購買商品房必備常識其他內(nèi)容

1、第7章 購買商品房必備常識補(bǔ)充一、其他名詞解釋1）住宅的建筑形式根據(jù)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，民用建筑高度與層數(shù)的劃分為：1層-3層為低層住宅；4層-6層為多層住宅；7層-10層為中高層住宅（也稱小高層住宅）；11層-30層為高層住宅；30層（不包括30層）以上為超高層住宅。2）低層住宅低層住宅主要是指（一戶）獨(dú)立式住宅、（二戶）聯(lián)立式住宅和（多戶）聯(lián)排式住宅。與多層和高層住宅相比，低層住宅最具有自然的親合性（其往往設(shè)有住戶專用庭院），適合兒童或老人的生活；住戶間干擾少，有宜人的居住氛圍。這種住宅雖然為居民所喜愛，但受到土地價(jià)格與利用效率、高政及配套設(shè)施、規(guī)模、位置等客觀條件的制約，在供應(yīng)總量上有限。3）

2、多層住宅多層住宅主要是借助公共樓梯垂直交通，是一種最具有代表性的城市集合住宅。它與中高層（小高層）和高層住宅相比，有一定的優(yōu)勢：（1）在建設(shè)投資上，多層住宅不需要像中高層和高層住宅那樣增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資。（2）在戶型設(shè)計(jì)上，多層住宅戶型設(shè)計(jì)空間比較大，居住舒適度較高。（3）在結(jié)構(gòu)施工上，多層住宅通常采用磚混結(jié)構(gòu)，因而多層住宅的建筑造價(jià)一般較低。但多層住宅也有不足之處，主要表現(xiàn)在：（1）底層和頂層的居住條件不算理想，底層住戶的安全性、采光性差，廁所易溢糞返味；頂層住戶因不設(shè)電梯而上下不便。此外屋頂隔熱性、防水性差。（2）難以創(chuàng)新。由于設(shè)計(jì)和建筑工藝定型，使得多層住宅在結(jié)構(gòu)上

3、、建材選擇上、空間布局上難以創(chuàng)新，形成“千樓一面、千家一樣”的弊端。如果要有所創(chuàng)新，需要加大投資又會失去價(jià)格成本方面的優(yōu)勢。多層住宅的平面類型較多，基本類型有梯間式、走廊式和獨(dú)立單元式。4）小高層住宅一般而言，小高層住宅主要指7層-10層高的集合住宅。從高度上說具有多層住宅的氛圍，但又是較低的高層住宅，故稱為小高層。對于市場推出的這種小高層，似乎是走一條多層與高層的中間之道。這種小高層較之多層住宅有它自己的特點(diǎn)：（1）建筑容積率高于多層住宅，節(jié)約土地，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資成本較多層住宅有所降低。（2）這種小高層住宅的建筑結(jié)構(gòu)大多采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，從建筑結(jié)構(gòu)的平面布置角度來看，則大多采用板式結(jié)構(gòu)

4、，在戶型方面有較大的設(shè)計(jì)空間。（3）由于設(shè)計(jì)了電梯，樓層又不是很高，增加了居住的舒適感。但由于容積率的限制，與高層相比，小高層的價(jià)格一般比同區(qū)位的高層住宅高，這就要求開發(fā)商在提高品質(zhì)方面花更大的心思。5）高層住宅高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，依據(jù)外部形體可將其分為塔樓和板樓。（1）高層住宅的優(yōu)點(diǎn)：高層住宅土地使用率高，有較大的室外公共空間和設(shè)施，眺望性好，建在城區(qū)具有良好的生活便利性，對買房人有很大吸引力。（2）高層住宅的缺點(diǎn)：高層住宅，尤其是塔樓，在戶型設(shè)計(jì)方面增大了難度，在每層內(nèi)很難做到每個(gè)戶型設(shè)計(jì)的朝向、采光、通風(fēng)都合理。而且高層住宅投資大，建筑的鋼材和混凝土消耗量都高于多層住宅，

5、要配置電梯、高壓水泵、增加公共走道和門窗，另外還要從物業(yè)管理收費(fèi)中為修繕維護(hù)這些設(shè)備付出經(jīng)常性費(fèi)用。高層住宅內(nèi)部空間的組合方式主要受住宅內(nèi)公共交通系統(tǒng)的影響。按住宅內(nèi)公共交通系統(tǒng)分類，高層住宅分單元式和走廊式兩大類。其中單元式又可分為獨(dú)立單元式和組合單元式，走廊式又分為內(nèi)廊式、外廊式和躍廊式。6）超高層住宅超高層住宅多為30層以上。超高層住宅的樓地面價(jià)最低，但其房價(jià)卻不低。這是因?yàn)殡S著建筑高度的不斷增加，其設(shè)計(jì)的方法理念和施工工藝較普通高層住宅和中、低層住宅會有很大的變化，需要考慮的因素會大大增加。例如，電梯的數(shù)量、消防設(shè)施、通風(fēng)排煙設(shè)備和人員安全疏散設(shè)施會更加復(fù)雜，同時(shí)其結(jié)構(gòu)本身的抗震和荷載

6、也會大大加強(qiáng)。別外，超高層建筑由于高度突出，多受人矚目，因此在外墻面的裝修上檔次也較高，造成其成本很高。若建在市中心或景觀較好地區(qū)，雖然住戶可欣賞到美景，但對整個(gè)地區(qū)來講卻不協(xié)調(diào)。因此，許多國家并不提倡多建超高層住宅。7）板樓和塔樓可以從樓房的平面圖區(qū)分塔樓和板樓。塔樓的平面圖特點(diǎn)是，一層若干戶，一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通通道形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同。這種樓房的高度一般從12層到35層。塔樓一般是以一梯4戶到一梯12戶。板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度。板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)

7、板樓。其實(shí)我們買房時(shí)，很容易分出塔樓和板樓，簡單地說，塔樓比較高、比較方；板樓比較矮、比較長。8）單元式住宅單元式住宅，又叫梯間式住宅，是以一個(gè)樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多、高層住宅所采用。單元式住宅的基本特點(diǎn)有：（1）每層以樓梯為中心，安排戶數(shù)較少，一般為2-4戶，大進(jìn)深的每層可服務(wù)于己5-8戶。住戶由樓梯平臺進(jìn)入分戶門，各戶自成一體。（2）戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。（3）建筑面積較小，戶型相對簡單，可標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。（4）仍保留一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道；保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。9）公寓式住宅公寓式住

