太原茂業(yè)項(xiàng)目

1、太原市場的宏觀分析1 太原是山西省的省會，瀕臨汾河，三面環(huán)山，自古就有“錦繡太原城”的美譽(yù)。太原是以冶金、機(jī)械、化工、煤炭為支柱，以輸出能源、原材料、礦山機(jī)械產(chǎn)品為主要特征的全國重要的能源重化工城市，是我國北方最著名的歷史名城之一。社會總體經(jīng)濟(jì)情況：太原市下轄6個區(qū)、3個縣、1縣級市?？偯娣e 6988 平方公里，人口410萬。2009年，太原市GDP完成1545.24億元，占山西省GDP的21.7%。大量的購買人群和高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)帶來了持續(xù)穩(wěn)定的購買力。2 太原市城市總體規(guī)劃（2007-2020）中對太原市的總體定位是“山西省省會、承東啟西的區(qū)域中心城市、山水園林宜居城市、全國重要的新

2、材料和先進(jìn)制造業(yè)基地、具有世界影響力的華夏歷史文化名城”。太原按照“南移西進(jìn)、北展東擴(kuò)、提升品質(zhì)、重塑形象”的總要求和“改造舊城、建設(shè)新城、開發(fā)古城”“三城”聯(lián)動的建設(shè)思路，樹立“大太原”理念，全面加快城市建設(shè)步伐，不斷加強(qiáng)省會城市的輻射力、影響力和帶動力。因此，對太原整體城市價值的升級以及房地產(chǎn)良好發(fā)展環(huán)境提供了極大的可塑性.3 眾多品牌開發(fā)商均看好太原地產(chǎn)的發(fā)展，紛紛大舉進(jìn)入，如：萬達(dá)、富力城、星河灣、恒大、遠(yuǎn)洋等公司，太原房地產(chǎn)市場的競爭非常激烈。據(jù)悉，中信地產(chǎn)也將進(jìn)入太原，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也有將拿地2000畝的意圖。 太原房地產(chǎn)市場“高端豪宅”和“普通住宅”兩級分化非常嚴(yán)重，多個區(qū)域，相鄰的高

3、端豪宅和普通住宅的價格相差1倍以上。 2009年下半年，太原樓市價格有緩慢的小幅度上漲，客群購房理性，房地產(chǎn)市場基本平穩(wěn)，2010年房價未有明顯的漲幅變化。4小結(jié)總體而言，太原住宅市場及不動產(chǎn)投資本地化特征顯著，太原的市場研究和營銷手段絕不能簡單的采用“常規(guī)手段的復(fù)制”，深入的市場及營銷思路的特性化研究格外重要。同時，雖作為山西的省會城市，但地產(chǎn)市場長期呈現(xiàn)“不溫不火”的態(tài)勢，前階段房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)定，但市場活躍度不夠。隨著大型房企的進(jìn)駐及更加復(fù)雜的營銷概念的多彩紛呈，這一局面在可以預(yù)見的較短周期內(nèi)必將發(fā)生本質(zhì)的變化。5本次市調(diào)內(nèi)容分為4個部分：1、太原高端住宅市場和典型項(xiàng)目2、太原高端酒店市場和

4、典型項(xiàng)目3、太原高端商業(yè)市場和典型項(xiàng)目4、太原高端寫字樓市場和典型項(xiàng)目6太原高端住宅市場調(diào)研7年齡結(jié)構(gòu)家庭年收入客戶群分析用途戶型需求戶型面積購房考慮因素09年銷售統(tǒng)計今年上半年銷售情況職業(yè)特征已購高端住宅客戶群分析銷售情況分析太原高端房地產(chǎn)市場調(diào)研8太原高端住宅項(xiàng)目已購房客群分析3645歲年齡段的客戶是高端項(xiàng)目的主力購買人群，比例占到49%，4050歲的群體占到20%，50歲以上的占到15%的比例。太原高端項(xiàng)目已購房客戶年齡結(jié)構(gòu)分布9太原高端住宅項(xiàng)目已購房客群分析個體和私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、以及效益好的私企管理人員是購房的主力客群。太原高端項(xiàng)目已購房客戶職業(yè)分布10太原高端住宅項(xiàng)目已購房客

