萬科里產(chǎn)品邏輯PPT課件(PPT 24頁)

1、產(chǎn)品邏輯張紀(jì)文2014年5月19日第1頁，共24頁。取勢明道優(yōu)術(shù)合眾踐行房地產(chǎn)市場回歸正常利潤使得企業(yè)面臨盈利模式和競爭方式的轉(zhuǎn)型基于城市綜合配套的理念萬科進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域房地產(chǎn)市場注：截止至2014年3月30日，已公布2013年年報的上市房企為76家。數(shù)據(jù)來源：克爾瑞數(shù)據(jù)研究中心。7/20/2022-1.1%7/20/2022-1.9%7/20/20227/20/20227/20/20227/20/2022典型房企的發(fā)展趨勢萬科的戰(zhàn)略選擇即售轉(zhuǎn)經(jīng)營進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)提高專業(yè)效率跨產(chǎn)業(yè)發(fā)展參股銀行延伸產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)入新行業(yè)海外擴(kuò)張直接投資戰(zhàn)略參股策略調(diào)整行業(yè)集中退出兼并擴(kuò)張上市房企平均凈利率變動上市房企的

2、應(yīng)對舉措技術(shù)化住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化施工工藝工業(yè)化推行綠色建筑金融化參股銀行B轉(zhuǎn)H事業(yè)合伙人制度服務(wù)化商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)養(yǎng)老醫(yī)療地產(chǎn)提前介入工業(yè)化方式應(yīng)對行業(yè)變革借助金融證券化工具實現(xiàn)持續(xù)增長住宅提供商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型第2頁，共24頁。取勢明道優(yōu)術(shù)合眾踐行商業(yè)地產(chǎn)市場的過快增長使市場風(fēng)險加大，一二線城市表現(xiàn)更為明顯商業(yè)地產(chǎn)各類細(xì)分市場面臨轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)市場注：數(shù)據(jù)來源：中國連鎖經(jīng)營學(xué)會、德勤研究。7/20/20227/20/20227/20/20227/20/20227/20/20227/20/20227/20/20227/20/20227/20/20227/20/20227/20/20227/20/

3、20227/20/2022增量總量7/20/20227/20/20227/20/20227/20/20227/20/20227/20/20227/20/20227/20/20227/20/20227/20/20227/20/20227/20/20227/20/20227/20/2022全國規(guī)模以上購物中心數(shù)量商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分市場的變化趨勢主要城市購物中心空置率（2013）單位：%零售商業(yè)購物中心連鎖零售傳統(tǒng)百貨社區(qū)商業(yè)公寓辦公辦公公寓酒店高端酒店商務(wù)酒店旅游地產(chǎn)度假項目旅游區(qū)主題化、體驗化大型化、行業(yè)集中O2O經(jīng)營深化、模式創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)化商務(wù)租賃精品化行業(yè)集中、連鎖經(jīng)營去住宅化大型化第3頁，共24

4、頁。取勢明道優(yōu)術(shù)合眾踐行社區(qū)商業(yè)與消費者的聯(lián)系最為密切，但現(xiàn)階段國內(nèi)社區(qū)商業(yè)市場發(fā)展不足規(guī)?；?jīng)營、創(chuàng)新經(jīng)營方式是社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢社區(qū)商業(yè)7/20/20221萬億7/20/20227/20/20227/20/20227/20/2022注：數(shù)據(jù)來源：商界招商網(wǎng)。2013年全國城鎮(zhèn)人口社區(qū)商業(yè)消費總額約3萬億人民幣。社區(qū)商業(yè)的發(fā)展?jié)摿ι鐓^(qū)商業(yè)的變化趨勢社區(qū)商業(yè)消費占消費支出的比重（2013）社區(qū)商業(yè)食住行學(xué)樂醫(yī)盈利模式散售為主主力店（超市）帶動散售經(jīng)營方式以收租為主無統(tǒng)一經(jīng)營業(yè)態(tài)組合無業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)經(jīng)營收益資產(chǎn)升值收益客戶資源帶來的附加收益統(tǒng)一經(jīng)營創(chuàng)新租賃方式升級第4頁，共24頁。取勢明道

