天津大悅城項(xiàng)目

1、大悅城項(xiàng)目提案非常感謝各位領(lǐng)導(dǎo)能給我們提供這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，讓我們參與到本項(xiàng)目中來(lái)。在對(duì)本項(xiàng)目的初步的理解下，我們?cè)诖颂岢鲆粋€(gè)新的營(yíng)銷模式體驗(yàn)式終點(diǎn)營(yíng)銷案，敬請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)指正。市場(chǎng)繼續(xù)向好，壓力依然宏觀關(guān)鍵詞：中國(guó)第三極80年代深圳，珠三角經(jīng)濟(jì)圈90年代上海，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈現(xiàn)在天津，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域未來(lái)將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第三引擎。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用舉足輕重，經(jīng)濟(jì)總量約占全國(guó)的1/5，它的發(fā)展既是區(qū)域發(fā)展問題，更是關(guān)聯(lián)全國(guó)的戰(zhàn)略問題。宏觀關(guān)鍵詞：天津的戰(zhàn)略位置2006年3月份，國(guó)務(wù)院審定同意天津城市發(fā)展規(guī)劃，要把天津建成國(guó)際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心、生態(tài)城市；6月初，國(guó)務(wù)院

2、下發(fā)推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問題的意見，正式批準(zhǔn)天津?yàn)I海新區(qū)成為全國(guó)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)；天津?yàn)I海新區(qū)被納入國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，使天津順理成章地成為中國(guó)北方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)極，同時(shí)躍升為環(huán)渤海地區(qū)和北方地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“龍頭”。宏觀關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控2004年以來(lái)，中央動(dòng)員了9個(gè)部委，啟動(dòng)了稅收、土地、金融、行政四大手段調(diào)控房?jī)r(jià)。去年國(guó)家還頒布了“70，90”的政策，今年央行又先后6次加息，3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。在面對(duì)房?jī)r(jià)還不斷上漲的今天，國(guó)家可能會(huì)出現(xiàn)更嚴(yán)厲的政策如：全現(xiàn)房銷售. 資料來(lái)源：天津統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)天津房地產(chǎn)市場(chǎng) 2006年，開工面積3500萬(wàn)，竣工面積1500萬(wàn)，銷售1050萬(wàn)。 2007年，全年

3、安排房地產(chǎn)新開工面積2100萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)竣工面積1700萬(wàn)平方米。其中，中心城區(qū)新開工面積為1087萬(wàn)平方米。當(dāng)年竣工并投向市場(chǎng)的小戶型將達(dá)到14萬(wàn)套。關(guān)鍵詞：地產(chǎn)數(shù)據(jù)2006年至2010總建筑面積為7000萬(wàn)平方米，住房總量為68萬(wàn)套至99萬(wàn)套，其中，中心城區(qū)及外圍組團(tuán)地區(qū)建設(shè)住宅建筑面積為3900萬(wàn)平方米，小戶型約占30萬(wàn)套。步入07年，天津商品住宅成交價(jià)格持續(xù)走高 2006年11月天津商品住宅價(jià)格上升到最高點(diǎn)為5106元/平方米；步入2007年以來(lái)，價(jià)格持續(xù)走高，4月份表現(xiàn)得尤為明顯，4月價(jià)格達(dá)到5443元/平方米，環(huán)比3月上漲3.89%，同比增幅達(dá)到11.20%。天津房地產(chǎn)市場(chǎng)20

4、06-2007年天津商品住宅成交價(jià)格走勢(shì)圖天津的市場(chǎng)就是全國(guó)的市場(chǎng)，隨著天津城市的發(fā)展，將會(huì)有越來(lái)越多的人來(lái)到這個(gè)城市。從而形成像深圳或上海一樣的購(gòu)買力。從房地產(chǎn)市場(chǎng)投放量上看，未來(lái)的幾年將會(huì)形成小戶型的天下，而大戶型特別是160平米以上的大戶型將成為稀缺產(chǎn)品。從銷售量上分析，未來(lái)的天津市場(chǎng)交易量持續(xù)走高，五年內(nèi)將達(dá)到年成交1500萬(wàn)平米。從價(jià)格走勢(shì)上分析，在今年下半年，天津地段好或是環(huán)境好的房?jī)r(jià)將會(huì)突破10000元大關(guān)。優(yōu)質(zhì)房源將會(huì)保持每年10%的速度增長(zhǎng)。尚達(dá)信觀點(diǎn)家庭戶均人口數(shù)：3人家庭戶數(shù)為：335萬(wàn)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積：26平方米人均可支配收入：14000元人均儲(chǔ)蓄款：2.5萬(wàn)元

