【房地產(chǎn)知識】北方區(qū)域贈送面積方式總結(jié)-共19頁PPT

1、北京區(qū)域贈送面積方式總結(jié)北京區(qū)域本部 產(chǎn)品策劃中心 080813結(jié) 論 匯 總北京區(qū)域贈送面積方式總結(jié)北京區(qū)域贈送面積方式總結(jié) 方法城市假凸（飄）窗開敞陽臺（一層高或兩層高）變封閉層高做高可隔出夾層北京可做可做可做(4.9m以下)天津可做（出挑不大于6）可做（面積有規(guī)定，0居不大于5平米、1-6、2-7、3-8）不可做（住宅高度不能大于3米）沈陽不可做（不能大于600，且上下為結(jié)構(gòu)板）可做可做（ 4米算1.5倍）長春可做（出挑不大于4）可做可做（ 3.6米算1.5倍）鞍山可做可做可做大連不可做（不能大于300，且上下為結(jié)構(gòu)板）可做不可做（住宅高度不能大于3.6米）青島可做可做可做結(jié)論：贈送面積

2、優(yōu)先考慮做假凸窗（除了沈陽、大連），方法很容易實施。 然后是開敞陽臺改房間（七城市均可，天津有面積控制），對提高贈送率很有效，也是比較普遍的方法。 最后是做loft偷層高（大連不能做，長春、沈陽、天津算1.5倍） 贈送面積的三種方法七城市情況匯總贈送面積的三種方法：1/3 假凸窗北京、長春、青島、鞍山、天津：凸窗可以偷面積天津凸窗只能偷600，長春只能偷400沈陽、大連不能通過凸窗偷面積平面報建圖紙變更圖紙（紅色部分可拆）北京區(qū)域贈送面積方式總結(jié)1、除北京外，兩層高開敞陽臺變封閉房間，偷全部面積。陽臺偷面積：2、開敞陽臺變封閉房間，偷一半面積。（天津?qū)﹃柵_大小有限制）如何偷面積：1、客戶自己改

3、造。2、統(tǒng)一改造：驗收、實測后，客戶委托開發(fā)商指定的第三方進(jìn)行統(tǒng)一改造。需要一線公司對兩種做法的可行性進(jìn)行評估。贈送面積的三種方法：2/3 開敞陽臺（一層高或兩層高）變封閉北京區(qū)域贈送面積方式總結(jié)結(jié)論：北京、天津、長春、沈陽可以做4.8米以內(nèi)loft偷空間； 鞍山、青島可以做loft 偷空間，驗收后增加樓板偷面積； 大連無法做loft偷面積。執(zhí)行尺度執(zhí)行情況特殊規(guī)定城市執(zhí)行尺度1寬松可做無鞍山、青島執(zhí)行尺度2嚴(yán)格可作（層高4.9m)層高4.9-7.6 m，2倍；層高7.6 m，3倍北京執(zhí)行尺度3更嚴(yán)格，高于3.6米或4米要算1.5倍不可做層高3.6-4.8 m，1.5倍；層高4.8-5.4 m

4、，2倍；長春不可做層高3.6-4.8 m，1.5倍；層高4.8-5.4 m，2倍天津不可做層高1.2-2.1m；0.5倍；層高4-4.9 m，1.5倍；層高4.9 m，2倍沈陽不可做不允許做3.6米以上層高的住宅大連贈送面積的三種方法：3/3 層高做高可隔出夾層北京區(qū)域贈送面積方式總結(jié)法 規(guī)北京區(qū)域贈送面積方式總結(jié)市設(shè)計要求文件發(fā)文時間實施時間北京5.3.3，住宅不宜采用凸窗，其北向不應(yīng)采用凸窗（非強制性條文） 北京市地方標(biāo)準(zhǔn)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)DBJ 11-602-20192019年1月8日2019年2月1日天津北向臥室、起居室（廳）不宜設(shè)置凸窗凸窗挑出主墻體外皮不得大于600。天津市居住建

