興華南街城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告課件

1、興華南街城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告核心提示關(guān)鍵字項(xiàng)目定位 開發(fā)經(jīng)營(yíng) 項(xiàng)目投資本方案通過(guò)對(duì)地塊開發(fā)資源、經(jīng)營(yíng)環(huán)境的調(diào)查分析，以及周邊主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃提出初步意見(jiàn)，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析收益分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。依據(jù)本方案，項(xiàng)目總建筑面積11萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資324，244，188元。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)86，562，016元，投資收益率為26.95%，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。PART 1：地塊開發(fā)資源分析PART 2：開發(fā)環(huán)境分析PART 3：定位及物業(yè)發(fā)展建議PART 4：開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及投資收益分析目 錄P

2、ART 1：地塊開發(fā)資源分析距市府碧沙崗商圈4公里距二七區(qū)行政中心2.5公里距火車站二七商圈5公里距鄭州大學(xué)3.5公里距鄭州客運(yùn)南站5公里距南水北調(diào)大運(yùn)河3公里位于鄭州市西南郊，交通發(fā)達(dá)、通達(dá)性強(qiáng)，輻射鄭州西南部2/3區(qū)域，客源廣泛地塊開發(fā)資源分析區(qū)位東面：臨升龍置業(yè)城中村改造 商住綜合項(xiàng)目，距興華南街約120米南面：臨原有綠城小區(qū)圍墻，距張魏砦路約250米西面：臨原有家屬院及學(xué)校的圍墻北面：臨市公安局家屬院圍墻，距航海路約200米不臨市政道路，小區(qū)出入不便，周邊遍布老家屬院，景觀及展示性差。只東側(cè)待建升龍綜合商住項(xiàng)目，對(duì)該項(xiàng)目的環(huán)境有一定的積極影響。地塊開發(fā)資源分析四至項(xiàng)目占地約40畝，容積

3、率最高4.2，在區(qū)域?qū)僦行∫?guī)模樓盤項(xiàng)目地塊南北長(zhǎng)約210米，東西長(zhǎng)約105米，初步預(yù)計(jì)三排樓宇，樓間距約80米項(xiàng)目東南有兩棟小產(chǎn)權(quán)多層住宅，東有2層平房若干，西側(cè)有小規(guī)模幼兒園及單層平房，累計(jì)待拆遷建筑面積約20000平方米項(xiàng)目用地原為城市都市村莊的居住區(qū)，地勢(shì)平坦，場(chǎng)地標(biāo)高與周圍道路標(biāo)高基本一致，用地內(nèi)沒(méi)有橫穿廠區(qū)市政的水、電、熱力管線項(xiàng)目用地內(nèi)尚未發(fā)現(xiàn)需要保留的文物、人防等設(shè)施地質(zhì)情況場(chǎng)地已有近10年歷史，無(wú)不良工程地質(zhì)條件地塊開發(fā)資源分析用地3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套交通配套：公交三公司，客運(yùn)總站，規(guī)劃軌道交通6號(hào)線B1、B11、4路、25路、38路、49路、57路、82路、84路、K8

4、15路、K903路等公交線路教育配套：興華小學(xué)、汝河路小學(xué)、22中、74中、嵩陽(yáng)中學(xué)、鄭州師范?？茖W(xué)校、鄭州商業(yè)?？茖W(xué)校、黃河科技大學(xué)醫(yī)療配套：省武警醫(yī)院、市六院、市八院行政配套：二七區(qū)委、政府，市政管理局、市農(nóng)業(yè)局、市檢查院商業(yè)配套：奧特菜斯購(gòu)物廣場(chǎng)、世紀(jì)聯(lián)華碧波園店、世紀(jì)聯(lián)華長(zhǎng)江店、華潤(rùn)萬(wàn)家嵩山路店、航海家具城、淮河路燈飾城、古玩城、京廣路鞋城、華中食品城、萬(wàn)客來(lái)食品城金融配套：工行、建行、交行、中行、農(nóng)行休閑娛樂(lè)：嵩淮公園25分鐘內(nèi)可輻射到的主要公共設(shè)施交通配套：客運(yùn)南站、火車站、長(zhǎng)途客運(yùn)中心站教育配套：鄭州大家醫(yī)療配套：市骨科醫(yī)院大型商業(yè)配套：中原商貿(mào)城碧沙崗商圈、銀基火車站商圈、二七