8、宅是區(qū)別于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層樓房，標(biāo)準(zhǔn)較高；每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥房、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等；有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。10）花園式住宅花園式住宅一般稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華并富有變化。住宅內(nèi)水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通迅、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般是高收入者購買。11）退臺式住宅退臺式住宅又稱為“臺階式”住宅，因其外形類似于臺階而得名。這類住宅的建筑特

9、點(diǎn)是住宅的建筑面積由底層向上逐層減小，下層多出的建筑面積成為上層的一個(gè)大平臺，面積要大大超過一般住宅凸出或凹進(jìn)的陽臺面積。退臺式住宅的優(yōu)點(diǎn)是：住戶都有較大的屋外活動空間，同時(shí)也有良好的采光和通風(fēng)；缺點(diǎn)是：一部分建筑空間轉(zhuǎn)作平臺，建筑容積率減少，占地較多，因此，地價(jià)在總造價(jià)中的比重提高。目前，國內(nèi)建造的退臺式住宅，都屬于價(jià)格較高的中高檔住宅，一般建在地價(jià)較低的郊外住宅區(qū)或旅游度假區(qū)，一些低層的獨(dú)立式別墅式住宅，也常采用退臺式設(shè)計(jì)。12）組團(tuán)住宅“組團(tuán)”是目前較多為大型社區(qū)所引用概念。它是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住

10、戶帶來領(lǐng)域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。13）走廊式住宅走廊式住宅分為外廊式住宅和內(nèi)廊式住宅。（1）外廊式住宅。外廊式住宅在聯(lián)排式低層住宅，多層、高層的板式住宅和“Y”型、“工”字型的點(diǎn)式住宅中普遍采用。這類住宅的特點(diǎn)是在房間的一側(cè)設(shè)有公共走廊，走廊端通向樓梯和電梯。外廊式住宅雙可分為長外廊和短外廊兩種。長外廊第一樓層可閉式和敞開式兩種。前者多在多層、高層住宅中使用，采用柱子和柵欄、玻璃等圍護(hù)。外廊式住宅的優(yōu)點(diǎn)是：分戶明確，每幢或每套住房的公共走廊有一個(gè)出入口，每戶均可獲得較好的朝向，采光和通風(fēng)較好。這類住宅的缺點(diǎn)是：外廊作為公共

11、交通走道，所占的面積較大，建筑造價(jià)較高；每戶的門對著公共走廊，相互干擾較大。（2）內(nèi)廊式住宅。內(nèi)廊式建筑設(shè)計(jì)多在早期的多層、高層住宅、大專院校的學(xué)生宿舍、工廠的集體宿舍和旅館、酒店、醫(yī)院病兩側(cè)，各戶毗鄰排列。內(nèi)廊式住宅也有長內(nèi)廊與短內(nèi)廊之分，長內(nèi)廊視住戶多少，可設(shè)一部或二部樓（電）梯于內(nèi)廊中部或兩端；短內(nèi)廊僅在一端設(shè)樓（電）梯。內(nèi)廊式住宅的缺點(diǎn)是：樓（電）梯服務(wù)的戶數(shù)較多，各戶只有一個(gè)朝向，而且由于兩排房屋并列相對，無法打開門窗產(chǎn)生穿堂風(fēng)，采光和通風(fēng)都大大低于外廊式住宅；由于走廊內(nèi)設(shè)，沒有天然光照明，因此過于黑暗；同時(shí)各戶之間共用坡度廊，戶間干擾比外廊式住宅要大。此類住宅，建設(shè)成本較低，銷售價(jià)

12、格也較便宜。14）獨(dú)院式住宅這是一種獨(dú)戶居住的單幢住宅，有獨(dú)用的院，居住環(huán)境安靜，室外生活方便。由于建筑四面臨空，平面組合靈活，內(nèi)部各房間容易得到良好的采光和通風(fēng)，居住舒適。像各種別墅和花園洋房都屬于獨(dú)院式住宅。15）并聯(lián)式住宅一般由兩戶住宅并靠拼聯(lián)組成。每戶形成三面臨空的獨(dú)用庭院，既有獨(dú)院式住宅的優(yōu)點(diǎn)，雙比獨(dú)院式住宅節(jié)省用地。二、三層并聯(lián)式住宅一般每個(gè)單元樓上樓下歸一戶使用，但也有樓上樓下分戶居住的，前后小院可分戶專用。16）聯(lián)排式住宅一般由多個(gè)獨(dú)戶居住的單元拼聯(lián)組成。各戶在房前房后有專用的院子，供戶外活動及家務(wù)操作之用。這類住宅的日照及通風(fēng)條件都比較好。二、三層聯(lián)排式住宅一般每個(gè)單元樓上樓

13、下歸一戶使用。但也有樓上樓下分戶居住的，前后小院則分戶專用。聯(lián)排式住宅的組合方式變化很多，有拼聯(lián)成排的，也有拼聯(lián)成團(tuán)的。例如，現(xiàn)在比較受歡迎的TOWNHOUSE住宅。17）梯間式住宅這類住宅每個(gè)單元以樓梯間為中心布置住戶，由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門。住宅平面布置緊湊，住宅內(nèi)公共交通面積少，戶間干擾不大，相對比較安靜，也能適用于多種氣候條件。因此，它是種比較常見的類型。這類住宅目前多采用大廳小室的設(shè)計(jì)方案，明廚、暗廁、南凹口、多層磚混結(jié)構(gòu)，現(xiàn)已非常普遍。它的優(yōu)點(diǎn)是平面布置緊湊，功能合理，交通路線簡捷。當(dāng)南北向布置時(shí)，二室套型、三室套型、一室套型各有二個(gè)、三個(gè)、一個(gè)房間向陽，使得家家有向陽房間，采光

14、、通風(fēng)良好。起居室一般達(dá)到14.9平方米，有南向大窗并和陽臺聯(lián)通，室內(nèi)環(huán)境舒適。18）獨(dú)立單元式住宅獨(dú)立單元式（或稱點(diǎn)式）住宅，是由數(shù)戶圍繞一個(gè)樓梯樞紐布置的單元獨(dú)立建造的住宅類型。它四面臨空，可開窗的外墻較多，有利于采光、通風(fēng)。其平面布置靈活，外形處理的自由度也較大，易于與周邊的環(huán)境相協(xié)調(diào)。每幢建筑的占地面積少，便于利用零星土地。19）塔式住宅高層獨(dú)立單元式住宅又稱塔式住宅，是由一個(gè)單元獨(dú)立修建的，具有與多層獨(dú)立單元式住宅相似的優(yōu)點(diǎn)。但由于設(shè)置了電梯，服務(wù)戶數(shù)比較多，提高了經(jīng)濟(jì)性。其平面布局因地區(qū)差異而形成不同的輪廓。如南方地區(qū)夏季炎熱，往往采用十字、井字形平面，以其凹口解決通風(fēng)問題；北方則

