長租公寓專題分享PPT課件(PPT 82頁)

1、長租公寓專題分享第1頁，共82頁。010203市場現(xiàn)狀與趨勢國外長租公寓模式國內(nèi)長租公寓模式 開發(fā)商模式品牌運(yùn)營商模式高端服務(wù)式公寓模式2第2頁，共82頁。市場現(xiàn)狀3第3頁，共82頁。3中央層面：長租公寓政策支持具體來看，2015年，國務(wù)院和住建部先后出臺了兩個指導(dǎo)性文件，1月份關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見要求地方建立住房租賃信息政府服務(wù)平臺，積極培育經(jīng)營住房租賃的機(jī)構(gòu)，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租；計劃用3年時間，建設(shè)渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。11月出臺的關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見則指出要重點“發(fā)展短租公寓

2、、長租公寓等細(xì)分業(yè)態(tài)”，并首次將公寓出租定性為生活性服務(wù)業(yè)。2016年5月，國務(wù)院常務(wù)會議提出培育和發(fā)展住房租賃市場，以滿足新型城鎮(zhèn)化住房的多樣化需求。2016年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見從“培育市場供給主題”、“鼓勵住房租賃消費”、“完善公共租賃住房”、“支持租賃住房建設(shè)”、“加大政策扶持力度”、“加強(qiáng)住房監(jiān)管租賃”六個維度全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作。而進(jìn)入2017年，7月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會共同發(fā)布關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知，是多部委

3、首次聯(lián)合出臺租賃支持政策，標(biāo)志著政策的進(jìn)一步深化，同時也為后續(xù)多部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)奠定基礎(chǔ)。第4頁，共82頁。3地方層面：支持長租公寓政策地圖省份時間商改住(REITs)試點稅收優(yōu)惠金融支持四川2016.01（限制條件）支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行僨券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。甘肅2016.08蘭州開展支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，探索開展房屋租金受益權(quán)質(zhì)押貸款。河北2016.09支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行短期融資券、中期票據(jù)、非定甸債務(wù)融資工具以及不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品等。遼寧2016.09支持符合條件的住房租賃企業(yè)在銀行間市場發(fā)行非金融企業(yè)僨務(wù)融資工具，在證券交易發(fā)行資產(chǎn)支持證券

4、山西2016.11支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品安徽2016.11無否無無江西2016.11否探索開展住房租金受益權(quán)質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)。寧夏2016.11支持符合條件的住房租賃企業(yè)上市融資，發(fā)行僨券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品吉林2016.11搭建投融資及租賃業(yè)務(wù)經(jīng)營平臺。福建2016.11探索開展住房租賃收益權(quán)質(zhì)押業(yè)務(wù)和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。湖南2016.12否支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，有條件的城市可對住房租賃企業(yè)融資實施財政貼息補(bǔ)助。河南2016.12鄭州、洛陽開展支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，探索開展房屋租金收益權(quán)質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)。內(nèi)蒙古2

5、017.01無支持金融機(jī)構(gòu)為企業(yè)開展“以租代售”資產(chǎn)融資包的債權(quán)證券化業(yè)務(wù)和不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品；鼓勵基金或民間資本進(jìn)入房屋租賃市場貴州2017.01支持符合發(fā)行僨券條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行僨券，持支持符合發(fā)行條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品廣西2017.01支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品廣東2017.01支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行僨券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。云南2017.02支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。湖北2017.03武漢開展支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品青海2017.04無差別化信貸政策天津2017.06無支持符合條件

6、的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品第5頁，共82頁。3長租公寓政策支持具體來看，首先，從政策支持的城市范圍來看，本次政策延續(xù)了本屆政府“因城施政，分類調(diào)控”的指導(dǎo)思想，指出加快發(fā)展住房租賃市場的范圍為人口凈流入的大中城市，并且選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市作為試點。我們認(rèn)為流動人口是住房租賃市場發(fā)展的前提，只有人口凈流入的大中城市才具備發(fā)展的基礎(chǔ)，絕大部分三四線城市本身具備較高的住房自有率，租賃市場總體規(guī)模較低。第6頁，共82頁。租購?fù)瑱?quán)、租售并舉6月16日濟(jì)南對市內(nèi)五區(qū)(歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城)以外常住戶口人員，在該區(qū)域內(nèi)同時

7、具備合法穩(wěn)定住所(含租賃)、合法穩(wěn)定就業(yè)且按規(guī)定參加本市城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險滿2年，本人及配偶、未成年子女，可在居住地申請落戶。6月27日揚(yáng)州外來人員租住國有經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)權(quán)住房、政府提供的保障性住房，或者租住已在房管部門辦理租賃登記備案的租賃房屋，只要擁有穩(wěn)定就業(yè)并不間斷繳納城鎮(zhèn)職工社會保險滿5年，本人及其配偶、未成年子女即可申請遷入市區(qū)。7月5日鄭州在縣(市)、上街區(qū)政府駐地鎮(zhèn)和其他建制鎮(zhèn)有合法穩(wěn)定住所(含租賃)的人員，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根據(jù)本人意愿在當(dāng)?shù)厣暾埖怯洺Ｗ艨?。在城?zhèn)以社區(qū)為單位，設(shè)立社區(qū)公共戶口。對在本轄區(qū)實際居住但無本人合法房屋產(chǎn)權(quán)的人員，統(tǒng)一在社區(qū)公共戶口落戶

8、。7月17日廣州“賦予符合條件的承租子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。兩類人租房有機(jī)會入讀義務(wù)教育階段公辦學(xué)校。一類是有戶籍或政策性照顧借讀生，沒有自購房產(chǎn)；一類是符合市或區(qū)積分入學(xué)政策條件的，沒有戶籍的隨遷人員子女按照積分高低統(tǒng)籌安排入學(xué)?！?月26日浙江浙江省公安廳印發(fā)浙江省居住出租房屋消防安全要求，明確了長租公寓行業(yè)的消防要求。7月28日山東省培育和發(fā)展住房租賃市場。建立健全購租并舉的住房制度，租房人辦理居住證后享有義務(wù)教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)，落實提取住房公積金支付房租政策，鼓勵新市民通過租房解決居住需求。7月28日無錫9月起取消購房落戶政策，凡在該市房產(chǎn)管理部門備案的合法

9、租賃住宅，同時具備參加社保滿五年的，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。8月3日北京8月3日，北京住建委發(fā)布北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法和北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則，辦法規(guī)定，各區(qū)人民政府根據(jù)共有住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地。其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。8月3日成都8月3日，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局、市經(jīng)信委、市人社局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)舉辦“成都產(chǎn)業(yè)新政50條”系列發(fā)布會的第六場發(fā)布會，在會上正式公布“成都市促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的住房保障政策措施”，其中規(guī)定，租住由政府提供的人才公寓滿5年后可申請按入住時的市場價格購買，購房后5年內(nèi)不得出售。8月14日北

