中建某公司營(yíng)銷融資、墊資管理控制程序_secret

1、營(yíng)銷融資、墊資管理控制程序1、總 則1.1 為了適應(yīng)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有，現(xiàn)結(jié)合公司的實(shí)際情況，制定本管理控制程序。1.2 本程序所稱墊資，是指因建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不規(guī)范性，業(yè)主為克服資金困難、減少資金成本、或轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)各種形式提出先決條件，或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手提出相應(yīng)承諾，使承包商為保證工程中標(biāo)或承攬?jiān)谑┑暮罄m(xù)工程，所接受的直接或變相為工程墊付資金、承擔(dān)資金風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)行為。2、融、墊資判斷2.1 下列情況應(yīng)認(rèn)定為融、墊資：2.1.1 無(wú)工程預(yù)付款，以及工程進(jìn)度款支付的時(shí)間在開(kāi)工后或通常的結(jié)算期末30天以上；2.1.2 在某一分部或分項(xiàng)工程（工期在60天以上）完工以后，再辦理結(jié)算或付款；

2、2.1.3 直接或通過(guò)第三方為業(yè)主提供貸款，以及按業(yè)主或發(fā)包方要求，到其指定的銀行或機(jī)構(gòu)辦理定期存款；2.1.4 為業(yè)主或發(fā)包方貸款提供擔(dān)保；2.1.5 影響公司資金周轉(zhuǎn)或?yàn)闃I(yè)主承擔(dān)資金風(fēng)險(xiǎn)的其他經(jīng)濟(jì)法律活動(dòng)。2.2 上述融、墊資行為，以甲乙雙方依規(guī)定程序簽訂協(xié)議，或在施工合同中有明確規(guī)定的為協(xié)議融、墊資；無(wú)任何有效協(xié)議或違反合同付款規(guī)定業(yè)主未付（或少付）工程預(yù)付款、進(jìn)度款及其他款項(xiàng)的，為拖欠墊資。3、融、墊資的原則3.1 工程融、墊資必須符合規(guī)范、合理、安全、受益，有利于擴(kuò)大市場(chǎng)占有，有利于推進(jìn)工程總承包，總量控制，分級(jí)管理，權(quán)責(zé)明確的基本原則。3.2 下列工程經(jīng)批準(zhǔn)可以進(jìn)行融、墊資：3.2

3、.1 由國(guó)有及商業(yè)銀行出具履約保函或擔(dān)保，或者國(guó)家投資的項(xiàng)目資金暫時(shí)不到位或暫時(shí)存在缺口；3.2.2 業(yè)主具有不低于融、墊資額度的易于變現(xiàn)或公司可以處置的資產(chǎn)做抵押；3.2.3 對(duì)公司進(jìn)入新市場(chǎng)或擴(kuò)大影響有戰(zhàn)略性意義，同時(shí)可以轉(zhuǎn)嫁或承受其風(fēng)險(xiǎn)；3.2.4 業(yè)主為上市公司或上市公司的控股公司；3.2.5 信譽(yù)良好、有雄厚優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的獨(dú)立企業(yè)法人單位提供相應(yīng)擔(dān)保；長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作伙伴，或在國(guó)內(nèi)外有廣泛影響的業(yè)主；3.2.6 信譽(yù)良好、習(xí)慣性的以墊資作為前提條件的有實(shí)力和規(guī)模的發(fā)展商。3.2.7 公司認(rèn)為可以融、墊資的其他情況。3.3 下列工程不予融、墊資：3.3.1 未辦妥建設(shè)或開(kāi)工手續(xù)， 又無(wú)任何主

4、管部門的書(shū)面確認(rèn)或認(rèn)可；3.3.2 業(yè)主自用或自營(yíng)，還墊資金不落實(shí)的房地產(chǎn)項(xiàng)目；3.3.3 國(guó)家法律或政策明令禁止或不鼓勵(lì)的項(xiàng)目；3.3.4 虧損或負(fù)債經(jīng)營(yíng)，以及一貫（含同時(shí)在其他項(xiàng)目）依靠承包商墊資的業(yè)主所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目；3.3.5 蓄意炒賣或可能引起經(jīng)濟(jì)、法律糾紛的項(xiàng)目；3.3.6 與公司有法律糾紛或以往信譽(yù)不佳的業(yè)主；3.3.7 公司認(rèn)定的其他不可融、墊資的業(yè)主或項(xiàng)目。4、融、墊資總額比例控制原則4.1 每年初根據(jù)公司年度營(yíng)銷計(jì)劃，發(fā)展規(guī)劃，市場(chǎng)情況，以及公司現(xiàn)金流量預(yù)算情況，下達(dá)年度融、墊資總規(guī)模，提供給公司市場(chǎng)營(yíng)銷領(lǐng)導(dǎo)小組。4.2 融、墊資資金總額原則上項(xiàng)目階段缺口墊資額不超過(guò)合同總額1

