土地估價(jià)復(fù)習(xí)參考

1、土地估價(jià)知識(shí)點(diǎn)第一章土地估價(jià)概述1、地價(jià)的定義P1 （名詞解釋）-是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購(gòu)買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。2、地價(jià)的特點(diǎn)P2-3 （簡(jiǎn)答）（1）表示方式不同，一般商品：價(jià)格，土地：價(jià)格或租金（2）價(jià)格基礎(chǔ)不同，一般商品：價(jià)值（社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間），土地：自然形成（3）形成時(shí)間不同，一般商品：短期，土地：長(zhǎng)期（4）土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定（5）地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定（6）地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性（7）地價(jià)呈明顯上升趨勢(shì)，地價(jià)上升的速度高于一般商品價(jià)格的上升速度（8）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同：土地市場(chǎng)是一個(gè)不完全的市場(chǎng)（9）折舊現(xiàn)象不

2、同：土地不僅沒有折舊現(xiàn)象而且還有增值現(xiàn)象。3、地價(jià)的分類P4（1）按土地權(quán)利分類所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格（抵押權(quán)、地役 權(quán)、耕作權(quán)等）（2）按土地價(jià)格的形成方式分類交易價(jià)格、評(píng)估價(jià)格（交易底價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、 課稅價(jià)格）（3）按政府管理手段分類公告（示）價(jià)格、申報(bào)價(jià)格（4）按土地價(jià)格表示方法分類土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)4、影響土地價(jià)格的因素P5-12（簡(jiǎn)答）1. 一般因素（1）行政因素土地制度住房制度城市規(guī)劃地價(jià)政策稅收政策行政隸屬變更（2）人口因素人口密度人口素質(zhì)家庭人口構(gòu)成（3）社會(huì)因素A政治安定狀況社會(huì)治安狀況房地產(chǎn)投機(jī)城市化進(jìn)程國(guó)際因素國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況國(guó)際政治因素經(jīng)濟(jì)因素

3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r儲(chǔ)蓄和投資水平財(cái)政收支與金融狀況居民收入和消費(fèi)水平E .物價(jià)變動(dòng)F.利率水平2區(qū)域因素繁華程度交通條件基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件環(huán)境質(zhì)量城市規(guī)劃限制3個(gè)別因素面積寬度深度形狀坡度宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件宗地臨街狀況城市規(guī)劃限制土地使用年限5、土地估價(jià)的概念P13 (名詞解釋)土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的 基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，安地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收 益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土 地收益的影響，綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過 程

4、。6、土地估價(jià)的原則P14-20 (簡(jiǎn)答)替代原則a。土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定b。土 地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所形 成的價(jià)格c。土地價(jià)格可通過比較地塊的條件及使用價(jià)值來確定。預(yù)期收益原則最有效使用原則報(bào)酬遞增遞減原則需求與供給原則競(jìng)爭(zhēng)和超額利潤(rùn)原則（7）貢獻(xiàn)原則（8）變動(dòng)原則（9）協(xié)調(diào)原則（10）合法原則（11）公平公正公開原則7、土地估價(jià)的方法P21圖（1）基本估價(jià)法：收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法（2）應(yīng)用估價(jià)方法：路線價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法第二章土地估價(jià)的基本理論1、地租的概念P22 （名詞

5、解釋）是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)（或其他產(chǎn)業(yè)）中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所 有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。2、馬克思主義地租理論P(yáng)23-27 （簡(jiǎn)答或名詞解釋）3、西方的地租地價(jià)理論P(yáng)344、土地區(qū)位的概念（名詞解釋）區(qū)委是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)，除 解釋為地球上某一個(gè)事物的空間幾何位置外，還強(qiáng)調(diào)自然界的各種地理要素與人類社會(huì)經(jīng)濟(jì) 活動(dòng)之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。5、農(nóng)業(yè)區(qū)位論P(yáng)43-456、工業(yè)區(qū)位論P(yáng)467、中心地理論P(yáng)49 （其中的一些基本概念可能會(huì)考名詞解釋）8、影響土地區(qū)位的因素P55-57 （簡(jiǎn)答）（一）社會(huì)經(jīng)濟(jì)

