2006年深圳萬(wàn)科某樓盤(pán)均價(jià)制定及價(jià)格策略報(bào)告_secret

1、PAGE PAGE 31均價(jià)確定及價(jià)格策略*地產(chǎn)代理（深圳）有限公司*項(xiàng)目組目 錄均價(jià)制定定價(jià)方法定價(jià)影響因素參考樓盤(pán)參考均價(jià)制定最終價(jià)格確認(rèn)價(jià)格策略銷(xiāo)售階段價(jià)格策略階段優(yōu)惠付款方式折扣賬面價(jià)格計(jì)算價(jià)格表制作原則均價(jià)制定定價(jià)方法定價(jià)影響因素本項(xiàng)目在對(duì)參考樓盤(pán)進(jìn)行比較確定均價(jià)的過(guò)程中，主要考慮以下因素的影響：片區(qū)因素：區(qū)位、升值潛力、交通、周邊配套、周邊環(huán)境產(chǎn)品綜合質(zhì)素：景觀、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、小區(qū)配套、物業(yè)管理、發(fā)展商品牌、宣傳包裝、工程進(jìn)度。以上評(píng)分考慮點(diǎn)是根據(jù)*多年?duì)I銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)豪宅客戶(hù)的把握，并根據(jù)不同因素對(duì)客戶(hù)購(gòu)房產(chǎn)生影響的程度，分別賦予不同的分值（見(jiàn)參考樓盤(pán)綜合評(píng)比表）。根據(jù)*經(jīng)驗(yàn)及結(jié)合市場(chǎng)

2、需求（各項(xiàng)因素對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)的心理價(jià)位影響程度大?。┰u(píng)定定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評(píng)定本物業(yè)綜合素質(zhì)。（各因素之權(quán)重分析見(jiàn)下表）在評(píng)價(jià)各影響因素的時(shí)候，區(qū)位方面我們主要考慮項(xiàng)目所在區(qū)位的地段價(jià)值、發(fā)展前景；對(duì)景觀的評(píng)價(jià)，主要考慮了項(xiàng)目外部景觀資源及內(nèi)部景觀（園林），同時(shí)將項(xiàng)目的視野開(kāi)闊度也作為了衡量項(xiàng)目景觀優(yōu)劣的一個(gè)方面；戶(hù)型結(jié)構(gòu)方面，在戶(hù)型的方正、布局合理等方面各樓盤(pán)表現(xiàn)均較好，評(píng)價(jià)戶(hù)型優(yōu)劣，主要考慮戶(hù)型設(shè)計(jì)是否有特色，及帶給客戶(hù)的附加值；交通方面，考慮了路網(wǎng)的完善、便利程度；而在宣傳包裝方面，根據(jù)宣傳包裝所體現(xiàn)的項(xiàng)目定位來(lái)評(píng)價(jià)。參考樓盤(pán)鴻景翠峰、梧桐半山、淘金山鴻景翠峰是近鄰的樓盤(pán)，項(xiàng)

3、目景觀和戶(hù)型都較為相近，具有較高的參考價(jià)值，賦予權(quán)重50。梧桐半山同是梧桐山的半山山景樓盤(pán)，雖然項(xiàng)目身處沙頭角，但距離*不遠(yuǎn)，且小高層部分戶(hù)型相同，具有一定參考價(jià)值，賦予權(quán)重20。淘金山是羅湖大盤(pán)，在項(xiàng)目規(guī)模、體量和檔次都和項(xiàng)目較為接近，同樣具有參考價(jià)值，賦予權(quán)重30。參考均價(jià)制定參考樓盤(pán)綜合評(píng)比表：項(xiàng)目名稱(chēng)*鴻景翠峰梧桐半山淘金山項(xiàng)目參考權(quán)重50%20%30%PXPaPbPc項(xiàng)目分值120001100012000區(qū)位147769羅湖蓮塘與鹽田交界處羅湖蓮塘與鹽田交界處鹽田沙頭角片區(qū)羅湖東湖水庫(kù)旁升值潛力87767地段較偏、景觀資源良好、社區(qū)規(guī)模大定位過(guò)高、價(jià)格偏高、規(guī)模偏小區(qū)位優(yōu)勢(shì)小、價(jià)格稍

