夏華商廈招商方案

1、夏華商廈項目招商方案福州（福建）潘氏地產機構2011年7月101招商方案主題要點本方案主要說明項目的基本現狀、前景、目標和可能碰到的商業(yè)挑戰(zhàn)，我們可以做什么，如何做，以及如何達成目標的方法與策略。主要的目的通過對項目所處區(qū)域位置的認識與分析，以及消費群體的研究，綜合競爭對手的體量及業(yè)態(tài)定位，歸納出我們自身的業(yè)態(tài)定位與業(yè)態(tài)對比，最終通過整合營銷傳播策略、系統(tǒng)招商運營策略達到商業(yè)繁榮、人流旺盛、租金收益最大化的目的形成開發(fā)商運營商投資戶-經營戶消費者五方共贏局面2項目整體運營思路市場調研分析業(yè)態(tài)定位招商營銷策劃籌備運營 認真細致的市場調研分析是商業(yè)項目科學、合理定位的依據，科學合理的商業(yè)定位是商業(yè)

2、項目運營的基礎，出其不意的營銷策劃是銷售的保障，嚴謹的運營管理是項目經營的根本。項目操作工作思路3項目操作工作思路市調市場分析項目成本與預期項目定位論證招商策略整體進度安排(主力店)招商計劃營銷計劃目標企業(yè)前期接洽4一、將樂縣目前主要商業(yè)布局【 商圈概述 】各區(qū)域均有商業(yè)分布，但主消費要集中于城關中心區(qū)域。根據各業(yè)的分布情況，可將樂的商圈劃分3大商圈。城關區(qū)：老城區(qū)、新城關區(qū)水南區(qū)：三華南路與濱河路本項目地處新城區(qū)。5商業(yè)網點現狀整體層次不分明，大型商業(yè)網點偏少將樂縣的商業(yè)網點以老城區(qū)（三華路）為主，輻射面雖廣，但無整體商圈的統(tǒng)籌規(guī)劃，業(yè)態(tài)形式及產品檔次較為混雜檔次 形象 總量三位一體 相互支

3、撐大中型連鎖經營商戶進駐狀況將樂縣現有商業(yè)網點多數品質偏低，存在散、亂的現象，大型品牌商業(yè)引進較少，目前難以形成整體的大規(guī)模的商業(yè)網點。將樂縣的目前沒有大中型商業(yè)。永輝大型超市入駐，使新城區(qū)的人流量加大，但周邊無購物大中型商業(yè)，截留不住人流。布局較為散亂，缺乏整體統(tǒng)籌規(guī)劃6將樂商業(yè)現狀分析 隨著經濟的不斷發(fā)展，將樂市經過五年滯長，在近幾年的一些大型的商業(yè)項目和沿街門市紛紛亮相。這其中既有專業(yè)的市場，也有大型的綜合體。目前將樂的商業(yè)立足老城區(qū)中心并向東區(qū)域輻射。 經濟不斷發(fā)展商業(yè)體量增大檔次逐步增高7目標客戶群體分析業(yè)態(tài)：以通訊和服飾為主人群描述：1、逛街人群2、有服飾需求的人3、以學生人群較多

4、4、外來游客消費水平：中低端客戶群商業(yè)評級：業(yè)態(tài)：以家電五金食雜為主，農貿市場人群描述：1、本地人群主流地（農貿）2、有家裝類需求的人消費水平：中低端客戶群商業(yè)評級：業(yè)態(tài)：以服飾為主人群描述：1、本地人群逛街主流地2、有服飾需求的人3、外來游客4、白領、技術骨干消費水平：中高端客戶群商業(yè)評級：業(yè)態(tài)：以建材電器五金為主、永輝超市人群描述：1、本地人群主流地（永輝超市）2、有家裝類需要的人3、需要休閑娛樂的人消費水平：中高端客戶群商業(yè)評級：8二、將樂縣目前在售的商業(yè)分析項目名稱商業(yè)體量（）面積范圍（）銷售均價（元/）備注夏華商廈（本案）1.5萬7500-41800東方世貿廣場1.2萬13-8585

