機(jī)關(guān)物業(yè)管理服務(wù)方案

1、機(jī)關(guān)物業(yè)管理服務(wù)方案一、物業(yè)概況小區(qū)位于濱河大道東段，前擁白河，背靠獨(dú)山，風(fēng)景十分秀美。小區(qū)占地約000 廿，分為辦公（酒店）區(qū)和住宅區(qū)兩部分。辦公（酒店）大樓地面以上樓高0層，地 下室一層，建筑面積為000廿，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全；大樓以00軸線為界，西側(cè)為某 某辦公區(qū)域，建筑面積000廿；東側(cè)為酒店區(qū)域，建筑面積000廿；首層入口分別位 于大樓西側(cè)和大樓正面；辦公（酒店）區(qū)廣場(chǎng)地面為花崗巖石材鋪砌。住宅區(qū)位于小 區(qū)后半部分，為0幢1單元和1幢4單元的7層單體住宅樓，6、7層為復(fù)式樓；室 內(nèi)水電等各種配套設(shè)施齊全；總建筑面積為00廿。機(jī)關(guān)大樓的建筑主體均為框支結(jié) 構(gòu)，外墻面貼有瓷磚、干掛石材；辦

2、公區(qū)入口設(shè)在小區(qū)前側(cè)，住宅區(qū)入口設(shè)在小區(qū)的 東側(cè)，均設(shè)有門衛(wèi)室，安裝有電動(dòng)伸縮門，辦公區(qū)四周建有封閉圍欄，住宅區(qū)三面圍 墻一面圍欄。酒店區(qū)實(shí)施了亮化工程，各種路燈、草坪燈、地埋燈、射燈等燈具齊全（有酒 店經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)管理維護(hù)）。綠化占地約12200廿，其中：辦公（酒店）區(qū)綠化面積約3000廿（有酒店經(jīng)營(yíng) 者負(fù)責(zé)管理維護(hù)），住宅區(qū)綠化及園林小品占地面積約9200廿。機(jī)關(guān)大樓安裝有3臺(tái)開(kāi)利空調(diào)主機(jī)、3臺(tái)上海三菱電梯（酒店區(qū)域2部，辦公區(qū) 域1部），設(shè)有消防噴淋、消防栓、消防自動(dòng)報(bào)警及監(jiān)控系統(tǒng)、供配電、給排水、空 調(diào)（制冷、供熱）系統(tǒng)；辦公（酒店）區(qū)、住宅區(qū)各設(shè)一套安防閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和 遠(yuǎn)紅外線防盜

3、報(bào)警系統(tǒng)。供電系統(tǒng)室外配置有四臺(tái)箱式變壓器。大樓的供電、供熱（制冷）、消防、供水等系統(tǒng)與其后面住宅區(qū)共用一套系統(tǒng)。 安防系統(tǒng)辦公（酒店）區(qū)和住宅區(qū)分設(shè)。辦公區(qū)（不含酒店）有化糞池1個(gè)，容積 20 m3；深水井7眼，深水泵7臺(tái)（套），地下蓄水池一個(gè)，容積300 m3。地下有供水 管道，雨、污水管道，地溫空調(diào)及熱水管道若干。住宅區(qū)有管理和商業(yè)用房10間約250廿，公共車棚一座約140廿，公共衛(wèi)生間 一處，公用液化氣瓶房?jī)砷g，區(qū)間道路硬化。庭院路燈43盞。住宅區(qū)有化糞池6個(gè)， 容積36 m3；地下供水管道，雨、污水管道，地溫空調(diào)及熱水管道若干。辦公及住宅區(qū)有線電視、電話及寬帶網(wǎng)線均入室進(jìn)戶。物業(yè)管理

4、用房約90 E （不含各專用值班室）。住宅小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會(huì)，暫有某某辦公室代理行使業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。二、分析說(shuō)明從物業(yè)管理角度對(duì)比南陽(yáng)市其它辦公、生活小區(qū)（樓宇），某某機(jī)關(guān)的物業(yè)管理 呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：2.1建筑容積率低，占地面積大；需控制的入口多，從而使物管服務(wù)單價(jià)偏高。2.2綠地面積大，多為沙石垃圾物填墊，土層薄，肥力差，耐澇怕旱，耗水量 大，綠地養(yǎng)護(hù)成本高。2.3機(jī)關(guān)大樓裝有中央空調(diào)，雖節(jié)能，但其運(yùn)轉(zhuǎn)維修費(fèi)用較高；由于生活區(qū)入 住率低，大樓賓館部分開(kāi)業(yè)啟用還需一段時(shí)間，會(huì)造成單位面積承擔(dān)固定性費(fèi)用過(guò)高。2.4大樓的供電、供熱、消防、供水等系統(tǒng)比較復(fù)雜，且與其后面住宅區(qū)共用 一套系統(tǒng)，對(duì)物

5、業(yè)公司的工程管理水平要求高（這對(duì)提高設(shè)備利用率降低設(shè)備運(yùn)作成 本至關(guān)重要）。2.5由于設(shè)備共用，各部分費(fèi)用的分?jǐn)偣芾碛幸欢ǖ碾y度。2.6室外管網(wǎng)、大樓屋頂、住宅局部、部分門窗、供應(yīng)安裝水暖電器室調(diào)設(shè)備 等，由于施工過(guò)程長(zhǎng)，不同程度存在隱患，返修率會(huì)比較高。2.7新設(shè)立公司一無(wú)資質(zhì)，二無(wú)經(jīng)驗(yàn)，員工未經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，服務(wù)質(zhì)量和工作效 率與業(yè)主期望有較大差距。2.8某某機(jī)關(guān)辦公區(qū)、生活區(qū)定位高檔社區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與之 匹配。三、管理服務(wù)目標(biāo)3.4常規(guī)性的物業(yè)管理：提供高質(zhì)量、高穩(wěn)定性具有較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的物業(yè)管 理服務(wù)，并保證各項(xiàng)物業(yè)管理過(guò)程處于實(shí)時(shí)監(jiān)督、有效控制和持續(xù)改進(jìn)中，具體的管 理指標(biāo)

6、參照物業(yè)管理評(píng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)。在提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的同時(shí)，通過(guò)有效降低和控制成本，在可行的情況下，可 酌情開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性收益來(lái)減少某某涉及物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，使物業(yè)管理質(zhì)價(jià)相符，物 有所值。依據(jù)有關(guān)法規(guī)和規(guī)范的規(guī)定，進(jìn)行規(guī)范化的運(yùn)作，保證局機(jī)關(guān)物管公司與局機(jī) 關(guān)各科室、各住戶建立良好的溝通渠道，并保持密切的聯(lián)系；虛心聽(tīng)取意見(jiàn)，并及時(shí) 處理，以此來(lái)促進(jìn)物業(yè)管理工作更好地開(kāi)展，增加業(yè)主對(duì)服務(wù)的滿意度。3.5 “業(yè)主至上，服務(wù)第一!”局機(jī)關(guān)物業(yè)公司全體員工將以扎實(shí)的工作作風(fēng)， 專業(yè)的技術(shù)實(shí)力，無(wú)微不致的服務(wù)，為局機(jī)關(guān)提供超值的物業(yè)管理服務(wù)。3.6氛圍文化倡導(dǎo)“自然和諧”的價(jià)值觀，推進(jìn)環(huán)境文化，將氛圍文化服務(wù)作為某

7、某機(jī)關(guān)物 業(yè)管理公司的一項(xiàng)重要工作。四、局機(jī)關(guān)物業(yè)管理重點(diǎn)工作局機(jī)關(guān)物業(yè)公司主要管理人員均來(lái)自系統(tǒng)內(nèi)各單位，雖無(wú)物業(yè)管理的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)， 但有信心和熱情，并有從事多年機(jī)關(guān)管理服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，其管理水平應(yīng)勿庸置疑。在此,僅就以下重大工作和措施承諾如下：4.1：履行應(yīng)盡職責(zé)，嚴(yán)格依法依規(guī)管理，服務(wù)公開(kāi)、規(guī)范、透明某某機(jī)關(guān)辦公室與局機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司是一個(gè)委托被委托的關(guān)系，正確處理兩 者的關(guān)系對(duì)于協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理有很大關(guān)系和重要意義。加強(qiáng)彼此之間的合作關(guān)系， 加大溝通力度，為此我們將采取下列方法：4.1.1、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例，同時(shí)按照公司內(nèi)部管理體系規(guī)范運(yùn)作， 協(xié)調(diào)各方關(guān)系，建立合作、協(xié)調(diào)、監(jiān)管、互利