15、更強(qiáng)調(diào)日照，要求每戶都有較好的朝向。此外，十層以上的塔式住宅還要求設(shè)消防電梯，十二層以上則需設(shè)兩部電梯。20）高層走廊式住宅走廊式住宅采用走廊作為電梯、樓梯與各住戶之間的聯(lián)系通道，其優(yōu)點(diǎn)是可以提高電梯的服務(wù)戶數(shù)。一般分為內(nèi)廊式和外廊式兩大類。內(nèi)廊式住宅由于各戶布置在走廊兩側(cè)，建筑進(jìn)深較大，有利于節(jié)約用地，但戶間干擾大，通風(fēng)條件差。若采用暗廚房，還需要有完善的廚房設(shè)備。外廊式住宅則具有便于通風(fēng)的有利條件，但又難以避免進(jìn)深小的缺點(diǎn)，也不利于節(jié)約用地。由于高層風(fēng)力很大，一般多采用封閉式外廊。如板式高層住宅就屬于外廊式住宅。21）躍廊式住宅躍層式及躍廊式住宅采用小樓梯作為層間聯(lián)系，從而克服了走廊式住宅

16、層層設(shè)公共走道的缺點(diǎn)和局限性。設(shè)戶內(nèi)樓梯而每戶占兩層的稱為躍層式住宅；在戶門外設(shè)兩戶或更多戶合用小樓梯，每戶只占一層的稱為躍廊式住宅。由于公共走廊的減少，這類住宅常常會形成自己的獨(dú)特立面形式。躍層式住宅有結(jié)構(gòu)、設(shè)備管道較復(fù)雜，不適應(yīng)中小戶型布局等缺點(diǎn)，因此躍廊而不躍層的住宅即應(yīng)運(yùn)而生。例如，某些高層板式結(jié)構(gòu)的住宅，每三層平面中只設(shè)一個(gè)外廊，從外廊層再設(shè)小樓梯服務(wù)上層和下層的住戶；一個(gè)小樓梯服務(wù)兩戶，每戶只占一層；套型不大，上下廚衛(wèi)管道對齊，面積比躍層式經(jīng)濟(jì)。目前，國內(nèi)的高層板式住宅樓多采用一種住宅單元才一種樓（電）梯單元組合多種建筑平面，形成住宅街坊。住宅內(nèi)的小樓梯服務(wù)于兩戶。樓（電）梯單元為

17、兩層高，節(jié)省了一層樓板。由于采用外廊躍層式設(shè)計(jì)手法，大大增加了電梯服務(wù)的戶數(shù)，經(jīng)濟(jì)實(shí)用。22）混合式住宅這里所說的“混合式住宅”是指在一幢住宅建筑或一個(gè)住宅建筑群體中，將多種住宅類型結(jié)合在一起的住宅形式。例如，高層、多層或低層住宅的混合布局，走廊式、梯間式或躍層式的混合采用?；旌鲜阶≌从吵鲈O(shè)計(jì)思路突破了住宅類型劃分的束縛，在建筑布局上更加切合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)條件，滿足居民多種多樣的使用要求，大大推進(jìn)了建筑設(shè)計(jì)的多樣化。例如，將塔住宅與板式住宅結(jié)合在一起的塔板結(jié)構(gòu)住宅等。23）小戶型住宅小戶型是最近住宅市場上推出的一種頗受年輕人歡迎的戶型。小戶型的面積一般不超過60平方米。小戶型的受歡迎與時(shí)下年

18、輕人的生活方式息息相關(guān)。許多年輕人在參加工作后，獨(dú)立性越來越強(qiáng)，再加上福利分房逐漸取消，因此在經(jīng)濟(jì)能力不太強(qiáng)、家庭人口不多的情況下，購買小戶型住宅不失為一種明智的過渡性選擇。既暫時(shí)解決了住房問題，又可使獎(jiǎng)金保值升值，為以后購買更理想的住房打好基礎(chǔ)工業(yè)。但在購買小戶型住宅時(shí)應(yīng)注意，“麻雀雖小，五臟俱全”，功能布局要合理，如何能在不大的面積內(nèi)，營造一個(gè)舒適的空間是購買小戶型的關(guān)鍵。另外，在一個(gè)整體樓盤中（尤其是塔樓），許多小戶型房屋大多布置在樓體的北面和邊角位置，采光通風(fēng)情況不好，而且離電梯間比較近，易受干擾，購買時(shí)需注意這些問題。24）超小戶型住宅超小戶型住宅的定義是：套內(nèi)使用面積在15平方米3

19、0平方米左右，但“麻雀雖小，五臟俱全”在室內(nèi)，臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間俱備。由于戶型過小，一般只能放一張床和基本的家具，有的沒有廚房、陽臺，有的廚房只是點(diǎn)綴而已，業(yè)主在室內(nèi)只是休息，更像一空家庭旅館。25）青年住宅適應(yīng)青年夫婦生活需要的一種新住宅類型。它適應(yīng)青年人的個(gè)性特點(diǎn)、行為模式，面積雖小，但功能齊全，空間劃分靈活。在總體布局中應(yīng)考慮幼兒園及商業(yè)和體育、文化、娛樂設(shè)施等。.26）兩代居住宅兩代居住宅是指包括兩套相鄰而又獨(dú)立的,各自擁有完事的臥室、廚衛(wèi)等生活設(shè)施的，穩(wěn)中有降自擁有獨(dú)立的戶門，但室內(nèi)有門戶相通的住宅形式。“兩代居”住宅的產(chǎn)生，適應(yīng)了我國人口老齡化發(fā)展趨勢在居住方面的需要。這種住