5、廣場(chǎng)商業(yè)中心大型行政機(jī)構(gòu)：市委、市政府、市建委文化配套：鄭州博物館、青少年文化宮體育配套：五一公園、火車頭體育場(chǎng)大型公園：綠城廣場(chǎng)、碧沙崗公園3公里內(nèi)社區(qū)配套完善，足以為項(xiàng)目提供服務(wù)。從該項(xiàng)目乘車25分鐘內(nèi)，各級(jí)商業(yè)中心、行政中心、教育、醫(yī)療、休閑娛樂(lè)設(shè)施可迅速通達(dá)。不足之處項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)各類配套的檔次較低。地塊開發(fā)資源分析周邊配套區(qū)域環(huán)境發(fā)展與航海路、長(zhǎng)江路、南三環(huán)、嵩山路等城市主干道的修建、拓寬改造、貫通及房地產(chǎn)開發(fā)有莫大關(guān)系。由于城市規(guī)劃方向“北移東擴(kuò)的”的原因，航海路曾一度作為城市建成區(qū)分界線，城郊結(jié)合部步“臟、亂、差”特征明顯，沒(méi)有象樣的標(biāo)志性建筑、成熟的生活社區(qū)，就連學(xué)校、醫(yī)

6、院等最基本的生活配套，這里也寥寥無(wú)幾。2003年后，由于二七區(qū)城市框架拉大，隨著金色港灣、帝湖花園、美景天城、亞星盛世家園等一大批新型住宅小區(qū)的相繼落成才帶動(dòng)了該區(qū)域的住宅市場(chǎng)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境和居住形象。目前長(zhǎng)江路沿線居后發(fā)優(yōu)勢(shì)，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升，已成為鄭州市上佳居住區(qū)位。就本項(xiàng)目而言，深入?yún)^(qū)域內(nèi)部，未臨近景觀主干道，同時(shí)道路兩側(cè)房屋均較破舊，同主干道沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢(shì)所在。地塊開發(fā)資源分析周邊環(huán)境本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)俪鞘谢窘ǔ蓞^(qū)，具備較好的市政配套條件。本項(xiàng)目周邊的道路發(fā)達(dá)，交通便利。航海路、嵩山路、長(zhǎng)江路、大學(xué)路等主干道構(gòu)成“二縱二橫”格局，瞬間

7、可通達(dá)全城。本項(xiàng)目周邊B1、B11快速公交開通運(yùn)營(yíng)，大大縮短了與中心城各區(qū)及如火如荼建設(shè)中的鄭州新區(qū)的距離，對(duì)延伸、擴(kuò)大本案其他各區(qū)的客源起到重要作用。本項(xiàng)目東南部客運(yùn)南站明年即將投入使用，其輻射的客流對(duì)本案延伸、擴(kuò)大部分轄市的客源起到重要積極作用。地塊開發(fā)資源分析小結(jié)地塊開發(fā)資源分析小結(jié)本項(xiàng)目中小規(guī)模社區(qū)，宜予進(jìn)行快速開發(fā)，縮短營(yíng)銷時(shí)間以節(jié)省成本。本項(xiàng)目區(qū)域景觀資源缺乏，內(nèi)部景觀受規(guī)模和地形限制。東側(cè)將建設(shè)成綜合商住項(xiàng)目，將使得本案有較大升值空間。本項(xiàng)目的四至不臨市政道路，應(yīng)對(duì)交通、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻⒐岬仁姓涮椎木唧w接入地點(diǎn)及接入方式詳加研究后，再綜合進(jìn)行建筑規(guī)劃以免重復(fù)建設(shè)

8、增加成本支出。PART 2：項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析開發(fā)環(huán)境分析城市發(fā)展一心：指鄭州市域的城鎮(zhèn)密集區(qū)。包括鄭州市中心城區(qū)、鄭汴中牟組團(tuán)、上街滎陽(yáng)組團(tuán)和航空港組團(tuán)。四城：指鞏義、新鄭、新密、登封四個(gè)中等城市。一帶：指沿310國(guó)道、隴海鐵路等交通干線上由鄭州市中心城區(qū)、鄭汴中牟組團(tuán)、上街滎陽(yáng)組團(tuán)、鞏義市及沿線城鎮(zhèn)所構(gòu)成的城鎮(zhèn)發(fā)展帶。兩軸：南北發(fā)展軸由沿京廣鐵路、107國(guó)道的城鎮(zhèn)構(gòu)成；南部的東西發(fā)展軸由登封、新密和新鄭等城鎮(zhèn)依托省級(jí)交通干線構(gòu)成。 總體規(guī)劃：“一心四城、一帶兩軸” 的城鎮(zhèn)發(fā)展格局。預(yù)計(jì)至2020年，市域總?cè)丝诩s為1000萬(wàn)人，市域城鎮(zhèn)人口約為789萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平79%左右。開發(fā)環(huán)境分析城市

9、發(fā)展中心城區(qū)規(guī)劃：“兩軸一帶，七片多中心” ，2020年，城市常住人口500萬(wàn)人。城市規(guī)模450平方公里。規(guī)劃中短短10年城市發(fā)展增大1/3，常住人口增加150萬(wàn)。鄭州市中心城區(qū)城市用地增長(zhǎng)邊界為：東至京珠高速公路，西至環(huán)城高速公路，北至黃河濕地保護(hù)區(qū)，南至南水北調(diào)中線工程。城市發(fā)展方向：主要以東、西、南三個(gè)方向?yàn)橹?，北部控制開發(fā)建設(shè)，保護(hù)黃河濕地，提升生態(tài)品質(zhì)。 開發(fā)環(huán)境分析城市發(fā)展綜合交通規(guī)劃：中心城區(qū)內(nèi)，95%以上的居民單程出行時(shí)間不超過(guò)45分鐘，在城市核心區(qū)至市區(qū)其他功能片區(qū)，公交平均出行時(shí)間40分鐘以內(nèi)。 二七商圈私家車輛禁入一類區(qū)限私家車進(jìn)入二類區(qū)適度控制私家車三類區(qū)建公交換乘樞紐