10、京北京市住建委稱，共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房，可以按照本市相關(guān)規(guī)定辦理落戶、入學(xué)等事宜。扶持租賃企業(yè)7月7日上海上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃出臺，預(yù)計2020年新增供應(yīng)租賃住房70萬套，通過政策引導(dǎo)扶持住房租賃企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模。7月20日廣州、深圳、南京、杭州、廈門等12個城市住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知，人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。增加租賃用地8月7日上海張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃經(jīng)公眾意見征求后，已由上海市政府正式批復(fù)，根據(jù)規(guī)劃，科學(xué)城內(nèi)部將通過增加住宅滿足就業(yè)人口居住需求，新增住宅建筑面積約920萬平方

11、米，其中890萬用于租賃住宅。8月11日上海上海市政協(xié)常委屠海鳴在關(guān)于借鑒香港“群租房”管理經(jīng)驗，加強(qiáng)白領(lǐng)公寓、單身公寓等集中式租賃住房監(jiān)管的建議提案中表示，上海應(yīng)盡快研究制定商業(yè)用房改建為租賃住房的具體操作辦法。上海住建委回復(fù)中稱“類住宅”整治中未銷售項目可考慮轉(zhuǎn)為租賃住房。分類時間地區(qū)政策內(nèi)容政策紅利：國家、地方政策向租賃市場、租賃企業(yè)傾斜，支持租購?fù)瑱?quán)、租購并舉第7頁，共82頁。2016.11.16北京住宅100%自持835493601730.21%萬科2016.11.16北京住宅100%自持855843622034.09%萬科住總2016.11.16北京住宅100%自持51971271

12、6748.19%中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)北方有限公司2017.04.26杭州商業(yè)100%自持20656941870.01%招商地產(chǎn)2017.04.28廣州白云區(qū)住宅50%自持6392829382-萬科2017.04.28廣州白云區(qū)住宅55%自持4160019862-萬科2017.06.09佛山住宅100%自持5500015300-萬科2017.07.10天津?qū)氎鎱^(qū)自持住房建造面積1.29萬平方米210006097-中交地產(chǎn)2017.07.182017.07.24北京豐臺區(qū)西鐵營村上海浦東新區(qū)張江南區(qū)自持商品住宅54%100%自持，租賃住房656006500762510556950%-世茂/金茂/國瑞聯(lián)合

13、體上海張江(集團(tuán))有限公司2017.07.242017.07.26上海嘉定區(qū)嘉定新城上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)100%自持，租賃住房商業(yè)物業(yè)自持80%285133380759508075-0.97%上海嘉定新城發(fā)展有限公司正榮/杉杉控股/宏臻農(nóng)業(yè)科技/世紀(jì)新晨/蚪三實業(yè)2017.07.26上海閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)自持商辦物業(yè)100%10300160000%中駿置業(yè)2017.08.14杭州轉(zhuǎn)塘40%住宅532641820370%杭州世騰2017.08.14杭州之江43%住宅408841969570%德信時間位置自持情況面積 樓板價 元/溢價率競得企業(yè)土地市場：土地出讓自持比例加大，推動長租公寓發(fā)展上海于7月24日

14、拍出的兩塊全自持用地是上海租賃市場的一個重大轉(zhuǎn)折點，這兩塊地明確的表明用于租賃住房，按“只租不售”的模式進(jìn)行管理，預(yù)計為實現(xiàn)上?！笆濉币?guī)劃中的2020年新增租賃住房供應(yīng)70萬套，后續(xù)在近郊區(qū)域這類全自持的純租賃土地供應(yīng)會繼續(xù)出現(xiàn)，這為上海長租公寓的發(fā)展提供了充足的土地供應(yīng)。5第8頁，共82頁。市場份額：租房是滿足“新城市人”居住需求的主要手段，租房人口總量達(dá)1.8億，全國住房租賃市場規(guī)模已超萬億67.30%23.80%8.60%廉租房和公租房租住私房在現(xiàn)居住地購房其他（宿舍、工地工棚、生產(chǎn)經(jīng)營場所）2013年末全國流動人口居住方式超過2/3源于租住私房0.30%租房人口預(yù)測方法一：2015

15、年底全國流動人口2.47億，租房人口約1.66億，加上常住人口，比如高校畢業(yè)生等租房群體，假設(shè)有50%租房，則約有0.17億人口，總計達(dá)1.83億。方法二：第六次人口普查獲取285個地級市家庭戶租房總?cè)藬?shù)月1.26億人，集體戶約0.89億人，參考全國流動人口租房比例60%，則這部分租房人口約0.53億，合計1.79億。本地戶籍人口租房需求主要來自落戶的大學(xué)畢業(yè)生2015年末全國流動人口：2.47億人城市本地戶籍人口租房市場測算：流動人口租房市場測算：全國近5年普通高校畢業(yè)生數(shù)合計：0.33億人非農(nóng)人口占比：15%，即0.37億人農(nóng)業(yè)人口占比：85%，即2.10億人長租公寓主要面向市場：非本地生

16、源且落戶于就讀城市的租房占比：50%，即0.17億人非農(nóng)人口中租房占比：52.3%，即0.19億人農(nóng)業(yè)人口中租房占比：69.8%，即1.47億人落戶大學(xué)生人均租房指出900元/月非農(nóng)人口人均租房支出900元/月農(nóng)業(yè)人口人均租房支出400元/月非農(nóng)人口租房市場規(guī)模約1800億/年非農(nóng)人口租房是場規(guī)模約2100億/年農(nóng)業(yè)人口租房市場總規(guī)模約7000億/年=租房市場總規(guī)模近11000億/年全國住宅租賃市場規(guī)模測算：6第9頁，共82頁。政策紅利1.租購?fù)瑱?quán)、租售并舉類政策：涉及濟(jì)南、揚(yáng)州、鄭州、廣州、無錫、北京、成都等城市，同時包括浙江和山東省。2.扶持租賃企業(yè)政策：九部委聯(lián)合釋放租賃紅利，首批試點廣

17、州、南京、深圳等12個城市，另上海也發(fā)布了相關(guān)政策。3.增加租賃用地：上海率先實施土拍兩塊租賃用地。土地限制從去年年底北京開始推出競拍自持比例開始到今年上海率先推出兩塊全租賃用地，土地出讓的限制推動長租公寓發(fā)展。目前全自持住宅或商業(yè)的涉及城市有北京、杭州、佛山、上海，建面已達(dá)40萬方，未來自持比例增加將進(jìn)一步加劇，房企也將目光轉(zhuǎn)向租賃市場。市場容量大租賃人口大，市場超萬億租房是滿足“新城市人”居住需求的主要手段，租房人口總量達(dá)1.8億，全國住房租賃市場規(guī)模已超萬億。房源供給總量不足在租賃需求不斷增長的一線城市，租賃房屋供給嚴(yán)重不足。舉例：以北京為例，北京總?cè)丝诩s2250萬，租賃人口占比約30%