5、群分析在高端項(xiàng)目購房需求中，年收入在50萬以上的客戶占到65%,高收入家庭占高端住宅市場消費(fèi)絕對比例。太原高端項(xiàng)目已購房客戶家庭年收入11太原高端住宅項(xiàng)目已購房客群分析從目前購房者客群分布情況來看，外地購房者比例占到38%，說明在高端項(xiàng)目中，外地購房群體的比例越來越大。太原高端項(xiàng)目已購房客戶部分圖例12太原高端住宅項(xiàng)目已購房客群分析在選擇購房用途的比例中，75%的客戶選擇自主，選擇投資的占15%，其他用途的占10%。太原高端項(xiàng)目已購房客戶購房用途13太原高端住宅項(xiàng)目已購房客群分析 高端項(xiàng)目中客群收入較高，而且在購房中又以自主為主，所以在選擇戶型需求是，普遍選擇大戶型。其中選擇三居的比例為30%

6、，選擇四居的32%，選擇五局及以上的客戶也占到了25%的比例。選擇三居以下的僅占到15%的比例。太原高端項(xiàng)目已購房客戶戶型選擇比例14太原高端住宅項(xiàng)目已購房客群分析此次抽樣分析中，選擇120140的客戶占到22%，選擇140160的占到23%，選擇160180的占到14%，選擇180以上的占到18%?？梢钥闯龈叨隧?xiàng)目中選擇140以上大面積的占到50%以上的比例，大面積、大戶型是高端客群的主要選擇。太原高端項(xiàng)目已購房客戶面積需求比例15太原高端住宅項(xiàng)目已購房客群分析購房者在選擇高端項(xiàng)目是，很明顯對開發(fā)商的品牌和實(shí)力成為了首要的條件，其次是物業(yè)服務(wù)。太原高端項(xiàng)目已購房客戶的置業(yè)考慮因素16太原高端

7、住宅項(xiàng)目已購房客群分析小結(jié) 從上述分析可以看出目前高端市場購房群體的主要特征表現(xiàn)在：購房客群主要集中在家庭收入在50萬元以上的政府官員和私營業(yè)主，以及部分經(jīng)濟(jì)效益好的私企高層管理人員；購房用途主要以自主為主，戶型的需求主要為140平米以上的三居或四居大戶型，在購房過程中價格已不是主要考慮因素，他們更注重開發(fā)商的品牌實(shí)力以及后期物業(yè)管理服務(wù)。17銷售情況太原市2009年不同類型住宅銷售統(tǒng)計普通住宅公寓別墅商住兩用18銷售情況分析2010年1月6月太原城市銷售金額排行榜排名項(xiàng)目名稱行政區(qū)域銷售金額（元）1太原萬達(dá)廣場杏花嶺區(qū)1154907992太原恒大綠洲小店區(qū)8551532073太原富力城杏花嶺

8、區(qū)4431843634太原富力現(xiàn)代廣場萬柏林區(qū)4006944995辰憬天地萬柏林區(qū)3889320276太原奧林匹克花園萬柏林區(qū)3734489837十二院城萬柏林區(qū)3182823648濱東花園小店區(qū)2619891009綠地世紀(jì)城晉源區(qū)23681081810星河廣場小店區(qū)20019065019銷售情況分析2010年1月6月太原城市銷售面積排行榜排名項(xiàng)目名稱行政區(qū)域銷售面積（平方米）1太原恒大綠洲小店區(qū)1621942太原萬達(dá)廣場杏花嶺區(qū)1454343辰憬天地萬柏林區(qū)912684太原富力城杏花嶺區(qū)753415太原富力現(xiàn)代廣場萬柏林區(qū)669616太原奧林匹克花園萬柏林區(qū)654437星河廣場小店區(qū)5759

