物業(yè)房屋本體維護管理規(guī)范

1、物業(yè)房屋本體維護管理規(guī)范1范圍本標準規(guī)范了房屋本體維護的工作制度、機構設置、人員配備、工具配備、固定資產(chǎn)配備等要求。本標準適用于物業(yè)服務企業(yè)提供的建筑本體維護管理服務。術語和定義下列術語和定義適用于本規(guī)范。共用部位住宅主體承重結構部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。建筑物本體維護物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，對建筑物本體即共用部位進行的日常保養(yǎng)、維修，以保障建筑物本體的完好及功能的正常使用。工作制度基1本要求物業(yè)服務企業(yè)應建立建筑物本體維護的主要職責、服務規(guī)范、巡查制度、作業(yè)規(guī)程、檢驗控制、人事管理制度、庫房管理制度等，對建筑物本體維

2、護活動進行有效管理，達到物業(yè)服務合同約定的建筑物本體維護工作內(nèi)容和目標。主2要職責4.2物.業(yè)1服務企業(yè)管理處責任人負責建筑物本體保養(yǎng)維修工作的檢查、監(jiān)督工作。4.2建.筑2物本體維護機構責任人負責建筑物保養(yǎng)維修工作的組織、安排和實施，建立資料檔案，解決技術難題，草擬技術改造方案。4.2物.業(yè)3服務企業(yè)管理處顧客服務機構負責不定期抽查建筑物本體保養(yǎng)情況及相關質量記錄，監(jiān)督重要維修工作，對維修保養(yǎng)質量進行鑒定。3日常巡查3樓.梯1每月檢查兩次并做好記錄。確保樓梯完好、扶手無缺損；樓梯欄桿、外廊的欄板如出現(xiàn)裂縫、傾斜、松動、變形等情況，應及時維修；樓梯處不得張貼廣告字畫；不得將重物長期壓在樓梯上。

3、3內(nèi).墻2面每月檢查兩次并做好記錄。檢查圍墻面的垂直度，注意因基礎下沉而造成的墻面傾斜，以免發(fā)生意外；墻面抹灰要平滑無起殼，無剝落現(xiàn)象；圍面不得張貼廣告字畫、開孔打洞，發(fā)現(xiàn)違規(guī)的，須及時制止，恢復原狀。3天.面3每月檢查一次并做好記錄。天面基層應牢固，不滲不漏，無積水，保持通暢；天面不得堆放雜物；天面防水層如發(fā)現(xiàn)有裂口、流淌，應及時恢復；檢查隔熱層有無破損，如有破損應及時更換；對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及時上報。3外.墻4面每半年檢查一次，保持外墻完好。外墻不得擅自張貼、懸掛任何廣告牌或物品，不得搭架；如外墻的抹灰已起殼、剝落或損壞面積較大的可全部鏟除重抹；如發(fā)現(xiàn)有裂紋，要及時上報維修。3建.筑5結構

4、的梁、柱、墻、板等承重構件每年檢查一次，檢查是否平直牢固，有無傾斜變形、裂縫、松動等現(xiàn)象。檢查結果應做好詳細記錄，以便安排維修。3監(jiān).督6責任單位對新建建筑結構基礎進行年度監(jiān)測。4維保作業(yè).修1補小孔、小洞.1填.塞1孔洞前先清除孔隙周圍酥松的灰泥，并將孔隙邊緣區(qū)浸濕。.1填.塞2孔洞后，需經(jīng)過幾個小時的干燥時間，然后用砂紙磨平，利用變磨邊畫圈的運動方式使修補的邊緣與周圍融合。.1在.修3補面上先刷一道底層涂料，然后再涂表面涂料。.修2補大的孔洞.2先.剔1鑿墻面孔洞周圍酥松的基層，清掃沖洗干凈，用與基層相同質地的材料進行嵌填。.2為.避2免嵌填物達到一定強度后，抹灰層產(chǎn)生收縮裂縫，剪比孔洞大