10、城區(qū)道路改造同步進(jìn)行修建19條主干道延伸快速路， “兩環(huán)六橫七縱”格局?！鞍藱M八縱”，解決問(wèn)題。三環(huán)內(nèi)新增5360個(gè)停車位修建42處人行過(guò)街設(shè)施主干路要修下穿隧道7處三環(huán)上要建11座立交三環(huán)內(nèi)新增5360個(gè)停車位開發(fā)環(huán)境分析城市發(fā)展線（主線）：主線共設(shè)對(duì)站臺(tái)（個(gè)站），其具體站位分別為：冉屯路站沙口路站南陽(yáng)路站天明路站東三街站文化路站經(jīng)五路站政七街站經(jīng)三路站河南日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)大廈站農(nóng)業(yè)東路站紅專路站緯五路站金水路站西沈莊站商城路站鄭汴路站鳳凰路站貨棧街站德風(fēng)街站航海東路站陳家門站城東路站紫荊山路站碧云路站客運(yùn)總站站老代莊站大學(xué)路站孫八寨站嵩山路站工人路站航海西路站淮河路站隴海路站中原路站建設(shè)路站棉紡路

11、站西站路站。支線：起訖點(diǎn)為花園路劉莊和黃崗寺，途經(jīng)花園路農(nóng)業(yè)路朱屯東路嵩山路，連接鄭州市東北區(qū)和西南區(qū)的主要通道，滿足鄭州市主城區(qū)成熟地段間的公交聯(lián)系。單程公里。支線：起訖點(diǎn)為鄭大新區(qū)南門和火車站，途經(jīng)科學(xué)大道、瑞達(dá)路、化工路、冉屯路、桐柏路、中原路、正興街、福壽街、大同路，主要方便了高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以及城西北區(qū)與火車站中心樞紐的聯(lián)系。單程公里。支線：起訖點(diǎn)為五龍口公交站和通利公交公司，途經(jīng)冉屯東路、冉屯路、桐柏路、建設(shè)路、華山路。單程公里。支線：起訖點(diǎn)為石化路公交站和經(jīng)三路農(nóng)科路站，途經(jīng)石化路中州大道航海路未來(lái)路緯五路經(jīng)三路農(nóng)科路政七街經(jīng)三路，主要加強(qiáng)經(jīng)三路商圈及世紀(jì)歡樂(lè)園周邊市民與二環(huán)的聯(lián)系

12、。單程公里。支線：起訖點(diǎn)為京廣路萬(wàn)客來(lái)和，途經(jīng)京廣路、航海路、中州大道、商都路、通泰路、興榮街、黃河?xùn)|路、祭城路、商務(wù)內(nèi)環(huán)、九如東路、商務(wù)外環(huán)，是連接二環(huán)南部與東部的主要走廊。單程公里。支線：起訖點(diǎn)為公交八公司和火車站，途經(jīng)第五大街、經(jīng)北二路、第三大街、航海路、城東路、商城路、人民路、解放路、福壽街、大同路，是連接經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與火車站的主要線路。單程公里。支線：起訖點(diǎn)為公交二公司和公交總公司，途經(jīng)文化路、農(nóng)業(yè)路、經(jīng)三路、緯五路、未來(lái)路、金水路、黃河?xùn)|路，加強(qiáng)二環(huán)北部文化路方向與鄭東新區(qū)的聯(lián)系。單程公里。支線：起訖點(diǎn)為農(nóng)業(yè)路中州大道立交和，途經(jīng)中州大道、黃河?xùn)|路、眾意路、商務(wù)內(nèi)環(huán)，通過(guò)紅專路站的換

13、乘，快速公交雙向客流都可以通過(guò)免費(fèi)換乘進(jìn)入，支線的開通將使整個(gè)快速公交線網(wǎng)與鄭東新區(qū)核心區(qū)連接起來(lái)。單程公里。開發(fā)環(huán)境分析城市發(fā)展1號(hào)線：起于高新區(qū)新鄭州大學(xué)，止于鄭東新區(qū)穆莊，途經(jīng)長(zhǎng)椿路、站前大道、鄭上路、建設(shè)西路、中原東路、人民路、金水路、鄭東新區(qū)CBD、商鼎路。2號(hào)線起于惠濟(jì)區(qū)中心，止于站馬屯，途經(jīng)開元路、花園路、紫荊山路、鄭許公路。3號(hào)線：起于新鄭州大學(xué)，止于加州工業(yè)園區(qū)，途經(jīng)科學(xué)大道、瑞達(dá)路、梧桐街、東風(fēng)路、南陽(yáng)路、銘功路、東西大街、鄭汴路、龍子湖縱貫三路。4號(hào)線：起于惠濟(jì)區(qū)人民醫(yī)院，止于加州工業(yè)園區(qū)，途經(jīng)新柳路、沙門路、龍湖中二路、城市第一中心軸線道、中州大道、七里河路、佛崗東路、

