房地產(chǎn)企業(yè)的節(jié)稅與避稅

1、房地產(chǎn)企業(yè)的節(jié)稅與避稅一、關(guān)于優(yōu)惠政策1.土地增值稅暫行條例第8條規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。該條例第11條規(guī)定：增值額超過扣除金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。2.土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第7條規(guī)定：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。從上述兩項(xiàng)優(yōu)惠政策分析，立法目的是：鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，抑制房價(jià)，同時(shí)也是為了抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的投機(jī)行為，保護(hù)正常開發(fā)投資者的積極性。調(diào)控手段是：國家犧牲財(cái)政稅收，讓利于房地產(chǎn)企業(yè)，以達(dá)到其

2、立法目的。那么作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是順勢(shì)而為積極響應(yīng)政策導(dǎo)向享受優(yōu)惠還是只求利潤逆勢(shì)而動(dòng)呢？當(dāng)然，無論如何選擇都是企業(yè)的權(quán)利。案例1：長春市某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以1800萬元的價(jià)格出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，扣除項(xiàng)目為：地價(jià)款320萬元、房地產(chǎn)開發(fā)成本730萬元、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用141.1萬元、稅金99.9萬元（其中營業(yè)稅90萬元、城建稅6.3萬元、教育費(fèi)附加2.7萬元、印花稅0.9萬元）、加計(jì)20%的扣除210萬元?？鄢?xiàng)目合計(jì)320萬元730萬元141.1萬元99.9萬元210萬元1501萬元增值額1800萬元1501萬元299萬元增值率299萬元1501萬元19.92%20% 符合免征土地增值稅的條件稅

3、后利潤（企業(yè)所得稅后）（299210）（133%）341.03萬元（加計(jì)20%的扣除不得在應(yīng)納稅所得額中扣除）該企業(yè)以1900萬元的價(jià)格出售會(huì)是什么效果呢？稅金的稅基增加了100萬元。因而營業(yè)稅增加5萬元、城建稅增加0.35萬元、教育費(fèi)附加增加0.15萬元，印花稅增加0.05萬元，稅金合計(jì)增加5.55萬元，其他扣除項(xiàng)目金額不變?？鄢?xiàng)目合計(jì)320萬元730萬元141.1萬元99.9萬元210萬元5.55萬元1506.55萬元增值額1900萬元1506.55萬元393.45萬元增值率393.45萬元1506.55萬元26.12%20% 應(yīng)以全部增值額按30%的稅率征收土地增值稅。增值稅稅額393

4、.45萬元30%118.035萬元稅后利潤（393.45萬元210萬元118.035萬元）（133%）325.22805萬元真是不算不知道，一算嚇一跳吧！明明多賣了100萬，可稅后利潤卻減少了15.80195萬元。多賣的錢呢？變成國家稅收了，而且還不夠，又從你的凈利潤中多拿走了近16萬元。這就是稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用的體現(xiàn)。那么賣2000萬元呢？（計(jì)算過程略）稅后利潤=369.5251萬元只比賣1800萬元時(shí)多賺了28.4951萬元。如果這是1萬平方米的普通住宅，企業(yè)的營銷計(jì)劃勢(shì)必將會(huì)被全盤打亂，1800元/平方米的房子賣到2000元/平方米，銷售費(fèi)用、廣告宣傳及相關(guān)的配套設(shè)施都需要加強(qiáng)，這些將蠶食

5、掉那多賺的28萬元。這就是最簡單的節(jié)稅籌劃。企業(yè)在幾種備選方案中選擇出最適合的方案，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化或利潤最大化的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)?？善髽I(yè)就是計(jì)劃以2000元/平方米的價(jià)格出售，而又想避開如此龐大的土地增值稅呢？那么就涉及到了避稅籌劃的問題。案例2：資料如案例一。企業(yè)設(shè)立控股子公司，專門銷售該項(xiàng)房產(chǎn)。注意，一定是具有法人資格的子公司而非分公司。（隨著修訂的公司法的實(shí)施，全資子公司不再是國企的專利了，自2006年1月1日起，企業(yè)可以設(shè)立全資子公司作為銷售公司來從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)）企業(yè)以1800元/平方米的價(jià)格將該房產(chǎn)賣給銷售公司，這里的“賣”是指結(jié)算價(jià)格，具體是采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，支付手續(xù)費(fèi)，還