5、0-15%，融資額不超過(guò)項(xiàng)目合同總額20%。超過(guò)此總額及比例均屬風(fēng)險(xiǎn)超負(fù)荷。4.3 融、墊資發(fā)生應(yīng)以確保在建工程生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金的需求，以及公司正常流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)，并促進(jìn)市場(chǎng)營(yíng)銷工作的開(kāi)展為前提。5、融、墊資前期調(diào)研5.1項(xiàng)目跟蹤人、市場(chǎng)經(jīng)理及市場(chǎng)投標(biāo)部5.1.1 項(xiàng)目業(yè)主概況：評(píng)價(jià)業(yè)主總體經(jīng)營(yíng)狀況5.1.1.1 所有制形式，如屬股份制，了解各股東名稱、持股比例。5.1.1.2 經(jīng)營(yíng)范圍，注冊(cè)資金5.1.1.3公司業(yè)績(jī)及目前經(jīng)營(yíng)情況。（附經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告）5.1.2 項(xiàng)目具體情況：評(píng)價(jià)該項(xiàng)目前景5.1.2.1 由業(yè)主提供項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，（總投資額、項(xiàng)目地點(diǎn)、項(xiàng)目類型）5.1.2.2

6、項(xiàng)目預(yù)計(jì)工期，開(kāi)、竣工時(shí)間5.1.2.3 項(xiàng)目現(xiàn)進(jìn)展階段。5.1.3 項(xiàng)目資金狀況5.1.3.1 項(xiàng)目總投資額5.1.3.2 業(yè)主已有資金總額、業(yè)主資金結(jié)構(gòu)來(lái)源分析、實(shí)際到位資金額5.1.3.3 業(yè)主方項(xiàng)目籌資方案：項(xiàng)目出現(xiàn)資金缺口，業(yè)主彌補(bǔ)已有資金缺口的方法途徑。5.1.4 業(yè)主方向我公司提出的融、墊資要求。5.1.4.1 融、墊資額5.1.4.2 融、墊資條件，包括時(shí)間、階段、部位、方式以及償付的方式、補(bǔ)償辦法等。5.1.5 通過(guò)業(yè)主的幾項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)總結(jié)評(píng)價(jià)業(yè)主財(cái)務(wù)狀況。此項(xiàng)由資金部進(jìn)行評(píng)估。5.1.5.1 短期償債能力，是指企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債及時(shí)足額償還的程度保證，是衡量企業(yè)當(dāng)前財(cái)務(wù)能

7、力，特別是流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力的重要標(biāo)志。衡量指標(biāo)主要有：流動(dòng)比率（一般2：1比較適合）、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率。5.1.5.2 長(zhǎng)期償債能力，指企業(yè)償還長(zhǎng)期負(fù)債的能力。主要指標(biāo)有：資產(chǎn)負(fù)債率（一般應(yīng)低于70%）、產(chǎn)權(quán)比率、利息保障倍數(shù)（至少應(yīng)大于1，比值越高，償債能力越強(qiáng)）。5.1.5.3 獲利能力指標(biāo)：銷售利潤(rùn)率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、資本收益率、資本保值增值率。5.1.5.4 營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)：應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率。5.2 資金部5.2.1 通過(guò)金融機(jī)構(gòu)了解業(yè)主資信、資金情況，已有貸款規(guī)模、或有負(fù)債情況。5.2.2 確認(rèn)項(xiàng)目融資的擔(dān)保方式5.2.2.1 抵押擔(dān)保物不動(dòng)產(chǎn)：土地、建筑物（不包括在建工程）

8、、有形動(dòng)產(chǎn)：機(jī)器設(shè)備、原材料無(wú)形動(dòng)產(chǎn)：合約權(quán)力、專利權(quán)等。以上各項(xiàng)必須經(jīng)評(píng)估，確實(shí)具備抵押或質(zhì)押資格。對(duì)于業(yè)主提出以待建工程作為抵押物的一律不予同意。5.2.2.2 第三方信用擔(dān)保：可由與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有直接利益關(guān)系的商業(yè)機(jī)構(gòu)、工程公司、項(xiàng)目設(shè)備材料供應(yīng)商等作為擔(dān)保人，擔(dān)保人應(yīng)由我公司認(rèn)可。5.2.2.3 銀行出具的銀行擔(dān)保函可由銀行開(kāi)具我公司為受益人的到期還款保函，作為融、墊資的擔(dān)保方式。5.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析（總部各部門綜合）對(duì)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)作預(yù)測(cè)：從項(xiàng)目成本控制、預(yù)期工程利潤(rùn)、項(xiàng)目銷售預(yù)期、金融政策變化、行業(yè)政策變化等方面進(jìn)行。6、融、墊資決策6.1 總經(jīng)理是公司營(yíng)銷融、墊資審批人，最終否決或批準(zhǔn)營(yíng)銷