14、佛崗路。5號(hào)線：起止于新鄭州站，途經(jīng)農(nóng)業(yè)路、桐柏北路、桐柏南路、航海中路、航海東路、經(jīng)開第八大街、第三東西橫貫道路。6號(hào)線：起于金海糧油市場(chǎng)，止于龍子湖高校園區(qū)，途經(jīng)大學(xué)南路、大學(xué)路、隴海中路、隴海東路、未來(lái)大道、商鼎路、第四東西橫貫道路、龍子湖中路。開發(fā)環(huán)境分析城市發(fā)展摩立特公司的規(guī)劃方案鄭州的商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)將依據(jù)“兩核、兩副、一軸兩帶、七區(qū)”的整體布局發(fā)展。“兩核”為：二七核心商業(yè)板塊、鄭東核心CBD功能區(qū)?！皟筛薄笔莾蓚€(gè)城市副中心，分別為：碧沙崗副中心和曼哈頓功能區(qū)?！耙惠S兩帶”分別為：東西城市商業(yè)發(fā)展軸及沿黃河文化生態(tài)休閑商業(yè)帶、南水北調(diào)生態(tài)休閑商業(yè)帶?！捌邊^(qū)”為：6個(gè)主要批發(fā)市場(chǎng)聚集區(qū)

15、：南三環(huán)的農(nóng)產(chǎn)品、汽車、紡織、建材、火車站服裝和小商品共計(jì)6個(gè)批發(fā)市場(chǎng)集群。此外，依托圃田物流園區(qū)、鄭州航空港區(qū)建設(shè)鄭東物流功能區(qū)。羅蘭貝格的規(guī)劃方案鄭州布局三大四級(jí)商業(yè)中心、9大區(qū)域商業(yè)中心及109個(gè)社區(qū)商業(yè)中心的三層次城市商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。市級(jí)商業(yè)中心包括，二七廣場(chǎng)、紫荊山商圈，鄭東新區(qū)CBD商圈，新鄭州東站商圈。區(qū)域商業(yè)中心包括碧沙崗商圈、鄭大新校區(qū)商圈、曼哈頓商圈、花園路新柳路商圈、關(guān)虎屯商圈、須水商圈、航海路紫荊山路商圈、惠濟(jì)商圈、龍湖商圈。商貿(mào)城總體規(guī)劃：促進(jìn)鄭州市工業(yè)、農(nóng)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展，通過(guò)打造現(xiàn)代化商貿(mào)城，鄭州有望成為中部地區(qū)的中心城市。 開發(fā)環(huán)境分析09年房產(chǎn)市場(chǎng)1-11月份

16、商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售616.31萬(wàn)平方米。受火爆銷售刺激，11月份商品房批準(zhǔn)預(yù)售145.19萬(wàn)平方米，大幅上漲。 資料來(lái)源：鄭州市房管局開發(fā)環(huán)境分析09年房產(chǎn)市場(chǎng)1-11月份商品房累計(jì)銷售995.92萬(wàn)平方米，9月份后連續(xù)二月呈緩慢下降趨勢(shì)，這與6個(gè)月來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅過(guò)大過(guò)快及媒體輿論導(dǎo)向有關(guān)。資料來(lái)源：鄭州市房管局開發(fā)環(huán)境分析09年房產(chǎn)市場(chǎng)資料來(lái)源：鄭州市房管局通過(guò)兩項(xiàng)對(duì)比可以看出，由于供給量過(guò)快增長(zhǎng)，供過(guò)于求的關(guān)系將很快形成，11月份兩者之差近60萬(wàn)平方米。開發(fā)環(huán)境分析09年房產(chǎn)市場(chǎng)資料來(lái)源：鄭州市房管局1-11月商品房累計(jì)銷售均價(jià)為4906元/平方米，11月份商品房增長(zhǎng)幅度減小。綜合分析