5、優(yōu)術(shù)合眾踐行居住需求越來越超越居住本身，原本附加在房子上的需求的價值不斷被放大和強(qiáng)調(diào)市場選擇范圍的擴(kuò)大使得需求更為多元，并且需求方在交易過程中更具主導(dǎo)性需求住房需求的演進(jìn)方便快捷專業(yè)高效沒空多元孤獨為我精明沖動全面滿足超出期望信任融入自我實現(xiàn)尊重反饋極致核心開放透明去中介化口碑傳播關(guān)聯(lián)服務(wù)生活狀態(tài)交易心理現(xiàn)代生活需求的特征錢能解決的問題真的就不再是問題。不是在炫耀，而是實在沒有那么多精力。彰顯自我的潮流充滿了每一個細(xì)胞，激發(fā)了各種千奇百怪的需求。越來越習(xí)慣通過手指和鍵盤的撞擊表達(dá)自己，越來越脫離自然，脫離鄰居，甚至脫離自己。再也不用逆來順受地忍受短缺經(jīng)濟(jì)，自己的一段差評，也許影響的是千百個陌生

6、的自己。公開透明的市場訓(xùn)練出了精明的消費者，哪怕只貴了一分錢，也許就不會再入了銷售者的法眼。虛擬網(wǎng)絡(luò)交易更是助推了交易決策的輕率，體驗比產(chǎn)品本身更具價值。有時候買的就是我愿意。保值增值投資配套物業(yè)好學(xué)校好交通方便質(zhì)量好地段好實用率高居住保值增值物業(yè)好學(xué)校好交通方便質(zhì)量好地段好使用率高價格合理轉(zhuǎn)讓容易配套完善有房住生活好2004年以前20042008年20082015年未來第5頁，共24頁。取勢明道優(yōu)術(shù)合眾踐行互聯(lián)網(wǎng)使得去中介化和信息對稱問題更易解決，從而交易關(guān)系向客戶傾斜商業(yè)經(jīng)營者憑借項目資源本身獲利的難度加大，更需要與商家結(jié)成利益共同體交易商業(yè)經(jīng)營者角色的變化客戶需求決定功能配置盈利模式盈利

7、的實現(xiàn)從占有資源轉(zhuǎn)到占有交易關(guān)系本身交易過程客戶在互聯(lián)網(wǎng)時代的商業(yè)中的地位被大大提升交易關(guān)系交易的實現(xiàn)更多地依賴于客戶的交易心理過程客戶意愿決定交易實現(xiàn)客戶粘性決定商業(yè)價值挖掘核心需求優(yōu)化交易方式創(chuàng)新盈利模式互聯(lián)網(wǎng)時代交易關(guān)系的重構(gòu)經(jīng)營方商戶客戶項目招商定位營運客戶商戶經(jīng)營方培育滿足需求的達(dá)到客戶要求條件利益共同體第6頁，共24頁。取勢明道優(yōu)術(shù)合眾踐行受制于獨居、遷徙、缺乏交流等因素，傳統(tǒng)社區(qū)功能不利于人的社會屬性的實現(xiàn)新型社區(qū)的建立需著眼于社群聯(lián)系的密切，同時也有利于社區(qū)商業(yè)的發(fā)展社群血緣地緣業(yè)緣趣緣生理需要生存需要生產(chǎn)需要生活需要親屬同鄉(xiāng)同事朋友家庭的產(chǎn)生村鎮(zhèn)的出現(xiàn)城市的出現(xiàn)社群的發(fā)展人的

8、社會屬性社會組織社區(qū)功能大雜院/單位宿舍傳統(tǒng)居住小區(qū)幾代同堂鄰里關(guān)系單位分房穩(wěn)定居所各自獨居遷移空置福利取消缺乏交往新型社區(qū)關(guān)系的建立傳統(tǒng)居住小區(qū)對社會結(jié)構(gòu)的破壞新型居住小區(qū)血緣地緣趣緣生活背景一致促進(jìn)興趣社團(tuán)方便入住便利生活關(guān)注核心人群提升服務(wù)非商業(yè)化服務(wù)商業(yè)化服務(wù)提高客戶粘性提高社區(qū)關(guān)系的多樣性業(yè)緣密切商家互動鼓勵社區(qū)創(chuàng)業(yè)第7頁，共24頁。取勢明道優(yōu)術(shù)合眾踐行核心人群：兒童、老人、青年功能模塊：飲食、社區(qū)零售、社區(qū)服務(wù)、運動、教育、社群活動經(jīng)營方式：明確經(jīng)營條件、改善租賃方式盈利模式：通過創(chuàng)業(yè)扶持計劃和合伙人制度與商家共同成長社群教育運動服務(wù)零售飲食居住自我實現(xiàn)尊重社交安全居住飲食創(chuàng)業(yè)計劃

