土地估價復習參考

1、土地估價知識點第一章土地估價概述1、地價的定義P1 （名詞解釋）-是土地經(jīng)濟價值的反映，是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。2、地價的特點P2-3 （簡答）（1）表示方式不同，一般商品：價格，土地：價格或租金（2）價格基礎不同，一般商品：價值（社會必要勞動時間），土地：自然形成（3）形成時間不同，一般商品：短期，土地：長期（4）土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低不由生產(chǎn)成本決定（5）地價主要由地產(chǎn)需求決定（6）地價具有明顯的地區(qū)性和個別性（7）地價呈明顯上升趨勢，地價上升的速度高于一般商品價格的上升速度（8）市場結構不同：土地市場是一個不完全的市場（9）折舊現(xiàn)象不

2、同：土地不僅沒有折舊現(xiàn)象而且還有增值現(xiàn)象。3、地價的分類P4（1）按土地權利分類所有權價格、使用權價格、他項權利價格（抵押權、地役 權、耕作權等）（2）按土地價格的形成方式分類交易價格、評估價格（交易底價、基準地價、 課稅價格）（3）按政府管理手段分類公告（示）價格、申報價格（4）按土地價格表示方法分類土地總價格、單位面積地價、樓面地價4、影響土地價格的因素P5-12（簡答）1. 一般因素（1）行政因素土地制度住房制度城市規(guī)劃地價政策稅收政策行政隸屬變更（2）人口因素人口密度人口素質家庭人口構成（3）社會因素A政治安定狀況社會治安狀況房地產(chǎn)投機城市化進程國際因素國際經(jīng)濟狀況國際政治因素經(jīng)濟因素

3、經(jīng)濟發(fā)展狀況儲蓄和投資水平財政收支與金融狀況居民收入和消費水平E .物價變動F.利率水平2區(qū)域因素繁華程度交通條件基礎和公用設施條件環(huán)境質量城市規(guī)劃限制3個別因素面積寬度深度形狀坡度宗地基礎設施條件宗地臨街狀況城市規(guī)劃限制土地使用年限5、土地估價的概念P13 (名詞解釋)土地估價就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的 基礎上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，安地產(chǎn)的質量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收 益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式、土地預期收益和土地利用政策等因素對土 地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態(tài)下及某一時點的價格的過 程

4、。6、土地估價的原則P14-20 (簡答)替代原則a。土地價格水平由具有相同性質的替代性土地的價格所決定b。土 地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所形 成的價格c。土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。預期收益原則最有效使用原則報酬遞增遞減原則需求與供給原則競爭和超額利潤原則（7）貢獻原則（8）變動原則（9）協(xié)調(diào)原則（10）合法原則（11）公平公正公開原則7、土地估價的方法P21圖（1）基本估價法：收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法（2）應用估價方法：路線價估價法、標準宗地估價法、基準地價系數(shù)修正法第二章土地估價的基本理論1、地租的概念P22 （名詞

5、解釋）是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)（或其他產(chǎn)業(yè)）中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所 有權借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。2、馬克思主義地租理論P23-27 （簡答或名詞解釋）3、西方的地租地價理論P344、土地區(qū)位的概念（名詞解釋）區(qū)委是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機結合的具體表現(xiàn)，除 解釋為地球上某一個事物的空間幾何位置外，還強調(diào)自然界的各種地理要素與人類社會經(jīng)濟 活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。5、農(nóng)業(yè)區(qū)位論P43-456、工業(yè)區(qū)位論P467、中心地理論P49 （其中的一些基本概念可能會考名詞解釋）8、影響土地區(qū)位的因素P55-57 （簡答）（一）社會經(jīng)濟

6、因素繁華程度（規(guī)模、職能）交通狀況或通達程度基礎設施和公用設施的完備程度人口密度（二）自然因素地形坡度土地承載力洪水淹沒及排水狀況公園與綠地環(huán)境質量（三）行政因素第五章收益還原法1、定義P178 （名詞解釋）是在估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的 純收益折算為評估時日收益總和的一種方法2、基本公式P179 （記前兩個即可）3、特點P183 （簡答）（1）具有嚴格的理論基礎（即地租理論、生產(chǎn)要素分配理論）（2）以收益途徑評估價格，所求價格為“收益價格”（3）其評估結果準確度取決于土地純收益及其還原率的準確度4、適用范圍P183只適用于有收益或潛在收益的土

7、地和建筑物，或房地產(chǎn)估價。5、估價程序P184（簡答）（1）計算總收益（2）計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等（3）計算土地純收益（4）確定合適的還原率（5）選擇公式求算地價6、實際收益、客觀收益的概念（名詞解釋）實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益。客觀收益是排除了土地實際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益。7、總費用的計算P186-189 注意房屋折舊費、土地純收益的計算（公式要掌握）*重置價、重建價的概念P3098、土地還原率的概念、種類、計算公式P190確定方法P193土地還原率是用以將土地純收益還原成為土地價格的比率。分為：（1）綜合還原率（2）建筑物還原率

