物業(yè)保安、消防與車輛管理講義-PPT精選課件

1、授課教師：胡 昊 博士上海交通大學船建學院工程管理研究所20192019學年第二學期本科選修課保安、消防與車輛管理1課堂討論何為ISO9000？2International Standard Organization 它是由各國標準化團體組成的世界性的聯(lián)合會。其主要工作是制定國際標準。ISO9000： 1987年由ISO正式頒布的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證系列標準，是一個國際性的管理標準。質(zhì)量標準和ISO90003從1987年國際標準化組織制訂ISO9000標準起短短數(shù)年時間，ISO9000質(zhì)量管理與質(zhì)量保證體系標準被一百多個國家推行，全球頒發(fā)ISO9000質(zhì)量體系認證證書數(shù)量已超過40萬。 截止到2

2、019年6月底，中國累計有30871個企業(yè)獲得質(zhì)量體系認證。通過ISO9000認證的企業(yè)，不僅在企業(yè)間的競爭中可以出具證明自己實力的客觀依據(jù)，而且在進入國際市場時，可以比較容易地突破“技術壁壘”、“綠色壁壘”等非關稅壁壘，廣泛地開拓國際市場。 4ISO 9000系列標準的架構 國際標準化組織（ISO）每5年對他們的標準進行回顧和升級，以確保符合不斷變化的業(yè)務需求和期望。ISO 于1987年推出在全球公認的質(zhì)量管理體系ISO 9000系列標準(第一版)。隨后于1994年推出第二版，包括三種質(zhì)量保證模式，即ISO 9001、ISO 9002 、ISO 9003，可以用來區(qū)分企業(yè)的特性。而2000年

3、12月所公布的則是ISO 9000系列標準的最新版本（第三版），新的標準強化了對服務業(yè)的適用性、與其它標準的兼容性及持續(xù)改善的成長性；同時大幅簡化了第二版所參考的相關標準（主要標準只剩下9000，9001，9004）及文件化的要求。 5ISO90001994系列標準包括：基礎標準：ISO8402及ISO9000-1ISO9000-4;核心標準：ISO9001ISO9004標準及其分標準；支持性標準:ISO10001ISO10020標準及其分標準。6GB/T10300系列標準：我國于1989年8月等效采用的質(zhì)量標準。GB/T19000ISO9000系列標準： 國家質(zhì)量技術監(jiān)督局于1992年10月

4、為了與國際接軌，等同采用了質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標準。等效采用：我國的標準與國際標準在技術內(nèi)容上基本一致，只有小的差異；在形式編排上有所差異。等同采用：就是將質(zhì)量管理與質(zhì)量保證標準的中文譯本直接作為國家標準，在技術內(nèi)容和結構上不作或稍作編輯性修改。7質(zhì)量管理的發(fā)展 1. 傳統(tǒng)的質(zhì)量管理階段 20世紀初，泰勒，“事后管理”。缺少對預防和產(chǎn)品生產(chǎn)過程的控制和管理。 2. 統(tǒng)計質(zhì)量控制階段概率論、數(shù)理統(tǒng)計找出原因，防止殘次品。過分強調(diào)統(tǒng)計而忽視組織管理 3. TQC（全面質(zhì)量管理）對生產(chǎn)全過程的所有環(huán)節(jié)進行質(zhì)量管理；每一位員工參與質(zhì)量管理。8質(zhì)量體系與質(zhì)量認證 （1）質(zhì)量體系：為實施質(zhì)量管理所需要的組織