5、常住人口：1050萬(wàn)私營(yíng)業(yè)主：15000元/月企業(yè)高管：8000元/月(大型國(guó)企及外企管理層、高薪行業(yè)、 工程師等)資料來(lái)源：天津統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)消費(fèi)者關(guān)鍵詞：存款余額人均收入天津?qū)哟涡枨蠖鄻?、?shù)量龐大的消費(fèi)群體。根據(jù)收入多少和工作類別，大致分為以下類別-投資回報(bào)、居住成本、交通配套、價(jià)格、總價(jià)、綜合品質(zhì)投資-各方投資客50-100品牌形象、交通配套、人文環(huán)境、綜合品質(zhì)、居住成本購(gòu)買居住租賃居住-外籍人士-人文環(huán)境、品牌形象、綜合品質(zhì)、交通配套、價(jià)格、總價(jià)、居住成本購(gòu)買居住200萬(wàn)以上文化精英160以上品牌形象、人文環(huán)境、綜合品質(zhì)、交通配套、價(jià)格、總價(jià)、居住成本購(gòu)買居住200萬(wàn)以上商界領(lǐng)袖120-2

6、00品牌形象、綜合品質(zhì)、交通配套、價(jià)格、總價(jià)、人文環(huán)境、居住成本購(gòu)買居住50萬(wàn)私企業(yè)主120-160綜合品質(zhì)、品牌形象、價(jià)格、總價(jià)、人文環(huán)境、交通配套、居住成本購(gòu)買居住50萬(wàn)大中企業(yè)高管120-160品牌形象、綜合品質(zhì)、人文環(huán)境、交通配套、價(jià)格、總價(jià)、居住成本購(gòu)買居住30萬(wàn)機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)干部80-120價(jià)格、綜合品質(zhì)、交通配套、總價(jià)、品牌形象、人文環(huán)境、居住成本購(gòu)買居住20萬(wàn)企業(yè)白領(lǐng)階層80-120價(jià)格、綜合品質(zhì)、交通配套、總價(jià)、品牌形象、人文環(huán)境、居住成本購(gòu)買居住15萬(wàn)機(jī)關(guān)中層管理人員40-100總價(jià)、價(jià)格、交通配套、居住成本、綜合品質(zhì)、品牌形象、人文環(huán)境購(gòu)買居住10萬(wàn)行政事業(yè)單位職員40-100

7、總價(jià)、價(jià)格、交通配套、居住成本、綜合品質(zhì)、品牌形象、人文環(huán)境購(gòu)買居住10萬(wàn)大中企業(yè)普通員工需求面積購(gòu)房消費(fèi)心理特征消費(fèi)目標(biāo)家庭年收入客群類別消費(fèi)群體購(gòu)買欲望天津歲人口約為112萬(wàn)，已進(jìn)入婚育年齡，有購(gòu)房需求。按戶均77.4平米考慮，市場(chǎng)需求約4000萬(wàn)平米。結(jié)合宏觀數(shù)據(jù)分析，市場(chǎng)需求量還很大，剛性需求將刺激房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)。關(guān)鍵詞：剛性需求 按中產(chǎn)階層月收入分析，家庭年收入在20萬(wàn)元以上。理論上進(jìn)行分析，支付25萬(wàn)的首期款。假設(shè)除去基本消費(fèi)外再無(wú)其他花銷，則用于月按揭的款項(xiàng)達(dá)到14000元。關(guān)鍵詞：年收20萬(wàn)月消費(fèi)6000600服裝費(fèi)200醫(yī)療費(fèi)300人手機(jī)費(fèi)200居住費(fèi)1200養(yǎng)車費(fèi)100交通5

