（地產(chǎn)）聽(tīng)濤別院項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告

1、海銘地產(chǎn)項(xiàng)目全案營(yíng)銷(xiāo)方案聽(tīng)濤別院 立足大青島、西海岸的高起點(diǎn)規(guī)劃，不辜負(fù)這片難得的、最后的大海與土地。 誠(chéng)意十足的打造西海岸、一線海景墅區(qū)的收官之作。123456西海岸市場(chǎng)之大勢(shì)分析西海岸市場(chǎng)之?dāng)?shù)據(jù)分析項(xiàng)目審視價(jià)值與客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)與執(zhí)行之營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)與執(zhí)行之執(zhí)行分解11西海岸市場(chǎng)之大勢(shì)分析西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)是第九個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)，規(guī)劃十大功能片區(qū)，在高起點(diǎn)規(guī)劃上，區(qū)域?qū)⒚媾R顛覆性的更新與改變西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)規(guī)劃圖項(xiàng)目名稱(chēng)投資金額目前現(xiàn)狀奠基時(shí)間1萬(wàn)達(dá)東方影都500億施工期間2013.92中鐵西海岸博覽城500億施工期間2015.123惠普全球數(shù)據(jù)中心220億施工期間2015.94東方時(shí)尚中心70億施工期間，部

2、分企業(yè)入駐2014.45國(guó)際數(shù)字娛樂(lè)城100億尚未落地6中信國(guó)際健康城150億尚未落地7漁人碼頭農(nóng)業(yè)觀光園尚未落地8北方水產(chǎn)交易中心101.7億尚未落地9光谷軟件園100億尚未落地西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)重大項(xiàng)目陸續(xù)落地，促使新區(qū)一體化進(jìn)程，規(guī)劃發(fā)展初期，主體項(xiàng)目還在開(kāi)工及規(guī)劃階段，部分舊改項(xiàng)目還未拆遷，原始形象還未徹底改變青島中韓貿(mào)易合作區(qū)將于2015年開(kāi)建根據(jù)規(guī)劃，青島中韓創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園面積20平方公里，其中，青島中韓貿(mào)易合作區(qū)位于園區(qū)最南端，一期啟動(dòng)面積3.76平方公里。據(jù)黃島新區(qū)副區(qū)長(zhǎng)張建國(guó)介紹，目前整個(gè)中韓創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園總體規(guī)劃已基本完成，預(yù)計(jì)明年開(kāi)工建設(shè)，利用3至5年的時(shí)間建成。中韓貿(mào)易合作區(qū)建成以

3、后，對(duì)于我們老百姓最大的好處就是在家門(mén)口買(mǎi)到便宜的韓國(guó)商品。文化科技雙驅(qū)動(dòng) 構(gòu)建“兩集群、一保障”格局 西海岸發(fā)展集團(tuán)引進(jìn)萬(wàn)達(dá)東方影都和惠普軟件全球大數(shù)據(jù)應(yīng)用研究及產(chǎn)業(yè)示范基地，投資超百億元的國(guó)際數(shù)字娛樂(lè)港、國(guó)際健康生態(tài)城也相繼簽約。開(kāi)發(fā)建設(shè)兩年以來(lái)，這里的大項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有、集聚成勢(shì)，八大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，投資總額超千億元，涉及影視、大數(shù)據(jù)、數(shù)字娛樂(lè)、健康醫(yī)療、旅游度假等多個(gè)領(lǐng)域，構(gòu)建了“影視文化+科技研發(fā)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式，形成了“兩大產(chǎn)業(yè)集群、一大保障區(qū)”的發(fā)展方向。西海岸地鐵建設(shè)駛?cè)搿翱燔?chē)道” 1號(hào)線過(guò)海段已開(kāi)建 地鐵1號(hào)線、13號(hào)線建設(shè)有了階段性進(jìn)展，1號(hào)線過(guò)海段（瓦屋莊站-貴州路站區(qū)間）已首

4、先開(kāi)工建設(shè)，目前各項(xiàng)施工準(zhǔn)備工作正加緊推進(jìn)，2015年年底實(shí)現(xiàn)全線開(kāi)工建設(shè)，13號(hào)線土建工程開(kāi)工新區(qū)鳳凰島度假區(qū)升級(jí)“國(guó)字號(hào)”青島西海岸新區(qū)鳳凰島旅游度假區(qū)被國(guó)家旅游局評(píng)為首批國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)。鳳凰島旅游度假區(qū)升級(jí)“國(guó)字號(hào)”，將促進(jìn)和引領(lǐng)青島西海岸新區(qū)旅游行業(yè)由觀光型向休閑度假型轉(zhuǎn)變，助力山東半島海洋休閑度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)青島領(lǐng)軍中國(guó)北方海洋旅游發(fā)展打造“國(guó)際灣區(qū)城市”核心區(qū)落地重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展3月1日，降息3月1日，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%；3月27日，施行9年的房地產(chǎn)“7090”政策正式退出3月27日，施行9年

5、的房地產(chǎn)“7090”政策正式退出。3月30日 樓市“330”新政3月30日，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%。9月1日，青島公積金新政正式“落地”自9月1日起，在我市購(gòu)買(mǎi)新建住房的，首次公積金貸款最低首付款比例由30%調(diào)整為20%，二次公積金貸款最低首付款比例由60%調(diào)整為20%。二手房貸款首付款比例不做調(diào)整。5月11日，降息金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百

6、分點(diǎn)至2.25%。6月28日，降息降準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)一年貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.85%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2%。央行降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)2月4日，降準(zhǔn)央行降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)4月20日，降準(zhǔn)央行降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)8月26日，降息金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.6%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.75%.10月24日，降息降準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.5%。央行降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)9月6日，降準(zhǔn)央行降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)3月30日，降稅收 營(yíng)業(yè)稅改5為2自3月31日起，

7、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征年限由5年恢復(fù)至2年。4月29日，西海岸新區(qū)出臺(tái)“房產(chǎn)新政11條”9月1日，房地產(chǎn)新廣告法新廣告法正式實(shí)施。其中，房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定(修訂稿)規(guī)定“9不得” ，房地產(chǎn)廣告中不得含有房產(chǎn)升值、投資回報(bào)、辦理戶(hù)口、送學(xué)位等事項(xiàng)的承諾。9月8日，青島積分落戶(hù)新規(guī)申請(qǐng)積分落戶(hù)需要滿(mǎn)足5個(gè)條件：積分落戶(hù)適用于具有高中以上學(xué)歷；在本市城區(qū)和新區(qū)有合法固定住所；持本市城區(qū)和新區(qū)有效的山東省居住證滿(mǎn)3年；在本市城區(qū)和新區(qū)就業(yè)創(chuàng)業(yè)并按規(guī)定繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿(mǎn)3年；無(wú)犯罪記錄。10月29日，二孩政策中共十八大五中全宣布，中國(guó)將全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子政策。12月9日，高層喊話(huà)去庫(kù)存中央經(jīng)