18、，按照戶均3人測算，租賃房屋大約需要225萬套。但目前北京租賃房屋數(shù)量僅為150萬套左右，供給僅占需求的2/3，供需缺口巨大。行業(yè)現(xiàn)狀：行業(yè)整體活躍，長租公寓是目前房企最活躍的創(chuàng)新方式7第10頁，共82頁。 高端市場（含中高端、12000元/月以上）占比10%-20%與國外品牌競爭中端市場（3500-10000元/月）占比20%-30%目前競爭較小中低端市場（3500元/月以下）占比50%-70%目前競爭較大客群分析：不同的公寓企業(yè)的目標(biāo)客群也不同，目前中低端競爭最為激烈，但市場空間巨大，而中高端進(jìn)軍企業(yè)雖然不多，但公寓續(xù)租率非常高對比三類市場 目前白領(lǐng)市場空間巨大但競爭最為激烈； 中高端金領(lǐng)

19、和藍(lán)領(lǐng)市場進(jìn)軍的企業(yè)不多，但中高端的金領(lǐng)公寓續(xù)租率非常高，中低端的白領(lǐng)公寓僅有8-9個月的租房周期； 在規(guī)模和品牌未形成前，獲客單位成本高，因此保證一定的續(xù)租率是降低渠道成本的關(guān)鍵。8第11頁，共82頁。主力客群：目前主力租房人群為白領(lǐng)和90后，對租房需求提升，使得品牌公寓更受其青睞0%3%12%7%1%0%25%20%15%10%5%45%40%35%30%15歲以下15-19歲20-24歲25-29歲租房年齡分布42%35%30-34歲 35-49歲 50歲以上數(shù)據(jù)來源：趕集網(wǎng)租房市場報告目前租房市場租房者八成是85后，超45%為90后。新一代的白領(lǐng)和90后都更傾向于小資生活。另一方面，9

20、0后相對沒有購房壓力，呈現(xiàn)出更多對財富增值或者對更好的生活體驗的需求，因此他們也是未來長租公寓的主力消費人群。90后個性偏愛社交、喜歡新鮮事物注重生活品質(zhì)和個人享受追求個性“懶人”、依賴生活服務(wù)對互聯(lián)網(wǎng)依賴性較強(qiáng)土地觀念淡化、婚戀觀淡化租房態(tài)度希望社區(qū)年輕化，青睞品牌化公寓對小區(qū)環(huán)境要求較高需要公共空間和社交氛圍對配套服務(wù)要求較高樂于嘗試租房金融產(chǎn)品對室友類型要求較高90后租房態(tài)度青睞品牌公寓9第12頁，共82頁。流動人口及占比流動人口及占比中國農(nóng)民工人口數(shù)量和比重中國外出農(nóng)民工居住情況中國外出農(nóng)民工租房人數(shù)中國高校畢業(yè)生人數(shù)（萬人）數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局第13頁，共82頁。未來趨勢10第14頁，共

21、82頁。未來市場規(guī)模：受益住房自有率的下降和租金開支占比提升，長期空間達(dá)5萬億。51.943.463.6 63.5 64.1 66.56772.9 73.5 76.483.575402001008060經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)住房自有率越低住房自有率（%）46%31%31%35%19%0%10%40%30%20%50%美國一線城市美國二線城市美國三線城市中國居民租金開支仍有提升空間租金開支/收入數(shù)據(jù)來源：各國家統(tǒng)計局美國平均 中國數(shù)據(jù)來源：各國家統(tǒng)計局住房自有率：經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的國家住房自有率越低。我們國家目前的住房自有率行業(yè)內(nèi)各種抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)大約在75%。從國際經(jīng)驗來推測長期趨勢，整體住房自有率預(yù)計還有10

22、個點以上的下降空間。租金開支比：2016年我國的比重為19%，而從美國的經(jīng)驗看，全國平均為35%，我國租賃人群在租金上的開支都有10個點以上的提升空間。在住房自有率和租金占比變化的共同作用下，預(yù)計2027年我國租賃市場將達(dá)到5萬億。102102269549781300002000010000060000500004000020172022租金GMV預(yù)測（億元）2027數(shù)據(jù)來源：規(guī)模估算，GMV：總成交額11第15頁，共82頁。長租公寓市場逐步走向品牌化、集中化，城市分化成為趨勢，資本運(yùn)作將提速，融資成本降低目前中國長租公寓品牌超過500家：消費大升級背景下，具有更好居住體驗和性價比的連鎖品牌長

23、租公寓，一定程度上替代了傳統(tǒng)的租房業(yè)態(tài)，整個行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展和品牌化時期。多方涌入，加速推動行業(yè)發(fā)展：2012年，大量“互聯(lián)網(wǎng)+資本”平臺進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，如You+公寓、優(yōu)客逸家等；地產(chǎn)服務(wù)商和開發(fā)商也快速加入競爭格局，中介如鏈家等、優(yōu)勢在于廣大的房源和客源基礎(chǔ)，開發(fā)商如萬科、金地等，優(yōu)勢在于資金及裝修改造成本。行業(yè)仍處于搶占市場份額階段，集中度偏低：目前主流長租公寓品牌中，規(guī)模最大的是自如品牌，擁有20萬間自如友家和7棟自如寓，其余規(guī)模較大品牌規(guī)模在2-3萬間，行業(yè)規(guī)模集中度偏低，仍處于薄利搶占市場份額階段。城市分化即將出現(xiàn)，未來聚焦一線和核心二線城市：在2016年，房價快速上漲而居民收入

24、增速平穩(wěn)的背景下，剛需購買力受抑制，租房居住周期被進(jìn)一步拉長；以房價收入比、25-35歲人口數(shù)量絕對值和2015年末25-35歲人口未購房比例計算，上海、北京、深圳、廣州、天津、武漢、南京、杭州、廈門、濟(jì)南這10個城市為租房潛力市場，以此判斷購房難度大、年輕人口多、新增土地供給少的一二線城市將成為租房潛力市場。資本運(yùn)作提速，融資成本降低：近兩年，長租公寓受到資本市場追捧，多個優(yōu)質(zhì)公寓品牌已獲得了B輪、甚至C輪融資，規(guī)模企業(yè)的融資成本也從2014年的18-20%下降到12-15%。12第16頁，共82頁。010203市場現(xiàn)狀與趨勢國外長租公寓模式國內(nèi)長租公寓模式 開發(fā)商模式品牌運(yùn)營商模式高端服務(wù)

25、式公寓模式13第17頁，共82頁。國外長租公寓市場：長租市場容納眾多參與者，日本市場集中度較美國高出許多美國品牌公寓市場占比情況美日兩個品牌公寓集中度情況美國日本存量可租賃套數(shù)（億）TOP2占比0.431.4%0.236.4%TOP10占比TOP50占比3.3%7.5%16.6%30.0%數(shù)據(jù)來源：美國公寓協(xié)會、Zenkoku Newspaper，日本TOP50為推算數(shù)根據(jù)美國全國公寓協(xié)會的數(shù)據(jù)，2017年美國前50家品牌公寓管理公司合計管理了320.5萬間房屋，占整個存量租賃市場房源的比重為7.5%，占公寓租賃房源的比重為12%。長租公寓這個市場整體的分散度很高，可以容納眾多的市場玩家。在另

