南京河西金地集團(tuán)所街項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)報告ppt課件

1、Unique Partner & Customer Skills 關(guān)于河西產(chǎn)品開發(fā)的思索謹(jǐn)呈： 金地房地產(chǎn)開發(fā)版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部運(yùn)用，版權(quán)歸南京優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺一切，未南京優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺書面答應(yīng)，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、援用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。本次匯報的思緒開發(fā)背景工程中心問題確定工程開展方向地塊解析及市場背景客戶目的案例自創(chuàng)競爭環(huán)境工程產(chǎn)品組合建議本工程位于規(guī)劃中的云錦路東面，屬于南湖和奧體商圈的輻射的范圍占地面積：8.9萬，容積率1.7；土地價錢：8.4億元，樓面地價5530元/平米；用地性質(zhì)：商住辦公二類居住用地；交付條件：拆成自然平整根本目

2、的根本概略N城市副中心區(qū)域半徑2.5km南湖區(qū)半徑2km云錦路本工程金地集團(tuán)作為上市公司在南京的第一個工程，品牌和利潤均需思索金地集團(tuán)成功開發(fā)的建議開發(fā)要求市場調(diào)研公司產(chǎn)品設(shè)計(jì)公司 在房地產(chǎn)界知名品牌上市公司，要求品牌和利潤雙豐收。按照本項(xiàng)目的開發(fā)背景有針對性的調(diào)研；要求具備對南京市場有過深入研究和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)有服務(wù)豪宅成功開發(fā)的前期服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。首先應(yīng)具備綜合型物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成功經(jīng)驗(yàn)，尤其對于高端項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新方面；其次要求具備與開發(fā)公司、市調(diào)公司充分協(xié)作的能力。本工程作為金地集團(tuán)在南京的首個房地產(chǎn)工程，工程的樓面地價本錢較高，前期的市場環(huán)境研討及產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)均需與專業(yè)公司協(xié)作。開發(fā)背景本次

3、匯報的思緒開發(fā)背景工程中心問題確定工程開展方向地塊解析及市場背景客戶目的案例自創(chuàng)競爭環(huán)境工程產(chǎn)品工程產(chǎn)品組合建議建議躲避資源匱乏的風(fēng)險，樹立金地集團(tuán)的品牌籠統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)本錢利潤率25%以上我們以金地集團(tuán)的目的為根本出發(fā)點(diǎn)，同時結(jié)合工程地塊的基地條件客戶目的充分思索工程的品牌營銷要素；用能實(shí)現(xiàn)最大利潤的方式操作，本錢利潤率期望不低于25%。金地集團(tuán) 工程地塊內(nèi)可直接利用的自然資源不多；地塊的現(xiàn)狀道路系統(tǒng)差；周邊的區(qū)域籠統(tǒng)較差，不具備歷史資源的沉淀?；貤l件 本次匯報的思緒開發(fā)背景工程中心問題確定工程開展方向地塊解析及市場背景客戶目的案例自創(chuàng)競爭環(huán)境工程產(chǎn)品組合建議工程中心問題界定： 怎樣做才干低風(fēng)險

4、快速實(shí)現(xiàn)收益？怎樣在樹立品牌的同時實(shí)現(xiàn)25%以上利潤的產(chǎn)品組合，并做到最大利潤？ 問題1我們的一切研討都以客戶的目的為出發(fā)點(diǎn)，以市場為導(dǎo)向。住宅產(chǎn)品如何組合？商業(yè)、辦公應(yīng)該如何配比？怎樣可以迅速樹立品牌，實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險快速操作問題 2本次匯報的思緒開發(fā)背景工程中心問題確定工程開展方向地塊解析及市場背景客戶目的案例自創(chuàng)競爭環(huán)境工程產(chǎn)品組合建議地塊解析城市背景房地產(chǎn)市場地塊解析及市場背景地塊解析城市背景房地產(chǎn)市場地塊四至：周邊現(xiàn)狀路網(wǎng)不興隆，臨街面偏離主干道，主要臨街面道路還處于規(guī)劃拆遷中地塊北面為舊有的商品房和部分安頓房，靠集慶門大街為公交公司的暫時停車站；地塊西邊為城市規(guī)劃的云錦路，預(yù)期這一規(guī)劃道