20、宅既考慮到老年人與青年人在生活習(xí)慣、興趣愛好等方面的差異，保留了相對的私密性和適當(dāng)?shù)木嚯x，同時(shí)又考慮到便于就近照顧老人的生活。27）老人住宅這是專為老年人設(shè)計(jì)的住宅。主要對象是那些沒有晚輩照顧的老年人。老人住宅應(yīng)在單元內(nèi)設(shè)置活動室等空間，在整體布局中靠近醫(yī)務(wù)室、居委會、街坊綠地等服務(wù)設(shè)施，能更好地適應(yīng)老年人的生活特點(diǎn)和需要，增加老年人與鄰里交往的機(jī)會。28）商住住宅商住住宅是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它既屬于住宅，同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)功能，使居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動。商住住宅適合于小型公司以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會活動的人群。29）酒店式公寓酒店式公寓是指

21、建筑的結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，如客房打掃、洗衣等，同時(shí)居室內(nèi)配有全套家具及廚房設(shè)備。概括地說，就是“酒店式服務(wù)，公寓式管理”，將星級酒店的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)融于日常生活之中，購買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售，是一種既提供酒店專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓私密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)酒店、單身公寓和商務(wù)公寓相比，有同有異：（1）產(chǎn)權(quán)酒店與酒店式公寓產(chǎn)權(quán)酒店起源于20世紀(jì)70年代的美國，主要分布在氣候宜人的旅游度假勝地。簡單地說，產(chǎn)權(quán)酒店是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。酒店將每間各房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不

22、在酒店居住，而是將客房委托酒店經(jīng)營管理，取得投資回報(bào)；同時(shí)還可獲得酒店贈送的一定期限后免費(fèi)入住權(quán)。它是將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)和旅游業(yè)結(jié)合在一起的商業(yè)形態(tài)。而酒店式公寓面積有大有小，居室有多有少，室內(nèi)衛(wèi)生間等生活設(shè)施一應(yīng)俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，為住戶提供了一個(gè)星級酒店的家，但收費(fèi)比酒店便宜。（2）單身公寓與酒店式公寓單身公寓的消費(fèi)者是收入不菲又講究生活品質(zhì)的年輕人，所以，從裝修標(biāo)準(zhǔn)到物業(yè)配置比酒店式公寓要簡單得多。同時(shí)，單身公寓的面積要小一些，一般在50平方米以下，以降低總價(jià)，適應(yīng)年輕人的購買需求。而酒店式公寓的消費(fèi)者是高級白領(lǐng)、經(jīng)理和總裁等，物業(yè)由星級酒店或有酒店背景的物業(yè)公司管理。（3）

23、商務(wù)公寓與酒店式公寓商務(wù)公寓注重商用，建筑結(jié)構(gòu)上采用大開間，戶型大小不一，多數(shù)以毛坯形式出售，便于后期結(jié)合辦公需要改造。像市場曾經(jīng)出現(xiàn)過的STUDIO和SOHO類商務(wù)公寓，雖然采用精裝修，有些還配有少量的家具，但整體上顯得更適合于辦公。配套的服務(wù)機(jī)構(gòu)也多是些郵寄、打印等辦公項(xiàng)目。而酒店式公寓的公共設(shè)施類似于酒店，除擁有酒店的服務(wù)機(jī)構(gòu)外，還提供了銀行、會所和超市等家庭配套設(shè)施。30）小戶型住宅小戶型是最近住宅市場上推出的一種頗受年輕人歡迎的戶型。小戶型的面積一般不超過60平方米。小戶型的受歡迎與時(shí)下年輕人的生活方式息息相關(guān)。許多年輕人在參加工作后，獨(dú)立性越來越強(qiáng)，再加上福利分房逐漸取消，因此在經(jīng)

24、濟(jì)能力不太強(qiáng)、家庭人口不多的情況下，購買小戶型住宅不失為一種明智的過渡性選擇。既暫時(shí)解決了住房問題，又可使獎(jiǎng)金保值升值，為以后購買更理想的住房打好基礎(chǔ)工業(yè)。但在購買小戶型住宅時(shí)應(yīng)注意，“麻雀雖小，五臟俱全”，功能布局要合理，如何能在不大的面積內(nèi)，營造一個(gè)舒適的空間是購買小戶型的關(guān)鍵。另外，在一個(gè)整體樓盤中（尤其是塔樓），許多小戶型房屋大多頒布順樓體的北面和邊角位置，采光通風(fēng)情況不好，而且離電梯間比較近，易受干擾，購買時(shí)需注意這些問題。31）住宅的產(chǎn)權(quán)住宅的產(chǎn)要一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，簡單地講，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權(quán)力。住宅的所有權(quán)一般包括對

25、房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。32）住宅的占有權(quán)占有權(quán)一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。33）住宅的使用權(quán)對住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。會使使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等“外人”。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。34）住宅的收益權(quán)收益權(quán)是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如上文提到的出租。35）住宅的處分權(quán)處分權(quán)由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為

26、抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)。二、測算購房款以外的費(fèi)用新房怎樣測算購房款以外的費(fèi)用?此費(fèi)用僅供參考，各地有可能不同，政策變化也會不同。（1）購買稅費(fèi)。除去容易計(jì)算的大頭開支“購房款”，向房管局、稅務(wù)局交納稅費(fèi)便是房款中首要的款項(xiàng)了，主要包括以下幾項(xiàng)：契稅：金額是房價(jià)的1.5%，交易簽證時(shí)交一半，入住后拿房產(chǎn)證時(shí)交另一半。印花稅：金額為房價(jià)的0.03%，在交易簽證時(shí)交納。交易管理費(fèi)：一般是每平方米3元，也在交易簽證時(shí)交納。房產(chǎn)證工本費(fèi)：5元到20元不等。如果產(chǎn)權(quán)人不只一位，則副本會另外收費(fèi)，每本5元。此外還有權(quán)屬登記費(fèi)、測繪費(fèi)等費(fèi)用，合起來一般是500元到800元之間。以100平

27、方米、房價(jià)為40萬元的房屋為例，這一部分的總費(fèi)用為7000元左右。這些費(fèi)用一定要在法定時(shí)間里交納，什么時(shí)候該交一半，什么時(shí)候該交另一半，一定要在合同里注明，不能聽從開發(fā)商的要求。否則，購房人的合法權(quán)益就會被侵害，或在日后產(chǎn)生一些手續(xù)上的麻煩。（2）銀行按揭費(fèi)。大多數(shù)人買房子都會選擇在銀行辦理按揭的付款方式。銀行按揭的費(fèi)用主要包括：保險(xiǎn)費(fèi)：它的計(jì)算法有新舊兩種，專家認(rèn)為最新是最科學(xué)的，對購房人有利。計(jì)算方法是：貸款額*1.2倍*1%*年限*折扣。印花稅：金額的房價(jià)為千分之五。公證費(fèi)：一般在200元至300元之間。其他項(xiàng)權(quán)證費(fèi)，一般在200元到300元之間。律師費(fèi)：有的按每單計(jì)算，一般每單200元

