GC06物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理課件

1、物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施管理與養(yǎng)護(hù)金碧物業(yè)有限公司南昌分公司 監(jiān)制 主講人：呂傳真2 一、設(shè)備設(shè)施簡(jiǎn)介二、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理（巡檢方式、內(nèi)容、要點(diǎn)、異常情況的處理）三、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)（管理要求、目標(biāo)、各系統(tǒng)保養(yǎng)的注意事項(xiàng)）四、突發(fā)事件應(yīng)急處理五、總結(jié)語(yǔ)目 錄物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備管理與養(yǎng)護(hù)課程編號(hào)：GC-06開(kāi)發(fā)時(shí)間：2014.04.16管控單位：南昌物業(yè)公司培訓(xùn)管理部適用范圍：南昌物業(yè)公司內(nèi)訓(xùn)供配電公區(qū)設(shè)施空調(diào)及通風(fēng)給排水系統(tǒng)電梯系統(tǒng)消防系統(tǒng)弱電系統(tǒng)一、物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施簡(jiǎn)介七 大 類(lèi)器官法1.巡檢方法儀器測(cè)量二、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理望（眼）：異常變化聞（耳、鼻）：異常氣味問(wèn)（嘴）：異常聲響切（手）：觸摸，溫點(diǎn)

2、溫?fù)專(zhuān)簷z測(cè)接點(diǎn)、設(shè)備表面溫度萬(wàn)用表：電器電壓電流，電氣回路短路搖表：回路絕緣，漏電情況 運(yùn)行是否正常、安全，有無(wú)隱患與異常安全用具（高壓驗(yàn)電棒）是否齊全有效標(biāo)識(shí)、運(yùn)行記錄是否完整、符合要求，有無(wú)代簽、提前簽名2.巡視內(nèi)容二、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理二、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理3.設(shè)備房的巡查要點(diǎn)1、墻、地面有無(wú)滲漏水，排水設(shè)施2、門(mén)口、窗戶有無(wú)擋鼠板（網(wǎng)），墻面地面有無(wú)損壞3、必要的制度（安全操作規(guī)程等）是否上墻，安全標(biāo)識(shí)4、通風(fēng)，照明，環(huán)境溫度5、滅火器等消防設(shè)施齊全、有效6、指示燈、標(biāo)識(shí)顯示正常2022/7/27二、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理2022/7/27二、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理2022/7/27制度上墻二、設(shè)備設(shè)

3、施運(yùn)行管理2022/7/27二、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理2022/7/27二、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理2022/7/27二、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理2022/7/27二、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理4.交接班管理（三問(wèn)）何時(shí)接班？提前 30 分鐘接班交接什么？ 工作內(nèi)容、物品、工具，簽名等哪四種情況不得交接班？交接不清、接班人未到、衛(wèi)生未打掃、事故處理中2022/7/27二、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理5.異常情況處理觸電鎮(zhèn)靜，脫離電源，搶救就醫(yī)停電、跳閘找原因（過(guò)載、短路）排查故障，恢復(fù)機(jī)房著火按火災(zāi)、火警應(yīng)急處理程序處理1232022/7/27 二、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理浸水?dāng)嚯?關(guān)水-排水-除濕、烘干-檢查設(shè)備-恢復(fù)供水制冷劑泄露關(guān)主機(jī)、相

4、關(guān)閥門(mén)-通風(fēng)或噴水淋澆-穿防毒衣、戴防毒面具-二人一組進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)排查，恢復(fù)運(yùn)行-傷者就醫(yī)水管爆裂關(guān)閉閥門(mén)，停泵-組織搶修，試壓檢查-恢復(fù)供水5.異常情況處理4562022/7/27 困人電梯故障停梯停電是否有人盤(pán)車(chē)救人修復(fù)N聯(lián)系、穩(wěn)定情緒Y三人同時(shí)進(jìn)行，切斷電源二、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理7電梯困人救援流程2022/7/27切斷油路：油門(mén)開(kāi)關(guān)至停機(jī)，或拆掉油泵油管切斷氣路：包住濾清器或拆下，塞住進(jìn)氣口（壓力，注意安全）減少或去掉負(fù)載 查找原因，排除故障，試運(yùn)行二、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理柴油發(fā)電機(jī)“飛車(chē)”82022/7/271、門(mén)口貼有“機(jī)房重地 閑人免入”牌配電房應(yīng)有警示標(biāo)志2、無(wú)關(guān)人員（非當(dāng)班運(yùn)行人員）未經(jīng)批

5、準(zhǔn)不得進(jìn)入3、嚴(yán)禁存入易燃、易爆、危險(xiǎn)物品；禁止吸煙，消防設(shè)施齊全、有效4、定期清掃，清潔設(shè)備設(shè)施，要求地面、天花板、門(mén)窗、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵無(wú)蜘蛛、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污 物、油漆完好，整潔光亮二、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理6.設(shè)備房管理2022/7/27 5、通風(fēng)良好，光線充足，門(mén)窗開(kāi)啟靈活，防小動(dòng)物設(shè)施完好6、隨時(shí)上鎖，專(zhuān)人保管，使用有登記 7、設(shè)備編號(hào)，設(shè)備卡、完好率統(tǒng)計(jì)分析 二、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理2022/7/27（一）管理要求：以養(yǎng)護(hù)為主，維修為輔，重點(diǎn)在定期養(yǎng)護(hù)（二）管理目標(biāo)：正常、安全運(yùn)行，無(wú)安全隱患，維護(hù)保養(yǎng)一般性工作 三、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)2022/7/27 1、計(jì)劃編制年度計(jì)劃：年底制訂