8、的共贏關(guān)系。4.1.2、充分利用各種形式的宣傳與溝通的途徑，開(kāi)展辦公區(qū)內(nèi)各部門信息反饋 和互通，認(rèn)真正確地對(duì)待每一位人員提出的問(wèn)題，每年兩次開(kāi)展機(jī)關(guān)內(nèi)意見(jiàn)調(diào)查，了 解各部門和各住戶的需求，及時(shí)處理、反饋，努力提高大樓內(nèi)各部門的滿意率。建立健全財(cái)務(wù)管理制度，堅(jiān)持財(cái)務(wù)公開(kāi)制度，每半年向某某辦公室匯報(bào)一 次管理服務(wù)、財(cái)務(wù)收支報(bào)表和本體基金報(bào)表，接受某某機(jī)關(guān)的監(jiān)督。每季度至少召開(kāi)一次物管聯(lián)系會(huì)議。評(píng)議物業(yè)管理績(jī)效，傾聽(tīng)各部門和業(yè) 戶的意見(jiàn)，使聯(lián)系會(huì)議成為某某機(jī)關(guān)與物業(yè)管理公司之間溝通的橋梁。遇到重大經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或較大的變革，及時(shí)與某某辦公室溝通。本著對(duì)某某機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)的態(tài)度，管理中采取各種節(jié)約措施降低成本，減

9、輕某 某的負(fù)擔(dān)。4.2服務(wù)精神的樹(shù)立在員工培訓(xùn)中強(qiáng)化服務(wù)的意識(shí)和理念，培養(yǎng)員工服務(wù)工作的職業(yè)素養(yǎng)，并 以案例及實(shí)踐來(lái)鍛煉員工的品質(zhì)，建立自信。嚴(yán)格按公司員工守冊(cè)、作業(yè)指導(dǎo)書來(lái)規(guī)范員工的著裝，行為。作為管理服務(wù)的一線員工，其表現(xiàn)直接體現(xiàn)出物管的工作水平。、辦公區(qū)接收運(yùn)作平穩(wěn)后，服務(wù)中心開(kāi)展大堂禮儀接待服務(wù)。4.3平穩(wěn)交接進(jìn)駐根據(jù)要求和實(shí)際情況，我們充分地準(zhǔn)備，做出了如下部署和安排：機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司參加移交人員是來(lái)自局機(jī)關(guān)，移交期人員配置充分，全 面接收，實(shí)行專業(yè)對(duì)口交接，確保移交順利進(jìn)行，保障某某機(jī)關(guān)的正常運(yùn)作。局機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司將組成以副經(jīng)理趙宏運(yùn)為組長(zhǎng)、副經(jīng)理張獻(xiàn)為副組 長(zhǎng)，全面領(lǐng)導(dǎo)移交工作

10、，各部門主管及聘請(qǐng)的各專業(yè)工程師組成的移交接管工作小組， 根據(jù)某某實(shí)際工作需要，水電、空調(diào)、管網(wǎng)、消防、監(jiān)控等工程序列工作由公司副經(jīng) 理趙宏運(yùn)帶領(lǐng)專業(yè)技工提前進(jìn)駐。移交工作分為工程設(shè)備組、資料組及保安組、按專業(yè)領(lǐng)域?qū)σ平豁?xiàng)目、現(xiàn) 狀問(wèn)題，實(shí)行逐項(xiàng)移交，登記造冊(cè)，留備后查。設(shè)備機(jī)房和運(yùn)行管理責(zé)任移交后，實(shí)行24小時(shí)機(jī)房值守和嚴(yán)格的機(jī)房準(zhǔn) 入制度，確保設(shè)備正常運(yùn)行。4.4各系統(tǒng)設(shè)備的可靠運(yùn)行和良好養(yǎng)護(hù)制定科學(xué)的設(shè)備操作指引，并嚴(yán)格執(zhí)行，按要求填寫相關(guān)運(yùn)行記錄表，及 時(shí)備案。對(duì)設(shè)備安排24小時(shí)值守，實(shí)時(shí)監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，確保設(shè)備萬(wàn)無(wú)一失。針對(duì)某某辦公區(qū)的具體情況，制定各種應(yīng)急預(yù)案，并多次演練，確保

11、危機(jī) 能夠妥善化解。詳細(xì)制定設(shè)備的維保方案，對(duì)設(shè)備進(jìn)行強(qiáng)制定期維保，保證設(shè)備時(shí)刻處于 良好狀態(tài)。4.5合理安排資金，有計(jì)劃、分步驟精心組織實(shí)施小本體、設(shè)備、設(shè)施和環(huán)境 的改造更新工程我們認(rèn)為：要達(dá)到高水平的管理應(yīng)軟硬件齊抓，在抓服務(wù)抓質(zhì)量的同時(shí)，對(duì)某 某機(jī)關(guān)辦公區(qū)、生活區(qū)不合理或不經(jīng)濟(jì)的部分硬件完善提高。具體實(shí)施方案和計(jì)劃須公司移交進(jìn)駐后在年度計(jì)劃中以附件的形式提出。五、管理方式、工作計(jì)劃和物質(zhì)裝備5.1管理方式公司在某某機(jī)關(guān)物業(yè)管理的全方位服務(wù)中，充分發(fā)揮管理層敬業(yè)精神，充分利 用某某品牌形象和資源優(yōu)勢(shì)，吸收同業(yè)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，建立完善的約束激勵(lì)機(jī) 制和責(zé)權(quán)分明、層層負(fù)責(zé)的工作管理體系，

12、堅(jiān)持以人為本原則，實(shí)行人性化管理5.2管理體系根據(jù)局機(jī)關(guān)物業(yè)管理的要求，我們采用直線型組織結(jié)構(gòu)。它的特點(diǎn)是：各種職 務(wù)按垂直系統(tǒng)排列，體現(xiàn)南陽(yáng)某某辦公樓管理結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，責(zé)任分明，聯(lián)系簡(jiǎn)捷，適合 量化管理的要求。某某機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司的組織構(gòu)架，實(shí)行某某辦公室監(jiān)督與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的 管理方式；實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展企業(yè)化管理，嚴(yán)格履行“南 陽(yáng)市某某機(jī)關(guān)物業(yè)服務(wù)管理合同”中規(guī)定的權(quán)務(wù)、義務(wù)和責(zé)任。機(jī)關(guān)物業(yè)管理服務(wù)公司組織構(gòu)架圖部門職責(zé)綜合服務(wù)中心負(fù)責(zé)公司對(duì)外公共關(guān)系的處理與協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)某某辦公室、訪客以及業(yè)戶等提出的服務(wù)申請(qǐng)、投訴受理和處理。并定 期組織進(jìn)行各辦公單位和業(yè)戶意見(jiàn)調(diào)查，

13、回訪、統(tǒng)計(jì)、分析工作。負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)清潔、綠化、安保等管理控制；負(fù)責(zé)組織公司的安全、質(zhì)量檢查、提出質(zhì)量改進(jìn)建議，負(fù)責(zé)糾正措施的驗(yàn)證;負(fù)責(zé)社區(qū)文化的開(kāi)展；負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理各類信息、記錄的匯集、整理統(tǒng)計(jì)、分析和及時(shí)傳遞;定 期形成日、月統(tǒng)計(jì)報(bào)表。為管理決策、質(zhì)量分析提供依據(jù)；負(fù)責(zé)公司行政、總務(wù)工作；負(fù)責(zé)公司人事、勞資、培訓(xùn)工作；負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理工作；負(fù)責(zé)物料采購(gòu)、供應(yīng)及庫(kù)房、檔案的管理；（11）負(fù)責(zé)公共區(qū)域及周邊的清潔、綠化消殺工作。工程部負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)各設(shè)備設(shè)施的接管；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的（重點(diǎn)賓館）二次裝修的技術(shù)監(jiān)督工作；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施及場(chǎng)所（地）的維修和定期保養(yǎng)；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共

14、設(shè)備的運(yùn)行管理、維修保養(yǎng)；負(fù)責(zé)房屋本體的維修和定期保養(yǎng)；負(fù)責(zé)智能體系末端設(shè)備、設(shè)施維修和定期保養(yǎng)；負(fù)責(zé)裝修巡視監(jiān)督檢查；負(fù)責(zé)工程類外包控制。負(fù)責(zé)水、電、冷暖等物耗供應(yīng)采購(gòu)的計(jì)量核算工作，并進(jìn)行成本控制。安全管理部負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作，對(duì)轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件和違法事件，按照治 安管理處罰條例界定權(quán)限予以處理，并配合公安機(jī)關(guān)調(diào)查，偵破案件；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)消防組織和防火監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)消防設(shè)備、設(shè)施、器材的巡視檢查和日常保養(yǎng)工作；協(xié)助社區(qū)內(nèi)房屋裝修管理；負(fù)責(zé)小區(qū)交通組織和停車場(chǎng)（棚）的管理；負(fù)責(zé)閉路電視監(jiān)控及紅外防盜、消防監(jiān)控的運(yùn)行操作；參與小區(qū)內(nèi)義務(wù)勞動(dòng)和便民服務(wù)活動(dòng)。運(yùn)作機(jī)制激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制主要通過(guò)