8、濟(jì)工作會(huì)議指出：要化解房地產(chǎn)庫(kù)存穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。消息人士稱(chēng)：中國(guó)計(jì)劃推出房地產(chǎn)去庫(kù)存措施，鼓勵(lì)中小城市對(duì)在城鎮(zhèn)首次購(gòu)買(mǎi)住房的農(nóng)民給予財(cái)政補(bǔ)貼和稅收減免。將農(nóng)民工和個(gè)體工商戶(hù)逐步納入住房公積金制度。自2015年起房地產(chǎn)政策處于利好上升周期，政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)去庫(kù)存，西海岸作為青島存量最大的區(qū)域，也出臺(tái)了寬松的落戶(hù)政策等促進(jìn)手段2015年海上羅蘭地緣客戶(hù)成交比例明顯上升，膠南客戶(hù)占比35%，與去年相比上升5%，開(kāi)發(fā)區(qū)客戶(hù)占比26%，去年相比上升7%。2015年外地客戶(hù)成交比例下降，外省客戶(hù)占比11%，與去年相比下降5%；省內(nèi)其他地區(qū)客戶(hù)成交占比13%，與去年相比下降13%近兩年西海岸（外省、外市）外來(lái)

9、客戶(hù)進(jìn)行投資、度假置業(yè)的意愿逐年下降，區(qū)域越來(lái)越依賴(lài)地緣性客戶(hù)支撐，但開(kāi)發(fā)區(qū)客戶(hù)與膠南客戶(hù)的融合進(jìn)一步加強(qiáng)新區(qū)固化落后印象新區(qū)潛力價(jià)值忽視新區(qū)過(guò)度依賴(lài)資源購(gòu)房只能做價(jià)值取舍海量供應(yīng)&低價(jià)天花板價(jià)格紅海競(jìng)爭(zhēng)站在經(jīng)濟(jì)新區(qū)核心區(qū)的肩膀上定義、規(guī)劃、踐行新的城市副中心級(jí)別的大功能區(qū)【現(xiàn)狀】【理想狀態(tài)】隨著區(qū)域價(jià)值逐漸成熟，房地產(chǎn)整體量?jī)r(jià)平臺(tái)趨于穩(wěn)定，購(gòu)房的驅(qū)動(dòng)因素開(kāi)始演變理想路徑理想路徑單純依靠政策利好和自然資源推動(dòng)的市場(chǎng)狂熱和躁動(dòng)過(guò)去，生活于此且著眼于更長(zhǎng)久未來(lái)的人日益重要2西海岸市場(chǎng)之競(jìng)爭(zhēng)分析近年來(lái)，全市整體市場(chǎng)成交呈波動(dòng)性上升態(tài)勢(shì)，2015年全市整體市場(chǎng)成交量有所下滑，全年共成交146733套，

10、同比14年上漲35.93%；成交均價(jià)方面，15年整體市場(chǎng)成交均價(jià)為8811元/，同比下降1.55%；2015年政策利好，成交出現(xiàn)峰值；15年整體市場(chǎng)成交總面積為1544.59萬(wàn)平方米，同比上漲38.63%。成交總金額為1360.99億元，同比上漲36.48%。受政策利好影響，15年全市整體市場(chǎng)成交現(xiàn)近年最高值，達(dá)到146733套，較市場(chǎng)較好的13年高出6000套黃島、李滄、城陽(yáng)是青島市最主力成交區(qū)域，膠南片區(qū)位于全市第六位，市場(chǎng)規(guī)模在年均12600套左右，西海岸整體成交為青島第一位2015年全市整體市場(chǎng)各區(qū)域成交中，八區(qū)中黃島區(qū)成交17876套，居于首位，其次是李滄區(qū)16035套；五市中以膠州

11、、即墨為主力成交區(qū)域；成交均價(jià)以嶗山、市南區(qū)等城市核心區(qū)域位列最前，從市區(qū)往郊區(qū)依次遞減；膠州、黃島、即墨是青島市存量最高區(qū)域，膠南片區(qū)位于全市第五位，西海岸成為青島巨量庫(kù)存區(qū)域截至2015年12月31日，青島市商品住宅存量為170585套，1839.18萬(wàn)；商品住宅整體存量呈上漲趨勢(shì)；主要存量面積結(jié)構(gòu)為60-90剛需產(chǎn)品，占比40%，其次是90-120產(chǎn)品，存量占比約為33%。按照2年的月均去化8480套計(jì)算，去化需20個(gè)月，去化壓力較大；青島別墅市場(chǎng)在10年下半年到13年期間，得到迅猛發(fā)展，大量別墅項(xiàng)目入市，成交量巨幅上漲，全市別墅成交水平得到大幅度提升。到2014年受市場(chǎng)影響，新增別墅項(xiàng)

12、目不多，原有別墅項(xiàng)目存量較小，成交量下滑明顯；2015年市場(chǎng)回暖，別墅成交量明顯上升。2015年青島別墅市場(chǎng)整體呈量升價(jià)平態(tài)勢(shì)，共成交3500套，同比上漲52%，成交均價(jià)12919元/，同比下降1.9%；別墅順應(yīng)市場(chǎng)回暖大勢(shì)，量升價(jià)穩(wěn)，成交量逐月遞增，共成交3500套，同比上漲52%，成交均價(jià)12919元/，同比下降1.9%受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，12年以220-300平米戶(hù)型為主，成交戶(hù)型面積偏大，13年180-240平米小面積為市場(chǎng)主力成交；14年200以下的中小面積成交量增加，2015年200以下的產(chǎn)品成交占比大幅增加，中小面積別墅穩(wěn)居市場(chǎng)主流地位2015年，200以下小戶(hù)型別墅占比進(jìn)一步擴(kuò)大，

13、占比66.74%，成為別墅成交的絕對(duì)主流面積段57.4%9.3%36.2%10.7%30.8%13.6%18.4%14.8%別墅成交200以下的中小面積產(chǎn)品逐年增勢(shì)明顯，2015年別墅整體成交面積集中在200以下，占比66.7%，同比去年占比上漲43.12%受利好政策影響，別墅市場(chǎng)順應(yīng)市場(chǎng)回暖大趨勢(shì)，成交量上升，小面積低總價(jià)別墅市場(chǎng)接受度更高，成交總價(jià)集中在250萬(wàn)以下，占比 67.3%，大面積高總價(jià)的產(chǎn)品去化占比較少。2013年開(kāi)始，別墅成交呈現(xiàn)出低總價(jià)的特點(diǎn)，該特征明顯度逐年增加，15年250萬(wàn)以下的產(chǎn)品占成交的絕大部分。28.4%27.1%11.6%20.2%24.6%16.3%18.4

