(精)房地產(chǎn)投資區(qū)位風(fēng)險與投資領(lǐng)域分析（共38頁）

1、專題七 房地產(chǎn)投資區(qū)位、風(fēng)險和投資領(lǐng)域的分析7/19/20221天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)房地產(chǎn)投資投資風(fēng)險風(fēng)險的種類風(fēng)險的規(guī)避投資的區(qū)位選擇投資類型投資特點投資領(lǐng)域工業(yè)地產(chǎn)投資商業(yè)地產(chǎn)投資旅游與休閑地產(chǎn)投資寫字樓投資區(qū)位理論空間結(jié)構(gòu)理論7/19/20222第一節(jié) 區(qū)位理論與房地產(chǎn)投資一、區(qū)位理論區(qū)位的基本內(nèi)涵：狹義：指特定地塊（宗地）的地理和經(jīng)濟空間位置及其與相鄰地塊的相互關(guān)系廣義：指人類一切活動，包括經(jīng)濟的、文化教育的、科學(xué)衛(wèi)生的一切活動以及人們的居住活動的空間布局及相互關(guān)系自然地理區(qū)位經(jīng)濟地理區(qū)位交通地理區(qū)位區(qū)位理論：研究地塊地理和經(jīng)濟空間位置分布、相互關(guān)系及其影響因素的學(xué)說。主要的區(qū)位

2、理論7/19/20223天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)二、城市地域空間利用結(jié)構(gòu)理論同心圓理論：城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自內(nèi)向外作環(huán)狀擴展，共形成五個同心圓用地結(jié)構(gòu)。中心商業(yè)區(qū)過渡地帶個人階層住宅區(qū)中產(chǎn)階層住宅區(qū)最高收入或通勤人士住宅區(qū)同心圓土地利用模式伯吉斯：19257/19/20224天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)扇形理論：各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展。中心商業(yè)區(qū)批發(fā)和輕工業(yè)區(qū)低收入住宅區(qū)中收入住宅區(qū)高收入住宅區(qū)扇形土地利用模式霍伊特：19397/19/20225天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)多核心理論：城市土地利用過程中并非只有一個商業(yè)中心，而

3、會出現(xiàn)多個中心。中心商業(yè)區(qū)批發(fā)與輕工業(yè)區(qū)低收入住宅區(qū)中收入住宅區(qū)高收入住宅區(qū)重工業(yè)區(qū)衛(wèi)星商業(yè)區(qū)近郊住宅區(qū)近郊工業(yè)區(qū)多中心土地利用模式哈里斯、烏爾曼：19547/19/20226天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)三、房地產(chǎn)區(qū)位對房地產(chǎn)投資的影響自然因素社會因素環(huán)境因素經(jīng)濟因素城市規(guī)劃因素7/19/20227天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資與風(fēng)險分析一、房地產(chǎn)投資及類型房地產(chǎn)投資，是指房地產(chǎn)投資者為了獲取預(yù)期的投資收益而不斷地將資本投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營領(lǐng)域及房地產(chǎn)金融資產(chǎn)上的經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)投資有時也指投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、中介服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)等經(jīng)濟活動中的資金。7/19/20228天津師范

4、大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資直接投資間接投資房地產(chǎn)公司股票房地產(chǎn)投資基金住房抵押債券房地產(chǎn)公司債券房地產(chǎn)投資信托基金 各種房地產(chǎn)投資基金 直接擁有辦公樓、商場、廠房等房地產(chǎn)開發(fā)7/19/20229天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)投資類型：根據(jù)投資方式：直接的房地產(chǎn)實物投資開發(fā)投資置業(yè)投資間接的房地產(chǎn)投資：也就是房地產(chǎn)證券投資，房地產(chǎn)投資者購買房地產(chǎn)證券，投資人得到的是利息 或股利，而不直接運用這些資本從事房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營，不對房地產(chǎn)的經(jīng)營活動作 任何決策。7/19/202210天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)房地產(chǎn)投資信托（REITs）：從國際范圍看，房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate

5、 Investment Trust,簡稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托產(chǎn)品純屬私募所不同的是，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。 7/19/202211天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)房地產(chǎn)抵押貸款證券化：MBS是指由房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)放機構(gòu)將其所持有的抵押貸款資產(chǎn)，匯集重組成抵押貸款組群，經(jīng)過擔(dān)?；蚱渌庞眉訌娛侄?，以證券的形式出售給投資者的融資

