房地產(chǎn)理論與方法高頻考點

1、2016年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法高頻考點目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc464748669 第一章房地產(chǎn)估價概論 PAGEREF _Toc464748669 h 1 HYPERLINK l _Toc464748670 第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認識 PAGEREF _Toc464748670 h 1 HYPERLINK l _Toc464748671 第二節(jié)對房地產(chǎn)估價的各種需要 PAGEREF _Toc464748671 h 1 HYPERLINK l _Toc464748672 第三節(jié)房地產(chǎn)估價的要素 PAGEREF _Toc464748672

2、 h 1 HYPERLINK l _Toc464748673 第四節(jié)房地產(chǎn)估價職業(yè)道德 PAGEREF _Toc464748673 h 2 HYPERLINK l _Toc464748674 第五節(jié)中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展 PAGEREF _Toc464748674 h 2 HYPERLINK l _Toc464748675 第二章房地產(chǎn)及其描述 PAGEREF _Toc464748675 h 2 HYPERLINK l _Toc464748676 第一節(jié)房地產(chǎn)的含義 PAGEREF _Toc464748676 h 2 HYPERLINK l _Toc464748677 第二節(jié)房地產(chǎn)的特性 PA

3、GEREF _Toc464748677 h 2 HYPERLINK l _Toc464748678 第三節(jié)房地產(chǎn)的種類 PAGEREF _Toc464748678 h 3 HYPERLINK l _Toc464748679 第四節(jié)房地產(chǎn)狀況描述 PAGEREF _Toc464748679 h 3 HYPERLINK l _Toc464748680 第三章房地產(chǎn)價格和價值 PAGEREF _Toc464748680 h 4 HYPERLINK l _Toc464748681 第四節(jié)房地產(chǎn)價格和價值的種類 PAGEREF _Toc464748681 h 4 HYPERLINK l _Toc4647

4、48682 第四章房地產(chǎn)價格影響因素 PAGEREF _Toc464748682 h 4 HYPERLINK l _Toc464748683 第一節(jié)房地產(chǎn)價格影響因素概述 PAGEREF _Toc464748683 h 4 HYPERLINK l _Toc464748684 第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素 PAGEREF _Toc464748684 h 5 HYPERLINK l _Toc464748685 第五節(jié)經(jīng)濟因素 PAGEREF _Toc464748685 h 5 HYPERLINK l _Toc464748686 第六節(jié)社會因素 PAGEREF _Toc464748686 h 5 HYPER

5、LINK l _Toc464748687 第五章房地產(chǎn)估價原則 PAGEREF _Toc464748687 h 5 HYPERLINK l _Toc464748688 第三節(jié)合法原則 PAGEREF _Toc464748688 h 5 HYPERLINK l _Toc464748689 第六節(jié)最高最佳利用原則 PAGEREF _Toc464748689 h 5 HYPERLINK l _Toc464748690 第六章比較法及其運用 PAGEREF _Toc464748690 h 6 HYPERLINK l _Toc464748691 第一節(jié)比較法概述 PAGEREF _Toc46474869

6、1 h 6 HYPERLINK l _Toc464748692 第二節(jié)搜集交易實例 PAGEREF _Toc464748692 h 7 HYPERLINK l _Toc464748693 第三節(jié)選取可比實例 PAGEREF _Toc464748693 h 7 HYPERLINK l _Toc464748694 第四節(jié)建立比較基礎(chǔ) PAGEREF _Toc464748694 h 7 HYPERLINK l _Toc464748695 第五節(jié)交易情況修正 PAGEREF _Toc464748695 h 7 HYPERLINK l _Toc464748696 第六節(jié)市場狀況調(diào)整 PAGEREF _T

7、oc464748696 h 7 HYPERLINK l _Toc464748697 第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整 PAGEREF _Toc464748697 h 7 HYPERLINK l _Toc464748698 第八節(jié)計算比較價值 PAGEREF _Toc464748698 h 7 HYPERLINK l _Toc464748699 第七章收益法及其運用 PAGEREF _Toc464748699 h 8 HYPERLINK l _Toc464748700 第一節(jié)收益法概述 PAGEREF _Toc464748700 h 8 HYPERLINK l _Toc464748701 第二節(jié)報酬資本化法