4、高大社區(qū)、中端定位、中端價(jià)格交通75546路網(wǎng)待完善，公交有待完善路網(wǎng)有待完善，公交有待完善路網(wǎng)狀態(tài)較差路網(wǎng)完善、公交系統(tǒng)不完善周邊配套85556周邊無(wú)配套周邊無(wú)配套周邊無(wú)配套周邊配套較少周邊環(huán)境86666周邊山居環(huán)境好、居住氛圍較差周邊山居環(huán)境好、居住氛圍較差周邊山居環(huán)境好、居住氛圍較差周邊環(huán)境清幽、但治安存在隱患景觀1211101010山景資源好、園林景觀優(yōu)勢(shì)大，視野較開(kāi)闊山景資源良好、園林打造稍欠缺，視野稍欠缺山景資源良好、園林打造一般、視野稍欠缺山景資源較好、兼有湖景，視野稍欠缺戶(hù)型結(jié)構(gòu)107898部分入戶(hù)花園、全部大陽(yáng)臺(tái)、部分復(fù)式客廳“廊院”設(shè)計(jì)次臥帶大陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)數(shù)量較多，部分廳房連

5、陽(yáng)臺(tái)弧型觀景陽(yáng)臺(tái)、270度超大凸窗、雙主臥設(shè)計(jì)小區(qū)配套87558幼兒園、大型商業(yè)、會(huì)所配套會(huì)所配套規(guī)模較小會(huì)所、商業(yè)配套一般小學(xué)、幼兒園。但商業(yè)會(huì)所配套較欠缺物業(yè)管理75575自管自管世邦魏理仁仕自管發(fā)展商品牌77655經(jīng)過(guò)天琴灣的面世，品牌具備較高知名度較為低調(diào)，有一些成功的中檔項(xiàng)目較知名小戶(hù)型發(fā)專(zhuān)業(yè)戶(hù)，豪宅經(jīng)驗(yàn)不足無(wú)其他大型開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)工程進(jìn)度54545大部分封頂，小部分主體施工已封頂主體施工已封頂宣傳包裝64556半山國(guó)際大宅，包裝展示相對(duì)欠缺梧桐山首席豪宅，包裝較到位北美原鄉(xiāng)、綠色典范“一步山湖，一宅天下”。羅湖首席山水豪宅合計(jì)10075747281*一期參考均價(jià)=（參考物業(yè)均價(jià)pi 參考

6、物業(yè)比重X參考物業(yè)權(quán)重） X *比重i=a、b、c按以上公式計(jì)算，*一期參考均價(jià)為：11706元/平方米最終價(jià)格修正宏觀市場(chǎng)走勢(shì)分析今年5月份以來(lái)，政府有關(guān)打壓房地產(chǎn)泡沫的措施層出不窮，項(xiàng)目受影響較大的是：提高首付成數(shù)的規(guī)定對(duì)90平米以上的項(xiàng)目大面積單位產(chǎn)生一定影響；二手房轉(zhuǎn)讓的年限由兩年增加到五年，短期的投資者開(kāi)始徘徊；客戶(hù)心理期望值急速下降，房產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)明顯放緩，房?jī)r(jià)也開(kāi)始呈現(xiàn)停滯且稍為回落。據(jù)*市場(chǎng)調(diào)查部門(mén)跟蹤研究，羅湖區(qū)的成交量創(chuàng)下了上半年的最低峰。成交量也比5月份下降了45%。其原因一方面是由于開(kāi)發(fā)商放緩了推盤(pán)的速度，供給減少，另一方面是由于國(guó)六條的影響，購(gòu)房者也猶豫不決。 豪宅市