6、是視同買斷、包銷方式在所不問。而銷售公司再以2000元/平方米的價(jià)格對(duì)外銷售。這樣，開發(fā)企業(yè)避開了土地增值稅。同案例一，的稅后利潤相同，為341.03萬元。而銷售公司屬于代理業(yè)，并沒有取得房屋所有權(quán)，也就不涉及土地增值稅、契稅，根據(jù)國稅發(fā)1995076號(hào)文件，僅就差額200萬元繳納5.5%的營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加。當(dāng)然，作為獨(dú)立法人，33%的企業(yè)所得稅是不可避免的，而增加的印花稅可以忽略不計(jì)。經(jīng)過這樣的籌劃，從整個(gè)集團(tuán)利益來說，其效果是顯而易見的。其實(shí)長春的房地產(chǎn)企業(yè)很多都是委托代理公司銷售房屋的，但大多數(shù)并非是自己的關(guān)聯(lián)企業(yè)。二、關(guān)于合作建房與代建房1.財(cái)稅2002191號(hào)文件規(guī)定，以無

7、形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。2.財(cái)稅字1995048號(hào)文件規(guī)定，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對(duì)于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。上述兩條的立法目的無疑都是引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行規(guī)范性操作。由此可見，合作建房項(xiàng)目作為一個(gè)會(huì)計(jì)主體，在收入、成本、費(fèi)用都相同的時(shí)候，由于經(jīng)營方

8、式的不同，其所承擔(dān)的稅賦將有很大的不同。在長春的房地產(chǎn)業(yè)，合作建房比較普遍，而代建房由于操作復(fù)雜、籌劃難度較大，并沒有受到足夠的重視。下面通過案例進(jìn)行分析。案例3：甲房地產(chǎn)企業(yè)以無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）出資，乙企業(yè)以貨幣出資，共同組建丙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。甲企業(yè)土地使用權(quán)賬面價(jià)值1000萬元，評(píng)估后作價(jià)1500萬元，占丙公司30%股份，乙公司出資3500萬元，占70%股份。建成房產(chǎn)后以6500萬元出售。分析：選擇此種經(jīng)營方式，免征土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅（城建稅及教育費(fèi)附加）和土地增值稅，但丙企業(yè)應(yīng)納45萬元的契稅。在出售環(huán)節(jié)，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有加計(jì)20%的扣除，土地增值稅可

9、以免征，因此只納5.5%的營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加，計(jì)357.5萬元，印花稅3.25萬元。在分配環(huán)節(jié)，丙企業(yè)納33%的企業(yè)所得稅，如果甲、乙兩企業(yè)所得稅率與丙企業(yè)相同，不用補(bǔ)稅。這樣，丙企業(yè)的經(jīng)營目的完成，企業(yè)或解散或分立或進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。新修訂的公司法還增加了小股東的退出機(jī)制，為該項(xiàng)籌劃又提供了新的空間。注意，這里面有個(gè)重要的籌劃點(diǎn)，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)一定在利潤分配后進(jìn)行，否則企業(yè)將重復(fù)繳納所得稅。如乙企業(yè)稅后分得700萬元，以平價(jià)轉(zhuǎn)讓3500萬元股份，則無須納稅。而以含權(quán)價(jià)4200萬元（700萬元3500萬元）轉(zhuǎn)讓70%股份，增值部分屬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)并入企業(yè)應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅，即多納

10、稅231萬元。在所有合作建房的經(jīng)營方式中，各方投資入股，設(shè)立公司是最節(jié)稅的方式。下面繼續(xù)通過案例進(jìn)行分析。案例4：甲房地產(chǎn)企業(yè)出土地使用權(quán)，具有開發(fā)資質(zhì)。乙企業(yè)出資金，雙方不設(shè)立合營企業(yè)，而是簽訂合作協(xié)議，合作建房。數(shù)字資料如案例三。雙方以建成的房屋進(jìn)行分配。甲分得30%，乙分得70%.分析：由于甲企業(yè)具有開發(fā)資質(zhì)，一切審批手續(xù)均圍繞甲企業(yè)進(jìn)行，因此土地使用權(quán)無須轉(zhuǎn)移，也就無須繳納3%的契稅。甲企業(yè)的土地使用權(quán)在計(jì)算土地增值稅時(shí)只能以實(shí)際支付的地價(jià)款1000萬元進(jìn)入扣除項(xiàng)目，自然增值的500萬元不得進(jìn)入，在加計(jì)的20%中，地價(jià)款的標(biāo)準(zhǔn)同樣只能是1000萬元。這樣扣除項(xiàng)目減少了600萬元。如果是