6、過程。一般情況下，發(fā)放機構(gòu)將貸款資產(chǎn)出售給政府抵押機構(gòu)或投資銀行，再由其進行包裝重組，以證券的形式將債權(quán)進一步出售給社會公眾投資者。 7/19/202212天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)房地產(chǎn)辛迪加（syndicate）：是國外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的融資方式。它是一個由一群被動投資者以有限合伙形式組成的投資房地產(chǎn)的實體。其組織由經(jīng)理合伙人與有限合伙人組成。經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，負(fù)無限責(zé)任；有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營，以其出資額承擔(dān)有限責(zé)任。辛迪加可以匯聚開發(fā)商自己無法獲得的所需權(quán)益或短期資金，而且由于投資多極化、物業(yè)的選擇和管理專門化，減少了風(fēng)險，資金資源有限或缺乏投資經(jīng)驗的開發(fā)商

7、也可以獲得房地產(chǎn)投資的收益。 7/19/202213天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)根據(jù)投資對象：1.地產(chǎn)投資：農(nóng)地開發(fā)；市地開發(fā)（增量土地開發(fā)；存量土地開發(fā)）2.房產(chǎn)投資：商用房（含寫字樓）；工業(yè)用房；住宅投資（普通住宅、公寓、別墅等）7/19/202214天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)房地產(chǎn)投資的特點優(yōu)點：特性避稅的好處 信譽高增值作用，抵抗通貨膨脹的影響缺點：所需資金額巨大，而且回收期較長變現(xiàn)能力差，流動性差需要專門的知識和經(jīng)驗風(fēng)險較大7/19/202215天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險風(fēng)險是指投資的資本金或者投資的潛在收入發(fā)生損失的可能性。風(fēng)險越大，收益越高。房地產(chǎn)風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資

8、過程中，某種低于預(yù)期利潤，特別是導(dǎo)致投資損失的可能性。投資者所面臨的收益不確定性就是所謂的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資風(fēng)險比較大空間上的固定性房地產(chǎn)投資規(guī)模大房地產(chǎn)投資周期長房地產(chǎn)市場有很強的區(qū)域性房地產(chǎn)市場的不完全競爭性7/19/202216天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)政策風(fēng)險社會風(fēng)險經(jīng)濟風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險自然風(fēng)險國際風(fēng)險政治環(huán)境經(jīng)濟體制改革、產(chǎn)業(yè)政策、金融政策變化、房地產(chǎn)制度變化、環(huán)保政策變化、法律城市規(guī)劃區(qū)域發(fā)展公眾干預(yù)住客干預(yù)治安市場供求財務(wù)地價融資國民經(jīng)濟狀況變動建筑材料改變更新施工技術(shù)和工藝革新建筑設(shè)計變動或計算失誤設(shè)備故障、損壞或事故信息火災(zāi)風(fēng)暴洪水地震氣溫國家國際政治國際投資環(huán)境貨幣匯率國際貨幣利

9、率變化國際經(jīng)營風(fēng)險7/19/202217天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險：（區(qū)別）系統(tǒng)風(fēng)險：影響市場內(nèi)所有投資項目，投資者無法控制的風(fēng)險。例如：宏觀經(jīng)濟因素、國家金融狀況等。也稱市場風(fēng)險。通過投資組合（分散）也很難控制。經(jīng)濟周期風(fēng)險、利率風(fēng)險、購買力風(fēng)險、流動性風(fēng)險、市場不充分風(fēng)險、政治風(fēng)險、自然風(fēng)險可用保險的方法加以規(guī)避非系統(tǒng)風(fēng)險：僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響，可以又投資者控制的風(fēng)險。例如：個別發(fā)展項目因素。建筑物業(yè)類型、地點等。又稱個別風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險投資組合7/19/202218天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)非系統(tǒng)風(fēng)險投資項目數(shù)量系統(tǒng)風(fēng)險二者區(qū)別：系統(tǒng)風(fēng)險對所有投資項目，

10、或者對整個經(jīng)濟狀況都產(chǎn)生影響，投資者無法控制。非系統(tǒng)風(fēng)險只與個別投資項目相聯(lián)系，是投資者可以控制的因素。7/19/202219天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理：投資者應(yīng)當(dāng)及時地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這種風(fēng)險并能及時采取有效的措施，化解、緩和、減輕、控制這種風(fēng)險，減少投資者預(yù)期收益損失的可能性1、風(fēng)險回避（risk avoidance）一方面是在預(yù)期收益相同的情況下，投資于風(fēng)險較小的房地產(chǎn)項目；另一方面，是通過市場調(diào)查實行正確決策來預(yù)測和控制風(fēng)險2、風(fēng)險分散（ diversification of risk ）通過多項目投資組合及多種經(jīng)營，利用不同項目的不同風(fēng)險特性來分散風(fēng)險3、風(fēng)險控制（ r

