房地產(chǎn)投資分析(確定性分析方法)

1、房地產(chǎn)投資分析二(確定性分析方法)一、簡單投資收益率法 簡單投資收益率法是對項目建成后所得年凈收入與總投資之間關(guān)系進行分析的一種經(jīng)濟效益分析方法。所用的分析指標是簡單投資收益率，簡稱投資收益率或投資回收率。 一、簡單投資收益率法投資收益率的計算式為：R= I年/ I總100% 式中 R投資收益率； I年年凈收入； I總總投資。 一、簡單投資收益率法該方法適用于房地產(chǎn)企業(yè)自我經(jīng)營（出租，自己經(jīng)營酒店、賓館、商場等）的房產(chǎn)項目分析。因為這類項目在其壽命期內(nèi)，每年都有一定的收入并且凈收入值可以事先估計。利用上公式即可得出項目投資收益率。 計算項目投資收益率時有如下幾點值得注意：年凈收入在項目經(jīng)營期內(nèi)

2、不同年份可能有不同取值。如果以某一特定年份的年凈收入代入計算式，計算得出的投資收益率即為該特定年份的投資收益率。如果將項目壽命期內(nèi)各年的年凈收入的平均值作為計算式中的年凈收入I年，計算得出的投資收益率稱為平均年度投資收益率。一般是以正常經(jīng)營年份的年凈收入與總投資之比的百分數(shù)作為項目的投資收益率。計算項目投資收益率時有如下幾點值得注意： 同一年份年凈收入的取值方法也會不一致。由于對年凈收入的理解不同，對“年凈收入”取值有如下方法： 年凈收入I年=毛利潤； 年凈收入I年=凈利潤； 年凈收入I年=凈利潤+折舊+利息； 年凈收入I年=凈利潤+折舊+利息+稅金； 總投資的取值方法也不一致。對于總投資也有

3、三種常見取值方法： 總投資I總=固定資產(chǎn)+經(jīng)營前資金費用+流動資金； 總投資I總=固定資產(chǎn)投資； 總投資I總=1/2固定資產(chǎn)投資+流動資金。 計算項目投資收益率時有如下幾點值得注意：從以上三點我們不難發(fā)現(xiàn)，當I年、I總?cè)≈捣椒ㄎ唇y(tǒng)一時，同一項目利用同一計算式所得出的投資收益率并不相同。因此，利用式進行項目分析時，必須說明I年和I總?cè)≈捣椒?。I年、I總?cè)≈捣椒☉摫M量做到統(tǒng)一。二、投資回收期法 投資回收期法是考察項目回收所有投入資金所需時間的一種經(jīng)濟效益分析方法。根據(jù)分析過程中是否考慮了資金的時間價值分為靜態(tài)投資回收期法和動態(tài)投資回收期法。又可細分為靜態(tài)投資回收期法和動態(tài)投資回收期法。1靜態(tài)投資

4、回收期法：靜態(tài)投資回收期法是在不考慮資金時間價值前提下考察項目回收的資金數(shù)等于投入數(shù)時的時間，即靜態(tài)投資回收期。 I總= 1靜態(tài)投資回收期法： I總項目總投資； T靜靜態(tài)投資回收期； t時間單位（計息周期）數(shù)； Ni第t個時間單位的凈收入。 1靜態(tài)投資回收期法：靜態(tài)投資回收期法的著眼點在于多長時間回收所有投入資金，即注重項目的清償能力，所以它在項目風險中有參考價值。而該方法對項目在回收資金以后的相當長時間的獲利能力及總收益狀況未能反映出來，因此，我們說靜態(tài)投資回收期法是一種短期分析法，其分析指標靜態(tài)投資回收期為短期指標。該方法在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益分析中僅作為一種輔助分析方法，而不能單獨使用它去

