煙臺龍湖養(yǎng)馬島項(xiàng)目A地塊啟動會(不全)

1、二、總圖A-1期2.1 總圖篇 2.1.1 區(qū)位 2.1.2 周邊交通 2.1.3 周邊分析及產(chǎn)品競爭策略 2.1.4 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及地方規(guī)范解讀 2.1.5 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 2.1.6 規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)管控 2.1.7 溢價(jià)策略 2.1.8 分項(xiàng)指標(biāo) 2.1.9 建筑退界及間距分析 2.1.10 園區(qū)交通分析 2.1.11 場地標(biāo)高（含豎向及防潮堤專題） 2.1.12 場地剖面2.2 地庫篇 2.2.1 地庫設(shè)計(jì)原則 2.2.2 人防設(shè)計(jì)（人防異地建設(shè)專題專題） 2.2.3 地庫平面及車位指標(biāo) 2.2.4 層高及頂板覆土高度 2.2.5 地庫疏散及送排風(fēng)設(shè)計(jì) 2.2.6 地庫排水方案2.3 設(shè)備及配套

2、篇 2.3.1 強(qiáng)電系統(tǒng)（外線） 2.3.2 強(qiáng)電系統(tǒng)（內(nèi)線） 2.3.3 弱電系統(tǒng) 2.3.4 給水/消防系統(tǒng) 2.3.5 其他給水系統(tǒng)(插入水系專題) 2.3.6 排水系統(tǒng) 2.3.7 熱力系統(tǒng) 2.3.8 燃?xì)庀到y(tǒng) 2.3.9 管線綜合 2.3.10 物業(yè)用房 2.3.11 垃圾站 2.3.12 公共衛(wèi)生間、保潔工具間 2.3.13 幼兒園、中小學(xué)目 錄2.1 總圖篇2.2 地庫篇2.3 設(shè)備及配套篇返回目錄2.1.3 周邊分析及產(chǎn)品競爭策略 萊山區(qū)作為重點(diǎn)打造新區(qū)，是煙臺未來的文化、政治、體育、教育、經(jīng)濟(jì)中心，配套已日趨齊全。2008-2012年萊山年均市場供應(yīng)量在180萬方左右，成交

3、量在120萬方左右，總體供大于求；一線海景項(xiàng)目主力戶型150-300平左右，面積偏大，海景項(xiàng)目存量不多，售價(jià)在8000-13000左右。 牟平區(qū)是煙臺的旅游休閑中心。濱海路沿線區(qū)域放量集中，2年內(nèi)入市項(xiàng)目體量將超過150萬方，對項(xiàng)目目形成合圍之勢。該區(qū)域主力戶型為80-150平剛需和投資類為主，業(yè)態(tài)主要為高層住宅，目前售價(jià)5000元左右。 策略：別墅突圍，控制總價(jià)，內(nèi)外通吃。煙臺別墅市場供應(yīng)主流產(chǎn)品為獨(dú)棟、聯(lián)排；主力總價(jià)區(qū)間為450-800萬，主力面積區(qū)間300-680.，面積偏大。別墅市場供應(yīng)量有限，自06年至09年總供應(yīng)套數(shù)不足400套，且產(chǎn)品力極度低下。東海城檀瓏灣迎?；▓@原石灘紫金山莊

4、天越灣馬山寨南山世紀(jì)城海天雅筑龍湖地塊中冶項(xiàng)目金地項(xiàng)目橡樹灣純住宅住宅、別墅海融項(xiàng)目請插入項(xiàng)目用地現(xiàn)狀2.1.4 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件A02A04A06A08A09A03用地區(qū)域煙臺養(yǎng)馬島項(xiàng)目A地塊A-1期編號A02A04A06A08A09A03合計(jì)用地性質(zhì)居住居住居住居住商業(yè)金融商業(yè)金融地塊面積102519.499141.35119005.584876675075.0510013.16454520規(guī)劃建筑面積615116939811900539012750754005368006容積率0.60.710.810.4限高18米 20米 20米 20米 18米 5米建筑密度35%35%35%35%40%

5、40%綠地率40%40%40%40%30%20%其它2.1.4 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件對項(xiàng)目有重大影響的當(dāng)?shù)靥厥庖?guī)劃政策編號政策類別當(dāng)?shù)卣咭?需建設(shè)地下層數(shù) 1、多層地下不少于一層 2、高層地下不少于二層2車位配比 1、公建 每百平方米1.5輛，且地上不少于總車位的30% 2、住宅區(qū)停車全部采用地下停車場，且不少于2車位/戶3建筑形式 1、建筑風(fēng)格以現(xiàn)代歐式或新古典主義或新中式為主；4建筑節(jié)能 太陽能熱水器應(yīng)與住宅一體化設(shè)計(jì) 1、12層及下太陽能設(shè)置比例100% 2、12層以上太陽能設(shè)置比例50%5建筑間距 1、住宅從陽臺外墻計(jì)算，其它類型建筑從建筑主墻計(jì)算。 2、建筑高度為前面建筑檐口（或女兒墻）

6、相對于后面建筑首層居室室內(nèi)地坪的垂直高度； 當(dāng)坡屋面坡度大于1：1.55時，建筑高度從前面建筑屋脊算起。 3、低層住宅間距最小間距不得小于前面建筑高度的1.8倍；與其后面各類住宅間距不小于 16米。6規(guī)劃配套 1、居委會及社區(qū)管理用房每處建筑面積不少于300平方米； 2、每個小區(qū)設(shè)置社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站一處，建筑面積不少于300平方米； 3、（1）、開發(fā)建設(shè)單位無償提供總建筑面積0.5%物業(yè)管理辦公用房，超面積部分以成本 價(jià)提供（2）、成本價(jià)提供總建筑面積0.5%物業(yè)管理商業(yè)用房，超面積部分以市場價(jià)提供7容積率認(rèn)定 當(dāng)?shù)叵率医ㄖ冻龅孛娴?1、高度小于1.5米時不計(jì)入容積率計(jì)算； 2、高度大于1.5