11、以6500萬元的售價(jià)來籌劃增值額不超過扣除項(xiàng)目的20%，以享受不納土地增值稅的政策，那么扣除項(xiàng)目應(yīng)為5400萬元。而減少600萬元達(dá)到4800萬元，若想避開土地增值稅，售價(jià)不應(yīng)高于5760萬元，利潤減少740萬元。而售價(jià)仍然為6500萬元，則要納510萬元土地增值稅。項(xiàng)目的整體利益大打折扣。在銷售環(huán)節(jié)，甲企業(yè)正常繳納營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加和印花稅。在計(jì)算所得稅時(shí)，甲企業(yè)轉(zhuǎn)入在建工程的無形資產(chǎn)為1000萬元，地價(jià)自然增值的500萬元并入應(yīng)納稅所得額。而在案例三中，甲企業(yè)投資的會(huì)計(jì)分錄是，借記：“長期股權(quán)投資”，科目，貸記“無形資產(chǎn)”科目，差額500萬元貸記“資本公積”科目，不屬納稅調(diào)整項(xiàng)目。

12、乙企業(yè)在分得房屋時(shí)，由于是從甲企業(yè)的名下過戶給乙企業(yè)，發(fā)生了所有權(quán)轉(zhuǎn)移，乙企業(yè)應(yīng)按房屋現(xiàn)值繳納契稅。在銷售或視同銷售時(shí)（如分配給職工、抵債、贈(zèng)與等），應(yīng)納營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加和印花稅。此外，由于乙企業(yè)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能享受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)惠政策，在銷售房屋時(shí)，可能涉及到土地增值稅。案例5：甲企業(yè)出土地使用權(quán)，乙企業(yè)出資金，乙企業(yè)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。其他資料同案例4.分析：這種經(jīng)營方式是圍繞乙企業(yè)進(jìn)行的，甲企業(yè)要將土地使用權(quán)投入乙企業(yè)。由于該種經(jīng)營方式不符合財(cái)稅2002191號(hào)文件之規(guī)定，因此，對(duì)于甲企業(yè)應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收5%的營業(yè)稅50萬元，城建稅及教育費(fèi)附加5萬元。由于

13、該種經(jīng)營方式也不符合財(cái)稅字1995048號(hào)文件之規(guī)定，如果甲企業(yè)以1500萬元的價(jià)格投入，應(yīng)納30%的土地增值稅150萬元，同時(shí)350萬元（500萬元-150萬元）作為財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額中，納企業(yè)所得稅115.5萬元。如果甲企業(yè)以1000萬元的價(jià)格投入土地使用權(quán)，則又會(huì)出現(xiàn)案例四中土地增值稅扣除項(xiàng)目基數(shù)減少600萬元的后果，而且假如甲企業(yè)分回30%的房屋價(jià)值1950萬元，那么多出的960萬元又要并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得額中，征一道33%的企業(yè)所得稅了。不管以什么價(jià)格投入土地使用權(quán)，在分回房屋時(shí)甲企業(yè)都應(yīng)交納3%的契稅，在銷售房屋時(shí)，甲企業(yè)要繳納5.5%的營業(yè)稅，城建稅及教育費(fèi)附加，

14、由于甲企業(yè)屬于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可能涉及土地增值稅。在合作建房的多種經(jīng)營方式中，此種方法是稅賦最重的方法。注意，在案例四與案例五中也有一個(gè)重要的籌劃點(diǎn)，由于這兩種方式名為合作，實(shí)為借貸，屬股權(quán)式融資，因此很少向銀行借款，根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則，財(cái)稅字1995006號(hào)規(guī)定，“凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款及房地產(chǎn)開發(fā)成本規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除”。記住，是“計(jì)算扣除”，無須任何票據(jù)，企業(yè)就可以充分享受這樣的優(yōu)惠。案例6：甲企業(yè)以土地使用權(quán)出資，乙房地產(chǎn)企業(yè)以資金出資，雙方成立聯(lián)營企業(yè)。協(xié)議約定，甲企業(yè)土地使用權(quán)賬面價(jià)值