8、的公式 PAGEREF _Toc464748701 h 8 HYPERLINK l _Toc464748702 第三節(jié)收益期和持有期的測算 PAGEREF _Toc464748702 h 8 HYPERLINK l _Toc464748703 第四節(jié)凈收益的測算 PAGEREF _Toc464748703 h 9 HYPERLINK l _Toc464748704 第五節(jié)報酬率的確定 PAGEREF _Toc464748704 h 9 HYPERLINK l _Toc464748705 第七節(jié)投資組合技術(shù)和剩余技術(shù) PAGEREF _Toc464748705 h 9 HYPERLINK l _

9、Toc464748706 第八章成本法及其運用 PAGEREF _Toc464748706 h 9 HYPERLINK l _Toc464748707 第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成 PAGEREF _Toc464748707 h 9 HYPERLINK l _Toc464748708 第三節(jié)成本法的基本公式 PAGEREF _Toc464748708 h 10 HYPERLINK l _Toc464748709 第四節(jié)重新購建價格的測算 PAGEREF _Toc464748709 h 10 HYPERLINK l _Toc464748710 第五節(jié)建筑物折舊的測算 PAGEREF _Toc464748

10、710 h 10 HYPERLINK l _Toc464748711 第九章假設(shè)開發(fā)法及其運用 PAGEREF _Toc464748711 h 10 HYPERLINK l _Toc464748712 第二節(jié)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法 PAGEREF _Toc464748712 h 10 HYPERLINK l _Toc464748713 第三節(jié)假設(shè)開發(fā)法的估價前提 PAGEREF _Toc464748713 h 11 HYPERLINK l _Toc464748714 第四節(jié)最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇 PAGEREF _Toc464748714 h 11 HYPERLINK l _Toc464748

11、715 第五節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式 PAGEREF _Toc464748715 h 11 HYPERLINK l _Toc464748716 第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取 PAGEREF _Toc464748716 h 11 HYPERLINK l _Toc464748717 第十章長期趨勢法及其運用 PAGEREF _Toc464748717 h 12 HYPERLINK l _Toc464748718 第一節(jié)長期趨勢法概述 PAGEREF _Toc464748718 h 12 HYPERLINK l _Toc464748719 第二節(jié)數(shù)學(xué)擬合法 PAGEREF _Toc46474871

12、9 h 12 HYPERLINK l _Toc464748720 第三節(jié)平均增減量法 PAGEREF _Toc464748720 h 12 HYPERLINK l _Toc464748721 第五節(jié)移動平均法 PAGEREF _Toc464748721 h 12 HYPERLINK l _Toc464748722 第六節(jié)指數(shù)修均法 PAGEREF _Toc464748722 h 12 HYPERLINK l _Toc464748723 第七節(jié)長期趨勢法的作用 PAGEREF _Toc464748723 h 12 HYPERLINK l _Toc464748724 第十一章地價評估和地價分攤 P

13、AGEREF _Toc464748724 h 13 HYPERLINK l _Toc464748725 第一節(jié)地租理論及測算 PAGEREF _Toc464748725 h 13 HYPERLINK l _Toc464748726 第二節(jié)路線價法 PAGEREF _Toc464748726 h 13 HYPERLINK l _Toc464748727 第三節(jié)城鎮(zhèn)基準地價評估 PAGEREF _Toc464748727 h 13 HYPERLINK l _Toc464748728 第四節(jié)基準地價修正法 PAGEREF _Toc464748728 h 13 HYPERLINK l _Toc4647

14、48729 第五節(jié)補地價的測算 PAGEREF _Toc464748729 h 13 HYPERLINK l _Toc464748730 第六節(jié)高層建筑地價分攤 PAGEREF _Toc464748730 h 13 HYPERLINK l _Toc464748731 第十二章房地產(chǎn)估價程序 PAGEREF _Toc464748731 h 14 HYPERLINK l _Toc464748732 第一節(jié)房地產(chǎn)估價程序概述 PAGEREF _Toc464748732 h 14 HYPERLINK l _Toc464748733 第二節(jié)受理估價委托 PAGEREF _Toc464748733 h 1

15、4 HYPERLINK l _Toc464748734 第三節(jié)確定估價基本事項 PAGEREF _Toc464748734 h 14 HYPERLINK l _Toc464748735 第四節(jié)制定估價作業(yè)方案 PAGEREF _Toc464748735 h 14 HYPERLINK l _Toc464748736 第五節(jié)搜集估價所需資料 PAGEREF _Toc464748736 h 14 HYPERLINK l _Toc464748737 第六節(jié)實地查勘估價對象 PAGEREF _Toc464748737 h 14 HYPERLINK l _Toc464748738 第七節(jié)選用估價方法進行測