7、米且小于2.2米時，按該層地下室建筑面積的一半計(jì)算； 3、高度大于等于2.2米時，按全面積計(jì)算；2.1.4 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件項(xiàng)目用地現(xiàn)有情況說明煙臺屬七度抗震區(qū);場區(qū)地質(zhì)情況:地質(zhì)：場區(qū)地層自上而下依次為：（1）吹填沙（2）粉砂（3)淤泥（4）粉質(zhì)粘土（5）殘積土-全風(fēng)化片麻巖;水位：1)穩(wěn)定水位標(biāo)高介于0.96-2.41米；2)地下水位變化主要受季節(jié)和海洋潮汐影響。水質(zhì)：1) 大部分場區(qū)地下水對砼結(jié)構(gòu)具中腐蝕性，04、06地塊詳勘結(jié)果為強(qiáng)腐蝕性;2對混凝土中的鋼筋在干濕交替環(huán)境下具強(qiáng)腐蝕性。結(jié)論：地質(zhì)情況較差，項(xiàng)目需注意地基處理后的 地基承載力和場地不均勻沉降。吹填層地質(zhì)詳勘報(bào)告典型剖面粉砂層淤

8、泥層粉質(zhì)粘土層總圖規(guī)劃： 不均衡使用容積率，多排布低密度產(chǎn)品，充分利用資源提高溢價(jià)?！暗蛯佑H水親地，高層看海看島” 單體（戶型）設(shè)計(jì)原則：復(fù)制優(yōu)化基礎(chǔ)上適度創(chuàng)新 復(fù)制優(yōu)化：小院青城疊院、獨(dú)院；牛山類獨(dú)棟、花園洋房； 創(chuàng) 新：260平米觀海豪宅、 80-90平米觀海公寓、度假小院； 產(chǎn)品系列：同時兼顧本地改善型產(chǎn)品和外地、本地投資型產(chǎn)品； 停車設(shè)計(jì)原則：突破車位指標(biāo)，提高停車效率，減少車庫成本2.1.5 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 產(chǎn)品類型度假小院度假公寓疊院洋房獨(dú)院獨(dú)棟點(diǎn)式住宅 面積區(qū)間40-6080-9090140160200260 客戶群體異地度假投資客為主異地、本地投資客為主異地度假投資客為主本地改善

9、型客戶為主本地自住客戶為主本地自住客戶為主本地高端客戶為主2.1.6 規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)管控編號車風(fēng)險(xiǎn)類別規(guī)劃要求方案指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)描述管控措施管控目標(biāo)落實(shí)時間責(zé)任人/部門1超限高A-06地塊限高11.5 A-06地塊局部高度52.8米，17層與規(guī)劃局溝通基本同意按照方案指標(biāo) A-08地塊限高20米，6層 A-08地塊局部高度21.45米，7層 A-09地塊限高18米，5層 A-09地塊局部高度82.8米，27層2車位未按照規(guī)定比例 車位配比，住宅按2車位/戶 住宅按建筑面積100平米以下1車 位/戶，100平米以上1.5車位/戶與規(guī)劃局溝通基本同意按照方案指標(biāo)3部分疊院不滿足1.8倍日照間距 建筑間距，低層

10、住宅最小間距不 得小于前面建筑高度的1.8倍 疊院建筑高度9.3米，按 9.3X1.8=16.74目前最小間距16 米，日照經(jīng)計(jì)算符合要求報(bào)規(guī)時不體現(xiàn)按照方案指標(biāo)4地下建筑物離界距離不足 地下建筑物離界距離不小于地下 建筑物深度0.7倍，最小距離不 小于5米 絕大多數(shù)住宅下沉小院突出建筑 退線，離界距離小于5米，局部突 出水域用地報(bào)規(guī)文本不體現(xiàn)按照方案指標(biāo)5侵占公共用地 建筑物不能侵占公共用地 車庫地下通道跨越城市道路和水 域用地、A-09地塊地上停車侵占 公共綠地報(bào)方案時與規(guī)劃溝通按照方案指標(biāo)6出入口 A-08/A-06地塊交通出入口方位 南、北，A-09地塊交通出入口南 、西、北 A-08

11、/A-06地塊局部交通口設(shè)在東 側(cè)，沿街商業(yè)、會所交通口位于 禁止開口地段報(bào)規(guī)不體現(xiàn)此部分內(nèi)容按照方案指標(biāo)7占用代征綠地 建筑物不得突出建筑紅線 小院圍墻和物業(yè)門崗占用代征綠 地報(bào)規(guī)不體現(xiàn)此部分內(nèi)容，驗(yàn)收后再建設(shè)按照方案指標(biāo)2.1.6 市政風(fēng)險(xiǎn)管控編號風(fēng)險(xiǎn)類別風(fēng)險(xiǎn)描述管控措施管控目標(biāo)落實(shí)時間責(zé)任人/部門1排洪排洪：現(xiàn)狀3處涵洞穿越濱海路進(jìn)入A地塊，需改排洪溝避開A地塊入海。與政府及市政設(shè)計(jì)院協(xié)調(diào)排洪渠不經(jīng)過我司地塊2011年1月劉漢寶/工程部李榮升/研發(fā)部2變電站控規(guī)中有110KV變電站預(yù)留用地，修詳規(guī)擬取消。首先爭取報(bào)方案時規(guī)劃局同意我們的方案，后期落實(shí)進(jìn)線變電站。園區(qū)內(nèi)不建110KV變電站