28、到500元之間；有的是按房價(jià)來計(jì)算，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2%。一般來說，前者收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)習(xí)慣針對小面積單位，后者主要針對大面積單位。同樣拿100平方米、房價(jià)為40萬元的房屋為例，按正常價(jià)格計(jì)算，這一類的總費(fèi)用為4300元。如果買一手樓，開發(fā)商會指定按揭銀行，折扣按照按揭年限來處理。有一些人自己到銀行洽談，拿的折扣可能會多一點(diǎn)，但較繁瑣?，F(xiàn)在一般自己去銀行洽談按揭手續(xù)的多是二手樓買主。建議先了解清楚相關(guān)銀行的此類業(yè)務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以免出錯(cuò)。（3）入住費(fèi)。這是房價(jià)外的最大部分，入住費(fèi)用可以分為兩部分，一部分交給開發(fā)商，另一部分交給物業(yè)管理處。交給開發(fā)商的有：a防盜系統(tǒng)費(fèi)：例如樓下大門的對講機(jī)、安在各家各戶的紅外線探

29、頭等。這個(gè)費(fèi)用各樓盤不等，基本在800至1500元之間，而且智能防盜系統(tǒng)不普遍。B管道煤氣開通費(fèi)：各個(gè)地區(qū)收費(fèi)不同，現(xiàn)在最高的是3500元。C有線電視安裝費(fèi)：一般是300元，如果不只安裝一處，則每個(gè)插口多加50元。D電話安裝費(fèi)、寬帶上網(wǎng)費(fèi)：這類收費(fèi)一般要和電信局的具體聯(lián)系。交給物業(yè)管理處的有以下幾種：a預(yù)交3個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)：按各小區(qū)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)而定，正常情況下是兩種標(biāo)準(zhǔn)的綜合是開發(fā)商的承諾，二是物價(jià)局的規(guī)定。如果收費(fèi)過多，業(yè)主有權(quán)去物價(jià)局查詢。b水電周轉(zhuǎn)金：各200元。C裝修保證金，一般是1500元。D淤泥清運(yùn)費(fèi)：根據(jù)路程交通便利情況而定。E物業(yè)維修基金：也有新舊兩種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一般是房價(jià)的2

30、%。還拿100平方米、房價(jià)40萬元的房屋為例，按正常價(jià)格計(jì)算，這一類的總費(fèi)用為12000元左右。對于交給開發(fā)商的有些費(fèi)用可以到物價(jià)局查詢。另外，有些設(shè)施的安裝業(yè)主可以自行解決，不要盲目聽從開發(fā)商的安排。交給物業(yè)管理處的資金里，一定要注意3個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)是預(yù)交的，而不是押金，法律規(guī)定不允許收押金的；另外，裝修保證金在裝修驗(yàn)收合格后需退還給業(yè)主，物業(yè)管理處無權(quán)占有。按照上面內(nèi)容統(tǒng)計(jì)，僅僅買一套40萬元的房子，在交了房款首期的同時(shí)，還要另外再交23300元。買房總價(jià)就達(dá)到了423300元。二手房稅費(fèi)：買方：1、契稅：1.5%總房價(jià)（普通住宅）非普通住宅3%總房價(jià) 2、交易手續(xù)費(fèi)：2.5元建筑面積

31、3、合同印花稅：0.05%總房價(jià) 4、中介費(fèi)：1%總房價(jià) 5、權(quán)證印花稅：5元 6、登記費(fèi)：80元 7、配圖費(fèi)：25元 若需貸款：抵押登記費(fèi)公積金100元，商業(yè)或者組合貸款200元。 若要公證：買賣合同公證0.3%以下總房價(jià)。抵押合同公證貸款額0.1% 賣方： A、普通住宅 1、滿五年 營業(yè)稅免收 未滿五年5.55%房屋總價(jià) 2、交易手續(xù)費(fèi)：2.5元建筑面積 3、合同印花稅：0.05%總房價(jià) 4、個(gè)人所得稅 滿五年且是唯一一套住宅免收。未滿五年 差額20%或者總價(jià)1% 5、中介費(fèi)1%房屋總價(jià) B、非普通住宅 1、滿五年 買進(jìn)賣出差額的5.55% 未滿五年5.55%房屋總價(jià) 2、交易手續(xù)費(fèi)：2.

32、5元建筑面積 3、合同印花稅：0.05%總房價(jià) 4、個(gè)人所得稅 滿五年且是唯一一套住宅免收。未滿五年 差額20%或者總價(jià)2% 5、土地增值稅 未滿三年總房價(jià)0.5% 滿三年未滿五年 總房價(jià)0.25% 6、中介費(fèi)1%房屋總價(jià) 普通住宅的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)（需同時(shí)滿足），看當(dāng)?shù)貙ζ胀ㄗ≌亩x。 下面是某市的定義標(biāo)準(zhǔn)。1、房屋容積率在1.0以上 2、單套建筑面積在140平方米以下 3、內(nèi)環(huán)單價(jià)低于17500元/平方米 內(nèi)環(huán)線以外外環(huán)線以內(nèi)單價(jià)低于10000元/平方米 外環(huán)線以外單價(jià)低于7000元/平方米。三、2006年北京市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：（1） 滿足以下三個(gè)條件既可享受普通住宅優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn) a 住宅小區(qū)容積率在

33、1.0（含）以上；b單套建筑面積在140（含）平米以下；c實(shí)際成交價(jià)低于同級別土地上普通住宅平均交易價(jià)格1.2倍。一級土地普通住宅交易價(jià)格為11454元/平方米。二級土地普通住宅交易價(jià)格為10592元/平方米。三級土地普通住宅交易價(jià)格為9289元/平方米。四級土地普通住宅交易價(jià)格為7749元/平方米。五級土地普通住宅交易價(jià)格為6047/平方米。六十級為4828/米注意：普通住宅標(biāo)準(zhǔn)同樣適用于二手房的買賣。（2）北京十類土地東城、西城、崇文、宣武、海淀、朝陽為一到六類地段，豐臺、石景山為三到九類地段、其他郊區(qū)處于六到十地段。（3）普通住宅優(yōu)惠（1）、契稅：普通住宅購房款1.5% ，非普通住宅3%

