房產(chǎn)出租陰陽(yáng)合同的審計(jì)的特征分析

1、房產(chǎn)出租陰陽(yáng)合同的審計(jì)的特征分析陳逢淮，海峽出版發(fā)行集團(tuán)總結(jié)大全/html/zongjie/一、案例簡(jiǎn)介2011年10月，某省審計(jì)廳對(duì)該省文化集團(tuán)董事長(zhǎng)進(jìn)行了離任審計(jì)，在對(duì)其子公司誠(chéng)意公司進(jìn)行延伸審計(jì)時(shí)，專(zhuān)門(mén)對(duì)誠(chéng)意公司店面出租進(jìn)行了審計(jì)。誠(chéng)意公司向?qū)徲?jì)組提供了房產(chǎn)出租合同，合同主要條款為：租期從2010年10月1日至2013年12月31日，第一年租金為33萬(wàn)元，以后每年遞增1萬(wàn)元。承租方提供的合同（審計(jì)組從承租方所在地縣工商局取得）主要條款為：出租標(biāo)的和期限一致，但第一年租金為50萬(wàn)元，以后每年遞增3萬(wàn)元。省審計(jì)廳針對(duì)這種情況出具了審計(jì)報(bào)告，認(rèn)為誠(chéng)意公司3處房產(chǎn)均出租給關(guān)系戶(hù)并存在陰陽(yáng)合同問(wèn)題

2、，并責(zé)成該省文化集團(tuán)查清原因并做處理。二、審計(jì)核實(shí)過(guò)程針對(duì)審計(jì)報(bào)告指出的上述問(wèn)題，2012年3月該省文化集團(tuán)公司派出工作小組3人，到誠(chéng)意公司核實(shí)情況。工作小組首先找誠(chéng)意公司經(jīng)理談話，工作小組介紹了省審計(jì)廳審計(jì)報(bào)告指出的房產(chǎn)出租存在陰陽(yáng)合同情況，然后要求該公司經(jīng)理說(shuō)明出現(xiàn)標(biāo)的和期限相同但年租金卻相差十幾萬(wàn)元的兩份合同的原因。該公司經(jīng)理首先讓公司的辦公室主任向工作小組出示了標(biāo)有年租金為33萬(wàn)元的原始合同和相關(guān)批文，然后表示自己與房產(chǎn)承租方簽訂合同是在集團(tuán)公司批準(zhǔn)后按照規(guī)定的程序進(jìn)行的，他強(qiáng)調(diào)自己從未見(jiàn)過(guò)標(biāo)有年租金為50萬(wàn)元的合同，估計(jì)是承租方私自篡改了合同內(nèi)容。工作小組還找辦公室主任單獨(dú)談話辦公室

3、主任講到年租金為33萬(wàn)元的兩份原始合同是在公司經(jīng)理與承租方簽訂后由他蓋的單位公章，他也沒(méi)見(jiàn)過(guò)年租金為50萬(wàn)元的合同。誠(chéng)意公司財(cái)務(wù)部提供的一份現(xiàn)金交款單顯示，承租方已按照合同約定于2011年7月1日把第一年的租金33萬(wàn)元匯入集團(tuán)公司指定的銀行戶(hù)頭。論文代寫(xiě)為了進(jìn)一步查明存在兩份年租金不一致合同的原因，工作小組成員走訪了承租方。承租方講到，承租誠(chéng)意公司的房產(chǎn)主要用于和若干個(gè)合伙人合股經(jīng)營(yíng)商鋪，他本人占大股。他本人于2007-2010年與誠(chéng)意公司簽訂了第一期房產(chǎn)租賃合同，第一期合同于2010年9月到期，續(xù)簽合同時(shí)發(fā)現(xiàn)租金和商鋪的裝修費(fèi)都漲價(jià)了，為了變相補(bǔ)貼裝修費(fèi)，他重新打印了合同的第一頁(yè)，修改了合同