5、些的鋼絲網(wǎng)片，用水泥釘固定在洞的周圍的基層上。.2清.水3濕潤基層，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面層。.2等.修4補的部分凝固干燥后，刮膩子打底，干后用砂紙打磨，分別噴刷兩道表面涂料。.更3換地面或墻面瓷磚、瓷片.3剔.除1損壞的瓷磚，鑿掉結合層，清掃殘渣，噴灑水濕潤。.3涂.抹2水泥結合層。.3使.用3與原墻、地面同樣材質和規(guī)格的瓷磚，用水泥漿摻10膠7均勻涂抹在瓷磚背面，用手壓貼，并用木錘或膠錘平直，劃去磚縫多余的泥漿。.3必.須4留縫使灰縫表面光滑平整，不得高出瓷片，留縫后不得高出瓷片周邊弧形角。.3修.補5工作完畢后，用布或棉紗把瓷磚表面擦抹干凈。.3對.于6外門窗周圍瓷磚的修補，把需

6、要更換的瓷磚鑿除，在門窗后或接觸處基層，為防止?jié)B水常需涂抹防水涂料。.更4換外墻面、地面馬賽克清.除1破損、脫落的馬賽克及其結合層。4.4將.塵2土沖洗干凈，修補面涂抹結合層（水泥加10膠7）。4.4按.損3壞面積大小裁剪后在馬賽克背面涂抹結合層。4.4手.持4馬賽克紙邊緣，用手逐漸加壓平抹就位，與原墻、地面平直。4.4粘.貼5約4小時候，用刷子沾水將馬賽克表面紙浸透，并揭去紙，用棉紗把馬賽克表面擦干凈。4.地5下室墻體堵漏4.5超.過11/英8寸的裂縫，必須用鑿子和錘子鑿成楔形槽灰塵和混凝土碎渣必須清除干凈。4.5將.裂2縫用水浸濕。4.5用.13:干3硬性水泥砂漿填塞，填塞時要用力將灰漿完

7、全塞入孔隙內(nèi)。4.5填.補4材料要保持濕潤，并養(yǎng)護3天。4.修6補損壞的人行道和車道4.6將.人1行道或車道表面松散或破碎的混凝土鑿掉，鑿除深度約1英寸。4.6用.鑿2子將坑底徹底鑿毛，破壞面的混凝土邊緣要向里掏鑿成凹齒形，再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。4.6將.要3修補的混凝土表面浸濕。4.6在.表4面涂一層厚厚的硅酸鹽水泥漿，在水泥漿硬化前將修不用混凝土拌合物填入坑內(nèi)，并將其掏實，填入坑內(nèi)的混凝土要稍稍高出坑面，以便搗實下沉。4.6用.木5抹子輕輕地將修補表面抹平。在混凝土開始硬化時，還要用抹子再細抹一遍，養(yǎng)護6天。4.維7修滲水外墻4.7外.裝1修的分格縫未做二次處理而引起滲水

8、的，應用水泥砂漿重新嵌補密實，勾成斜縫。4.7窗.臺2處滲水，應將窗臺拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外側應留有1厘米左右的圓凹縫，并用水泥砂漿填實。4.7在.外3墻滲水部位采用一布四膠噴漿或刷漿修理：在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布和4度氯丁建筑防水膠涂貼，再用機械噴涂1:0水.泥5砂漿面層。4.7外.墻4滲水面積較大時，可滿涂1-度2膠質防水涂料。4.修8理門窗4.8檢.查1門窗的附件是否齊全。4.8檢.查2有無配件損壞。4.8更.換3配件。4.8將.門4窗反復開關數(shù)次，檢查是否有異聲及不靈活之處，已達到開關自如的目的。5人事管理維1修人員管理5.1按.規(guī)1定著裝，做到儀容整潔