12、2011年1月顏龍/發(fā)展部3北側(cè)公園移交北側(cè)公園和園區(qū)的水體凈化循環(huán)系統(tǒng)是共用的，后期如果全部移交我們園區(qū)的水無法完成循環(huán)和凈化。移交時與政府談好移交界面。公園移交，凈化濕地及中央水系不移交2011年1月顏龍/發(fā)展部劉漢寶/工程部4市政接口各專業(yè)管線市政接口政府有規(guī)劃，但實(shí)施時間與我司建設(shè)周期可能存在不同步的風(fēng)險(xiǎn)。跟蹤并推動政府相關(guān)部門落實(shí)實(shí)施計(jì)劃。滿足項(xiàng)目建設(shè)及交付的市政使用要求2011年4月顏龍/發(fā)展部劉漢寶/工程部5海水源熱泵政府要求市政供熱采用地源熱泵，實(shí)施時間不確定，技術(shù)成熟性不確定。1、加強(qiáng)技術(shù)論證，督促政府近期召開專題會落實(shí)時間節(jié)點(diǎn)。2、后期加強(qiáng)跟蹤若時間和技術(shù)保證不了，供熱換熱

13、力公司熱源。施工節(jié)點(diǎn)和供暖時間不受影響2011年2月劉漢寶/工程部2.1.7 溢價(jià)策略低密度產(chǎn)品親水親地高層看海看島2.1.8 分項(xiàng)指標(biāo)匯總 面積類型 產(chǎn)品類型匯總地上A地下B贈送C總報(bào)規(guī)建面(A+B)實(shí)際建設(shè)面積(A+B)住宅點(diǎn)式小高層(10-18層)3.64 0.39 0.39 4.03 4.03 花園洋房 (9層以下）4.15 0.74 0.74 4.89 4.89 疊院別墅11.19 5.35 5.35 16.54 16.54 獨(dú)院別墅9.16 6.09 6.09 15.25 15.25 獨(dú)棟別墅0.51 0.45 0.45 0.96 0.96 小計(jì)28.649 13.017 13.0

14、17 41.666 41.666 公建SOHO/酒店式公寓5.171 0.37 0.00 5.54 5.54 酒店式度假小院1.944 0.00 0.00 1.94 1.94 集中商業(yè)（會所）0.369 0.28 0.00 0.65 0.65 小計(jì)7.484 0.64 0.00 8.13 8.13 車庫車庫0.00 10.35 0.00 10.35 10.35 小計(jì)0.00 10.35 0.00 10.35 10.35 配套物管用房0.01 0.20 0.00 0.21 0.21 設(shè)備用房0.00 0.54 0.00 0.54 0.54 金融郵電0.02 0.00 0.00 0.02 0.02

15、 自建人防 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 異地人防0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 配套商業(yè)0.32 0.00 0.00 0.32 0.32 醫(yī)療用房0.03 0.00 0.00 0.03 0.03 居委會0.03 0.00 0.00 0.03 0.03 文體活動0.03 0.00 0.00 0.03 0.03 其它0.03 0.00 0.00 0.03 0.03 小計(jì)0.48 0.74 0.00 1.22 1.22 合計(jì)36.794 24.898 13.017 61.36161.361 2.1.8 分項(xiàng)指標(biāo)A02地塊 面積類型 產(chǎn)品類型A02地塊地上A地下

16、B贈送C總報(bào)規(guī)建面(A+B)實(shí)際建設(shè)面積(A+B)住宅點(diǎn)式小高層(10-18層)花園洋房 (9層以下）疊院別墅2.083 1.006 1.006 3.089 3.089 獨(dú)院別墅3.557 2.367 2.367 5.924 5.924 獨(dú)棟別墅0.511 0.447 0.447 0.958 0.958 小計(jì)6.151 3.819 3.819 9.970 9.970 公建SOHO/酒店式公寓酒店式度假小院集中商業(yè)（會所）小計(jì)0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 車庫車庫1.8683 1.8683 1.8683 小計(jì)0.00 1.87 0.00 1.87 1.87 配套物管用房設(shè)備用

17、房0.074 0.074 0.074 金融郵電自建人防 異地人防配套商業(yè)醫(yī)療用房居委會文體活動其它小計(jì)0.00 0.07 0.00 0.07 0.07 合計(jì)6.151 5.762 3.819 11.913 11.913 2.1.8 分項(xiàng)指標(biāo)A04地塊 面積類型 產(chǎn)品類型A04地塊地上A地下B贈送C總報(bào)規(guī)建面(A+B)實(shí)際建設(shè)面積(A+B)住宅點(diǎn)式小高層(10-18層)花園洋房 (9層以下）疊院別墅4.007 1.874 5.881 5.881 5.881 獨(dú)院別墅2.933 1.949 4.881 4.881 4.881 獨(dú)棟別墅小計(jì)6.940 3.823 10.762 10.762 10.7

18、62 公建SOHO/酒店式公寓酒店式度假小院集中商業(yè)（會所）小計(jì)0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 車庫車庫2.1587 2.1587 2.1587 小計(jì)0.00 2.16 0.00 2.16 2.16 配套物管用房設(shè)備用房0.0560 0.0560 0.0560 金融郵電自建人防 異地人防配套商業(yè)醫(yī)療用房居委會文體活動其它小計(jì)0.00 0.06 0.00 0.06 0.06 合計(jì)6.9406.037 10.76212.977 12.977 2.1.8 分項(xiàng)指標(biāo)A06地塊 面積類型 產(chǎn)品類型A06地塊地上A地下B贈送C總報(bào)規(guī)建面(A+B)實(shí)際建設(shè)面積(A+B)住宅點(diǎn)式小高層(10