34、 （ 2、）營業(yè)稅：，購買普通住宅2年后出售的，免征營業(yè)稅。購買非普通住宅2年后出售的：稅額=（售價(jià)-買入價(jià)）*稅率（5%）。四、主要采暖方式優(yōu)劣比較（1）集中采暖冬季采暖是中國北方地區(qū)住宅必不可少的，主要采用集中供暖。熱源供葉綠體主體是熱力公司或小區(qū)鍋爐房。目前國內(nèi)供暖系統(tǒng)絕大多數(shù)是以燃煤、燃?xì)?、燃油鍋爐作為熱源，通過外網(wǎng)或內(nèi)網(wǎng)與室內(nèi)系統(tǒng)相連。還有一種集中采暖方式，即中央空調(diào)系統(tǒng)。（2）分戶采暖。分戶采暖方式的特點(diǎn)在于用戶可以根據(jù)自己的喜好隨意選擇，同時(shí)用熱也可以單獨(dú)計(jì)量。隨著清潔能源的使用及新技術(shù)、新產(chǎn)品的出現(xiàn)，使采暖方式的多元化選擇成為可能，集中供暖方式的壟斷地位受到挑戰(zhàn)。采暖、熱水一體

35、化的獨(dú)立分戶采暖等方式紛紛出現(xiàn)。住宅商品化發(fā)展、雙衛(wèi)、多衛(wèi)等大戶型、復(fù)式、別墅的出現(xiàn)，進(jìn)一步提高了對家用采暖設(shè)備及生活熱水的要求。家庭采暖設(shè)施和衛(wèi)生熱水一體化被越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商看好。（3）家用空調(diào)采暖。中國南方地區(qū)由于歷史習(xí)慣，居民住宅中無須預(yù)先設(shè)置采暖設(shè)施，但由于南方濕度大，空氣中的水分多，這樣反而加速了熱傳導(dǎo)，導(dǎo)致在南方冬季顯得寒冷，一般采用空調(diào)取暖。但空調(diào)取暖的弊端顯而易見：耗電量大，空氣干燥，浮塵增多，舒適度差。（4）電暖器。電暖器將其周圍的空氣加熱，熱空氣上升，冷空氣補(bǔ)充進(jìn)來，然后再對冷空氣加熱，從而使得冷熱空氣形成循環(huán)。這樣就可以快速而有效給整個(gè)房間補(bǔ)給熱量。而且，風(fēng)速平緩且

36、不由風(fēng)扇吹動，形成空氣循環(huán)的主要原因是對流，從而有效地避免了排風(fēng)扇的噪音污染。在加熱時(shí)沒有金屬發(fā)出的噪音，運(yùn)行安靜。（5）電熱膜采暖。電熱膜采暖是一種通電后能發(fā)熱的半透明聚酯薄膜，電熱膜采暖方式是以電力為熱源，以電熱膜為發(fā)熱體，通過紅外電磁波的紅外線直接傳熱，有沐浴陽光的舒適感。但其耗電量大，電能不足的小區(qū)不宜使用。五、什么樣的墻體保暖性好人們在購買住宅時(shí)，不僅要關(guān)心戶型、朝向和環(huán)境等因素，也要關(guān)心房子是否節(jié)能，這直接關(guān)系到使用成本的問題。房屋保暖性能的好壞，主要取決于墻體的保溫層。房屋的墻體保溫層主要有兩種：外保溫層和內(nèi)保溫層。外墻保溫層是指在垂直外墻的外表面上建造的保溫層。該外墻是外保溫層

37、的基底，用磚石或混凝土建造，必須滿足建筑物的力學(xué)穩(wěn)定性的要求，能隨垂直荷載、風(fēng)荷載，并能經(jīng)受撞擊而保證安全使用，還應(yīng)能使被覆的保溫層和裝修層得以牢牢固定。在進(jìn)行外保溫后，由于內(nèi)部的實(shí)體墻熱容量大，室內(nèi)能儲存更多的熱量，使諸如太陽輻射或間歇采暖千萬的室內(nèi)溫度變化減緩，室溫較為穩(wěn)定，生活較為舒適；也使太陽輻射熱、人體散熱、家用電器及炊事散熱等因素產(chǎn)生的“自由熱”得到較好的利用，有利于節(jié)能。而在夏季，外保溫層能減少太陽輻射的進(jìn)入和室外高氣溫的綜合影響，使外墻內(nèi)表面溫度和室內(nèi)空氣溫度得以降低。內(nèi)保溫層是指外墻外表面層加入內(nèi)部松軟的保溫層，墻體的保溫性能會大大加強(qiáng)。目前，絕大部分節(jié)能建筑墻體采用了內(nèi)保溫

38、。而內(nèi)保溫的基本做法，是在比較松軟的保溫層上，再罩一層紙面石膏板、其他板材或做上抹面，形成硬質(zhì)面層。阻止了室內(nèi)的大量熱能向室外散發(fā)，從而起到了節(jié)約熱能的作用。六、開發(fā)商常用的營銷方式（1）設(shè)立專門的銷售機(jī)構(gòu)。目前的房地產(chǎn)開發(fā)商一般采取以下幾種方式設(shè)立銷售機(jī)構(gòu)：開發(fā)商自己組建的銷售部；委托某一專業(yè)房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行獨(dú)家銷售；與多家代理行簽訂代理協(xié)議，委托其銷售，但同時(shí)自己也有人員從事銷售工作。對于購房人來講，在哪家銷售機(jī)構(gòu)購房，其實(shí)都是無所謂的事情。不過其中的關(guān)鍵是購房人從哪家簽下來的房價(jià)，能夠拿到一些的折扣，以及銷售方能夠更多地提供哪些服務(wù)。（2）房屋銷售有先后策略。由于每一棟樓房總有樓層、朝