16、算（P409） PAGEREF _Toc464748738 h 15 HYPERLINK l _Toc464748739 第八節(jié)確定估價結(jié)果（P410） PAGEREF _Toc464748739 h 15 HYPERLINK l _Toc464748740 第九節(jié)撰寫估價報告 PAGEREF _Toc464748740 h 15 HYPERLINK l _Toc464748741 第十節(jié)審核估價報告 PAGEREF _Toc464748741 h 15 HYPERLINK l _Toc464748742 第十一節(jié)交付估價報告 PAGEREF _Toc464748742 h 15 HYPERL

17、INK l _Toc464748743 第十二節(jié)保存估價資料 PAGEREF _Toc464748743 h 15第一章房地產(chǎn)估價概論第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認識1.所有的評估價值都有一定程度的誤差。即評估價值真實價值誤差。（P9）2.不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，應(yīng)允許估價有較大的誤差，但估價的誤差又要適度。（P9）3.判斷誤差大小或者準確性，理論上是將評估價值與真實價值進行比較，實際中是將它與合格的估價師的重新估價結(jié)果進行比較。（P9）4.一種財產(chǎn)只有同時具有獨一無二和價值較大兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。（P11）第二節(jié)對房地產(chǎn)估價的各種需要1.中同目前與房地產(chǎn)有關(guān)

18、的稅種共10個，其中有5個是專門針對房地產(chǎn)設(shè)置的稅種，分別是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅，另外5個是具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種，分別是營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅。除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價。（P16）2.房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權(quán)出租。（P22）第三節(jié)房地產(chǎn)估價的要素1.估價假設(shè)。其作用一方面是規(guī)避估價風(fēng)險，保護估價師和估價機構(gòu)；另一方面是告知、提醒估價報告使用者在使用估價報告時注意，保護估價報告使用者。（P34）2.估價結(jié)果（P35）（1

19、）對鑒證性估價來說因要求其客觀公正，估價師和估價機構(gòu)不能在估價結(jié)果上讓“客戶滿意”；不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見，一般也不能在完成估價之前與他們討論估價結(jié)果。（2）估價結(jié)果可能帶有估價師的個人因素，受估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響，并且所要求的合理的估價結(jié)果和實際上的估價結(jié)果又都可能與估價對象在比較上進行交易的成交價格有所不同。第四節(jié)房地產(chǎn)估價職業(yè)道德第五節(jié)中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展第二章房地產(chǎn)及其描述第一節(jié)房地產(chǎn)的含義1.房地產(chǎn)指土地與建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。2.房地產(chǎn)的區(qū)位是指該房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括

20、位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。（P53）第二節(jié)房地產(chǎn)的特性1.不可移動特性也稱為位置固定性， 不可移動，即房地產(chǎn)的位置不可移動，它是房地產(chǎn)最重要的一個特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財產(chǎn)、資產(chǎn)、商品的主要之處。（P59）2.房地產(chǎn)的供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有獨占性。房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上還不在于土地總量不能增加。如果沒有不可移動特性，土地總量不能增加就沒有這么重要。（P61）3.相互影響（P63）（1）有利的外部性也稱為正的外部性、外部經(jīng)濟，是指某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價。（2）有害的外部性也稱為負的外部性、外部不經(jīng)濟，是指某個經(jīng)濟行為主體的活

21、動使他人或社會受損，而該經(jīng)濟行為主體卻沒有為此承擔成本。4.易受限制（P64）（1）政府對房地產(chǎn)限制的實現(xiàn)：管制權(quán)、征稅權(quán)、征收權(quán)、充公權(quán)。（2）由于房地產(chǎn)不可移動（不可搬走、不可攜帶）、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來有關(guān)制度、政策等變化的影響。5.難以變現(xiàn)（P65）影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：（1）該房地產(chǎn)的通用性；（2）該房地產(chǎn)的獨立使用性；（3）該房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性；（4）該房地產(chǎn)的價值大?。唬?）該房地產(chǎn)的區(qū)位；（6）該房地產(chǎn)的開發(fā)程度；（7）該類房地產(chǎn)的市場狀況。6.保值增值（P6566）引起房地產(chǎn)價格上升的原因（五方面）：對房地產(chǎn)進行投資改良投資增值；通貨膨脹保值；

