上海周家渡項目租金測算ppt課件

1、上海周家渡工程租金收益測算定位思緒解析雖處世博園區(qū)央企聚集區(qū)，但至少未來五年內(nèi)零售氣氛薄弱。區(qū)域內(nèi)未來中高收入人群為主。消費人群以購物逛街為主要消費目的。業(yè)態(tài)以零售為主，缺乏文娛、餐飲的業(yè)態(tài)。優(yōu)質(zhì)大體量綜合物業(yè)供應根本沒有，時髦品牌進入商圈選擇余地較少。單層限制較大，面積小,因此整個平面缺乏較完好的大塊面積，雖然區(qū)域內(nèi)缺乏文娛業(yè)態(tài)，但工程目前不具備吸納條件。發(fā)明空間與環(huán)境來吸引文娛餐飲業(yè)態(tài)的重心。以食的概念延伸,結(jié)合正餐,休閑餐飲,下午茶,及各式異國料理,戶外景觀caf,夜晚酒吧等并連結(jié)部份零售以及兒童專區(qū)的創(chuàng)新業(yè)態(tài)。以往購物、餐飲、文娛“52：18：30這一購物中心業(yè)態(tài)運營“黃金比例正在被突

2、破，取而代之的是購物、餐飲、休閑1：1：1聯(lián)袂主演的消費方式。區(qū)域商圈的整體氣氛，以及租金收益的考量，應以餐飲業(yè)態(tài)為主?？s短工程成熟周期。零售業(yè)態(tài)內(nèi)品牌數(shù)量要足夠，包容度高，能滿足不同人群的消費需求。主要針對人群應是區(qū)域內(nèi)中高收入群體。引入主力店與高樓層的商業(yè)，來帶動垂直交通的流動。購物中心租金接受從高到低為花車及暫時租賃、服飾專賣店、珠寶眼鏡專賣店，專業(yè)賣場、餐飲、主力店、文娛。工程零售比例已趨飽和，但周邊的餐飲文化休閑文娛還是比較少所以需求走一條差別化道路，與其他的零售業(yè)態(tài)構(gòu)成互補。業(yè)態(tài)種類以休閑商業(yè)為主，特征餐飲與酒吧街的聯(lián)動作用很大，可以推進MALL的勝利。擴展餐飲比例，構(gòu)成亮點，構(gòu)成

3、規(guī)模效應,思索餐飲與零售的互動，要從文化、體驗、藝術、時髦等多個方面來認識餐飲營業(yè)來營造區(qū)域氣氛，培育消費習慣。經(jīng)過文娛、效力、餐飲等業(yè)態(tài)來構(gòu)造消費者的區(qū)域認知。以更加注重環(huán)境與營運和建筑設計，突出合理的規(guī)劃、特征的風格和溫馨,將顧客效力體驗做到極致。目的消費群體需求周邊居民家庭類消費在工程周邊，方便抵達家庭類消費、滿足日常生活所需要求方便快捷的消費地日常下班后和周末消費消費才干中等但消費機率高商務辦公人群商務類、生活類消費分布在世博區(qū)央企聚集區(qū)周邊的辦公樓宇中隨機消費和就近消費餐飲文娛消費的主力人群消費才干較高但消費機率中等對消費環(huán)境的要求較高約會聚會人群年輕型消費分布區(qū)域廣泛普通為目的性消

4、費追求商業(yè)新穎度、時髦感、質(zhì)量感注重多樣化的選擇傾向于餐飲、文娛類消費消費才干較高，消費機率低軌道交通客流休閑型消費分布在8號線沿線目的性抵達消費對商業(yè)環(huán)境及商業(yè)新穎度的要求較高傾向于餐飲、文娛、親子類消費消費才干較高，消費機率低市場定位商業(yè)租金測算剖面組合圖零售、兒童專區(qū)、餐飲專門店/中西快餐零售、效力、休閑餐飲/甜品/冰淇凌休閑品牌次主力店、快時髦1+2、生活用品及雜貨店藥妝店零售、輕食美食廣場大型餐飲、正餐屋頂花園露天酒吧商業(yè)可租賃面積統(tǒng)計上海周家渡項目商業(yè)可租賃面積初步統(tǒng)計表建筑面積（）商業(yè)所在樓層業(yè)態(tài)每層租賃面積（）零售餐飲服務娛樂B2地下停車庫(5,000)(不含商業(yè)面積)B2餐飲

5、、兒童專區(qū)600045001500B1餐飲、輕食、零售、服務12,0003,2007,800,10001F 快時尚、餐飲、零售8,0003,0005,0002F快時尚、餐飲、零售8,0003,2004,8003F餐飲、零售8,0004,0004,0004F兒童專區(qū)、餐飲3,0001,0002,0005F屋頂露天花園酒吧2,5002,500商業(yè)面積4750013,40029,6001,0003,500業(yè)態(tài)百分比28.21%62.32%2.11%7.37%業(yè)態(tài)組合匯總業(yè)態(tài)總租賃面積面積配比零售13,40028.21%餐飲29,60062.32%服務1,0002.11%娛樂35007.37%合計47