9、合伙人制租賃條件招商門檻兒童、老人、青年優(yōu)術(shù)合眾商家社區(qū)核心人群社區(qū)核心需求盈利模式社區(qū)經(jīng)營方式產(chǎn)品模型第8頁，共24頁。取勢明道優(yōu)術(shù)合眾踐行針對社區(qū)核心人群提供全面生活服務(wù)各類服務(wù)最大程度免費提供青年有朋友有成長被尊重被需要有交際有追求核心人群兒童老人成長檔案基本信息成長記錄培訓(xùn)記錄用藥記錄活動中心玩具室圖書室行為能力測試幸福檔案基本信息用藥記錄培訓(xùn)記錄公益記錄活動中心書報室老年大學(xué)行為能力測試興趣社團(tuán)娛樂中心臺球飛鏢小型KTV酒吧書吧主婦課堂國民體質(zhì)測試注：1、針對核心人群的服務(wù)項目，除青年娛樂中心活動項目外，其余均免費提供。 2、兒童行為能力測試按適齡時間免費提供，老人行為能力測試、國民

10、體質(zhì)測試每年免費提供。 3、社區(qū)藥房、診所用藥記錄自動登記，社區(qū)外記錄需自行至系統(tǒng)登記。123第9頁，共24頁。取勢明道優(yōu)術(shù)合眾踐行飲食模塊通過自營、直供、安全保證金等方式保證安全設(shè)立專門食品檢測室定期檢測社區(qū)食材主要安全指標(biāo)，檢測結(jié)果供業(yè)主參考飲食項目核心訴求服務(wù)特色經(jīng)營方式社區(qū)食堂安全平價方便快捷萬科自營生鮮直供新鮮健康便利配送合作經(jīng)營透明廚房公開放心招商食品檢測結(jié)果公示獎懲措施萬科運作出現(xiàn)涉及食品安全事故的商戶在“優(yōu)商家”認(rèn)證中實行一票否決實行安全承諾保證金制度協(xié)助招商商家建立直播廚房鼓勵餐飲、生鮮配送、菜市場商家與主婦課堂、美食節(jié)等社區(qū)活動聯(lián)動鼓勵提供訂制、配送服務(wù)飲食模塊經(jīng)營重點規(guī)則

11、食材用料承諾菜品留樣平價供應(yīng)直播廚房從業(yè)人員資質(zhì)合格且公開展示安全承諾保證金菜市場菜品定期抽檢，結(jié)果公示業(yè)主食品檢測參考引導(dǎo)社區(qū)兒童等積極參與，作為教育基地通過引進(jìn)品牌商戶社區(qū)店提供生鮮直供拓展周邊綠色種養(yǎng)殖基地引入菜市場第10頁，共24頁。取勢明道優(yōu)術(shù)合眾踐行提升傳統(tǒng)社區(qū)零售業(yè)態(tài)展示形象、管理水平和服務(wù)品質(zhì)整合社區(qū)商家網(wǎng)上訂購、全時配送體系以便利消費零售注： 1、大件商品（8kg或0.06m以上）代購配送需預(yù)約； 2、除商品本身屬性不可退換外，社區(qū)零售商品可上門退換貨。 項目核心訴求服務(wù)特色經(jīng)營方式社區(qū)體驗集合店貨真價實一站式購物舒適購物環(huán)境招商/合營全時配送安全便利及時萬科經(jīng)營社區(qū)商戶全面