14、%19.9%18.4%10.1%24.8%13.3%別墅成交低總價(jià)特點(diǎn)更加明顯，成交總價(jià)集中在250萬(wàn)以?xún)?nèi)，占比67.3%，其中150萬(wàn)以下為主要成交總價(jià)段，占比28.4%，低總價(jià)產(chǎn)品已成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品城陽(yáng)區(qū)別墅項(xiàng)目多，供應(yīng)量大，別墅成交套數(shù)、金額和面積位居青島之首，2015年成交1542套，均價(jià)9863元/。西海岸板塊成交套數(shù)領(lǐng)先即墨板塊，但即墨別墅單體面積較大，即墨成交總面積高于西海岸板塊，2015年西海岸成交643套，均價(jià)14374元/，即墨成交527套，均價(jià)12149元/市區(qū)、高新區(qū)、膠州板塊成交相對(duì)較少，市區(qū)依托絕版城市資源和地段優(yōu)勢(shì)，單價(jià)穩(wěn)居青島別墅板塊之首。城陽(yáng)區(qū)別墅因供應(yīng)量大，

15、其成交套數(shù)、面積、金額穩(wěn)居青島首位，西海岸板塊成交量稍高于即墨板塊，即墨板塊別墅因單體面積較大成交總面積高于西海岸2015年西海岸別墅市場(chǎng)成交643套，同比上漲14%，月均成交54套左右，成交均價(jià)14374元/，同比上漲3.8%，主要來(lái)自萬(wàn)科青島小鎮(zhèn)、世茂諾沙灣、浪琴海等項(xiàng)目2015年西海岸板塊別墅成交643套，同比14年564套上漲14%，月均成交54套左右，成交均價(jià)14374元/平，同比上漲3.8%西海岸板塊別墅熱度逐年提高，供應(yīng)量較多，成交主要萬(wàn)科青島小鎮(zhèn)、世茂諾沙灣、浪琴海等項(xiàng)目。世茂諾沙灣科達(dá)天意華苑萬(wàn)達(dá)東方影都銀盛泰浪琴海聽(tīng)濤別院銀盛泰星海城建邦聽(tīng)海保利海上羅蘭世茂、羅蘭、銀盛泰、

16、憑海臨風(fēng)、建邦聽(tīng)海、天意華苑、奧潤(rùn)馨海國(guó)際城是客戶(hù)重疊較高的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系萬(wàn)科青島小鎮(zhèn)憑海臨風(fēng)項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品面積區(qū)間（）存量/16年供應(yīng)量（套）均價(jià)（元/）供應(yīng)時(shí)間保利海上羅蘭別墅聯(lián)排245-400717000全年順?shù)N雙拼360-600520000高層88-1404547200全年順?shù)N銀盛泰浪琴海別墅聯(lián)排170-190617000全年順?shù)N手拉手230-260620000高層76-1255807200憑海臨風(fēng)疊拼別墅150-3002612000全年順?shù)N高8、9月世茂諾沙灣別墅聯(lián)排170-2508117000順?shù)N疊拼80-1102916000多層90-20022492004

17、月、6月、10月高建邦聽(tīng)海別墅雙拼250-35039180006月、8月聯(lián)排200-35010917000高科達(dá)天意華苑聯(lián)排別墅250-30011620000順?shù)N高層90-19020176005月、8月奧潤(rùn)馨海國(guó)際城別墅聯(lián)排40011190003-8月疊拼200-3001517000多層130-250209000小高層110-1402407500世茂、科達(dá)、建邦的別墅產(chǎn)品供應(yīng)量大，所有項(xiàng)目基本都有高層產(chǎn)品供應(yīng)，但小高層產(chǎn)品較少，存在機(jī)會(huì)點(diǎn)憑海臨風(fēng)保利海上羅蘭奧潤(rùn)馨海國(guó)際城世茂諾沙灣建邦聽(tīng)?？七_(dá)天意華苑K2海棠灣青島小鎮(zhèn)12月201

18、6年預(yù)計(jì)明年3月份加推高層1#二單元 預(yù)計(jì)下半年入市4月份洋房90-130 目前存量9.2萬(wàn)8.9萬(wàn)3.8萬(wàn)6.9萬(wàn)6.8萬(wàn)10.5萬(wàn)4.3萬(wàn)4.6萬(wàn)12月份加推5棟洋房，共計(jì)72套7、8、9月各加推1棟高層，1301702期庫(kù)存418套6月4月份四期疊拼、聯(lián)排8月份加推6#、7#，共計(jì)200套，8月份加推疊拼、高層及部分商業(yè)剩余庫(kù)存去化，2016年實(shí)現(xiàn)清盤(pán)，共計(jì)高層454套，別墅12套，接近6億貨值6月份4期高層開(kāi)盤(pán)，共三棟80-146二、三居6月份推高層，300套7月份推三期1#高層，180套6月份別墅加推，38套9月份別墅加推，21套8月份推雙拼、聯(lián)排，預(yù)計(jì)450套3月加推高層61#，3

19、00套市場(chǎng)競(jìng)品多在3-4月份進(jìn)行小規(guī)模加推，入市產(chǎn)品量較小，大多項(xiàng)目下半年集中發(fā)力，加推頻繁，市場(chǎng)壓力迅速變大青島市場(chǎng)/青島整體市場(chǎng)仍然處于逐年穩(wěn)定成長(zhǎng)階段，但供應(yīng)、成交相當(dāng)不均衡別墅市場(chǎng)/作為北方二線城市，財(cái)富階層的增長(zhǎng)速度限制別墅市場(chǎng)的整體規(guī)模區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)/前海一線板塊競(jìng)爭(zhēng)仍然非常激烈，各品類(lèi)產(chǎn)品均有較大庫(kù)存待去化價(jià)格平臺(tái)/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目增多，各項(xiàng)目根據(jù)自己產(chǎn)品力不同，形成相對(duì)穩(wěn)定價(jià)格平衡結(jié)構(gòu)推售節(jié)點(diǎn)/別墅庫(kù)存貨量持續(xù)沖擊市場(chǎng)，下半年整體住宅市場(chǎng)供應(yīng)增大強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系使市場(chǎng)形成品牌/資源/地段/產(chǎn)品/價(jià)格/服務(wù)/營(yíng)銷(xiāo)等多維度，比拼誰(shuí)最能、最快打動(dòng)客戶(hù)3項(xiàng)目自身審視項(xiàng)目膠南黃島青島項(xiàng)目距離膠南城區(qū)3.3公