6、因素繁華程度（規(guī)模、職能）交通狀況或通達(dá)程度基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的完備程度人口密度（二）自然因素地形坡度土地承載力洪水淹沒及排水狀況公園與綠地環(huán)境質(zhì)量（三）行政因素第五章收益還原法1、定義P178 （名詞解釋）是在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來每年的 純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法2、基本公式P179 （記前兩個(gè)即可）3、特點(diǎn)P183 （簡(jiǎn)答）（1）具有嚴(yán)格的理論基礎(chǔ)（即地租理論、生產(chǎn)要素分配理論）（2）以收益途徑評(píng)估價(jià)格，所求價(jià)格為“收益價(jià)格”（3）其評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確度取決于土地純收益及其還原率的準(zhǔn)確度4、適用范圍P183只適用于有收益或潛在收益的土

7、地和建筑物，或房地產(chǎn)估價(jià)。5、估價(jià)程序P184（簡(jiǎn)答）（1）計(jì)算總收益（2）計(jì)算總費(fèi)用和折舊費(fèi)、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等（3）計(jì)算土地純收益（4）確定合適的還原率（5）選擇公式求算地價(jià)6、實(shí)際收益、客觀收益的概念（名詞解釋）實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益。客觀收益是排除了土地實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益。7、總費(fèi)用的計(jì)算P186-189 注意房屋折舊費(fèi)、土地純收益的計(jì)算（公式要掌握）*重置價(jià)、重建價(jià)的概念P3098、土地還原率的概念、種類、計(jì)算公式P190確定方法P193土地還原率是用以將土地純收益還原成為土地價(jià)格的比率。分為：（1）綜合還原率（2）建筑物還原率

8、（3）土地還原率9、應(yīng)用案例P194-204第六章市場(chǎng)比較法1、定義P205（名詞解釋）是在求取一宗待評(píng)估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交 易的類似土地實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、區(qū)域、 期日以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。2、有關(guān)概念P206-207 （名詞解釋）（1）類似土地，是指其所在地區(qū)的區(qū)域特性以及其影響地價(jià)的因素和條件相同或相近的 土地。（2）比較宗地，是指選定的與待估宗地有替代關(guān)系的比較交易案例的宗地或地塊。（3）標(biāo)準(zhǔn)宗地，是指一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，具備的條件在一定范圍內(nèi)有相應(yīng)的代表性，可 起示

9、范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的若干宗地。（4）估價(jià)期日，是指決定待估土地價(jià)額的基準(zhǔn)日期。（5）交易情況修正，是指排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。（6）容積率，指一定區(qū)域范圍內(nèi)，建筑物的總建筑面積與整個(gè)宗地面積之比。（7）區(qū)域因素，是指土地所在區(qū)域的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、文化等因素相結(jié)合 所產(chǎn)生的地區(qū)特性對(duì)土地價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素。（8） 個(gè)別因素，是指土地的個(gè)別特性（宗地條件）對(duì)其價(jià)格的影響因素。（9）地價(jià)指數(shù)，指運(yùn)用一定的統(tǒng)計(jì)方法將特定區(qū)域一定時(shí)期內(nèi)的地價(jià)水平換算成相對(duì)于 某一基準(zhǔn)日期地價(jià)水平相對(duì)百分比的指數(shù)。（10）區(qū)域分析，指分析判定待估宗地所處的區(qū)域類型、特性，以及這些特

10、性對(duì)待估宗地 價(jià)格產(chǎn)生的影響等。（11）同一供需圈，指與待估宗地能形成替代關(guān)系，對(duì)待估宗地價(jià)格能形成顯著影響的其 他土地所在的區(qū)域。（12）相鄰區(qū)域，針對(duì)宗地而言，指待估宗地所處的、以某一特定用途為主的一定范圍區(qū) 域；針對(duì)區(qū)域而言，指緊鄰該區(qū)域周圍的其他區(qū)域。（13）類似區(qū)域，指與待估宗地所隸屬的相鄰區(qū)域相類似的、同一供需圈的其他區(qū)域。3、基本公式P2074、特點(diǎn)和適用條件P212-214 （簡(jiǎn)答）特點(diǎn)（1）市場(chǎng)比較法具有現(xiàn)實(shí)性，有較強(qiáng)的說服力。（2）市場(chǎng)比較法以替代關(guān)系為途徑，所求的的價(jià)格稱“比準(zhǔn)價(jià)格”。（3）市場(chǎng)比較法以價(jià)格求價(jià)格，在不正常市場(chǎng)條件下難以與收益價(jià)格相協(xié)調(diào)。（4）市場(chǎng)比較法需