8、00娛樂100家庭座機(jī)費(fèi)500教育2000伙食50煤氣200電6000元合計(jì)50水費(fèi)用（元月）支出事項(xiàng)購(gòu)買力天津本土的人群基數(shù)較大，五年發(fā)展所吸引到的外來(lái)人口的增加將達(dá)到1800萬(wàn)人。經(jīng)濟(jì)實(shí)體的發(fā)展將會(huì)大大提高高管及技術(shù)人員的收入。結(jié)合剛性需求分析以及綜合性需求分析，五年間天津至少擁有100萬(wàn)套以上的需求量，合計(jì)約7000萬(wàn)平米。結(jié)合本項(xiàng)目的情況，針對(duì)中產(chǎn)階級(jí)的調(diào)查我們得出，首期支付能力最大為36萬(wàn)，除去所有開銷外客戶能支付的月供款達(dá)到6000-7000元。能承受的總房款為120200萬(wàn)之間。在面積為90-130的區(qū)間內(nèi)能承受的單價(jià)為1300015000之間。隨著天津房?jī)r(jià)的上漲，消費(fèi)者能承受的

9、價(jià)格還有一定的空間。尚達(dá)信觀點(diǎn)占地：3.54公頃 建面：16.59萬(wàn)平米 容積率：5.9規(guī)模：9棟高層,1700戶個(gè)案關(guān)鍵詞：中央戀城區(qū)位價(jià)值南開城廂中路與南馬路交口交通情況地鐵1，2號(hào)線西南角站配套小區(qū)內(nèi)部配套:車輛出入及停車場(chǎng)智能管理學(xué)校: 中營(yíng)小學(xué)、南開中學(xué)、31中學(xué)、南開大學(xué)、天大、天津師范綜合商場(chǎng):新世界百貨、鼓樓、大胡同、和平路、家樂福、華納影城、南市食品街、百盛購(gòu)物中心銀行:建行、交行、工行、中行、農(nóng)行醫(yī)院:第二中心、長(zhǎng)征、眼科、永安醫(yī)院其他:可視防盜對(duì)講系統(tǒng)，主臥室薄警按鈕，廚房設(shè)置燃?xì)鈭?bào)警器景觀園林無(wú)戶型特點(diǎn)一般戶型，無(wú)特色。物管和收費(fèi)1.6-2元/平方米月 開發(fā)商品牌中新集

10、團(tuán)和美震地產(chǎn)工程進(jìn)度未封頂銷售均價(jià)8500元/平米銷售率未開始銷售傳播渠道戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、展會(huì)個(gè)案廚房連陽(yáng)臺(tái)主臥和客廳全朝南方正實(shí)用戶型比較規(guī)矩缺點(diǎn)就是缺少特色關(guān)鍵詞：98平2房個(gè)案有贈(zèng)送面積戶型朝北主臥通風(fēng)和采光不足廁所門口對(duì)著房間門口關(guān)鍵詞：86平2房個(gè)案遠(yuǎn)東百貨新世界百貨關(guān)鍵詞：中央戀城商業(yè)配套個(gè)案鼓樓東街關(guān)鍵詞：中央戀城餐飲/藥店個(gè)案關(guān)鍵詞：餐飲配套南市食品街個(gè)案關(guān)鍵詞：配套娛樂個(gè)案中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、海辰藥店招商銀行關(guān)鍵詞：金融、藥店個(gè)案關(guān)鍵詞：商業(yè)配套個(gè)案服裝街、鼓樓、水牛城折扣商場(chǎng)、加宜家居占地：60618平米 建面：21.7萬(wàn)容積率：規(guī)模：11棟高層排列而成，其中2棟22層，2梯3

11、戶；3棟32層，2梯4戶。目前推售5幢高層關(guān)鍵詞：金領(lǐng)國(guó)際個(gè)案區(qū)位價(jià)值紅橋區(qū) 河北大街快速路與三條石大街交口 交通情況地鐵一號(hào)線配套中小學(xué):三中、五中、三十一中學(xué)綜合商場(chǎng):大胡同商貿(mào)中心、新安百貨其他:西沽公園生態(tài)園林區(qū)、天津美術(shù)學(xué)院景觀園林河景和中央花園戶型特點(diǎn)情趣空間、弧型造型物管和收費(fèi)1.90元/平方米月 開發(fā)商品牌泰達(dá)廣洋置業(yè)工程進(jìn)度目前有棟正在封頂銷售均價(jià)7500元/平米銷售率50%傳播渠道現(xiàn)場(chǎng)、網(wǎng)絡(luò)個(gè)案舒適型二房客廳、臥室全南向雙衛(wèi)客廳大南向陽(yáng)臺(tái)主臥功能全2119B3173B3163個(gè)案關(guān)鍵詞：疊翠閣119平米二房個(gè)案關(guān)鍵詞：疊翠閣99平米二房舒適型二房客廳、臥室全南向獨(dú)立客廳視覺