5、路的西面大量平房將被撤除，其地塊將掛牌出讓，屆時本工程與江東中路的地鐵2號線站點(diǎn)僅500米左右；地塊南面為將要拆遷的市醫(yī)藥中等專業(yè)學(xué)校；地塊東面有一名為新禧家園的老小區(qū)，湖西街對面為南湖小區(qū)；地塊的現(xiàn)狀交通存在不便，只能從東面的靠湖西街的一天小巷進(jìn)入，且周邊居住小區(qū)多數(shù)為90年代以前和待拆遷的平房，市場籠統(tǒng)不佳地塊解析N云錦路本工程北面南面東面西面地塊編號NO.2007G13 地塊位置建鄴區(qū)集慶門大街以南，云錦路以東，市醫(yī)藥中等專業(yè)學(xué)校以北容積率1.7 用地性質(zhì)二類居住用地151887.52規(guī)劃面積90760.1平方米 實(shí)際出讓面積89345.6平方米掛牌時間2007年03月02日 成交價格8

6、4000萬元 規(guī)劃要點(diǎn)參考(有正式公告，以公告為準(zhǔn))土地坐落：南京市建鄴區(qū)所街地塊，集慶門大街以南，云錦路以東，市醫(yī)藥中等專業(yè)學(xué)校以北； 用地總面積為90760.1平方米，市政配套用地面積1414.5平方米，實(shí)際出讓面積為89345.6平方米；規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地；容積率：1.7；建筑密度：22%；綠地率：40%；建筑高度：60米；建筑間距系數(shù)：1.35；本工程地塊的經(jīng)濟(jì)目的決議工程的開發(fā)本錢較高，樓地面價錢高達(dá)5530元/平米地塊解析地塊周邊現(xiàn)狀商業(yè)氣氛不濃重，屬于典型的城郊結(jié)合部商業(yè)，公共配套情況普通商業(yè)：工程西面沿江東路集中了五洲、金盛、石林、金陵四大裝飾城，間隔奧體商業(yè)中心2.5

7、公里市場：工程地塊西北面和東南面均有一華潤蘇果，工程北面集慶門大街和東面湖西街沿街分別為汽修五金類和社區(qū)類商業(yè)公共配套：地塊東面600米左右的省第二中醫(yī)院；政府機(jī)關(guān)：南面800米左右為河西建立指揮部；交通：公交線路集中在集慶門大街，有68/78路的終點(diǎn)站，還有80/81/83/103/57/82等，規(guī)劃建立中的地鐵2號線將是本工程的最大利好；其他：郵政儲蓄所、銀行。地塊解析本工程光明城市朗詩國際街區(qū)本項(xiàng)目地塊簡評地鐵較遠(yuǎn)步行10分鐘步行8-15分鐘優(yōu)于光明、與朗詩相當(dāng)距CBD1000米 1000米 3000米 較兩者遠(yuǎn)距綠博園35003000米 5000米 略優(yōu)于兩者距公交點(diǎn)步行5分鐘步行15

8、分鐘以上步行3-5分鐘與光明相當(dāng)，優(yōu)于朗詩距地鐵站較遠(yuǎn)步行15分鐘步行5-10分鐘優(yōu)于兩者距奧體心2000米 1500米 2500米 較兩者遠(yuǎn)距長江三橋10分鐘車程12分鐘車程8分鐘車程三者相當(dāng)距過江隧道6500米 5500米 3500米 優(yōu)于朗詩，光明距商業(yè)中心步行20分鐘左右步行5-8分鐘步行30-35分鐘較兩者差結(jié)論較區(qū)域內(nèi)高檔項(xiàng)目，區(qū)位條件一般，不具有明顯優(yōu)勢本工程地塊價值較板塊內(nèi)現(xiàn)有高端工程不具備明顯優(yōu)勢地塊價值配套設(shè)施本地塊天泓山莊天正湖濱世茂濱江三山板塊別墅文脈屬性11221日常商業(yè)44144教育配套23244娛樂休閑34234醫(yī)療配套33234交通條件公交便利44134私車交通

9、21231交通擁堵31331交通噪音21331環(huán)境景觀可視景觀11211距離景觀區(qū)11111空氣質(zhì)量21321城市角色產(chǎn)業(yè)發(fā)展14322歷史接受12223合計(jì)3031293632與全市典型高端工程相比，本地塊價值僅優(yōu)于天正湖濱，與天弘山莊工程地塊價值相當(dāng)?shù)貕K價值總結(jié)：本工程屬于城市新中心輻射的中等規(guī)模綜合性工程，臨近南湖片區(qū)不利于打造高端工程屬性具象詮釋區(qū)位城市中心與副中心結(jié)合區(qū)域區(qū)域相對成熟，但印象較為陳舊，郊區(qū)感強(qiáng)項(xiàng)目臨近傳統(tǒng)上的治安混亂、形象差的南湖片區(qū)交通公交組織便利北邊臨城市集慶門，西面靠主干道江東中路，規(guī)劃建設(shè)中的地鐵將進(jìn)一步提高對外交通便捷度環(huán)境生活設(shè)施完善周邊有醫(yī)院、銀行、超市