9、，語言親切，服務微笑，文明禮貌。5.1衣.服2紐扣要全部扣好，不得敞開外衣、卷起褲腳或衣袖。領口及袖口處不得顯露個人衣物，制服外不得有諸如紀念章、筆、紙張等個人物品，衣袋內(nèi)不得裝過大過厚的物品。5.1禁.止3穿拖鞋、布鞋，不得光腳穿鞋或穿過于花哨的襪子。5.1服.裝4要經(jīng)常熨燙，穿著時要保持挺直、舒展，不得穿有褶皺的服裝上崗。5.1廉.潔5奉公，遵紀守法，堅守崗位，忠于職守，服從管理，聽從指揮。5.1按.時6交接班，不得遲到、早退，不準脫崗、誤班。5.1值.班7時禁止喝酒、抽煙、吃東西；不準嬉笑、打鬧；不準看書報、打瞌睡；不準做其他與值班執(zhí)勤無關的事。5.1值.班8期間禁止向外打私人電話，接聽

10、私人電話時間不超過1分鐘。5.1不.準9在崗位上會友聊天，未當班人員不得在崗位上逗留，接待業(yè)主時不得閑聊與工作無關的話題。5.1不.得1貪0污受賄，不準徇私舞弊，不得賭博。5.1不.準1擅1自帶人留宿，親屬如有特殊情況需臨時留宿的，需報單位主管領導批準。不準讓公司辭退、離職人員在員工生活區(qū)逗留。5.1愛.護1各2種器械裝備，不得丟失、損壞、轉借或隨意攜帶外出。5.1嚴.格1請3、銷假制度，外出必須請假。維2修人員培訓及考核5.2維.修1保養(yǎng)質量的好壞，與維修人員的業(yè)務素質及技術水平的高低有密切的關系。加強培訓的管理是維修人員技術水平的重要途徑。5.2維.修2員工進場培訓內(nèi)容：有關規(guī)章制度的培訓

11、；本體結構原理的培訓；安全管理的培訓；安全技術的培訓；安全操作的培訓。5.2特.殊3工種人員，委托勞動部門全面培訓并取得上崗操作證書。5.2維.修4人員必要時參加勞動部門的中級電工、高級電工培訓。5.2每.年5舉行兩次維修員工的維修保養(yǎng)、安全管理、安全操作等知識的考核。對不合格者要求重新參加培訓；對成績優(yōu)良者，給予獎勵。6庫房管理6管.理1人員必須貫徹“以防為主，防治結合”的原則，做好庫房的管理工作，落實防盜、防火、防光、防高溫、防潮、防塵、防蟲、防鼠等措施。6管.理2人員應堅持值班制度，堅持每天下班前檢查門窗是否關好、電源開關是否關閉，對所保管的案卷，每半年進行一次抽查，年終進行一次抽查，年

12、終進行一次全面檢查。6外.來3人員未經(jīng)許可不得進入庫房。6值.班4人員必須做好庫房內(nèi)外溫、濕度記錄，做好溫、濕度的調(diào)節(jié)工作（標準溫度為14-攝氏度，相對濕度為45%-）6。0%6庫.房5設施要經(jīng)常進行檢查，壞了要及時報告或維修，保證各項設施完整正常。6對.入6庫、出庫材料要進行詳細登記，每月底對庫存維修材料數(shù)量進行統(tǒng)計并上報上級領導。6嚴.格7執(zhí)行物品驗證制度以及材料管理制度。6維.修8人員工具造冊對號入座，公共維修工具保管責任人為維修班長，維修工具做到定期檢測保養(yǎng)、定期更換、責任到人，以確保其正常使用。7工具領用保管4.7個.人1領用工具品種根據(jù)工種發(fā)放，由員工申請經(jīng)本體維護機構責任人批準，