15、周密的計(jì)劃，目標(biāo)管理和借助良好的組織結(jié)構(gòu)所明確的職責(zé)， 把勤奮一業(yè)績(jī)一薪酬一自身價(jià)值這一關(guān)系結(jié)合到整個(gè)的管理系統(tǒng)中去，將個(gè)人目標(biāo)與 公司目標(biāo)有機(jī)的結(jié)合一致。培訓(xùn)。通過(guò)培訓(xùn)教育有效地提高員工的專業(yè)素質(zhì)、服務(wù)心理、道德修養(yǎng)、敬 業(yè)精神，組建高標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)化員工隊(duì)伍。獎(jiǎng)勵(lì)。按崗位責(zé)任制和工作責(zé)任制，對(duì)員工在工作中取得的成效給予必要的 物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和榮譽(yù)獎(jiǎng)勵(lì)。在獎(jiǎng)勵(lì)的同時(shí)，建立完善處罰手段予以輔助。職能與管理。使員工體驗(yàn)出自己的利益與公司的生存和發(fā)展融為一體而產(chǎn)生 強(qiáng)烈的責(zé)任感和敬業(yè)心。富于激情。不斷地給員工提供具有挑戰(zhàn)性的工作機(jī)會(huì)。監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督機(jī)制包括實(shí)現(xiàn)政府、某某辦公室和局廣大干部職工對(duì)機(jī)關(guān)物管公司管理

16、活 動(dòng)的監(jiān)察和監(jiān)督及公司各職能體系的相互制約機(jī)制和監(jiān)督。公司組織行為及所有內(nèi)、外部管理制度合乎法規(guī)、政策要求，并接受市房管 局監(jiān)督指導(dǎo)；履行委托合同中所有規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，接受某某辦公室的監(jiān)督；公司在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理質(zhì)量、財(cái)稅等方面接受政府各專業(yè)的監(jiān)督；公司綜合服務(wù)中心作為質(zhì)量監(jiān)管中心，履行對(duì)公司內(nèi)部各部門工作的監(jiān)督職 能，運(yùn)用內(nèi)部質(zhì)量審核、質(zhì)量大檢查、管理評(píng)審手段，達(dá)到持續(xù)改進(jìn)工作質(zhì)量、完善 管理目的。保險(xiǎn)機(jī)制公司將保險(xiǎn)分為物業(yè)管理公司內(nèi)部員工保險(xiǎn)、小區(qū)設(shè)備、設(shè)施保險(xiǎn)及責(zé)任險(xiǎn) 三種。公司根據(jù)某某機(jī)關(guān)的自身情況和特點(diǎn)，對(duì)其中的責(zé)任險(xiǎn)采用投保捆綁式物業(yè) 管理基本保險(xiǎn)條款（包括基本項(xiàng)目、擴(kuò)展項(xiàng)目和特

17、別項(xiàng)目）的方法，建立某某機(jī)關(guān)完 善周到的保險(xiǎn)機(jī)制。創(chuàng)新機(jī)制為了更好地服務(wù)某某機(jī)關(guān)，提升服務(wù)和管理水平，公司將全體員工的建議、 意見(jiàn)的考核作為一項(xiàng)硬指標(biāo)與員工每月的獎(jiǎng)勵(lì)直接掛鉤。公司將匯總每月的各種報(bào)表，并進(jìn)行綜合分析，作為公司進(jìn)行服務(wù)內(nèi)容和管 理方式創(chuàng)新的重要依據(jù)。公司將定期與不定期地采取各種形式與某某辦公室進(jìn)行溝通交流，將其作為 服務(wù)內(nèi)容創(chuàng)新和改進(jìn)工作的重要方法。自我約束機(jī)制公司自覺(jué)執(zhí)行“微利保本、量入為出，節(jié)儉求余、輔助發(fā)展”的理財(cái)經(jīng)營(yíng)原 則，并在財(cái)務(wù)上實(shí)行公開(kāi)制度；執(zhí)行行業(yè)道德規(guī)范和自律標(biāo)準(zhǔn)；全體員工遵循員工守則規(guī)定。信息反饋和處理機(jī)制公司綜合服務(wù)中心承擔(dān)某某機(jī)關(guān)信息控制中心的職能，包括

18、信息的收集、處 理和提供。收集包括對(duì)某某辦公室等外部流動(dòng)信息以及管理內(nèi)部計(jì)劃、資源等信息的 歸集，是制訂目標(biāo)、政策、規(guī)劃、合理分配資源的主要依據(jù)?？刂菩畔⑹怯删C合服務(wù)中心向公司各職能部門發(fā)布的實(shí)施計(jì)劃、控制標(biāo)準(zhǔn)和 規(guī)范。各類信息是控制和評(píng)價(jià)公司管理活動(dòng)的重要依據(jù)，提示和克服薄弱環(huán)節(jié)的重要 手段。綜合服務(wù)中心收集與處理的信息類別：自動(dòng)控制信息，主要是電子管理數(shù)據(jù)； 各監(jiān)視系統(tǒng)及巡更系統(tǒng)中的信息；投訴電話及投訴信；服務(wù)咨詢及服務(wù)申請(qǐng)的清單;公 司內(nèi)部計(jì)劃、指令及作業(yè)單。所有信息來(lái)源經(jīng)處理完畢之后，最終反饋給各信息來(lái)源（提供者）。各類信息詳 見(jiàn)相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書。局機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司工作流程工作流程的目的

19、是控制組織活動(dòng)的方向，左右組織的行動(dòng)。對(duì)某某機(jī)關(guān)這樣的 集辦公、生活的高檔社區(qū)，管理公司不僅要注意同社會(huì)環(huán)境的溝通，而更主要把相當(dāng) 大的注意力放在組織內(nèi)的溝通聯(lián)絡(luò)上。入伙（進(jìn)駐）前工作流程表入伙（駐進(jìn)）流程圖南陽(yáng)市某某機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司前期工作計(jì)劃根據(jù)某某機(jī)關(guān)小區(qū)實(shí)際狀況，物業(yè)管理工作的前期安排的如下: 進(jìn)駐前準(zhǔn)備工作選派和招聘工程人員，工程、清潔、綠化、保安和物業(yè)管理人員到崗；公司進(jìn)駐方案的制定，物業(yè)辦公地點(diǎn)的選定進(jìn)駐；資料管理員到崗建立物業(yè)檔案系統(tǒng)；部門規(guī)章制度的編制，員工制服的定制；依據(jù)管理方案及目標(biāo)強(qiáng)化人員培訓(xùn)；按強(qiáng)電、弱電、暖通等專業(yè)熟悉各個(gè)系統(tǒng)。進(jìn)駐初期細(xì)分各系統(tǒng)，做相應(yīng)的分類、分區(qū)

20、，安排專人跟進(jìn)設(shè)備設(shè)施情況，并將情況 匯總；將相關(guān)情況歸納分為：急待解決、可緩解決、可自行解決三類，并報(bào)某某辦 公室安排解決，并安排本部人員全程跟進(jìn)；編制交通機(jī)關(guān)物業(yè)管理工程方面的所有規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)；成立運(yùn)行小組，接手某某機(jī)關(guān)設(shè)備管理的專項(xiàng)工作；工程人員開(kāi)始24小時(shí)值守，保安人員開(kāi)始駐崗值守；大樓監(jiān)控及門禁系統(tǒng)的改進(jìn)方案的制定；成立管理小組，全程跟進(jìn)各個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，保證工作的高質(zhì)量及高效率;成立應(yīng)急小組，根據(jù)大樓的情況，預(yù)估可能發(fā)生緊急情況，制定相應(yīng)防范及 處理措施及程序，并做相應(yīng)的演習(xí)。根據(jù)上述總體計(jì)劃安排，公司每年擬定綜合計(jì)劃，并要求各級(jí)管理人員根據(jù)計(jì) 劃和執(zhí)行計(jì)劃的控制標(biāo)準(zhǔn)對(duì)管理工作進(jìn)行衡

21、量和評(píng)價(jià)。在出現(xiàn)偏差時(shí)進(jìn)行糾正和修 訂。年度計(jì)劃（舉例）：局機(jī)關(guān)物業(yè)管理（2007）周年計(jì)劃2007年度法定日期： 元旦 春節(jié) 勞動(dòng)節(jié) 國(guó)慶節(jié)一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二 月1一四四日3二五日3三六t一四六2二五五一三六一四日3二五日33三六六t二四日3二五一三六m一4四u日3日3三五一三六二四日3二 y5五一一四六二四日3三x五一三x6六二二五日3三x五一四六二四v7日3三三x六一四六二五日3三五8一四四日二u五日三六一 u四六9二b五五一三六一四日二五w日10三q六q六q二 q四q日q二 q五q一 q三q六q一 q11四e日。日。三e五e(cuò)一 e三e六e二e四e日。二e

22、12五一 i一四六二四日三五一三13六二二五日s三。五。一 o四六二四14日三三n六一四n六二五n日s三五n15一 r四r四r日r二r五r日r三r六r一 r四r六r16二五dg五一三六c一四日二五17三六c六二四日二五一三六一18四日日三五一三六c二四日二19五一一四六二四日三五一三20六二二五日m三五一四六c二四21日三三六c一四六二五日三五22一四四日二五日三六一四六f23二五五一 j三j六j一 j四j日j二五日24三六六二四二五一三六一25四日日三k五一三k六二四日二26五e(cuò)一 e一 e四e六e二e四e日。三ek五e(cuò)一 e三ek27六二二五日三k五一四六二四28日三k三k六一四六二五h日

