貴州湄潭項(xiàng)目策劃書(shū)

1、貴州湄潭縣項(xiàng)目前期思考(sko)及合作意向書(shū)一座城市(chngsh)的創(chuàng)見(jiàn)與新生！ 共四十八頁(yè)項(xiàng)目面臨五大對(duì)立(dul)關(guān)系開(kāi)發(fā)模式與盈利周期的對(duì)立【戰(zhàn)略(zhnl)層面】超大規(guī)模與市場(chǎng)需求的對(duì)立【市場(chǎng)層面】陌生區(qū)域與人口導(dǎo)入的對(duì)立【區(qū)域?qū)用妗砍鞘锌臻g與價(jià)值復(fù)合的對(duì)立【規(guī)劃層面】產(chǎn)品快銷(xiāo)與市場(chǎng)價(jià)值的對(duì)立【營(yíng)銷(xiāo)層面】共四十八頁(yè)1）開(kāi)發(fā)模式與盈利周期的對(duì)立選擇單一的產(chǎn)品模型或簡(jiǎn)單的類(lèi)別組合（如 住宅+商鋪或商業(yè)綜合體）開(kāi)發(fā)，走入市場(chǎng)瓶頸？還是理性的城市格局和節(jié)點(diǎn)定位，以創(chuàng)新的產(chǎn)品陣營(yíng)構(gòu)造具有影響力的營(yíng)銷(xiāo)(yn xio)勢(shì)力從而推動(dòng)成功大營(yíng)銷(xiāo)(yn xio)？共四十八頁(yè)2）超大規(guī)模與市場(chǎng)需求的對(duì)立湄

2、潭縣城區(qū)總?cè)丝诓蛔?萬(wàn)人，何以消化市場(chǎng)已 開(kāi)發(fā)的逾100萬(wàn)方的供應(yīng)量？誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？何種項(xiàng)目及產(chǎn)品足以吸引客戶買(mǎi)單？何類(lèi)產(chǎn)品陣營(yíng)方能脫穎而出(tu yng r ch)凝聚城市消費(fèi)再生？共四十八頁(yè)3）陌生區(qū)域與人口導(dǎo)入的對(duì)立尚不發(fā)達(dá)的湄潭新興城區(qū)，單項(xiàng)60萬(wàn)方以上的新城大盤(pán)，區(qū)域不成熟的情況下，如何整合資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化和提升影響力，吸納(x n)老城區(qū)及外延人口導(dǎo)入？共四十八頁(yè)4）城市空間與價(jià)值復(fù)合的對(duì)立局限的地塊屬性，如何規(guī)劃出復(fù)合型、多功能、高價(jià)值的未來(lái)城市發(fā)展需求，引領(lǐng)(ynlng)市場(chǎng)前瞻性消費(fèi)？共四十八頁(yè)5）產(chǎn)品快銷(xiāo)與市場(chǎng)價(jià)值的對(duì)立快銷(xiāo)一般意味著價(jià)格與市場(chǎng)對(duì)位，本項(xiàng)目如何在保證價(jià)格

3、與市場(chǎng)對(duì)位的同時(shí)(tngsh)提供價(jià)值最大化，提升附加值，在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中走出獨(dú)立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？共四十八頁(yè)我們的市場(chǎng)與客群市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，區(qū)域的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)在哪里？客戶(k h)區(qū)域特征明顯？如何滿足？如何引導(dǎo)？開(kāi)發(fā)體量巨大，如何進(jìn)行產(chǎn)品稀缺性設(shè)計(jì)和差異化打造？共四十八頁(yè)現(xiàn)狀(xinzhung)規(guī)劃點(diǎn)評(píng)：現(xiàn)有規(guī)劃能解決5個(gè)對(duì)立嗎？現(xiàn)規(guī)劃只是按部就班的在土地上“畫(huà)房子”，尚未根本挖掘和創(chuàng)造項(xiàng)目本體(bnt)稀有性和獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力！并且單體式商業(yè)的布局方式極大的增加了后期銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)！商業(yè)規(guī)劃與住宅整體互通性和空間共融性毫無(wú)體現(xiàn)！1、項(xiàng)目規(guī)劃缺乏主題性引導(dǎo)，未能整合地區(qū)及城市資源，功能結(jié)構(gòu)單一，營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)極弱，項(xiàng)目整