13、到倉庫辦理領用手續(xù)，工具由個人負責使用、保管。4.7班.組2領用的公共工具品種，由各領班申請，機構責任人批準后到倉庫領用，領用后由領班保管，班組交接班時，按交接班制度交接公用工具。4.7工.具3丟失、損毀，由保管者說明原因，向機構責任人報告。由于人為因素所造成的由責任人按工具價值賠償。4.7工.具4因使用時間過長而發(fā)生磨損或毀壞，經(jīng)機構責任人批準可辦理報廢，保管人重新辦理領用手續(xù)。4.8合格供應商評審4.8尋.找1并評審供應商時應索取初始報價、樣品并試驗，同時對其進行聯(lián)絡跟蹤及初步調(diào)查。4.8對.初2步確定樣品合格的供應商進行分析評定，及對服務合格的服務商進行分析評定。4.8對.供3應商提供的

14、樣品進行檢驗和評估，對供應商提供的產(chǎn)品進行跟蹤。4.8根.據(jù)4同行所用原材料的情況及其渠道的信息，經(jīng)分析后，初步選擇質量可靠、信譽好且價格有優(yōu)勢的供應商作為候選供應商。4.8向.供5應商發(fā)出公司物料的采購要求，必要時應有驗收標準或樣品，發(fā)驗收標準或樣品時需有登記表，并請供應商提供少量樣品機初步報價。4.8經(jīng).過6分析、比較，選出初選供應商或服務商。4.8為.確7保供應商能長期、穩(wěn)定提供所需的物料，對合格供應商的供貨情況進行樣品檢驗記錄，并對供貨質量異常進行跟蹤。5機構設置根據(jù)物業(yè)服務合同的約定以及建筑物本體維護的工作要求，物業(yè)服務企業(yè)應設置建筑物本體維護機構，直屬于小區(qū)物業(yè)管理處，對管理處責任

15、人負責，下設班組長、技工，以保障建筑物本體維護工作的有序開展。5.機1構職責5.1編.制1建筑物本體維護的工作計劃、財務預算，參與社區(qū)危險源管理方案和重大環(huán)境因素管理方案的編制，5.1編.制2建筑物本體維護的作業(yè)指導書，并按照工作計劃和財務預算有序開展建筑物本體維護工作。6人員配備建筑物本體維護機構應分別由機構責任人、維修班長、技工等各崗位組成。各崗位應明確具體職責，增進溝通，保障建筑物本體功能的完好。崗1位職責6.1機.構1責任人崗位職責6.1.1建.筑1物本體的巡視、檢查、監(jiān)督工作。6.1.1制.定2樓宇本體的維修、保養(yǎng)計劃。6.1.1及.時3處理停水、停電、火警事故和重大設備故障。6.1

16、.1接.受4上級安排的工作，明確各項工作的要求，檢查工作進展情況。6.1.1安.排5、指導下級工作，解決下級工作中出現(xiàn)的問題。1.1組.織6召開工程維修工作例會或專題會議。1.1對.下7級工作進行季度和年度考核。1.1協(xié).助8管理處責任人處理其他突發(fā)事件。1.1策.劃9并實施建筑物本體維護團隊的建設。1維.修2班長崗位職責1.2執(zhí).行1建筑物本體維護的巡視、檢查、維修工作。1.2及.時2處理停電、停水、火警事故。1.2協(xié).助3本體維護機構責任人制定建筑物本體的維修、保養(yǎng)計劃。1.2制.定4培訓計劃，組織人員進行技能交流和培訓，提高技工的業(yè)務水平。1.2安.排5人員的日常工作，明確各項工作的要求，檢查工作進展情況。1.2協(xié).助6本體維護機構責任人處理社區(qū)其他突發(fā)情況。1技.工3崗位職責1.3遵.守1員工守則和公司各項規(guī)章制度，嚴格執(zhí)行建筑物本體維護管理規(guī)范的相關要求。1.3服.從2班長的調(diào)度和安排，按時按質量完成工作任務，注意安全操作，確保顧客滿意。1.3嚴.格3按照巡查路線對建筑物本體進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時向維修班長或機構責任人匯報。1.3按.時4上崗，不脫崗。緊急事故未排除時不進行交接班，應上下兩班協(xié)同排除，并詳細記錄異常情