9、88十二院城萬柏林區(qū)516259浦東雅典小店區(qū)4495310綠地世紀(jì)城晉源區(qū)4110820銷售情況分析2010年1月6月太原城市銷售套數(shù)排行榜排名項(xiàng)目名稱行政區(qū)域銷售套數(shù)（套）1太原萬達(dá)廣場杏花嶺區(qū)17712太原恒大綠洲小店區(qū)13933太原富力城杏花嶺區(qū)9584太原富力現(xiàn)代廣場萬柏林區(qū)7385辰憬天地萬柏林區(qū)7096太原奧林匹克花園萬柏林區(qū)6437十二院城萬柏林區(qū)5058濱東花園小店區(qū)4289綠地世紀(jì)城晉源區(qū)40310星河廣場小店區(qū)33921銷售情況分析小結(jié) 單價集中在60007000元，價格比高檔住宅相對較低的普通商品住宅熱銷，公寓、別墅等高檔住宅產(chǎn)品所占市場份額很小。 由于太原市商品房投入

10、比重過大，特別是大量高端房地產(chǎn)項(xiàng)目入市，與大多數(shù)普通百姓實(shí)際購買力相比形成巨大反差。而太原當(dāng)?shù)赜钟泻芏嘁徊糠指呤杖胝邔Ω邫n住宅有很高的需求，因此高端住宅產(chǎn)品必然面向高收入人群，且市場廣闊。22House-高端住宅23太原市重點(diǎn)高端項(xiàng)目太原萬達(dá)廣場太原摩天石太原星河灣太原萬國城 MOMA24萬達(dá)公館（太原萬達(dá)廣場）重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目位置：太原市新建路與阜西門街建筑類別：高層產(chǎn)權(quán)情況：50年占地面積：450畝總建筑面積：150萬建筑形式：高層，33層戶型情況：項(xiàng)目提供96240多種戶型，萬達(dá)公館二期的戶型：233244目前市場報價：16000元/精裝修：裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/開盤時間：2009年4月3

11、0日（一期） 2010年5月30日（二期）25 2007年9月，萬達(dá)集團(tuán)以15億成功取得太原市中心地域土地，該地塊位于太原市傳統(tǒng)的城市中心區(qū)，距離府西街中央商務(wù)區(qū)僅500米，環(huán)繞太原市著名景點(diǎn)龍?zhí)豆珗@，環(huán)境非常優(yōu)美；太原萬達(dá)廣場是太原市乃至山西省迄今為止最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，太原萬達(dá)廣場集大型購物中心、六星級酒店、商業(yè)街區(qū)、高檔住宅及相關(guān)配套的小學(xué)、幼兒園為一體的大型城市綜合體。26太原萬國城MOMA重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目位置：長風(fēng)橋西路南 ，長風(fēng)大街、新晉祠路交匯處建筑類別：高層產(chǎn)權(quán)情況：40年占地面積：12萬總建筑面積：65萬建筑形式：一期6棟高層，33層戶型情況：項(xiàng)目提供102336多種戶型，精

12、裝修：裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/目前市場報價：14000元/開盤時間：2010年4月23日27萬國城MOMA作為長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)內(nèi)唯一提供住宅產(chǎn)品的項(xiàng)目，主打商務(wù)區(qū)內(nèi)專屬居住板塊。萬國城MOMA倡導(dǎo)“高舒適度微能耗”的生活理念，具有“恒溫、恒濕、恒氧、微噪”的科技特色，將成為一個結(jié)合商業(yè)、辦公、酒店、餐飲、文化娛樂及居住一體化的現(xiàn)代化城市綜合體。 MOMA售價在14000元/，是區(qū)域內(nèi)的價格標(biāo)桿。太原當(dāng)?shù)氐淖≌?xiàng)目是50年產(chǎn)權(quán)，萬國城MOMA項(xiàng)目是工業(yè)用地40年產(chǎn)權(quán)，對購房客群影響較小。但MOMA是商住兩用產(chǎn)品，缺乏居住氛圍，不適宜長期居住。 28太原星河灣重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目位置：小店區(qū)龍城大街南側(cè)、濱