22、外部經(jīng)濟自然增值；需求增加導(dǎo)致稀缺性增加自然增值；房地產(chǎn)使用管制改變自然增值。第三節(jié)房地產(chǎn)的種類1.“三通一平”一般是指通路、通水、通電以及場地平整；“五通一平”一般是指具備道路、給水、排水、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整；“七通一平”一般是指具備道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整。（P68）第四節(jié)房地產(chǎn)狀況描述1.房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述（P7778）（1）土地權(quán)益狀況描述土地所有權(quán)狀況：國有、集體。土地使用權(quán)狀況：建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)；單獨所有還是共有。土地使用管制情況：說明規(guī)劃條件。土地利用現(xiàn)狀：是否有房屋、林木等。出租或占用情況。他項權(quán)利設(shè)立情

23、況：地役權(quán)、抵押權(quán)等。其他特殊情況：爭議、手續(xù)、違法建筑、查封、不得抵押、拖欠、征收等。（2）建筑物權(quán)益狀況描述：房屋所有權(quán)狀況：所有權(quán)人；共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)。出租或占用情況：說明有無出租、占用情形。對于已出租的，還要說明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平等。他項權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)等他項權(quán)利。其他特殊情況：爭議、手續(xù)、違法建筑、查封、不得抵押、拖欠、征收等。其他：如物業(yè)管理情況。2.房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述（P7879）（1）位置描述：坐落、方位、距離、臨街狀況、朝向、樓層等。（2）交通描述：道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管制情況等。（3）外部配套設(shè)施描述：基礎(chǔ)設(shè)

24、施（給排水、電力、通信、燃氣、供熱等）和公共服務(wù)設(shè)施（商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化、體育等）。（4）周圍環(huán)境描述：自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。第三章房地產(chǎn)價格和價值第四節(jié)房地產(chǎn)價格和價值的種類1.現(xiàn)狀價值（P99）指估價對象在某一特定時間的實際狀況下的價值。實際狀況包括目前的用途、規(guī)模、檔次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是。（1）現(xiàn)狀是最高最佳利用時，現(xiàn)狀價值市場價值。（2）現(xiàn)狀不是最高最佳利用時，現(xiàn)狀價值市場價值。（3）合法利用下，市場價值現(xiàn)狀價值將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罡咦罴牙玫谋匾С龊蛻?yīng)得利潤。2.殘余價值（P100）在非繼續(xù)使用條件下的價值，一般低于市場價值。（不同于殘值）特例：在征收國有土

25、地上單位和個人的房屋情況下，要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營來評估其市場價值給予征收補償。此時殘余價值等于市場價值。10.抵押價值（P101102）11.保險價值（P102）12.征收價值（P102）為國家征收房地產(chǎn)確定補償金額提供參考而評估的被征收房地產(chǎn)的價值。13.完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值（P106）無租約限制價值出租人權(quán)益價值承租人權(quán)益價值。14.樓面地價（P114）樓面地價是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價格。土地總價土地單價土地面積樓面地價建筑面積。15.名義價格與實際價格的換算（P113）16.期房價格現(xiàn)房價格預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風(fēng)險補

26、償。（P115）17.拍賣評估價。第一次拍賣的保留價評估價市場價值。（P116）第四章房地產(chǎn)價格影響因素第一節(jié)房地產(chǎn)價格影響因素概述1.對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識（P120）2.房地產(chǎn)價格影響因素的分類（P122）第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素1.房地產(chǎn)實物因素（P123125）（1）土地實物因素：土地面積、土地形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、土地開發(fā)程度。（2）建筑物實物因素：建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備（小區(qū)內(nèi)部）、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、外觀、新舊程度。2.房地產(chǎn)權(quán)益因素（P125）3.房地產(chǎn)區(qū)位因素（P129）第五節(jié)經(jīng)濟因素1.經(jīng)濟發(fā)展（P143）2.居民

27、收入（P144）收入真正增加，生活水平提高，對房地產(chǎn)需求增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。3.物價與房地產(chǎn)價格上漲的關(guān)系（P146）。4.利率（P146）5.匯率（P146）第六節(jié)社會因素第五章房地產(chǎn)估價原則第三節(jié)合法原則1.合法原則并不意味著只有完全合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依法判定評估對象是哪種狀況的房地產(chǎn)。（P156）2.除了依法不得以某種方式處分的房地產(chǎn)不能成為以該種處分方式為估價目的的估價對象外，任何權(quán)益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象。（P156）第六節(jié)最高最佳利用原則1.最高最佳使用的內(nèi)涵：指法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行，并使價值最大的合理可能的利用。合法，不見得是最高最佳