19、-18層)3.64 0.391 0.195 4.032 4.032 花園洋房 (9層以下）2.89 0.539 0.539 3.427 3.427 疊院別墅3.67 1.781 1.781 5.454 5.454 獨(dú)院別墅1.81 1.202 1.202 3.014 3.014 獨(dú)棟別墅小計(jì)12.017 3.912 3.717 15.928 15.928 公建SOHO/酒店式公寓酒店式度假小院集中商業(yè)（會所）小計(jì)0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 車庫車庫3.4754 3.4754 3.4754 小計(jì)0.00 3.48 0.00 3.48 3.48 配套物管用房設(shè)備用房0.110

20、00.1100 0.1100 金融郵電自建人防 異地人防配套商業(yè)醫(yī)療用房居委會文體活動其它0.01300 0.0130 0.0130 小計(jì)0.01 0.11 0.00 0.12 0.12 合計(jì)12.030 7.497 3.717 19.52719.527 2.1.8 分項(xiàng)指標(biāo)A08地塊 面積類型 產(chǎn)品類型A08地塊地上A地下B贈送C總報(bào)規(guī)建面(A+B)實(shí)際建設(shè)面積(A+B)住宅點(diǎn)式小高層(10-18層)花園洋房 (9層以下）1.259 0.202 0.202 1.461 1.461 疊院別墅1.425 0.691 0.69 2.116 2.116 獨(dú)院別墅0.857 0.571 0.57 1.

21、428 1.428 獨(dú)棟別墅小計(jì)3.542 1.463 1.463 5.005 5.005 公建SOHO/酒店式公寓酒店式度假小院集中商業(yè)（會所）小計(jì)0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 車庫車庫1.3167 1.3167 1.3167 小計(jì)0.00 1.32 0.00 1.32 1.32 配套物管用房0.01 0.19750.21 0.21 設(shè)備用房0.0125 0.0125 0.0125 金融郵電0.020.0200 0.0200 自建人防 0.0000 0.0000 異地人防0.0000 0.0000 配套商業(yè)0.32390.3239 0.3239 醫(yī)療用房0.0300 0.

22、0300 0.0300 居委會0.0300 0.0300 0.0300 文體活動0.03170.0317 0.0317 其它0.0030 0.0030 0.0030 小計(jì)0.45 0.21 0.00 0.66 0.66 合計(jì)3.990 2.990 0.006.980 6.980 2.1.8 分項(xiàng)指標(biāo)A09地塊 面積類型 產(chǎn)品類型A09地塊地上A地下B贈送C總報(bào)規(guī)建面(A+B)實(shí)際建設(shè)面積(A+B)住宅點(diǎn)式小高層(10-18層)花園洋房 (9層以下）疊院別墅獨(dú)院別墅獨(dú)棟別墅小計(jì)0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 公建SOHO/酒店式公寓5.171 0.367 5.538

23、5.538 酒店式度假小院1.944 0.000 1.944 1.944 集中商業(yè)（會所）0.369470.2777 0.647 0.647 小計(jì)7.48 0.64 0.00 8.13 8.13 車庫車庫1.5286 1.5286 1.5286 小計(jì)0.00 1.53 0.00 1.53 1.53 配套物管用房設(shè)備用房0.2898 0.2898 0.2898 金融郵電自建人防 異地人防配套商業(yè)醫(yī)療用房居委會文體活動其它0.01620.0162 0.0162 小計(jì)0.02 0.29 0.00 0.31 0.31 合計(jì)7.501 2.463 0.000 9.964 9.964 2.1.8 分項(xiàng)指標(biāo)

24、A03地塊 面積類型 產(chǎn)品類型A03地塊地上A地下B贈送C總報(bào)規(guī)建面(A+B)實(shí)際建設(shè)面積(A+B)住宅點(diǎn)式小高層(10-18層)花園洋房 (9層以下）疊院別墅0.00 0.00 獨(dú)院別墅0.00 0.00 獨(dú)棟別墅0.00 0.00 小計(jì)0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 公建SOHO/酒店式公寓0.00 0.00 酒店式度假小院0.40.40 0.40 集中商業(yè)（會所）0.00 0.00 小計(jì)0.40 0.00 0.00 0.40 0.40 車庫車庫0.00 0.00 0.00 小計(jì)0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 配套物管用房0.00 0.00 設(shè)

25、備用房0 0.00 0.00 金融郵電0.00 0.00 自建人防 0.00 0.00 異地人防0.00 0.00 配套商業(yè)0.00 0.00 醫(yī)療用房0.00 0.00 居委會0.00 0.00 文體活動0.00 0.00 其它0.00 0.00 小計(jì)0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 合計(jì)0.400.000 00.400 0.400 32m32m32m32m25m5m20m20m20m50m16m16m16m15m30m32m15m15m32m20m15m30m6m5m13m49m28m30m37m33m16m16m6m8m50m50m50m50m2.1.9 建筑退界及間距分

26、析總圖各區(qū)域控制尺寸:控規(guī)要求：1、建筑邊界臨濱海路退50-75m ；2、臨主干道退32m；臨次要道路退5m；3、臨海邊退20m；一般情況：1、低層建筑南北向16m；2、高層建筑南北向30m；3、花園洋房房（6-7F）南北向按日照間距控制 （南側(cè)建 筑高度*1.55）；4、東西向間距按防火間距控制（低層之間 6米，高層之間13米，高層與低層之間9米 ），如有路按15m控制；特殊情況：1、04、06、08地塊局部根據(jù)地塊情況及中央水域不同，建筑南北間距略有放大。2、主要景觀節(jié)點(diǎn)的尺度：中央水域景觀節(jié)點(diǎn)控制在50m見方；32m用地紅線建筑控制線2.1.10 園區(qū)交通分析出入口及車庫分析 出入口及車