12、參與“優(yōu)商家”認(rèn)證并接受公開評價以合營等形式協(xié)助商家提升店面形象、管理水平、服務(wù)品質(zhì)整合商家訂購、配送體系服務(wù)以實現(xiàn)規(guī)模效益全時配送可按次、包年計費，入住首年享受全時配送服務(wù)優(yōu)惠零售模塊經(jīng)營重點規(guī)則社區(qū)零售集合店：體育用品、家居家飾、孕嬰用品、學(xué)習(xí)用品、入伙社區(qū)體驗店：書吧、生鮮社區(qū)廣告店（網(wǎng)絡(luò)實體店）：網(wǎng)絡(luò)、二維碼下單、社區(qū)配送、退換貨藥品早餐代購代收社區(qū)零售宵夜00:00-24:0006:00-10:0008:00-24:0008:00-24:0010:00-21:0021:00-03:00第11頁，共24頁。取勢明道優(yōu)術(shù)合眾踐行針對業(yè)主日常生活需求，提供全面品質(zhì)服務(wù)服務(wù) 項目核心訴求服務(wù)

13、特色經(jīng)營方式兒童托管/四點半學(xué)堂安全照料督促學(xué)習(xí)萬科自營/合營房屋管家周到專業(yè)按需付費萬科經(jīng)營服務(wù)模塊經(jīng)營重點規(guī)則按需提供專業(yè)校車接送提供專用復(fù)合消防疏散規(guī)定的午休空間按需提供早午晚餐提供公益崗位用于兒童課業(yè)輔導(dǎo)按需延長照料時間新型房屋中介：取消中介傭金制、僅針對看房托管、房屋修繕裝修、租售手續(xù)協(xié)助等項目收費社區(qū)會客廳：設(shè)立家庭中小型聚會場地、免費提供聚會活動方案社區(qū)儲物倉：提供家庭倉儲空間打破社區(qū)服務(wù)進(jìn)入壁壘，僅針對服務(wù)內(nèi)容及品質(zhì)收費解決服務(wù)信息不對稱問題，建立信息公開平臺，充分發(fā)揮競爭機(jī)制、服務(wù)反饋機(jī)制作用可針對業(yè)主制定個性化服務(wù)方案社區(qū)公共服務(wù)優(yōu)先由社區(qū)服務(wù)商家提供第12頁，共24頁。取

14、勢明道優(yōu)術(shù)合眾踐行針對國民體質(zhì)監(jiān)測標(biāo)準(zhǔn)要素配置社區(qū)運動項目，以倡導(dǎo)健康運動、避免運動傷害通過各類社區(qū)體育競賽、免費首年健身年卡等措施提高運動參與度運動國民體質(zhì)運動種類主體客群針對性訓(xùn)練體型塑造舞蹈/瑜伽健身器械中青年兒童機(jī)能強(qiáng)化跑步自行車游泳全年齡素質(zhì)提升羽毛球乒乓球籃球輪滑跆拳道等中青年兒童心肺功能形體形態(tài)肢體負(fù)荷規(guī)則運動模塊經(jīng)營重點通過引進(jìn)社會體育輔導(dǎo)員引導(dǎo)社區(qū)居民積極參與、正確運動規(guī)劃設(shè)立慢跑道、自行車道、社區(qū)健身等免費設(shè)施、器械項目交付一年內(nèi)入住的業(yè)主有資格獲贈健身會所一年免費健身年卡，會所開業(yè)時間晚于首次交付時，免費期限自會所開業(yè)起算通過組織社區(qū)各類運動競賽提高參與積極性運動鍛煉信息

15、（如跑步累計公里數(shù)、健身頻次等）將累積運動積分，并可轉(zhuǎn)化為社區(qū)消費積分注：1、健身年卡可用于健身中心內(nèi)游泳、健身器械等的使用，不包含羽毛球等場地租賃和操課培訓(xùn)等，具體以交付時細(xì)則為準(zhǔn)。第13頁，共24頁。取勢明道優(yōu)術(shù)合眾踐行培訓(xùn)課程兒童智能體系適用年齡針對性訓(xùn)練語言基礎(chǔ)語言表達(dá)人際交往3-8歲繪畫基礎(chǔ)空間想象美學(xué)鑒賞3-10歲腦力開發(fā)自然觀察邏輯數(shù)學(xué)3-14歲游 泳運動協(xié)調(diào)自我認(rèn)知6-14歲美學(xué)素養(yǎng)、動手能力、想象力、創(chuàng)造力、視覺表達(dá)能力智力開發(fā)、記憶力、推理能力、思維能力、專注力、觀察能力身體素質(zhì)、協(xié)調(diào)性、平衡感、忍耐力、競爭意識發(fā)聲音準(zhǔn)、語調(diào)、表達(dá)能力、交往能力在中型以上產(chǎn)品中配置獨立的教

