萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)盈利模式深度解析及二三線商業(yè)（PPT52頁(yè))

1、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)盈利模式深度解析及二三線商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)要點(diǎn)20171培訓(xùn)講師：徐 揚(yáng) 原萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商務(wù)部副總經(jīng)理，負(fù)責(zé)集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃、核心租戶管理、租賃決策文件制定、商業(yè)項(xiàng)目定位研究等工作；主持商業(yè)運(yùn)作過(guò)的項(xiàng)目有：成都萬(wàn)達(dá)、上海南匯萬(wàn)達(dá)、南京建鄴萬(wàn)達(dá)、重慶萬(wàn)達(dá)、北京石景山萬(wàn)達(dá)、西安李村萬(wàn)達(dá)等。現(xiàn)任東方偉業(yè)副總裁。2圖 片3課程提綱商業(yè)地產(chǎn)概述商業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中常見(jiàn)的問(wèn)題萬(wàn)達(dá)的內(nèi)部管控體系（發(fā)展、規(guī)劃、工程）招商團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)營(yíng)運(yùn)知識(shí)的分享其他項(xiàng)目的分享4商業(yè)地產(chǎn)概述我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段:第一階段:19922002:起步發(fā)展時(shí)期,商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)第二階段:2002-2008:快速發(fā)展時(shí)期，商業(yè)

2、加地產(chǎn)邊緣產(chǎn)業(yè)第三階段：2008-至今：理性發(fā)展時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立產(chǎn)業(yè)5商業(yè)地產(chǎn)的基本特征一：商業(yè)屬性、地產(chǎn)屬性、金融屬性二：高投入、高回報(bào)、高難度三：安全性、穩(wěn)定性、持續(xù)性6商業(yè)地產(chǎn)的難題消費(fèi)群投資群商戶群7商業(yè)地產(chǎn)的常見(jiàn)誤區(qū)重規(guī)模 輕效益重開(kāi)發(fā) 輕經(jīng)營(yíng)重政策 輕規(guī)劃8商業(yè)地產(chǎn)新的趨勢(shì)1.開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)并擁有零售品牌（開(kāi)發(fā)商擁有自己的百貨是一個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)）2.零售商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)并開(kāi)始購(gòu)地自建3.專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)隨著城市化進(jìn)程蓬勃發(fā)展9萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程特點(diǎn)：底層出售（格子鋪），二三樓超市，四樓家居10特點(diǎn)：組合店，由多個(gè)單店組成11特點(diǎn)：業(yè)態(tài)豐富，由超市、百貨、影院、電器專(zhuān)賣(mài)、娛樂(lè)

3、等構(gòu)成，也就是城市綜合體。12第三代產(chǎn)品變化后的優(yōu)勢(shì)1.增加了室內(nèi)步行街，貫穿項(xiàng)目各主力店2.強(qiáng)調(diào)購(gòu)物空間的舒適度與便利性3.業(yè)態(tài)布局更加豐富多彩4.人流內(nèi)部共享性顯著增強(qiáng)13萬(wàn)達(dá)三代產(chǎn)品的突破與成熟代表作14上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主要主力店情況：沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)：約2.8萬(wàn)平米香港巴黎春天百貨：約4.3萬(wàn)平米第一食品廣場(chǎng)：約2.1萬(wàn)平米萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城：共10個(gè)放映廳其余主力業(yè)態(tài)有：新華書(shū)店、黃金珠寶城、和樂(lè)國(guó)際家居廣場(chǎng)、青少年購(gòu)物中心等 目前60%的合作品牌商家是通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目積累起來(lái)的。 15代表作16鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主要主力店情況： 沃爾瑪、百安居、特力屋、蘇寧電器、喜百度、石浦酒樓、神采飛揚(yáng)電玩城、

4、大歌星KTV、萬(wàn)達(dá)影城、銀泰百貨等。17總結(jié)18建設(shè)城市綜合體的基本原則一.選址策略二.商業(yè)規(guī)劃與定位策略（萬(wàn)達(dá)2010年開(kāi)始，改變開(kāi)發(fā)公司為主導(dǎo)的情況）三.建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)19萬(wàn)達(dá)內(nèi)部管理體系一.選址階段 信息收集 信息整理 項(xiàng)目推進(jìn) 項(xiàng)目立項(xiàng)20核心解讀選址要點(diǎn):城市:100萬(wàn)以上人口;人均可支配收入過(guò)萬(wàn)元;地級(jí)市位置:城市核心地塊,周邊人口30萬(wàn)人;或類(lèi)似人口導(dǎo)入?yún)^(qū);談判:與政府談判,定指標(biāo)、包拆遷、設(shè)條件價(jià)格:拆遷成本,地價(jià)同類(lèi)最低水平21核心解讀對(duì)政府的吸引力:每個(gè)綜合體為社會(huì)新增近萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位每個(gè)綜合體每年創(chuàng)造幾千萬(wàn)甚至超億元稅收城市綜合體是一站式消費(fèi)場(chǎng)所,全方位滿足群眾的消費(fèi)需求

5、每個(gè)城市綜合體都創(chuàng)造一個(gè)城市新中心改善城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)22二.商業(yè)規(guī)劃與定位23三.建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)24建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)25建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)26建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)27萬(wàn)達(dá)招商模式一.成功解決招商過(guò)程中的三對(duì)矛盾 1.主力店與小商鋪 2.租金與品牌 3.連鎖品牌與當(dāng)?shù)厣碳遥ㄒ恍I(yè)態(tài)的租金情況）28招商實(shí)施中的四大要素29招商工作階段劃分30招商工作時(shí)序表31訂單地產(chǎn)的關(guān)鍵32主力店在商業(yè)地產(chǎn)的作用 保證安全 確定基調(diào) 快速發(fā)展33萬(wàn)達(dá)主力店業(yè)態(tài)及面積構(gòu)成34訂單地產(chǎn)模式的優(yōu)勢(shì)35萬(wàn)達(dá)目前主力店業(yè)態(tài)及商家3637383940萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的三個(gè)核心優(yōu)勢(shì)1. 萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈2. 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式3. 萬(wàn)達(dá)豐富的商家資源41運(yùn)營(yíng)知識(shí)的分享42購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理的最終目標(biāo)43成功購(gòu)物中心的標(biāo)準(zhǔn)44項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中經(jīng)常出現(xiàn)的數(shù)據(jù)日均人流量有效人流樓層遞減系數(shù)高峰期候餐時(shí)間人均停留時(shí)間人均消費(fèi)值總提袋率單店提袋率客單價(jià)單次消費(fèi)率坪效重復(fù)消費(fèi)率45購(gòu)物中心成功的核心要素46運(yùn)營(yíng)工作的主線