7、場(chǎng)樓盤(pán)銷(xiāo)售近況萬(wàn)科金域藍(lán)灣3期積累接近2000批客戶(hù)，開(kāi)盤(pán)成交230套左右，一天售罄的日子一去不復(fù)返；卓越淺水灣前期積累2000多個(gè)籌，5月20日開(kāi)盤(pán)擱淺，至今銷(xiāo)售套數(shù)僅80多套；鴻景翠峰5月開(kāi)盤(pán)至今（截止至2006-9-1），也只成交71套；名家富居8月5日解籌，2000批誠(chéng)意客戶(hù)最后成交100套單位，消化了總體量的不足十分之一。政府宏觀調(diào)控措施的出臺(tái)，對(duì)豪宅市場(chǎng)形成了較大的沖擊，一些傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域的各樓盤(pán)解籌及銷(xiāo)售現(xiàn)狀陷入低潮，蓮塘片區(qū)這個(gè)非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，客戶(hù)更是抱冷眼旁觀的態(tài)度，豪宅市場(chǎng)在不斷發(fā)出“市場(chǎng)低潮”來(lái)襲的警報(bào)。片區(qū)住宅價(jià)格走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源*深港研究中心從羅湖區(qū)歷年的成交均價(jià)可以看出

8、，過(guò)去三年的住宅均價(jià)都有穩(wěn)步的升幅，但上漲幅度不大，這個(gè)和羅湖的發(fā)展空間漸漸減少的區(qū)域發(fā)展屬性有很緊密的聯(lián)系。羅湖區(qū)商品6月住宅銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)比指標(biāo)總金額（元）建筑面積均價(jià)2006年6月184160589.595202006年7月1692659968969環(huán)比增長(zhǎng)-8.00%-5.70%同比增長(zhǎng)-60.13%8.37%7月羅湖區(qū)整體的成交均價(jià)約8969元/平方米，環(huán)比減少了5.7%，同比增長(zhǎng)8.37%，從上表得出，7月銷(xiāo)售總金額仍然持下降趨勢(shì)，房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，造成本月房?jī)r(jià)下降主要是因?yàn)?月份全區(qū)主要還是消化存量樓盤(pán)，新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)陽(yáng)光綠地家園的成交量占全區(qū)總成交量的比例不到50%，雖然其銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到1

9、1000元/平方米（帶裝修），但是也不足以拉高整個(gè)片區(qū)的均價(jià)。羅湖區(qū)商品住宅銷(xiāo)售數(shù)據(jù)對(duì)比指標(biāo)總套數(shù)總建筑面積（）06年06月37228913.3906年07月28518871.5環(huán)比增長(zhǎng)-23.39%-34.73%同比增長(zhǎng)-76.75%-74.79%自3月份以來(lái)，羅湖區(qū)成交量一直在下降，7月份，成交量仍然大幅下降，根據(jù)*深港研究中心的數(shù)據(jù)，7月成交量仍然保持下降趨勢(shì)，成交單位約285套，比6月下降23.39%，同比去年同期降低了76.75%；成交總面積僅為18871.5平方米，比6月下降34.73%，成交量是2006年以來(lái)最低的一個(gè)月。另一方面，6月初出臺(tái)的深圳國(guó)十五條表現(xiàn)了深圳政府調(diào)控房地產(chǎn)

10、市場(chǎng)的決心，由于這一政策的影響，置業(yè)者的觀望氛圍越來(lái)越濃。在新政出臺(tái)的關(guān)口上，部分置業(yè)者開(kāi)始猶豫是否買(mǎi)房，更多的人選擇了繼續(xù)觀望市場(chǎng)的走勢(shì)。小結(jié)：整個(gè)羅湖片區(qū)樓市也進(jìn)入一個(gè)相對(duì)冷靜期，成交量的急劇減少、成交價(jià)格的穩(wěn)定的小幅上升，表明樓市由于政策的影響，眾多豪宅客戶(hù)（包括投資客）出現(xiàn)了持幣觀望態(tài)度，因此這部分客戶(hù)對(duì)于政策及價(jià)格有相當(dāng)高的關(guān)注度和敏感度。*現(xiàn)狀分析*現(xiàn)在登記了1500名的客戶(hù)，但是在沒(méi)有梳理客戶(hù)的情況下，客戶(hù)的誠(chéng)意度未能確定。現(xiàn)場(chǎng)的交通及停車(chē)位不具備現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)的環(huán)境，肯定會(huì)影響開(kāi)盤(pán)效果。 根據(jù)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)前期對(duì)誠(chéng)意客戶(hù)的意向統(tǒng)計(jì)以及銷(xiāo)售人員和客戶(hù)的溝通表明，大部分客戶(hù)的心理價(jià)位區(qū)間集中在