27、庫設(shè)置分析：1、出入口：一期保證東側(cè)及北側(cè)道路的公共屬性，洞公共市政道路設(shè)置8個車行（人行）出入口；2、地庫：通過設(shè)計(jì)連廊把細(xì)長、零散的各地塊車庫整合為六個大的車庫，既減少車庫出入口，有利于組織地下交通。 園區(qū)人、車行共同出入 地下車庫范圍線 地下車庫出入口 各組團(tuán)人行及預(yù)留電瓶車出入口圖例:2.1.10 園區(qū)交通分析地上交通1、市政道路把園區(qū)分為三個大地塊，且在每個地塊形成外環(huán)路。2、住宅步行系統(tǒng)通道寬度為2米和1.2米。3、結(jié)合站點(diǎn)引進(jìn)煙臺的免費(fèi)自行車系統(tǒng)；圖例: 城市主要道路 2米寬園區(qū)道路 1.2米寬園區(qū)道路 自行車點(diǎn) 2.1.12 場地剖面南北向大剖面+2.68歷史最高潮位+15.0

28、北側(cè)山體標(biāo)高+3.60建筑地下一層地面最低標(biāo)高（高于歷史最高潮位）場地剖面說明：1）微氣候營造：一期北側(cè)城市公園營造山體，營造微氣候，保護(hù)一期低密度住宅；2）安全防護(hù)：建筑地下一層最低標(biāo)高為3.6米（黃海85高程），高于項(xiàng)目歷史最高潮位2.68米；+2.40現(xiàn)狀地形（平均）+8.0-15.0規(guī)劃各地塊組團(tuán)內(nèi)地面標(biāo)高2.1.12 場地剖面典型南北向宅間剖面6.90南北向典型宅間放大：1）建筑首層正負(fù)零標(biāo)高為8.4m；2）宅間標(biāo)高下有車庫處約8.1m，下無車庫處約6.9m；3）宅間小院劃分基本原則：南院6.5m+公共4.5m+北側(cè)5m；+6.90+8.40+8.40+8.40+3.60+3.60+

29、8.10+6.90市政道路標(biāo)高小區(qū)內(nèi)道路標(biāo)高+8.10+8.40建筑正負(fù)零標(biāo)高住宅地下一層地面標(biāo)高+3.60市政道路標(biāo)高圖例:6.5m宅間小院劃分6.5m宅間地庫劃分6.5m4.5m5.0m4.2m6.7m5.3m16.2m+6.00+8.40+8.40+7.50排鹽堿層以上1.5米+7.50公共水岸私家水岸2.1.12 場地剖面中央水系最窄處橫向剖面中央水系最窄處橫向剖面說明：1）中央水系水面控制高度在6.0m；2）中央水系最窄處寬度為7.0m；3）中央水系水深為0.6-1.0m上下浮動，具體推算詳供水專題。4）中央水系采用45度斜坡，冬天可不放水；防滑處理，以利攀爬；小區(qū)內(nèi)道路標(biāo)高+7.5

30、0+8.40建筑正負(fù)零標(biāo)高住宅下沉小院標(biāo)高圖例:5.0m宅間小院劃分+6.005.0m5.0m7.0m滿足船體錯行2.1.12 場地剖面宅間水系剖面宅間水系剖面說明：1）宅間水系控制標(biāo)高7.5m；2）宅間水系水深0.3-0.6m；3）宅間水系兩側(cè)45度斜坡硬池底，冬天可不用放水；+7.50+8.40+8.40+8.10小區(qū)內(nèi)道路標(biāo)高+8.10+8.40建筑正負(fù)零標(biāo)高住宅下沉小院標(biāo)高圖例:12m宅間小院劃分 12m 13m 10m+7.502.1 總圖篇2.2 地庫篇2.3 設(shè)備及配套篇返回目錄2.2.1 地庫設(shè)計(jì)原則原則：1、住宅地庫按我方指標(biāo)設(shè)計(jì)；2、09地塊在滿足綠化率的前提下多做地上車位

31、，從而減少車庫面積；3、各地塊保證獨(dú)棟、獨(dú)院、洋房及點(diǎn)式住宅（面向當(dāng)?shù)厣壙腿海┛芍苯訌能噹烊霊?，疊院產(chǎn)品只保證部分可地下入戶要求；4、各分散車庫盡量用地下通道連接，形成大車庫，減少車庫出入口數(shù)量；5、在以上各項(xiàng)基礎(chǔ)上優(yōu)化停車效率，減少車均建筑面業(yè)態(tài)面積段規(guī)劃要求機(jī)動車停車標(biāo)準(zhǔn)（停車位/戶）設(shè)計(jì)機(jī)動車停車標(biāo)準(zhǔn)（停車位/戶）住宅10026021.59010021商業(yè)面積段規(guī)劃要求機(jī)動車停車標(biāo)準(zhǔn)（每100）設(shè)計(jì)機(jī)動車停車標(biāo)準(zhǔn)（每100）1.51.5車位設(shè)計(jì)數(shù)量：車位設(shè)計(jì)尺寸要求：分項(xiàng)當(dāng)?shù)匾髧乙?guī)范車位大小同國家規(guī)范2.4*5.3車道同國家規(guī)范5.5微型車位無相關(guān)要求0.7折算自行車無相關(guān)要求12