39、向的好壞之分，所以為了能夠讓房屋盡可能都銷售出去，一般情況下，開發(fā)商或銷售商在售樓時(shí)總會制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)匿N售策略，控制性地將同一棟樓或小區(qū)中的好、壞房屋搭配出售。（3）房屋定價(jià)先低后高。開發(fā)商或代理商為了使購房人增強(qiáng)對所購物業(yè)的信心，同時(shí)也為了造勢，烘托人氣，一般在開盤銷售時(shí)都先放出低一些的價(jià)格。然后定期將房價(jià)抬高若干個(gè)百分點(diǎn)。除非市場極度蕭條，否則，開發(fā)商是決不下調(diào)房價(jià)的。（4）廣告宣傳房產(chǎn)促銷。對于大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，商品房銷售的主要傳播途徑，即是在媒體上刊發(fā)廣告。這類廣告中一般都顯示有用電腦制作的項(xiàng)目效果圖，注明項(xiàng)目的突出優(yōu)勢等誘人的說明。一般情況下，項(xiàng)目規(guī)模大、資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商廣告投入

40、量較大，而一些開發(fā)規(guī)模小、銷售不暢的項(xiàng)目廣告投入量相對就要小得多。但也有一些項(xiàng)目并沒有投入多少廣告，房屋就銷售一空，這只能說明這樣的項(xiàng)目市場定位比較準(zhǔn)確，符合買家的胃口。七、挑選的戶型八大忌（1）忌大而無當(dāng)。大戶型不能簡單的理解為中小戶型圖紙放大。它應(yīng)該是一種全新理念上的設(shè)計(jì)，房屋整體功能要相應(yīng)增加；房屋高度的合理增加；新型的采光設(shè)計(jì)、裝修效果等也應(yīng)有改進(jìn)和提高，切忌大而無當(dāng)。從我國目前家庭結(jié)構(gòu)看，長時(shí)間內(nèi)都將是三口之家，主導(dǎo)戶型至少在十年內(nèi)仍會以三室三廳或兩室一廳為主。（2）忌一覽無余。許多老的戶型，進(jìn)入戶門沒有玄關(guān)設(shè)計(jì)，廳內(nèi)景象一覽無余，房屋整體缺乏層次感。臥室、書房的私密性和安適度受到影

41、響。玄關(guān)的設(shè)計(jì)多種多樣，通常有“密閉式”和“屏風(fēng)式”兩種，前者會多占用一些空間，后者實(shí)際上是一個(gè)完整方廳的一扇屏風(fēng)，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各種藝術(shù)造型，可起到豐富內(nèi)涵的作用。（3）忌廚廁扎堆。不少蹩腳的戶型設(shè)計(jì)中，廚房和衛(wèi)生間緊連在一起，隨著人們生活品位的提高，這種設(shè)計(jì)應(yīng)棄用。（4）忌廳內(nèi)多門。起居室（廳）內(nèi)的戶門過多，形成了對廳的實(shí)際面積的擠占。過去的設(shè)計(jì)中往往忽略了這一點(diǎn)，在實(shí)際使用當(dāng)中，起居室往往變成了過廊和走道，而人們都愿意在廳中擺放沙發(fā)、電視，多門的起居廳使得以上家具難以擺放，起居廳的連續(xù)墻應(yīng)保持在3米以上，以擺放家具。（5）忌光線暗淡。在選擇住房時(shí)要盡可能重視臥室的采光效果。

42、起居室、廚房、衛(wèi)生間的采光效果依次類推。（6）忌動靜相擾。所謂動靜結(jié)合實(shí)際上也就是房間功能組合要趨于合理。例如，按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些，戶門最好不要直接面對著廳。同時(shí)衛(wèi)生間與主臥室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活動的空間，設(shè)置音箱、電視等發(fā)聲設(shè)備的地方應(yīng)該和主臥盡可能的保持一段距離，以免互相干擾。（7）忌廚房深藏不露。廚房在使用中要排房煙氣、產(chǎn)生噪音，所以切記不要把廚房設(shè)計(jì)在單元房的深處。另外，要注意廚房或衛(wèi)生間中管道的處理，如果管道太多且明置，既不美觀又?jǐn)D占空間，是一種不可取的設(shè)計(jì)。（8）忌房屋通透效果不好。房間之間和公共活動區(qū)域的通風(fēng)狀況的好壞，

43、也是衡量戶型設(shè)計(jì)成功與否一個(gè)重要標(biāo)志。過于曲折的戶型設(shè)計(jì)往往使空內(nèi)空氣阻隔，夏日室內(nèi)空氣偏高。戶內(nèi)的空氣對流是一項(xiàng)很重要的環(huán)保指標(biāo)，只不過長期以來不太被人重視罷了。八、不宜購買小戶型項(xiàng)目的八大特征（1）戶型分布差。特征顯示：“直套式”的設(shè)計(jì)，進(jìn)深、面寬不成比例，居室廚衛(wèi)同在一線，采光通風(fēng)不充分。（2）使用空間小。特征顯示：得房率低于60%，空間面積低于30平方米，只能擺下一張床、一張桌子和柜子，衛(wèi)生間只能站進(jìn)一個(gè)人。（3）居住功能弱。特征顯示：無獨(dú)立廚房沒有起居的活動空間，沒有窗景，儲藏室、小陽臺、玄關(guān)等更是空中樓閣。（4）配套設(shè)施缺。特征顯示：全套精裝修和酒店式服務(wù)只是紙上談兵，周邊無成熟社

44、區(qū)，生活、商業(yè)功能不完善。（5）公共空間狹小。特征顯示：一梯十多戶，電梯承載量大，人多擁擠，走道復(fù)雜，住家難辨居所。（6）銷售價(jià)格高。特征顯示：單價(jià)高于其他住宅40%以上，每平方米價(jià)格高于8000元，總價(jià)大大高于40萬元。（7）交通位置偏。特征顯示：小區(qū)外公交、地鐵、城鐵設(shè)站少，交通不便利。位于生活或商業(yè)氛圍稀疏；超市、銀行、郵局等配套設(shè)施稀少的地段。（8）投資價(jià)值低。特征顯示：以上特征擁有二三條，周邊同等類型項(xiàng)目扎堆，消費(fèi)購買力低。九、值得購買的小戶型項(xiàng)目的八大標(biāo)準(zhǔn)（1）戶型分布合理。特征顯示：并列式“橫套”設(shè)計(jì)，曲折階梯狀布局，具有自然通風(fēng)和采光。（2）使用空間舒適。特征顯示：臥室使用面積

