陜西三元后湖高端住宅項目可行性研究及初步定位報告課件

1、三元后湖項目可行性研究及初步定位報告CONTENT提綱周邊競爭項目研究報告思維導(dǎo)圖項目開發(fā)方向與優(yōu)勢打造高層產(chǎn)品物業(yè)規(guī)劃商業(yè)物業(yè)規(guī)劃洋房產(chǎn)品物業(yè)規(guī)劃PART 1一、周邊競爭項目產(chǎn)品及推售節(jié)奏研究星悅城尚都一品漢口花園研究周邊競爭項目周邊競爭項目選定星悅城漢口花園尙都一品競爭項目選定研究的主要內(nèi)容競爭性項目規(guī)劃研究競爭性項目產(chǎn)品及戶型研究競爭性項目客戶及不同產(chǎn)品消化速度研究競爭性項目下階段推售安排競爭性項目優(yōu)缺點分析研究周邊競爭項目產(chǎn)品及推售節(jié)奏研究星悅城整體定位規(guī)劃星悅城總占地面積45.95萬，總建筑面積184.43萬，其中住宅103萬方，公園11萬方，商服10萬方，產(chǎn)業(yè)16萬方，還建45萬方

2、。項目規(guī)劃有住宅、酒店、寫字樓、主題公園、綜合商場和商業(yè)主題購物廣場。項目整體規(guī)劃 ：“秀場” 包含千米步行街、商業(yè)主題購物廣場、綜合商超、精品零售、娛樂休閑、公寓式寫字樓及精品酒店。同時配套有集中式社區(qū)中心，有氧運動公園、婚慶主題公園，20萬方商業(yè)旗艦、公交軌道線路及幼兒園，全方位提升項目配套。本案住宅用地商業(yè)還建用地產(chǎn)業(yè)用地公園綠化一期啟動區(qū)：4.6公頃漢孝城際鐵路站點星悅城規(guī)劃商服婚慶主題公園躍進村“城中村”綜合改造規(guī)劃研究周邊競爭項目產(chǎn)品及推售節(jié)奏研究星悅城首期產(chǎn)品戶型配比及客戶研究項目啟動區(qū)總占地面積45949.89，總建筑面積184427，其中商業(yè)面積14828。一期均為一層底商，

3、1-6號樓均是34層，7號樓是26層，8、9號樓是6層的1梯2戶的洋房，10號樓是公寓。 1#2#1#2#首期產(chǎn)品規(guī)劃首期產(chǎn)品規(guī)劃平面圖首期產(chǎn)品規(guī)劃效果圖3#4#5#6#7#8#9#綜合樓3F10#研究周邊競爭項目產(chǎn)品及推售節(jié)奏研究星悅城首期產(chǎn)品戶型配比開盤：11年12月18推出首期一組團1、2號樓，34層高層，其中1號樓兩單元，2號樓一單元，均為兩梯四戶，1號樓推出一單元的1、2號房和二單元，2號樓全部推出，合計330套房源。加推：元旦加推1號樓3、4單元，合計66套，兩次共推出396套房源，7996占到八成。79、95平方房源銷售速度最快，現(xiàn)已基本售完，其次是96平方，目前還剩2套，剩余約

4、20套多為117平方頂層和2層房源。結(jié)論：從銷售節(jié)奏和結(jié)果可以看出，小戶型的7090平米的二房和小三房銷售速度最快，市場接受度更高。戶型面積（）套數(shù)占比2*2*179.766620%3*2*195.066620%95.129930%96.213310%3*2*2117.333310%121.183310%合計79.76121.18330100%戶型配比產(chǎn)品分析和銷售節(jié)奏研究周邊競爭項目產(chǎn)品及推售節(jié)奏研究星悅城首期產(chǎn)品戶型配比戶型分析主力戶型：3室2廳1衛(wèi)1廚 95.002室2廳1衛(wèi)1廚 79.00優(yōu)點:戶型方正，實用性強； 三陽臺設(shè)計，性價比較高。缺點：客廳朝北才，采光不好 次臥通風(fēng)效果不佳；

5、 過道正對主臥房門，私密性較差。優(yōu)點 : 戶型方正，實用性強； 三陽臺設(shè)計，性價比較高。缺點： 衛(wèi)生間交通流線不暢，使用不方便 客廳朝北才，采光不好研究周邊競爭項目產(chǎn)品及推售節(jié)奏研究星悅城客戶研究客戶年齡：成交客戶中30歲以下客戶占比將半，且3035歲客戶占比70%以上，成交絕大部分為年輕客戶，為剛需的購房群體，這也符合項目的前期定位，在后期的推廣中仍然要著重以年輕客戶為重點的推廣對象。 居住區(qū)域：大部分客戶來自漢口中心區(qū)，總體占比將半。原因1：漢口中心居住環(huán)境日益擁擠，房價日益高漲，原因2：中心城區(qū)客戶后湖片區(qū)的發(fā)展前景看好。這指導(dǎo)我們在后期的推廣中可以持續(xù)重點挖掘漢口中心客戶。成交客戶分析