11、8000-10000元/平米，前期定價(jià)過(guò)高的話(huà)，很多客戶(hù)會(huì)覺(jué)得難以接受，容易造成開(kāi)盤(pán)期不暢的結(jié)果。如果開(kāi)盤(pán)期銷(xiāo)售不暢，再降價(jià)處理，一方面前期客戶(hù)容易產(chǎn)生責(zé)難，另一方面容易造成項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值下降的形象，使得中期的銷(xiāo)售陷入困境。鑒于市場(chǎng)因素、片區(qū)狀態(tài)、項(xiàng)目本身情況等綜合因素，本項(xiàng)目的一期的定價(jià)原則及目標(biāo)是：一期在保證價(jià)格的情況下，追求銷(xiāo)售速度最大化，以一期的熱銷(xiāo)帶出二期單位，在二期單位中追求利潤(rùn)值！*價(jià)格確定參考與本項(xiàng)目毗鄰且戶(hù)型定位較接近的鴻景翠峰，雖然項(xiàng)目規(guī)模及景觀面沒(méi)有本項(xiàng)目?jī)?yōu)勝，但其展示條件較為良好及搶了市場(chǎng)先機(jī)，以12000元/平米的均價(jià)發(fā)售，仍然得到以開(kāi)盤(pán)三個(gè)月66套的慘淡結(jié)果。這個(gè)和其

12、脫離市場(chǎng)盲目定價(jià)脫離不了關(guān)系。為避免本項(xiàng)目的定價(jià)更具時(shí)效性和市場(chǎng)依據(jù)，本項(xiàng)目定價(jià)的時(shí)候需要考慮到市場(chǎng)的不穩(wěn)定性因素，因此，*認(rèn)為需要考慮片區(qū)整體二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)及三級(jí)市場(chǎng)近期成交價(jià)格作為參考，根據(jù)其影響和參考價(jià)值取其恰當(dāng)?shù)谋壤?，最后得出修正后的?xiàng)目均價(jià)。數(shù)據(jù)來(lái)源*深港研究中心如上圖所示，06年上半年羅湖區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交均價(jià)為7480元/平米，二級(jí)市場(chǎng)成交均價(jià)為9678元/平米，根據(jù)市場(chǎng)影響的敏感性分析，各取20%的比重對(duì)*一期的價(jià)格進(jìn)行修正：*市場(chǎng)比較價(jià)格羅湖二級(jí)市場(chǎng)06年上半年整體價(jià)格羅湖三級(jí)市場(chǎng)06年上半年整體價(jià)格總計(jì)價(jià)格1170696787480比重60%20%20%70241936149

13、610455最后得出經(jīng)過(guò)市場(chǎng)比較的*的價(jià)格為10455元/ 平米。因而*建議： *一期開(kāi)盤(pán)均價(jià)定為10455元/ M2如果開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售非常順暢，成交量高于60%，可將價(jià)格分兩階段各提升5%（銷(xiāo)售率達(dá)60%和80%兩階段）一期最后實(shí)現(xiàn)均價(jià)1045560%+1045520%（1+5%）+10455020%（1+5%）（1+5%）=10774元/ M2*二三期均價(jià)確定：經(jīng)過(guò)*項(xiàng)目策劃和銷(xiāo)售同事分別打分，綜合系數(shù)計(jì)算后初步得出整體各棟的綜合系數(shù)及棟差如下：各戶(hù)型水平差系數(shù)逸濤閣逸清閣雍怡閣雍慧閣雍祥閣雍賢閣雍泰閣雍景閣雍翠閣逸瀾閣 1座2座3座4座1座2座3座1座2座1座2座1座2座3座1座2座3座景觀0

14、.0630.1230.0910.0910.0630.0630.0720.0910.0910.1230.0910.0910.0910.1230.1230.0910.0910.0950.0910.0910.091戶(hù)型0.0560.0560.0560.0560.0650.0650.0650.0700.0700.0700.0700.070.070.0700.0700.0700.0700.070.0700.0700.07朝向0.0700.0880.0880.0880.0880.0880.0880.0530.0350.0350.0350.0880.0880.0880.0880.0880.0880.0880