17、房產(chǎn)政策、輿論環(huán)境，預(yù)計(jì)明年的市場(chǎng)價(jià)格將在此水平上緩慢增長(zhǎng)。開發(fā)環(huán)境分析09年房產(chǎn)市場(chǎng)1-11月份二手房累計(jì)成交220.43萬(wàn)平方米 ，成交面積總體保持穩(wěn)步上升趨勢(shì)。11月二手房銷售均價(jià)3488元/平方米，較上月下降1.09 。資料來(lái)源：鄭州市房管局1-11月份購(gòu)房人群以外地人（省外和省內(nèi)市外）為主。外地人占總購(gòu)房人群的61.92%。其中省內(nèi)市外購(gòu)房人群以開封市、平頂山市和周口市居多；省外購(gòu)房人群以湖北省、山東省、浙江省居多。資料來(lái)源：鄭州市房管局開發(fā)環(huán)境分析09年房產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)環(huán)境分析09年房產(chǎn)市場(chǎng)資料來(lái)源：鄭州市房管局1-11月份熱銷戶型仍以中小戶型為主。 90平方米以下占住宅總銷售量的62

18、.81%；90-144平方米占住宅總銷售量的30.27%；144平方米以上的占住宅總銷售量的6.92%。隨著銀行對(duì)二套住房貸款政策的收緊，11月份商品房按揭性付款購(gòu)房占比為64.23%，較上月減少7.23%；分期付款購(gòu)房占比3.68%，比上月上漲1.18%，一次性付款購(gòu)房占比32.09%，比上月上漲6.05%。開發(fā)環(huán)境分析09年房產(chǎn)市場(chǎng)資料來(lái)源：鄭州市房管局開發(fā)環(huán)境分析09年房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，土地財(cái)政“愈演愈烈”，臨近年關(guān)地王頻出。12月11日鄭州一天五地王，最高價(jià)建房成本約5000元/。第一塊地冉屯北路北、電廠路東 面積約74畝 488.03萬(wàn)元/畝 第二塊地 冉屯北路北，化肥西路東 面積

19、62.76畝 446.24萬(wàn)元/畝 第三塊地 冉屯東路東、朱屯路南 面積33.4畝 462.18萬(wàn)元/畝 第四塊地 冉屯東路東、朱屯路北 面積約30.34畝 473.5萬(wàn)元/畝 第五塊地 冉屯東路東、西站路北 面積約6.54畝 529.8萬(wàn)元/畝區(qū)域概況項(xiàng)目所屬淮河路以南的南部板塊，區(qū)域道路暢通，出行便利。生活配套環(huán)境較成熟，但配套水平一般。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展基本以“三橫四縱”的主干道交匯處為主，有航海桐柏路交匯處、航海京廣路交匯處、航海中州大道交匯處、長(zhǎng)江路嵩山路交匯處、南環(huán)京廣路交匯處等五個(gè)片區(qū)中心，近2年來(lái)隨著區(qū)域規(guī)模大盤帝湖花園、亞星盛世家園、美景天城的開發(fā)及近期一批大規(guī)模城中村項(xiàng)目的啟動(dòng)

20、，區(qū)域持續(xù)成為鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。長(zhǎng)江嵩山路片區(qū)內(nèi)環(huán)境一般，規(guī)模樓盤一般憑借良好社區(qū)綠化環(huán)境品牌取得市場(chǎng)口碑?？傮w來(lái)看，本案所在給人的印象是居民素質(zhì)一般。值得慶幸，本案輻射區(qū)域聚集了一批專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、效益較好的企事業(yè)單位，潛在消費(fèi)群體豐富。開發(fā)環(huán)境分析區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征：由于二七政府的大力支持，該區(qū)域市場(chǎng)目前憑借大量城中村改造項(xiàng)目正處于快速增長(zhǎng)時(shí)期，大小崗劉、小李莊、路砦、耿河、齊禮閆、王胡砦等都在陸續(xù)開建之列，本案也是如此。由于涉及城中村改造成本大的原因，該區(qū)域商品房市場(chǎng)主要供應(yīng)高層公寓、商業(yè)為主的城市綜合體，部分偏遠(yuǎn)城中村改造項(xiàng)目（如橄欖城）雖有少許多層產(chǎn)品供應(yīng)

21、，但多為前期鋪墊市場(chǎng)，目前均已經(jīng)售完。在售項(xiàng)目由于規(guī)劃、立項(xiàng)較早，雖遵循90/70政策，但經(jīng)過(guò)今年剛性需求中小戶型為主的銷售去化，目前多剩余偏大些的產(chǎn)品。80-100面積帶的產(chǎn)品基本斷貨。在售項(xiàng)目銷售價(jià)格水平經(jīng)過(guò)1-11月份累計(jì)提升，各項(xiàng)目剩余產(chǎn)品為5200元/左右，最高價(jià)5500元/，整盤成交均價(jià)約為4900-5000元/ 。開發(fā)環(huán)境分析區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)分析：城市綜合體商業(yè)主力店等構(gòu)成商圈的氛圍；實(shí)實(shí)在在環(huán)境綠化景觀等構(gòu)成的居住品質(zhì)；營(yíng)銷推廣手法的創(chuàng)新；創(chuàng)新的房型設(shè)計(jì)開發(fā)環(huán)境分析區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)銷售價(jià)格走勢(shì)從土地近期成本來(lái)看，樓地價(jià)已接近區(qū)域市場(chǎng)售價(jià)；從未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)看，2010