6、Note：數(shù)據(jù)來源一期中原成交客戶研究周邊競爭項目產(chǎn)品及推售節(jié)奏研究星悅城客戶研究家庭年收入：絕大部分成交客戶為中等收入群體。從成交客戶來看，有八成客戶的可接受總價在60萬以下。置業(yè)目的：成交客戶主要為購房自住客戶，必須買房的剛需客戶，大多為首次置業(yè)，有極少量投資客戶，此種購房分布結(jié)構(gòu)，與房產(chǎn)調(diào)控不放松，市場低迷，客戶觀望情緒濃郁有關(guān)，投資客戶受此影響最大，基本處于觀望態(tài)度，基本無成交，改善性置業(yè)客戶觀望增多，成交較少，而必須購房的剛需客戶相受市場影響相對較小，成交比例大。成交客戶分析Note：數(shù)據(jù)來源一期中原成交客戶80以上71-80萬61-70萬51-60萬50萬以下接受總價研究周邊競爭項

7、目產(chǎn)品及推售節(jié)奏研究星悅城后期推售計劃星悅城計劃2012年5月推出3號樓34層高層和7號樓26層公寓產(chǎn)品.后期推售分析3#7#3號樓34F高層7號樓26F公寓首期產(chǎn)品規(guī)劃平面圖首期產(chǎn)品規(guī)劃效果圖研究周邊競爭項目產(chǎn)品及推售節(jié)奏研究星悅城商業(yè)研究住宅用地商業(yè)還建用地產(chǎn)業(yè)用地公園綠化星悅城產(chǎn)業(yè)用地占地面積8.63萬，規(guī)劃集合大型商超、影院、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài)。星悅城商業(yè)規(guī)劃在靠漢口花園建設(shè)12萬方集中式商業(yè)步行街。規(guī)劃在靠后湖大道近漢孝城際鐵路站點處3.2萬方產(chǎn)業(yè)用地初步規(guī)劃引進家樂福、專業(yè)市場和商務(wù)配套。商務(wù)配套商業(yè)分析集中式商業(yè)開發(fā)節(jié)奏分析星悅城首先開發(fā)K6地塊，計劃12年清完K6地塊；緊接著

8、整體開發(fā)次序由南向北、由東向西開發(fā)，其中K5地塊預(yù)留做最后開發(fā)。預(yù)計開發(fā)周期8-12年。北部家居商業(yè)配套研究周邊競爭項目產(chǎn)品及推售節(jié)奏研究星悅城項目總結(jié)大盤效應(yīng)：作為區(qū)域內(nèi)百萬級別大盤，帶動區(qū)域價值，加快城市化進程。交通：除了現(xiàn)有的4條公交線路，未來還有望引進23條公交線路到小區(qū)；此外，未來地鐵3號線和6號線的暢通將會大大提升項目價值。配套：規(guī)劃中的家樂福、商業(yè)、和幼兒園將在很大程度上彌補片區(qū)配套不足的劣勢優(yōu)勢劣勢戶型設(shè)計：一期戶型設(shè)計存在諸多不合理之處，主力戶型設(shè)計存在缺陷，入口正對餐廳，缺少格擋，次臥采光通風(fēng)效果不佳，且過道正對主臥房門，私密性較差。對本案影響機會：1、星悅城作為片區(qū)大盤，

9、在配套和功能上可以彌補片區(qū)內(nèi)相關(guān)生活配套 2、星悅城規(guī)劃在本案對面靠幸福大道城際鐵路站點處建專業(yè)市場、家樂福 和商業(yè)，對本案的商業(yè)起到很好的互補作用。競爭：本項目上市，必然會和星悅城形成競爭，如何在現(xiàn)有條件下做出有品質(zhì)有競爭力的產(chǎn)品，成為本項目成功與否關(guān)鍵；同時，項目的重點商業(yè)部分和星悅城后期商業(yè)規(guī)劃有所競爭，將對本案產(chǎn)生十分大的影響。研究周邊競爭項目產(chǎn)品及推售節(jié)奏研究尚都一品整體定位規(guī)劃中心景觀48棟別墅區(qū)規(guī)劃：尚都一品占地面積3.81萬，總建面87576，項目整體由6棟高層住宅、48棟精品別墅商業(yè)街組成組成，其中高層住宅716套，面積70049；別墅48套，面積12473 ；商業(yè)面積505

10、4 。項目總戶數(shù)764套，總共450個停車位。3號樓6號樓1號樓2號樓7號樓5號樓商業(yè)步行街規(guī)劃分析研究周邊競爭項目產(chǎn)品及推售節(jié)奏研究尚都一品產(chǎn)品及戶型配比研究高層整體戶型配比項目分為6棟高層，30-32層，共716戶；48棟別墅3層+地下室 。高層主力戶型為80-90平米兩房，（90平米可做到3+1）、138平米三房。戶型面積（）套數(shù)占比2*2*183.9718225.42%84.5989.9920328.35%3*2*193.3818225.41%3*2*2130.91567.82%128.131389313.00%合計/716100%尚都一品1、3、6號樓共326套房源均已經(jīng)售完，面積區(qū)