13、河?xùn)|路以東、平陽路以西。建筑類別：高層產(chǎn)權(quán)情況：50年占地面積：8.3萬總建筑面積：21萬建筑形式：高層戶型情況：主力戶型300，目前市場報價：27000元/開盤時間：2010年7月31日29太原星河灣綠化景觀注重與建筑結(jié)合，體現(xiàn)“以人為尊，融于自然”的設(shè)計原則。綠化以實(shí)現(xiàn)園林景觀和諧流暢，連綿不斷的效果。中央綠化在采用豐富手法營造景觀的同時，兼顧功能。充分利用園區(qū)道路和景觀綠地的高差，使植物、山石、疊水等營造層次錯落的立體景觀。組團(tuán)綠化，強(qiáng)調(diào)綠化均好性，以實(shí)現(xiàn)隨時隨地暢享園林盛景。 星河灣的房價在開盤后的4個月內(nèi)，由1.8萬/平米的均價上升到2.7萬/平米的均價，主要是后期供應(yīng)產(chǎn)品的價格較高

14、，拉高了項(xiàng)目整體銷售均價。30摩天石項(xiàng)目重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目位置：小店區(qū)龍城大街南側(cè)、濱河?xùn)|路以東、平陽路以西。建筑類別：高層產(chǎn)權(quán)情況：50年占地面積：5.6萬總建筑面積：21萬建筑形式：高層戶型情況：300800多種戶型，目前市場報價：13500元/開盤時間：2010年11月25日31 摩天石頂級公寓毗鄰汾河，其將汾河景觀帶完美的融合在自身的建筑設(shè)計中，270度觀景設(shè)計讓汾河已經(jīng)成為摩天石頂級公寓的“別院風(fēng)景”，其打造的超星級酒店將成為太原市的新地標(biāo)。摩天石頂級公寓的系列動作在聚集高端人群方面已經(jīng)起到良好的效果，摩天石與頂級資源的聯(lián)合在太原建立一種新的地產(chǎn)模式，其精準(zhǔn)定位聚攏“上流客”成就了一場

15、摩天石頂級公寓的“豪門盛宴”。32SHOPPING-商業(yè)33 據(jù)2008年山西省人口抽樣調(diào)查，年末全省常住人口為3410.64萬人，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為1.3萬元，人們有很大的消費(fèi)欲望?！耙坏街苣本┮恍└邫n商場和高消費(fèi)場所經(jīng)常能看到晉牌車，太原存在很大的消費(fèi)市場。 早在2005年，太原市政府出臺的太原市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃中，“城南商業(yè)區(qū)域”和“柳巷區(qū)域”一起被定義為太原市的兩個核心商業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)老大“柳巷鐘樓街商圈”與商業(yè)新貴“親賢北街長風(fēng)街商圈”的南北分布格局已經(jīng)形成！太原市商業(yè)市場情況34“柳巷鐘樓街商業(yè)圈”在許多消費(fèi)者的概念中屬于大眾消費(fèi) 。“親賢北街長風(fēng)街商圈”以精品時尚為主，

16、消費(fèi)群體更偏向中高端。隨著太原市“南移西進(jìn)”戰(zhàn)略發(fā)展構(gòu)想的實(shí)施，中心城區(qū)將逐漸從北向南轉(zhuǎn)移，省政府和市政府都將遷入長風(fēng)街和親賢北街區(qū)域，這里必將擁有更廣闊的發(fā)展空間。太原市商業(yè)市場情況35 親賢北街長風(fēng)街商圈是太原市政府重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)區(qū)域，這里擁有城南四通八達(dá)的交通體系，可輻射太原周邊晉中、陽泉、忻州等財富城市，優(yōu)勢的地段吸引了重多品牌商家的進(jìn)駐。目前，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)有王府井百貨、華德中心廣場、千禧世紀(jì)廣場、梅園百盛、沃爾瑪、燕莎友誼商場等，基本上在長風(fēng)街平陽路親賢北街之間畫了一個U字，這里即將成為全市新興的商務(wù)中心，這一區(qū)域的輻射范圍將覆蓋整個太原市。各家商場形成“集聚效應(yīng)”的同時，在商品上也有