45、不小于10平方米，客廳不小于12平方米，衛(wèi)生間不小于4平方米等，其他空間配比舒適，滿足需要且不損失空間。（3）居住功能完備。特征顯示：獨(dú)立燃?xì)鈴N房，適中活動空間，觀景陽臺或飄窗，隨意組合儲藏室等。（4）配套設(shè)施完善。特征顯示：真正高質(zhì)量裝修，小區(qū)自身配套和周邊配套設(shè)施齊全完善，使用方便節(jié)省。（5）公共空間寬敞特征顯示：建筑類別板式，一梯4至6戶，梯戶比適中，走道寬敞明亮，通行順暢輕松。（6）銷售價(jià)格適中。特征顯示：總價(jià)范圍30萬元至40萬元，首付月供低，單位價(jià)格低，售價(jià)合理。（7）交通位置便利。特征顯示：多種公共交通設(shè)施遍布周邊，緊鄰大型生活、商業(yè)圈或成熟社區(qū)。（8）具有投資回報(bào)。特征顯示：具

46、有實(shí)力的開發(fā)商，樓盤緊鄰或位于大型商業(yè)和生活圈，購買能力強(qiáng)，人群聚集，年齡在23歲至30歲之間。十、如何區(qū)分板樓和塔樓可以從樓房的平面圖區(qū)分塔樓和板樓。塔樓的平面圖特點(diǎn)是，一層若干戶，一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通通道形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同。這種樓房的高度一般從12層到35層。塔樓一般是以一梯4戶到一梯12戶。板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度。板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。其實(shí)我們買房時(shí)，很容易分出塔樓和板樓，簡單地說，塔樓比較高、比較方；板樓比較矮、比較長。十一、高品質(zhì)的板樓高

47、品質(zhì)的板樓人部采用板式結(jié)構(gòu)，讓電梯與樓道位于后立面，將朝陽面讓位于居室。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽面。在房型的組織上，盡量有利于風(fēng)的直線流動，常?？諝庑迈r。同時(shí)還強(qiáng)調(diào)戶與戶的獨(dú)立性，避免因凹凸過多、戶與戶之間窗戶過近而導(dǎo)致互視，很好地保證了私密性。具體的品質(zhì)還體現(xiàn)在：（1）控制面寬和進(jìn)深的比例。板樓的發(fā)展在經(jīng)歷了八十年代長板樓之后，近年逐步過渡到舒適度較高的純板樓。前者因電梯少而隔幾層設(shè)置長通道有顯而易見弊端，后者則是一梯兩戶，并保證一定的面寬，使日照充分，同時(shí)將各種功能區(qū)配置得更完善。隨著住宅的發(fā)展，一種只

48、有兩三個(gè)門洞的短板樓也開始出現(xiàn)，它不僅保持了純板樓的優(yōu)勢，還克服了園林規(guī)劃單調(diào)、布局呈兵營式排列等弊端，并在樓體上增加了開槽，形成明衛(wèi)生間、明餐廳，有效地提高了舒適度。因此，要盡可能選擇進(jìn)深短、面寬寬的戶型。一般來說，低層板數(shù)進(jìn)深控制在14米以內(nèi)，高層板樓進(jìn)深則在18米以內(nèi)，有些超過20米的戶型。如果不是靠板樓兩側(cè)在面采光，盡量慎選，因?yàn)檫^大的進(jìn)深會使戶內(nèi)灰色空間增多，影響居住的舒適度。面寬則根據(jù)戶型大小而定，通常板樓戶型多在二居室以上，二居室面寬在6米至8米，三居室面寬在10米至13米，四居室面寬在12米至15米。（2）注意臥室和客廳的日照。設(shè)計(jì)上要著重考慮把房間和輔助房間的位置擺放嚴(yán)格區(qū)分

49、、不錯(cuò)雜分面，要?jiǎng)屿o分開，這一點(diǎn)是板樓的優(yōu)勢。在戶型間隔上，開門是廳或玄關(guān)，餐廳和廚房相鄰并置于背陽面。起居室和主臥室置于朝陽面。走廊盡頭是主臥室。在朝向上，正南正北的戶型布局一般是“二居室，主臥室和起居室朝南，或兩個(gè)臥室朝南，起居室朝北；三居室，主臥室、一個(gè)次臥室或書房和起居室朝南，或主臥室和起居室朝南，另兩個(gè)次臥室朝北，或三個(gè)臥室朝南，起居室朝北；四居室，三個(gè)臥室和起居室朝南，或兩個(gè)臥室和起居室朝南，或三個(gè)臥室朝南，起居室朝北。作為東西朝向的板樓，則以東側(cè)為主要朝向，其他而已規(guī)律與南北朝向相同。板樓最大的優(yōu)勢是戶型規(guī)矩、互視小、通風(fēng)、日照良好，因此盡量選擇直板樓，對于U形和Z形板樓要根據(jù)日

50、照和互視狀況慎重考慮。但是，戶型種類少也是板樓的劣勢。十二板樓的分代第一代板樓追溯板樓的歷史，人們可以看出它在建筑造型以及實(shí)用性方面的進(jìn)步。板樓第一代產(chǎn)品出現(xiàn)于20世紀(jì)七八十年代，隨著住房從平房向樓房的發(fā)展，板樓誕生了。板樓最典型的造型是前三門和西便門的板樓，一般為十多層高，樓房很長，立于道路一邊，幾乎遮擋了人們的視線。每層的電梯一般位于樓房的兩側(cè)，兩部電梯交替使用，使得一梯10戶甚至16戶，繁忙的時(shí)候，電梯十分擁擠，而且緊鄰電梯的一戶要忍受住戶反反復(fù)復(fù)經(jīng)過門口的煩惱。第二代板樓20世紀(jì)90年代，板樓出現(xiàn)了“升級”，面寬減小，繼續(xù)“發(fā)揚(yáng)了”南北通透、戶戶朝陽的優(yōu)勢。但由于占地大、土地成本分?jǐn)傒^大，成為很多開發(fā)商眼中的“雞肋”，這期間，開發(fā)商為了多出面積，大多開發(fā)塔樓，使其一度風(fēng)行。第三代板樓最近幾年，一些開發(fā)商舉起“第三代”板樓的大旗，重新殺回樓市，使人眼前一亮。其中以板式小高層為主打，力求在建筑立面的玻璃、金屬應(yīng)用、外廊裝飾等方面創(chuàng)新，創(chuàng)造與眾不同的視覺效果。同時(shí)，使用率高的經(jīng)濟(jì)性和一梯兩戶設(shè)計(jì)的舒適性也成為“第三代”板樓的賣點(diǎn)，這一代板樓以嶄新的形象改變了人們對前兩代板樓的印象。板樓的變臉為了解決板樓占地多的問題，