11、間在83131。其中83平和128平的房型銷售速度最快，其次是 二房房， 138平的三房銷售速度最慢，由此可以看出客戶更愿意接受面積小、總價低的兩房和小三房，對大面積房源存在抗性。去化分析研究周邊競爭項目產(chǎn)品及推售節(jié)奏研究尚都一品產(chǎn)品及戶型配比研究戶型研究優(yōu)點： 入戶玄關(guān)設(shè)計，私密性好 動靜分區(qū)、干濕分區(qū)合理 戶型方正好用，通透性強 所有房間均自然采光，無暗房 廚房寬敞實用，有服務(wù)陽臺缺點： 次臥朝北，贈送面積較少 主臥與次臥入口重疊138三房兩廳兩衛(wèi)戶型研究研究周邊競爭項目產(chǎn)品及推售節(jié)奏研究尚都一品后期推售計劃尚都一品1、3、6號樓均已經(jīng)售完；高層開盤當(dāng)日銷售158套去化率為75%，現(xiàn)已售罄

12、，均價7800元/ 。目前銷售重心轉(zhuǎn)向別墅，面積區(qū)間在230290，具體推售時間未定，2號樓暫時封存不賣，5號樓剩130套，7號樓剩余100套左右。48棟別墅產(chǎn)品3號樓6號樓1號樓后期推售分析2號樓7號樓5號樓在售封盤已售完研究周邊競爭項目產(chǎn)品及推售節(jié)奏研究尚都一品后期推售計劃尚都一品后期主要推花園洋房別墅，共48棟，面積區(qū)間在230290。別墅產(chǎn)品采取多聯(lián)排布局方式，戶型狹長，在通風(fēng)和采光會受到影響，實際使用性較差。研究周邊競爭項目產(chǎn)品及推售節(jié)奏研究尚都一品項目總結(jié)建筑形態(tài)：48棟別墅規(guī)劃為本片區(qū)稀缺資源，降低了整體容積率，同時提高小區(qū)居住檔次。交通通達度：距離地鐵8號線站點更近。優(yōu)勢劣勢居

13、住區(qū)隔斷：別墅群與高層住宅實質(zhì)上沿街道完全隔離，高層住戶并不能享受到居住檔次的提升內(nèi)部配套缺失：項目體量較小，小區(qū)內(nèi)部并沒有獨立的生活教育娛樂等配套，住戶完全依賴外部資源剛需戶型稀缺：主力戶型為138平三房，面積較大，滿足剛需客戶需求的房源相對較少。對本案影響影響：項目高層對本案影響不大，影響主要是來自墅產(chǎn)品。借鑒點：區(qū)域內(nèi)不適宜做大面積大戶型產(chǎn)品，面積小且?guī)焚|(zhì)的洋房可提升整個小區(qū)的檔次，同時區(qū)域接受度較高。研究周邊競爭項目產(chǎn)品及推售節(jié)奏研究漢口花園整體定位規(guī)劃漢口花園整體規(guī)劃圖六期幽蘭居規(guī)劃效果圖漢口花園六期幽蘭居占地40750，總建面89900，總戶數(shù)2066，車位1200個，共由31棟

14、樓組成，其中26棟11層、2棟15層、3棟18層，均為一梯兩戶。戶型以二室二廳為主， 90以下戶型占據(jù)近70%。整體呈隊列排布，密度小，居住舒適度高，但棟與棟之間私密性受影響。規(guī)劃分析研究周邊競爭項目產(chǎn)品及推售節(jié)奏研究漢口花園產(chǎn)品及戶型配比研究本期戶型配比戶型面積區(qū)間（）套數(shù)占比2*2*191.5793.15196100%合計84138211100%本次推出29、31兩棟樓，僅為兩單元，一梯三戶，29號樓18層，31號樓15層，共196套房源。產(chǎn)品A1戶型2室2廳1衛(wèi) 92.00研究周邊競爭項目產(chǎn)品及推售節(jié)奏研究漢口花園銷售動態(tài)與戶型評析113平三房91平兩房六期整體規(guī)劃銷售動態(tài)：六期尾盤剩余

15、14套左右，均為高層以及底層房源，以113平米的三房為主。戶型評析：動靜不分區(qū)是主要缺陷，91平設(shè)計成兩房，實用相對較差。南北通透，通風(fēng)的采光俱佳是戶型優(yōu)點。113平設(shè)計存在缺陷，如次臥設(shè)置于進門出，廚房至生活陽臺需穿過餐廳，餐廳與客廳間長廊的空間浪費。剩余房源31#29#研究周邊競爭項目產(chǎn)品及推售節(jié)奏研究漢口花園項目總結(jié)小區(qū)環(huán)境：項目已開發(fā)到6期，小區(qū)配套成熟，認知度較高，客戶可共享前5期成熟環(huán)境居住密度：容積率2.2，密度小，居住舒適度高開放商口碑：開發(fā)商武漢地產(chǎn)，在武漢享有一定知名度和口碑優(yōu)勢劣勢規(guī)劃理念：以小高層為主，規(guī)劃理念比較落后，沒有20層以上的產(chǎn)品，景觀視野受限整體布局：樓棟呈