12、小南向陽(yáng)臺(tái)和生活陽(yáng)臺(tái)大門對(duì)主臥大胡同商業(yè)城在建商業(yè)配套個(gè)案關(guān)鍵詞：商業(yè)配套占地： 33000 建面： 180000 容積率：3.80 規(guī)模：由10棟高層排列，2梯3戶，2梯4戶個(gè)案關(guān)鍵詞：同方瞰和平區(qū)位價(jià)值和平區(qū)福安大街與新華路交口 交通情況地鐵4號(hào)線和通往市區(qū)各地的20余路公交車配套二南開、24中、鞍山道小學(xué),綜合商場(chǎng):金街、古文化街、新安購(gòu)物、鼓樓商貿(mào)區(qū)、食品街、旅館街,醫(yī)院:長(zhǎng)征醫(yī)院、市一院、二院 景觀園林小區(qū)園林戶型特點(diǎn)107-160平米物管和收費(fèi)2元/平方米月 開發(fā)商品牌天津世茂置業(yè)發(fā)展有限公司 工程進(jìn)度3期4號(hào)、7號(hào)樓已封頂銷售均價(jià)9500元/平米銷售率63%傳播渠道戶外、報(bào)紙、個(gè)

13、案客廳較大有獨(dú)立餐廳明廚明衛(wèi)大陽(yáng)臺(tái)采光足客廳臥室全部南向個(gè)案關(guān)鍵詞：同方瞰和平107二室全明戶型客廳北向四房全部南向贈(zèng)送凸窗雙衛(wèi)南北雙向陽(yáng)臺(tái)個(gè)案關(guān)鍵詞：同方瞰和平160.41四室全明戶型客廳北向贈(zèng)送凸窗主臥南向異型陽(yáng)臺(tái)雙衛(wèi)個(gè)案關(guān)鍵詞：同方瞰和平135四室和平路商業(yè)街百安居百盛個(gè)案關(guān)鍵詞：商業(yè)配套占地： 42000 建面： 172000 容積率：4.19規(guī)模：7棟30層高層，1棟超高層寫字樓以及底商個(gè)案關(guān)鍵詞：中新城上城項(xiàng)目地址和平區(qū)鼓樓東街交通情況地鐵1、2號(hào)線交匯點(diǎn) 配套學(xué)校: 中營(yíng)小學(xué)、南開中學(xué)、31中學(xué)、南開大學(xué)、天大、天津師范綜合商場(chǎng):新世界百貨、鼓樓、大胡同、和平路、家樂福、華納影城

14、、南市食品街、百盛購(gòu)物中心銀行:建行、交行、工行、中行、農(nóng)行醫(yī)院:第二中心、長(zhǎng)征、眼科、永安醫(yī)院景觀園林小區(qū)園林，綠化面積較大戶型特點(diǎn)50-60一室，83-90兩室，117-160三室，220四室，南北不通透，部分暗廳物管和收費(fèi)3 元/平方米月 開發(fā)商品牌中新信捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進(jìn)度1、2期都只出地面數(shù)層銷售均價(jià)10000元/平米銷售率2期銷售率80%傳播渠道戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)個(gè)案客廳朝北客廳臥室有凸窗贈(zèng)送明廚明衛(wèi)臥室西照個(gè)案關(guān)鍵詞：上城豪苑62一室全西照戶型客廳臥室贈(zèng)送凸窗暗衛(wèi)廚房帶生活陽(yáng)臺(tái)個(gè)案關(guān)鍵詞：上城豪苑53一室大進(jìn)深、小開間臥室均贈(zèng)送凸窗雙衛(wèi)生間廚房可變性強(qiáng)兩間臥室西照客廳帶西南