15、.0880.0880.088視野0.0110.0210.0210.0210.0150.0110.0150.0420.0420.0530.0530.0420.0530.0450.0420.0530.0450.0530.0530.0380.042戶(hù)型稀缺0.0110.0180.0110.0110.0110.0110.0110.0140.0140.0180.0140.0140.0140.0180.0180.0140.0140.0140.0140.0140.014合計(jì)0.2110.3060.2670.2670.2420.2380.2510.2700.2520.2990.2630.3050.3160.3

16、440.3410.3160.3080.320.3160.3010.3058930 12950 11299 11299 10241 10072 10622 11426 10665 12654 11130 12908 13373 14558 14431 13373 13035 13542 13373 12738 12908 *各棟整體均價(jià)表*各棟整體均價(jià)圖示根據(jù)上述均價(jià)表計(jì)算所得，在目前市場(chǎng)及自身?xiàng)l件情況相同下，各期均價(jià)如下：一期（逸濤閣、逸清閣）均價(jià)：（8455+12261+10699+10699+9697+9537+10058）/7=10445元/二期（第三臺(tái)地）均價(jià)：（10819+10098

17、+11981+10538+12221+12662）/6=11659元/三期（雍景閣、雍翠閣、逸瀾閣）均價(jià)：（13784+13664+12662+12342+12822+12662+12061+12221）/8=13083元/注：雖然項(xiàng)目考慮整體推售，但是整體推售策略仍然是先主推第一臺(tái)地，第二臺(tái)地則需要通過(guò)價(jià)格制造一個(gè)自然引導(dǎo)，因此對(duì)二三臺(tái)地的均價(jià)需要加入市場(chǎng)增長(zhǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較、工程完善度等方面進(jìn)行修正。二期價(jià)格最終價(jià)格測(cè)算修正：市場(chǎng)增長(zhǎng)率考慮因素2005年1月2006年8月羅湖整體均價(jià)增長(zhǎng)率時(shí)間建筑面積均價(jià) (元/) 環(huán)比增長(zhǎng)率2005年1月8031 2005年2月8511 5.98%2005

18、年3月8246 -3.11%2005年4月8097 -1.80%2005年5月8324 2.80%2005年6月8205 -1.42%2005年7月9108 10.99%2005年8月8174 -10.25%2005年9月8112 -0.76%2005年10月8157 0.56%2005年11月8245 1.07%2005年12月9062 9.91%2006年1月9946 9.75%2006年2月9668 -2.79%2006年3月8969 -7.23%2006年4月9510 6.03%2006年5月10001 5.16%2006年6月9520-4.8%2006年7月8969-5.79%200

19、6年8月11473 27.92%月平均增長(zhǎng)率2.3%數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳*深港研究中心根據(jù)上表所得羅湖整體均價(jià)月平均增長(zhǎng)率為2.3%；以2006年8月為價(jià)格表制作節(jié)點(diǎn)，一期推售時(shí)間為2006.102006.12（3個(gè)月），二期推售時(shí)間預(yù)計(jì)為2007.12007.5（5個(gè)月），三期推售時(shí)間預(yù)計(jì)為2007.62007.8（3個(gè)月）；園林工程完善對(duì)價(jià)格修正根據(jù)*以往操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，園林工程完善后對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的影響率為2%結(jié)合1）和2）的修正系數(shù)，二期最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)：11659（1+2.3%）（1+2.3%）（1+2.3%）2%=12435元/三期入市價(jià)格修正三期入市時(shí)間與百仕達(dá)花園5期入市時(shí)間相同，兩者產(chǎn)品和檔次都

20、類(lèi)似，因此需要將百仕達(dá)花園的入市影響作為三期入市價(jià)格的因素之一，由于百仕達(dá)花園有部分未確定因素，因此根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，參考比例只定到20%，下一步將工程完善程度確定三期均價(jià)。項(xiàng)目名稱(chēng)*三期未來(lái)均價(jià)*三期目前市場(chǎng)均價(jià)百仕達(dá)5期項(xiàng)目參考權(quán)重80%20%PXPaPb項(xiàng)目分值1277715000區(qū)位147710羅湖蓮塘與鹽田交界處同左羅湖布心片區(qū)升值潛力8776地段較偏、景觀資源良好、社區(qū)規(guī)模大同左價(jià)格飽和度高，升值潛力偏小交通7567路網(wǎng)已初步完善，公交系統(tǒng)初步完善目前只有羅沙路通往項(xiàng)目，路網(wǎng)有待完善，公交有待完善路網(wǎng)及公交系統(tǒng)完善周邊配套8657周邊配套有改進(jìn)周邊無(wú)配套周邊配套較齊周邊環(huán)境8768周邊山居