20、里；項(xiàng)目距黃島城區(qū)13.4公里；項(xiàng)目距青島城區(qū)34.4公里，需經(jīng)過(guò)海底隧道連接。位于青島西海岸最珍貴的“黃金海岸線”上，膠南城區(qū)、黃島城區(qū)之間，是新黃島區(qū)開(kāi)發(fā)的核心區(qū)域，也是近幾年西海岸開(kāi)發(fā)的最熱點(diǎn)區(qū)域一路之隔，無(wú)遮擋海景資源，位置優(yōu)越且稀缺，保利、銀盛泰兩項(xiàng)目之間，外圍還有萬(wàn)達(dá)、世茂、萬(wàn)科項(xiàng)目，一線品牌聚集，項(xiàng)目受到品牌擠壓嚴(yán)重項(xiàng)目距海500M項(xiàng)目西側(cè)為保利海上羅蘭項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)模較大，多年經(jīng)營(yíng)，口碑良好，沿濱海大道展示面長(zhǎng)；項(xiàng)目東側(cè)為銀盛泰浪琴海項(xiàng)目，項(xiàng)目南地塊與項(xiàng)目規(guī)劃條件相類(lèi)似。開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌和項(xiàng)目體量規(guī)模明顯不占據(jù)優(yōu)勢(shì)，另外受規(guī)模限制，使園林等規(guī)劃設(shè)計(jì)空間有限，提升銷(xiāo)售難度，營(yíng)銷(xiāo)思路需要

21、需要差異化價(jià)值，守正出奇兩棟小高層、四棟聯(lián)排、五棟疊拼，是板塊內(nèi)最小規(guī)模項(xiàng)目；沒(méi)有空間統(tǒng)一規(guī)劃大型景觀軸線；小型景觀節(jié)點(diǎn)空間也難以保證；樓座之間公共景觀設(shè)計(jì)空間有限；地上停車(chē)，社區(qū)道路系統(tǒng)基本為單向設(shè)計(jì)；社區(qū)出入口在西側(cè)小路上，昭示性不強(qiáng)；社區(qū)南側(cè)用地紅線距離濱海大道有較寬的市政綠化帶，需要統(tǒng)一規(guī)劃。產(chǎn)品設(shè)計(jì)以舒適性為第一導(dǎo)向，迎合自住客戶(hù)需求，同時(shí)面積控制在市場(chǎng)主流需求之內(nèi)，建議內(nèi)庭、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)贈(zèng)送基礎(chǔ)上，考慮院子贈(zèng)送與社區(qū)綠化關(guān)系1324項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)地段青西新區(qū)、濱海大道、一線海景強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品低迷社區(qū)、舒適戶(hù)型、高附加值弱勢(shì)品牌一線品牌聚集、品牌戰(zhàn)激烈弱勢(shì)規(guī)劃小體量社區(qū)、社區(qū)內(nèi)部品質(zhì)提升困難強(qiáng)弱勢(shì)

22、突出，優(yōu)缺點(diǎn)明顯大盤(pán)精品，小盤(pán)低端對(duì)精品戰(zhàn)略清晰且堅(jiān)持是項(xiàng)目成功的路徑4價(jià)值與客戶(hù)本案5大硬性?xún)r(jià)值點(diǎn)價(jià)值1區(qū)位價(jià)值價(jià)值2資源價(jià)值 價(jià)值3規(guī)劃價(jià)值價(jià)值4產(chǎn)品價(jià)值價(jià)值5標(biāo)簽價(jià)值本案5大提升價(jià)值點(diǎn)價(jià)值1細(xì)節(jié)關(guān)懷價(jià)值2互動(dòng)娛樂(lè)價(jià)值3鄰里契約價(jià)值4物業(yè)安防價(jià)值5社區(qū)活動(dòng)第1件事“人性化細(xì)節(jié)關(guān)懷”1、社區(qū)WIFI；2、寬“椅”待人；3、入戶(hù)專(zhuān)屬空間；4、嬰兒車(chē)停車(chē)位；5、戶(hù)外插座；6、萬(wàn)物倉(cāng)收納空間嬰兒停車(chē)位精致空間感戶(hù)外插座人性化設(shè)置景觀里的兒童娛樂(lè)區(qū)景觀里的兒童娛樂(lè)區(qū)可互動(dòng)的景觀小品針對(duì)照顧孩子的大人給予人性化的景觀設(shè)置售樓處前面的景觀示范區(qū)以及項(xiàng)目?jī)?nèi)部可用公共景觀空間設(shè)置互動(dòng)設(shè)施可互動(dòng)的趣味性的多功

23、能的大人休憩區(qū)兒童天地玩游結(jié)合交流空間第2件事“景觀娛樂(lè)跨界互動(dòng)”友鄰公約墻放置區(qū)域書(shū)卷氣息的景觀展示；社區(qū)文化的實(shí)景展現(xiàn)；對(duì)業(yè)主的人文關(guān)懷鄰里篇兒童篇安全篇公共篇第3件事“鄰里公約景觀墻”安防保障1：保安人員，統(tǒng)一為175cm以上退伍軍人安防保障2：保安人員統(tǒng)一正裝，保證業(yè)主熟識(shí)度安防保障3：社區(qū)入口+地下車(chē)庫(kù)+單元入戶(hù)+電梯，四重監(jiān)控安防保障4：監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)支持，業(yè)主可隨時(shí)參觀第4件事“有安全感的安防系統(tǒng)”可以參觀的24小時(shí)安防系統(tǒng)建設(shè)社區(qū)微信公眾號(hào)，按季度舉辦鄰里活動(dòng)，促進(jìn)鄰里關(guān)系，豐富社區(qū)生活。包括書(shū)法、電影、垂釣、DIY、插花等各類(lèi)活動(dòng)垂釣活動(dòng)包餃子活動(dòng)攝影活動(dòng)插花活動(dòng)國(guó)學(xué)活動(dòng)D

24、IY活動(dòng)第5件事“公眾號(hào)運(yùn)營(yíng)社區(qū)活動(dòng)”5大硬性?xún)r(jià)值5大提升價(jià)值什么樣的社區(qū)精神？WHY:西海岸沿海一線可開(kāi)發(fā)用地日益稀少一線海景是珍貴的不可再生資源景觀資源優(yōu)越，且密度遠(yuǎn)低于其它項(xiàng)目一線海景+純粹別墅，西海岸最后的機(jī)會(huì)價(jià)值整合第一重稀缺WHY:精心打造的純粹低密度社區(qū)凝聚全高端客戶(hù)群體有能之士向往的生活氛圍低密住區(qū)+精致私密，注定只為少數(shù)人擁有價(jià)值整合第二重圈層WHY:犒賞成功人生的180-195平米聯(lián)排別墅社會(huì)精英熱衷的135-150平米疊拼別墅高舒適度為上升階層打造的小高層產(chǎn)品貴而不奢，為居住而生，人生階段最恰當(dāng)?shù)姆孔觾r(jià)值整合第三重尺度WHY:人性化的社區(qū)配置有效運(yùn)營(yíng)社區(qū)文化鄰里互動(dòng)高質(zhì)量