10、、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園等郊區(qū)商業(yè)氛圍項(xiàng)目西面沿江東中路為裝飾城，沿集慶門大街為汽修五金類商業(yè)，這是郊區(qū)商業(yè)發(fā)展啟動階段的重要標(biāo)志項(xiàng)目中等規(guī)模綜合項(xiàng)目占地8.9萬，容積率1.7地塊地塊方正，但臨街面窄，地價成本高項(xiàng)目僅有西面臨規(guī)劃中的云錦路，但項(xiàng)目地塊方正利于規(guī)劃項(xiàng)目的地價成本超過了5500元/平米的樓地面價格限制條件地塊土地性質(zhì)的規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限：居住份額用地70年，酒店式公寓中居住份額用地65年,商業(yè)、辦公份額用地40年，其它份額用地按法定最高出讓年限。 地塊解析地塊解析及市場背景地塊解析城市背景房地產(chǎn)市場以南京為中心構(gòu)造的一個長江中下游的大都市圈，可望集中7710萬的總?cè)丝?，南京遠(yuǎn)景城

11、鎮(zhèn)人口按1000萬人預(yù)留，都市開展區(qū)內(nèi)適宜進(jìn)展相對集中的城市建立用地在700平方公里左右，南京將成為都市圈內(nèi)的中心城市范圍：總面積為2947平方公里，占市域總面積的45%。至珠三角至閩三角至上海至徐州至武漢至京津唐至膠東南京市空間構(gòu)造：“以長江為主軸，以主城為中心，構(gòu)造多元，間隔分布，多中心，開敞式的都市開展區(qū)空間格局。經(jīng)濟(jì)中心開展城市，承載了長三角經(jīng)濟(jì)輻射中部區(qū)域的中心位置?！耙恍r經(jīng)濟(jì)圈輻射城市：揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、馬鞍山、滁州、蕪湖、淮安、巢湖等。至珠三角至閩三角至上海至徐州至武漢至京津唐至膠東南京市南京揚(yáng)州鎮(zhèn)江蕪湖滁州馬鞍山城市規(guī)劃背景多中心格局規(guī)劃可以充分發(fā)揚(yáng)南京作為區(qū)域中心城市的職能，完善

12、主城中心體系。同時主城區(qū)的優(yōu)勢位置仍將得到進(jìn)一步加強(qiáng)，成為社會精英上流階層居住的場所。 南京市區(qū)呈多中核開展的城市格局；城市中心由單核向雙核的城市規(guī)劃開展過渡，河西的開展前景有較好的政策利好城市規(guī)劃背景為緩解老城區(qū)城市壓力，南京實(shí)施“一城三區(qū)的開展新戰(zhàn)略，以主城為中心，構(gòu)造多元，多中心的城市開展格局，將突破以新街口為中心的“單核城市開展規(guī)劃；“單核城市開展規(guī)劃的突破，主城區(qū)板塊擴(kuò)展，城市空間概念得以延展，為目前主城區(qū)以外的房地產(chǎn)板塊尤其是河西新城區(qū)預(yù)留了一定的開展空間。城市經(jīng)濟(jì)的快速開展帶來未來南京CBD之“雙核開展需求，從城市開展的角度來看，城市化到一定的程度后，往往需求“雙核來承當(dāng)城市CB

13、D開展 “領(lǐng)頭羊的位置，且從功能、性質(zhì)來看，“雙核兩者在產(chǎn)業(yè)類型、分布構(gòu)造以及功能等級上，將呈同級別趨勢。從現(xiàn)狀和未來開展趨勢來看，河西新城區(qū)未來將與主城區(qū)新街口并駕齊驅(qū)，成為南京CBD的“雙核。雙核新街口 河西成為承載南京城市化進(jìn)程向外擴(kuò)張所帶來的人口及產(chǎn)業(yè)等方面的流動的理想?yún)^(qū)域； 階段性供求失衡與心思恐慌呵斥的市場調(diào)整曾經(jīng)完成，奧體迎來快速開展期。“一城三區(qū)，奠定奧體開展新規(guī)劃河西新城區(qū)繞城公路老城區(qū)未來的城市副中心城市規(guī)劃背景人均GDP與房地產(chǎn)開展的關(guān)系經(jīng)濟(jì)開展城市經(jīng)濟(jì)開展實(shí)力不斷加強(qiáng)，南京市的房地產(chǎn)市場進(jìn)入平穩(wěn)的開展階段國際通用衡量規(guī)范闡明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長和人均GDP程度決議了一個地域房