28、利用，但是最高最佳利用，必然符合合法原則。（P166）2.最高最佳利用是房地產(chǎn)利用競爭與優(yōu)選的結(jié)果，包括用途、規(guī)模、集約度、檔次上的最佳。（P166）3.收益遞增遞減原理（P167）4.均衡原理是以估價對象內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳利用。用于確定最佳集約度和最佳規(guī)模。（P169）5.適合原理，是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用。（P170）基本原理：成本收益原理。更新、改變、開發(fā)成本低于前后收益的增加，才值得改造，否則就保持現(xiàn)狀。第七節(jié)謹慎原則房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見針對不同的估價方法，提出了遵守謹慎原則的下列要求（P171）（1）

29、在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地查看。（2）在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。（3）在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。（4）在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。第六章比較法及其運用第一節(jié)比較法概述1.比較法：選取一定數(shù)量、符合一定條件，與估價對象類似房地產(chǎn)，對它們的成交價格進行適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法，測算出的價格稱為比較價格。（P173）2.比較法的理論依據(jù)替

30、代原理。（P174）3.比較法適用的估價對象（P174）（1）適用：同類，交易活躍。如：住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地。（2）不適用：類似少（特殊廠房、機場、教堂、寺廟等），很少發(fā)生交易（學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓），可比性差（在建工程，因為完工率差別很大）。4.比較法的條件：在價值時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。（P174）第二節(jié)搜集交易實例滿足數(shù)量與質(zhì)量的要求。（P176）第三節(jié)選取可比實例1.數(shù)量要求：35個。（P180）2.質(zhì)量要求（P180181）（1）相似區(qū)位相近。應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)；用途相同；權(quán)利性質(zhì)相同；檔次相當；規(guī)模相當，0.52倍范圍內(nèi)；建筑結(jié)構(gòu)相

31、同。（2）可比實例的交易方式應(yīng)適合估價目的。（3）可比實例的成交日期應(yīng)接近價值時點（一年以上的不采用）。（4）可比實例的成交價格應(yīng)盡量為（或可修正為）正常價格。第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)1.統(tǒng)一財產(chǎn)范圍（P182183）2.統(tǒng)一付款方式（P183）3.統(tǒng)一稅費負擔（P184）4.統(tǒng)一計價單位（P186）第五節(jié)交易情況修正1.造成成交價格偏離正常價格的因素（P189）2.交易情況修正的方法（P190191）第六節(jié)市場狀況調(diào)整1.市場狀況調(diào)整系數(shù)是（1T%）。（P192）2.市場狀況調(diào)整的價格變動率法（P194）第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整1.房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法（P198）第八節(jié)計算比較價值百分比修正、調(diào)整下的乘

32、法公式（P202）比較價值可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。第七章收益法及其運用第一節(jié)收益法概述1.收益法是根據(jù)估價對象的預(yù)期收益來求取估價對象價值或價格的方法。（P212）2.收益法分為：報酬資本化法、直接資本化法。（P212）3.收益法的理論依據(jù)預(yù)期原理。（P213）4.收益法適用收益性房地產(chǎn)，不適用于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)。（P215）第二節(jié)報酬資本化法的公式1.凈收益每年不變的公式（P218）2.凈收益按一定數(shù)額遞增的公式（P223）3.凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。將上式中的b，改成b即可。（P224）4.凈收益按一定比率遞增的公式

33、（P226）5.凈收益按一定比率遞減的公式。將上式的g，改成g即可。（P227）有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運營費用逐年遞增的比率為gE。6.凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式（P229）7.預(yù)知未來若干年后的價格的公式（P231）第三節(jié)收益期和持有期的測算建筑物剩余經(jīng)濟壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限對比的三種情形（P236）（1）兩者同時結(jié)束，以其共同的期限作為收益期限。（2）建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時，房地產(chǎn)價值等于以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期計算的價值，加上自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價值時點的價值。（3）建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)

34、束時：出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，建筑物也無償收回（不補償）。出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，根據(jù)收回時建筑物的殘余價值給予土地使用者相應(yīng)補償。第四節(jié)凈收益的測算1.凈收益測算的基本原理（P237）凈收益潛在毛租金收入空置和收租損失其他收入運營費用有效毛收入運營費用2.運營費用包括：房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、管理費用、維修費、水電費等。（P238）運營費用與會計上成本費用的區(qū)別（四個不包括）。（1）不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額。（2）不包含房地產(chǎn)折舊額。（3）不包含改擴建費用。（4）不包含所得稅。3.重置提撥款的扣除