16、育模塊，全面涵蓋兒童智力、應(yīng)試、運動等內(nèi)容參考兒童智能發(fā)展體系要求，選擇最基礎(chǔ)教育內(nèi)容進(jìn)行免費培訓(xùn)注：1、腦力開發(fā)培訓(xùn)針對3-6歲和6-14歲分別設(shè)置不同的培訓(xùn)課程，分別以全腦開發(fā)和記憶力培訓(xùn)為內(nèi)容； 2、游泳培訓(xùn)包括蛙泳、自由泳、仰泳、蝶泳四種泳姿的培訓(xùn)； 3、免費培訓(xùn)中兒童個人所需的教材、器材、裝備等需購買。業(yè)主入住是免費培訓(xùn)資格的前提已入住業(yè)主的適齡兒童獲得四類培訓(xùn)中任選一項免費參加的資格尚未有適齡兒童的入住業(yè)主，其免費培訓(xùn)資格可保留至其兒童達(dá)到培訓(xùn)最低年齡后的兩年自參加之日起兩年內(nèi)達(dá)不到各類培訓(xùn)畢業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的兒童可繼續(xù)接受培訓(xùn)未有適齡兒童的入住業(yè)主可享有1次將機(jī)會轉(zhuǎn)讓他人的資格教育兒童免費

17、培訓(xùn)課程規(guī)則第14頁，共24頁。取勢明道優(yōu)術(shù)合眾踐行通過各類社區(qū)活動的組織提高社區(qū)居民參與度，促進(jìn)社群的建立建立線上社區(qū)，適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時代對社區(qū)商業(yè)的要求社區(qū)規(guī)則社區(qū)模塊籌建重點 類別核心訴求服務(wù)特色實現(xiàn)方式社區(qū)活動豐富內(nèi)容提高參與度萬科牽頭/萬科支持線上社區(qū)高度集成方便安全萬科建設(shè)公益互助：倡導(dǎo)建立社區(qū)共濟(jì)基金、提供社區(qū)公益崗位、組織公益項目、設(shè)立義工站、環(huán)保回收站等公益設(shè)施興趣社團(tuán)：支持組建各類社區(qū)興趣社團(tuán)及其活動社區(qū)節(jié)日：組織社區(qū)運動會、藝術(shù)節(jié)、鄰里節(jié)等跳蚤市場：定期組織社區(qū)APP:整合網(wǎng)上訂購、支付、評價、預(yù)約、討論、推廣等功能社區(qū)一卡通：整合門禁、社區(qū)消費、運動、培訓(xùn)等各類信息倡導(dǎo)“鄰

18、里互助、睦鄰友善”的社區(qū)價值觀，引導(dǎo)制定社區(qū)公約通過積極引導(dǎo)商家參與社區(qū)共建通過社會活動積分制度強(qiáng)化商業(yè)連接實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)線上線下的無縫連接第15頁，共24頁。取勢明道優(yōu)術(shù)合眾踐行 安全飲食 便利生活 貼心管家 健康身心 快樂學(xué)習(xí) 幸福家園第16頁，共24頁。取勢明道優(yōu)術(shù)合眾踐行協(xié)調(diào)各方利益關(guān)系，解決傳統(tǒng)激勵機(jī)制下的經(jīng)營方與商家、地產(chǎn)與物業(yè)的利益分歧減小層級關(guān)系，提高面對需求的快速反應(yīng)能力，并降低經(jīng)營成本與風(fēng)險合伙人制度規(guī)則合伙人制度的等級設(shè)計公司合伙人：以建立統(tǒng)一完整的業(yè)主生活服務(wù)體系為目的；物業(yè)可選擇是否參與項目合伙，不參與時，地產(chǎn)以服務(wù)外包形式將保安等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)委托物業(yè)經(jīng)營重點模塊合伙人