14、地產(chǎn)市場的開展階段。城市經(jīng)濟(jì)背景人口總量增長較為緩慢，非農(nóng)業(yè)人口增長速度明顯加快，城市化進(jìn)程提速人口及城市化根據(jù)國際研討城市開展的慣例，南京的城市開展開場進(jìn)入穩(wěn)定開展的第四階段不同發(fā)展階段城市化特征發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化高速發(fā)展期調(diào)整發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期城市化率30%30%50%50%75%75%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋。工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市絕對的經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展階段。城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，

15、農(nóng)村人口的絕對數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口向第二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。城市界定 居民人均可支配收入快速增長，闡明居民的購買才干不斷加強(qiáng)和消費(fèi)層次的提高，一定程度上也是培育近幾年南京房地產(chǎn)市場供需兩旺態(tài)勢的要素之一。較強(qiáng)的收入支配才干，加上對“一小時都市圈城市的輻射帶動作用，這些要素都構(gòu)成了開展商業(yè)的有利條件；儲蓄存款總額堅(jiān)持穩(wěn)定的增長，但儲蓄總額/金融機(jī)構(gòu)儲蓄存款比例的先抑后小幅上揚(yáng)，側(cè)面反映居民消費(fèi)趨向保守，消費(fèi)比較謹(jǐn)慎；人均可支配收入堅(jiān)持穩(wěn)定的增長， 居民的消費(fèi)支出在2005年出現(xiàn)了大幅增長，2006年出現(xiàn)了理性回歸城市人民生活消費(fèi)才干和消費(fèi)層次不斷提高的同時，市民消費(fèi)比較謹(jǐn)慎且存在保守社會

16、消費(fèi)品零售總額堅(jiān)持穩(wěn)定的增長，闡明城市總體消費(fèi)程度和才干的加強(qiáng)城市人民生活對外經(jīng)濟(jì)開展減緩，制約了城市經(jīng)濟(jì)開展的同時也降低了經(jīng)濟(jì)運(yùn)營風(fēng)險，但315億美圓的進(jìn)出口貿(mào)易總額，對國民經(jīng)濟(jì)有相當(dāng)?shù)睦瓌幼饔贸鞘腥嗣裆畹貕K解析及市場背景地塊解析城市背景房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場南京市總體市場分析區(qū)域市場分析2004-2006年全市、八區(qū)土地成交走勢 土地推出速度加快，全市土地出讓規(guī)模逐年擴(kuò)張； 06年，江南八區(qū)土地成交量明顯下降，成交比重降至為全市的32.3%；城墻以內(nèi)開發(fā)用地更為珍惜，紛紛走豪宅道路。土地供應(yīng)由城市中心區(qū)向邊緣區(qū)轉(zhuǎn)移，主城區(qū)可開發(fā)土地逐漸稀缺土地市場主城地價高速上漲，剛性本錢帶動房價大幅攀升

17、土地市場市場供應(yīng)減少，需求穩(wěn)定擴(kuò)展，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，開發(fā)商惜售景象明顯，住宅價錢大幅攀升全市住宅市場表現(xiàn)八區(qū)住宅市場表現(xiàn)房地產(chǎn)市場主城土地供應(yīng)稀缺主城地價高速增長開發(fā)本錢大幅提高市場需求旺盛供不應(yīng)求開發(fā)商惜售呵斥價錢繼續(xù)上漲的源動力供應(yīng)饑渴居民意思恐慌供求關(guān)系嚴(yán)重缺乏市場啟示推理結(jié)論未來，江南八區(qū)特別是城墻內(nèi)物業(yè)將普遍高端化，成為高端公寓市場主流開展與競爭熱點(diǎn)總體市場總結(jié)房地產(chǎn)市場南京市總體市場分析區(qū)域市場分析及趨勢預(yù)測河西房地產(chǎn)市場在彷徨中起步，在開展中提升 本地塊所處的區(qū)位界定為河西板塊范圍，同時主要受奧體板塊的輻射河西市場現(xiàn)狀河西前景預(yù)判河西市場現(xiàn)狀隨客戶認(rèn)知度、接受度的提高，奧體已成為江

18、南八區(qū)商品住宅成交的主力區(qū)域2004年2005年2006年河西江南八區(qū)河西江南八區(qū)河西江南八區(qū)上市面積（萬m2）70.29486.284.02384.691.18683.47河西占比（%）14.4521.8513.34銷售面積（萬m2）28.640242.2331.3170.79878.38河西占比（%）7.1112.7419.4 奧體成交量占江南八區(qū)份額逐年遞增，年均升幅84，06年上半年達(dá)24，全年上市面積占全市的13.34%，但仍未南京市區(qū)商品房去化的主力區(qū)域之一；奧體的板塊的銷售去化面積占到了江南八區(qū)的比例更大，闡明2006年河西板塊為江南八區(qū)的熱點(diǎn)區(qū)域；河西和城南的銷售比例明顯較上市