25、的物業(yè)安防系統(tǒng)從細(xì)節(jié)充分展示人文關(guān)懷，塑造社區(qū)特有文化價(jià)值整合第四重品質(zhì)西海岸前海CEO純墅官邸稀 缺圈層尺度最懂西海岸價(jià)值的人高品質(zhì)的社交氛圍中追求回歸生活的居住情感共鳴品質(zhì)細(xì)節(jié)創(chuàng)造高品質(zhì)生活下一步鎖定NEXT“客戶(hù)”三大區(qū)域，六大品類(lèi)（按居住區(qū)域劃分）膠南城區(qū)原住民周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)新移民客戶(hù)膠南西部客戶(hù)膠南東部客戶(hù)膠南新移民純外地客黃島客戶(hù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客注釋?zhuān)耗z南西部、東部客戶(hù)基本以上海路為界，上海路以西為老城客戶(hù)，上海路以東為新城客戶(hù)；膠南新移民戶(hù)籍在外地，在膠南長(zhǎng)期工作和居住的客戶(hù)。純外地客戶(hù)籍在外地，工作和生活的區(qū)域都在外地。來(lái)膠南置業(yè)存在投資、度假、養(yǎng)老、區(qū)域改善等目的。區(qū)域來(lái)源承付能力置

26、業(yè)驅(qū)動(dòng)主流板塊選擇置業(yè)目的身份標(biāo)簽?zāi)z南城區(qū)原住民膠南西部（上海路以西）低承付能力50萬(wàn)以下低價(jià)、就近，地緣習(xí)慣與情節(jié)西部板塊首置為主普通產(chǎn)業(yè)員工為主中等承付能力50-80萬(wàn)資源、投資潛力濱海板塊首置及首改為主收入較高的產(chǎn)業(yè)員工、中高級(jí)技術(shù)人員、私營(yíng)小業(yè)主，泛公務(wù)員群體中等承付能力50-80萬(wàn)新城價(jià)值，配套，潛力，項(xiàng)目品質(zhì)東部板塊首置及首改為主高承付能力80萬(wàn)以上海景資源濱海板塊改善、投資、養(yǎng)老企事業(yè)單位管理階層，私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體工商戶(hù)高承付能力80萬(wàn)以上新區(qū)綜合價(jià)值，項(xiàng)目品質(zhì)，品牌，學(xué)校東部板塊改善為主膠南東部（上海路以東）低承付能力50萬(wàn)以下低價(jià)，地緣習(xí)慣西部板塊首置為主普通產(chǎn)業(yè)員工為主中等承

27、付能力50-80萬(wàn)資源、投資潛力濱海板塊首置及首改為主收入較高的產(chǎn)業(yè)員工、中高級(jí)技術(shù)人員、私營(yíng)小業(yè)主，泛公務(wù)員群體中等承付能力50-80萬(wàn)新城價(jià)值，地緣情節(jié)，項(xiàng)目品質(zhì)東部板塊首置及首改為主高承付能力80萬(wàn)以上新城價(jià)值，地緣情節(jié)，項(xiàng)目品質(zhì)東部板塊改善為主企事業(yè)單位管理階層，私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體工商戶(hù)高承付能力80萬(wàn)以上資源、規(guī)劃濱海板塊改善、投資、養(yǎng)老新移民純外地客戶(hù)中高承付能力50萬(wàn)以上資源、規(guī)劃濱海板塊投資、度假為主城市中產(chǎn)及以上階層膠南新移民低承付能力50萬(wàn)以下價(jià)格、工作便利度西部板塊首置為主普通打工群體中等承付能力50-80萬(wàn)資源、規(guī)劃濱海板塊首置及首改為主中高級(jí)技術(shù)人員、個(gè)體戶(hù)、泛公務(wù)員群體

28、中等承付能力50-80萬(wàn)配套、區(qū)域、環(huán)境東部板塊首置及首改為主高承付能力80萬(wàn)以上資源、規(guī)劃濱海板塊改善、投資、養(yǎng)老私營(yíng)業(yè)主，企業(yè)中高層管理人員為主、政府人員高承付能力80萬(wàn)以上新區(qū)綜合價(jià)值，項(xiàng)目品質(zhì)，品牌，學(xué)校東部板塊改善為主黃島客戶(hù)中高承付能力50萬(wàn)以上資源、規(guī)劃濱海板塊改善、投資、度假為主個(gè)體戶(hù)、退休中產(chǎn)、普通員工鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)低承付能力50萬(wàn)以下價(jià)格、配套西部板塊首置為主普通農(nóng)民為主中等承付能力50-80萬(wàn)資源、規(guī)劃濱海板塊首置及首改為主鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師、政府人員為主中等承付能力50-80萬(wàn)配套、區(qū)域、環(huán)境東部板塊首置及首改為主高承付能力80萬(wàn)以上身份感、區(qū)域綜合價(jià)值東部板塊首置及首改為主個(gè)

29、體戶(hù)、政府人員為主主力客戶(hù)膠南東部城區(qū)、高承付能力、原住民，占比50-55%【別墅客戶(hù)構(gòu)成】重要客戶(hù)開(kāi)發(fā)區(qū)城區(qū)、高承付能力，占比20-25%補(bǔ)充客戶(hù)1膠南新移民、高承付客戶(hù)能力，占比10%左右補(bǔ)充客戶(hù)1膠南西部城區(qū)、高承付能力、原住民，占比10%左右主力客戶(hù)膠南東部城區(qū)、中承付能力、原住民，占比60-65%【小高層客戶(hù)構(gòu)成】重要客戶(hù)膠南新移民、中承付客戶(hù)能力，占比20-25%左右補(bǔ)充客戶(hù)膠南西部城區(qū)、中承付能力、原住民，占比10%左右項(xiàng)目客戶(hù)形象鎖定（以別墅為主力產(chǎn)品，以別墅為形象主導(dǎo)） 膠南新城、開(kāi)發(fā)區(qū)城區(qū)的地緣性客群，企業(yè)主、公司高管、高級(jí)公務(wù)人員為主，懂得“?！钡膬r(jià)值，懂得享受，要求品質(zhì)

30、，追求生活圈層，在意身份標(biāo)簽。5策略與執(zhí)行之營(yíng)銷(xiāo)策略1營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)保守目標(biāo)銷(xiāo)售周期16個(gè)月，自2016年7月至2017年10月，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售率達(dá)到95%爭(zhēng)取目標(biāo)銷(xiāo)售周期10個(gè)月， 自2016年7月至2017年5月，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售率達(dá)到90%讓客戶(hù)對(duì)核心價(jià)值體系深信不疑讓客戶(hù)被營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)的細(xì)節(jié)所打動(dòng)讓客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目未來(lái)產(chǎn)生自我憧憬2核心關(guān)鍵3營(yíng)銷(xiāo)策略高調(diào)性輕推廣精渠道細(xì)展示回歸精品戰(zhàn)略，堅(jiān)守精細(xì)營(yíng)銷(xiāo)化繁為簡(jiǎn)，守正出奇3營(yíng)銷(xiāo)策略高調(diào)性輕推廣精渠道細(xì)展示整個(gè)項(xiàng)目的廣告推廣調(diào)性、活動(dòng)組織、物料制作必須達(dá)到高水準(zhǔn)，并且能夠跟目標(biāo)客戶(hù)產(chǎn)生共鳴，同時(shí)能夠感受出品質(zhì)感，要么不做、少做，做就做最好的項(xiàng)目規(guī)模限制，進(jìn)行高舉高打的推廣