16、行列式排布，棟與棟之間私密性受影響小區(qū)配套：小區(qū)內(nèi)部沒有相關(guān)生活娛樂教育配套戶型設(shè)計：主力戶型設(shè)計存在缺陷，如次臥設(shè)置于進門出，廚房至生活陽臺需穿過餐廳，餐廳與客廳間長廊的空間浪費對本案影響機會：漢口花園已形成良好的社區(qū)氛圍，對本案起到積極影響競爭：漢口花園至今已開發(fā)到六期，目前已基本清完，對本案并無競爭。PART 2二、項目開發(fā)方向與優(yōu)勢打造項目開發(fā)方向項目優(yōu)勢打造項目開發(fā)方向項目區(qū)位分析:區(qū)位價值高于后湖其他項目，未來后湖通往漢口核心區(qū)的第一站。CBD商務(wù)區(qū)江漢路商圈武廣商圈3.5公里5公里二七長江大橋發(fā)展大道姑嫂樹路三環(huán)線解放大道漢黃路5.5公里項目距漢口武廣、江漢路商圈與CBD商務(wù)區(qū)的

17、距離均在5.5公里范圍內(nèi)，區(qū)位價值遠高于后湖板塊其他項目，隨著交通路網(wǎng)系統(tǒng)的逐漸完善，未來將成為后湖通往漢口商圈及商務(wù)區(qū)的第一站。后湖板塊項目交通分析:坐擁雙軌道，并臨近兩條地鐵線路，交通資源豐富。項目開發(fā)方向軌道12號線后湖段地鐵6號線后湖段地鐵3號線后湖段漢孝城際鐵路后湖段12號線：（古田-武湖）長29公里，在項目處有站點，通車時間未定；漢孝城際鐵路：全線規(guī)劃長約62公里，在項目處設(shè)有站口，預(yù)計2015年通車；3號線：（沌口-三金潭）后湖大道、井南路設(shè)有站點，途經(jīng)漢陽中心區(qū)，預(yù)計2014年通車；6號線：（沌口體育中心-環(huán)湖西路站）在幸福大道、楊汊湖，設(shè)有站點，途經(jīng)漢口中心區(qū)，預(yù)計2017年

18、通車.漢孝城際鐵路站點軌道12號線站點地鐵3、6號線站點項目項目開發(fā)方向項目開發(fā)概念 雙輕軌，后湖首站多元化時尙新都市生活社區(qū)項目開發(fā)方向項目規(guī)劃方案方案一：高層+洋房 方案二高層+合院別墅方案比較依據(jù)：1、不同方案市場收益情況2、不同物業(yè)類型市場需求3、不同產(chǎn)品的優(yōu)缺點對比項目物業(yè)形態(tài)銷售價格（元/）銷售情況備注星悅城多層洋房9500尚未銷售此價格為預(yù)估價高層6800一期開盤約去化78%海昌極地海洋世界退臺洋房70002011年上半年首期開盤去化率約78%去化速度快，但銷售時間較早，價格較低尚都一品聯(lián)排別墅11000尚未開盤此價格為預(yù)估價金地格林春岸聯(lián)排別墅均價約10000，臨湖戶型約120

19、00，中間戶型8000-9000.銷售情況一般，目前約去化20%漢口花園高層7300-80002011年開盤三次，分別去化率為50%、80%、66%為更好計算本項目經(jīng)濟收益來選擇規(guī)劃方案，我司主要以周邊項目同類型產(chǎn)品價格作為參考。以上述項目作為參考，項目住宅收益估算時，高層住宅預(yù)期估價為7200元/，多層洋房預(yù)期估價為9400元/，別墅預(yù)期估價為11000元/。項目開發(fā)方向產(chǎn)品價格估算根據(jù)項目設(shè)計公司對于項目兩種物業(yè)的初步排布，我司對于兩種物業(yè)排布做了初步經(jīng)濟估算，估算結(jié)果如下。產(chǎn)品形態(tài)預(yù)估價格（元/）體量（）銷售額（億元）高層720015272010.99別墅11000148001.63合計

20、16752012.62方案一：高層住宅+圍合別墅方案二：高層住宅+多層洋房產(chǎn)品形態(tài)預(yù)估價格（元/）體量（）銷售額（億元）高層720014272010.27多層洋房9400245202.3合計16724012.57備注因設(shè)計院原規(guī)劃圍合別墅與多層洋房面積相差1千，為平衡估算，將原規(guī)劃多層洋房面積了1千通過上述測算可以看出，項目規(guī)劃類別墅產(chǎn)品與多層洋房產(chǎn)品，整體收益僅相差約500萬元，收益相差不大。項目開發(fā)方向市場收益比較項目開發(fā)方向市場接受度比較別墅洋房VS別墅產(chǎn)品對自然環(huán)境要求較高，武漢市別墅項目主要集中在湯遜湖與金銀湖，而后湖板塊自然環(huán)境一般，不太適宜打造別墅項目，雖然后湖市場上有個別別墅項