23、三k五29一四日dg二五l日三k六dg一四六30二五一三k六f一四日i二五日831三k六四二五三k一 d代號(hào)：工作項(xiàng)目員工培訓(xùn)（每月第一個(gè)星期日）上年度工作總結(jié)及表彰先進(jìn)（暫貨月9日）安排公共區(qū)域大清洗（雙月第三個(gè)星期六）出通告予各業(yè)戶有關(guān)節(jié)日注意事項(xiàng)電梯維保（每月1日、26日）化糞池等清理6、12月份最后一個(gè)星期六）安排節(jié)日擺花、裝飾及娛樂(lè)活動(dòng)（節(jié)日前兩日）消防系統(tǒng)年檢（暫定月28日）檢查箱變等供電裝置2（月12日、9月30日）安排殺蟲(chóng)滅蚊4至9月份23日）檢查清理排水系統(tǒng)（每月最后一個(gè)星期三）電梯年度安檢（暫定月29日）中央空調(diào)系統(tǒng)啟用前檢查調(diào)試5月20日、11月3日）消防系統(tǒng)季末檢查3、

24、6、9、12月14日）雨季汛期防范部署6（、7、8月份13日及隨氣象變化部署）檢查物管區(qū)域內(nèi)供電系統(tǒng)（每月日）水、電、氣、暖抄表核算（每月日）小區(qū)物管財(cái)務(wù)收支公開(kāi)（每哼日）清洗水池水箱5月、11月第二個(gè)星期日）清洗及修補(bǔ)大樓、住宅內(nèi)外墻月、9月第一個(gè)星期六）安排拆除節(jié)日裝飾（節(jié)后上班第一天）商討大樓、住宅各項(xiàng)系統(tǒng)保養(yǎng)合同計(jì)劃（暫斕6日）監(jiān)控系統(tǒng)年檢（暫定1月9日）檢修供水系統(tǒng)（每季度末第二個(gè)星期三）預(yù)備下年度物業(yè)管理預(yù)算2月份第一個(gè)星期二5.3裝備計(jì)劃序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算方法數(shù)量支出為了更好的管理和服務(wù)某某機(jī)關(guān)，同時(shí)充分考慮到局機(jī)關(guān)的物業(yè)特點(diǎn)，公司在 制定物資裝備投入計(jì)劃時(shí)，應(yīng)足以保障各方面工作良好

25、運(yùn)行，并根據(jù)實(shí)際工作需要， 隨時(shí)增添物資裝備。管理用房與某某辦公室協(xié)商，由其提供約90平方米以上管理用房和保安值班室及員工宿 舍（可租賃民房）。裝備預(yù)算1辦公家私 180002住宿家私 35003分體空調(diào)2, 0002 60004食堂設(shè)施1500辦公設(shè)備5物業(yè)管理軟件8, 5001 85006電腦5, 0002 100007電腦桌20024008傳真機(jī)1100111009打印機(jī)135011350通訊設(shè)備10電話2005100011對(duì)講機(jī)10006 6000清潔設(shè)備12洗地機(jī)2, 8001 280013吸塵器（中小型）9002180014榨水車150460015清潔用具10020 200016垃

26、圾車500150017塑料垃圾筒（45升）551266018塑料垃圾筒（170升）17020 3400安全管理員裝備19安全管理員警械1006600工程機(jī)械20電氣焊設(shè)備 320021疏通機(jī) 200022排污泵8002160023公用工具儀表8, 00018, 00024個(gè)人工具150690025材料1, 50011500綠化26修剪工具（草坪修剪機(jī)）等4, 500 450027花圃2, 5001 2500工裝28服裝（冬夏）28066 18480合 計(jì)112390六、管理及操作人員的配備、培訓(xùn)、管理6.1管理人員的配備某某機(jī)關(guān)物業(yè)公司除抽調(diào)系統(tǒng)內(nèi)務(wù)實(shí)的工作人員從事管理外，并高標(biāo)準(zhǔn)外聘一 專多

27、能的操作層人員，保證管理隊(duì)伍的高素質(zhì)和精干高效。在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們 將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工工作 的積極性，結(jié)合獎(jiǎng)勤罰懶手段，并實(shí)行末位淘汰制，保持隊(duì)伍的高昂的生命力和競(jìng)爭(zhēng) 力，以確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。各類人員專業(yè)素質(zhì)要求部門主管以上中專以上學(xué)歷，具有初級(jí)以上專業(yè)職稱；具有二年以上專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，擁有相應(yīng)的上崗資格證書；具有一定的組織、協(xié)調(diào)能力其它崗位高中文化程度、年齡35歲以下；具有二年相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，受過(guò)專業(yè)系統(tǒng)培訓(xùn)；作風(fēng)正派，有較強(qiáng)的工作責(zé)任和服務(wù)意識(shí)。公司各部門人員配置人員配置原則基本按實(shí)際需要設(shè)置崗位并配置人員。人員配置圖（總計(jì)39人）人

28、員配置說(shuō)明：經(jīng)理1人；副經(jīng)理2人。綜合服務(wù)中心、1人。其中：主任1人（副經(jīng)理兼），副主任1人（兼行政秘書、內(nèi)審培訓(xùn)員），會(huì)計(jì)1人（副主任兼），出納1人（兼 員、統(tǒng)計(jì)員、資料員、電腦員），清潔綠化8人。其中：領(lǐng)班1人； 保潔辦公區(qū)3人（兼管外圍），保潔住宅區(qū)：2人，綠化2人并負(fù)責(zé)本區(qū)垃圾清運(yùn)。安全管理部：（13人）保安主管代輪休，機(jī)關(guān)大門崗4人，住宅大門崗3人，監(jiān) 控室3人，辦公、住宅巡邏崗2人。工程部（8人）：工程主管1人，運(yùn)行維保5人，維修2人。6.2人員培訓(xùn)某某機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司將自身的員工培訓(xùn)作為創(chuàng)建公司核心軟件之重要工作來(lái) 抓，形成一個(gè)自我培訓(xùn)、自我開(kāi)發(fā)人才機(jī)制，通過(guò)持續(xù)提高員工素質(zhì)、專

29、業(yè)技能，以 促進(jìn)管理服務(wù)工作、經(jīng)營(yíng)工作水平的不斷提升。培訓(xùn)目標(biāo)提高全體員工的基本素質(zhì)和專業(yè)水平，適應(yīng)本職崗位和新技術(shù)發(fā)展的需要，不 斷吸收和更新管理思想，適應(yīng)現(xiàn)代化的發(fā)展，從而滿足某某機(jī)關(guān)物業(yè)管理和服務(wù)的最 高要求。制定目標(biāo)如下：各業(yè)務(wù)、專業(yè)人員的持證上崗率100 %,初中級(jí)職稱人員占管理人員比率30% 以上，中專以上學(xué)歷占管理人員比率70%以上，各類人員培訓(xùn)合格率100%;專門職業(yè)、特殊工程需要按行業(yè)規(guī)定通過(guò)職業(yè)培訓(xùn)持證上崗：財(cái)務(wù)出納需獲取會(huì)計(jì)證，通過(guò)電腦操作培訓(xùn)；副經(jīng)理、各部門主管需通過(guò)市相關(guān)培訓(xùn)，取得崗位證書，通過(guò)電腦操作培訓(xùn)、 內(nèi)審員培訓(xùn)、物業(yè)管理上崗培訓(xùn)等獲得相關(guān)的資格證書；維修工需

30、持證上崗；管理人員需持物業(yè)管理上崗證書。培訓(xùn)方式組織保障設(shè)置兼職培訓(xùn)工作人員，建立公司員工教育培訓(xùn)工作體系，準(zhǔn)確識(shí)別培訓(xùn)需求， 制定年度培訓(xùn)大綱，季度月度培訓(xùn)實(shí)施計(jì)劃，編制內(nèi)培訓(xùn)教材，并組織落實(shí)建立員工 培訓(xùn)檔案，規(guī)定考核辦法，將員工培訓(xùn)績(jī)效與工資獎(jiǎng)金、晉升、淘汰緊密掛鉤，創(chuàng)造 一種積極求知、努力向上、不進(jìn)則淘汰的工作氛圍。方式開(kāi)展全員培訓(xùn)，分層次、分類別、分階段實(shí)施，內(nèi)培、外培、自學(xué)形式相結(jié)合。按階段劃分：入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)、在職培訓(xùn)；按層次劃分：主要管理層、一般管理層、專業(yè)技術(shù)作業(yè)層。鼓勵(lì)措施要求一專多能，鼓勵(lì)外培取證，自修學(xué)業(yè)，費(fèi)用報(bào)銷。培訓(xùn)內(nèi)容按階段劃分a入職培訓(xùn)物業(yè)管理概況；公司質(zhì)量