11、isk control ）主要是通過加強資產(chǎn)管理來實現(xiàn)的4、風(fēng)險轉(zhuǎn)移（risk transfer ）是通過合理改變經(jīng)營形式將一部分或全部風(fēng)險由另一方來承擔(dān)7/19/202220天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)投資一、商業(yè)地產(chǎn)特征高增長、高價格、高風(fēng)險資源整合要求高受宏觀經(jīng)濟影響大二、商業(yè)地產(chǎn)的價值分析商業(yè)地產(chǎn)的土地價值商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價值商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營價值7/19/202221天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)三、商業(yè)用地地域類型（商業(yè)設(shè)施的地域分布于地域組合形式）：按照商業(yè)組合性質(zhì)特征：商業(yè)中心（備注）商業(yè)街（傳統(tǒng)商業(yè)街、城市干道商業(yè)街、郊區(qū)商業(yè)街、高速公路商業(yè)帶）商業(yè)專門地區(qū)商業(yè)點按照零售

12、商業(yè)空間形態(tài)特征：點狀、線狀和塊狀商圈：指特定商業(yè)中心地的支配范圍，又稱商業(yè)勢力圈，即相當(dāng)于中心地理論的市場區(qū)概念。7/19/202222天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)城市商業(yè)中心用地城市商業(yè)中心的等級體系：市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、小區(qū)級商業(yè)中心和鄰里級商業(yè)中心。商業(yè)中心空間分布城市各等級商業(yè)中心的數(shù)量配置遵循著由高級向低級逐漸遞增的金字塔式等級體系。明顯地呈現(xiàn)向心環(huán)帶狀，由城市中心向外依次是：中央商業(yè)（務(wù)）區(qū)；中心外緣帶；中間帶；市區(qū)邊緣帶；衛(wèi)星城鎮(zhèn)帶。商業(yè)布局的新變化：時間原則替代了空間原則；離心傾向；集聚緊湊布局7/19/202223天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)批發(fā)業(yè)用地城市中心及附近城市

13、內(nèi)部主要交通干道附近城市港口、鐵路站附近郊區(qū)接近高速公路出入口的附近專業(yè)批發(fā)市場附近零售商業(yè)用地（用地遵循原則）商業(yè)市場人氣和知名度交通方便，可達(dá)性強，人流眾多或在主要的交通交匯點上是否處于核心商圈軌道交通旁、綠地旁、大型生活社區(qū)內(nèi)、區(qū)域性商業(yè)中心內(nèi)比較有潛力，但快速路、綠化道隔離帶后不可取注重商圈變動因素，如規(guī)劃前景與限制，如交通原因?qū)е率袌龅年P(guān)閉與商業(yè)圈變動。著名商業(yè)街的高檔商鋪投入成本較高，應(yīng)慎重。7/19/202224天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)1A234BCD123EFGHJK123La：圓形布局1：核心2：地區(qū)中心3：社區(qū)中心4：鄰里中心A：服裝店B：各種商店C：禮品店D：食品店b：

14、受干線可達(dá)性影響的零售業(yè)1：傳統(tǒng)街道2：干線地帶3：郊區(qū)E：銀行F：咖啡館G：汽車修理廠c：受特殊可達(dá)性影響的零售業(yè)1：高檔商店2：中檔商店3：低檔商店H：娛樂場所J：市場K：家具展銷店L：器械店7/19/202225天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué) 四、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式產(chǎn)權(quán)式商鋪出租式商鋪戰(zhàn)略同盟式商鋪五、商業(yè)地產(chǎn)市場分析商業(yè)地產(chǎn)的需求是引致需求開發(fā)模式有缺陷風(fēng)險是要由商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營者來承擔(dān)的7/19/202226天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)米爾頓庫帕公司是美國最大的購物中心所有者，總部設(shè)在紐約海德公園，在美國擁有個購物中心。這些購物中心遍及美國、加拿大，總出租面積約為萬平方英尺?？蛻舭ǎ?/p>

15、國第二大零售商，全球最大的連鎖店）、沃爾瑪和（美國第二大百貨折扣連鎖店）等著名零售商。 西湖公司總部位于加利福尼亞圣馬第奧。在中國、日本和美國經(jīng)營著多項投資，包括公用事業(yè)和私人產(chǎn)業(yè)，如風(fēng)險投資和不動產(chǎn)。西湖公司在年前就在中國投資，目前在國內(nèi)經(jīng)營著家公司，涉及服裝、建筑、制造、零售、技術(shù)和房地產(chǎn)。 7/19/202227天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第四節(jié) 寫字樓投資一、寫字樓物業(yè)的特征區(qū)位好，價格高獨棟功能齊全的高層建筑物業(yè)管理專業(yè)性強周期性升級二、寫字樓市場分析受宏觀經(jīng)濟影響大需求變動迅速價格彈性大7/19/202228天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)三、寫字樓未來的發(fā)展趨勢綜合化和現(xiàn)代化水平不斷提高