21、目，但去化速度很慢，市場接受度較差，如尚都一品。 洋房產(chǎn)品相對于別墅產(chǎn)品對環(huán)境要求較低，在后湖具備打造高品質(zhì)的洋房的條件，且洋房產(chǎn)品總價低于別墅產(chǎn)品，舒適性高于普通住宅，市場接受度較高。受限購政策影響，武漢市整體別墅市場行情較差，洋房產(chǎn)品相對較好。綜上所述，洋房產(chǎn)品市場接受度高于別墅產(chǎn)品.優(yōu)點：多層退臺空間，大露臺、底層花園均可贈送。全向朝南，居住舒適性高。占地面積小，易留出空地規(guī)劃園林。缺點：后湖地區(qū)整體環(huán)境欠佳，露臺容易蓄積灰塵。優(yōu)點：獨門獨戶，客戶私屬感強。類別墅產(chǎn)品，有較高的溢價能力。缺點：每戶朝向不同，西、北房源接受度低。占地面積大，易提高項目占地面積，不利園林規(guī)劃。對開發(fā)商開發(fā)水平

22、要求較高項目開發(fā)方向退臺情景洋房VS圍合別墅綜上比較，別墅產(chǎn)品與洋房產(chǎn)品優(yōu)劣勢對比并不明顯。項目開發(fā)方向規(guī)劃方案選擇經(jīng)過對以上兩種業(yè)態(tài)在經(jīng)濟收益估算、市場接受度及產(chǎn)品的優(yōu)劣勢上的比較，我司建議本項目選擇高層+洋房方案。高層+別墅產(chǎn)品優(yōu)缺點市場收益高層+洋房產(chǎn)品優(yōu)缺點市場收益市場接受度競爭優(yōu)勢打造項目核心優(yōu)勢打造：先天優(yōu)勢后天競爭優(yōu)勢雙輕軌，完善的交通；后湖首站、地塊更靠近漢口市中心，相對于后湖片區(qū)擁有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。多元化社區(qū)生活中心，多種物業(yè)組合提升整體開發(fā)價值高層住宅：高性價比、相對周邊樓盤的低總價、贈送面積、情境商業(yè)和配套、特色外立面和精工品質(zhì)多層洋房：個性化、品質(zhì)化產(chǎn)品設(shè)計、大面積

23、贈送、硬件高配置、特色戶型商業(yè)：時尚創(chuàng)意的主題、對地鐵的最大炒作利用、特色建筑風(fēng)格、多樣化的商業(yè)亮點PART 2三、高層產(chǎn)品物業(yè)規(guī)劃產(chǎn)品價值點實現(xiàn)方法和途徑住宅產(chǎn)品規(guī)劃思考項目規(guī)劃多層住宅產(chǎn)品重點在于提升項目形象，增強項目土地溢價能力。多層住宅主力客戶將是漢口中心、后湖的二次置業(yè)及改善型置業(yè)的客戶，所以針對這類客戶，設(shè)計需突出居住的舒適性及產(chǎn)品的個性。后湖缺乏景觀資源，所以如規(guī)劃別墅或類別墅型產(chǎn)品時，競爭力較其它地區(qū)同類產(chǎn)品要弱，所以多層產(chǎn)品更需要有特色吸引客戶。高層住宅產(chǎn)品多層住宅產(chǎn)品項目規(guī)劃有“60/90”的限制，所以高層住宅產(chǎn)品將根據(jù)這一特點，打造滿足后湖主力客戶群體剛需客戶的戶型。高層

24、住宅主力客戶將是漢口中心、后湖的剛需客戶，所以針對這類客戶，產(chǎn)品設(shè)計需突出產(chǎn)品性價比。后湖市場供應(yīng)量大，尤其是剛需型產(chǎn)品競爭激烈，所以應(yīng)通過產(chǎn)品規(guī)劃、外立面、社區(qū)配套等方面增加產(chǎn)品附加值。高層住宅建議價值點 適度贈送面積：通過產(chǎn)品設(shè)計，提高產(chǎn)品贈送面積，增加項目性價比。 總價控制：項目產(chǎn)品通過控制相應(yīng)戶型面積，降低總價，提高競爭力。32 雙軌道交通：漢孝城際鐵路，地鐵12號線，未來后湖第一站。1 商業(yè)對住宅帶動：項目商業(yè)運營及價值提升都有利于增加項目附加值。4 建筑風(fēng)格、精工品質(zhì)：打造精品品質(zhì)住宅及具有特色的外立面，成為后湖標(biāo)志性樓盤。6 配套設(shè)置打造：完善項目配套設(shè)施，打造精品人居環(huán)境。5高

25、層住宅建議雙軌道交通，后湖第一站項目地處漢孝鐵路與地鐵12號線交匯處，公共交通便利。增強項目與軌道交通的接駁性，方便項目業(yè)主與其的溝通。營銷方面打造“雙軌道生活、后湖首站”概念，強化項目形象。項目規(guī)劃限定住宅面積60%需建成90以下戶型，而后湖90以下戶型將是項目針對剛需客戶，所以總體設(shè)計原則為“提高實用型、控制產(chǎn)品總價”，使這部分住宅成為項目主力“現(xiàn)金流產(chǎn)品”?！熬o湊型兩房”重點針對置業(yè)承受能力較低的客戶及少量投資客戶，“普通型兩房”重點針對周邊項目90左右兩房客戶，通過控制面積降低總價，提高競爭力?！熬o湊型三房”重點強調(diào)戶型實用性，通過陽臺、花池等手段實現(xiàn)三房功能，滿足有三房需求剛需客戶需