5、00-40000臨街商鋪一拖二形式三華城3萬50-60暫未對外銷售，內部認購宏泰名城銷售完畢上河國際28萬綜合體暫未動工樂活城6000左右20-60地上三層，臨街商鋪加室內商場【 小結 】 ： 目前重點在售項目的商業(yè)總和約6.3萬，未來的商業(yè)體量將達到12萬左右，多數為滿足居民日常購物需求，同時部分項目商業(yè)配置星級酒店、寫字樓、超市、商場等，構建形式完整的商業(yè)綜合體。 目前商業(yè)體量較大的在建商業(yè)項目多位于新城區(qū)、水南三華，除夏華商廈（本案），其它均未銷售。9三、本項目商業(yè)的定位概況理念：打造未來城市以購物、休閑、餐飲、娛樂一體的商業(yè)城10業(yè)態(tài)定位負一層一層二層三層四層五層11初步方案12初步方

6、案13項目小結本項目擁有良好的硬件條件，通過精確的定位招商及專業(yè)的運營項目有機會打造成不僅輻射水南、城關區(qū)域，最后成為將樂縣商業(yè)綜合體，成為將樂顯得商業(yè)代表。14四、競爭項目分析項目位置：本案旁邊總建面積:1.2萬平米樓盤價格： 一層40000元/ 五層8000元/ 項目公灘：40%項目層高：地上五層，地下一層投資回報：6%商鋪的面積范圍：13-85 左右運營公司：廈門世貿公司已入住商家：時代今典3D影院、淘寶商城開發(fā)商：恒發(fā)地產項目情況在競爭項目中我們選取了業(yè)態(tài)類似的與本案最近的“東方世貿廣場”15競爭項目的優(yōu)劣勢分析商業(yè)優(yōu)勢1、銷售與招商同步進行。2、單鋪面積13-85，總價少，承擔風險小

7、。3、聘請專業(yè)的運營公司管理。4、形象宣傳較好，在當地知名度較高5、統(tǒng)一定位、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經營管理、停車方便。缺點1、單價較高，回報較慢2、商場人流動線設計較差。3、層數較高，商業(yè)的運作比較困難，風險性大。16競爭項目分析小結由于本案地處于將樂縣商業(yè)的核心商圈，現有的競爭項目對本案有直接的威脅，都是類百貨的打造形式。值得注意的是，百貨大樓在將樂是一個空白，現在同時出現幾個，將來會對本項目形成一定程度的商業(yè)分流，是本項目的最直接競爭對手。目前將樂路、七星步行街、府前路、永輝超市有一定的商業(yè)基礎，項目所處商業(yè)氛圍越來越濃厚成熟。17五、目標消費者研究目標消費者基本特征目標消費者日常消費習慣目標消

8、費者研究小結18消費者調查方案通過鎖定初步目標消費群，了解消費行為習慣，挖掘潛在需求驗證項目初步定為設想，尋找適合本商場的商家。研究目的研究方法執(zhí)行方案本次采用單刀植入發(fā)，通過一定抽樣方式選取固定地點，對符合本項目商業(yè)業(yè)態(tài)的商家來進行訪問1、符合商場定為的商家2、滿足市場其他需求（創(chuàng)意性的業(yè)態(tài)）19六、招商運營策略6.1、招商團隊組建6.2、招商服務流程6.3、招商談判策略6.4、運營管理策略20招商運營策略招商團隊組建1、整體招商的成功，重點商家的接觸、洽談、簽約對于后續(xù)的目標租戶的進入能夠起到積極的帶頭作用；因此在前期招商過程中，集中焦點在百貨公司、知名餐廳、專業(yè)賣場、品牌商家、家電品牌商