26、一個以托管模式為主的日本市場，由于托管的模式更容易提升房源管理的數(shù)量，并且日本整體的人口和資源更為集中在東京一個大都市，我們可以看到市場集中度比美國有較大的提高。Top10的公司合計管理了385萬套品牌公寓，占存量租賃房源的16.6%。預(yù)計中國未來整體品牌公寓的市場占有率將會介于美國和日本之間，分布在10-15%的范圍內(nèi)。國家2017年排名公司2016年管理數(shù)量（萬間）日本1Daito group97.82345Sekisui HouseLeopalace21Daiwa LivingStarts Group56.656.246.343.7美國1Greystar Real Estate Part

27、ners,LLC41.52345Lincoln Property CompanyPinnacle Property Management Services LLCFPI Management,IncWinnCompanies18.417.210.310.0數(shù)據(jù)來源：美國公寓協(xié)會、Zenkoku Newspaper14第18頁，共82頁。美國EQR概況：截至2016年，美國長租公寓運(yùn)營商EQR在全美10個洲擁有302處物業(yè)、77458套公寓，市值規(guī)模接近230億美元，定位于收購、開發(fā)和管理高品質(zhì)公寓。1993-2001年大規(guī)模融資擴(kuò)張2000年規(guī)模達(dá)到頂峰2002-2007年戰(zhàn)略調(diào)整2008年至

28、今繼續(xù)戰(zhàn)略精簡1993年69處物業(yè)、2.2萬套公寓；通過增發(fā)股票、債券等大規(guī)模進(jìn)行并購，迅速擴(kuò)大房租擁有量；1998年以13.9萬套公寓的規(guī)模成為最大的公寓擁有者1104處物業(yè)、23萬套公寓，規(guī)模擴(kuò)大了10倍，布局美國十個洲，覆蓋白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)、學(xué)生以及老人等多樣化消費群體累計賣出超過100億美元的二線城市資產(chǎn)，出售的公寓數(shù)量達(dá)到15萬套；同時購進(jìn)90億美元的一線城市資產(chǎn)，公寓數(shù)量達(dá)6.2萬套2008年賣掉54處物業(yè)，獲得9億美元；以1.45億美元新增兩處物業(yè)；2009-2010年邁入16處物業(yè)及6幅土地；2011年完成21處物業(yè)、6200套公寓收購；2013年核心區(qū)域收購月22000套公寓EQR

29、逐漸轉(zhuǎn)向核心業(yè)務(wù)區(qū)EQR從早期的規(guī)模擴(kuò)張發(fā)展到現(xiàn)在注重自持資產(chǎn)質(zhì)量，借鑒對于我國長租公寓的其實在于行業(yè)發(fā)展初期，企業(yè)可以通過快速擴(kuò)張和跑馬圈地占據(jù)更多市場份額，當(dāng)行業(yè)進(jìn)入成熟期后，區(qū)域布局和客群細(xì)分則更有助于長遠(yuǎn)發(fā)展。15第19頁，共82頁。美國EQR美國EQR完全自持的占全部資產(chǎn)的93%，公司通過物業(yè)的攤銷降低成本及物業(yè)的處置，提升盈利能力。6%1%EQR資產(chǎn)結(jié)構(gòu)自己持有93%部分持有租賃16.90%13.20%3.30%29.20%2.50%0%20%15%10%5%35%30%25%物業(yè)及維護(hù) 房產(chǎn)稅及保險物業(yè)管理折舊人員成本EQR公司營業(yè)成本拆分100%80%60%40%20%0%12

30、0%100%17.30%營業(yè)利潤17.70%利息費用35.40%息稅前營業(yè)利潤64.60%營業(yè)支出營業(yè)收入ERQ公司2016年利潤拆分960%500%0%1500%1000%0%20120%201350%201460%20152016房產(chǎn)交易收益/租賃營業(yè)利潤房產(chǎn)交易收益/租賃營業(yè)利潤數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報根據(jù)EQR的年報，其在物業(yè)成本上的開支較小，因此它的盈利能力比傳統(tǒng)“二房東”的租賃模式要強(qiáng)。EQR實現(xiàn)平均IRR21.9%，同時物業(yè)處置也極大地提升了公司利潤。16第20頁，共82頁。EQR自如魔方商業(yè)模式盈利模式純粹的租賃生意“持有+運(yùn)營”資產(chǎn)管理模式資產(chǎn)增值收益+租金多板塊業(yè)務(wù)協(xié)同長租+短租

31、+共享經(jīng)濟(jì)住宿平臺租金差+服務(wù)費；交易傭金+金融服務(wù)費公寓生意“公寓+”下的增值服務(wù)生態(tài)平臺租金差；平臺加盟費；增值服務(wù)收入商業(yè)模式和盈利模式：EQR強(qiáng)調(diào)公寓租賃的租賃屬性，采取“資產(chǎn)增值+租金收益”盈利模式商業(yè)模式EQR商業(yè)模式的核心在于低價收購公寓、優(yōu)化資產(chǎn)組合，從而獲得做大的資產(chǎn)增值收益，同時通過運(yùn)營提升租金收益及續(xù)租率。可見EQR屬于資產(chǎn)管理模式，采取“收購-持有-運(yùn)營”的策略。盈利模式EQR主要采取“資產(chǎn)增值+租金收益”模式。一部分是資產(chǎn)增值，主要依賴于其自身持有房源發(fā)展情況良好，同時在市場上尋找低價收購的機(jī)會，通過資產(chǎn)置換提升資產(chǎn)質(zhì)量。另一部分為租金收益。中美長租公寓商業(yè)模式與盈利

32、模式對比17第21頁，共82頁。美國與中國公寓行業(yè)對比：美國公寓運(yùn)營商側(cè)重資本運(yùn)作，大量自持物業(yè)，租金回報率是中國的3-4倍美國中國操作手段發(fā)展階段平均物業(yè)質(zhì)量融資成本租金回報率互聯(lián)網(wǎng)改善物業(yè)分布金融類操作手段，側(cè)重資本運(yùn)作，兼并收購，大量直接持有物業(yè)，也可自建公寓和運(yùn)營高級階段，利用REITS等金融手段，品牌型公寓已經(jīng)發(fā)展到持有幾十萬套高品質(zhì)房源較高金融工具豐富，REITS退出渠道通暢8-12%美國最大的公寓REITS公司，65%租約由網(wǎng)上完成，大大減少了帶看次數(shù)物業(yè)較為集中，多為集中式分布房地產(chǎn)運(yùn)營操作手段，利用包租方式來控制房源，簡接持有。談判收購時話語權(quán)不強(qiáng)，還牽涉到與實際業(yè)主利益合同