21、環(huán)境好、居住氛圍逐步完善周邊山居環(huán)境好、居住氛圍較差周邊環(huán)境、居住氛圍較好景觀1211108山景資源好、園林景觀優(yōu)勢(shì)大，視野較開(kāi)闊山景資源良好、園林打造稍欠缺，視野稍欠缺景觀資源一般戶(hù)型結(jié)構(gòu)10789部分入戶(hù)花園、全部大陽(yáng)臺(tái)、部分復(fù)式客廳“廊院”設(shè)計(jì)大三房、四房為主，戶(hù)型新穎、方正小區(qū)配套8755幼兒園、大型商業(yè)、會(huì)所配套會(huì)所配套規(guī)模較小會(huì)所、商業(yè)配套一般物業(yè)管理7555自管自管自管發(fā)展商品牌7767經(jīng)過(guò)1、2期的面市，品牌有提升經(jīng)過(guò)天琴灣的面世，品牌具備較高知名度知名發(fā)展商，品牌口碑較好工程進(jìn)度5454建筑、園林工程基本完善大部分封頂，小部分主體施工主體施工宣傳包裝6655半山國(guó)際大宅，包裝

22、展示完善半山國(guó)際大宅，包裝展示相對(duì)欠缺未定合計(jì)100797581*三期參考均價(jià)=（參考物業(yè)均價(jià)pi 參考物業(yè)比重X參考物業(yè)權(quán)重） X *比重i=a、b、c按以上公式計(jì)算，東方*三期未來(lái)參考均價(jià)為：13767元/平方米，因?yàn)槿谕剖蹠r(shí)，主體園林工程預(yù)計(jì)已經(jīng)全部完畢，園林沖擊力仍然可以為三期的價(jià)格帶來(lái)2%的提升，因此：三期的入市均價(jià)為：137672%=14042元/注：評(píng)分及系數(shù)原則請(qǐng)參考第七部分*價(jià)格表定價(jià)原則；棟差是整體考慮的基礎(chǔ)方向，與后期制定的準(zhǔn)確的單位均價(jià)可能有差別，敬請(qǐng)留意！*一期價(jià)格策略銷(xiāo)售階段06.10.1506.11.30梳理客戶(hù)開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)持銷(xiāo)06.12.30價(jià)格策略由于項(xiàng)目周邊環(huán)

23、境雜亂、容積率高，目前很多客戶(hù)的心理價(jià)位都在8000-10000元/ M2左右。所以開(kāi)盤(pán)價(jià)格不宜過(guò)高，以免與客戶(hù)心理價(jià)位相差過(guò)大，造成解籌率低下。*建議，采用“低開(kāi)高走，走勢(shì)平緩”的價(jià)格策略，前期和后期優(yōu)惠可以較大,中期可以稍小,呈兩頭低中間高的曲線(xiàn)；但是各個(gè)階段的實(shí)際價(jià)格相差不大，且優(yōu)惠可以用不同方式表示,以給予客戶(hù)新鮮感。如此既能保證開(kāi)盤(pán)的熱銷(xiāo)，也不會(huì)造成某個(gè)階段因?yàn)閮r(jià)格過(guò)高而滯銷(xiāo)。認(rèn)籌期的優(yōu)惠給4個(gè)點(diǎn)；強(qiáng)銷(xiāo)期可以降到2個(gè)點(diǎn)；尾盤(pán)期可以升到3個(gè)點(diǎn)。推廣階段起始時(shí)間時(shí)間段預(yù)計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售比例優(yōu)惠備注解籌期2006.9.15-2006.10.10.5個(gè)月50031%2.00%強(qiáng)銷(xiāo)期2006