6、，維修主管編制，部門(mén)經(jīng)理核準(zhǔn)，中心負(fù)責(zé)人批準(zhǔn) 月度計(jì)劃：月底制定，審批同上大中修、更新計(jì)劃：依據(jù)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行使用情況、使用年限制訂2、計(jì)劃制訂原則 使用頻度、年限運(yùn)行狀況（故障隱患）時(shí)間合理（避開(kāi)節(jié)假日，特殊活動(dòng)日） 三、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)（三）維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃2022/7/27 3、計(jì)劃應(yīng)包括內(nèi)容 保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容：潤(rùn)滑、緊固測(cè)試、調(diào)整、清潔 審批手續(xù) 物品、備件、工具 具體實(shí)施保養(yǎng)時(shí)間 必要的安全防護(hù)措施（含安全技術(shù)交底、注意事項(xiàng)） 預(yù)計(jì)費(fèi)用三、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)2022/7/27三、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)（四）各系統(tǒng)保養(yǎng)的注意事項(xiàng)1）倒閘操作須有操作票，須有審批手續(xù)，且嚴(yán)格執(zhí)行 ，應(yīng)先現(xiàn)場(chǎng)模擬操作（尤其

7、是第一次保養(yǎng)），如有變更，重新制定和審批2） 倒閘操作，持證上崗，須有二人配合，一人驗(yàn)票一人操作，嚴(yán)禁中途換人3）保養(yǎng)過(guò)程，統(tǒng)一指揮，協(xié)作配合斷電后，每次操作須驗(yàn)電， 防止感應(yīng)和“串電”，以免發(fā)生事故 4）與帶電區(qū)域隔離，掛“有人操作嚴(yán)禁合閘”警示牌5）清點(diǎn)工具，數(shù)量須前后一致，防止短路事故供配電機(jī)備用發(fā)電機(jī)組2022/7/27三、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)6）完工后，詳細(xì)檢查，尤其零線和接地線，避免漏接、虛接，造成由220變成380，燒毀電視機(jī)、電腦等7）蓄電池組： 嚴(yán)禁用打火機(jī)看； 檢修老化電池； 漏出的電解液處理，連接端子涂凡士林； 充放電； 充放電解液，注意比重、液面2022/7/27 2、二次

8、供水系統(tǒng) 1）水箱清洗人員須“健康證”、“培訓(xùn)證” 2）提前發(fā)出計(jì)劃停水通知，預(yù)留一定的意外事故處理時(shí)間 3）根據(jù)用水情況，控制水池蓄水量 4）安全防患措施，36V照明、鼓風(fēng)（蠟燭試驗(yàn)），身體不適及時(shí)送醫(yī) 5）水樣取水位置三、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)2022/7/27 3、電梯系統(tǒng) 1）首層（基站層）放置“檢修停用”提示牌 2）層門(mén)打開(kāi)時(shí)，設(shè)置安全圍擋，懸掛“危險(xiǎn)切勿靠近” 4、中央空調(diào)系統(tǒng) 1）開(kāi)機(jī)：冷卻泵 冷卻風(fēng)機(jī) 冷凍泵 壓縮機(jī) 觀察各運(yùn)行參數(shù) 2）關(guān)機(jī)：與開(kāi)機(jī)相反三、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)2022/7/27 5、消防系統(tǒng) 1）日常巡視，定時(shí)、全面 2）點(diǎn)動(dòng)與盤(pán)車(chē)、手動(dòng)模擬 3）二次回路測(cè)試 4）現(xiàn)場(chǎng)

9、設(shè)備須在自動(dòng)位置，消防中心須隨時(shí)切換，且方便 5）消火栓、噴淋壓力開(kāi)關(guān)可直接啟動(dòng)泵三、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)2022/7/27常見(jiàn)突發(fā)事故：觸電、停電、爆主管、冷媒泄漏、浸水（臺(tái)風(fēng)、地震）突發(fā)事故按相關(guān)流程處置通知相關(guān)部門(mén)業(yè)主解釋主管、部門(mén)經(jīng)理分析檢查，處理總結(jié)、上報(bào)公司咨詢市政部門(mén)四、突發(fā)事故應(yīng)急處理2022/7/27目的：避免和減少事故對(duì)顧客損失、造成人員傷亡和經(jīng)濟(jì)損失，高應(yīng)急處理能力原則： 快速報(bào)警 快速反應(yīng) 通訊暢通 統(tǒng)一指揮 服從命令 堅(jiān)決執(zhí)行 緊密配合 團(tuán)結(jié)協(xié)作 保護(hù)生命財(cái)產(chǎn) 減少損失和影響必要器材：對(duì)講機(jī) 手電筒 救護(hù)箱 應(yīng)急燈四、突發(fā)事故應(yīng)急處理2022/7/27其他應(yīng)急流程：、盜竊、兇殺；醉酒滋事；高空拋物；強(qiáng)人帶風(fēng)暴；食物中毒；地震；客戶受傷；顧客過(guò)激投訴；打架斗毆；中毒（煤氣、食物）；交通意外等2022/7/27常用電話：供電95598，119，120制定：專(zhuān)項(xiàng)突發(fā)事故處理流程定期演練：定期，全員參加，相關(guān)部門(mén)培訓(xùn)：現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備設(shè)施分布，設(shè)備操作流程， “五會(huì)（原理、構(gòu)造、性能、使用、維護(hù)） 四不放過(guò)”（事故原因不清、責(zé)任 不清、 整改措施未有、責(zé)任人未處理）完善：應(yīng)急處理預(yù)案2022/7/27五、總結(jié)語(yǔ)總之，設(shè)備設(shè)施管理應(yīng)定責(zé)定人，責(zé)任到人，維護(hù)保養(yǎng)要定期、到位尊重設(shè)備設(shè)施本身的運(yùn)行規(guī)律，切不可長(zhǎng)期超負(fù)荷、“帶病”