32、/個車庫層高2.2.5 地庫疏散及送排風(fēng)設(shè)計(jì)排煙機(jī)房布置1、按防火分區(qū)設(shè)置機(jī)械排風(fēng)（或排煙）系統(tǒng)及補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。2、補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)有兩種形式： 通過頂板處開設(shè)的進(jìn)風(fēng)小室自然補(bǔ)風(fēng)； 通過送風(fēng)機(jī)房機(jī)械補(bǔ)風(fēng)；3、采用誘導(dǎo)風(fēng)機(jī)作為通風(fēng)系統(tǒng)的輔助設(shè)備；4、地庫不設(shè)采暖系統(tǒng)，內(nèi)部水管通過合理的系統(tǒng)設(shè)置及適度的保溫進(jìn)行防凍；5、地庫排風(fēng)兼排煙機(jī)房示意圖，A地塊1期地塊工40處排煙機(jī)房；關(guān)鍵點(diǎn)：1、排煙機(jī)房的出地面風(fēng)井，由景觀統(tǒng)一美化和進(jìn)行植物遮擋；2、排風(fēng)排煙雙速風(fēng)機(jī)及平時通風(fēng)用的誘導(dǎo)風(fēng)機(jī)一定要實(shí)施到位，不可減項(xiàng)。3、加大自然通風(fēng)開口面積(車庫盡端及疏散樓梯）。排風(fēng)排煙機(jī)房車庫排煙管道 排煙機(jī)房大樣1、排煙機(jī)房設(shè)置原

33、則：減少排煙管線長度，減少交叉，提高凈高。2、1期地塊排煙機(jī)房外靜壓箱影響車位40個。2.2.5 地庫疏散及送排風(fēng)設(shè)計(jì)凈高2.95m影響車位40個2.2.6 地庫排水方案下沉庭院雨水集中提排插 圖下沉排水溝下沉庭院雨水排放連通管雨水溝1、住宅地下室衛(wèi)生間及設(shè)備用房排水分別通過戶內(nèi)相應(yīng)的提升設(shè)備排至室外污水管線。2、下沉庭院雨水：1）當(dāng)庭院與車庫相連時，庭院雨水排至車庫排水溝內(nèi)，統(tǒng)一排至車庫集水坑，提排至室外雨水管網(wǎng)；2）、當(dāng)庭院對應(yīng)實(shí)土?xí)r，各庭院雨水集中提排，進(jìn)入外網(wǎng)；3、各地下雨污水集中設(shè)提排井，設(shè)置自控和DDC監(jiān)測。4、屋面雨水不進(jìn)入下沉庭院參與提排；關(guān)鍵點(diǎn)：1、屋面雨水不可進(jìn)入下沉庭院；

34、2、雨水提排原則：盡量集中設(shè)置，且不影響戶內(nèi)空間；3、所有室內(nèi)外提排泵進(jìn)入園區(qū)DDC檢測系統(tǒng)，顯示運(yùn)行、故障及超高水位報(bào)警狀態(tài)；雨水提排示意集水坑排水溝連通溝有壓排水管室外雨水管集水坑車庫排水溝1、根據(jù)防火分區(qū)的劃分在地庫內(nèi)設(shè)置東西向排水溝，將消防排水及平時下沉庭院內(nèi)的雨水引入車庫集水坑內(nèi)統(tǒng)一排出；2、地下車庫集水坑、排水溝布置（車庫排水溝現(xiàn)澆、采用成品復(fù)合材料蓋板，避免噪音，不使用鑄鐵蓋板）；3、此部分提排水含有車庫地面污水，不可進(jìn)入雨水收集系統(tǒng)，不可直接進(jìn)入水體；關(guān)鍵點(diǎn)：1、區(qū)分不同水質(zhì)，控制排出口外網(wǎng)接點(diǎn)；2.2.6 地庫排水方案車庫典型集水坑布置雨水提排示意2.1 總圖篇2.2 地庫篇

35、2.3 設(shè)備及配套篇返回目錄2.3.1 強(qiáng)電系統(tǒng)（外線）插圖一、一期合計(jì)總?cè)萘浚?3320KVA二、供配電：在一期A-09地塊地下車庫設(shè)立一座開閉站，10kV雙路電源引自地塊南側(cè)110kV變電站。兩路電源應(yīng)為獨(dú)立電源，每路電源可供區(qū)域內(nèi)100%負(fù)荷；地庫內(nèi)設(shè)置小區(qū)變配電室6個（左圖1#6#），每個小區(qū)變配電室所帶范圍見左圖；各變配電室容量及位置： 1）1#變配電室：800KVA*2，設(shè)在B1層，150； 2）2#變配電室：800KVA*2，設(shè)在B1層，150； 3）3#變配電室：1000KVA*2，設(shè)在B1層，150； 4）4#變配電室：630KVA*2，設(shè)在B1層，150； 5）5#變配電室

36、：630KVA*2，設(shè)在B1層，150； 6）6#變配電室：1000KVA*2，設(shè)在B1層，150； 7）箱變：800KVA*2，設(shè)在地上，4mx8m； 8）開閉站：1000KVA*2，設(shè)在B1層，450；容量計(jì)算規(guī)則: 獨(dú)棟：12KW/戶； 合院，疊院：8KW/戶； 點(diǎn)式住宅：4KW/戶； 或按照60W/估算； 關(guān)鍵點(diǎn): 1)經(jīng)咨詢供電局，一期開閉站上級110kV變電站初定城北變電站,政府實(shí)施計(jì)劃及建站資金來源需重點(diǎn)關(guān)注； 開閉所 尺寸 m m ，共（）個；箱式變壓器 變配電室開閉站強(qiáng)電干線1#4#2#5#3#6#箱變開閉站02040608092.3.3 弱電系統(tǒng)1.各地塊的安防控制室是【合