31、體系概況，公司規(guī)章制度、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)；物業(yè)管基礎(chǔ)知識(shí)及服務(wù)（業(yè)務(wù)）特性；安全教育、消防知識(shí)；員工守則、言行規(guī)范。b上崗培訓(xùn)本部門、本崗位職責(zé)；本崗位作業(yè)指導(dǎo)書（工作程序、作業(yè)內(nèi)容、方式、規(guī)范）；本崗位業(yè)務(wù)技能、應(yīng)知應(yīng)會(huì)培訓(xùn)。c在職培訓(xùn)本崗位業(yè)務(wù)技能、技術(shù)提高性學(xué)習(xí)；相關(guān)崗位業(yè)務(wù)概要，技術(shù)培訓(xùn)；了解相關(guān)法律法規(guī)。二、按人員層次劃分a主要管理層物業(yè)管理理論學(xué)習(xí)；企業(yè)管理、城市社會(huì)學(xué)、房地經(jīng)濟(jì)學(xué)等實(shí)務(wù)理論學(xué)習(xí)；了解計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)知識(shí)；物業(yè)管理?xiàng)l例、經(jīng)濟(jì)合同法等有關(guān)法律、法規(guī)的學(xué)習(xí)。b般管理層（含工程技術(shù)人員）本崗位專業(yè)技術(shù)知識(shí)、專業(yè)職稱培訓(xùn)；物業(yè)管理理論學(xué)習(xí)、上崗取證培訓(xùn)；相關(guān)法律法規(guī)知

32、識(shí)；質(zhì)量體系相關(guān)文件，作業(yè)指導(dǎo)書；每年至少拓展一門新業(yè)務(wù)技能。c專業(yè)（業(yè)務(wù)）技術(shù)作業(yè)層上崗取證培訓(xùn)；崗位業(yè)務(wù)、技術(shù)技能培訓(xùn)及崗位競(jìng)賽；質(zhì)量體系相關(guān)文件，作業(yè)指導(dǎo)書學(xué)習(xí)；了解相關(guān)法律法規(guī)；每年至少拓展一門新業(yè)務(wù)技能。培訓(xùn)安排（計(jì)劃）培訓(xùn)類型培訓(xùn)內(nèi)容參加人員時(shí)間入職培訓(xùn)詳見(jiàn)入職培訓(xùn)內(nèi)容全體員工入職起持續(xù)一周入職培訓(xùn)詳見(jiàn)入職培訓(xùn)內(nèi)容分部門試用期內(nèi)分專業(yè)3-6個(gè)月分工種在職培訓(xùn)詳見(jiàn)入職培訓(xùn)內(nèi)容分部門業(yè)余時(shí)間：1個(gè)月/年分專業(yè)分工種 工作時(shí)間：1周/年*人具體培訓(xùn)計(jì)劃，培訓(xùn)內(nèi)容需根據(jù)實(shí)際情況制定詳細(xì)內(nèi)容。言行規(guī)范、儀容儀表及公共形象禮儀規(guī)范：每位員工都是某某機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司整體形象的代言人，應(yīng)以大方的儀

33、容、整 潔的服飾、禮貌待人、文明的語(yǔ)言充分扮演這一角色。儀容：女員工：扮妝宜淡雅樸實(shí)，能體現(xiàn)職業(yè)女性的風(fēng)度，符合工作氣氛，最好不 佩戴貴重的首飾，不涂指甲油。男員工：保持衣裝整齊、不留胡須。儀表：女員工：穿著公司統(tǒng)一制服，高跟鞋高度不宜過(guò)高。符合工作氣氛，能體現(xiàn) 職業(yè)女性風(fēng)度和公司的良好形象。男員工：頭發(fā)不能及耳，隨時(shí)保持修整；必須每天修面，嚴(yán)禁胡子拉碴；穿著 公司統(tǒng)一服裝;任何時(shí)候嚴(yán)禁穿涼鞋、拖鞋上班，皮鞋應(yīng)保持亮澤及不破損。儀態(tài)：保持良好站姿、坐姿及行走資勢(shì)：雙腳以肩同寬，自然垂直分開(kāi)；自體重心 將落在雙腳上，肩平，頭正，兩眼平視前方，挺胸，收腹；身體不得東倒西歪前傾后 靠，不得伸懶腰、駝

34、背、聳肩翹腿；行走步幅節(jié)奏均勻，不慌張。制服：制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺；非因工作需要，不得在公司外穿著制服。紐扣要全部扣好，穿西裝制服時(shí)，不論男女第一顆紐扣須扣上，不得敞開(kāi)外 衣，卷著褲腳、衣袖，若打領(lǐng)帶必須結(jié)正。制服外衣衣袖，衣領(lǐng)處，制服襯衣領(lǐng)口，不得帶有個(gè)人物品，如紀(jì)念章、筆、 紙張等，衣袋制服不得多裝物品，顯得鼓起。只準(zhǔn)穿著皮鞋上班，禁止涼鞋，女職工只穿肉色襪，其它顏色和帶花邊，通 花襪子一律不準(zhǔn)，褲頭不得露出裙腳，襪子不得有破洞。態(tài)度：微笑，是員工最起碼應(yīng)有的表情，面對(duì)客人應(yīng)表現(xiàn)出現(xiàn)熱情、親切、真實(shí)、 友好，必要時(shí)還要的同情的表情，做到精神振奮，情緒飽滿，不卑不亢。與客人交談時(shí)應(yīng)眼望對(duì)方

35、，頻頻點(diǎn)頭稱是。雙手不得叉腰，交叉胸前，插入衣褲或隨意亂放。不抓頭、抓癢、挖耳、摳 鼻孔，不得敲桌子，敲擊或玩弄其它物品。行走要迅速，但不得跑步，不得二人并肩而行，反搭背，挽手，與客人相遇 應(yīng)靠邊而走，不得從二人中間穿行，請(qǐng)人讓路要講對(duì)不起，不橫沖直撞，粗俗無(wú)禮。 不得哼歌曲，吹口哨，跺腳。不得隨地吐痰，亂丟雜物。不得當(dāng)眾整理任何個(gè)人衣物，發(fā)現(xiàn)亂丟雜物應(yīng)隨手 拾起清理。不得將任何物件夾于腋下。在客人面不得經(jīng)?？词直??？人?、打噴嚏時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說(shuō)對(duì)不起。不得談笑，大聲說(shuō)話，喊叫，亂丟亂碰物品，發(fā)出不必要聲響。上班期間不得抽煙，吃東西。不得用手指或筆桿指顧客和為人指示方向。與客人講話時(shí)應(yīng)全神貫注

36、，用心傾聽(tīng)，不得東張西望，心不在焉。在為客人服務(wù)時(shí)不得流露厭煩，冷淡、憤怒、緊張和恐懼的表情，不得扭捏 作態(tài)，做鬼臉，吐舌、眨眼。在服務(wù)、工作、打電話和客人交談時(shí)，如有人走近，應(yīng)立即示意，以表示已 注意他（她）的來(lái)臨。不得無(wú)所表示，等客人先開(kāi)口。聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切、不要裝腔作勢(shì)，聲量不要過(guò)高亦不可過(guò)低， 以免客人聽(tīng)不太清楚。不準(zhǔn)講粗語(yǔ)，不得使用蔑視和污辱性的語(yǔ)言。三人以上對(duì)話要用相互都懂的語(yǔ)言。不得模仿他人的語(yǔ)言語(yǔ)調(diào)和談話。不開(kāi)過(guò)分的玩笑。說(shuō)話要注意藝術(shù)，多用敬語(yǔ)，注意“請(qǐng)”、“謝”字不離口。不得以任何借口頂撞諷刺挖苦客人。要注意稱呼客人姓氏，未知姓氏之前，要稱呼“先生”或“女士”

37、。指第三者時(shí)不能講“他”或“她”，應(yīng)稱“那位先生”或“那位女士”。無(wú)論從客人手上接過(guò)任何物品中，都要講“謝謝”?？腿酥v“謝謝”時(shí)，要答“不用謝”，不得毫無(wú)反應(yīng)?？腿藖?lái)時(shí)要問(wèn)好，注意講“歡迎，您好”客人走時(shí)，注意講“再見(jiàn)”，“歡迎 您下次再來(lái)”。任何時(shí)候不準(zhǔn)講“喂”或說(shuō)“不知道”。離開(kāi)面對(duì)的客人，要說(shuō)“請(qǐng)稍候”。如果離開(kāi)時(shí)間較長(zhǎng)，回來(lái)時(shí)要講“對(duì)不起，讓你久等”。公司員工上崗時(shí)間應(yīng)走步行梯，確需乘電梯應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)電梯操作員工作，熱 情為乘員開(kāi)啟電梯門，并禮讓機(jī)關(guān)工作人員優(yōu)先乘梯或主動(dòng)避讓。清潔衛(wèi)生時(shí)，有客人在清潔區(qū)域內(nèi)，應(yīng)耐心等待客人離開(kāi)后繼續(xù)工作。6.3人員管理人員管理的原則公司以國(guó)家的有關(guān)法律法

38、規(guī)、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度為員工的行為規(guī)范和考核 標(biāo)準(zhǔn)。全體員工采用聘用合同制，做到能上能下，能進(jìn)能出，競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰。錄用、培訓(xùn)嚴(yán)把用人關(guān)，規(guī)范人員選用、招聘程序。公司用人基本為兩種，一種是系統(tǒng) 內(nèi)部抽調(diào)，一種是招聘外來(lái)人員。內(nèi)部人員選用，嚴(yán)格根據(jù)上崗條件，從基本素質(zhì)、 工作業(yè)績(jī)、管理能力三方面考核，擇優(yōu)錄用。外來(lái)人員招聘，嚴(yán)格按招聘程序要求， 進(jìn)行筆試、面試、實(shí)操考查、綜合評(píng)價(jià)，擇優(yōu)錄用。注重系統(tǒng)性的全員培訓(xùn)。每年拿出一定的培訓(xùn)資金，設(shè)專人負(fù)責(zé)，根據(jù)實(shí)際 需求制訂管理型、技術(shù)型、作業(yè)型三個(gè)層次的全年培訓(xùn)計(jì)劃。特別要注重自始至終地 灌輸超前性，創(chuàng)造性的服務(wù)理念、服務(wù)意識(shí)及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的