5、筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)2019年5月10日2019年6月1日沈陽建筑物北側(cè)不應(yīng)設(shè)凸窗和落地窗。沈陽市地方規(guī)范居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)2019年1月26日2019年3月1日大連外墻不宜選用凸窗，凸窗（僅限于南向）凸出外墻尺寸不應(yīng)大于300。大連市居住建筑節(jié)能設(shè)計（節(jié)能65）規(guī)定2019年9月9日2019年1月1日長春居住建筑不宜設(shè)置凸窗，北、東、西向臥室不應(yīng)設(shè)置凸窗，設(shè)計南向凸窗時，凸窗凸出墻外表面不應(yīng)大于400mm居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（65%節(jié)能）4.3.2條2019年1月1日鞍山無民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)(采暖居住建筑部分) JGJ26-952019年12月7日2019年7月1日青島外窗不宜采用對節(jié)能不利的

6、凸（飄）窗。如采用，需保證一定的傳熱系數(shù)限值。，山東省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)2019年3月27日2019年6月1日真凸窗定義及法規(guī)GB/T50353-2019建筑工程建筑面積計算規(guī)范，2019-4-15發(fā)布，2019-07-01實施2023 凸（飄）窗定義：（bay window，為房間采光和美化造型而設(shè)置的突出外墻的窗）3024下列項目不應(yīng)計算面積： 6、勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調(diào)室外機擱板(箱)、飄窗、構(gòu)件、配件、寬度在2.10m及以內(nèi)的雨篷以及與建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺、挑廊。 假凸窗實際執(zhí)行尺度執(zhí)行情況分類：執(zhí)行尺度執(zhí)行情況特殊規(guī)定城市飄窗1寬松

7、地面出一個臺即算飄窗北京150即可，青島需要300高臺，長春可做600臺北京、青島、長春、鞍山飄窗2嚴(yán)格凈高小于2.2米飄窗不能大于600天津飄窗3更嚴(yán)格層高小于2.2米飄窗不能大于600，上下必須是結(jié)構(gòu)板沈陽層高小于2.2米飄窗不能大于300，上下必須是結(jié)構(gòu)板，不能落地大連風(fēng)險環(huán)節(jié)設(shè)計院審圖報方案報規(guī)證 測繪規(guī)劃驗收北京可做可做可做有風(fēng)險可做有風(fēng)險天津可做可做可做可做可做可做沈陽可做可做可做可做測繪不能通過風(fēng)險未知鞍山可做可做可做可做可做可做大連可做可做可做不能通過不能通過不能通過長春可做可做可做可做風(fēng)險未知可做青島可做可做可做可做可做可做風(fēng)險環(huán)節(jié)評估（北京區(qū)域飄窗偷面積僅限于毛坯房 ）市普

8、通開敞陽臺雙層挑高陽臺(露臺）大進(jìn)深陽臺北京計一半（注1）不計（測繪新規(guī)定，未正式下文）不控制天津計一半不計（注2）不控制沈陽計一半不計（注2）不控制長春計一半不計不控制鞍山計一半不計（注2）不控制大連計一半不計不控制青島計一半不計不控制陽臺定義及法規(guī)注1：北京二六年七月十日發(fā)布的容積率指標(biāo)計算規(guī)則 市規(guī)發(fā)2019851號中規(guī)定無論開敞封閉陽臺均計全面積，咨詢多家設(shè)計院（除清華院）還是沿用原來開敞陽臺計一半的規(guī)定。GB/T50353-2019建筑工程建筑面積計算規(guī)范，2019-4-15發(fā)布，2019-07-01實施2016 陽臺定義： （ balcony 供使用者進(jìn)行活動和晾曬衣物的建筑空間。