19、比例高，反響出2006年這兩大板塊為南京市區(qū)的熱點(diǎn)。市場現(xiàn)狀新區(qū)功能規(guī) 劃 以商務(wù)、體育、文化等功能為主的新城區(qū)中心功能以濱江風(fēng)貌為特征的主城西部休閑游覽功能居住與就業(yè)相協(xié)調(diào)的中高檔居住區(qū)功能河西CBD市場開展支撐條件市場現(xiàn)狀2003年2004年2005年2006年河西城建投資180億元320億元93.3億元23.6億元累積發(fā)生616.9億元建設(shè)周期總投資目前進(jìn)度建成地鐵二號線5年105億元已開工，建設(shè)中09年通車會展中心一期1.5年29億元打樁08年一期緯七路過江隧道4年30億元已開工，建設(shè)中09年通車合計(jì)164億元 截止2006年，政府對奧體板塊累積投資616.9億元 2006-2021年

20、，政府已確定的投資額為164億元 河西前景預(yù)判高起點(diǎn)規(guī)劃、高規(guī)范投入保證奧體新城可繼續(xù)開展市場前景已投入使用名稱投入使用備注交通地鐵1號線2005年9月日運(yùn)營120車次，間隔6-8分鐘/班長江三橋2005年10月無為奧體中心配套公交線路16條，其中新辟線路9條，延伸和調(diào)整線7條?；▕W體中心2005年9月舉辦十運(yùn)會演唱會及體育活動. 游泳館冰場體育館均對外開放綠博園2005年9月園內(nèi)園不斷豐富中CBD十大建筑宋都奧體名座2006年7月CDE三棟辦公,93家公司購買商業(yè)配套紫鑫中華菜場2006年4月無興隆社區(qū)中心2006年7月南京最大光明城市好的超市2006年9月無教育配套六所中小學(xué)至2006年

21、7月金陵中學(xué)河西分校，萬達(dá)地塊內(nèi)的中學(xué)，銀城地塊、順馳和奧體新城的小學(xué)，順馳幼兒園 已投入運(yùn)用的公建配套河西前景預(yù)判公建配套的迅速構(gòu)成與完善，區(qū)域價值將躍升市場前景名稱投入使用備注交通地鐵2號線2009年無緯七路過江隧道2009年無基建藝蘭齋2006年底目前已主體竣工金陵圖書館2007年2006年底建成會展中心2008年2月一期總建30萬平方米,一期10萬平方米.CBD十大5至7大2006-2009入住企業(yè)180家以上商業(yè)中央公園地下購物中心2009年已由家樂福(中國)和江蘇金源買斷,招商中CBD部分配套商業(yè)2008年預(yù)計(jì)約15萬平方米的商業(yè)可開業(yè).主要引進(jìn)銀行商場特色餐飲等 本工程銷售期將投

22、入運(yùn)用的公建配套市場前景河西前景預(yù)判河西入住率及區(qū)域成熟節(jié)點(diǎn)分析 初步設(shè)定：1規(guī)律進(jìn)程：房屋銷售后一年交付、交付后一年入??；2入住人口=總建/戶均面積*戶均人口*入住率；3假定奧體07、08、09年的平均入住率為50%。 06年4月，奧體進(jìn)入第一批大規(guī)模交付期，目前曾經(jīng)交付60余萬平米，至07年初估計(jì)入住人口達(dá)1萬余人。 按目前的銷售速度，年住宅銷售規(guī)模=65*2=130萬平米。2007年2008年2009年2010年2011年年新增入住人口（萬人）13443累計(jì)入住人口（萬人）1481215市場前景新城開展階段普通模型河西前景預(yù)判根據(jù)新城研討模型，河西處于區(qū)域價值躍升階段市場前景龍江開展階段

23、回想與自創(chuàng)時點(diǎn)開始發(fā)展A點(diǎn)B點(diǎn)持續(xù)發(fā)展特征描述住宅為主導(dǎo)，沒有商業(yè)社區(qū)小型商業(yè)大型社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)增多、少量辦公進(jìn)駐時點(diǎn)1993年1999年2004年上半年2006年標(biāo)志性事件開始發(fā)展第一批商品房入住，社區(qū)超市開業(yè)金潤發(fā)開業(yè)-描述商品房較少，僅教工公寓商品房價格較大提升商品房價格進(jìn)一步提升商品房價格穩(wěn)定主流價格1500元/m23000元/m26000元/m28000元/m2價格離散度5%8%10%10%特異性產(chǎn)品無無出現(xiàn)接受度提升客戶經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)少量經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)城市新銳城市新銳少量城市新銳城市新銳少量富貴之家少量富貴之家時間跨度6年7年1受制于前期的規(guī)劃局限大規(guī)模居住區(qū)，龍江區(qū)域價值在B點(diǎn)之后難有

