注意地鐵站周邊的商業(yè)，最好選擇有商業(yè)前景的。地鐵物業(yè)更保值：鄭州是先有城市規(guī)劃

7、，后有地鐵開(kāi)通，哪里人口集中度高，地鐵才修到哪里 去。地鐵沿線物業(yè)比非地鐵物業(yè)的價(jià)值要高出20%30%，尤其是地鐵上蓋物業(yè)將 特別搶手。區(qū)域情結(jié)將淡化：鄭州在版圖上被京廣和隴海兩條鐵路線切割，火車站區(qū)域和遍布全城大大小 小的批發(fā)市場(chǎng)讓整個(gè)城市布局變得沒(méi)有規(guī)則可依，傳統(tǒng)的西郊老城發(fā)展比較緩 慢，北部區(qū)域已是人口主要聚集地，鄭州人還是以傳統(tǒng)城區(qū)居住為主，不愿到惠 濟(jì)、鄭東和開(kāi)發(fā)區(qū)等區(qū)域置業(yè)，但隨著城中村拆遷改造，地鐵的建成通車，老鄭 州的區(qū)域化情結(jié)將淡化，地鐵帶來(lái)的，是距離上的弱化。地鐵房投資自住五大禁禁買核心區(qū)：投資地鐵盤應(yīng)該在區(qū)域未發(fā)展之前、價(jià)值還沒(méi)有被整個(gè)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到之前入 市，這樣可以通過(guò)等

8、待周邊配套逐步完善，樓價(jià)升值來(lái)獲利。而核心區(qū)物業(yè)以及 豪宅本來(lái)價(jià)值就高，原本配套也完善，地鐵更多是“錦上添花”，作用不會(huì)很明 顯。對(duì)于交通、配套等仍不完善的郊區(qū)盤，地鐵是“雪中送炭”，對(duì)物業(yè)價(jià)值的 影響十分明顯。禁目光短淺：對(duì)于自住型買家，通勤便利是考慮的主要因素。一號(hào)線對(duì)于鄭州的意義非同 小可，短時(shí)間就可以縮短老城區(qū)與鄭東的時(shí)間距離。地鐵配套跟上后，沿線其他 配套在不久的將來(lái)總能“慢慢彌補(bǔ)”，從長(zhǎng)期來(lái)看，購(gòu)買這些在建或規(guī)劃中的物 業(yè)就像買“潛力股”一樣，升值空間很大。禁夸大地鐵影響力：目前對(duì)樓市影響有限，鄭州地鐵一號(hào)線將要竣工，目前還不會(huì)像上海、廣州 那樣給樓市帶來(lái)巨大沖擊。畢竟一號(hào)線，全部在中心地區(qū)，這里對(duì)地鐵交通的需 要雖然很大，但是舊的交通結(jié)構(gòu)還是主導(dǎo)地位。禁投資商鋪跟風(fēng)：居住半徑，15分鐘為宜，購(gòu)房者不妨考慮步行時(shí)間15分鐘可到達(dá)地鐵站點(diǎn) 的項(xiàng)目，這樣既可享受地鐵的便利，又能有相對(duì)幽靜的居住環(huán)境。投資商鋪， 切忌跟風(fēng)。