15、1000萬元，房屋建成后甲方分得1800萬元的房屋，由于甲企業(yè)沒有相關(guān)的開發(fā)資質(zhì)，該項(xiàng)目由乙方進(jìn)行操作，經(jīng)營中的一切風(fēng)險(xiǎn)由乙方承擔(dān)（包括虧損）。分析：根據(jù)公司法及國稅函發(fā)1995156號(hào)文件，此種經(jīng)營方式不符合財(cái)稅2002191號(hào)文件中以無形資產(chǎn)投資免征營業(yè)稅的范圍。因此，首先對(duì)甲方向聯(lián)營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額界定為1000萬元至1800萬元之間，由稅務(wù)機(jī)關(guān)按下列順序核定。按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定。按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定。按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格=營業(yè)成本或工程成本（1成本利

16、潤率）（1營業(yè)稅稅率）。其次，在房屋分配給甲乙方后，如果各自銷售，再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅。因“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”時(shí)，其營業(yè)額是核定的，那么在計(jì)算土地增值稅時(shí)，是無法享受到優(yōu)惠政策的，根據(jù)稅法的基本原則，凡是核定征收項(xiàng)目不得享受任何優(yōu)惠政策。加計(jì)20%的扣除在理論上應(yīng)該無法實(shí)現(xiàn)了。在企業(yè)所得稅中，當(dāng)初節(jié)稅的設(shè)想也將全部落空。案例7：甲企業(yè)擁有土地使用權(quán)，乙企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)公司，甲企業(yè)將土地使用權(quán)出租給乙方18年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。分析：在這一經(jīng)營過程中，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的

17、土地使用權(quán)。對(duì)于這一經(jīng)營方式，國稅函發(fā)1995156號(hào)文件規(guī)定：甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征營業(yè)稅，乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅，對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營業(yè)額也按中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第15條的規(guī)定核定。這種經(jīng)營方式還涉及房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。由于乙方在租賃期滿后將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到甲方，符合融資租賃房屋的條件，所以在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收，稅率為1.2%，至于租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。企業(yè)在協(xié)議中應(yīng)明確房產(chǎn)稅的納稅人，否則，由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定，屬于雙方約定不明，易引起糾紛。案例8：甲企業(yè)

18、與乙企業(yè)以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。分析：國稅函發(fā)1995156號(hào)文件認(rèn)定此種方式為純粹的“以物易物”，即雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅，對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)按營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第15條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一

19、方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。其實(shí)該種方式在會(huì)計(jì)處理上是作為非貨幣性交易進(jìn)行處理的，以前曾有不少企業(yè)利用此法進(jìn)行避稅籌劃，但目前稅法上的漏洞已經(jīng)填補(bǔ)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也已進(jìn)行了改動(dòng)，此籌劃點(diǎn)已無意義。3.代建房屋是個(gè)極其簡單的問題，就其提供勞務(wù)所取得的收入按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”科目繳納5.5%的營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加，將收入并入應(yīng)納稅所得額，扣除成本、費(fèi)用、稅金及損失，再征一道企業(yè)所得稅就萬事大吉了。但是，將一普通的房地產(chǎn)開發(fā)銷售通過合法的形式演變成代建房屋卻是個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的問題，企業(yè)因此將獲得巨大的稅收利益。試想，銷售房屋環(huán)節(jié)，是按

20、成交價(jià)格全額計(jì)征營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加，而代建只就結(jié)算勞務(wù)所得計(jì)征；銷售房屋所需回避或繳納的巨額土地增值稅根本不屬代建行為的征收范圍；購房者應(yīng)納的契稅由于未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，完全可以回避；關(guān)于所得稅方面，由于稅基的大幅減少，少納稅款是顯而易見的；至于節(jié)省的印花稅，在這里就顯得微乎其微了。當(dāng)然，這需要全盤的策劃和詳盡的操作步驟，而且為了防范不應(yīng)有的法律風(fēng)險(xiǎn)，要在房地產(chǎn)律師的協(xié)助下，與委托方簽訂一攬子協(xié)議，將預(yù)期利潤化整為零在各項(xiàng)協(xié)議中或以管理費(fèi)的形式體現(xiàn)。下面通過案例說明。案例9：某綜合性大學(xué)為解決教師住房問題，需要質(zhì)優(yōu)價(jià)廉且地理位置好交通方便的住房1000套。分析：當(dāng)然，該大學(xué)最直接也最簡便的