4、體缺失地標(biāo)性規(guī)劃；2項(xiàng)目缺乏城市地產(chǎn)量化供需分析，對(duì)消費(fèi)、購(gòu)買(mǎi)及區(qū)域差異化競(jìng)爭(zhēng)乃至營(yíng)銷(xiāo)的定位思考、3、建筑排布機(jī)械、動(dòng)線規(guī)劃簡(jiǎn)單缺乏趣味性、地塊空間被人為地割裂、缺乏連續(xù)性和目的性，各個(gè)板塊各自為陣；4、未能有效利用地形、將坡度、地上與地下建筑等空間貫穿，商業(yè)臨街面及聚合性缺乏，價(jià)值未能最大化；5、地塊功能和形象定位模糊，導(dǎo)致空間的塑造與建筑的設(shè)計(jì)呆板，沒(méi)有重點(diǎn)；6、與城市主干道和支路的接駁以及人流導(dǎo)引缺乏依據(jù)，未能有效分析；與城市文脈及資源嫁接未能充分考慮；7、項(xiàng)目主題景觀規(guī)劃嚴(yán)重缺失，商業(yè)街區(qū)景觀、主要空間節(jié)點(diǎn)、住宅底商等設(shè)計(jì)思路尚未能體現(xiàn)；8、項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)僅是規(guī)模上的數(shù)據(jù)拼湊、未能在空間

5、吸引力和功能提升上給湄潭帶來(lái)新的風(fēng)貌和變化，住宅和商業(yè)配比缺乏合理推敲，住宅外立面風(fēng)格偏偏一律，缺乏市場(chǎng)特色化引導(dǎo)；共四十八頁(yè)在湄潭，對(duì)于城市地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，本案是做增量，如何形成新的區(qū)域熱點(diǎn)？吸引新的購(gòu)買(mǎi)人群？聚集更多的消費(fèi)人氣？挖掘地塊自身最大價(jià)值？項(xiàng)目(xingm)精準(zhǔn)定位與體量設(shè)置將決定市場(chǎng)格局的成敗創(chuàng)新的規(guī)劃設(shè)計(jì)是成功的基礎(chǔ)！全面復(fù)合的營(yíng)銷(xiāo)推廣是成功的保障！高效資源整合與運(yùn)作是成功的關(guān)鍵！ 共四十八頁(yè)本案成功營(yíng)造營(yíng)銷(xiāo)(yn xio)“8大基礎(chǔ)6大要素”新區(qū)(xnq)與老城規(guī)劃的集成品牌的影響入市的時(shí)機(jī)模式的設(shè)定資源的整合強(qiáng)勢(shì)的營(yíng)銷(xiāo)拼差異拼規(guī)劃早宣傳早運(yùn)作定向客群功能的主題拼概念共四十八頁(yè)本

6、案價(jià)值(jizh)塑造規(guī)劃大作(d zu)，區(qū)域重塑共四十八頁(yè)項(xiàng)目(xingm)整體解決方案定位【顛覆】我們將對(duì)項(xiàng)目(xingm)重新定位！項(xiàng)目定位湄潭，后現(xiàn)代城市發(fā)展集合體Post modern city development collection共四十八頁(yè)整體(zhngt)戰(zhàn)略解決方案后現(xiàn)代城市(chngsh)發(fā)展集合體對(duì)城市新區(qū)和地塊進(jìn)行整體考量和重點(diǎn)規(guī)劃，確定產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)走向和預(yù)期；對(duì)新城新區(qū)及周邊項(xiàng)目資源（茶城/茶文化/學(xué)校資源）進(jìn)行戰(zhàn)略考量，以 “ 資源集合，超脫規(guī)劃，提升價(jià)值”帶動(dòng)地塊價(jià)值；針對(duì)周邊市場(chǎng)，設(shè)計(jì)項(xiàng)目的唯一性及可操作性評(píng)估；項(xiàng)目規(guī)劃的前瞻性，適用于未來(lái)城市發(fā)展的空間及

7、營(yíng)銷(xiāo)需求；共四十八頁(yè)首創(chuàng)遵義后現(xiàn)代城市(chngsh)發(fā)展集合體建筑(jinzh)觀城市觀文化觀規(guī)劃邏輯空間層面豐富功能多樣齊全風(fēng)格文脈交融設(shè)計(jì)的前瞻性產(chǎn)品形態(tài)商貿(mào)集散景觀商街游憩長(zhǎng)廊教育集成共四十八頁(yè)整體規(guī)劃解決方案規(guī)劃(guhu)布局思考城市游憩與商業(yè)(shngy)長(zhǎng)廊重新規(guī)劃路網(wǎng)，重新劃分街區(qū)尺度，打造有機(jī)的游憩空間；整體景觀性設(shè)計(jì)，提高地塊東西南北走向的空間穿越和園林組合；設(shè)計(jì)結(jié)合本地茶文化，將文化元素融入建筑風(fēng)貌，提高建筑作品的附加值；組合多個(gè)各自獨(dú)立、主題鮮明又能滿足城市休閑、觀光的景觀街區(qū)；共四十八頁(yè)整體規(guī)劃解決方案產(chǎn)品(chnpn)規(guī)劃及業(yè)態(tài)思考 Suburban large