5、結構，程序，過程和資源。 為了保證產(chǎn)品質(zhì)量滿足顧客的需要，由組織結構、職責、程序、活動、能力和資源等構成的有機整體。9質(zhì)量體系的特點它是企業(yè)解決質(zhì)量問題的一種思想方法；它表現(xiàn)為一整套深入細致的質(zhì)量體系文件；它使得所有質(zhì)量活動都能得到充分而有效的控制；它有利于確定企業(yè)各種質(zhì)量活動的優(yōu)先順序。10 （3）質(zhì)量認證：由可以充分信賴的第三方證實某一經(jīng)過鑒定的產(chǎn)品或服務符合特定標準或其他技術規(guī)范的活動。第三方無行政上的隸屬關系、無經(jīng)濟上的利害關系。認證的基礎是技術標準；認證的對象是產(chǎn)品或服務；認證合格的證明是合格證書或合格標志。 （2）質(zhì)量保證：為了確信其產(chǎn)品或服務的質(zhì)量能夠滿足規(guī)定的質(zhì)量要求，所必需的

6、有計劃、有組織的活動證據(jù)。11實施ISO9000質(zhì)量體系的步驟組織機構領導小組、工作小組、內(nèi)部審核員、指 定管理者代表；診 斷找標準；培 訓各級人員的培訓；體系設計文件的編制試運行審核和認證申請、初審或預審、認證審核、頒發(fā)合格證和注冊。12推行ISO9000應注意的問題 充分考慮 企業(yè)自身的實際情況； 行業(yè)特色（選擇適合行業(yè)要求的模式）； 確定推行標準的關鍵環(huán)節(jié)； 體系要有可操作性和靈活性； 要認真貫徹和執(zhí)行體系； 要建立有效的配套激勵機制。 13物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量管理1、質(zhì)量產(chǎn)品質(zhì)量；工作質(zhì)量2、質(zhì)量管理 為了保證工作質(zhì)量，服務質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量而進行的質(zhì)量調(diào)查、計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、信息反饋

7、等各項工作的總稱。“反映實體滿足明確和隱含需要的能力的特征總和”。14物業(yè)企業(yè)實施ISO9000的意義1. 行業(yè)規(guī)范化的需要；2. 創(chuàng)“用戶滿意物業(yè)”的需要；3. 促進服務質(zhì)量的提高，增強企業(yè)競爭力 對照標準找差距4. 國際化要求（尤其是加入WTO后）5. 有利于企業(yè)增加無形資產(chǎn)，提高企業(yè)形象和品牌含金量15創(chuàng)建ISO9000物業(yè)管理小區(qū)通過ISO9000質(zhì)量管理體系認證 16第一節(jié) 保安管理保安管理的范疇：房屋建筑、附屬設備和公共設施的管理業(yè)主與使用人的生命與財產(chǎn)安全一、保安管理的任務通過現(xiàn)行的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備與工具，防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或使用

8、人的生命財產(chǎn)與身心健康的行為。17二、保安管理的特點綜合性強，管理難度大服務性強18三、保安管理的內(nèi)容建立健全組織機構制定和完善各項治安保衛(wèi)管理制度加強保安員的培訓建立正常的巡視制度門衛(wèi)、守護和巡邏完善區(qū)域內(nèi)的安全防范措施聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，搞好群防群治與周圍單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，并與當?shù)毓矙C關建立良好的工作關系為保安人員配備必要的保安器具，并為保安人員辦理人身保險19四、保安部門崗位設置與職責保安部辦公室監(jiān)控中心大堂內(nèi)保安班組門衛(wèi)保安班組巡邏保安班組20五、保安人員的資質(zhì)審查與培訓工作保安人員來源：專業(yè)保安公司派出聘用的離退休人員各公司自行招聘上崗的六、保安工作人員的紀律與交接班制度21第二節(jié)

9、消防安全及其管理消防管理的依據(jù)：中華人民共和國消防條例高層建筑消防管理規(guī)則一、消防管理的主要內(nèi)容建設高素質(zhì)的消防隊伍制定完善的消防制度消防設備的管理物業(yè)的特殊消防管理22二、消防管理人員的職責23三、消防常識（一）防火的一般常識（二）滅火的一般知識（三）滅火器的操作（四）發(fā)生火警時的應急措施（五）幾種起火情況的撲救辦法（六）消防監(jiān)控中心管理制度24四、幾種消防設施、設備與工具簡介（一）火災自動報警系統(tǒng)（二）消防給水系統(tǒng)（三）自動噴淋系統(tǒng)（四）消防增壓泵（五）鹵代烷滅火系統(tǒng)（六）滅火器（七）消防電梯（八）防火卷簾門、防火門（九）消防水箱（水池）（十）消防通道、避難層、消防電梯前室、樓梯前室（十一