8、（3）土地還原率9、應用案例P194-204第六章市場比較法1、定義P205（名詞解釋）是在求取一宗待評估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交 易的類似土地實例進行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、區(qū)域、 期日以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估時日地價的方法。2、有關概念P206-207 （名詞解釋）（1）類似土地，是指其所在地區(qū)的區(qū)域特性以及其影響地價的因素和條件相同或相近的 土地。（2）比較宗地，是指選定的與待估宗地有替代關系的比較交易案例的宗地或地塊。（3）標準宗地，是指一定區(qū)域內(nèi)設定的，具備的條件在一定范圍內(nèi)有相應的代表性，可 起示

9、范及比較標準作用的若干宗地。（4）估價期日，是指決定待估土地價額的基準日期。（5）交易情況修正，是指排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。（6）容積率，指一定區(qū)域范圍內(nèi)，建筑物的總建筑面積與整個宗地面積之比。（7）區(qū)域因素，是指土地所在區(qū)域的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、文化等因素相結合 所產(chǎn)生的地區(qū)特性對土地價格水平產(chǎn)生影響的因素。（8） 個別因素，是指土地的個別特性（宗地條件）對其價格的影響因素。（9）地價指數(shù)，指運用一定的統(tǒng)計方法將特定區(qū)域一定時期內(nèi)的地價水平換算成相對于 某一基準日期地價水平相對百分比的指數(shù)。（10）區(qū)域分析，指分析判定待估宗地所處的區(qū)域類型、特性，以及這些特

10、性對待估宗地 價格產(chǎn)生的影響等。（11）同一供需圈，指與待估宗地能形成替代關系，對待估宗地價格能形成顯著影響的其 他土地所在的區(qū)域。（12）相鄰區(qū)域，針對宗地而言，指待估宗地所處的、以某一特定用途為主的一定范圍區(qū) 域；針對區(qū)域而言，指緊鄰該區(qū)域周圍的其他區(qū)域。（13）類似區(qū)域，指與待估宗地所隸屬的相鄰區(qū)域相類似的、同一供需圈的其他區(qū)域。3、基本公式P2074、特點和適用條件P212-214 （簡答）特點（1）市場比較法具有現(xiàn)實性，有較強的說服力。（2）市場比較法以替代關系為途徑，所求的的價格稱“比準價格”。（3）市場比較法以價格求價格，在不正常市場條件下難以與收益價格相協(xié)調(diào)。（4）市場比較法需

11、要估價人員有較高素質。（5）市場比較法以替代原則為基礎，正確選擇比較案例和合理選擇交易價格，是保證評 估結果準確性的關鍵。適用條件（1）要有足夠數(shù)量的比較案例（2）交易案例資料與待評估土地具有相關性和替代性（3）交易資料的可靠性（4） 合法性5、估價程序與方法P214-228注意各種情況的修正收集交易資料一一 確定比較交易案例一一 進行市場交易情況修正一一 期日修正一一 區(qū) 域、個別因素修正一一使用年期修正一一容積率修正一一土地價格的確定（細看）6、應用范圍（1）評估土地的價格（2） 評估建筑物的價格（3） 評估土地與建筑物為一整體的價格（4） 評估租金7、案例 P231-236第七章剩余法1

12、、定義P237（名詞解釋）是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、 買賣有關的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一 種方法。2、計算公式地價=不動產(chǎn)總價一建筑費一專業(yè)費一利息一利潤一銷售費用一稅費一不可預見費3、適用范圍P243 （簡答）（1）待開發(fā)土地的估價（2）待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價（公式中建筑費還包括拆遷費用）（3）僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價（公式中樓價為整理后土地 價格，建筑費為整理費用）（4）現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估，計從房地產(chǎn)價格中扣除房屋價格，剩余即為地價。4、估價程

13、序P244 （簡答）P244-249都要看（1）調(diào)查清楚帶估宗地的基本情況（2）確定土地的最佳開發(fā)利用方式（3）估計開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價（4）估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應得的利潤等（5）測算土地價格（細看）5、應用案例P249-252第八章成本逼近法1、定義P255（名詞解釋）就是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅 金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。2、基本公式P256土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益3、特點P262 （簡答）（1）成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地估價，不適用建成區(qū)域已開發(fā)土