8、neighborhood center（郊區(qū)型大型(dxng)鄰里中心）脫胎于strip mall(條形購(gòu)物中心），針對(duì)四線城市零售店下沉困局；利用不同業(yè)態(tài)組合，形成對(duì)周邊極強(qiáng)的商業(yè)輻射力；不脫離整體復(fù)合規(guī)劃的設(shè)計(jì)主旨，同樣打造半開(kāi)放的空間體驗(yàn)；植入定比的娛樂(lè)、旅游、文化、商務(wù)、休閑、藝事、餐飲、購(gòu)物等業(yè)態(tài)；設(shè)計(jì)地標(biāo)型的城市娛樂(lè)設(shè)施并引入相關(guān)配套；共四十八頁(yè)整體規(guī)劃解決方案產(chǎn)品(chnpn)規(guī)劃及業(yè)態(tài)思考City real estate education integration（城市(chngsh)教育地產(chǎn)集成）整合周邊學(xué)校資源，打造城市級(jí)教育地產(chǎn)集成，以教育資源型實(shí)現(xiàn)差異化；引進(jìn)教育配套商

9、業(yè)；定量延展兒童游樂(lè)業(yè)態(tài)，形成目的性消費(fèi)；設(shè)計(jì)商務(wù)班總部培訓(xùn)基地，有機(jī)將茶貿(mào)易與教育地產(chǎn)相融合；共四十八頁(yè)項(xiàng)目資源盤(pán)點(diǎn)(pndin)競(jìng)爭(zhēng)差異化區(qū)位可炒作的未來(lái)新城中心；規(guī)劃可放大的全新項(xiàng)目規(guī)劃；資源(zyun)可嫁接的茶貿(mào)易產(chǎn)業(yè)背景；資源可運(yùn)作的城市教育地產(chǎn)；規(guī)劃可發(fā)力的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式；產(chǎn)品可競(jìng)爭(zhēng)的集合居住產(chǎn)品特色；主要發(fā)力點(diǎn)：重新規(guī)劃的功能復(fù)合性與空間關(guān)系、商業(yè)租售比、業(yè)態(tài)組合定位及盈利模式設(shè)定、住宅主題化及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)差異化、項(xiàng)目標(biāo)示性及品牌整合推廣、風(fēng)格獨(dú)特性及文化元素導(dǎo)入現(xiàn)狀資源：路網(wǎng)、干道、茶城、學(xué)校資源、茶文化未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：共四十八頁(yè)湄潭的城市發(fā)展不該僅止步于目前的發(fā)展水平；商住存量高企、

10、不是所有開(kāi)發(fā)商在湄潭都得要死不活！城市空間不是沒(méi)有更多創(chuàng)造的可能性！所以(suy)我們顛覆與創(chuàng)造者共創(chuàng)城市(chngsh)新未來(lái)！之于市場(chǎng)，本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)是超前瞻規(guī)劃，以城市發(fā)展20年后才會(huì)有的發(fā)展理念沖擊市場(chǎng)，不單迎合城市現(xiàn)有需求，更具有引領(lǐng)“穿越式”消費(fèi)未來(lái)的廣闊空間。類(lèi)似于汽車(chē)產(chǎn)業(yè)從“概念”到“現(xiàn)實(shí)”共四十八頁(yè)重新定位(dngwi)目的：重新定位(dngwi)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目主題化，功能升級(jí)化；區(qū)隔市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)品牌推廣需求；塑造項(xiàng)目市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力和形象占位；打造規(guī)模化的差異化特質(zhì)；融入景觀與公共空間的思考；有效接續(xù)地區(qū)文脈和現(xiàn)狀資源；兼具時(shí)代性、發(fā)展性、未來(lái)性；未來(lái)城市發(fā)源地（商貿(mào)集

11、散+消費(fèi)城+未來(lái)城）共四十八頁(yè) 城市中的新城市 60萬(wàn)M2當(dāng)代(dngdi)開(kāi)放城市集合體 最終將項(xiàng)目(xingm)打造成為：共四十八頁(yè)湄潭城市文化(wnhu)和國(guó)際商旅度假景點(diǎn)最終將項(xiàng)目打造(dzo)成為：共四十八頁(yè)全天候休閑消費(fèi)(xiofi)城市集散中心最終將項(xiàng)目打造(dzo)成為：共四十八頁(yè)極富體驗(yàn)的中心(zhngxn)商業(yè)線型公園最終(zu zhn)將項(xiàng)目打造成為：共四十八頁(yè)全家型一站式城市(chngsh)休閑購(gòu)物樂(lè)園最終將項(xiàng)目打造(dzo)成為：共四十八頁(yè)全日制城市教育(jioy)地產(chǎn)名盤(pán)最終將項(xiàng)目打造(dzo)成為：共四十八頁(yè)“3+X”模式(msh)3鄰里中心(zhngxn)商業(yè)、