33、的關(guān)系初級階段，憑借租賃的現(xiàn)金流包租模式較低金融杠桿有限，資金成本高2-4%中國公寓行業(yè)的出房渠道扔靠中介公司，但目前品牌公寓企業(yè)網(wǎng)絡(luò)端成交比例正在提升公寓類市場太分散，標(biāo)準(zhǔn)化難度較大，管理難度大18第22頁，共82頁。日本模式：土地私有制是日本土地制度的基本特征，這使得日本出租市場主要以私人住房出租為主6%10%5%2013年日本租房市場構(gòu)成社會保障性住房歸屬于政府的出租房私人出租房歸屬于UR或企業(yè)的出租房17146548454559063067872477530020010004009008007006005002008.32009.32010.32011.32012.32013.3201

34、4.32015.32016.3日本大東建托租金收入（億日元）產(chǎn)管理公司的多元化企業(yè)。數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報79%日本大東建托作為房屋出租企業(yè)的代表，于2006年結(jié)合自身發(fā)展優(yōu)勢提出“承租+代租”的產(chǎn)業(yè)模式成為集建筑與資19第23頁，共82頁。 簽訂長期租約 定期租賃報告 租金交付 簽署建筑合同土地所有者 簽訂租賃合同 租金收款 租客招商以及其他服務(wù)租客大東建托：“承建+代租”模式大東建托的“承建+代租”模式使得自己架起了租客與土地所有者之間的橋梁。以較低價完成房屋的改建、裝修以及其他設(shè)施安裝。此后大東建設(shè)與土地所有者簽署代租協(xié)議，通過定期給土地所有者支付現(xiàn)金的方式來獲得房屋出租權(quán)。在整個“承租+代

35、租”閉環(huán)中，大東建托將供給端和需求端相結(jié)合，也使得自身租金收入持續(xù)增長。大東建托20第24頁，共82頁。大東建托：托管式需要產(chǎn)業(yè)鏈上下游強(qiáng)整合才能獲取規(guī)模利潤31.8%8.9%31.4%19.1%18.0%3.6%15.4%9.8%0.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%30.0%35.0%建造業(yè)務(wù)大東建托各業(yè)務(wù)利潤率情況租賃業(yè)務(wù)毛利率其他業(yè)務(wù)營業(yè)利潤率42%55%大東建托業(yè)務(wù)收入占比3%建造業(yè)務(wù)租賃業(yè)務(wù)其他業(yè)務(wù)75%20%5%大東建托各業(yè)務(wù)利潤占比建造業(yè)務(wù)租賃業(yè)務(wù)其他業(yè)務(wù)總共數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報托管型的租賃業(yè)務(wù)作為一種爭取客戶的渠道，在返租利率上做到最大限度讓利客戶以獲取資產(chǎn)管

36、理權(quán)。從操作上看實際上前十年租賃業(yè)務(wù)仍然是返租模式，十年之后才是托管模式，因此盡管托管租賃業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了55%的業(yè)務(wù)收入，但毛利凈利都比較低。租賃業(yè)務(wù)越來越成為一個平臺和入口業(yè)務(wù)，起到帶動產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展和協(xié)同盈利的作用，而非單獨作為利潤中心存在。21第25頁，共82頁。從文化生活看國內(nèi)外市場的區(qū)別歐美人觀念不同，很多服務(wù)式公寓一住可能是10年以上，并不會受到結(jié)婚、生子等因素影響。就美國而言，它的城市交通非常發(fā)達(dá)，對物業(yè)的位置反而就不像國內(nèi)那么高。國外國內(nèi)公寓在選擇物業(yè)時，地理位置是一個非常重要的因素。為了讓物業(yè)能有更高的租金回報，公寓商不得不在地鐵周圍選址。這樣會導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)物業(yè)爭奪非常激烈，使得國家視角

37、下，市場擴(kuò)張速度受影響。國內(nèi)租房可以說是大多數(shù)人生活的一部分，牽扯到很多文化角度的問題。因此從租客角度看市場，即使90后逐漸進(jìn)入社會，對租住的概念有所更新，但國內(nèi)外租房的觀點還是不太一樣。22第26頁，共82頁。從資產(chǎn)形式看中國與美、日市場的區(qū)別對比美國，中國目前算是包租模式，為重資產(chǎn)，有很大的不確定性。而美國是自持，屬于重資產(chǎn)，因此即便城市的租金起伏明顯，也不會導(dǎo)致很高的違約比例。美國日本采用完全托管的模式，屬于輕資產(chǎn)，保證租金再收10%的傭金，完全基于系統(tǒng)能力和交易能力，這種模式在中國很難做到普遍的推廣。日本鑒于中國市場的現(xiàn)狀來看，目前運(yùn)營上的組織能力、系統(tǒng)能力，交易能力等，國內(nèi)的長租公寓

38、運(yùn)營商都有所欠缺。因此，未來長租公寓需要介于“重”與“輕”之間，通過資本來持有重資產(chǎn)，通過輕資產(chǎn)運(yùn)營來加強(qiáng)專業(yè)化資產(chǎn)管理能力。23第27頁，共82頁。從美國和日本兩種比較成功的商業(yè)模式可以看到，長租公寓領(lǐng)域要成就可持續(xù)的盈利模式要通過大量的自持物業(yè)或者上下游產(chǎn)業(yè)鏈資本做自持通過物業(yè)的增值獲益（核心：資本運(yùn)作能力和對周期的深度理解能力）產(chǎn)業(yè)鏈將租賃業(yè)務(wù)作為入口通過產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)獲取超額利潤（核心：平臺管理和協(xié)同能力）長租公寓的可持續(xù)盈利模式包括資本自持及通過產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)，產(chǎn)業(yè)鏈主要包括建筑、租賃、金融及服務(wù)。長租公寓行業(yè)進(jìn)入不難，但要做大并且持續(xù)盈利、以致持續(xù)高利潤率地盈利是有相當(dāng)難度的。未來的中國市

39、場大部分運(yùn)營商會先從產(chǎn)業(yè)鏈入手，隨后發(fā)展成大規(guī)模資本的自持。24第28頁，共82頁。010203市場現(xiàn)狀與趨勢國外長租公寓模式國內(nèi)長租公寓模式 開發(fā)商模式品牌運(yùn)營商模式高端服務(wù)式公寓模式25第29頁，共82頁。房地產(chǎn)開發(fā)商以集中式為主資金優(yōu)勢、集中式獲取房源優(yōu)勢、裝修改造成本優(yōu)勢萬科-泊寓、龍湖冠寓、旭輝-領(lǐng)寓、金地-草莓社區(qū)、招商蛇口-壹棧、壹間、壹棠，佳兆業(yè)-寓享空間等品牌運(yùn)營商地產(chǎn)服務(wù)商集中式和分散式均有分散式獲取房源優(yōu)勢、獲取客源優(yōu)勢、客戶定位更加精準(zhǔn)世聯(lián)行-紅璞公寓，鏈家-自如，我愛我家-相寓等其他領(lǐng)域以分散式為主運(yùn)營靈活，模式新穎You+公寓、優(yōu)客逸家、青客公寓、魔方公寓、蘑菇公寓