37、用】。2.各地塊的消防控制室是【合用】。3.消防、安防控制室【合用】，其合用的控制面積: 100 ；4.消防、安防控制室設(shè)在【地下室】，位于物業(yè)配套區(qū)；5.通訊機(jī)房包括:電訊機(jī)房、衛(wèi)星及有線電視機(jī)房、手機(jī)信號機(jī)房；6 .各地塊通訊機(jī)房是【合用】；7.電訊機(jī)房面積 80 ；8.電視機(jī)房面積20 ，手機(jī)信號機(jī)房20 ；9.市政接駁點(diǎn)的位置及弱電管線的走向；10.全區(qū)實(shí)現(xiàn)無線互聯(lián)。插圖市政管線區(qū)內(nèi)電纜橋架區(qū)內(nèi)埋地管線市政接口消防、安防控制室【合用】通訊機(jī)房有線電視機(jī)房手機(jī)信號機(jī)房弱電井代表出樓管02040608092.3.4 給水系統(tǒng)插圖2.1 給水系統(tǒng)2.1.1 用水量：全區(qū)最高日生活用水量：37

38、38m3/d；平均日用水量：1625m3/d；2.1.2 引入口：A-1地塊從周邊市政給水管道上引入6根DN200的給水管道，在地塊形成環(huán)狀管網(wǎng)，保證各獨(dú)立地塊生活及消防使用要求。（地塊室外消防一部分由周邊市政管網(wǎng)上的消防設(shè)施保護(hù)）；2.1.3 給水泵房：設(shè)于高層地庫負(fù)荷中心；2.1.5 分區(qū)原則：參照市政給水壓力為0.4Mpa進(jìn)行分區(qū)。7層及7層以下為低區(qū)，生活用水由市政管網(wǎng)直接提供；8-17層為中區(qū)；18-28層為高區(qū)，分別由相應(yīng)的生活水泵房加壓后提供；2.1.4加壓設(shè)備 ：采用三套箱式無負(fù)壓給水加壓設(shè)備，其中中區(qū)為兩套，高區(qū)為一套； a）、中區(qū)生活密閉水箱有效容積： 16立方米（兩座）

39、b）、高區(qū)生活密閉水箱有效容積： 16立方米（一座） c）、中區(qū)給水機(jī)組（加壓泵組為一用一備）：單泵流量 Q=10L/S，H=60m； d）、高區(qū)給水機(jī)組（加壓泵組為一用一備）：單泵流量Q=10L/S，H=95m；2.1.3 給水站房設(shè)置： a）、A-06地塊生活水泵房占地面積：110m2。生活水箱有效容積 ：中區(qū)16 m3,高區(qū)16 m3； b）、A-09地塊生活水箱有效容積：中區(qū)16 m3，生活水泵房占地面積：55m2；關(guān)鍵點(diǎn)：1、地下車庫內(nèi)給水管線需電伴熱保溫，總計(jì)投資約20萬元，實(shí)施階段可增加保溫厚度，降低電伴熱運(yùn)行費(fèi)用；2、給水市政干線穿越水體時采用地下半通行地溝；6處入口DN200

40、消防水池260m3加壓泵房55m2市政外網(wǎng)區(qū)內(nèi)干線生活水泵房消防水泵房地庫給水干線給水市政接口0204060809加壓泵房110m2給水干線穿越水體斷面示意2.3.4 給水系統(tǒng)7.3 6.0 7.6 4.6 7.3 給水管線DN200半通行地溝1400 x14001.4m1.4m1.4m消防系統(tǒng)1.消防用水量： a)、室外消防用水量：15L/S； b)、室內(nèi)消火栓用水量：20L/S； c)、自噴淋用水量：30L/S；2.站房設(shè)置: 消防水泵房設(shè)于A-09地塊地下一層；3.設(shè)備選型： a)、水池體積260m3； b)、水泵選型： 室內(nèi)消火栓泵（兩臺，一用一備）：單泵流量Q=20L/S，揚(yáng)程H=8

41、5m； 自噴淋泵（兩臺，一用一備）：單泵流量Q=30L/S，揚(yáng)程H=50m；4. 分區(qū)原則： a)、消火栓系統(tǒng)分為兩個區(qū)，17層以下為低區(qū)；18-27層為高區(qū)。統(tǒng)一由地下一層消防泵房供給。栓口壓力大于0.5Mpa的部位采用減壓消火栓解決； b)、地下車庫滿鋪預(yù)作用自動噴淋滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)壓力統(tǒng)一由地下一層消防泵房提供；5.管線布置： a)、消火栓及噴灑管線均布置與車庫內(nèi)。敷設(shè)與吊頂下方，注意與其它管線交叉； b)、多層室內(nèi)無消防類管線； c)、高層消火栓干線引入樓棟使用； d)、消防管線需電伴熱保溫；關(guān)鍵點(diǎn)：1、消火栓系統(tǒng)需電伴熱保溫，投資約為35萬元；2、自動噴灑系統(tǒng)采用預(yù)作用系統(tǒng)，報(bào)警閥前干

42、線需電伴熱保溫，投資約為20萬元；插圖2.3.4 消防系統(tǒng)地庫內(nèi)消防干線（含噴灑和環(huán)狀干線）消防泵房消防水池260m3噴灑和消火栓環(huán)狀干線（地下車庫內(nèi)）02040608092.3.5 中水系統(tǒng)插圖中水系統(tǒng)：1、中水水源：A-06、A-08、A-09地塊主河道西側(cè)部分建筑的污水作為中水水源，經(jīng)過化糞池處理后接入地塊內(nèi)中水處理裝置進(jìn)行處理，達(dá)到國家中水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)后景觀回用。2、最高日處理水量：112M3/d;最大小時處理水量：12 M3/h；3、中水站房：中水站設(shè)于09地塊地下室，面積370平米；關(guān)鍵點(diǎn)：1、由于當(dāng)?shù)卣邔χ兴赜脹_廁不做硬性規(guī)定，本項(xiàng)目中水僅提供景觀使用；2、中水處理站位于污水來水