22、年城中村改造項(xiàng)目大多進(jìn)入立項(xiàng)待建階段，雖然2010年主流開發(fā)商仍為剩余地塊開發(fā)，不會(huì)出大規(guī)模入市局面，但持續(xù)供應(yīng)量大是不爭(zhēng)事實(shí)，考慮到拆遷補(bǔ)償成本，預(yù)計(jì)部分開發(fā)商會(huì)減少市場(chǎng)預(yù)期。從市場(chǎng)潛在目標(biāo)消費(fèi)群來(lái)看，隨著片區(qū)高品質(zhì)樓盤入住居民增多，老客戶介紹新客戶將為區(qū)域帶來(lái)較多外圍區(qū)域客源從周邊區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，本案片區(qū)市場(chǎng)接近金水區(qū)樓盤水平，主要客戶群為地緣性或強(qiáng)輻射性客戶。綜合上述因素，一方面在土地市場(chǎng)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的帶動(dòng)下市場(chǎng)價(jià)格會(huì)有所上漲；另一方面片區(qū)內(nèi)有大量城市綜合體等待上市會(huì)減少現(xiàn)有開發(fā)商市場(chǎng)預(yù)期，這樣兩相抵消，未來(lái)2年住宅市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)穩(wěn)定在5600元/平方米以內(nèi)，如超出則意味嚴(yán)重脫離消費(fèi)者底

23、線，隨時(shí)會(huì)陷入2008年時(shí)的蕭條時(shí)代。開發(fā)環(huán)境分析區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)環(huán)境分析小結(jié)中原城市群城鐵規(guī)劃，鄭州市總體規(guī)劃、綜合交通規(guī)劃、商貿(mào)城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等遠(yuǎn)景目標(biāo)為鄭州發(fā)展區(qū)域中心城市奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，截止09年第三季度末鄭州市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13335元，有較大增長(zhǎng)幅度，表明鄭州城市房地產(chǎn)開發(fā)有較好的軟硬件支持。根據(jù)鄭州市總體及中心城市規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)在北區(qū)控制用地的原則下，東、南、西將依次成為未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展主要空間。由于南區(qū)開發(fā)道路、環(huán)境等市政資源相對(duì)西區(qū)完善，預(yù)計(jì)今后3-5年南區(qū)將替代北區(qū)成為第二大市場(chǎng)主體。09年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)在沉寂一年后重歸火爆，剛性自住中小戶型需求集中爆發(fā)，多數(shù)

24、住宅開發(fā)項(xiàng)目“開盤即清盤”，銷售價(jià)格一路上揚(yáng)至4906元/且有繼續(xù)上漲趨勢(shì)，表明鄭州住宅消費(fèi)需求旺盛。09年末房?jī)r(jià)居高不小、地王頻現(xiàn)，社會(huì)呼吁質(zhì)疑政府作為聲占據(jù)主流媒體意見(jiàn)，表明明年房產(chǎn)政策有繼續(xù)調(diào)控可能，房產(chǎn)形勢(shì)有待觀察。從國(guó)家角度出發(fā)，房?jī)r(jià)趨勢(shì)保持穩(wěn)定、小幅增長(zhǎng)是其調(diào)控的主要目的。09年末國(guó)家宏觀調(diào)控出臺(tái)遏制投資性住房需求政策，表明明年房地產(chǎn)主體市場(chǎng)將圍繞剛性需求發(fā)展。一為改善居住需求，一為過(guò)渡投資需求，中小戶型和偏舒適性產(chǎn)品有絕對(duì)市場(chǎng)空間。區(qū)域開發(fā)龍頭亞星盛世家園、升龍國(guó)際中心、橄欖城等項(xiàng)目已為市場(chǎng)奠定良好形象，目前多處于中后期開發(fā)，30層左右高層是市場(chǎng)絕對(duì)供應(yīng)，整盤銷售價(jià)格水平為480

25、0-4900元/，最高價(jià)約5500元/，受系列地王刺激，普遍有上調(diào)趨勢(shì)。區(qū)域內(nèi)行政、事業(yè)單位及專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)或商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)者基數(shù)大，住房需求穩(wěn)定，收入水平較高，將會(huì)是本案質(zhì)量較高的客戶來(lái)源。根據(jù)實(shí)地調(diào)研，區(qū)域市場(chǎng)目前中小戶型80-90左右二房，90-100左右三房嚴(yán)重饋乏，凡項(xiàng)目一經(jīng)推出，當(dāng)天不分樓層即售磬。本案在區(qū)位環(huán)境、內(nèi)部環(huán)境不占優(yōu)勢(shì)下，瞄準(zhǔn)市場(chǎng)熱點(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)優(yōu)化，占領(lǐng)首位度將對(duì)項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)有較大提升。環(huán)境分析小結(jié)本案劣勢(shì)分析，這些劣勢(shì)會(huì)構(gòu)成未來(lái)營(yíng)銷中的障礙：本案四至不直接臨市政道路本地區(qū)品牌開發(fā)項(xiàng)目對(duì)本地區(qū)的購(gòu)買量占據(jù)約對(duì)優(yōu)勢(shì)；本案所在容易形成中低價(jià)位住宅市場(chǎng)的心理印象，不利于本案價(jià)格的提