26、求。90以上戶型重點也在于戶型的實用性，部分戶型在保證實用性的同時，也注重面積控制，提升競爭實力。退臺情景洋房重點針對后湖的中高端客戶，戶型設(shè)計以三房為主，加上贈送的露臺、陽臺，可以有更多空間滿足客戶個性化需求。戶型配比思考高層住宅建議項目整體戶型配比 根據(jù)項目地塊規(guī)劃條件及前面項目規(guī)劃定位，我司對于項目住宅戶型配比規(guī)劃如下：產(chǎn)品類型戶型戶型面積套數(shù)平均單套面積總建面積套數(shù)比面積比高層住宅緊湊型兩房75-79410773157022.78%18.87%普通型兩房80-85350832905019.44%17.37%緊湊型三房85-89460874002025.56%23.92%普通型三房95-

27、100270972619015.00%15.66%舒適型三房110120130115149507.22%8.94%退臺住宅普通型三房120-13080125100004.44%5.98%舒適型三房140-1506014587003.33%5.20%舒適型四房160-1804017068002.22%4.07%合計1800167280100%100%高層住宅建議戶型總價控制說明60萬以下戶型占約為比47%，主要為85以下兩房戶型，與周邊同類戶型總價低3-4萬元。60-70萬之間戶型占比約為45%，主要為85-100三房戶型，較周邊同類產(chǎn)品低約5-7萬元。少量80萬以上戶型主要是針對后湖少數(shù)改善型

28、需求客戶。通過整體戶型總價控制，提升住宅產(chǎn)品在后湖市場的競爭力。備注：住宅總價以7200元/計算高層住宅建議 面臨未來同質(zhì)化的市場競爭，我司建議從項目規(guī)劃及產(chǎn)品細節(jié)雙方面提高產(chǎn)品性價比，從而推動項目銷售。大陽臺入戶花園空中庭園空中庭院只計算一半建筑面積，可封玻璃成為房間。贈送另外一半面積政策依據(jù)：建筑物的陽臺均應(yīng)按照其投影面積的1/2計算由于入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺也屬“偷面積”之舉。通過“實用陽臺”增加產(chǎn)品附加值注：以上偷面積的方法符合武漢新政的要求高層住宅建議低臺凸窗落地凸窗可拆卸式假凸窗受新規(guī)限制：飄窗窗臺與室內(nèi)樓地面高差不得少于0.45米，且凸出外墻

29、軸線寬度不得超過0.75米。影響：限制了凸窗凸出外墻軸線寬度，影響了空間的可延伸性，減少了凸窗面積贈送。應(yīng)對：在凸窗受凸出外墻軸線寬度和高度的限制下，只能夠增加凸窗的寬度度，但凸窗過寬在建筑節(jié)能方面不容易過關(guān)，因此需要綜合考慮合理設(shè)置凸窗的寬度建筑新規(guī)，對低臺凸窗和落地式凸窗的影響較大，這兩種偷面積形式的功效會逐漸減弱但對可拆卸式假凸窗或可打掉步入式凸窗梁限制較少，在不影響外墻立面的情況下，可拆卸式假凸窗仍可做不受新規(guī)的限制。新規(guī)限制的主要是飄窗的高度及凸出外墻軸線的寬度通過“凸窗”增加產(chǎn)品附加值注：以上偷面積的方法符合武漢新政的要求高層住宅建議商業(yè)價值的提升增加住宅附加值主商業(yè)的運營及成熟將

30、提升住宅附加值。商業(yè)運營將極大方便項目業(yè)主的生活、娛樂需求。商業(yè)住宅項目配套建議幼兒園建設(shè)小區(qū)幼兒園本項目將容納近兩千戶人家，可以考慮引入小區(qū)幼兒園并進行包裝，使之成為項目重要價值點，增加項目對于客戶的吸引力。建設(shè)小區(qū)健身場所 在項目社區(qū)內(nèi)規(guī)劃社區(qū)健身場所，方便業(yè)主休閑、娛樂生活，增加項目生活氛圍。社區(qū)健身場所為提高項目品質(zhì)，更好的服務(wù)小區(qū)業(yè)主，建議小區(qū)規(guī)劃會所，服務(wù)小區(qū)業(yè)主及周邊住戶。會所設(shè)計建議體量：2000-3000平米經(jīng)營方式：對內(nèi)、對外兼營經(jīng)營業(yè)態(tài)：游泳池800平米健身房300平米SPA水療 300平米酒吧300平米乒乓球室100平米桌球室100平米棋牌室100平米 會所的布置核心不