19、：針對教育、運動、社區(qū)配送等重點模塊，以篩選培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)提供商為目的；通過合伙人優(yōu)質(zhì)資源整合，塑造重點模塊粘性、品牌和競爭力商戶合伙人：針對創(chuàng)新業(yè)態(tài)，強(qiáng)化去中介化和快速應(yīng)對需求能力；鼓勵最終服務(wù)提供者創(chuàng)業(yè)經(jīng)營，經(jīng)營方與商家共同成長合伙人退出機(jī)制：按經(jīng)營狀況對資產(chǎn)和權(quán)益凈值進(jìn)行估值，以交易形式完成合伙人退出地產(chǎn)物業(yè)戰(zhàn)略投資者商戶合伙人項目商管公司創(chuàng)業(yè)商家/個人模塊合伙人應(yīng)保證相應(yīng)模塊業(yè)主承諾的落地商管公司主要以場地和管理資源合伙，對于重點項目可參與投資合伙人間為合作經(jīng)營關(guān)系而非雇傭或租賃關(guān)系地產(chǎn)作為出資人，授權(quán)商管公司管理社區(qū)商業(yè)及相應(yīng)社區(qū)服務(wù)商管公司與物業(yè)共同經(jīng)營現(xiàn)階段戰(zhàn)略投資者引進(jìn)以不稀釋經(jīng)

20、營管理權(quán)為前提重點模塊合伙人項目商管公司重點模塊主力經(jīng)營方重點模塊牽頭人類別參與方權(quán)利責(zé)任公司合伙人主要以商管公司提供場地、管理資源、客戶資源，商戶提供具體產(chǎn)品和服務(wù)的形式完成原則上不對商戶進(jìn)行投資，但對經(jīng)篩選的商戶可提供低息創(chuàng)業(yè)基金支持第17頁，共24頁。取勢明道優(yōu)術(shù)合眾踐行鼓勵專業(yè)能力人員為自己打工，搭建社區(qū)創(chuàng)業(yè)平臺通過改變雇傭關(guān)系、定向業(yè)主計劃、創(chuàng)業(yè)基金等形式支持社區(qū)參與者創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)計劃保潔員維修員培訓(xùn)診療培訓(xùn)教師醫(yī)師藥師社區(qū)公共區(qū)綠化承包給專業(yè)苗圃或園藝師出租專門場地建立社區(qū)苗圃以供經(jīng)營聯(lián)合提供業(yè)主入住基本綠植提供社區(qū)園藝、植物寄養(yǎng)等服務(wù)享有社區(qū)花店開店優(yōu)先權(quán)或創(chuàng)業(yè)基金統(tǒng)一家政服務(wù)崗位技

21、能培訓(xùn)及認(rèn)證評級承擔(dān)社區(qū)公共區(qū)域保潔維護(hù)工作以租賃形式提供家庭服務(wù)工具，支持耗材集中采購或聯(lián)合開店經(jīng)營優(yōu)先提供公寓且租金優(yōu)惠針對專業(yè)資質(zhì)人員提供定向業(yè)主購房優(yōu)惠支持創(chuàng)業(yè)或合作經(jīng)營園林綠植園藝師花農(nóng)改變傳統(tǒng)保潔維修物業(yè)的雇傭關(guān)系為服務(wù)供求關(guān)系針對不需固定經(jīng)營面積的家政服務(wù)，僅收取信息發(fā)布費用，不對服務(wù)分成定向業(yè)主計劃：鼓勵醫(yī)師、教師等優(yōu)質(zhì)技能型服務(wù)提供者或需建立信任關(guān)系的服務(wù)提供者入住社區(qū)長期服務(wù)；萬科墊付房款的30%作為首付，墊付款以后續(xù)經(jīng)營收益的分成或社區(qū)服務(wù)時長分期抵扣，未能在社區(qū)開展服務(wù)的定向業(yè)主構(gòu)成違約，交付2年內(nèi)補(bǔ)繳墊付房款及罰金創(chuàng)業(yè)基金：達(dá)到認(rèn)證高級資質(zhì)的創(chuàng)業(yè)人員實體開店的，可享受