31、轟炸，費(fèi)效比極低，鎖定兩到三種可以發(fā)力的推廣渠道，線上推廣足以給線下渠道完成形象導(dǎo)入即可第一是借勢(shì)，借助前海板塊品牌項(xiàng)目的客流，做好攔截，為我所用，第二是客戶(hù)策略圍繞目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行拓展、組織活動(dòng)打造主題式售樓處、景觀示范區(qū)、主力戶(hù)型樣板間，重點(diǎn)提升物業(yè)服務(wù)，形成細(xì)節(jié)體驗(yàn)上較高水準(zhǔn)的營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)，強(qiáng)化客戶(hù)對(duì)于項(xiàng)目的品牌體驗(yàn)感受4推售節(jié)奏第一批推售2016年7月31日（星期天）推出小高層11號(hào)樓約39套、聯(lián)排4號(hào)樓4套、疊拼9號(hào)樓12套，共計(jì)55套1234567891011第二批推售2016年8月28日（星期天）推出聯(lián)排3號(hào)樓4套、疊拼8號(hào)樓12套，共計(jì)16套第三批推售2016年10月2日（星期天）推出

32、小高層10號(hào)樓38套，共計(jì)38套第四批推售2016年11月27日（星期天）推出疊拼2號(hào)樓4套、7號(hào)樓12套，共計(jì)16套第五批推售2017年3月5日（星期天）推出聯(lián)排1號(hào)樓4套、疊拼5、6號(hào)樓24套，共計(jì)28套項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品面積區(qū)間（）均價(jià)（元/）保利海上羅蘭別墅聯(lián)排245-40017000雙拼360-60020000高層88-1407200銀盛泰浪琴海別墅聯(lián)排170-19017000手拉手230-26020000高層76-1257200世茂諾沙灣別墅聯(lián)排170-25017000疊拼80-11016000多層90-2009200高層80-1307500建邦聽(tīng)海別墅雙拼250-35018000聯(lián)排2

33、00-35017000高層90-1417200科達(dá)天意華苑聯(lián)排別墅250-30020000高層90-1907600奧潤(rùn)馨海國(guó)際城別墅聯(lián)排40019000疊拼200-30017000多層130-2509000小高層110-14075005價(jià)格建議聯(lián)排別墅價(jià)格單價(jià)：16000-18000元總價(jià)：280-320萬(wàn)之間疊拼別墅價(jià)格小高層價(jià)格單價(jià)：15000-17000元總價(jià)：200-250萬(wàn)之間套三單價(jià)：9000-11000元套三總價(jià)：110-160萬(wàn)之間套二單價(jià)：8000-10000元套二總價(jià)：65-80萬(wàn)之間6營(yíng)銷(xiāo)總控工程節(jié)點(diǎn)5月6月7月8月9月10月11月12月1月售樓處交付取得預(yù)售許可證營(yíng)銷(xiāo)階

34、段營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)7月31首推形象口碑傳播/熱銷(xiāo)客戶(hù)維護(hù)/蓄客蓄客目標(biāo)A類(lèi)客戶(hù)440組A類(lèi)128組A類(lèi)304組推廣主題方向海銘前海墅區(qū)力作最后的城心海CEO純墅官邸首開(kāi)售罄應(yīng)時(shí)加推全價(jià)值體系輸出價(jià)值點(diǎn)提升炒作情系海銘地產(chǎn)感恩2016業(yè)主活動(dòng)線國(guó)宴大師活動(dòng)重點(diǎn)渠道客戶(hù)攔截；高端社區(qū)、寫(xiě)字樓拓客客戶(hù)攔截；政府、銀行等其他政企機(jī)構(gòu)渠道拓展啟動(dòng)；老帶新、客帶客獎(jiǎng)勵(lì)；中介、同行轉(zhuǎn)介2月3月4月5月項(xiàng)目?jī)r(jià)值/蓄客尾盤(pán)促銷(xiāo)/售罄8月28二推10月2三推11月27四推3月5五推A類(lèi)128組A類(lèi)224組最后*席稀缺別墅從此再無(wú)城心海墅高端圈層體驗(yàn)活動(dòng)感恩回饋活動(dòng)社區(qū)文化活動(dòng)競(jìng)品客戶(hù)資源購(gòu)買(mǎi)、CALL客老帶新、客帶客獎(jiǎng)勵(lì)

35、6策略與執(zhí)行之執(zhí)行分解存在問(wèn)題：【關(guān)鍵策略】第一階段5月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題：項(xiàng)目入市，如何進(jìn)行形象清晰傳遞？無(wú)售樓處如何導(dǎo)入客戶(hù)，積累客戶(hù)？取得一個(gè)戶(hù)外廣告陣地取得部分輔助推廣渠道取得一個(gè)臨時(shí)接待中心目標(biāo)：形象樹(shù)立、前期蓄客【核心目標(biāo)】戶(hù)外大牌投放地點(diǎn)（首選）：東部新城商場(chǎng)或主要交通路口即可投放時(shí)間，2016年5月份至2016年11月份候車(chē)亭廣告投放地點(diǎn)：沿膠南中心區(qū)3縱3行的主要交通干道布局上海路、東岳中路、靈山灣路、濱海大道重點(diǎn)布局，朝陽(yáng)山路、臨港路、雙珠路次重點(diǎn)布局投放時(shí)間，2016年5月份至2016年9月份第1件事1個(gè)戶(hù)外大牌+少量候車(chē)廳廣告戶(hù)外大牌投放地點(diǎn)（備選）：沿濱海大道膠南段，政府已經(jīng)拆

36、除所有的戶(hù)外大牌，如果后期有新的資源，建議作為備選燈箱廣告投放地點(diǎn)：沿濱海大道膠南段的路邊燈箱廣告投放時(shí)間，2016年5月份至2016年9月份第2件事喜來(lái)登臨時(shí)接待中心地點(diǎn)選擇：喜來(lái)登是膠南最高端酒店距離項(xiàng)目2.5公里，交通便利是進(jìn)入膠南城區(qū)的三叉路口，車(chē)流量大，是膠南的門(mén)戶(hù)位置設(shè)置形式：租賃大堂30平米場(chǎng)地，設(shè)置展板、沙盤(pán)、沙發(fā)等布置，進(jìn)行臨時(shí)接待存在問(wèn)題：【關(guān)鍵策略】第二階段6月-7月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題：如何積累項(xiàng)目整個(gè)周期中最大一批次客戶(hù)？售樓處投入使用，如何提升體驗(yàn)感？首批產(chǎn)品入市，如何保證首推熱銷(xiāo)？售樓處開(kāi)放、首批開(kāi)盤(pán)國(guó)宴大師活動(dòng)客戶(hù)拓展動(dòng)作目標(biāo)：蓄客、體驗(yàn)、開(kāi)盤(pán)【核心目標(biāo)】第1件事6.4售樓