40、等品牌酒店（高端服務(wù)式公寓）以集中式為主品質(zhì)、產(chǎn)品、高端服務(wù)雅詩閣、輝盛閣、優(yōu)帕克等長租公寓品牌分類：運(yùn)營主體模式競爭優(yōu)勢主要品牌26第30頁，共82頁。010203市場現(xiàn)狀與趨勢國外長租公寓模式國內(nèi)長租公寓模式 開發(fā)商模式 品牌運(yùn)營商模式 高端服務(wù)式公寓模式27第31頁，共82頁。萬科泊寓涉及上海、廣州、東莞等18個城市約200家50000間2017年10萬間2018年45萬間旭輝旭派、領(lǐng)寓、柚米國際社區(qū)重慶、上海6家年內(nèi)實現(xiàn)20000間5年20萬間龍湖冠寓12月在重慶起步5家截至3月，500間3年內(nèi)300棟集中式公寓金地草莓社區(qū)、榮尚薈深圳、杭州、武漢、蘇州6家草莓社區(qū)：未對外公布2020

41、年內(nèi)30000間招商壹棧、壹間、壹棠深圳4家12000間未公開上坤極客上海2家預(yù)估900間未公開德信隨寓杭州1家預(yù)估300間擴(kuò)展區(qū)域杭州到長三角，體量目標(biāo)未公布遠(yuǎn)洋邦舍boonself北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都等一線及核心二線城市布局1家200間預(yù)計拓展項目20余個佳兆業(yè)寓享空間將布局全國所有一線及主要二線城市-3年10萬間保利N+公寓重慶、西安、大連、長沙4家未公開-石榴集團(tuán)熊貓公寓北京2家目前364間未公開朗詩朗詩寓南京、上海、杭州等8個城市4家-未公開碧桂園2017年5月碧桂園上海區(qū)域成立長租公寓管理部中駿與美國瑞星資本打造中高端長租公寓綠地2017年4月綠地宣布計劃全面鋪開長租

42、公寓運(yùn)營型產(chǎn)品，商辦物業(yè)改長租公寓東原、藍(lán)光有意戰(zhàn)略進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域保利與優(yōu)客逸家合作星座主題公寓保利開發(fā)，優(yōu)客逸家管理，創(chuàng)新品牌“UOKO”綠城與優(yōu)客逸家、一呆合作共同注資，物業(yè)托管優(yōu)客逸家景瑞與寓見合作上海景瑞way遇道項目1、寓見與客戶自愿進(jìn)行簽約，承擔(dān)運(yùn)營2、開發(fā)商承擔(dān)硬裝及可變家居成本3、寓見提供柜體、書桌等家具4、提供客戶的年回報率約4%陽光城與寓見合作上海陽光城MODO項目復(fù)地與未來域合作開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，未來域托管金茂與未來域合作時代與YOU+合作開發(fā)商開發(fā)，YOU+托管YOU+進(jìn)入前策階段，提供開發(fā)依據(jù)并管理遠(yuǎn)洋寓居遠(yuǎn)洋公館運(yùn)營商托管越秀、協(xié)信上海中建東孚雅詩閣服務(wù)式公寓入駐項

43、目28開發(fā)商模式：目前，萬科、龍湖和旭輝三家房企戰(zhàn)略性進(jìn)入長租公寓行業(yè)，已經(jīng)形成一定的規(guī)模和品牌，其他房企多為點狀分布房企品牌涉及城市現(xiàn)有門店體量戰(zhàn)略目標(biāo)房企自主開發(fā)公寓品牌列表：房企合作品牌合作方式合作式運(yùn)營公寓品牌列表：第32頁，共82頁。開發(fā)商介入背景：政策的利好、盤活存量資產(chǎn)及多元化的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型使得開發(fā)商紛紛踏入長租公寓行業(yè)政策的利好 2016年，國家對住房租賃企業(yè)的態(tài)度由“鼓勵”變?yōu)椤爸С帧?，實行租售并舉發(fā)展租賃市場 2017年全國多地限購限貸政策實施，進(jìn)一步推動租賃市場的發(fā)展 從去年開始的“限房價、競地價”到今年的到競拍自持面積或保障房面積，這意味著開發(fā)商未來將大部分靠租賃盈利。市場

44、容量巨大 當(dāng)前一二線城市房價普遍高企，更多年輕人選擇品牌長租公寓，租房人口總量達(dá)1.8億，這塊市場未來容量將達(dá)到萬億市值。 當(dāng)下長租公寓行業(yè)雖然群雄紛爭，但還沒有領(lǐng)軍人物，市場空間仍然巨大。存量資產(chǎn)盤活如今已經(jīng)到來的存量房時代，租賃市場份額巨大，加大對資產(chǎn)運(yùn)營力度將是未來房地產(chǎn)行業(yè)重要盈利渠道之一，因此，盤活存量資產(chǎn)對目前的開發(fā)商來說任務(wù)重中之重。多元化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 在細(xì)分客戶群體的基礎(chǔ)上，開發(fā)商希望將產(chǎn)品進(jìn)行各個年齡段的戰(zhàn)略性全覆蓋。 白銀時代下，房企謀求轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新，例如萬科的“八爪魚”戰(zhàn)略、上海萬科的“熱帶雨林”戰(zhàn)略，都是全業(yè)態(tài)覆蓋。29第33頁，共82頁。土地政策迫使房企自持：房價不斷上漲，

45、新增面積少，尤其是在一線城市或者強(qiáng)二線城市的熱門土地，在土地出讓時要求自持是必然趨勢上海15%自持2016年5月上海出臺土地招投標(biāo)政策要求，開發(fā)商新開項目必須持有15% 的房源進(jìn)行經(jīng)營。北京100%自持2016年11月，北京市住建委就本市“限房價、競地價”項目自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知公開征求意見，提出自持商品住房應(yīng)全部用于對外租賃，不得銷售，持有年限擬為70年。熱點二線城市競報自持杭州、南京、佛山、寧波在某些地塊出讓的出讓條例里，一般是設(shè)最高限價，超過最高限價后競報自持比例或配建養(yǎng)老公寓、保障房比例等，城市范圍有擴(kuò)大的趨勢。過去開發(fā)商最不愿意介入就是運(yùn)營業(yè)務(wù)，因為周期長、毛利低。這意

46、味著傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)、高杠桿、快速去化的開發(fā)模式必須進(jìn)行調(diào)整，才能在將來土拍時占得一席之地。30第34頁，共82頁。開發(fā)商介入模式：目前房企介入長租公寓市場有四種模式，自持轉(zhuǎn)做公寓、從乙方租賃物業(yè)、買地自建和通過與政府旗下的人才公寓、廉租公寓等運(yùn)營合作自持轉(zhuǎn)做公寓輕重并舉買地自建與政府旗下的人才公寓、廉租公寓等運(yùn)營合作舉例：龍湖冠寓舉例：萬科泊寓舉例：招商壹公寓舉例：旭輝與華東師范大學(xué)合作開發(fā)商介入模式31第35頁，共82頁。IRR約15%利潤約4-5%建面裝修成本60000-65000元/間（平層、含硬裝、家電、公區(qū)、開發(fā)）IRR約15-20%利潤約5-10%典型企業(yè)盈利對比：基本IRR要求15