15、向L型陽(yáng)臺(tái)個(gè)案關(guān)鍵詞：上城豪苑164三室全南向戶型雙衛(wèi)生間主臥功能全暗衛(wèi)主臥贈(zèng)送凸窗兩個(gè)南向生活陽(yáng)臺(tái)個(gè)案關(guān)鍵詞：上城豪苑117.3二室鼓樓商業(yè)街遠(yuǎn)東百貨新世界百貨個(gè)案關(guān)鍵詞：商業(yè)配套食品街個(gè)案關(guān)鍵詞：餐飲占地：46萬(wàn)建面：100萬(wàn)（住宅建面55萬(wàn)）容積率：2.17規(guī)模：三期28、32號(hào)樓，兩幢高層個(gè)案關(guān)鍵詞：時(shí)代奧城區(qū)位價(jià)值南開區(qū)賓水西路與水上東路交口 交通情況臨近地鐵6號(hào)線和快速路及879、901、8、685路配套麥當(dāng)勞等商業(yè)配套、水上公園、體育中心、動(dòng)物園景觀園林現(xiàn)代風(fēng)格、以自然景觀為主戶型特點(diǎn)精裝小戶、沒有陽(yáng)臺(tái)、廚衛(wèi)采光通風(fēng)不好。物管和收費(fèi)2.2元開發(fā)商品牌天津融創(chuàng)奧城投資有限公司工程進(jìn)

16、度未封頂銷售均價(jià)9500元/平米銷售率傳播渠道報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)（搜房、焦點(diǎn)、全房網(wǎng)）、多個(gè)外展場(chǎng)個(gè)案舒適型一室二廳客廳大南向飯廳大大門對(duì)主臥明廚明衛(wèi)生活陽(yáng)臺(tái)南向無(wú)陽(yáng)臺(tái)個(gè)案關(guān)鍵詞：88平一室二廳過道長(zhǎng)客廳大南向飯廳獨(dú)立與廚房協(xié)調(diào)大門對(duì)主臥明廚明衛(wèi)生活陽(yáng)臺(tái)南向無(wú)陽(yáng)臺(tái)個(gè)案關(guān)鍵詞：108平二室二廳客臥送凸窗客廳大南向飯廳獨(dú)立與廚房協(xié)調(diào)明廚明衛(wèi)生活陽(yáng)臺(tái)南向陽(yáng)臺(tái)個(gè)案關(guān)鍵詞：112平二室二廳餐廳送凸窗客廳大南向飯廳獨(dú)立與廚房協(xié)調(diào)明廚明衛(wèi)生活陽(yáng)臺(tái)南向陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間夠用個(gè)案關(guān)鍵詞：120平二室二廳奧城商業(yè)廣場(chǎng)個(gè)案關(guān)鍵詞：商業(yè)配套皇冠夜總會(huì)帝都夜總會(huì)披薩KFC個(gè)案關(guān)鍵詞：餐飲娛樂在建體育館動(dòng)物園個(gè)案關(guān)鍵詞： 休閑配套個(gè)案關(guān)

17、鍵詞： 水上公園賓水路導(dǎo)視南馬路旁個(gè)案關(guān)鍵詞： 戶外廣告占地：6.06萬(wàn)建面：21萬(wàn)容積率：3.5規(guī)模：11棟31層板式高層個(gè)案關(guān)鍵詞：犀地區(qū)位價(jià)值和平區(qū)西康路與成都道交口 交通情況臨近地鐵6號(hào)線和快速路及879、901、8、685路配套濱江道商業(yè)區(qū)、海光寺商業(yè)區(qū)、完善的生活配套景觀園林現(xiàn)代風(fēng)格、以自然景觀為主戶型特點(diǎn)大戶型、功能齊全、部分戶型帶入戶花園物管和收費(fèi)3.2-4.2元開發(fā)商品牌天津市天創(chuàng)置業(yè)有限公司工程進(jìn)度部分封頂銷售均價(jià)14500元/平米銷售率傳播渠道報(bào)紙、戶外個(gè)案三室三衛(wèi)南北通透兩間次臥北向中西廚主臥出陽(yáng)臺(tái)個(gè)案關(guān)鍵詞：180 三室三室三衛(wèi)南北通透兩間次臥北向中西廚主臥出陽(yáng)臺(tái)個(gè)案

18、關(guān)鍵詞：180 三室占地：6.3萬(wàn)建面：83799萬(wàn)容積率：1.33規(guī)模：4棟8-9層小高層，洋房、高層各3棟個(gè)案關(guān)鍵詞：弘澤印象區(qū)位價(jià)值河西區(qū)友誼南路與綏江道交口交通情況臨近友誼南路快速，838路配套藍(lán)水商業(yè)、家世界超市景觀園林現(xiàn)代風(fēng)格、以自然景觀為主戶型特點(diǎn)大戶型、功能齊全、部分戶型帶入戶花園物管和收費(fèi)未定開發(fā)商品牌天津弘澤建設(shè)集團(tuán),天津中聯(lián)發(fā)展有限公司工程進(jìn)度洋房封頂、其他未開工銷售均價(jià)10000元/平米銷售率傳播渠道戶外個(gè)案占地：建面：6萬(wàn)容積率：規(guī)模：1棟26層塔式高層，2棟7層公寓個(gè)案關(guān)鍵詞：天津公館區(qū)位價(jià)值河西區(qū)解放南路與紹興道交口交通情況多條公交線路、地鐵1號(hào)線配套凱旋門等商業(yè)