39、觀念。同時(shí)，確 立考核制度，考核結(jié)果與員工的個(gè)人利益掛鉤，增強(qiáng)培訓(xùn)的有效性。建立有效的業(yè)績(jī)考評(píng)體系和激勵(lì)機(jī)制。實(shí)施全方位動(dòng)態(tài)績(jī)效考評(píng)：上級(jí)對(duì)下 級(jí)、同級(jí)對(duì)同級(jí)、下級(jí)對(duì)上級(jí)，現(xiàn)在與過(guò)去對(duì)比確保獎(jiǎng)罰分明。將企業(yè)效益、員工的 業(yè)績(jī)與個(gè)人收入掛鉤，給予各級(jí)（實(shí)）人員與其貢獻(xiàn)相適應(yīng)的報(bào)酬。月考核與年度考 評(píng)相結(jié)合，每年根據(jù)考評(píng)結(jié)果，決定人員的去留、調(diào)整人員的待遇、職位。同時(shí)加強(qiáng) 上下級(jí)、同級(jí)的縱橫向溝通，充分授權(quán)，給予各類人員積極主動(dòng)工作的動(dòng)力與空間， 在內(nèi)部營(yíng)造優(yōu)勝劣汰、積極向上的氛圍。適當(dāng)時(shí)機(jī)，適度實(shí)施工作輪換法，同時(shí)保持年淘汰率5%,這樣既有利于培養(yǎng) 一專多能之才，也利于克服惰性、激活員工潛力，使

40、員工隊(duì)伍保持最佳狀態(tài)。淘汰依據(jù)：在貫徹淘汰機(jī)制過(guò)程中，公司將根據(jù)每年二次的“德、能、勤、 績(jī)”考核和崗位民主評(píng)議、某某辦公室意見(jiàn)調(diào)查、走訪業(yè)主及日常工作投訴情況對(duì)員 工進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。七、關(guān)系協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作本身就是一個(gè)綜合協(xié)調(diào)，我們提出的口號(hào)是：“積極協(xié)調(diào)、及時(shí)處 理!”對(duì)內(nèi)協(xié)調(diào)以管理制度為準(zhǔn)繩，讓制度說(shuō)話，勿以人情辦事;對(duì)外協(xié)調(diào)強(qiáng)調(diào)相互尊 重、守信譽(yù)、講效率；對(duì)某某機(jī)關(guān)辦公室、業(yè)戶的協(xié)調(diào)是貫徹于管理與服務(wù)之中的原 則，積極主動(dòng)地協(xié)調(diào)不斷地改善服務(wù)質(zhì)量。八、服務(wù)意識(shí)“我盡心努力，讓您永遠(yuǎn)滿意”“業(yè)主的滿意就是我們的最大追求。”“服務(wù)至上，業(yè)戶第一”以上是我公司服務(wù)宗旨。某某機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司將以

41、體制建設(shè)和員工素質(zhì)教育為重點(diǎn)，強(qiáng)化員工的服務(wù) 觀念，提供優(yōu)良的管理服務(wù)。九、量化管理及標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作9.1量化管理每年根據(jù)確定的年度質(zhì)量管理目標(biāo)，對(duì)某某辦公室、業(yè)戶滿意率、機(jī)電設(shè) 備運(yùn)行完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。實(shí)行目標(biāo)經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任制，對(duì)公司管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，做出具體要 求。公司對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)。年度考核量化，年度崗位輪換率10%，淘汰率5%。財(cái)務(wù)工作量化，每年公司制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，對(duì)水、電、冷、 暖、維修、保潔、綠化等物耗及管理收支控制成本，提高企業(yè)效益。9.2標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作貫徹某某機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司企業(yè)文化，包括企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)管理理念和發(fā)

42、 展目標(biāo)。建立某某機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系，堅(jiān)持貫徹并不斷改進(jìn)。運(yùn)用公司員工守冊(cè)，規(guī)范管理員工行為，倡導(dǎo)講文明樹(shù)新風(fēng)，敬業(yè)奉 獻(xiàn)。發(fā)揮交通物業(yè)公司計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的作用，提高物業(yè)管理工作效率。9.3實(shí)施目標(biāo)管理，強(qiáng)化績(jī)效考核，確保逐年實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)根據(jù)物業(yè)管理工作的“小節(jié)即大體、形式即內(nèi)容”之特點(diǎn)，實(shí)施目標(biāo)管理責(zé)任 制，以減少差錯(cuò)、疏漏，努力作到經(jīng)營(yíng)上“保本節(jié)余”，服務(wù)上“業(yè)主滿意”，管理上 “規(guī)范有序”，最終實(shí)現(xiàn)國(guó)家級(jí)文明優(yōu)秀社區(qū)的總體目標(biāo)。將年度目標(biāo)量化、分解至 各階段、各部門，建立有效的覆蓋某某機(jī)關(guān)物業(yè)管理各項(xiàng)工作、各個(gè)環(huán)節(jié)的目標(biāo)體系， 并根據(jù)實(shí)際情況制訂切實(shí)可行的績(jī)效考核方案，細(xì)化考核項(xiàng)

43、目、考核標(biāo)準(zhǔn)、明確考核 辦法。每年，公司負(fù)責(zé)人與部門、部門與班組、班組與個(gè)人簽訂目標(biāo)責(zé)任書，同時(shí)持 續(xù)地實(shí)施公正、客觀有效的月度考核、年度考評(píng)，其考核考評(píng)結(jié)果與部門、個(gè)人效益 及時(shí)掛鉤，獎(jiǎng)勤罰懶，不斷提高工作質(zhì)量、效率，從而有計(jì)劃、有步驟地實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)。十、氛圍文化及環(huán)境文化氛圍文化建設(shè)是精神文明的載體，良好的氛圍文化建設(shè)也是精神文明建設(shè)的目 標(biāo)，我們機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司將利用某某自身優(yōu)勢(shì)，有計(jì)劃有意識(shí)引導(dǎo)業(yè)主各單位員工， 強(qiáng)化環(huán)境意識(shí)和公民意識(shí)，共建文明優(yōu)秀社區(qū)。人能改造環(huán)境，反過(guò)來(lái)，環(huán)境也可改變、影響、塑造人本身。在優(yōu)美整潔的環(huán) 境中工作生活，人員良好的道德素質(zhì)會(huì)得到進(jìn)一步發(fā)揮和升華。因此，搞好

44、某某機(jī)關(guān) 的氛圍文化和環(huán)境文化十分必要和迫切。10.1氛圍文化氛圍文化作為某某機(jī)關(guān)管理服務(wù)的重要組成部分，其主要的服務(wù)對(duì)象是員工。 氛圍文化的開(kāi)展不以盈利為目的，而應(yīng)該在弘揚(yáng)社會(huì)主旋律的同時(shí)，以親和為重點(diǎn)， 作為企業(yè)文化和社會(huì)文化的補(bǔ)充，氛圍文化一方面起到了增進(jìn)服務(wù)者與服務(wù)對(duì)象的理 解和溝通作用，另一方面促進(jìn)道德修養(yǎng)水平的不斷提高。機(jī)關(guān)社區(qū)文化服務(wù)及運(yùn)作的目標(biāo)及定位成立專門機(jī)構(gòu)，專人負(fù)責(zé)局機(jī)關(guān)氛圍文化的策劃及組織開(kāi)展工作，并邀請(qǐng)一些 文化名家對(duì)文化活動(dòng)提供咨詢指導(dǎo)，同時(shí)協(xié)助南陽(yáng)市某某機(jī)關(guān)進(jìn)行文化交流活動(dòng)。建立南陽(yáng)市某某機(jī)關(guān)活動(dòng)中心；利用南陽(yáng)某某機(jī)關(guān)活動(dòng)中心舉辦各種活動(dòng)，并對(duì)中心工作加以改進(jìn)。開(kāi)

45、展精神文明共建。緊貼時(shí)代脈搏，宣揚(yáng)社會(huì)主義精神文明和時(shí)代精神。與 有關(guān)單位聯(lián)合舉辦與精神文明相關(guān)展覽活動(dòng)；參與機(jī)關(guān)文藝演出活動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)外文化交流。定期舉辦各類文化娛樂(lè)活動(dòng)。每年國(guó)家法定節(jié)日及中國(guó)傳統(tǒng)佳節(jié)，定期舉辦 氛圍棋牌賽、歌舞聯(lián)宜活動(dòng)、登山活動(dòng)、各類書畫展等等。資金制度保障每年年底向某某辦公室匯報(bào)氛圍文化活動(dòng)計(jì)劃，確定活動(dòng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容、經(jīng)費(fèi)以及 舉辦時(shí)間，定期舉辦各類氛圍文化活動(dòng)，并制度化。氛圍文化建設(shè)資金主要來(lái)源于管理費(fèi)用，以及業(yè)主贊助。10.2小區(qū)環(huán)境良好的環(huán)境是氛圍的臉面，是氛圍文化的依托，最直接最明顯地體現(xiàn)氛圍文化 的精髓。通過(guò)精心設(shè)計(jì)和精心維護(hù)的環(huán)境有助于良好的氛圍文化的形成，環(huán)境建