21、方法是花錢購買某小區(qū)或某小區(qū)中若干棟住宅樓，但價(jià)格、房屋的格局或小區(qū)的環(huán)境往往難盡如人意。該大學(xué)也可以選擇自建自用，但其技術(shù)、運(yùn)作模式及經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司是無法相提并論的，可能花了許多冤枉錢卻無法達(dá)到預(yù)期的效果，還可能間接促成腐敗，并且要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。這些，為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供了籌劃的可能。房地產(chǎn)開發(fā)公司首要的任務(wù)就是要確定最終的客戶群或客戶，然后，只要符合下面代建的條件就可以了。委托方擁有土地使用權(quán)。作為受托方的房地產(chǎn)開發(fā)公司可以幫助取得或?qū)⒆约旱耐恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓給該大學(xué)。委托方取得相關(guān)批文。受托方應(yīng)予協(xié)助。受托方不能墊付資金。施工單位將發(fā)票開給委托方，受托方原票轉(zhuǎn)交。受托方按照協(xié)議

22、收取管理費(fèi)。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用的籌劃點(diǎn)1.國稅函2002165號(hào)文件規(guī)定，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動(dòng)力的行為，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格不僅僅是由資產(chǎn)價(jià)值決定的，與企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營業(yè)稅。案例10：某房地產(chǎn)開發(fā)公司在市中心繁華地段取得土地使用權(quán)，擬建成商業(yè)中心。分析：如果房地產(chǎn)開發(fā)公司建成并銷售，將涉及營業(yè)稅及附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅眾多稅種，購買企業(yè)將涉及契稅及印花稅。而房地產(chǎn)開發(fā)公司如能事先確定最終用戶，可以通過一攬子協(xié)議將上述銷售行為轉(zhuǎn)化為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，那么房地產(chǎn)開發(fā)公司可以避開營業(yè)稅、

23、土地增值稅，受讓企業(yè)可以避開契稅。首先，房地產(chǎn)開發(fā)公司成立控股子公司“某某商廈有限公司”，利用注冊(cè)資金和向母公司借款建樓。其次，待竣工后將該控股子公司的全部投份轉(zhuǎn)讓給事先確定的最終用戶，最后收回借款。在該項(xiàng)籌劃中，由于“某某商廈有限公司”的法人主體資格未發(fā)生改變，一切與產(chǎn)權(quán)過戶相關(guān)的稅種完全規(guī)避，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需就股權(quán)轉(zhuǎn)讓的增值部分繳納企業(yè)所得稅即可。當(dāng)然，雙方的印花稅是不可避免的。2.營業(yè)稅暫行條例第5條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第14條進(jìn)一步明確，價(jià)外費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)

24、、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。凡價(jià)外費(fèi)用，無論會(huì)計(jì)制度如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。分析：對(duì)于這類規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該減少本企業(yè)向受讓方收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用或?qū)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用分解。如企業(yè)可設(shè)立控股子公司“某某裝飾裝修有限公司”，房地產(chǎn)企業(yè)只提供最基本的毛坯房，以降低房屋價(jià)款，然后再讓受讓方與“某某裝飾裝修有限公司”簽訂一份裝修合同，并盡量將利潤轉(zhuǎn)移到該裝修合同中。這樣，房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅額的稅基減少了，少繳納了營業(yè)稅，土地增值稅的計(jì)算就占得了先機(jī)，完全可以利用優(yōu)惠政策避開，企業(yè)所得稅的稅基同樣減少。那么“某某裝飾裝修有限公司”產(chǎn)生了應(yīng)納營業(yè)稅的義務(wù)，由于該兩份合

25、同將房款一分為二，房地產(chǎn)開發(fā)公司房價(jià)中減少的部分必然體現(xiàn)在“裝修公司”的營業(yè)額中，但房地產(chǎn)開發(fā)公司是按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”科目征收5%的營業(yè)稅，而“裝修公司”是按“建筑業(yè)”稅目征收3%的營業(yè)稅，并且“裝修公司”的營業(yè)額與土地增值稅無關(guān)，這就為房地產(chǎn)開發(fā)公司籌劃土地增值稅提供了廣闊的空間。對(duì)于受讓方所征收的契稅是以房屋的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)的，房屋裝修當(dāng)然不包含在內(nèi)，這樣，受讓方的契稅稅基也得以減少，對(duì)雙方其實(shí)是雙贏的結(jié)果。按照這個(gè)思路，類似于空調(diào)、電梯甚至綠化工程都是明顯的籌劃點(diǎn)。3.中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則第54條規(guī)定，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間融通資金所支付或者收取的利息超過或者低于沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企