19、配套、海河中學(xué)、眾多寫字樓、濱江萬(wàn)麗酒店景觀園林空中花園戶型特點(diǎn)精裝小戶型、空中別墅物管和收費(fèi)3.5-4元開發(fā)商品牌天津市開發(fā)區(qū)和合置業(yè)有限公司工程進(jìn)度A座封頂銷售均價(jià)14000元/平米銷售率傳播渠道小眾媒體個(gè)案?jìng)€(gè)案關(guān)鍵詞：商業(yè)配套42244娛樂休閑950033245瞰和平1000052233城上城750095008500均價(jià)443戶型322自然255商業(yè)455交通355地段金領(lǐng)國(guó)際金茂現(xiàn)場(chǎng)中央戀城個(gè)案天津公館53244414000高中低高中低品質(zhì)價(jià)格天津公館犀地中央戀城奧城金領(lǐng)國(guó)際瞰和平弘澤印象城上城天津高層目前還沒有真正意義上的高檔房，從目前天津公館和犀地的發(fā)展情況看，天津公館屬于有口味的

20、建筑，而犀地在建設(shè)高端房上現(xiàn)場(chǎng)沒有說(shuō)服客戶的工具。除了別墅洋房的高形態(tài)外，在天津的高層項(xiàng)目中，能成為高端的項(xiàng)目目前還沒有。在目前天津的市場(chǎng)上，高層建造高端項(xiàng)目還很少，雖屬于市場(chǎng)空白，但在教育市場(chǎng)中也伴有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。尚達(dá)信觀點(diǎn)項(xiàng)目市中心高端綜合體 項(xiàng)目位于天津中心區(qū)，處于老城廂和南市商圈中 天津市核心城區(qū)和平區(qū)與南開區(qū)交界處 三面臨街，東面是南門外大街，西面是南開二馬路，北面是服裝街重要賣點(diǎn)區(qū)域關(guān)鍵詞：市中心高品質(zhì)成熟社區(qū)修建中的地鐵2號(hào)線的鼓樓站位于本項(xiàng)目?jī)?nèi);地鐵1、2號(hào)交匯的西南角站及2、4號(hào)線交匯東南角站距離本項(xiàng)目均在700米左右。 地鐵2號(hào)線直接接駁天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)和2008年開通的京津

21、城際輕軌交通關(guān)鍵詞：地鐵公交周邊配套關(guān)鍵詞：配套齊全商業(yè)：遠(yuǎn)東百貨、新世界百貨、鼓樓商業(yè)街教育：中營(yíng)小學(xué)、南開中學(xué)、31中學(xué)、南開大學(xué)、天津大學(xué)、天津師范大學(xué)餐飲：銅雀臺(tái)、舒泊花園酒店、快樂迪自身配套關(guān)鍵詞：高端綜合體 12萬(wàn)平米的大型shoppingmall天津首家室內(nèi)擁有最大年齡跨度消費(fèi)者的商業(yè)綜合體。建成后將成為天津的消費(fèi)目的地。甲級(jí)寫字樓：?jiǎn)误w建筑中高端的寫字樓。國(guó)際5星級(jí)酒店市中心高端住宅。重要賣點(diǎn)規(guī)劃關(guān)鍵詞：創(chuàng)新產(chǎn)品街景內(nèi)園林項(xiàng)目(住宅部分)規(guī)劃建議可用地面積：19096平方米總建筑面積: 78600平方米建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代樓層： 3棟32層，1棟混合體（32、18、24）總戶數(shù):