35、方式（P245）利用償債基金系數(shù)（將年金終值轉(zhuǎn)變?yōu)槟杲鸬南禂?shù)）進行計算Y/（1Y）t1第五節(jié)報酬率的確定報酬率的求取方法（P248）（1）市場提取法。（2）累加法：報酬率安全利率投資風(fēng)險補償率管理負擔補償率缺乏流動性補償率投資帶來的優(yōu)惠率。（3）投資報酬率排序法。第六節(jié)直接資本化法報酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長短等無直接關(guān)系，而資本化率與凈收益本身的變化以及收益期的長短等有直接關(guān)系。（P256）第七節(jié)投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)投資組合技術(shù)（P258）第八章成本法及其運用第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格構(gòu)成1.土地取得成本（包括契稅）（P274）2.建設(shè)成本：前期費用，建筑安裝工程費，基礎(chǔ)設(shè)施

36、建設(shè)費，公共配套設(shè)施建設(shè)費，其他工程費，開發(fā)期間稅費。（P277278）3.管理費用，一般按土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比例來測算。（P278）4.銷售費用，一般按開發(fā)完成后的價值的一定比例測算。（P278）5.投資利息，房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要的費用，都應(yīng)計算利息。（P278）6.銷售稅費兩稅一費、印花稅、交易手續(xù)費。7.開發(fā)利潤（直接成本利潤率投資利潤率成本利潤率銷售利潤率）第三節(jié)成本法的基本公式房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)重新購建價格房地產(chǎn)折舊。（P284）第四節(jié)重新購建價格的測算1.重建成本復(fù)制。（P289）2.重置成本替代。（P289）第五節(jié)建筑物折舊的測算1.物質(zhì)折舊（

37、P295）2.功能折舊分為：功能缺乏、功能落后和功能過剩。（P296）第九章假設(shè)開發(fā)法及其運用第二節(jié)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的區(qū)別（P323）比較項目靜態(tài)分析法動態(tài)分析法開發(fā)完成后的價值、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等根據(jù)估價時點的房地產(chǎn)市場狀況做出，是靜止在價值時點的金額模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，預(yù)測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額各項目發(fā)生的時間不考慮時間上的不同單獨計算投資利息，不考慮預(yù)售與延遲銷售要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，首先把它們折算到同一時間上（估價時點），然后再相加減投資利息和開發(fā)利潤兩項單獨分別計算不單獨計算，隱含在折現(xiàn)中。折現(xiàn)率

38、包含安全收益（利率）和風(fēng)險收益（利潤率）第三節(jié)假設(shè)開發(fā)法的估價前提假設(shè)開發(fā)法的估價前提有3種：（1）業(yè)主自行開發(fā)前提；（2）自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提；（3）被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。一般情況下，自行開發(fā)前提下的價值自愿轉(zhuǎn)讓前提下的價值被迫轉(zhuǎn)讓前提下的價值。（P324）第四節(jié)最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇在調(diào)查、分析了房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況后，便可以選取最佳的開發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。（P325）第五節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式2.根據(jù)待*地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相結(jié)合，有七種情形（P327329）第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取1.后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期（P330）2.后續(xù)開發(fā)

39、的必要支出（P331）3.開發(fā)完成后的價值（P332）4.折現(xiàn)率（P333）是采用動態(tài)分析法時需要確定的重要參數(shù)，與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同。具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率。5.后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤（P333）第十章長期趨勢法及其運用第一節(jié)長期趨勢法概述1.長期趨勢法是運用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)理論和方法，推測、判斷房地產(chǎn)未來價格的方法。（P343）2.長期趨勢法的理論依據(jù)（P343）3.長期趨勢法適用的估價對象：價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)。（P344）4.長期趨勢法估價需要具備的條件（P344）第二節(jié)數(shù)學(xué)擬合法直線趨勢法的條件：估價對象或類似房地產(chǎn)歷史價格的時間序列散點圖應(yīng)表現(xiàn)出明顯的直線趨勢。（P346）方程式描述：YabX第三節(jié)平均增減量法1.用平均增減量法進行預(yù)測的條件（P349）2.逐期增減量的平均數(shù)（P348）第四節(jié)平均發(fā)展速度法1.用平均發(fā)展速度法進行預(yù)測的條件（P351）2.計算公式（P350）第五節(jié)移動平均法第六節(jié)指數(shù)修均法1.指數(shù)修勻法。（P353）2.指數(shù)修均法公式（P353）第七節(jié)長期趨勢法的作用1.用于收益法中預(yù)測未來的租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率、凈收