9、）3018 建筑物的陽臺均應(yīng)按其水平投影面積的12計算。測繪標(biāo)準(zhǔn)封閉陽臺：計算全面積。開敞陽臺：計算半面積。跳層及屋頂露臺：算為露臺，不計算面積注2：上陽臺或雨蓬小于下陽臺投影時，下陽臺按露臺考慮，不計建筑面積。陽臺實際執(zhí)行尺度市普通開敞陽臺雙層挑高陽臺(露臺）大進(jìn)深陽臺多設(shè)花池多設(shè)空調(diào)機安放處錯陽臺入戶花園正常功能空間標(biāo)為陽臺北京可做可做可做可做（按陽臺計）不確定，可操作天津可做可做可做可做（按陽臺計）限制陽臺面積（注）沈陽可做可做可做可做（按陽臺計）可做長春可做可做可做可做（按陽臺計）可做（注）鞍山可做可做可做可做（按陽臺計）可做大連可做可做可做可做（按陽臺計）可做青島可做可做可做可做（按

10、陽臺計）可做注：天津住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)5.1.1陽臺建筑面積不宜大于以下標(biāo)準(zhǔn)：一類5平米，二類6平米，三類7平米，四類8平米。四類指的是4個居住空間（廳加室），未來陽臺面積無限增大有一定的風(fēng)險。注：長春公司提出可操作，保溫和防水要按陽臺設(shè)計，增加成本市不同層高建筑面積計算規(guī)定來源發(fā)文時間北京住宅層高4.9以上算2倍單層面積，住宅層高7.6以上算3倍；市規(guī)發(fā)2019851號06年7月10日天津天津住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要求住宅層高不應(yīng)高于3米。住宅層高大于3.6米且小于等于4.8米（2.7米+2.1米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，按1.5倍算；當(dāng)層高大于4.8米且小于等于5.4米（2.7米2）時，按2倍算。天津住宅

11、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)市規(guī)劃局以局文件形式關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建筑層高和容積率指標(biāo)計算規(guī)則的通知06年9月30日沈陽層高1.2-2.1m；0.5倍；層高4-4.9 m，1.5倍；層高4.9 m，2倍市規(guī)劃局長春住宅高3.6米4.8米時，按的1.5倍計算;層高4.8米5.4米時，不論層內(nèi)有無隔層，按2倍計算，高5.4米7.6米時，按2.5倍計算，當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)層高大于等于7.6米時，按3倍計算。層高小于2200不計算面積（含地上、地下）躍層式住宅、低層式住宅等當(dāng)起居室(廳)層高在戶內(nèi)通高時以及住宅坡屋頂不計入超高范圍。長春市房屋面積測繪計算規(guī)程08年7月1日鞍山暫時無要求大連不允許做3.6米以上層高的住宅（規(guī)劃局不批）不允

12、許做5.4米以上層高的商業(yè)性質(zhì)的LOFT （規(guī)劃局不批）地下和半地下除車庫外都全計入容積率市規(guī)劃局青島暫時無要求層高面積計算法規(guī)（規(guī)劃局執(zhí)行的尺度）：GB/T50353-2019建筑工程建筑面積計算規(guī)范，2019-4-15發(fā)布，2019-07-01實施301 單層建筑物的建筑面積，應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1 單層建筑物高度在2.20m及以上者應(yīng)計算全面積；高度不足2.20m者應(yīng)計算12面積。案 例北京區(qū)域贈送面積方式總結(jié)飄窗（地面出一個臺即算飄窗，高，上部凈高無要求）金色城品假凸窗偷面積的風(fēng)險：未經(jīng)規(guī)委審核，存在報建風(fēng)險和規(guī)劃驗收風(fēng)險。為做得更象凸窗而設(shè)的假管井空調(diào)機位飄窗飄窗花池飄窗陽臺陽臺案例飄窗、花池、空調(diào)機位、陽臺北京區(qū)域贈送面積方式總結(jié)入戶花園雙層挑高露臺大進(jìn)深陽臺案例雙層高入戶花園北京區(qū)域贈送面積方式總結(jié)案例飄窗、陽臺、露臺沈陽萬科城2期沈陽飄窗偷面積的風(fēng)險：萬科城2期已經(jīng)做的飄窗沒有被發(fā)現(xiàn)，已獲通過。外飄窗偷面積的辦法已經(jīng)引起政府關(guān)注，并在新里程項目中禁止使用。今后沈陽做外飄窗必須控制在2.2米層高以內(nèi)、