5、評價某一項目。 2動態(tài)投資回收期法：動態(tài)投資回收期法是在考慮資金時間價值基礎(chǔ)上計算項目回收所有投入資金所需時間的另一種經(jīng)濟效益分析方法。由于考慮了資金的時間價值，未來收入的資金數(shù)要大于其現(xiàn)值，故由動態(tài)投資回收期法計算出來的動態(tài)投資回收期必然大于由靜態(tài)投資回收期法計算得出的靜態(tài)投資回收期。 動態(tài)投資回收期的運算式為：動態(tài)投資回收期的運算式為： 上式符號代表 I總投資現(xiàn)值總和； T動 動態(tài)投資回收期； t時間單位數(shù)； Nt第個時間單位的凈現(xiàn)金流量； (P/F,I,t)第個時間單位的貼現(xiàn)因子（系數(shù)）； i 貼現(xiàn)率。 2動態(tài)投資回收期法：在全部投資現(xiàn)金流量表中，我們給出了凈現(xiàn)金流量一項。每一計息期的凈

6、現(xiàn)金流量值與該期的貼現(xiàn)因子乘積即為該期現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值。按照累計凈現(xiàn)金流量的計算方法，同樣可依據(jù)凈現(xiàn)值得出各期的累計凈現(xiàn)值，累計凈現(xiàn)值為零所對應的時間即為動態(tài)投資回收期。該時間必然性累計凈現(xiàn)值由負向正轉(zhuǎn)變的兩個計息期之間，確定方法仍然可利用線性插值法。2動態(tài)投資回收期法：動態(tài)投資回收期法也屬短期分析方法，通常也只作為一種輔助性分析方法。在房地產(chǎn)投資項目的回收期法分析中，通常要考慮地產(chǎn)項目的特殊性。 當房產(chǎn)市場供大于求或者需求不旺時，住房得零星出售，此時，回收期的計算就得依據(jù)每一次賣房的收入值及時間，對于出租或自我經(jīng)營房產(chǎn)的投資回收期，可直接按前述所介紹方法計算。 第九章 房地產(chǎn)投資分析三案例分

7、析業(yè)主李先生去年購買了一套房，建筑面積100平方米，2004年底，他在銀行貸款50萬元購買一套商品房用于今后自住。該套房改房每年需負擔維修等其他費用2700元，結(jié)合目前該區(qū)域的市場狀況，其出售價格為42萬元，月租金2000元?，F(xiàn)在我們來算算該出租房子收租金還是賣掉房子回收資金去歸還銀行貸款更為合算？ 分析租金收益率的計算：為確保出租房屋的品質(zhì)，李先生還需要投入10000元左右購置電器和家具；此外，出租過程中每年幾乎都應留出一個月的空置期。則年租金凈收益=200011-2700=19300元，年租金收益率=19300/（420000+10000）=4.49。顯然，與其靠收取租金獲取4.49的年收

8、益率，不如將房產(chǎn)出售，回籠42萬元資金去歸還那套房子的部分銀行按揭貸款，因為銀行房貸所付出的資金成本是5.51，高于4.49的資金收益率。 一、確定性分析方法4.凈現(xiàn)值法 凈現(xiàn)值法是將項目開發(fā)經(jīng)營過程中不同時間所發(fā)生的資金流入和流出量用一定的貼現(xiàn)率折算成項目實施初期的現(xiàn)值，然后計算出總流入與總流出的現(xiàn)值差額來分析方案優(yōu)劣的一種企業(yè)經(jīng)濟效益分析方法。該方法的分析指標為項目凈現(xiàn)值。項目凈現(xiàn)值就是指投資開發(fā)建設及經(jīng)營階段的資金流入現(xiàn)值與資金流出現(xiàn)值之差額。在數(shù)值上也等于開發(fā)建設及經(jīng)營階段內(nèi)各計息期資金流入值與流出值之差額現(xiàn)值的代數(shù)和。 4.凈現(xiàn)值法公式4.凈現(xiàn)值法公式式中NPV項目凈現(xiàn)值；NPVt第