11、要估價(jià)人員有較高素質(zhì)。（5）市場(chǎng)比較法以替代原則為基礎(chǔ)，正確選擇比較案例和合理選擇交易價(jià)格，是保證評(píng) 估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。適用條件（1）要有足夠數(shù)量的比較案例（2）交易案例資料與待評(píng)估土地具有相關(guān)性和替代性（3）交易資料的可靠性（4） 合法性5、估價(jià)程序與方法P214-228注意各種情況的修正收集交易資料一一 確定比較交易案例一一 進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正一一 期日修正一一 區(qū) 域、個(gè)別因素修正一一使用年期修正一一容積率修正一一土地價(jià)格的確定（細(xì)看）6、應(yīng)用范圍（1）評(píng)估土地的價(jià)格（2） 評(píng)估建筑物的價(jià)格（3） 評(píng)估土地與建筑物為一整體的價(jià)格（4） 評(píng)估租金7、案例 P231-236第七章剩余法1

12、、定義P237（名詞解釋）是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、 買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一 種方法。2、計(jì)算公式地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)一建筑費(fèi)一專業(yè)費(fèi)一利息一利潤(rùn)一銷售費(fèi)用一稅費(fèi)一不可預(yù)見費(fèi)3、適用范圍P243 （簡(jiǎn)答）（1）待開發(fā)土地的估價(jià)（2）待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)（公式中建筑費(fèi)還包括拆遷費(fèi)用）（3）僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)（公式中樓價(jià)為整理后土地 價(jià)格，建筑費(fèi)為整理費(fèi)用）（4）現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，計(jì)從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余即為地價(jià)。4、估價(jià)程

13、序P244 （簡(jiǎn)答）P244-249都要看（1）調(diào)查清楚帶估宗地的基本情況（2）確定土地的最佳開發(fā)利用方式（3）估計(jì)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)（4）估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤(rùn)等（5）測(cè)算土地價(jià)格（細(xì)看）5、應(yīng)用案例P249-252第八章成本逼近法1、定義P255（名詞解釋）就是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅 金和土地增值收益來推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。2、基本公式P256土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益3、特點(diǎn)P262 （簡(jiǎn)答）（1）成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地估價(jià)，不適用建成區(qū)域已開發(fā)土

14、地估價(jià)（2）成本逼近法適用于工業(yè)用地估價(jià)，對(duì)商業(yè)及住宅用地則多不適應(yīng)（3）成本逼近法一般僅用于地產(chǎn)市場(chǎng)狹小，缺乏交易實(shí)例，無(wú)法采用其他方法估價(jià)的土 地（4）成本逼近法的評(píng)估結(jié)果只是一種“算術(shù)價(jià)格”，對(duì)土地的效用、價(jià)值及市場(chǎng)需求方面 的情況未加考慮，這也正是成本逼近法的限制（5）成本逼近法雖有缺陷和限制，但可作為投資者衡量投資效益、進(jìn)行土地開發(fā)可行性 分析等的重要方法，同時(shí)也是估算土地成本價(jià)格的一種途徑。4、適用范圍P263 （簡(jiǎn)答）一般適用于新開發(fā)土地的估價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用 市場(chǎng)比較法等方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)使用，對(duì)于既無(wú)收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園以及公用

15、建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價(jià)也比較適用5、估價(jià)程序P263-270大標(biāo)題（簡(jiǎn)答）（1）計(jì)算土地取得的費(fèi)用（2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用（3）稅費(fèi)的計(jì)算（4）計(jì)算投資利息（5）計(jì)算投資利潤(rùn)（6）土地增值收益確定（7）計(jì)算、修正和確定估價(jià)結(jié)果6、應(yīng)用成本逼近法應(yīng)注意的問題P271 （簡(jiǎn)答）7、例題P273第九章路線價(jià)估價(jià)法1、路線價(jià)、路線價(jià)估價(jià)法的定義P275 （名詞解釋）路線價(jià)是通過對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù) 宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)。路線價(jià)估價(jià)法是依據(jù)路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街 道的其他宗