26、升；先期開發(fā)的樓盤，在售現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)明顯，且其后期項(xiàng)目有前期的鋪墊，市場(chǎng)形象已經(jīng)塑造好，產(chǎn)生熟知心理利于銷售；而本案市場(chǎng)形象空洞，一段時(shí)間的認(rèn)知過(guò)程會(huì)拖延預(yù)期銷售進(jìn)度；開發(fā)環(huán)境分析小結(jié)PART 3：定位及物業(yè)發(fā)展建議產(chǎn)品定位本案項(xiàng)目定位中小、精品、創(chuàng)新戶型純居住社區(qū)，主要基于地塊開發(fā)資源和區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比，其主要原因是：相對(duì)而言，本案規(guī)模較小，景觀園林規(guī)劃難有突破項(xiàng)目四至不臨市政道路，無(wú)商業(yè)價(jià)值項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)中小戶型供不應(yīng)求沒(méi)有知名開發(fā)品牌客戶定位重要客戶市內(nèi)弱輻射區(qū)域客戶：地緣上與項(xiàng)目有區(qū)隔，但認(rèn)同其發(fā)展前景，購(gòu)買時(shí)主要考慮低總價(jià)和精致產(chǎn)品結(jié)合的吸引力，以及日趨完善的生活配套；外省市客戶：地緣上從項(xiàng)

27、目出入市區(qū)，看好南區(qū)域發(fā)展前景，方便兩地往返；核心客戶二七區(qū)地緣性客戶：購(gòu)房更多考慮地點(diǎn)，通勤方便；以及生活的便利性；市內(nèi)強(qiáng)輻射區(qū)域客戶：在地緣上與項(xiàng)目有著天然的聯(lián)系，購(gòu)房時(shí)會(huì)結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力綜合考慮地點(diǎn)和產(chǎn)品對(duì)其的適應(yīng)性； 集中在中原區(qū)和管城區(qū)在臨近的地方居住或工作，如：碧沙崗商圈、大學(xué)路商圈等游離客戶投資客：傾向購(gòu)買熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)做投資，對(duì)區(qū)域和產(chǎn)品的升值潛力很關(guān)注。本案目標(biāo)人群來(lái)源于地緣性和輻射性區(qū)域，基本以中原區(qū)、二七區(qū)和管城區(qū)客戶為主。在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于私營(yíng)創(chuàng)業(yè)主、年青白領(lǐng)等中高等收入水平并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對(duì)小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求較高，但更關(guān)注自身經(jīng)

28、濟(jì)實(shí)力的匹配程度。 價(jià)格定位序號(hào)樓盤名稱住宅類型整盤銷售價(jià)格1亞星城市山水高層銷售均價(jià)5000元21F：5360元/，層差10-20元，2升龍國(guó)際中心-世界之窗高層銷售均價(jià)4900元29F：5280元/，層差10-20元，區(qū)域領(lǐng)軍樓盤項(xiàng)目最新房?jī)r(jià)：根據(jù)本案競(jìng)爭(zhēng)比較優(yōu)勢(shì)，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價(jià)定位為4800-4900元/ 盡可能考慮興華街與航海路兩個(gè)主入口，建議作為拿地條件時(shí)談判以優(yōu)秀、創(chuàng)新的住宅戶型作為產(chǎn)品主賣點(diǎn)，建議參考建業(yè)楓林上院及大觀戶型組合采用點(diǎn)、板建筑布局，使其有景觀視野空間以架空平臺(tái)組織主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵 配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì)考慮住宅

29、建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃要點(diǎn)本案受規(guī)模、容積率、四至及用地形狀限制，小區(qū)環(huán)境品質(zhì)難以與區(qū)域的領(lǐng)軍項(xiàng)目相提并論，應(yīng)注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果：物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃可性分析點(diǎn)式樓3棟32F，兩梯六戶，標(biāo)準(zhǔn)層面積500 ，總建約48000。板式樓2棟32F，三個(gè)單元，一兩梯三戶，標(biāo)準(zhǔn)層面積1000 ，總建約64000 。項(xiàng)目總建110000，建筑層高32F，需基地面積約3437.5 ，按項(xiàng)目南北長(zhǎng)210米考慮采光、日照分析（樓間距80米） ，樓體進(jìn)深16米，可建三排，每排樓需1145.8 ，按項(xiàng)目東西可利用長(zhǎng)約80米，則每排樓的只需15米進(jìn)深即可?？紤]到樓間距、