47、%，單套建面造價約6萬（平層）萬科泊寓成本及盈利：旭輝領(lǐng)寓成本及盈利：類目數(shù)據(jù)類目數(shù)據(jù)*來源：數(shù)據(jù)來自內(nèi)部測算估值受訪人：旭輝領(lǐng)寓管理層VS*來源：數(shù)據(jù)來自項目運(yùn)營實踐（深廣地區(qū)）受訪人：萬科泊寓管理層萬科介入已有近2年儲備，相對實戰(zhàn)經(jīng)驗及控制能力更強(qiáng)32第36頁，共82頁。類目數(shù)據(jù)房源數(shù)600間使用面積11-32戶型平層+LOFT平均租金約1600元/間開發(fā)成本4000-5000萬（含拿房租金、裝改費用）單年約400-500萬（十年平均）泊寓運(yùn)營數(shù)據(jù)分析：毛利率超40%（估值），核心為拿房及改造成本控制數(shù)據(jù)來自網(wǎng)絡(luò)訪談?wù)獜V州萬科泊寓棠下店盈利及成本估算：（90%出租率計，不計當(dāng)年推廣及維護(hù)

48、費率）u 年租金收益約1000萬元u 運(yùn)營成本約40-50萬/年（估值，不含人力）u 回收期：4-5年u 毛利率：40%-50%（估值）33第37頁，共82頁。類目數(shù)據(jù)占比（占租金收入）租金成本58.39%運(yùn)營費用9.72%裝修成本12.62%中介0增值稅及附加稅2.49%裝修貸款0朗詩寓運(yùn)營數(shù)據(jù)分析：以長租10年測算，年均利潤率為22.62%，IRR為22%，回收期為5.08年u 凈利潤約1900萬元u 年均利潤率：22.62%u ROE：15.11%u 回收期：5.08年u IRR：22%盈利估算：（90%出租率計，10年租約）34第38頁，共82頁。標(biāo)桿案例研究之萬科泊寓35第39頁，共

49、82頁?？蛻魜碓床町?0%的客群來源于安亭國際汽車城70%來自于張江高科技園區(qū)30%安亭個體戶等周邊從業(yè)人員30%來自于陸家嘴和世紀(jì)大道客戶收入差距安亭租客收入在1萬元左右張江租客收入在1.5-3萬之間標(biāo)桿案例研究之萬科泊寓概況：萬科經(jīng)過多年對長租公寓市場的嘗試與探索，并將長租公寓業(yè)務(wù)統(tǒng)一品牌未“泊寓”，已初步形成公寓專業(yè)供應(yīng)商體系。目前累計開業(yè)約200家，預(yù)計在2018年完成45萬間，其中安亭項目出租率在98%。投資部品牌銷售部運(yùn)營部工程部人力資源部財務(wù)部法務(wù)、研策等其他崗位標(biāo)準(zhǔn)化和目標(biāo)管理部組織架構(gòu)：安亭項目張江國創(chuàng)項目上海萬科泊寓的客群分析：產(chǎn)品研發(fā)部36第40頁，共82頁。THANK

50、YOUSUCCESS2022/7/2141可編輯第41頁，共82頁。標(biāo)桿案例研究之萬科泊寓上海萬科泊寓商業(yè)模式：通過購置或租賃商辦等物業(yè)，改造成青年公寓，租賃給年輕白領(lǐng)，賺取租金差和品牌溢價?？蛻羧后w核心資源收入來源盈利方式關(guān)鍵業(yè)務(wù)青年人群、白領(lǐng)通過改造租賃或者收購物業(yè)實行品牌溢價租客繳納的租金及周邊收入公寓滿租帶來的穩(wěn)定現(xiàn)金流入，實現(xiàn)投資盈利公寓租賃業(yè)務(wù)37第42頁，共82頁。標(biāo)桿案例研究之萬科泊寓上海萬科泊寓標(biāo)桿項目打造：蒲匯塘項目基于內(nèi)環(huán)徐家匯區(qū)位、全新的物業(yè)，是萬科重點打造的標(biāo)桿物業(yè)。標(biāo)桿項目優(yōu)勢和特征目前階段標(biāo)桿項目的愿景需要提升的能力和支持徐匯區(qū)蒲匯塘路和文定路交叉口項目全新物業(yè)，

51、處于內(nèi)環(huán)徐家匯商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)，地理位置優(yōu)目前已經(jīng)進(jìn)入室內(nèi)設(shè)計階段打造成中高端的青年公寓產(chǎn)品，面向高凈值人士需要提升產(chǎn)品設(shè)計能力、品牌營銷能力。需要公司給予更靈活的決策和寬松的政策支持38第43頁，共82頁。新增開業(yè)套數(shù)300066679333累計開業(yè)套數(shù)40001066720000新增獲取套數(shù)70002000020000累計獲取套數(shù)66672000033333累計改建投入（元）2100000005600000001050000000累計管理規(guī)模（平方米）140000373333700000租金投入（元）3600000096000000180000000租金收入（元）720000001920000

52、00360000000凈收入（元）2160000057600000108000000新增開業(yè)套數(shù)28503334667累計開業(yè)套數(shù)2000533310000新增獲取套數(shù)150060007000累計獲取套數(shù)33331000016667累計收購?fù)度耄ㄔ?100000000630000000010500000000累計改建投入（元）105000000280000000525000000累計管理規(guī)模（平方米）70000186667350000租金收入（元）3600000096000000180000000凈收入（元）2160000057600000108000000標(biāo)桿案例研究之萬科泊寓上海萬科泊寓

53、盈利測算：2017-2019三年目標(biāo)獲取50000間，開業(yè)30000間，輕重資產(chǎn)比例55：45。前提假設(shè)單間房間面積：30三年總獲?。?萬間重資產(chǎn)輕資產(chǎn)套數(shù)比：55 : 45重資產(chǎn)成本：18000元/（收購）1500元/（改建）輕資產(chǎn)成本：1800元/間/月輕資產(chǎn)測算201720182019重資產(chǎn)測算2017201820191500元/（改建）租金收入：3000元/間/月39第44頁，共82頁。標(biāo)桿案例研究之萬科泊寓上海萬科泊寓具體實施：注重投融資能力、產(chǎn)品設(shè)計能力和經(jīng)營能力。 投融資能力近百億級、68年低成本長期資金快速獲取項目能力及談判能力退出時的議價能力 產(chǎn)品能力 研發(fā)、設(shè)計能力 快速改