46、設(shè)是 文化建設(shè)的起點(diǎn)，它有助于提升某某機(jī)關(guān)人員的文化修養(yǎng)，也直接反映人員的文化水 平。環(huán)境保護(hù)環(huán)境的保護(hù)和改良是一個(gè)群策群力、全員參與、日積月累的過(guò)程。只有充分發(fā) 動(dòng)全體業(yè)戶，建立全員強(qiáng)烈的環(huán)保意識(shí)，整個(gè)環(huán)境保持工作才能落到處，某某機(jī)關(guān)辦 公及生活小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生才能真正搞好。通過(guò)適時(shí)不斷的宣傳和必要的硬件扶持，某 某機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司才有充分的信心把南陽(yáng)某某的環(huán)境衛(wèi)生搞好，公司本著“以人為 本、關(guān)懷人生、珍惜人生”的管理理念，將在物業(yè)管理的各個(gè)工作環(huán)節(jié)強(qiáng)調(diào)環(huán)保概念， 營(yíng)造貫穿“綠色”文化的21世紀(jì)綠色環(huán)保概念社區(qū)！環(huán)境管理體模式：我公司將借鑒其他物管企業(yè)環(huán)境管理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)交通物業(yè) 實(shí)際制訂公司的

47、環(huán)境方針、目標(biāo)和指標(biāo)，擬編各類程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書，對(duì)識(shí)別的 需治理的環(huán)境因素制訂相應(yīng)的環(huán)境管理方案，并據(jù)此實(shí)施。環(huán)境方針：我公司將向全體業(yè)戶局辦公室做出如下承諾：“把南陽(yáng)某某機(jī)關(guān)小 區(qū)創(chuàng)建為21世紀(jì)綠色概念社區(qū)”。本著污染預(yù)防、防治結(jié)合的思想，我們將最大限度 地降低資源消耗，減少環(huán)境污染，并不斷改造環(huán)境。環(huán)境衛(wèi)生：環(huán)境衛(wèi)生管理由公司綜合服務(wù)中心負(fù)責(zé)，根據(jù)公司編制的程序文 件及作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)定要求開(kāi)展工作。環(huán)境衛(wèi)生管理職責(zé)：負(fù)責(zé)道路、綠化帶等清潔衛(wèi)生工作;負(fù)責(zé)公共設(shè)施的清潔 保養(yǎng)工作;負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)、分揀和中轉(zhuǎn)工作。垃圾分類管理的實(shí)施：將辦公垃圾分為可回收垃圾（如紙張、塑料、橡膠等）、 不可加收垃

48、圾二大類；垃圾分類收集容器為二個(gè)容器一組，分別以顏色和文字表示二 類不同種類垃圾分類，員工將生產(chǎn)垃圾自行分類并對(duì)應(yīng)投放；公司綜合服務(wù)中心手推 垃圾車以顏色和文字標(biāo)明，分類收集、運(yùn)送至規(guī)定場(chǎng)地進(jìn)行處理。環(huán)境美化機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司將在局辦公室及各業(yè)戶的支持配合下，進(jìn)一步開(kāi)展美化辦公 環(huán)境建設(shè)，努力體現(xiàn)現(xiàn)代、優(yōu)美、細(xì)致入微的整體文化環(huán)境，營(yíng)造休閑、愉快、積極 的生活氛圍。加強(qiáng)管理力度，在某某機(jī)關(guān)小區(qū)內(nèi)設(shè)立車輛限速裝置，車輛禁止鳴喇叭，將 車輛噪音對(duì)居民的干擾降至最小。吸取其他優(yōu)秀社區(qū)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，專門設(shè)計(jì)實(shí)用、美觀、藝術(shù)化的分類垃圾箱， 使垃圾箱成為某某機(jī)關(guān)小區(qū)的一道風(fēng)景。設(shè)立綠地溫馨小提示宣傳教育欄，定

49、期開(kāi)展愛(ài)護(hù)環(huán)境、保護(hù)自然的宣傳教育 的其它公益宣傳活動(dòng)。十一、日常管理11.1物業(yè)管理的工作內(nèi)容物業(yè)管理工作內(nèi)容劃分為管理運(yùn)作體系、保障監(jiān)管體系兩個(gè)層次：管理運(yùn)作體系：監(jiān)控中心的運(yùn)行、指揮調(diào)度、信息處理、通訊聯(lián)絡(luò)職能 治安保衛(wèi)管理;交通及車輛管理;消防管理;裝修管理;房屋本體、機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施 管理;環(huán)境保護(hù)與清潔衛(wèi)生、消殺；氛圍文化活動(dòng)。保障監(jiān)管體系：財(cái)務(wù)管理;員工培訓(xùn)和考核;行政管理;人事管理;檔案資 料管理;后勤保障和物料供應(yīng)；公共關(guān)系的聯(lián)絡(luò)與協(xié)調(diào)；質(zhì)量監(jiān)控和統(tǒng)計(jì)分析職能；內(nèi) 部質(zhì)量審核；區(qū)內(nèi)意見(jiàn)及服務(wù)要求調(diào)查、投訴處理。管理運(yùn)作系統(tǒng)工作為日常物業(yè)管理的主要內(nèi)容。11.2日常物業(yè)管理日

50、常物業(yè)管理具體依據(jù)局機(jī)關(guān)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行。公司通過(guò)部門和班組實(shí)行各層次的目標(biāo)責(zé)任管理和量化考核，嚴(yán)格按照 公司管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范操作，積極學(xué)習(xí)優(yōu)秀物業(yè)公司在不同管理工作流程上的多 層次的封閉管理的網(wǎng)絡(luò)化、系統(tǒng)化和規(guī)范化的先進(jìn)動(dòng)作管理模式，著重于實(shí)際運(yùn)作、 事實(shí)記錄和傳遞，要求各項(xiàng)工作均緊密結(jié)合實(shí)際，具備可操作性和可塑性，切實(shí)把同 業(yè)先進(jìn)管理成熟的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)移植于某某機(jī)關(guān)小區(qū)的物業(yè)管理中。對(duì)于日常物業(yè)管理的具體工作程序和方式、作業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和方法、考核和 監(jiān)督措施以及工作記錄等實(shí)務(wù)性內(nèi)容要求，將不斷進(jìn)行改進(jìn)，以適應(yīng)符合局機(jī)關(guān)物業(yè) 日常管理需求。11.3財(cái)務(wù)管理公司的財(cái)務(wù)管理日常工作由主管綜合服

51、務(wù)中心副經(jīng)理負(fù)責(zé)，并接受交通物業(yè)管 理公司財(cái)務(wù)部的指導(dǎo)和監(jiān)督；會(huì)計(jì)工作由某某物業(yè)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)。公司實(shí)行獨(dú)立核算， 每月定期向公司經(jīng)理呈報(bào)月度財(cái)務(wù)報(bào)表。公司財(cái)務(wù)管理根據(jù)財(cái)政部財(cái)基字19987號(hào)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定及 交通物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化管理，每季度向全體業(yè)戶及某某辦公 室公開(kāi)，接受質(zhì)詢并予以解釋。財(cái)務(wù)管理的原則：收支平衡，略有節(jié)余。管理服務(wù)費(fèi)的收取和使用某某機(jī)關(guān)辦公及生活小區(qū)各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)的收取嚴(yán)格執(zhí)行市房管、物價(jià)部門的收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)務(wù)實(shí)行公開(kāi)：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：管理服務(wù)費(fèi)總收入的 主要來(lái)源包括：向某某機(jī)關(guān)各業(yè)戶收取的各項(xiàng)管理服務(wù)費(fèi)，其它租賃經(jīng)營(yíng)性收入。某某辦公生

52、活小區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的使用范圍包括：辦公區(qū)、生活區(qū)公用設(shè)備、設(shè)施和公共場(chǎng)所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi) 用（包括材料費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)、保潔工、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等）；公司規(guī)定人員的津貼工資、福利及辦公費(fèi)用；因管理工作而聘請(qǐng)的專營(yíng)公司及其它聘請(qǐng)人員的費(fèi)用；辦公區(qū)及生活區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定的稅費(fèi)；辦公區(qū)及生活區(qū)必要的氛圍文化活動(dòng)費(fèi)用。管理費(fèi)的使用須經(jīng)公司處經(jīng)理簽字作為支出記帳憑證。房屋本體維修基金管理本體基金用于房屋本體公用部分的維修養(yǎng)護(hù)，為保護(hù)某某機(jī)關(guān)各業(yè)戶權(quán)益，公 司以房屋本體為單位進(jìn)行專（記）帳管理，按規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，設(shè)立專用帳號(hào)有儲(chǔ) 本物業(yè)的本體維修基金，并且嚴(yán)格遵守199739號(hào)文