16、市場細(xì)分程度提高布局趨于分散天津的CDB7/19/202229天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)7/19/202230天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)由六緯路、張自忠路、吉林路、營口道、大沽北路、曲阜道、南京路、浦口道、臺兒莊路和十三經(jīng)路合圍的1.8平方公里的范圍內(nèi)。 7/19/202231天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)天津CBD以海河為中軸的八大CBD：于家堡、響螺灣、小白樓、老金融街、南站、東站、西站、天鋼柳林。 “一主兩副”是指小白樓地區(qū)城市主中心和西站地區(qū)、天鋼柳林地區(qū)兩個綜合性城市副中心。小白樓地區(qū)城市主中心由小白樓、解放北路、南站商務(wù)區(qū)以及和平路、濱江道商業(yè)區(qū)組成。西站地區(qū)城市副中心由西站綜合交通樞

17、紐、西站中心商務(wù)區(qū)等組成。天鋼柳林地區(qū)城市副中心由綜合會展區(qū)、商業(yè)商務(wù)區(qū)、柳林風(fēng)景區(qū)等組成。 小白樓地區(qū)城市主中心，以歷史文化名城與歷史風(fēng)貌街區(qū)保護為基礎(chǔ)，從完善城市現(xiàn)代功能，緩解城市中心區(qū)交通壓力，提升城市傳統(tǒng)中心區(qū)城市形象的角度出發(fā)，適度發(fā)展金融、商務(wù)辦公和中高端商業(yè)。 西站地區(qū)城市副中心，依托區(qū)域交通樞紐的建設(shè)和“四河六岸（子牙河、北運河、南運河及新開河）”良好的生態(tài)景觀環(huán)境，從完善地區(qū)功能，構(gòu)建副中心職能體系，帶動中心城區(qū)西北部發(fā)展出發(fā)，以發(fā)展金融、商業(yè)、貿(mào)易及信息產(chǎn)業(yè)等功能為主體，打造中心城區(qū)西北部綜合性的副中心。 天鋼柳林地區(qū)城市副中心依托地區(qū)良好的內(nèi)、外部交通環(huán)境及其緊鄰濱海國際

18、機場與航空城的良好區(qū)位，從完善地區(qū)功能，構(gòu)建副中心職能體系，帶動中心城區(qū)東南部發(fā)展的角度出發(fā)，以發(fā)展會議、展覽、商務(wù)、商業(yè)及娛樂為主體，打造中心城區(qū)東南部綜合性的副中心。 通過城市主副中心與區(qū)級中心相互促進，共同推進中心城區(qū)均衡協(xié)調(diào)發(fā)展，形成高端服務(wù)業(yè)“向心聚集”，服務(wù)產(chǎn)業(yè)梯次擴散，經(jīng)濟帶、文化帶、景觀帶交相輝映的城市特色。 7/19/202232天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第五節(jié) 旅游及休閑地產(chǎn)投資一、旅游及休閑地產(chǎn)特征 旅游房產(chǎn)就是以旅游人群為目標(biāo)，為最終消費者的物業(yè)形式。包括休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游(休閑)培訓(xùn)基地、會議中心、運動村、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景

19、名勝度假村、海景住宅、景區(qū)住宅(風(fēng)格別墅)、民俗度假村、國際休閑度假中心等旅游置業(yè)項目。所有這些以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)，可稱為旅游房地產(chǎn)。生態(tài)價值和社會效益的統(tǒng)一房地產(chǎn)與旅游景點互動旅游及休閑地產(chǎn)與交通的連接 二、旅游及休閑物業(yè)類型旅游景點地產(chǎn)城市休閑旅游地產(chǎn)旅游商務(wù)地產(chǎn)7/19/202233天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)三、旅游及休閑地產(chǎn)市場分析旅游地產(chǎn)市場將迅速發(fā)展旅游市場的變化將引發(fā)旅游地產(chǎn)的變化旅游地產(chǎn)具有明顯的整體聯(lián)動性分時度假與產(chǎn)權(quán)酒店的興起7/19/202234天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第六節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)投資一、工業(yè)地產(chǎn)市場投資特征投資主體單一投資回報率高項目投資規(guī)模巨大二、工業(yè)地產(chǎn)投資的影響因素政策性因素地理位置個性化需求7/19/202235天津師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)典型國家和地區(qū)各類型物業(yè)投資回報率比較增值率租金回報率總回報率通貨膨脹率實際回報率說明住宅(香港)4.22%4.83%9.05%2.40%6.65%18年復(fù)合增長寫字樓3.18%5.79%8