9、的進入，列出重點招商目標的工作排序。2、重點商家相對而言對招商條件、項目環(huán)境、消費群體素質、消費能力的考慮會比較謹慎，因此，除了常規(guī)的招商推廣工具以外，將會根據每一重點商家分別制定策略，必要時準備好詳細完整的商戶入駐經營的企劃方案。3、如此大規(guī)模的招商執(zhí)行，僅靠當地的商家資源畢竟有限，因此我們會更多以積極周到的準備工作，周密的招商情報網絡和比好的合作來加強招商渠道。214、僅有渠道與資源，也只是走出招商的第一步；一個高度專業(yè)素質形象良好的招商服務團隊，是項目招商落實的重要環(huán)節(jié)，招商團隊應分工明確，統(tǒng)一管理與協(xié)調，通過團隊明確分工，保障招商的有序進程，具體組建方案是：由公司 親自領銜，擔任招商團

10、隊的總召集人。由公司 監(jiān)擔任項目企劃與招商總監(jiān)。由公司 擔任項目招商負責人。由公司 擔任招商經理。擬設高級商務經理 名，高級商務經理應有較強的溝通、談判能 力，熟悉商業(yè)市場行業(yè)。22招商運營策略招商談判策略1、明確談判的目的設置談判的底線與目標線，準備好幾套出價方案，以及各自的配套方案（價格以外的因素）2、確定招商洽談地點招商洽談的地點對招商洽談的成功與否有很大的影響，因此，在確定招商洽談地點是應慎重，選擇地點時應考慮以下幾個方面的問題：談判中各方力量的對比、選擇地點的多大與特色、各方的關系及可能發(fā)生的費用等等3、制定談判策略制定招商談判策略，意義在于選擇能夠達到或實現招商洽談目的的基本途徑及

11、方法。招商談判策略的制定，應基于對談判各方實力、影響其實力的各種因素的細致認真研究的基礎之上。23七、全程推廣1、紙媒體報紙（三明日報）、專業(yè)雜志媒體、平面廣告、新聞報道投放，根據項目節(jié)奏針對每個節(jié)點發(fā)布主訴求廣告，同時運用我司當地媒體人脈資源，進行軟新聞的報道、采訪、引介。2、電視媒體以本地將樂電視臺，側重新聞性的報道，專題節(jié)目，進行電視軟新聞的報道、采訪、使整合營銷傳播推廣達到統(tǒng)一性、連續(xù)性。3、廣播媒體建議在將樂交通廣播投放，廣播媒體主要針對中小商家展開在招商推廣后期使用。244、網絡媒體網絡廣告、門戶鏈接；建議在三明房地產信息網投放，線上推廣作為直觀互動性強的媒體通道，更便于展示形象和

12、傳播訴求；網上推廣對于遠程商家詳細全面了解項目，有相當大的助力，作為同等“動態(tài)的項目樓書”；提出網絡招商推廣方案：包含在“商業(yè)中心”、“商鋪投資”、“招商”的主題詞搜索推廣，網絡推廣，策略與時機把握恰當，效果明顯。5、戶外媒體路牌、燈箱、旗桿、公益宣傳欄、廣告的翻板，根據招商推廣需要尋找戶外媒體，以商業(yè)中心自身廣告媒體的開發(fā)，可以搭配大商家、外租或競拍。6、直接招商廣推廣前期招商，難度較大的就是在大商家的突破，因此我們要憑借深厚的招商人脈，展開專業(yè)直接的招商推廣，根據人脈與商家的數據進行持續(xù)、連貫、策略設計合理的直接推廣。以引發(fā)目標商家濃厚興趣，開始實質性的訪問與接洽，這是我們在本次招商推廣工作中最為關鍵和重要的工作。257、活動和事件新聞發(fā)布會、招商投資說明會、項目巡展、文化活動、公益行動，是達成有效招商的最為重要的一步，與直接招商推廣是相輔相成，互為用力，定可收獲奇效。