4、的部分內(nèi)容，把原始合同中的第三條“租金第一年為33萬(wàn)元，以后每年遞增1萬(wàn)元”改為“租金第一年為50萬(wàn)元整，以后每年遞增3萬(wàn)元”,目的在于向合伙人多收租金，把差額部分裝進(jìn)自己的口袋。承租方坦言，由于和誠(chéng)意公司簽訂的原始合同共有兩頁(yè)，第一頁(yè)有年租金的內(nèi)容，出租方和承租方的簽字、蓋章在第二頁(yè)，由于原始合同沒(méi)有蓋騎縫章，他很輕易地取下第一頁(yè)，把已修改了年租金的假合同和原始合同的第二頁(yè)裝訂在一起，然后把假合同復(fù)印若干份分發(fā)給每一位合伙人，并借此假合同為每一個(gè)合股商鋪?zhàn)隽斯ど痰怯?，由此形成了兩份年租金不一致的陰?yáng)合同。工作小組還取得了承租方在造假合同的第一頁(yè)上寫(xiě)的證言：“此頁(yè)內(nèi)容與誠(chéng)意公司訂立的合同不一致

5、，把金額33萬(wàn)元改為50萬(wàn)元，每年遞增1萬(wàn)元改為3萬(wàn)元，是我修改并重新打印，特此證明。”承租方還出示了他所保存的與誠(chéng)意公司簽訂的原始合同，工作小組發(fā)現(xiàn)合同上出租方姓名和承租方姓名簽字的字跡和縣工商局存檔的合同（私自修改后的假合同復(fù)印件）的字跡是一致，由此可推斷承租方是在誠(chéng)意公司經(jīng)理并不知情的情況下私自修改了合同金額，出示修改后的假合同給共同入股經(jīng)營(yíng)商鋪的各個(gè)合伙人，并用于工商登記，以達(dá)到向合伙人多收租金的目的。論文代寫(xiě)三、引發(fā)的思考基于上述核查情況，工作小組認(rèn)為誠(chéng)意公司房產(chǎn)出租存在陰陽(yáng)合同是由房產(chǎn)承租方私自修改合同內(nèi)容導(dǎo)致的，不追究誠(chéng)意公司的責(zé)任。但從這次審計(jì)核實(shí)工作中，我們還是可以得出如下結(jié)

6、論：切實(shí)履行完整的審計(jì)程序才能得出真假陰陽(yáng)合同的結(jié)論。從這次省審計(jì)廳審計(jì)過(guò)程看，他們只到誠(chéng)意公司取得房產(chǎn)出租合同，再到縣工商局取得承租方用于工商登記的房產(chǎn)出租合同，兩份合同一對(duì)照，就發(fā)現(xiàn)租期等條款一樣，但租金卻不一樣，隨即確認(rèn)誠(chéng)意公司經(jīng)理簽訂陰陽(yáng)合同，從中撈取好處。從表面證據(jù)上得出這個(gè)結(jié)論是合理的，但核實(shí)的結(jié)果卻并不是這樣。主要原因是審計(jì)程序并不完整，沒(méi)有嚴(yán)格遵循審計(jì)準(zhǔn)則的要求，其實(shí)只要與承租方溝通了解再進(jìn)一步核實(shí)后就會(huì)真相大白。加強(qiáng)合同管理是預(yù)防陰陽(yáng)合同的保證。誠(chéng)意公司在簽訂此份房產(chǎn)出租合同時(shí)未蓋騎縫章、未明確約定違約責(zé)任等疏漏，導(dǎo)致合同內(nèi)容容易被篡改。另外，出租方對(duì)已出租房產(chǎn)不能就此撒手不管，應(yīng)明確一個(gè)部門(mén)加強(qiáng)后續(xù)管理，關(guān)注承租方是否轉(zhuǎn)租、是否合法經(jīng)營(yíng)、消防是否存在安全隱患等相關(guān)問(wèn)題。這也可防止陰陽(yáng)合同的產(chǎn)生。實(shí)施招投標(biāo)辦法是預(yù)防陰陽(yáng)