22、830戶容積率：4.12戶型面積: 40 、80 、90 、130 車位: 1:1規(guī)劃關(guān)鍵詞：市中心高品質(zhì)生態(tài)社區(qū)樓號(hào)朝向?qū)痈咂綄用娣e1號(hào)南向324402號(hào)南向324403號(hào)南向324404號(hào)東向32、 18 、241380規(guī)劃方案一關(guān)鍵詞：市中心高品質(zhì)生態(tài)社區(qū)3棟點(diǎn)式和1棟外廊式板樓規(guī)劃方案二關(guān)鍵詞：市中心高品質(zhì)生態(tài)社區(qū)3棟點(diǎn)式和1棟外廊式齒狀板樓（注：為避免出現(xiàn)西向或是北向房子，外廊式齒狀全部為東南朝向）規(guī)劃日照分析關(guān)鍵詞：市中心高品質(zhì)生態(tài)社區(qū)規(guī)劃立面示意關(guān)鍵詞：4號(hào)樓西立面示意圖規(guī)劃示意關(guān)鍵詞：讓硬建筑有感情規(guī)劃示意關(guān)鍵詞：色彩和錯(cuò)落讓硬建筑的表情豐富規(guī)劃示意關(guān)鍵詞：局部開放，讓長(zhǎng)線條的

23、變化更加豐富和提高舒適性。局部的立面檔板增加私密性。規(guī)劃示意關(guān)鍵詞：立面不僅讓項(xiàng)目好看，也讓其成為天津最精彩的街景規(guī)劃關(guān)鍵詞：戶型配比本棟為4號(hào)樓南面高層，全部為南或南北向的二房，靠西面為一個(gè)接拼接戶型（單房和二房）典型戶型關(guān)鍵詞：庭院送面積二房有內(nèi)庭院的二房有入戶花園送凸窗全明設(shè)計(jì)南向生活陽(yáng)臺(tái)重要賣點(diǎn)典型戶型關(guān)鍵詞：南北向送面積三室二廳南北通透帶入戶花園和內(nèi)庭院送凸窗全明設(shè)計(jì)主臥設(shè)計(jì)了觀景臺(tái)重要賣點(diǎn)典型戶型關(guān)鍵詞：東南向送面積前庭后院帶前庭后院的二房保證臥室的隱私性。全復(fù)式結(jié)構(gòu)，動(dòng)靜分區(qū)，可商可住。外廊設(shè)計(jì)，公攤小實(shí)用率較高重要賣點(diǎn)開發(fā)商品牌關(guān)鍵詞：中糧集團(tuán)中糧集團(tuán)自1994年以來(lái)一直位列世

24、界500強(qiáng)。其主業(yè)為：地產(chǎn)與酒店、生化能源、糧油加工、糧油貿(mào)易；目前在海內(nèi)外擁有5家上市公司：中糧國(guó)際、中糧地產(chǎn)、中糧屯河、中糧控股、豐原生化；中糧集團(tuán)計(jì)劃用10年時(shí)間成為全球最富有進(jìn)取精神、最優(yōu)秀、最令人尊敬的企業(yè)之一。開發(fā)商品牌關(guān)鍵詞：天房集團(tuán)中糧天房集團(tuán)是天津市房地產(chǎn)首家上市公司，以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，為天津市房地產(chǎn)企業(yè)二十強(qiáng)、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)200強(qiáng)、中國(guó)服務(wù)業(yè)企業(yè)500強(qiáng)。S 優(yōu)越區(qū)位，輻射多區(qū)域 規(guī)模優(yōu)勢(shì)，協(xié)同效應(yīng) 交通極為便利 人文氣息和歷史底蘊(yùn) 實(shí)力開發(fā)商W 容積率過高 周邊商業(yè)檔次低 商業(yè)區(qū)噪音O 天津地標(biāo)建筑 投資價(jià)值高 外來(lái)人口大量增加 T 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈 商業(yè)成活存在風(fēng)險(xiǎn)

25、國(guó)家宏觀調(diào)控 項(xiàng)目SWOT 氣勢(shì)恢弘，裝修考究，創(chuàng)意領(lǐng)先。凸顯開發(fā)商的實(shí)力、項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)和集約效應(yīng)以及產(chǎn)品的細(xì)致程度。優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化關(guān)鍵詞：樣板間和售樓部 提高產(chǎn)品性價(jià)比 贈(zèng)送面積 贈(zèng)送商業(yè)和酒店等VIP卡 利用我司在天津的客戶資源（水岸公館約15000個(gè)客戶，水岸江南約4000個(gè)客戶）威脅化解關(guān)鍵詞：快速銷售 客戶投資+置業(yè)工作地點(diǎn)在南開、和平，為上班方便的客戶 居住地在南開、和平、紅橋等附近的客戶。來(lái)自 全國(guó)的外來(lái)人口。 在本項(xiàng)目?jī)?nèi)上班的客戶 全市乃至全國(guó)的投資客客戶分布關(guān)鍵詞：工作方便改變居住投資509:5510:00公司車位辦公樓戶外、音樂、電臺(tái)2009:3509:55馬路、汽車啟程、途中