37、處正式開(kāi)放活動(dòng)時(shí)間：盡力爭(zhēng)取6月4日，星期天活動(dòng)方式：售樓處、示范區(qū)正式開(kāi)放，現(xiàn)場(chǎng)組織有人氣的活動(dòng)，建議以?xún)和?lèi)、音樂(lè)類(lèi)的活動(dòng)為主要方向，邀請(qǐng)客戶(hù)、媒體、合作方參觀項(xiàng)目；產(chǎn)品發(fā)布，重點(diǎn)講解打造西海岸高檔別墅的稀缺價(jià)值，產(chǎn)品差異化的價(jià)值活動(dòng)目的：回籠前期臨時(shí)售樓處積累的客戶(hù)，增加項(xiàng)目聲勢(shì)媒體配合：舉辦小型媒體發(fā)布會(huì)，青島新聞網(wǎng)，青島電視臺(tái)，微博，微信，青島新聞網(wǎng)，搜狐，新浪等，媒體進(jìn)行廣泛、全程跟蹤報(bào)道。第2件事7.3國(guó)宴大師私密晚宴活動(dòng)時(shí)間：7月2日，晚上，星期天活動(dòng)方式：邀請(qǐng)中國(guó)著名的廚師（最好有國(guó)宴經(jīng)驗(yàn)），定制特色私家宴，邀請(qǐng)項(xiàng)目意向客戶(hù)，進(jìn)行品嘗，提升項(xiàng)目檔次的同時(shí)，提前經(jīng)營(yíng)圈層可以選擇

38、在喜來(lái)登酒店宴會(huì)廳，根據(jù)可以提供的晚宴位數(shù)，確定參加客戶(hù)規(guī)模，建議控制在3-5桌之間活動(dòng)目的：回籠客戶(hù)，增加客戶(hù)認(rèn)可度媒體配合：利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行炒作，形成話(huà)題事件第3件事重點(diǎn)社區(qū)拓展+競(jìng)品攔截社區(qū)拓展：圍繞東部城區(qū)中高端社區(qū)拓展圍繞陽(yáng)光大廈等寫(xiě)字樓進(jìn)行拓展以上門(mén)調(diào)查問(wèn)卷贈(zèng)送禮物的形式時(shí)間為每天晚上4-7點(diǎn)鐘競(jìng)品攔截：在膠南車(chē)流量比較大的六個(gè)路口進(jìn)行攔截形式可以選擇舉牌、電子屏車(chē)等形式項(xiàng)目正式面世到開(kāi)盤(pán)2個(gè)多月的實(shí)現(xiàn)如何實(shí)現(xiàn)客戶(hù)粘著：首期開(kāi)盤(pán)成功，確保區(qū)域霸主地位6月4日，售樓處開(kāi)放同步啟動(dòng)誠(chéng)意金，享受1%折扣，小高層5000元，別墅1萬(wàn)元誠(chéng)意金兩種形式：一是電商團(tuán)購(gòu)后返還，二是綁定銀行卡，凍結(jié)

39、資金誠(chéng)意金啟動(dòng)第4件事7.31首期開(kāi)盤(pán)6月26日，樣板間開(kāi)放同步啟動(dòng)認(rèn)籌金，享受2%折扣，小高層補(bǔ)15000元，別墅補(bǔ)4萬(wàn)元認(rèn)籌金啟動(dòng)7月23日，釋放細(xì)價(jià)，進(jìn)行客戶(hù)預(yù)裝戶(hù)，別墅客戶(hù)交5萬(wàn)元鎖定房號(hào)價(jià)格釋放7月31日，小高層、別墅開(kāi)盤(pán)，小高層集中選房，別墅直接轉(zhuǎn)認(rèn)購(gòu)價(jià)格釋放展示提升售樓處引進(jìn)ZOO COFFEE，打造咖啡式休閑空間，符合客戶(hù)中高端調(diào)性ZOO咖啡體驗(yàn)中心ZOO咖啡客戶(hù)接待區(qū)售樓處內(nèi)部飲水吧，改為引進(jìn)ZOO COFFEE實(shí)體店，符合客戶(hù)調(diào)性，提升項(xiàng)目檔次，同時(shí)結(jié)合咖啡店作為談客區(qū)，營(yíng)造良好的氛圍。弱化銷(xiāo)售中心的銷(xiāo)售功能，將售樓處一層打造成一個(gè)咖啡館式的休閑空間。3月份完成售樓處的裝修

40、，并達(dá)到可以接待客戶(hù)的標(biāo)準(zhǔn)ZOO咖啡符合中高端調(diào)性，營(yíng)造良好氛圍標(biāo)識(shí)系統(tǒng)什么樣也是有的生活場(chǎng)景描摹人物置身感強(qiáng)未來(lái)小孩子玩的地方都通過(guò)沙盤(pán)做出來(lái)沙盤(pán)重點(diǎn)打造細(xì)節(jié)一般項(xiàng)目沙盤(pán)由于比例的問(wèn)題都是對(duì)景觀簡(jiǎn)單的表示下，樹(shù)、草、花、鋪裝等很簡(jiǎn)單，而本案專(zhuān)門(mén)做體現(xiàn)細(xì)節(jié)的景觀沙盤(pán)；沙盤(pán)中包含小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)；沙盤(pán)中有人物模型，真實(shí)展示未來(lái)生活場(chǎng)景；未來(lái)小孩子玩耍的場(chǎng)景也體現(xiàn)在沙盤(pán)之中，潛移默化中與孩子父母進(jìn)行情感溝通；展示提升沙盤(pán)制作強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)，設(shè)置人物、動(dòng)作模型，生活場(chǎng)景真實(shí)再現(xiàn)走心的生活感沙盤(pán)鄰里公約宣傳資料準(zhǔn)備人性化情感關(guān)懷鄰里公約宣傳資料準(zhǔn)備制作手冊(cè)1.我們樂(lè)于參加社區(qū)的公共活動(dòng)；2.鄰居見(jiàn)面主動(dòng)問(wèn)好；3

41、.我們呵護(hù)孩子的自尊，在公共場(chǎng)合避免責(zé)罰；4.孩子之間發(fā)生沖突，家長(zhǎng)首先教導(dǎo)自家孩子；5.我們關(guān)懷和幫助獨(dú)居老人；6.鄰居長(zhǎng)時(shí)間不在家時(shí)，我們幫助照看，遇有異常，及時(shí)告知管理人；7.當(dāng)鄰居因房屋維修需要配合時(shí)，我們樂(lè)于支持和幫助；8.我們拾獲樓上鄰居晾曬時(shí)飄落的衣物，妥善保管及時(shí)送還；9.我們不往窗外拋撒物品，不在窗臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)邊緣放置墜落物品，晾曬澆灌防止滴水；10.在公共場(chǎng)所，我們放低談話(huà)音量；乘坐電梯時(shí)，盡量不接電話(huà)；11.在清晨和夜晚，我們主動(dòng)將室內(nèi)音響降低，室外的集體活動(dòng)我們照顧?quán)従拥母惺?；展示提升鄰里公約集，讓客戶(hù)提前感受到社區(qū)軟環(huán)境，提高項(xiàng)目品質(zhì)及口碑道具、物料營(yíng)造軟環(huán)境存在問(wèn)題：【