43、量較高的高層住宅區(qū)域；3、中水處理站按規(guī)范設(shè)計(jì)，就近高位排風(fēng)，防止氣味污染。中水處理站370m20204060809中水處理站中水站來水范圍關(guān)鍵點(diǎn)說明：1、靠近水系兩層宅間及屋面雨水通過成品雨水溝收集進(jìn)入水系；2、水系通過自身循環(huán)系統(tǒng)，通過公園內(nèi)人工濕地進(jìn)行循環(huán)凈化；3、水體自潔循環(huán)耗電量： 循環(huán)量：8000噸/日 循環(huán)水泵（以每日運(yùn)行16小時計(jì)）： Q=250m3/h,H=20m,，45KW共2臺 循環(huán)水泵日耗電量：1440KW 日用電費(fèi)用： 1440X0.7753 =1117元成品排水溝收集宅間及屋面雨水人工濕地對水系進(jìn)行循環(huán)凈化潛水循環(huán)泵、溢流口及防洪閘水體自潔循環(huán)2.3.5 小區(qū)水環(huán)境

44、設(shè)計(jì)方案利用2.3.6 排水系統(tǒng)-污水污水系統(tǒng)1、污水量：全區(qū)最高日生活排水量按生活用水量的90%計(jì)算。生活排水量：3365m3/d；2、管線布置：全區(qū)污水由中心河道為界分別向東西兩側(cè)市政污水管； 排放；3、排放體系： a)、室內(nèi)污水采用污、廢合流體系； b)、室外采用雨、污分流體系； c)、地下室污水通過提升設(shè)備排入室外污水管；4、站點(diǎn)設(shè)置： a)、化糞池設(shè)置于周邊綠地內(nèi)，容量100m3，共10座； b)、09地塊地下室設(shè)置1處中水處理站，面積370m2；處理06地塊西部、08地塊西部、09地塊西部用戶污水；關(guān)鍵點(diǎn)：1、09地塊有餐飲的商業(yè)設(shè)隔油池；2、污水干線與雨水排海溢流口處高程不沖突。

45、市政干線化糞池接出管線中水處理站中水水源線化糞池來水范圍9#化糞池10座100m30204060809雨水溢流口底高4.5米污水管頂高1.5米市政接口D500管頂-0.92市政接口D400管頂0.81污水起點(diǎn)D300管頂3.18污水起點(diǎn)D300管頂1.10雨水系統(tǒng)1、雨水量：全區(qū)雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期：室外場地為2年；屋面為5年。設(shè)計(jì)暴雨強(qiáng)：3.05L/s.ha；2、管路系統(tǒng)： a)、地塊以景觀河為界分為東西兩個區(qū)域； b)、靠近景觀河的雨水明溝直接排入景觀水體，通過景觀水體溢流排入市政雨水管網(wǎng)； c)、遠(yuǎn)離景觀水體部分的雨水直接通過管路收集排入市政雨水管網(wǎng)； d)、房屋面雨水采用外排水方式，排至室外

46、散水； e)、宅間路雨水通過明溝排放；3、景觀補(bǔ)水： a)、一期地塊部分屋面及地面徑流較潔凈雨水排入景觀水體補(bǔ)充景觀用水；關(guān)鍵點(diǎn)：1、保證進(jìn)入景觀水體回收利用的雨水潔凈；2、雨水體系的高程控制原則：入海點(diǎn)管頂高程為最高潮位2.68m.2.3.6 排水系統(tǒng)-雨水D600D800D600D600D800D600溢水口頂6.00市政外網(wǎng)雨水支線（接入室外干線）雨水出口位置雨水支線（接入景觀河）雨水沉沙井起點(diǎn)D600管頂3.38終點(diǎn)D1600管頂2.68入?？贒2000管頂2.85排出點(diǎn)D2000管頂1.66起點(diǎn)D900管頂4.940204060809起點(diǎn)D1000管頂3.38終點(diǎn)D1200管頂2.6

47、82.3.7 熱力系統(tǒng)1、采暖負(fù)荷：一期采暖總面積49.11萬平米，總負(fù)荷為29.5 MW；2、熱源： a)、熱源為市政集中熱源，每戶均預(yù)留集中熱源接口； b)、各單體暫預(yù)留燃?xì)獗趻鞝t條件；3、站房布置：結(jié)合總圖及地庫整體布局，共建6個熱交換站。市政熱水主要從地塊的東側(cè)或西側(cè)主干線引入各區(qū)換熱站。詳下表換熱站編號供熱面積供熱區(qū)域估算總熱負(fù)荷市政引入管管徑備注1#換熱站約4.2萬平米A02東區(qū)2520KWDN2502#換熱站約8.5萬平米A02+A04西區(qū)5100KWDN3503#換熱站約4.5萬平米A04東區(qū)2700KWDN2504#換熱站約14萬平米A06+A08西區(qū)8400KWDN4005#換熱站約7.2萬平米A06+A08東區(qū)4320KWDN3006#換熱站約9.8萬平米A095880KWDN350注：市政供熱參數(shù)暫按55/40預(yù)估，置換出二次水溫度為50/404、管線布局：二次管網(wǎng)主干線大部分吊裝地庫頂板下，并入戶。地庫內(nèi)不具備入戶條件的（如：A02區(qū)疊院北側(cè)四戶），干管在A02區(qū)北側(cè)采用室外直埋敷設(shè)，并入戶；5、采暖方式：衛(wèi)生間采用散熱器、其它房間采用地板輻射采暖；6、換熱站：每處換熱站布置于車庫內(nèi)，建筑面積50m2。4號及6號換熱站按照建筑條件設(shè)置高低區(qū)；關(guān)鍵點(diǎn)：1、熱力站布置原則：靠近負(fù)荷中心；每站負(fù)擔(dān)面積