26、提包、換鞋509:3009:35電梯、樓梯出門開車燈光、化妝品擺放更衣、化妝間換衣服、化妝清洗池等廚房、水池快速清理早餐吧臺(tái)、餐廳1009:2009:30餐廳、吧臺(tái)吃早餐開燈、冰箱、廚具509:1509:20廚房、冰箱準(zhǔn)備簡(jiǎn)易早餐面盆等洗臉、刷牙開燈、換氣設(shè)備1009:0509:15洗手間洗手間開燈、穿衣服、穿鞋509:0009:05臥室、衣柜起床備注花費(fèi)時(shí)間預(yù)估時(shí)間使用空間活動(dòng)客戶習(xí)慣關(guān)鍵詞：早上上班族伴隨同事交流、電話辦公室辦公室工作伴隨同事交流、電話30013:0018:00辦公室工作伴隨同事交流、電話6012:0013:00餐廳、食堂午餐伴隨同事交流、電話16510:1512:00辦公

27、室工作報(bào)紙1010:0510:15辦公室看報(bào)紙瀏覽消息510:0010:05辦公室開電腦備注花費(fèi)時(shí)間預(yù)估時(shí)間使用空間活動(dòng)客戶習(xí)慣關(guān)鍵詞：在公司上班族4022:5023:30看書等2022:3022:50浴缸、淋浴洗浴上網(wǎng)、看書、運(yùn)動(dòng)、電話、休閑、散步購(gòu)物、酒吧、會(huì)友、參加活動(dòng)、看電影KTV、麻將、娛樂等20019:5022:30客廳夜生活清洗池1019:4019:50廚房收拾餐具餐廳1019:3019:40餐廳用餐廚具、燈光2019:1019:30廚房準(zhǔn)備晚餐放包、雨傘等、開燈、沙發(fā)休息、開電視等2018:5019:10玄關(guān)客廳到家休息1018:4018:50電梯、電梯間大堂、樓梯回家社區(qū)商業(yè)

28、1018:3018:40商場(chǎng)、超市購(gòu)物音樂、電臺(tái)、路上2518:0518:30啟程、途中乘電梯518:0018:05車庫(kù)進(jìn)車庫(kù)備注花費(fèi)時(shí)間預(yù)估時(shí)間使用空間活動(dòng)客戶習(xí)慣關(guān)鍵詞：下班后上班族客戶特征關(guān)鍵詞：在公司上班族年薪10萬(wàn)元：優(yōu)越感+壓力他有一技之長(zhǎng)和職業(yè)追求，是在這座城市的中產(chǎn)階層，月薪8千，高學(xué)歷、高智商、高收入、高消費(fèi)、壓力大、節(jié)奏快客戶特征關(guān)鍵詞：社會(huì)符號(hào)藝術(shù)家、私營(yíng)業(yè)主、外企白領(lǐng)、媒體和房地產(chǎn)、自由職業(yè)者，金融、IT、公務(wù)員、灰色收入者、教育醫(yī)療等 推廣大眾+口碑 滿足客戶在上班的途中，上班的時(shí)候，下班的途中，休閑的時(shí)候，與朋友交流的時(shí)候都能和本項(xiàng)目聯(lián)系到一起關(guān)鍵詞：媒體出現(xiàn)頻率報(bào)紙電臺(tái)戶外網(wǎng)絡(luò)口碑電視短信利用客戶設(shè)計(jì)突出客戶單一無(wú)條件100%高中弱短較全客戶和同行房交會(huì)知名度提高傳播慢無(wú)100%高無(wú)弱長(zhǎng)較全朋友口碑?dāng)?shù)量增加瞬間記憶強(qiáng)條件100%高中弱長(zhǎng)少周邊和路過戶外頻次增加漏聽，不容易記憶無(wú)條件100%中低中短中有車族電臺(tái)專人負(fù)責(zé)會(huì)遭到對(duì)手打擊無(wú)條件100%中中強(qiáng)長(zhǎng)最全上班族網(wǎng)絡(luò)監(jiān)督調(diào)整