24、本質(zhì)的提升。2A-B 階段的住宅價錢繼續(xù)躍升，得益于南京整體房產(chǎn)市場的階段提升。開展自創(chuàng)河西新城開展階段預(yù)測時點(diǎn)開始發(fā)展A點(diǎn)B點(diǎn)C點(diǎn)商業(yè)發(fā)展住宅為主導(dǎo)，沒有商業(yè)社區(qū)零星商業(yè)大型集中社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)CBD雛形形成時點(diǎn)2004年2006年下半年2008年上2011年標(biāo)志性事件開始發(fā)展第一批商品房入住，社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)大型超市進(jìn)駐大型商業(yè)開業(yè)，產(chǎn)業(yè)集中進(jìn)駐描述商品房集中開發(fā)，價格較低商品房價格有了較大提升商品房價格進(jìn)一步提升商品房提升很快主流價格4500元/m26000元/m27800元/m2-價格離散度5%5-8%10%15%特異性產(chǎn)品無出現(xiàn)，但接受度不高接受度提升特異性產(chǎn)品持續(xù)推出客戶城市新銳經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)城

25、市新銳少量經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)城市新銳富貴之家富貴之家城市新銳時間跨度2.5年1.5年3.5年 從總體時間跨度看，河西新城開展速度為龍江的2倍。 B點(diǎn)出現(xiàn)的標(biāo)志為大型集中型居住區(qū)商業(yè)出現(xiàn)，根據(jù)新城工程開發(fā)進(jìn)度，估計(jì)08年下半年，入住人口約為4萬人按50%入住率，可構(gòu)成對上述商業(yè)支持。開展自創(chuàng) 對比龍江區(qū)域開展模型，奧體板塊目前正處于新城開展的A點(diǎn)階段社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)與成熟，區(qū)域價值處于平穩(wěn)開展期。 奧體板塊得益于高規(guī)劃起點(diǎn)與政府投入力度，開展速度預(yù)判為龍江的2倍，即整體開展周期2004-2021年，2021年輻射型商圈初步構(gòu)成。 結(jié)合區(qū)域住宅銷售量，2021年中，奧體板塊入住人口4萬，將進(jìn)入新城開展的B階段出

26、現(xiàn)大規(guī)模居住區(qū)級商業(yè)，區(qū)域價值產(chǎn)生躍升。河西新城區(qū)成熟度綜合評價開展自創(chuàng)本次匯報的思緒開發(fā)背景工程中心問題確定工程開展方向地塊解析及市場背景客戶目的案例自創(chuàng)競爭環(huán)境工程產(chǎn)品組合建議 優(yōu)良的開發(fā)時機(jī)，奧體撥云開日，市場自信心重拾， 需求旺盛，供求關(guān)系改善。 奧體進(jìn)入成熟期，區(qū)域余量去化周期為3年左右。天時市場環(huán)境CBD迅速成熟將區(qū)域價值帶入快速提升期 政府高強(qiáng)度的投入，充分保證了新城根底設(shè)備及配套的順利建立； 地鐵一、二號均通達(dá)該地域，其中一號線曾經(jīng)投入運(yùn)營，二號線將于09年通車； 隨著CBD建立的推進(jìn)，地價與周邊的房價將得到顯著提升。一號線二號線本案由于具有CBD，奧體才干成為城市副中心，CB

27、D住宅才具高價值；隨開展進(jìn)程的推進(jìn)，CBD將進(jìn)入快速開展期，本案具備CBD豪宅潛質(zhì)。市場環(huán)境占地總建總投資投入使用奧體中心1344.3畝40萬m240億元05.5綠博園1155畝主館1.5萬m212億元05.9藝蘭齋9.67畝2.08萬m210億元06年底會展中心783畝31萬m229億元一期08.2金陵圖書館50畝2.5萬m21.5億元07年對外開放地利兩條地鐵線，奧體中心，CBD，奧體精華配套盡享市場環(huán)境金地企業(yè)作為福建的龍頭品牌企業(yè)，多個大盤及高端工程豐富操作閱歷，確保了工程高程度的開發(fā)質(zhì)量。人和金地企業(yè)強(qiáng)大的品牌實(shí)力，保證了工程開發(fā)質(zhì)量市場環(huán)境工程分析SWOT分析優(yōu)勢 Strength