9、個計息期現(xiàn)金流入值與現(xiàn)金流出值之差額現(xiàn)值；Nt 第t個計息期現(xiàn)金流入值與現(xiàn)金流出值之差；(P/F,i,t)第t個計息期的貼現(xiàn)因子；It第t個計息期的現(xiàn)金流入值； Pt第t個計息期的現(xiàn)金流出值； t計息期數(shù)；n計息期總數(shù)。 上述凈現(xiàn)值計算式與凈現(xiàn)值計算式屬同一式，故凈現(xiàn)值計算也可直接從“全部投資現(xiàn)金流量表”中直接推算。4.凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法的優(yōu)點在于考慮了項目開發(fā)建設經(jīng)營期內(nèi)各筆資金的時間價值，對項目的凈利潤有明確反映。因此，該方法被廣泛應用于企業(yè)經(jīng)濟效益分析，幾乎每一項目的經(jīng)濟效益分析都少不了凈現(xiàn)值指標，凈現(xiàn)值愈大，項目凈利潤愈高，經(jīng)濟效益愈好。房地產(chǎn)投資項目也不例外，每一個房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益分

10、析中都要使用凈現(xiàn)值指標對項目經(jīng)濟效益進行評價。凈現(xiàn)值法的不足之處是貼現(xiàn)率不易確定?，F(xiàn)值計算及凈現(xiàn)值計算均少不了貼現(xiàn)率，那么認為貼現(xiàn)率取多大才合適呢？這是一個難以給出準確答案的問題。一般認為貼現(xiàn)率的大小取決于銀行利率高低、項目性質(zhì)、經(jīng)營風險程度、經(jīng)營目標和要求等綜合因素。貼現(xiàn)率取值的準確與否，對凈現(xiàn)值指標的影響很大，尤其對長期經(jīng)營項目和后期資金流量較大的項目更為明顯。因此，應用凈現(xiàn)值法對項目進行經(jīng)濟效益分析時，貼現(xiàn)率的取值要再三考慮。一、確定性分析方法5、內(nèi)部收益率法 內(nèi)部收益率法是計算項目確切盈利能力的一種企業(yè)經(jīng)濟效益分析方法，分析指標為內(nèi)部收益率是指項目在開發(fā)建設及經(jīng)營期內(nèi)項目凈現(xiàn)值等于零時

11、的貼現(xiàn)率。 5、內(nèi)部收益率法其表達式為： 5、內(nèi)部收益率法 i內(nèi)部收益率，通常記為IRR。IRR是項目凈現(xiàn)值NPV等于零時的貼現(xiàn)率，也可以說是項目在動態(tài)分析中不虧不盈情況下的貼現(xiàn)率。如果貼現(xiàn)率高于內(nèi)部收益率，由凈現(xiàn)值計算式不難算出項目凈現(xiàn)值會小于零，說明項目將虧損。如果貸款利率等于內(nèi)部收益率，則貼現(xiàn)率一般就略大于內(nèi)部收益率，導致項目虧損。因此，我們說內(nèi)部收益率是項目所能承擔的最高貸款利率。當貸款利率高于內(nèi)部收益率時，項目凈現(xiàn)值必定小于零，項目虧損，屬不可接受項目。只有當貸款利率低于內(nèi)部收益率時，項目才不致虧本或盈利。項目的內(nèi)部收益率愈高，項目所能承擔的貸款利率愈高，風險愈小，獲利愈大。5、內(nèi)部

12、收益率法內(nèi)部收益率的另一種計算方法是試算法。首先假設貼現(xiàn)率為i1,計算出項目凈現(xiàn)值NPV10；再假設貼現(xiàn)率為i2，計算出相應的項目凈現(xiàn)值NPV20；則在i1與i2之間反復取值試算，必定可找出一個i使得凈現(xiàn)值NPV等于零，這個i就是內(nèi)部收益率。實際操作中，只要i1與i2相差不超過2%（最大不超過5%），可采取直插值法直接由NPV1與NPV2計算出 i而不再進行多次取值試算。5、內(nèi)部收益率法內(nèi)部收益率法是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟分析中另一個被廣泛應用的經(jīng)濟效益分析方法。該方法無需假定貼現(xiàn)率，可直接計算出項目盈虧平衡時的貼現(xiàn)率，以衡量貸款利率的高低。因此，內(nèi)部收益率法是一個很實在很可靠的企業(yè)經(jīng)濟效益分析方法。