10、）氧氣面具、消防戰(zhàn)斗服、救命繩、太平斧25高層建筑的消防管理（1）高層建筑消防的特點 耐火極限低 火險因素多 火勢蔓延快 疏散困難 補救難度大26（2）主要措施 作好防火分隔工作 做好安全疏散的準備工作 設置自動報警設施和滅火裝置 設置火災事故照明和疏散標志 提高消防自救能力，健全制約機制27第三節(jié) 車輛的停放與管理一、搞好停車場（庫）的建設二、車輛管理（一）管理人員的職責（二）車輛管理規(guī)定28物業(yè)轄區(qū)車輛停放管理的必要性（一）居住區(qū)停放車輛的增多 原因：一是允許開回家的公車數(shù)量增多。二是居民汽車購買能力的提高。三是外埠車輛增多。（二）汽車隨意停放現(xiàn)象多29停車場（庫）的規(guī)劃及設置（一）停放場

11、（庫）設置遇到的問題 泊車位的預估不準。 停泊位置的規(guī)劃沒有從環(huán)境質(zhì)量的全局上考慮。30（二）設置停放場（庫）應考慮 的因素1必須把人的活動放在首位2合理估計車位數(shù)量3. 保證交通順暢、車主方便、行人安全4. 保證小區(qū)環(huán)境質(zhì)量（安寧、整潔）5經(jīng)濟合理6. 便于管理31車輛停放與車輛管理（一）車輛停放 解決“動”和“靜”兩個問題（二）車輛管理 解決兩大問題：合理收費、防盜 合理收費是指車管費（未含車位費），應包括維 持停車場（庫）正常使用所必需的開支： 管理人員的勞務費支出 管理設施設備費 適當?shù)墓芾碣M。 車輛防盜措施：人精、器良、制度完善。32（三）機動車輛管理規(guī)定1所有外來車輛，未經(jīng)許可，不

12、得進入物業(yè)管理區(qū)域.2進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的車輛，必須按指定的地點停放，并按規(guī)定收取一定的停車費，行車通道、消防通道及非停車位置禁止停車；3凡裝有易燃、易爆、劇毒品或裝有污染物品的車輛和25噸以上的貨車，嚴禁駛入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)；4長期停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛 ，應向物業(yè)管理公司申請，繳納車輛停放費，領取物來管理公司頒發(fā)的“準停證”。5駛入物業(yè)管理區(qū)域的車輛應減速行駛、不得鳴號，如果車輛損壞路面或公用設施，應按價賠償。6不準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)任何地方學習駕駛機動車或試車。7車輛管理員必須嚴格執(zhí)行車輛出入規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告，并認真做好交接班工作，因交接班不清而造成事故時，追究交接班雙方責任。33本章案例2019年7月的一個周末夜晚，住在XX小區(qū)東座的一位小姐進入大堂后處理一件事情。辦完事后，發(fā)現(xiàn)放在一旁的手袋不見了。手袋中裝有剛發(fā)的工資和所在公司保險柜的鑰匙。管理處領導獲悉后，馬上來到東座大堂，向護衛(wèi)員和失主進一步了解有關情況，并當即調(diào)看了事發(fā)時段的大堂監(jiān)控錄像。從錄像中找到了可疑之人，這人順手拿走小姐置于一旁的手袋的全過程在錄像中清晰可見。然而遺憾的是，由于攝像鏡頭位置和角度的局限，錄像只顯示了可疑人的背影。從背影看可能是設在東座的某公司一員工，但難以進一步確認。34失主不希望帶來其他麻煩，要求管理處繼續(xù)幫助查找，而管理