53、中房屋本體維修基金管理 規(guī)定，實(shí)行依法規(guī)范使用。公用設(shè)施專用基金管理公用設(shè)施專用基金的管理和使用按照199739號(hào)文中房屋公用設(shè)施專用基 金管理試行規(guī)定進(jìn)行運(yùn)作。11.4機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施管理工程部作為交通機(jī)關(guān)設(shè)備設(shè)施專業(yè)管理部門，根據(jù)公司編制的機(jī)電設(shè)備管理操 作規(guī)范及其作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)定要對(duì)機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施實(shí)行管理。對(duì)日常物業(yè)管理而言，機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱設(shè)備）的管理主要為以 下內(nèi)容：設(shè)備日常運(yùn)行和使用。局機(jī)關(guān)設(shè)備的運(yùn)行管理由各服務(wù)使用部門負(fù)責(zé)， 如監(jiān)控系統(tǒng)由監(jiān)控中心負(fù)責(zé)，停車場(chǎng)管理外圍系統(tǒng)由安全管理部門負(fù)責(zé)等，其余基礎(chǔ) 功能性系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理。運(yùn)行管理應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)

54、備運(yùn)行操作 規(guī)程。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)根據(jù)公司設(shè)備管理的相關(guān)規(guī)定，設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維護(hù) 保養(yǎng)，因此設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)由使用單位或責(zé)任單位負(fù)責(zé)，而設(shè)備的定期維護(hù) 保養(yǎng)則均由工程部負(fù)責(zé)。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)由相關(guān)單位根據(jù)設(shè)備維保規(guī)程制定的維護(hù)保養(yǎng)記錄表開(kāi) 展工作。設(shè)備故障修理設(shè)備常見(jiàn)簡(jiǎn)單維修，如：更換燈具、開(kāi)關(guān)、疏通下水道等維修工作均由工程部 完成。設(shè)備的大修改造設(shè)備大修改造由工程部根據(jù)設(shè)備狀況提出申請(qǐng)報(bào)告，經(jīng)公司核準(zhǔn)后報(bào)請(qǐng)某某辦 公室批準(zhǔn)，落實(shí)本體基金或?qū)Ｓ没鸬馁Y金來(lái)源后，按照預(yù)定施工方案由工程部組織 實(shí)施。工程資料及時(shí)歸檔。各項(xiàng)管理指標(biāo)表（一）序號(hào)管理指標(biāo)承諾計(jì)算測(cè)定依據(jù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)依

55、據(jù)51房屋及配套設(shè) 施完好率99%以 上（完好房筑面積+基本完好房 面積）：總的房屋建筑平積 *100%參考國(guó)家物業(yè)管理 考評(píng)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任到人，嚴(yán) 度，同時(shí)嚴(yán)格2房屋零修、急修及時(shí)率99%以 上完成零修、急修的次數(shù)：報(bào) 修的零修、急修次數(shù)x 100%參考國(guó)家物業(yè)管理 考評(píng)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行24小時(shí)總部維修人員接和急修工作及確保及時(shí)和優(yōu)3保潔率99%以 上已保潔的面積：樓內(nèi)保潔 總面積x 100%參考國(guó)家物業(yè)管理 考評(píng)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)與各業(yè)戶合作 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及 觀。4維修工程質(zhì)量 合格率維修服 務(wù)回訪率100%100%（報(bào)告期評(píng)定為合格品的單位 工程建筑面積）：（報(bào)告期驗(yàn) 收鑒定的單位工程建筑面積）x 100

56、%調(diào)查住戶滿意人數(shù)：調(diào)查住戶人數(shù)x 100%參考國(guó)家物業(yè)管理 考評(píng)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)工程部嚴(yán)格把 絕返工，同時(shí) 住戶意見(jiàn)，保 量。5路燈完好率99%以 上完好路線、盞數(shù)：小區(qū)內(nèi)實(shí) 際路線盞數(shù)x 100%參考國(guó)家物業(yè)管理 考評(píng)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)責(zé)任部門和定期維護(hù)保整的檔案記錄各項(xiàng)管理指標(biāo)表（二）序號(hào)管理指標(biāo)承諾計(jì)算測(cè)定依據(jù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)1大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99%以 上報(bào)告期完好日臺(tái)數(shù)：報(bào)告期 計(jì)劃運(yùn)行日數(shù)100%參考國(guó)家物業(yè)管理考評(píng)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)建立健全 程部配有 采取24 / 時(shí)處理。2火災(zāi)發(fā)生率1%0以下（不發(fā) 生重大 火險(xiǎn)）火災(zāi)發(fā)生次數(shù)：小區(qū)內(nèi)住戶 人數(shù) 100%參考國(guó)家物業(yè)管理考評(píng)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)建立義務(wù) 力進(jìn)行

57、防 常巡檢，3違章發(fā)生率處理率裝修1%。停車5%100%建章發(fā)生次數(shù)：小區(qū)內(nèi)住戶 總戶數(shù)x 100%已處理違章次數(shù)：發(fā)生違章 次數(shù)x 100%參考國(guó)家物業(yè)管理考評(píng)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)建立日常 時(shí)發(fā)現(xiàn)及 章發(fā)生。4用戶有效投投率 處理率2%。以上100%有效投訴次數(shù)：小區(qū)內(nèi)住戶 總?cè)藬?shù)x 100%有效投訴處理數(shù)：有效投訴 次數(shù)x 100%參考國(guó)家物業(yè)管理考評(píng)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)建立定期 強(qiáng)內(nèi)部管 建立24/ 難，做到十二、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)和實(shí)施完善的物業(yè)管理，可以使物業(yè)保值增值，并且延長(zhǎng)物業(yè)的使用年限。為了確保某 某機(jī)關(guān)物業(yè)功能正常發(fā)揮，為某某機(jī)關(guān)（各業(yè)戶）提供優(yōu)美、舒適、安全的環(huán)境，嚴(yán) 格執(zhí)行國(guó)家及地方有關(guān)物業(yè)管理法律法

58、規(guī)，制定行之有效的物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃，讓某 某機(jī)關(guān)物業(yè)完好如新。12.1本體基金本體基金是指由某某辦公室（各業(yè)戶）支付，物業(yè)管理單位按月代收、代管，并 以戶屋本體（每棟房屋）為單位設(shè)立專門帳戶的資金?；鸬臋?quán)益屬某某機(jī)關(guān)及各業(yè) 戶，專門用于房屋本體共同部分的維修養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用?；鸬慕⒛衬硻C(jī)關(guān)物業(yè)管理公司以房屋為單位進(jìn)行專（記）帳形式管理，并設(shè)立專用帳號(hào) 存儲(chǔ)物業(yè)的本體基金。按照地方物價(jià)文件，以現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)向交通機(jī)關(guān)各業(yè)戶按月收取?；鸬氖褂帽倔w基金用于房屋本體公用部位的維修養(yǎng)護(hù)，本體基金的30 %用房屋本體其共用 部位的日常維護(hù)和零星小修，經(jīng)某某機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或該棟房業(yè)主代表同意，由公司經(jīng)理簽 字，作為本

59、體基金支出記帳憑證。其余70%用于房屋本體共同部位中修以上維修工程， 應(yīng)出具“施工項(xiàng)目清單”由經(jīng)某某機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或該棟房業(yè)主代表批準(zhǔn)，公司經(jīng)理簽字作 為本體基金支出記帳憑證。公司處對(duì)大樓及住宅基金每年使用金額上將作控制，保證 留有余地。在某某機(jī)關(guān)小區(qū)的管理過(guò)程中，本體基金主要用于綜合整治項(xiàng)目，詳見(jiàn)附錄一。 本體基金不夠支出時(shí)，經(jīng)某某機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)決定，由某某機(jī)關(guān)劃撥。專用基金的收支帳目，接受某某機(jī)關(guān)各業(yè)戶提出的質(zhì)詢。年度決算委托的注冊(cè)會(huì) 計(jì)事務(wù)所審核。房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍及計(jì)劃房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍為承重結(jié)構(gòu)部件（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）， 抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳及公共屋 面，本體共用排煙道、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共強(qiáng)、弱電線路線，本體 上下水道、共同防盜消防監(jiān)控設(shè)施等。房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃詳見(jiàn)房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表。附：南陽(yáng)某某機(jī)關(guān)小區(qū)房屋本體維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：基礎(chǔ)：牢固安全、無(wú)塌陷屋面：平整、無(wú)積水、排水管口通暢、無(wú)堆積物，天面好，排水順暢。梁、柱：無(wú)傾斜、無(wú)裂紋。墻體：無(wú)裂紋，條磚、涂料無(wú)脫落、無(wú)起泡、無(wú)亂開(kāi)孔洞，空調(diào)孔修復(fù)，空調(diào) 架無(wú)銹蝕，無(wú)污漬，無(wú)亂牽管線，無(wú)蜂窩、蟲(chóng)巢、邊角線整齊。內(nèi)墻角：無(wú)積水，無(wú)霉斑，無(wú)污漬，無(wú)手腳