31、在于規(guī)模的宏大，而在于布置空間的精細與考究。會所的設(shè)施布置，還需要和項目的架空層結(jié)合在一起，以泛會所的形式來解決會所建議高層住宅建議會所示意圖片高層住宅建議入戶大堂將項目住宅入戶大堂打造為挑高入戶大堂，提高項目檔次。入戶大堂局部架空局部架空將項目建筑底層局部架空，與項目園林相結(jié)合，打造小區(qū)優(yōu)質(zhì)生活休閑場所。打造精品品質(zhì)住區(qū)，提高住宅附加品質(zhì)外立面建議深色外立面有利于增強項目的品質(zhì)感。后湖地區(qū)空氣質(zhì)量較差，淺色外立面易臟，影響項目整體外觀。精工品質(zhì)滿足首置型客戶對品質(zhì)的追求選擇深色外立面、精工品質(zhì)PART 2四、洋房產(chǎn)品物業(yè)規(guī)劃洋房類產(chǎn)品價值點洋房類產(chǎn)品打造建議案例研究 海昌極地海洋世界海昌極地

32、海洋世界第 50 頁項目名稱海昌極地海洋世界項目地址 東西湖三環(huán)線與與宏圖大道交匯處（常青花園東側(cè)）占地700000建面850000總戶數(shù)1108物業(yè)類型多層 小高層 高層開盤時間2010年12月開發(fā)商武漢極地海洋世界投資有限公司，武漢創(chuàng)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司花園洋房建筑創(chuàng)新創(chuàng)新特點：南北雙景退臺洋房設(shè)計/頂層花園、闊綽多露臺贈送/底層半地下室設(shè)計雙景洋房剖面雙景退臺超大露臺頂層花園案例研究 海昌極地海洋世界戶型創(chuàng)新三房兩廳兩衛(wèi)125.46平米創(chuàng)新入戶空中花園設(shè)計主臥套間設(shè)計儲物間設(shè)計大生活陽臺設(shè)計入戶花園超大生活陽臺主臥套間儲物間三房兩廳兩衛(wèi)168平米創(chuàng)新一樓地下式設(shè)計主臥套間設(shè)計擁有南北雙入

33、戶花園下沉式庭院下沉式庭院主臥套間地下室功能空間雙入戶花園案例研究 海昌極地海洋世界案例研究 海昌極地海洋世界項目借鑒點高低產(chǎn)品搭配戶型設(shè)計形象建立拔高溢價通過在項目地塊規(guī)劃高層、多層、疊墅等多樣化產(chǎn)品，提高項目土地產(chǎn)生價值。多類型物業(yè)滿足多種客戶需求，擴大客戶范圍。多層洋房設(shè)計通過雙入戶花園、露臺、下沉庭院方式擴大贈送面積。充分考慮客戶的私密性及實用性，設(shè)計主臥套間及儲物間。通過極地海洋公園拔高項目形象，提高項目溢價能力，在東西湖片區(qū)均價5600元/時，實現(xiàn)項目銷售均價7000元/。 個性化需求：產(chǎn)品設(shè)計多樣，滿足高端客戶的個性化需求。 品質(zhì)及檔次：產(chǎn)品需具有較高的檔次及品質(zhì)，跳出周邊同類價

34、值產(chǎn)品。21 硬件配套設(shè)施：與高層產(chǎn)品硬件配置拉開差距，拉升產(chǎn)品檔次。3 建筑風(fēng)格：具有鮮明的建筑風(fēng)格，使自身也成為小區(qū)的靚麗景觀之一。4多層住宅產(chǎn)品建議價值點多層住宅建議 退臺情景洋房是一種創(chuàng)新的建筑形態(tài)，通過新穎的入戶方式、層層退臺的建筑形態(tài)以及情景房的設(shè)計，是住宅在滿足基本功能的同時，提高建筑品位，給居者帶來與眾不同的全景式的情調(diào)生活。 中原建筑中心建筑特點院 底層的私家小院。錯 動靜相錯，室內(nèi)和室外空間轉(zhuǎn)換相錯，增加空間的動感和層次感。退 退臺，讓沒有接地的樓層延伸更大的室外空間，增加室內(nèi)空間與室外空間的接觸面。露 更多的室內(nèi)空間暴露給自然。主要建筑形態(tài)退臺情景洋房建筑形態(tài)以“3+1、

35、4+1、5+1、6+1”幾種形態(tài)最為常見。本項目由于建筑密度較高，所以建議“6+1”的形式。產(chǎn)品亮點層層退臺，使樓間距加大，頂層樓距加寬，輕易享受全年陽光，真正營造了一個有天有地的生活空間。層層退臺退臺情景洋房設(shè)有南北入口，底層住戶享受南面入口獨立入戶，通過首層的私家花園直接進入家中，與別人分享花園美景的同時保證安全性與私密性。二至五層則通過北入口樓梯進入家中，避免了樓上樓下出入的打擾。私密入戶方式傳統(tǒng)多層產(chǎn)品一般只有一層才帶花園，而退臺情景洋房通過退臺設(shè)計，使每戶業(yè)主都可以享受露臺設(shè)計，盡可能使居住者得到更大的實惠。層層露臺多層住宅建議多層住宅建議提高項目硬件配置，增強項目品質(zhì)電梯入戶考慮退