17、差異，搭配上各有不同。進(jìn)入長風(fēng)街、覆蓋大太原36 太原王府井百貨位于親賢北街，于2009年5月28日開始營業(yè)。其總建面8.4萬平米，是北京王府井百貨（集團(tuán)）股份有限公司旗下的精品時尚百貨大型購物中心，集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體 。太原王府井百貨擁有的地下400多個停車位和橫店影院的進(jìn)駐，對周邊商場都是一個挑戰(zhàn)。 其09年的營業(yè)額達(dá)到2.76億元。王府井百貨太原店梅園百盛 梅園百盛位于親賢北街，于2002年11月開始營業(yè)。其總建面3.8萬平米，是太原第一家外阜大型百貨店，集超市、百貨零售、家具銷售、快餐業(yè)和金融業(yè)于一體的綜合性商廈 。37 華德中心廣場位于長風(fēng)街，與2007年12月開業(yè)，規(guī)劃

18、有商業(yè)、寫字樓和住宅，商業(yè)建面6.4萬平米 。華德中心廣場千禧世紀(jì)廣場 千禧世紀(jì)廣場是集五星級大酒店、高檔寫字樓以及飲食、娛樂、休閑、購物一體的高檔綜合體 ，目前，已有家樂福、美特好進(jìn)駐。38 和信摩爾廣場位于長風(fēng)路，是山西省第一家超大型綜合購物中心，總建筑面積達(dá)15萬平米，包括了和信購物中心，北京燕莎友誼商城太原店，沃爾瑪購物廣場，特色商品街精致柳巷，充分體現(xiàn)了購物、餐飲、休閑、娛樂一站式消費(fèi)的現(xiàn)代商業(yè)理念。燕莎友誼商場位于長風(fēng)街的和信摩爾廣場，是燕莎商場在外阜開設(shè)的第一家分店。其于2005年8月25日開業(yè)，營業(yè)面積1.2萬平米。和信摩爾廣場山西世貿(mào)中心 世貿(mào)中心位于長治路，集商業(yè)、商務(wù)、國

19、際公寓為一體的地標(biāo)性建筑 。其商業(yè)面積7萬平米，定位于大型高端現(xiàn)代化購物中心。39OFFICE 寫字樓40太原市寫字樓市場情況目前，太原寫字樓市場呈現(xiàn)兩個極端：高端和低端火爆，中端的卻是一片低迷。 高端寫字樓適合外資企業(yè)或國內(nèi)知名企業(yè)辦公，走的是精品路線，優(yōu)越的地理位置和國際化的配套設(shè)施，令此類寫字樓的租售價格不菲。目前太原市高端寫字樓其每平方米售價在8500元到10000元之間，而租金也是目前太原市寫字樓中最高的，基本上在每天每平方米3.5元左右。 高端寫字樓雖然總量不多，但由于配套齊全、位置優(yōu)越而受到一些大型公司的寵愛，比較典型的就是國貿(mào) ，已經(jīng)聚集了50多家業(yè)內(nèi)著名公司。而在長風(fēng)街上則有

20、和信商座?！氨眹Q(mào)，南和信?！苯裉?，這兩座高端寫字樓已經(jīng)呈現(xiàn)南北呼應(yīng)之勢 。41太原市寫字樓市場情況目前，太原寫字樓市場呈現(xiàn)兩個極端：高端和低端火爆，中端的卻是一片低迷。 一些不追求很高利潤的中低端的寫字樓行情也不錯，這種經(jīng)濟(jì)型寫字樓的售價在5000元到5500元之間，不少項(xiàng)目早已銷售一空，每天每平方米的租金在1.5元2元之間，適合傳媒、廣告創(chuàng)意等公司辦公。 尷尬的是那些看似高端、實(shí)為中端的寫字樓。這些寫字樓目前在太原市的存量較大，雖然有的地理位置好一點(diǎn)，但配套不足而身價又高，在中小企業(yè)面前顯得有些“曲高和寡”，一些大型企業(yè)則又嫌其配套不夠難以接納 。42太原市寫字樓市場情況 寫字樓的配套是決