16、地地價(jià)的一種估價(jià)方法。2、基本公式P276宗地總價(jià)=路線價(jià)X深度百分率X宗地面積宗地總價(jià)=路線價(jià)X深度百分率X宗地面積+其他條件修正額宗地總價(jià)=路線價(jià)X深度百分率X其他條件修正率X宗地面積3、特點(diǎn)和適用范圍P277 （簡(jiǎn)答）（1）路線價(jià)估價(jià)法適用于市街地，主要用于商業(yè)繁華區(qū)域土地價(jià)格的評(píng)估，對(duì)道路系統(tǒng) 完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市，效果更佳（2）路線價(jià)估價(jià)法需要較多的交易實(shí)例，且土地市場(chǎng)要規(guī)范。（3）路線價(jià)估價(jià)法能快速評(píng)估多宗土地的價(jià)格（4）路線價(jià)估價(jià)法的精度與路線價(jià)及其修正體系密切相關(guān)4、路線價(jià)估價(jià)法中涉及的有關(guān)概念P277 （名詞解釋）（1）標(biāo)準(zhǔn)宗地，城市的一定區(qū)域中，根據(jù)街道

17、狀況，公共設(shè)施的接近狀況、房屋的疏密 度等條件劃分區(qū)域，從區(qū)域中沿主要街道宗地中選定深度、寬度、形狀等在區(qū)域中 屬標(biāo)準(zhǔn)的土地。（2）標(biāo)準(zhǔn)深度，城市中，隨著土地離道路距離的增加，道路對(duì)土地價(jià)值影響為零時(shí)深度。（3）里地線，標(biāo)準(zhǔn)深度的連線被稱為里地線。（4）深度指數(shù)修正表，以道路為基準(zhǔn)，按距離道路的變化情況編制的地價(jià)變化表。（5）路線價(jià)區(qū)段，以街道為單位，將宗地接近性大致相等，土地使用價(jià)值基本一致的地 段作為路線價(jià)評(píng)估區(qū)域，此區(qū)域稱為路線價(jià)區(qū)段。5、路線價(jià)及其修正體系確定的基本程序P278（簡(jiǎn)答）（1）劃分路線價(jià)調(diào)查區(qū)段（2）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度（3）收集交易案例（4）計(jì)算宗地價(jià)格（5）劃分地價(jià)區(qū)段（6）

18、計(jì)算區(qū)段地價(jià)（7）劃分地價(jià)等級(jí)（8）編制深度系數(shù)修正表（9）編制其他因素修正系數(shù)表P282深度修正系數(shù)表P288制作深度百分率表的步驟6、利用路線價(jià)估價(jià)法評(píng)估宗地地價(jià)的一般程序P293四個(gè)小標(biāo)題（簡(jiǎn)答）（1）確定待估宗地所處的路線價(jià)區(qū)段和路線價(jià)（2）確定待估宗地的臨街深度和其他條件（3）確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)（4）估算宗地地價(jià)7、應(yīng)用案例第十一章我國(guó)的地價(jià)體系與地價(jià)評(píng)估的技術(shù)途徑1、地價(jià)體系的概念P342 （名詞解釋）地價(jià)體系是在土地市場(chǎng)中，由若干個(gè)既相互聯(lián)系，又互有區(qū)別的地價(jià)構(gòu)成的，共同滿足市場(chǎng) 管理和運(yùn)行需要的價(jià)格系列。2、我國(guó)地價(jià)體系的構(gòu)成P345-346 （名詞解釋、簡(jiǎn)答）（1）基準(zhǔn)地價(jià)（反映城鎮(zhèn)整體地價(jià)水平，作為政府對(duì)地價(jià)實(shí)行宏觀管理和控制標(biāo)準(zhǔn)的基 準(zhǔn)地價(jià)）；（2）標(biāo)定地價(jià)（反映宗地在一般市場(chǎng)條件下正常地價(jià)水平，作為政府對(duì)地價(jià)和地產(chǎn)市場(chǎng) 進(jìn)行具體管理的依據(jù)的標(biāo)定地價(jià)）；（3）交易底價(jià)或交易評(píng)估價(jià)（反映宗地在不同市場(chǎng)條件和不同交換形式下地價(jià)水平，供 土地交換或交換各方作為交易最低價(jià)或期望價(jià)參考的交易底價(jià)或交易評(píng)估價(jià)）；（4）成交地價(jià)（反映具體宗地在地產(chǎn)交易或交換等活動(dòng)中現(xiàn)實(shí)價(jià)格由土地交易雙方認(rèn)可 并據(jù)此交付地價(jià)款的成交地價(jià)）（5）由以上四種類型的地價(jià)衍生和派生的供抵押貸款、土地稅收、資產(chǎn)核算、土地出讓 等方面使用的地價(jià)。3、基準(zhǔn)地價(jià)的概