36、臺洋房2-6層設(shè)計電梯入戶，每戶享受私屬電梯空間如結(jié)構(gòu)及景觀條件滿足，可以在多層設(shè)計觀光電梯。保姆房部分大戶型設(shè)計保姆用房，滿足業(yè)主生活需求。保姆房位置需于位于較為獨立區(qū)域，與主人主要活動區(qū)域隔離。提高住房硬件配置在部分建材的使用上魚高層相區(qū)別，體現(xiàn)洋房的尊崇性。多層住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議建筑風(fēng)格中式風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格西班牙風(fēng)格地中海風(fēng)格退臺情景洋房建筑風(fēng)格多樣，可以根據(jù)項目整體風(fēng)格規(guī)劃進行靈活搭配。整體收益測算物業(yè)業(yè)態(tài)總建筑面積（）單價（元/）銷售額（億元）住宅高層住宅141780720010.21退臺情景洋房2550094002.39商業(yè)街96獨棟式商業(yè)21600180003

37、.89合計20688020.45K6地塊整體收益估算住宅收益約占總體收益的61.6%。其中高層住宅約占項目總體收入50%，是項目主要現(xiàn)金流產(chǎn)品；退臺情景多層是住宅溢價產(chǎn)品，提高住宅銷售利潤；住宅整體均價約8890元/商業(yè)收益約占總體收益的38.4%。是項目能產(chǎn)生溢價能力較強的產(chǎn)品；商業(yè)整體均價約19800元/測算說明PART 2五、商業(yè)打造建議產(chǎn)品價值點實現(xiàn)方法和途徑商業(yè)定位如何將商業(yè)打造出別具一格的特色？充分利用項目北向雙軌道換乘站點的市政規(guī)劃，炒作雙輕軌的概念，將本項目的商業(yè)規(guī)劃與其相連，保證人流最大化導(dǎo)入。特色的商業(yè)經(jīng)營主題，集“好吃、好玩、時尚購物”于一體采用時尚絢麗的的建筑造型，從周

38、邊物業(yè)中脫穎而出。重視消費者的體驗，通過商業(yè)打造的細節(jié)去實現(xiàn)。泰國的曼谷是有名的輕軌城市，依靠它，曼谷所有的吃喝玩樂場所都被串連起來。MBK Center位于曼谷輕軌2、3號線的換乘站National Stadium Station，由天橋?qū)⑵?F與換乘站點的通道相連，人流導(dǎo)入非常便利。MBK Center總建筑面積為89萬平米，共有8層樓底商，其中1-4F為“東急百貨”，5-8F為家具市場，餐飲，超市，電影院，KTV。9-35層為MBK Hotel；在90年代初期，它曾是亞洲最大的購物場所，被公認為曼谷的地標(biāo)建筑物之一。更位于曼谷的核心地段，每天接待105,000客戶，其中包括30,000外

39、國游客。雙軌道商業(yè)案例泰國MBK Center商業(yè)定位雙軌道商業(yè)案例泰國MBK Center商業(yè)定位輕軌站MBK Center可借鑒點：修建人行天橋，將商業(yè)與軌道換乘站相聯(lián)通，將人流強而有效的導(dǎo)入。面向城市輕軌出站口設(shè)置大型廣場，并在面向輕軌出站口位置設(shè)置特殊造型外立面，以吸引客戶前往。商業(yè)定位商業(yè)價值提升-將地鐵人流導(dǎo)入項目商業(yè)主入口，建議此處增設(shè)小型廣場，以吸引人流形成節(jié)點建議在此位置設(shè)置天橋或者地下通道，導(dǎo)入地鐵出口和對面家樂福商業(yè)人流至本項目都市時尚生活體驗式街區(qū) 讓體驗融入商業(yè)場所。有了好的體驗才會吸引更多的人回到這個場所。即使離開，過了五六年后，他們還會回來，因為這個地方給他留下了

40、深刻的回憶和體驗?！?購物+餐飲+娛樂+休閑+藝術(shù)商業(yè)定位體驗式商業(yè)亮點1-現(xiàn)代、時尚、新穎、亮麗的建筑風(fēng)格，極易脫穎而出不規(guī)則的樓體、色彩斑斕的外觀，到大膽的建筑材料的運用，以及相對獨立而又互相連接的多層空間設(shè)計，使得建筑整體本身就是一件藝術(shù)品。趨勢：世界一線品牌購物終端的發(fā)展史，大多都經(jīng)歷了從只重視店鋪內(nèi)的設(shè)計，到重視整體建筑藝術(shù)風(fēng)格的演變過程。夜景效果商業(yè)定位體驗式商業(yè)亮點2-主力店面的整體裝修應(yīng)具備時尚、個性的視覺沖擊力商業(yè)定位體驗式商業(yè)亮點3-在商業(yè)主入口設(shè)立創(chuàng)意個性式小廣場巨幅LED電子屏冬天為溜冰場，夏天是噴水廣場，匯聚人氣在商業(yè)主入口、獨棟式商業(yè)與情境式商業(yè)街連接處設(shè)立創(chuàng)意個性化小型廣場，在于突出商業(yè)休閑氛圍，吸引眼球，匯聚人流