24、.10.2-2006.11.302個(gè)月90062%1.00%建議一直保持的折扣，可變換多種形式的階段促銷(xiāo)尾盤(pán)期2006.12.01-2006.12.301個(gè)月2107%2.00%合計(jì)3.5個(gè)月 412100%各階段平均優(yōu)惠注： 平均優(yōu)惠力度：2%*61%+2%*31%+3%*8%1.4%付款方式折扣對(duì)發(fā)展商資金回收而言，一次性付款和銀行按揭的資金回收速度相差無(wú)幾，且為了避免日后客戶(hù)因?yàn)楦犊罘绞秸劭鄄罹噍^大，而轉(zhuǎn)換付款方式的麻煩，*建議采用折扣差別不大的付款方式。另外本項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)較高，因此付款方式折扣少，可避免賬面價(jià)過(guò)高。故*建議：一次性付款：97折按揭付款：98折付款方式付款折扣預(yù)計(jì)比例整體

25、優(yōu)惠力度一次性付款97折100.97*10%+0.98*90%=0.979按揭付款98折90銷(xiāo)售經(jīng)理折扣點(diǎn)保留為了現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售率的提高，使客戶(hù)快速下購(gòu)買(mǎi)決定，按照慣例，*銷(xiāo)售經(jīng)理都會(huì)有一個(gè)點(diǎn)的保留折扣作為逼定用，使用機(jī)率為30%，優(yōu)惠力度為0.01*30%=0.003帳面均價(jià)計(jì)算在實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)各階段優(yōu)惠措施后,為了保證10000元/平米的實(shí)收均價(jià)，必須將之按優(yōu)惠比例提升,給予客戶(hù)一個(gè)初始帳面均價(jià)。以下為帳面均價(jià)計(jì)算。1) 實(shí)收均價(jià)：元/M22）付款方式折扣整體優(yōu)惠力度：0.979銷(xiāo)售經(jīng)理保留折扣0.003 階段平均優(yōu)惠： 1.4% 總體優(yōu)惠力度： 0.979*（1-1.4%）*（1-0.003）0.9

26、62帳面價(jià)格： /0.962特別說(shuō)明：如發(fā)展商有部分折扣作特殊保留，建議提前知會(huì)*，*將提前將此部分折扣計(jì)算入價(jià)格表，使價(jià)格表更合理、更科學(xué)，避免日后造成混亂。各階段價(jià)格走勢(shì)初始賬面價(jià)格第6部分計(jì)算得出初始帳面均價(jià)為10805元/M2階段平均價(jià)格推廣階段起始時(shí)間時(shí)間段銷(xiāo)售比例優(yōu)惠力度實(shí)收均價(jià)解籌期2006.9.15-2006.10.070.5個(gè)月68%4.00%10155開(kāi)盤(pán)期2006.10.08-2006.11.302個(gè)月23%2.00%10367尾盤(pán)期2005.12.01-2005.12.301個(gè)月9%3.00%10261合計(jì)3.5個(gè)月100%階段價(jià)格走勢(shì)圖*價(jià)格表定價(jià)原則*價(jià)格表的具體制定方法是：設(shè)定水平系數(shù)和垂直系數(shù)、特殊系數(shù)3大系統(tǒng)，并針對(duì)各系統(tǒng)分別評(píng)分賦值：水平系數(shù)評(píng)定：同一平面各單位，按差別劃分檔次，進(jìn)而細(xì)分及打分。主要考慮因素及權(quán)重：打分因素景觀視野朝向戶(hù)型戶(hù)型暢銷(xiāo)度權(quán)重30%15%20%25%10%考慮角度內(nèi)園景、山景資源開(kāi)揚(yáng)程度，主要指鴻景翠峰的遮擋按自然朝向，順序東南/南西南/東東北/北西北/西）方正度、各功能單元與戶(hù)型面積匹配程度、通透通風(fēng)情況等供給稀缺程度、面積暢銷(xiāo)程度注：各棟水平單元初步打分表已經(jīng)完成，詳見(jiàn)*水平單元評(píng)分表，具體系數(shù)表及最終價(jià)格表將在下一步提交。垂直系數(shù)評(píng)定：按同一