26、業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者利率超過或者低于同類業(yè)務(wù)的正常利率的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以調(diào)整其應(yīng)納稅額。財(cái)稅字2000007號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)等單位向金融機(jī)構(gòu)借款后，將所借資金分撥給下屬單位，并按支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)的利息不征收營業(yè)稅。分析：雖然稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則第54條的規(guī)定是關(guān)于稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅調(diào)整的權(quán)力，但同時(shí)也明確了關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的融資有個(gè)上、下限的利率框架。如果母、子公司所在地的稅賦不同，那么企業(yè)就可在這一規(guī)定的框架內(nèi)靈活選擇關(guān)聯(lián)企業(yè)間融資的最高上限或最低下限利率，以達(dá)到最佳的節(jié)稅效果。如母公司所在地稅賦高，而子公司所在地稅賦低，當(dāng)子公司占用母公

27、司資金時(shí)，母公司可以采用同類業(yè)務(wù)同期下限利率與公司結(jié)算，使稅賦較高的母公司稅基減少，所減少的稅基轉(zhuǎn)移到稅率較低的子公司；反之，當(dāng)母公司所在地稅賦低時(shí)，可以采用同類業(yè)務(wù)同期上限利率與子公司結(jié)算。在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)移利潤是企業(yè)經(jīng)常采用的避稅手段，國際跨國公司尤其如此，相應(yīng)的，國家對(duì)這方面所采取的措施也較多，在這個(gè)方面進(jìn)行稅收籌劃已存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)了，企業(yè)應(yīng)慎之又慎。4.單項(xiàng)的籌劃點(diǎn)。預(yù)提費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目完成時(shí)，可以預(yù)提費(fèi)用，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目以后的支出，此費(fèi)用由財(cái)務(wù)人員依據(jù)經(jīng)驗(yàn)提取，由于金額較大，使用時(shí)間長，直接計(jì)入成本，具有較強(qiáng)的可操作性。在允許范圍內(nèi)就高預(yù)提，隨著銷售實(shí)現(xiàn)，先行計(jì)入的成本增加。其作

28、用是延緩企業(yè)所得稅的繳納時(shí)間，為企業(yè)贏得資金時(shí)間價(jià)值。促銷方式的籌劃。將“購房屋送空調(diào)”變?yōu)椤颁N售帶空調(diào)的房屋”。因贈(zèng)送空調(diào)視同銷售，企業(yè)要繳納增值稅，而“銷售帶空調(diào)的房屋”是把空調(diào)價(jià)值加到了房屋價(jià)值里，這樣，房屋和空調(diào)不可分割，只需按房價(jià)繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅，而避開17%的增值稅。將未售商品房轉(zhuǎn)為出租房。企業(yè)一旦出現(xiàn)房屋滯銷，其潛在成本的增加極其巨大，可將其出租以攤低成本。即將開發(fā)商品房轉(zhuǎn)入出租商品房科目，這樣，企業(yè)可以按月提折舊，使企業(yè)的庫存成本接近實(shí)際成本。雖然出租房屋要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅，而且收入并入企業(yè)應(yīng)納稅所得額，但稅賦不會(huì)超過收入，對(duì)企業(yè)而言還是利大于弊。延緩納稅義務(wù)發(fā)

29、生的時(shí)間。國稅發(fā)1994159號(hào)文件中列舉了四項(xiàng)建筑業(yè)營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從中選擇最有利的方式，盡量延緩納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間，以實(shí)現(xiàn)貨幣的時(shí)間價(jià)值。內(nèi)部結(jié)算。國稅函發(fā)1995156號(hào)文件規(guī)定，內(nèi)部施工隊(duì)伍為本單位承擔(dān)建筑安裝業(yè)務(wù)，凡同本單位結(jié)算工程價(jià)款的，不論是否編制工程概（預(yù)）算，也不論工程價(jià)款中是否包括營業(yè)稅稅金，均應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅；凡不與本單位結(jié)算工程價(jià)款的，不征營業(yè)稅。企業(yè)要充分利用該項(xiàng)政策，避開建筑業(yè)稅目中3%的營業(yè)稅。管理費(fèi)用。企業(yè)應(yīng)將暗含在職工工資中的交通費(fèi)、房租、電話費(fèi)等轉(zhuǎn)化為管理費(fèi)用。如某員工工資為每月1100元，所有費(fèi)用均包含在固定工資之內(nèi)，現(xiàn)將該員工工資降為每月800元，同時(shí)允許其每月報(bào)銷交通費(fèi)100元、房租費(fèi)150元、電話費(fèi)50元，這樣，企業(yè)的管理費(fèi)用增加300元，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)