9、融、墊資的決策意見(jiàn)。 超出公司決策權(quán)限（1000萬(wàn)元）的，由總經(jīng)理批準(zhǔn)報(bào)集團(tuán)公司批準(zhǔn)。6.2 總經(jīng)濟(jì)師是營(yíng)銷融、墊資的主評(píng)審人，負(fù)責(zé)組織營(yíng)銷決策的評(píng)審、判斷，并提出具體決策意見(jiàn)報(bào)總經(jīng)理審批，對(duì)營(yíng)銷融、墊資的決策意見(jiàn)負(fù)第一責(zé)任。6.3 市場(chǎng)營(yíng)銷領(lǐng)導(dǎo)小組是營(yíng)銷融、墊資決策的評(píng)審機(jī)構(gòu)。營(yíng)銷墊資評(píng)審應(yīng)建立評(píng)審檔案，具體由市場(chǎng)投標(biāo)部負(fù)責(zé)，記錄會(huì)議內(nèi)容，保存小組成員評(píng)審意見(jiàn)和提交的評(píng)審資料。小組成員應(yīng)提出具體意見(jiàn)，并就其決策意見(jiàn)和提議的評(píng)審資料負(fù)責(zé)，法律事務(wù)部對(duì)有關(guān)法律問(wèn)題提出評(píng)審意見(jiàn)。6.4 市場(chǎng)投標(biāo)部為營(yíng)銷融、墊資管理的日常辦事機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)建立營(yíng)銷融、墊資的評(píng)審檔案，并對(duì)未融、墊資的評(píng)審項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤，對(duì)

10、營(yíng)銷融、墊資決策的進(jìn)行總結(jié)分析。6.5 公司資金部是融、墊資管理的主管部門，接受公司總經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)的領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)組織有關(guān)融、墊資的調(diào)查論證、談判簽約、資金運(yùn)作、核算監(jiān)督，參與營(yíng)銷領(lǐng)導(dǎo)小組的墊資決策，或者根據(jù)營(yíng)銷領(lǐng)導(dǎo)小組要求提供咨詢意見(jiàn)。并對(duì)已進(jìn)行融、墊資的項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤，對(duì)營(yíng)銷融、墊資決策的進(jìn)行總結(jié)分析。6.6 工程總承包事業(yè)部是融、墊資決策的最終執(zhí)行機(jī)構(gòu)：融、墊資款項(xiàng)由公司向總承包事業(yè)部撥付，但總承包要負(fù)責(zé)墊資協(xié)議的履行，以及通過(guò)分包墊資減少公司資金占用等。因此應(yīng)積極參與營(yíng)銷融、墊資決策，重點(diǎn)要建立相應(yīng)的內(nèi)部管理與信息傳遞制度，有關(guān)墊資的管理活動(dòng)，如信息調(diào)查、對(duì)外談判、情況反映、重要會(huì)議等均要

11、形成系統(tǒng)全面的書(shū)面材料，并做好資料的保管工作。6.7 分公司必需執(zhí)行本辦法，在總經(jīng)理授權(quán)額度內(nèi)自行控制，超出范圍以外報(bào)公司審批。控股子公司可參照本辦法制訂相應(yīng)的辦法，經(jīng)董事會(huì)審議通過(guò)后執(zhí)行。7、融、墊資方式7.1 直接融、墊資7.1.1 通過(guò)以優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買業(yè)主期房支付定金，完工后業(yè)主優(yōu)先以市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)的方式，作為對(duì)業(yè)主的資金支持。7.1.2 直接與業(yè)主簽定融、墊資協(xié)議7.1.3 在將簽定的合同中，項(xiàng)目有無(wú)工程預(yù)付款，以及工程進(jìn)度款支付時(shí)間在通常結(jié)算期后30天以上的，或在某一分部或分項(xiàng)工程完工以后再辦理結(jié)算或付款的，或工程進(jìn)度款按比例支付等條款的。7.1.4 以上幾種方式主要用于如國(guó)家投資項(xiàng)目、帶有