28、劣勢 WeakA）配套優(yōu)勢：地塊周邊設(shè)有多路公交站點(diǎn)及公交總站；2009年二號地鐵的開通，本項(xiàng)目距離地鐵站較近，可達(dá)性強(qiáng)；生活配套齊備，周邊有蘇果、南湖商業(yè)街等生活配套設(shè)施。B）規(guī)劃優(yōu)勢：地塊方正平整，易于規(guī)劃，建筑排布。C）生活氛圍：周邊擁有眾多成熟住宅小區(qū)，生活氛圍濃厚；D）區(qū)位優(yōu)勢地塊位于集慶門大街以南，區(qū)域認(rèn)可度高；E）品牌優(yōu)勢：開發(fā)商品牌全國知名，有助于項(xiàng)目的推廣宣傳；A）地塊劣勢：地塊被周邊建筑物圍合，形成封閉區(qū)域，影響認(rèn)知度；到達(dá)地塊僅有一條小路，周邊道路等級不高，影響產(chǎn)品形象打造；）產(chǎn)品排布劣勢：地塊四周無迎街面（人流量大），對小區(qū)商業(yè)人氣的引入有一定的困難；C）土地成本高：本

29、項(xiàng)目的土地成本高，在未來的市場競爭中不具備價格競爭優(yōu)勢。機(jī)會 Opportunity威脅 ThreatenA）規(guī)劃利好：地塊周邊部分老舊民居未來會拆遷，有利于項(xiàng)目整體形象的提升；云錦路將開通，連接地塊與外界的聯(lián)系，給項(xiàng)目帶來一定的人流；城市河西、河西南片區(qū)規(guī)劃愈發(fā)成熟，生活愈發(fā)便利，項(xiàng)目所在市場環(huán)境有利。）經(jīng)濟(jì)環(huán)境：城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，未來發(fā)展趨勢樂觀明朗；）供給方面：項(xiàng)目周邊可供開發(fā)的土地量有限，本案稀缺性特質(zhì)凸顯；A）周邊威脅：本區(qū)域中住宅項(xiàng)目多為拆遷安置房及老舊的居民小區(qū)，居住人口素質(zhì)不高；B）政策威脅：國家宏觀調(diào)控政策限制商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，帶來一定程度的政策風(fēng)險；）分流競爭：河西板塊對本項(xiàng)

30、目客群的分流；集慶門區(qū)域、河西南區(qū)域以價格優(yōu)勢對本項(xiàng)目客群的分流；需求有分析向案例自創(chuàng)，開展戰(zhàn)略推導(dǎo)的自創(chuàng)高端工程構(gòu)成差別化競爭力的方式，找到我們的戰(zhàn)略方向強(qiáng)勢概念稀缺資源區(qū)位優(yōu)勢生活方式產(chǎn)品發(fā)力景觀資源強(qiáng)勢概念稀缺資源區(qū)位優(yōu)勢生活模式產(chǎn)品發(fā)力景觀資源詮釋全新概念炒作吸引眼球概念領(lǐng)先市場獨(dú)占稀缺資源物以稀為貴區(qū)域成熟或具有被消費(fèi)者認(rèn)知的價值創(chuàng)造全新的生活模式引領(lǐng)生活模式潮流高品質(zhì)戶型創(chuàng)新高科技創(chuàng)新自然資源環(huán)境優(yōu)越適用條件陌生區(qū)域高度競爭市場抗風(fēng)險能力強(qiáng)具有稀缺資源此資源可以利用處于或靠近有利的區(qū)位具備良好的交通及生活配套陌生區(qū)域消費(fèi)者開始關(guān)注體驗(yàn)?zāi)吧鷧^(qū)域吸引競爭激烈市場為賣點(diǎn)高端市場剛啟動自然

31、資源優(yōu)越本項(xiàng)目特點(diǎn)規(guī)避風(fēng)險市場實(shí)現(xiàn)第一，高利潤第二不具備城市核心區(qū)域的強(qiáng)勢稀缺資源位于規(guī)劃建設(shè)中的地鐵口但臨近南湖居住區(qū)，市場認(rèn)知差，形象不佳力求市場突破，高素質(zhì)產(chǎn)品對應(yīng)的是高素質(zhì)的消費(fèi)人群塑造全新的都市生活模式可以在后期實(shí)現(xiàn)是高端產(chǎn)品成功的必備要素本項(xiàng)目不具備山水等自然資源本項(xiàng)目擬合度選擇模式借助區(qū)位交通優(yōu)勢，依靠產(chǎn)品發(fā)力，打造新的生活模式開展方向自創(chuàng)城郊物業(yè)速度突圍方式，找到我們的戰(zhàn)略方向產(chǎn)品創(chuàng)新一致高籠統(tǒng)生活場景關(guān)聯(lián)資源推售戰(zhàn)略開展方向結(jié)合兩個開展戰(zhàn)略，得到本工程未來的整體開展戰(zhàn)略產(chǎn)品發(fā)力區(qū)位資源優(yōu)勢整合生活方式推售方式產(chǎn)品發(fā)力區(qū)位優(yōu)勢生活方式產(chǎn)品創(chuàng)新高籠統(tǒng)生活場景關(guān)聯(lián)資源推售戰(zhàn)略借助高