12、情境式文化街區(qū)、唯一性地產(chǎn)名盤(pán)招商模式設(shè)計(jì)（指導(dǎo)空間設(shè)計(jì)）：X如其他差異類(lèi)業(yè)態(tài) （如酒店、游樂(lè)場(chǎng)、特色集市等）共四十八頁(yè)項(xiàng)目最終(zu zhn)空間塑形：一個(gè)人的幸福(xngf)、一座城市的新生共四十八頁(yè)項(xiàng)目(xingm)整體解決方案營(yíng)銷(xiāo)【顛覆】營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)塑造(szo)及市場(chǎng)傳達(dá)：唯一公園式消費(fèi)環(huán)境+唯一主題街區(qū)+唯一特色商貿(mào)集散+唯一消費(fèi)目的地+唯一高尚居住地+唯一文化體驗(yàn)區(qū)+唯一城市休閑帶+唯一后現(xiàn)代體驗(yàn)+唯一教育基地營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略落地及過(guò)程貫穿：品牌大營(yíng)銷(xiāo)高占位案名導(dǎo)入、品牌整合推廣區(qū)域大營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)區(qū)域+炒作區(qū)位+城市運(yùn)營(yíng)整合大營(yíng)銷(xiāo)文化挖掘+資源嫁接+價(jià)值提升細(xì)節(jié)大營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值體系全方位（商業(yè)/投資/

13、商貿(mào)/酒店/生活/消費(fèi)/觀光）手段大營(yíng)銷(xiāo)線上廣告精準(zhǔn)打擊+線下撒網(wǎng)式掃雷布陣價(jià)格大營(yíng)銷(xiāo)有的放矢，全程節(jié)點(diǎn)把控，饑餓營(yíng)銷(xiāo)+圈層營(yíng)銷(xiāo)+鎖客策略共四十八頁(yè)天地(tind)行城市地產(chǎn)全程解決方案步驟一 集合咨詢 專業(yè)化創(chuàng)新建筑設(shè)計(jì)最大化城市地塊(d kui)價(jià)值、打造差異化產(chǎn)品、估算空間租售收益、落實(shí)開(kāi)發(fā)節(jié)奏和策略共四十八頁(yè)天地行城市(chngsh)地產(chǎn)全程解決方案步驟二 復(fù)合實(shí)施(shsh) 大戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)整合賣(mài)點(diǎn)差異訴求、區(qū)域炒作影響力營(yíng)銷(xiāo)、媒體炒作病毒性營(yíng)銷(xiāo)、定價(jià)蓄客成功去化共四十八頁(yè)天地行城市地產(chǎn)(dchn)全程解決方案步驟三 品牌化項(xiàng)目包裝及全公關(guān)操作大品牌(pn pi)全程操作、定向傳播、事件

14、營(yíng)銷(xiāo)、渠道營(yíng)銷(xiāo)3位一體共四十八頁(yè)天地行城市地產(chǎn)(dchn)全程解決方案步驟四 多元化招商（非大型主力(zhl)店）與主力(zhl)消費(fèi)形象打造完善商戶品牌結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)商戶品牌對(duì)地塊價(jià)值提升方案、導(dǎo)入商戶資源共四十八頁(yè)天地行公司精英簡(jiǎn)介(jin ji)及服務(wù)團(tuán)隊(duì)成員共四十八頁(yè)共四十八頁(yè)共四十八頁(yè)共四十八頁(yè)共四十八頁(yè)共四十八頁(yè)建筑(jinzh)規(guī)劃部共四十八頁(yè)建筑(jinzh)規(guī)劃部共四十八頁(yè)建筑(jinzh)規(guī)劃部共四十八頁(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃部共四十八頁(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃部商業(yè)部共四十八頁(yè)廣告(gunggo)企劃部共四十八頁(yè)共四十八頁(yè)內(nèi)容摘要貴州湄潭縣項(xiàng)目前期思考及合作意向書(shū)。陌生區(qū)域與人口導(dǎo)入的對(duì)立【區(qū)域?qū)用妗?。選擇單一的產(chǎn)品模型或簡(jiǎn)單的類(lèi)別組合（如 住宅+商鋪或商業(yè)綜合體）開(kāi)發(fā)，走入市場(chǎng)瓶頸。湄潭縣城區(qū)總?cè)丝诓蛔?萬(wàn)人