12、商業(yè)性質(zhì)的公益項(xiàng)目、銷售前景良好的房地產(chǎn)項(xiàng)目等。7.1.5 全額融、墊資由公司主管領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門專題研究決策。7.2 間接融、墊資利用公司在金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系幫助業(yè)主建立信貸關(guān)系，我公司在金融機(jī)構(gòu)有良好的聲譽(yù),目前與建行、交行、華夏、招商、中信、商行等銀行均建立了密切合作關(guān)系。我公司可為業(yè)主提供如下融資服務(wù)：7.2.1 在業(yè)主指定的銀行開(kāi)戶并開(kāi)展信貸業(yè)務(wù)。我公司保證在該行保持一定結(jié)算資金，或在該行開(kāi)立定期存單作為對(duì)該行的支持，銀行可以此資金作為對(duì)業(yè)主貸款的考核依據(jù),由業(yè)主在該行申請(qǐng)貸款，我公司將以良好的資信協(xié)助業(yè)主辦理貸款業(yè)務(wù)。7.2.2 公司已開(kāi)戶的銀行，我公司可憑借在銀行長(zhǎng)期建立的信譽(yù)，以及已

13、有的貸款授信額度,協(xié)助業(yè)主以此項(xiàng)目進(jìn)行貸款。我公司在該行保持一定資金余額,或開(kāi)立定期存單,公司承接該項(xiàng)目后所有該工程的結(jié)算資金將在該行進(jìn)行。7.2.3 由業(yè)主擔(dān)保我公司貸款，貸款用于該業(yè)主項(xiàng)目。業(yè)主作為擔(dān)保人需經(jīng)銀行認(rèn)可。7.2.4 我公司擔(dān)保業(yè)主貸款，貸款資金進(jìn)行封閉使用，只用于我公司承接項(xiàng)目。由銀行進(jìn)行監(jiān)管。7.2.5 以上幾種方式主要適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，優(yōu)先采用前兩種方式。7.3 融資成本：公司提供融資幫助所承擔(dān)的資金利息損失或其他費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主方承擔(dān)，如業(yè)主明確不承擔(dān)的，經(jīng)過(guò)公司營(yíng)銷工作主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后在承接項(xiàng)目后計(jì)入項(xiàng)目營(yíng)銷成本。8、權(quán)利與責(zé)任8.1 營(yíng)銷融、墊資必須采取協(xié)議形式，最大

14、限度降低墊資風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)公司利益。8.2 營(yíng)銷融、墊資協(xié)議由總經(jīng)濟(jì)師負(fù)責(zé)組織起草、談判，報(bào)總經(jīng)理審核批準(zhǔn)后由資金部負(fù)責(zé)簽署。8.3 市場(chǎng)投標(biāo)部資金部、法律事務(wù)部是融、墊資協(xié)議起草、談判的具體執(zhí)行部門，對(duì)營(yíng)銷融、墊資協(xié)議負(fù)有直接工作責(zé)任，融、墊資方式涉及投資或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)內(nèi)容的，由資產(chǎn)投資部、房地產(chǎn)事業(yè)部參與，并就相關(guān)內(nèi)容的談判、協(xié)議內(nèi)容及未來(lái)的執(zhí)行負(fù)責(zé) 。8.4 融、墊資協(xié)議的簽定應(yīng)加強(qiáng)策劃和二次公關(guān)，力爭(zhēng)采取對(duì)我公司最有利的方式進(jìn)行融、墊資，在控制風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)積極爭(zhēng)取通過(guò)墊資獲取更大的利益。8.4.1 基本條件：明確融、墊資額度、支付進(jìn)度、墊資期限、回收計(jì)劃、違約責(zé)任等。8.4.2 力爭(zhēng)取得可靠的財(cái)產(chǎn)或股權(quán)抵押。8.4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以考慮爭(zhēng)取以銷售的期房作為抵押。8.4.4 公建項(xiàng)目，可以考慮爭(zhēng)取以其未來(lái)收益作抵押。8.4.5 缺少抵押或確有發(fā)展前景的項(xiàng)目可以考慮以投資參股方式墊資。8.4.6 考慮爭(zhēng)取較為優(yōu)惠的利息回報(bào)，變被動(dòng)墊資為積極的資金運(yùn)作。8.4.7 積極爭(zhēng)取后續(xù)工程。 8.4.8 其它積極的融、墊資方式。8.5 融、墊資協(xié)議的履行8.5.1 融、墊資協(xié)議簽定后資金部會(huì)同市場(chǎng)投標(biāo)部、法