22、創(chuàng)業(yè)基金支持類別職業(yè)創(chuàng)業(yè)支持措施創(chuàng)業(yè)計劃家政服務(wù)規(guī)則第18頁，共24頁。取勢明道優(yōu)術(shù)合眾踐行選擇與萬科具有相同經(jīng)營理念的商家共同成長規(guī)范商家經(jīng)營秩序，共同創(chuàng)造誠信經(jīng)營環(huán)境招商門檻規(guī)則經(jīng)營環(huán)節(jié)價值導(dǎo)向門檻條件招商引進(jìn)有序競爭共同成長拓展優(yōu)先同一經(jīng)營范圍的商家數(shù)量不超過2家訂立經(jīng)營方與商家“共擔(dān)風(fēng)險、共享收益”的租賃條件同等條件優(yōu)先選擇業(yè)主、終端供貨商進(jìn)駐已進(jìn)駐商家優(yōu)先享有社區(qū)活動及萬科新項目現(xiàn)場推廣、拓展優(yōu)先權(quán)利經(jīng)營管理集約經(jīng)營誠信經(jīng)營社區(qū)商家篩選條件“萬科優(yōu)商家認(rèn)證”明碼標(biāo)價執(zhí)行商品和服務(wù)質(zhì)量保證金制度第三方質(zhì)檢機(jī)構(gòu)定時抽檢合格消費者滿意度調(diào)查優(yōu)秀無A級及以上投訴“萬科商家?guī)头鲇媱潯苯y(tǒng)一經(jīng)營管

23、理裝修、展示面設(shè)計支持經(jīng)營方統(tǒng)一負(fù)責(zé)配送上門定期組織商戶員工培訓(xùn)牽頭商家為客戶提供訂制化服務(wù)，拓展經(jīng)營接受社區(qū)APP、一卡通功能搭載、社區(qū)積分計劃接受萬科統(tǒng)一營運管理及配送計劃接受“萬科優(yōu)商家”認(rèn)證計劃、不達(dá)標(biāo)商家無條件退出第19頁，共24頁。取勢明道優(yōu)術(shù)合眾踐行根據(jù)各業(yè)態(tài)經(jīng)營特性確定商家租賃時長和方式創(chuàng)新租金收取方式，保證“風(fēng)險和收益共擔(dān)”經(jīng)營理念的實現(xiàn)租賃條件規(guī)則租賃條件價值導(dǎo)向門檻條件租賃方式降低成本持續(xù)經(jīng)營分租：社區(qū)零售集合店、社區(qū)服務(wù)集合店時租：菜市場與宵夜排擋、社區(qū)KTV與社區(qū)會客廳、教育培訓(xùn)公共教室短租：入伙集合店、季節(jié)性商家合理確定租賃期限針對重點模塊商家、部分個人創(chuàng)業(yè)商家提供

24、創(chuàng)業(yè)基金租金條款共享收益共擔(dān)風(fēng)險社區(qū)商家租賃條件全面推行商品和服務(wù)保證金制度租金構(gòu)成：基礎(chǔ)租金+浮動租金基礎(chǔ)租金以銷售額提成為主，固定租金為輔，銷售額作假的基礎(chǔ)租金上浮浮動租金由“優(yōu)商家”評分、社區(qū)貢獻(xiàn)度、經(jīng)營質(zhì)量決定在考慮商家承租能力的前提下，租賃時間越短，單位租金水平越高分時租賃的單位租金水平由該場地時段的平均機(jī)會成本確定社區(qū)貢獻(xiàn)度由商家對社區(qū)活動的人力、物力、財力及業(yè)主反饋效果而確定租賃期內(nèi)單位營業(yè)額租金不增長打包租賃倉庫、后勤用房、廣告位、員工公寓的商家租金優(yōu)惠第20頁，共24頁。取勢明道優(yōu)術(shù)合眾踐行售前階段，完成產(chǎn)品價格重構(gòu)，改變傳統(tǒng)營銷方式交付階段，改變產(chǎn)品屬性，由單一的居住或投資改變成宜居社區(qū)入伙使用后，改變生活習(xí)慣，倡導(dǎo)健康豐盛的生活方式萬科里銷售內(nèi)涵交付標(biāo)的生活狀態(tài)業(yè)主行業(yè)提升產(chǎn)品需求改變營銷方式產(chǎn)品定價物業(yè)定價居住服務(wù)定價買房子買生活改變產(chǎn)品屬性