13、該方法的不足之處是計算；較復雜，無論用式 進行計算還是試算出凈現(xiàn)值發(fā)生正負轉(zhuǎn)折i1與i2的都很費時間。另一不足之處是內(nèi)部收益率指標沒有凈現(xiàn)值指標易于理解。二、房地產(chǎn)業(yè)存在問題與投資模式推薦1. 房產(chǎn)投資的幾種模式 房產(chǎn)投資是一個理財熱點，隨著住房制度的改革和福利分房的取消，住房消費已成為城鎮(zhèn)居民消費的首要選項。在住房消費的廣闊市場中。住房投資應運而生，成為居民當家理財?shù)耐顿Y渠道之一。如何運用策略和技巧來選擇適合自己經(jīng)濟狀況的住房投資很有講究 。4. 房產(chǎn)投資的幾種模式直接購房模式。住房實物投資是直接投資，即投資者用現(xiàn)款或分期付款的方式直接向房主或房地產(chǎn)開發(fā)商購買住房，并適當裝修、裝飾后或出售、

14、或出租以獲取投資回報。這是一種傳統(tǒng)的房產(chǎn)投資方式，也是住房投資者目前最常用的一種方式。適合人群：有閑錢的收入穩(wěn)定投資者。1. 房產(chǎn)投資的幾種模式合建分成。臺建分成就是尋找舊房，折舊建新，共售分成。這種操作手法要求投資者對房地產(chǎn)整套業(yè)務相當精通，這種手法如果操作得當，可以玩“空手道”，目前不少房地產(chǎn)開發(fā)公司也都采用這種方式開發(fā)房地產(chǎn)，只是投入規(guī)模較大，另外，在合建方式上存在多樣性。適合人群：實力雄厚或人脈熟的機構(gòu)投資者。1. 房產(chǎn)投資的幾種模式 以舊翻新。即把舊樓買來或租來，然后投入一筆錢進行裝修，以提高該樓的附加價值，最后將裝修一新的樓宇出售或轉(zhuǎn)租，從中賺取利潤。采用這種方式投資商品房時應注意

15、：盡可能選地段好、易租售的舊樓。如在學校、集市附近的單身公寓極受歡迎。另外，在裝修布局之前一定耍結(jié)合地段經(jīng)營狀況以及房屋建筑結(jié)構(gòu)，確定裝修之后的樓字的使用性質(zhì)以及目標顧客，切忌盲目投資。適合投資人群：有一定實力和相當投資經(jīng)驗的房地產(chǎn)從業(yè)人員和內(nèi)部人士。1. 房產(chǎn)投資的幾種模式以租養(yǎng)租。以租養(yǎng)租就是長期租賃低價樓字，然后不新搬升租金標準的方式分期轉(zhuǎn)租從中賺取租金差價。以租養(yǎng)租這種操作 手法叉叫當。二房東”。有些投資人，將租來的房產(chǎn)轉(zhuǎn)租獲利相當豐厚。如果投資者剛開始做房地產(chǎn)生意，資金嚴重不足，這種投資方式比較合適。適合人群：經(jīng)濟實力較弱對房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)市場較為熟悉的人員。1. 房產(chǎn)投資的幾種模式 以房換房。以房換房就是以洞察先機為前提，看準一處極具升值潛力的房產(chǎn)，在別人尚未意識到之前，以優(yōu)厚條件采取以房換房的方式獲取房產(chǎn)，待時機成熟再予以轉(zhuǎn)售或出租從中獲利。一般是換進門面房或即將要動遷的房產(chǎn)，在操作中要注意獲取的搜集信息，并要注意信息的準確和保密。適合人群：內(nèi)部人士和有經(jīng)驗從業(yè)人員。2. 房產(chǎn)投資的幾種模式以租代購模式。所謂以租代購是