32、端籠統(tǒng)帶動整體籠統(tǒng)，經(jīng)過產(chǎn)品發(fā)力和區(qū)位資源優(yōu)勢的整合，構(gòu)成新的生活方式，采用適宜的推售方式，是本工程的整體開展戰(zhàn)略開展方向本次匯報的思緒開發(fā)背景工程中心問題確定工程開展方向地塊解析及市場背景客戶目的案例自創(chuàng)競爭環(huán)境工程產(chǎn)品組合建議實(shí)現(xiàn)25%以上利潤，總體銷售均價應(yīng)是多少？本錢推算見附件由實(shí)現(xiàn)的根本利潤反推產(chǎn)品如何發(fā)力區(qū)位資源優(yōu)勢的整合，構(gòu)成新的生活方式，采用適宜的推售方式，是工程后期需求處理的問題，工程的勝利關(guān)鍵在于產(chǎn)品如何設(shè)計(jì)利潤要求背景總建筑面積投資單位成本銷售均價單位利潤投資成本金額總銷售金額總利潤金額利潤率151,888 10416131212,705 1,582,055,138 1,

33、992,863,934 410,808,796 25.9% 可以看出，本工程要實(shí)現(xiàn)25%的投資利潤率，產(chǎn)品綜合總體銷售均價要到達(dá)：13000元/平方米以上。 按實(shí)踐占地面積：89345.6 平方米，完全作滿1.7的容積率,總建筑面積為:151888平方米.實(shí)現(xiàn)理想的利潤要求工程的整體銷售均價到達(dá)13000元平米利潤要求背景本地塊本身地理資源不太適宜做：低密度產(chǎn)品單體別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅等；結(jié)合本身資源以及規(guī)劃經(jīng)濟(jì)目的要求可以思索做：花園洋房、小高層、高層、酒店精裝修公寓，但本組合產(chǎn)品總銷售均價無法到達(dá)：13000元每平方。結(jié)合土地與投資本錢及利潤要求基地背景地塊本身資源回想花園洋房、小高層

34、、高層、酒店精裝修公寓的產(chǎn)品組合推演 結(jié)論:金地集團(tuán)本身具有較強(qiáng)的品牌與實(shí)力，本次拿下土地本錢相對較高的地塊項(xiàng)目，同時又是第一次在南京做工程，該當(dāng)會思索做質(zhì)量與樹立品牌籠統(tǒng)，同時25%的利潤，應(yīng)不是最終的目的,因此我司以為：空中別墅+疊加別墅+酒店公寓，比較符合住宅產(chǎn)品組合，本組合產(chǎn)品不僅可以將利潤做高，同時可以建立金地在南京的品牌籠統(tǒng)，只是地塊本身資源環(huán)境不具備，需求大量的人工造景與規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且需在行銷推行上下足工夫，讓市場接受產(chǎn)品。商業(yè)產(chǎn)品及組合作mall和12層的底商 ？ 本類產(chǎn)品商業(yè)環(huán)境：河西向南開展的總體戰(zhàn)略，興隆大街邊緣化，夢都大街沿線曾經(jīng)有2個大型mall和城市廣場，夢都大街以南沿著江東中路現(xiàn)有1個大型mall，夢都大街以南還有更多的大型集中商業(yè)項(xiàng)目，大型商業(yè)以T字形構(gòu)造規(guī)劃朝南面開展，市民選擇mall，一定選擇規(guī)模大的mall。實(shí)現(xiàn)一站式mall體驗(yàn)，大mall競爭力大，偏離奧體CBD，曾經(jīng)邊緣化，非主流商業(yè)區(qū)，人群不易前往，商業(yè)扎堆效應(yīng)弱，運(yùn)營前景不易描畫，本身體量偏小，競爭對手體量更大、位置更好，招商和銷售難度高，銷售周期長，2樓以上的銷售價錢難以保證，經(jīng)濟(jì)效益不如酒店公寓；河西商業(yè)規(guī)劃100