6、,500100%重點案例租金參考主力業(yè)態(tài)：餐飲商場名稱物業(yè)特性建筑面積（）租金遞增率租金（元/天/）紫竹商業(yè)廣場雙地鐵商業(yè)、美食廣場32-658%B1：5.2-7.01F：9-122F：6-8喜馬拉雅雙地鐵商業(yè)、綜合體商業(yè)美食廣場：800中型餐飲：700-900甜品店：40-6510%B2：美食廣場4.8 中型餐飲：5.0 甜品店：10.8B1：6.0周浦萬達綜合體商業(yè)金街：420步行街3F：250-60015%金街1-2F：6.5步行街3F：9.0百聯(lián)商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)中小餐飲：60-300大型餐飲：12006%1F：4.4-8.82F：4.5-4.7分業(yè)態(tài)重點案例租金參考主力業(yè)態(tài)：商業(yè)零售商

7、場名稱物業(yè)特性建筑面積（）租金遞增率租金（元/天/）浦東嘉里中心地鐵綜合體商業(yè)60-15010%B1：7.21F：10.82F：9喜馬拉雅雙地鐵商業(yè)綜合體商業(yè)美食廣場：800中型餐飲：700-900甜品店：40-6510%B2F：兒童零售4.8服裝零售：8-9.6B1F：7.21F：11周浦萬達綜合體商業(yè)金街：420步行街3F：250-60015%步行街1F：15步行街2F：13.2百聯(lián)商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)中小餐飲：60-300大型餐飲：12006%1F：8.82F：5.0分業(yè)態(tài)重點案例租金參考商場名稱品牌名稱樓層面積（）租金（元/天/）五角場萬達黃金珠寶1F14.47服裝B1-2F17.31百聯(lián)

8、西郊屈臣氏1F3006百聯(lián)中環(huán)ONLY綜合店3F3005.5萬寧1F2505.6大寧國際歐時力1F8012.5時間廊1F15016.1百聯(lián)又一城TEENIE WEENIE1F8513.5屈臣氏1F2007.6主力業(yè)態(tài)：商業(yè)零售分業(yè)態(tài)重點案例租金參考效力配套商場名稱品牌名稱樓層建筑面積（）租金（元/天/）百聯(lián)西郊屈臣氏1F3006百聯(lián)中環(huán)萬寧1F5.5韶菲造型1F2004分業(yè)態(tài)重點案例租金參考休閑文娛商場名稱品牌名稱建筑面積（）租金（元/天/）新世界百貨SEGA5,3275.5新世界百貨冰場2,5205.2光明乳業(yè)物業(yè)錢柜KTV（靜安店）5,3215.23經(jīng)緯大廈好樂迪KTV（新天地店）4,21

9、46.14西郊百聯(lián)翻斗樂3,1125.64正大廣場翻斗城1,2004.0五角場萬達大歌星KTV3,9003.92平均水平5.1元/天/租金測算租金收益測算分樓層租金收益預測（分樓層）樓層業(yè)態(tài)總租賃面積（平方米）租金單價（元/平方米/天）日租金（元/天）年租金（元）年租金占比B2餐飲45005.323,850 8,705,250 7.63%娛樂15004.77,050 2,573,250 2.26%60005.1530,900 11,278,500 9.89%B1零售32005.9 18,880 6,891,200 6.04%餐飲78005.2 40,560 14,804,400 12.98%服

10、務10006.0 6,000 2,190,000 1.92%120005.5 65,440 23,885,600 20.95%1F零售30009.0 27,000 9,855,000 8.64%餐飲50008.5 42,500 15,512,500 13.61%80008.8 69,500 25,367,500 22.25%2F零售32008.6 27,520 10,044,800 8.81%餐飲48007.4 35,520 12,964,800 11.37%80007.9 63,040 23,009,600 20.18%3F零售40007.5 30,000 10,950,000 9.60%餐

11、飲40006.5 26,000 9,490,000 8.32%80007.0 56,000 20,440,000 17.93%4F娛樂20006.0 12,000 4,380,000 3.84%餐飲10005.0 5,000 1,825,000 1.60%30005.7 17,000 6,205,000 5.44%5F餐飲25004.2 10,500 3,832,500 3.36%總計475006.6 312,380 114,018,700 100.00%綜合體工程整體租金對比綜合體工程整體租金對比租金收益測算分業(yè)態(tài)201320142015201620172018項目開發(fā)周期建設期經(jīng)營期年租金

12、收益（元）114,018,700120,859,822 128,111,411 128,111,411 140,922,552 140,922,552 租金增長率0 0 0 0 0 入駐率1 1 1 年總租金收益(元)108,894,700 126,830,297 133,876,425 前三年租金總收益（元）369,601,422 租金收益測算分業(yè)態(tài)三年運營期租金測算201320142015201620172018項目開發(fā)周期建設期經(jīng)營期年租金收益（元）114,018,700 120,859,822 128,111,411 128,111,411 140,922,552 140,922,55

13、2 租金增長率6%6%0%10%0%入駐率90%95%95%年總租金收益 （元）115,300,270 133,876,425 133,876,425 前三年租金總收益（元）383,053,120 十年運營期租金測算2013201420152016201720182019202020212022202320242025項目開發(fā)周期建設期經(jīng)營期年租金收益(千元)114,018 120,859 128,111 128,111 140,922 140,922 155,014 155,014 170,515 170,515 187,567 187,567 206,323 租金增長率6%6%0%10%0%10%0%10%0%10%0%10%入駐率90%95%95%100%100%100%100%100%100%100%年總租金收益（千元）115,300 133,876 133,876 155,014 155,014 170,515 170,515 187,567 187,567 206,323 前十年租金總收益（元）1,615,575,856