54、造施工能力 極致成本能力 經(jīng)營能力新媒體渠道能力管理和服務(wù)能力品牌圈層影響力重點進(jìn)入：中環(huán)內(nèi)成熟區(qū)域徐家匯、中山公園、金橋、張江、五角場、虹橋商務(wù)區(qū)等核心成熟區(qū)域擇機(jī)進(jìn)入：物業(yè)供應(yīng)量大的區(qū)域北蔡、松江新城、南翔、周康、外高橋、徐涇、九亭、泗涇、江橋、莘莊、金虹橋謹(jǐn)慎進(jìn)入：價值洼地或封閉片區(qū)市場城市價值洼地新城封閉片區(qū)市場投資模式重資產(chǎn)自持物業(yè)輕資產(chǎn)租賃獲取成熟品牌并購委托管理模式完善工程部人員架構(gòu)，建立成本控制、工程品質(zhì)、產(chǎn)品設(shè)計制度；打造青年公寓專屬的成本體系，2017年成本實現(xiàn)集約化經(jīng)營：工程周期縮短20%成本下降15%產(chǎn)品體驗滿意度提升一倍成立產(chǎn)品研發(fā)中心，為中高端產(chǎn)品研發(fā)提供支持。組建

55、專業(yè)化的品牌推廣團(tuán)隊，將品牌和銷售目標(biāo)掛鉤，建立完善的品牌+市場的聯(lián)動制度和獎懲制度；建立以門店店長為核心的門店負(fù)責(zé)制，完善扁平化的管理制度；制定標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營制度，為規(guī)模擴(kuò)張奠定基礎(chǔ)打造特色青年公寓文化和社群活動40第45頁，共82頁。標(biāo)桿案例研究之招商蛇口壹公寓41第46頁，共82頁。標(biāo)桿案例研究之招商蛇口壹公寓概況：壹公寓是招商蛇口旗下的長租公寓業(yè)務(wù)，有三條產(chǎn)品線：壹棧、壹間和壹棠。其物業(yè)均為自持物業(yè)，目前壹公寓總約50萬方，對應(yīng)約1萬套公寓，全部位于深圳蛇口區(qū)域。青年白領(lǐng)公寓城市中產(chǎn)公寓服務(wù)式公寓品牌客戶定位產(chǎn)品大小價格定位（元/平米月）運(yùn)營模式青年白領(lǐng)40平米以下60-90租賃管理自派

56、+物業(yè)管理整體打包城市中產(chǎn)50平米以下100-150核心管理、營銷崗自派+專業(yè)服務(wù)外包企業(yè)高管60平米左右160-250核心管理、營銷、核心服務(wù)崗自派+公區(qū)清潔、保安外包42第47頁，共82頁。標(biāo)桿案例研究之招商蛇口壹公寓商業(yè)模式：全面打通公寓租賃“全價值鏈”各個環(huán)節(jié)，主要以整租改造、散租整合及收購自建為主要路徑。0102030405通過資源獲取及功能錯配、價值錯配的物業(yè)項目，降低物業(yè)成本通過標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品方案，合理提高人房比，進(jìn)一步提升單位產(chǎn)值集中區(qū)域，規(guī)模化發(fā)展，降低運(yùn)營成本將公寓租賃作為資本整合平臺，長期增值潛力較大利用資金杠桿，利用現(xiàn)金流吸引保險和養(yǎng)老基金投資43第48頁，共82頁。開發(fā)商

57、模式小結(jié)44第49頁，共82頁。公寓運(yùn)營商地產(chǎn)開發(fā)商酒店運(yùn)營商中介運(yùn)營商優(yōu)勢公寓由于前期運(yùn)營，累計大量意向客戶，具有一定的品牌效應(yīng)公寓品牌運(yùn)營商具有完善的產(chǎn)業(yè)鏈，在后期運(yùn)營管理費用上可以節(jié)約成本長租公寓最核心的資源是房源，作為開發(fā)商，地產(chǎn)業(yè)務(wù)能夠提供給長租公寓的房源將是未來快速擴(kuò)張的主要優(yōu)勢。開發(fā)商成熟的制度和管理，完善的人才培養(yǎng)體系，將為長租公寓提供支撐快速發(fā)展的人才資源。成熟的供應(yīng)鏈、工程家裝、產(chǎn)品研發(fā)資源，將支撐長租公寓快速占領(lǐng)市場酒店具有先天優(yōu)勢前期管理酒店經(jīng)驗既可以長租也可以短租大量閑置酒店房源給了長租公寓盤活資產(chǎn)的機(jī)會連鎖酒店的投資回報期如今在5年以上，而公寓則根據(jù)分散式和集中式的

58、不同情況，投資回報期在1年到3年不等平臺強(qiáng)大且已經(jīng)擁有大量客戶中介運(yùn)營商大多擁有線下門店，可以線下開拓資源，實現(xiàn)線上線下資源互動。開發(fā)商 VS 其他模式優(yōu)勢：房源充足，內(nèi)部完善的制度和管理，成熟的供應(yīng)鏈、工程家裝、產(chǎn)品研發(fā)資源都是地產(chǎn)商的優(yōu)勢，同時將來還能反哺拿地的競爭優(yōu)勢45第50頁，共82頁。公寓運(yùn)營商地產(chǎn)開發(fā)商酒店運(yùn)營商中介運(yùn)營商劣勢運(yùn)營商必須通過購買或包租的形式拿下房源，導(dǎo)致其資金壓力較大，一旦空置期過長，必然推高風(fēng)險拿到房源后，還要面對裝修環(huán)節(jié)的重金投入，以及對家具、家電等重資產(chǎn)管理。缺乏運(yùn)營能力，回報周期長，強(qiáng)調(diào)資金周轉(zhuǎn)速度目前長租公寓行業(yè)的運(yùn)營費用率很高，一般為40%左右，因此可

59、分配給投資者的收益率也只有3-5酒店一期拿房簽訂5-10年長租約，二期拿房成本相對較高，且人力成本比公寓要高很多酒店與公寓的格局不同，在后期的房間改造過程中存在一定的困難目前行業(yè)發(fā)展魚龍混雜，中介品牌影響較弱一線城市長租青年公寓多數(shù)是從草根路徑發(fā)展而來、二手房中介、二房東是變革的主力群體整體水準(zhǔn)不高劣勢對比和總結(jié)：缺乏運(yùn)營能力，回報周期長，強(qiáng)調(diào)資金周轉(zhuǎn)速度等障礙是開發(fā)商需要克服的，從美國的經(jīng)驗來看，市場上 80% 的租賃住房都是由品牌運(yùn)營商提供而非開發(fā)商46第51頁，共82頁。010203市場現(xiàn)狀與趨勢國外長租公寓模式國內(nèi)長租公寓模式 開發(fā)商模式 品牌運(yùn)營商模式 高端服務(wù)式公寓模式47第52頁

60、，共82頁。自如2011.525萬間自如友家+7棟自如寓合租+整租北京、上海、深圳自如合租1500-3500/人自如寓整租5000/間You+公寓2012目標(biāo)：2016年房源數(shù)量增至10萬套整租主要分布于廣州、北京、上海2000-3000元/月魔方公寓2009.82.2萬間整租北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州等10個大中型城市一線城市：3000-6000元/月二線城市：2000-4000元/月紅璞公寓20148000間（截至2016年9月）合租+整租深圳、廣州、杭州等8個一二線城市廣州單間：1600-3000元/月合肥單間：1000-1900元/月新派公寓2012約10000整租北京、上海、