30、進(jìn)深有較大調(diào)控范圍，建議本案采用點(diǎn)、板樓相結(jié)合的方式完成布局。物業(yè)發(fā)展建議戶型配比戶型面積（m2）套數(shù)比戶型比兩房緊湊型70 （5）20%60舒適型80 （5）30%豪華型90 （5）10%三房緊湊型100（5）30%40舒適型120（5）10%住宅合計(jì)100%100%備注：面積調(diào)整幅度在正負(fù)5平米之間PART 4：開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及投資收益分析瑞泰公司現(xiàn)無(wú)項(xiàng)目開發(fā)，需要有新的項(xiàng)目上馬，提供利潤(rùn)支持以維護(hù)公司正常運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目四至不臨市政道路，東側(cè)規(guī)劃高層開發(fā)城市綜合體，滯后開發(fā)不利于項(xiàng)目形象展示和施工進(jìn)料。區(qū)域內(nèi)中小戶型市場(chǎng)緊俏，我司創(chuàng)新中小戶型如果首位開發(fā)能迅速填補(bǔ)市場(chǎng)空白，提升利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)并加快回

31、款速度。區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量大，2年內(nèi)整體市場(chǎng)前景隨時(shí)發(fā)生變化。開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃開發(fā)機(jī)遇鑒于以上幾點(diǎn)，本案應(yīng)于2010年搶先開發(fā)該項(xiàng)目，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)空白。如果拆遷無(wú)太大復(fù)雜性，初步預(yù)計(jì)2010年6月開工，2011年12月交房。項(xiàng)目住宅總建筑面積為11萬(wàn)平米，共計(jì)約46棟32F高層，由架空層停車場(chǎng)聯(lián)系各樓棟。交房條件限制較為苛刻，規(guī)模適中，建議分批一次性啟動(dòng)，一方面展現(xiàn)實(shí)力減少四至不臨道路障礙，一方面銷售配合工期提升利潤(rùn)空間和銷售速度。開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃開發(fā)周期2010年6月8月，銷售拆遷安置房，結(jié)算2萬(wàn)平米，解決工程啟動(dòng)資金；2010年9月11月，銷售商品房200戶，結(jié)算約2萬(wàn)平米，奠定市場(chǎng)基礎(chǔ)；2010

32、年12月2011年2月，銷售商品房100戶，結(jié)算約1萬(wàn)平米，解決財(cái)務(wù)成本；2011年3月2011年6月，銷售商品房300戶，剩余3萬(wàn)平米，回本、初嘗利潤(rùn)2011年7月2011年12月，銷售商品房300戶，拿到全額利潤(rùn)。開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃銷售周期投資收益分析基本資料序號(hào)項(xiàng)目數(shù)據(jù)/金額（元）備注一基本情況單位：（一）占地面積26190 （二）總建筑面積125998 含架空層建筑1住宅總建筑面積109998 可售建筑面積89998 安置拆遷建筑面積20000 2架空層面積16000（三）戶數(shù)1100 按戶均100計(jì)算（四）住宅容積率4.2 投資收益分析靜動(dòng)態(tài)成本序號(hào)項(xiàng)目數(shù)據(jù)/金額（元）備注二靜態(tài)成本293

33、552202 （一）土地成本85000000 （二）工程費(fèi)用187997332 1建安費(fèi)用167357380 1.1建安費(fèi)157497500 高層157497500 1250元，考慮必備用品1.2基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)9859880 水電2519960 20元/弱電及智能化3149950 25元/綠化1889970 15元/大門圍墻道路等2300000 2設(shè)備購(gòu)置費(fèi)20639952 2.1廂式變壓器2639952 500KW/15萬(wàn)元、每戶8KW2.2電梯購(gòu)置費(fèi)18000000 投資收益分析靜動(dòng)態(tài)成本序號(hào)項(xiàng)目數(shù)據(jù)/金額（元）備注（三）前期費(fèi)用19802881 1前期工程費(fèi)3108146 防雷檢測(cè)費(fèi)8000

34、0 檢測(cè)費(fèi)755988 樁基、建材、土壤氡檢測(cè)，按6元/計(jì)算地探文探56190 文探：1元/占地，地探：3萬(wàn)元規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2015968 16元/計(jì)算場(chǎng)地清理臨時(shí)配套200000 2前期規(guī)費(fèi)16694735 市政配套費(fèi)11339820 除去天然氣后，90元/人防費(fèi)0 架空層做人防工程，無(wú)異地建設(shè)費(fèi)建委報(bào)建費(fèi)用4724925 建安費(fèi)的3%綠化費(fèi)251996 2元/交易費(fèi)377994 3元/（四）監(jiān)理費(fèi)用751989.328工程費(fèi)用的0.4%三動(dòng)態(tài)費(fèi)用（不可預(yù)見(jiàn)）2935522 靜態(tài)成本*1%投資收益分析銷售收入及經(jīng)濟(jì)效益分析序號(hào)項(xiàng)目數(shù)據(jù)/金額（元）備注四銷售收入467990400 商品房銷售431990400 按4800元/計(jì)算安置拆遷安置36000000 按1800元/計(jì)算五三項(xiàng)費(fèi)用