14、地估價（2）成本逼近法適用于工業(yè)用地估價，對商業(yè)及住宅用地則多不適應（3）成本逼近法一般僅用于地產(chǎn)市場狹小，缺乏交易實例，無法采用其他方法估價的土 地（4）成本逼近法的評估結果只是一種“算術價格”，對土地的效用、價值及市場需求方面 的情況未加考慮，這也正是成本逼近法的限制（5）成本逼近法雖有缺陷和限制，但可作為投資者衡量投資效益、進行土地開發(fā)可行性 分析等的重要方法，同時也是估算土地成本價格的一種途徑。4、適用范圍P263 （簡答）一般適用于新開發(fā)土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實例不多，無法利用 市場比較法等方法進行估價時使用，對于既無收益又很少有交易情況的學校、公園以及公用

15、建筑、公益設施等特殊性的土地估價也比較適用5、估價程序P263-270大標題（簡答）（1）計算土地取得的費用（2）計算土地開發(fā)費用（3）稅費的計算（4）計算投資利息（5）計算投資利潤（6）土地增值收益確定（7）計算、修正和確定估價結果6、應用成本逼近法應注意的問題P271 （簡答）7、例題P273第九章路線價估價法1、路線價、路線價估價法的定義P275 （名詞解釋）路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數(shù) 宗土地的平均單價并附設于特定街道上，即得到該街道的路線價。路線價估價法是依據(jù)路線價，再配合深度指數(shù)表和其修正率表，用數(shù)學方法算出臨接同一街 道的其他宗

16、地地價的一種估價方法。2、基本公式P276宗地總價=路線價X深度百分率X宗地面積宗地總價=路線價X深度百分率X宗地面積+其他條件修正額宗地總價=路線價X深度百分率X其他條件修正率X宗地面積3、特點和適用范圍P277 （簡答）（1）路線價估價法適用于市街地，主要用于商業(yè)繁華區(qū)域土地價格的評估，對道路系統(tǒng) 完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市，效果更佳（2）路線價估價法需要較多的交易實例，且土地市場要規(guī)范。（3）路線價估價法能快速評估多宗土地的價格（4）路線價估價法的精度與路線價及其修正體系密切相關4、路線價估價法中涉及的有關概念P277 （名詞解釋）（1）標準宗地，城市的一定區(qū)域中，根據(jù)街道

17、狀況，公共設施的接近狀況、房屋的疏密 度等條件劃分區(qū)域，從區(qū)域中沿主要街道宗地中選定深度、寬度、形狀等在區(qū)域中 屬標準的土地。（2）標準深度，城市中，隨著土地離道路距離的增加，道路對土地價值影響為零時深度。（3）里地線，標準深度的連線被稱為里地線。（4）深度指數(shù)修正表，以道路為基準，按距離道路的變化情況編制的地價變化表。（5）路線價區(qū)段，以街道為單位，將宗地接近性大致相等，土地使用價值基本一致的地 段作為路線價評估區(qū)域，此區(qū)域稱為路線價區(qū)段。5、路線價及其修正體系確定的基本程序P278（簡答）（1）劃分路線價調(diào)查區(qū)段（2）設定標準深度（3）收集交易案例（4）計算宗地價格（5）劃分地價區(qū)段（6）

18、計算區(qū)段地價（7）劃分地價等級（8）編制深度系數(shù)修正表（9）編制其他因素修正系數(shù)表P282深度修正系數(shù)表P288制作深度百分率表的步驟6、利用路線價估價法評估宗地地價的一般程序P293四個小標題（簡答）（1）確定待估宗地所處的路線價區(qū)段和路線價（2）確定待估宗地的臨街深度和其他條件（3）確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)（4）估算宗地地價7、應用案例第十一章我國的地價體系與地價評估的技術途徑1、地價體系的概念P342 （名詞解釋）地價體系是在土地市場中，由若干個既相互聯(lián)系，又互有區(qū)別的地價構成的，共同滿足市場 管理和運行需要的價格系列。2、我國地價體系的構成P345-346 （名詞解釋、簡答）（1）基準地價（反映城鎮(zhèn)整體地價水平，作為政府對地價實行宏觀管理和控制標準的基 準地價）；（2）標定地價（反映宗地在一般市場條件下正常地價水平，作為政府對地價和地產(chǎn)市場 進行具體管理的依據(jù)的標定地價）；（3）交易底價或交易評估價（反映宗地在不同市場條件和不同交換形式下地價水平，供 土地交換或交換各方作為交易最低價或期望價參考的交易底價或交易評估價）；（4）成交地價（反映具體宗地在地產(chǎn)交易或交換等活動中現(xiàn)實價格由土地交易雙方認可 并據(jù)此交付地價款的成交地價）（5）由以上四種類型的地價衍生和派生的供抵押貸款、土地稅收、資產(chǎn)核算、土地出讓 等方面使用的地價。3、基準地價的概