42、關(guān)鍵策略】第三階段8月-11月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題：第一次開(kāi)盤(pán)客戶(hù)消化完畢后，如何保證項(xiàng)目持續(xù)來(lái)人量？如何保證現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氛圍，促進(jìn)持續(xù)銷(xiāo)售速度？擴(kuò)大拓客動(dòng)作范圍啟動(dòng)中介、同行轉(zhuǎn)介圈層體驗(yàn)活動(dòng)目標(biāo)：續(xù)銷(xiāo)、加推【核心目標(biāo)】第1件事商超+影院+餐飲拓展動(dòng)作一：商超覆蓋8月，啟動(dòng)德泰利群、膠南商廈、家樂(lè)城外場(chǎng)拓客，覆蓋兩大主力商圈。動(dòng)作二：影城覆蓋宏程影城為膠南唯一電影院，人流量較大；觀影高峰時(shí)段，在影院門(mén)口設(shè)巡展點(diǎn)，掃碼送小食、可樂(lè)；與影院合作，不定期舉辦免費(fèi)觀影活動(dòng)。動(dòng)作三：小吃街8-9月份海南路成膠南最為集中的海鮮燒烤一條街，客戶(hù)檔次較高，且人流量較大，7月份提前與燒烤商家洽談資料拜訪，傍晚派單。二手房中介聯(lián)

43、盟帶客成交小高層獎(jiǎng)勵(lì)5000元、別墅獎(jiǎng)勵(lì)10000萬(wàn)利用二手房客戶(hù)資源，進(jìn)行三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，發(fā)展為外場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)將二手房手中的賣(mài)房者、買(mǎi)房者資源有效利用渠道轉(zhuǎn)介帶客成交小高層獎(jiǎng)勵(lì)5000元、別墅獎(jiǎng)勵(lì)10000萬(wàn)充分發(fā)揮銀行、承建方等向周邊進(jìn)行價(jià)值滲透通過(guò)“轉(zhuǎn)介卡”形式釋放轉(zhuǎn)介信息獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)老客戶(hù)介紹新客戶(hù)成交，老客戶(hù)獎(jiǎng)勵(lì)3000元，新客戶(hù)免半年物業(yè)費(fèi)渠道形式針對(duì)購(gòu)房成功客戶(hù)；老客戶(hù)介紹新客戶(hù)，即獲獎(jiǎng)勵(lì)；獎(jiǎng)勵(lì)以現(xiàn)金獎(jiǎng)為主，搭配物業(yè)費(fèi)等形式渠道要點(diǎn)項(xiàng)目首批開(kāi)盤(pán)結(jié)束后，在續(xù)銷(xiāo)期使用，有效積累客戶(hù)物料配合有項(xiàng)目老帶新信息的小禮品、DM第2件事老帶新+渠道轉(zhuǎn)介老帶新政策強(qiáng)銷(xiāo)階段快節(jié)奏推貨與客戶(hù)補(bǔ)充活動(dòng)時(shí)間主題

44、活動(dòng)活動(dòng)目的8月份游艇出海PARTY通過(guò)一系列高端圈層活動(dòng)，體現(xiàn)未來(lái)社區(qū)生活的生活狀態(tài)，增加項(xiàng)目品牌、品質(zhì)體驗(yàn)感，保證新老客戶(hù)的參與時(shí)間和參加活動(dòng)的積極性9月份法國(guó)紅酒品鑒活動(dòng)10月份藏馬山自駕登山活動(dòng)11月份韓國(guó)高端體檢活動(dòng)每周現(xiàn)場(chǎng)均有抽獎(jiǎng)活動(dòng)第3件事每月一場(chǎng)圈層活動(dòng)置業(yè)顧問(wèn)個(gè)人微信工作定位任何不愿意通過(guò)銷(xiāo)售員微信互粉請(qǐng)求的準(zhǔn)客戶(hù)都是假客戶(hù)通過(guò)微信實(shí)時(shí)向客戶(hù)傳遞項(xiàng)目信息，保持客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度；使用微信，標(biāo)簽化置業(yè)顧問(wèn)和客戶(hù)，能夠保證即時(shí)匹配。強(qiáng)銷(xiāo)階段快節(jié)奏推貨與客戶(hù)補(bǔ)充第4件事置業(yè)顧問(wèn)微信朋友圈強(qiáng)銷(xiāo)階段快節(jié)奏推貨與客戶(hù)補(bǔ)充第5件事微信官方服務(wù)號(hào)項(xiàng)目基本信息精致頁(yè)面打造，推出線上售樓處，并在

45、線上及線下渠道過(guò)程中，提供二維碼掃碼及關(guān)注功能；并結(jié)合節(jié)點(diǎn)以及階段活動(dòng)實(shí)現(xiàn)批量關(guān)注微信內(nèi)容項(xiàng)目介紹品牌介紹項(xiàng)目?jī)r(jià)值活動(dòng)預(yù)告項(xiàng)目動(dòng)態(tài)公館生活線上售樓處微信售樓處微信內(nèi)容二維碼存在問(wèn)題：【關(guān)鍵策略】第四階段12月-2月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題：如何在冬季客源較少的情況下，充分利用保證銷(xiāo)售速度？現(xiàn)場(chǎng)系列活動(dòng)太太俱樂(lè)部目標(biāo)：續(xù)銷(xiāo)、客戶(hù)維護(hù)【核心目標(biāo)】強(qiáng)銷(xiāo)階段快節(jié)奏推貨與客戶(hù)補(bǔ)充西方文化體驗(yàn)之旅萬(wàn)圣節(jié)（10月31日）感恩節(jié)（11月第四個(gè)星期四）圣誕節(jié)（12月25日）活動(dòng)內(nèi)容：售樓處節(jié)日氣氛包裝西方節(jié)日文化講解假面舞會(huì)+篝火B(yǎng)BQ到訪兒童贈(zèng)送糖果禮物到訪即可獲得系列卡片一張售樓處節(jié)日氣氛包裝西方節(jié)日文化講解現(xiàn)場(chǎng)料理火雞紅酒大餐“感謝有你”寫(xiě)下寄語(yǔ)活動(dòng)，活動(dòng)后由銀盛泰把客戶(hù)的感恩卡片寄出。到訪即可獲得系列卡片一張售樓處節(jié)日氣氛包裝西方節(jié)日文化講解寫(xiě)下新年祝福