21、定其市場的重要因素，如果配套不齊或較差，這樣的物業(yè)是難以吸引企業(yè)入駐的。寫字樓的開發(fā)應(yīng)更實(shí)用一些，避免貪大求全，應(yīng)根據(jù)山西企業(yè)的特點(diǎn)和辦公模式來設(shè)計。43太原企業(yè)和辦公模式具有顯著的特點(diǎn)： 首先，太原的經(jīng)濟(jì)以能源為主的經(jīng)濟(jì)鏈條，第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)主體沒有占到主流地位。如智力型公司在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重不大，與其他一二類城市相比相差甚遠(yuǎn)。 其次，寫字樓整體租金不高，像一些一線城市寫字樓的租金較高，這使得公司租房成本較高，這樣當(dāng)租房和買房相差無幾時，公司一般會選擇貸款買房。但目前太原市租金水準(zhǔn)較低，刺激不了人們的購買欲望?！巴鈦砥髽I(yè)少，而本地企業(yè)又以能源或上下游產(chǎn)業(yè)為主，大一點(diǎn)的企事業(yè)單位基本上都有自己的

22、辦公樓，而中小企業(yè)又不太多。因此，整體需求不發(fā)達(dá)導(dǎo)致寫字樓的低迷。 太原市寫字樓市場情況44太原市寫字樓市場情況在太原，以區(qū)域?yàn)樘卣骷?xì)分寫字樓的趨向已初步顯現(xiàn)，基本上形成兩個商務(wù)區(qū)。 府西街、府東街已經(jīng)被業(yè)內(nèi)稱為太原商務(wù)金融中心區(qū)域 ，地理位置優(yōu)越，辦公氛圍很，聚集了國貿(mào)大廈、華宇國際、金融大廈、王府國際、第五大道、盛唐萬象等一批中高檔寫字樓，正成為中高檔寫字樓的聚集地。 高新技術(shù)園區(qū)是另一個商務(wù)區(qū)，那里的寫字樓商戶集中在以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主要業(yè)務(wù)的群體。這里辦公環(huán)境優(yōu)良，聚集了很多知名企業(yè)及高新產(chǎn)業(yè)，而且太原南移西進(jìn)的整體規(guī)劃令很多客戶看到了入駐高新區(qū)的商機(jī)。45太原市寫字樓市場情況 隨著時間

23、進(jìn)一步推移，太原“南移”速度加快，長風(fēng)街和親賢街這個商務(wù)區(qū)出現(xiàn)在人們的視線中。目前來看，這里交通便利，商務(wù)氛圍逐漸發(fā)展起來，隨著其發(fā)展將成為都市化商務(wù)區(qū)的代表。未來幾年集中在北城的省市級行政辦公區(qū)將南移，而且，政府已經(jīng)在這一帶規(guī)劃出新的商務(wù)辦公區(qū)域。 今年國家一系列的房產(chǎn)調(diào)控措施影響到商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的投資價值日益明顯，投資資金向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，商業(yè)地產(chǎn)投資將成為未來房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)。46 國貿(mào)大廈區(qū)域?qū)懽謽侵苓呎畽C(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)眾多，因其特殊額地理位置，客戶群體主要是經(jīng)營效益較好且與政府、銀行、稅務(wù)等部門業(yè)務(wù)往來較大的公司和企業(yè)。煤礦公司、證券公司、國內(nèi)知名企業(yè)太原辦事處等資金雄厚的企業(yè)成為國貿(mào)寫字樓的主力軍 。國貿(mào)大廈和信商業(yè)廣場 和信商業(yè)廣場位于長風(fēng)街，寫字樓部分建面31萬平米，一棟35層建筑。47時代廣場 時代廣場位于高新區(qū)，所在區(qū)域是國際知名企業(yè)總部基地和分公司所在地，商務(wù)氛圍，未來發(fā)展?jié)摿?/p>