現(xiàn)代農(nóng)莊如何開發(fā)六個最成功的樣板案例解析(上)

1、現(xiàn)代農(nóng)莊如何開發(fā)？六個最成功的樣板案例解析（上）我國休閑農(nóng)業(yè)即將進入時代，從最初的農(nóng)家樂，到精品民宿，再到如今的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園，休閑農(nóng)業(yè)提質對運營者們也提出了更高的要求。本文萃集了各地六類現(xiàn)代農(nóng)莊（田園綜合體）典型案例，并依次對其經(jīng)營模式、盈利模式和成功經(jīng)驗進行了歸納總結，期望籍此對推動鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略下的現(xiàn)代農(nóng)莊和新型田園綜合體投資建設有所裨益。一、休閑農(nóng)業(yè)邁入時代如果說農(nóng)家樂是休閑農(nóng)業(yè)的版，精品民宿是版，那么現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園則是再一次升級后的版，未來這將是一個極具“錢途”的市場。近年來，旅游和農(nóng)業(yè)融合發(fā)展已經(jīng)成為一大行業(yè)趨勢。2016 年底， 國家旅游局與農(nóng)業(yè)部聯(lián)合，決定在全國國有農(nóng)場范圍內組織開展

2、國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園創(chuàng)建工作，計劃到2020 年建成 100 個國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園。當前， 一個由百個農(nóng)莊組成的莊園經(jīng)濟帶正加速形成，根據(jù)國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園評定標準，包括種植類莊園面積不小于5000 畝，畜牧類莊園面積不少于1500畝， 漁業(yè)類莊園面積不少于1000畝；年游客量達到 40 萬人次以上，游客平均消費較高等。目前， 能達到國家級別現(xiàn)代農(nóng)莊標準的還是少數(shù)，依據(jù)當前目標，即在2020 年之前建成100 個國家現(xiàn)代莊園，不論是從市場需求還是政策傾斜方面考慮，這些標準也代表著未來趨勢，值得所有休閑農(nóng)業(yè) 從業(yè)者了解和思考。二、現(xiàn)代農(nóng)莊的申報與補助2016 年 11 月，國家旅游局發(fā)布關于組織開展國家

3、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園創(chuàng)建工作的通知（旅發(fā)2016 157號）。文件指出，未來5年內，全國將在國有農(nóng)場范圍內組織開展國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園創(chuàng)建工作，計劃到 2020 年建成 100 個國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園。157 號文件對現(xiàn)代農(nóng)莊做出定義：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園是以現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為基礎，以先進經(jīng)營理念和管理方式為支撐，依托特色自然、人文資源， 拓展精深加工、農(nóng)耕體驗、旅游觀光、休閑度假、健康養(yǎng)老、教育文化等多種功能，滿足消費者多元化需求的一種新型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式和旅游消費形態(tài)。157 號文件提出，在評定國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園時，要求其旅游功能突出， 具有優(yōu)質可供休閑度假的特色自然或人文資源；旅游項目主題鮮明、類型豐富；住宿餐飲、

4、產(chǎn)品具有當?shù)靥厣４舜蚊鞔_具體評定標準和門檻，則被認為是使莊園經(jīng)濟帶加速形成的標志。（一）申報條件國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園申報主體為具備獨立法人資格的國有農(nóng)場，莊園創(chuàng)建需遵循相關法律法規(guī)，并滿足以下條件：園區(qū)規(guī)劃科學園區(qū)整體統(tǒng)一規(guī)劃，布局科學合理，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、休閑旅游等各項功能相互協(xié)調、有機完整，空間邊界明顯，原則上種植類莊園面積不小于 5000畝， 畜牧類莊園面積不少于1500畝， 漁業(yè)類莊園面積不少于 1000 畝。?區(qū)位環(huán)境適宜位于城市周邊、在旅游路線上或靠近旅游景區(qū)，具有較強的度假氛圍，市場吸引力強，資源條件特色鮮明，交通便利，氣候適宜，環(huán)境優(yōu)美。?農(nóng)業(yè)生產(chǎn)先進主導產(chǎn)業(yè)突出，生產(chǎn)的專業(yè)化、集約化

5、、機械化、信息化水平較高，設施設備良好，全程標準化生產(chǎn)，農(nóng)產(chǎn)品質量追溯體系健全，產(chǎn)品優(yōu)質安全。?旅游功能突出具有優(yōu)質的、可供休閑度假的特色自然或人文資源；旅游項目主題鮮明、特色突出、類型豐富；住宿餐飲、休閑娛樂、農(nóng)事體驗、產(chǎn)品展示、文化展覽等基本功能齊全；基礎設施完善、先進實用，各種設施的安全與衛(wèi)生符合相應的國家標準；具有較高的旅游承載能力，且無多發(fā)性不可規(guī)避自然災害，莊園的游客接待量不低于40 萬人次 /年；優(yōu)先考慮國家3A級（含）以上旅游景區(qū)。?經(jīng)營管理規(guī)范經(jīng)營管理制度完善，營運、服務、安全等管理水平較高；具有較好的經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益，且高于當?shù)仄骄健８鶕?jù)國家現(xiàn)代農(nóng)莊的申報標

6、準，現(xiàn)代農(nóng)莊需在農(nóng)場的基礎上，再構建特色化與產(chǎn)業(yè)化結合的體系，避免同質發(fā)展、惡性競爭的同時，滿足消費者的綜合性休閑度假需求。（二）補貼與支持157 號文件要求各級旅游部門聯(lián)合出臺扶持政策，整合財政資金，引導社會資本，集中多方力量，重點支持現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園建設和發(fā)展。主要的補貼與財政支持如下：1、建設用地補貼根據(jù)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法, 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉收益歸承包方所有, 任何組織和個人不得侵占、截留、扣繳。即“誰種糧，補貼誰”。2國家農(nóng)業(yè)三項補貼根據(jù)財農(nóng)發(fā)2016 31 號，自 2015 年起將各地從中央財政提前下達的農(nóng)資綜合補貼中調整20%的資金，加上補貼種糧大戶試點的資金和農(nóng)業(yè)“

7、三項補貼”（指糧食直補、良種補貼、農(nóng)資綜合補貼）增量資金， 統(tǒng)籌用于支持糧食適度規(guī)模經(jīng)營。這筆資金將重點優(yōu)先補貼種糧大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)社會化服務組織等新型經(jīng)營主體，即“誰多種，支持誰”。3財政資金支持休閑農(nóng)莊可以享受財政、人力資源和社會保障部門促進就業(yè)小額擔保貸款的有關優(yōu)惠政策。國家鼓勵依法拓展貸款抵押物范圍和質押擔保方式，依法推廣農(nóng)戶小額信用貸款、聯(lián)保貸款以及林權、土地使用權、房屋所有權、小型水利工程產(chǎn)權等抵押貸款。同時，國家鼓勵工商企業(yè)領辦休閑農(nóng)莊，鼓勵家庭農(nóng)場、種養(yǎng)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、務工返鄉(xiāng)人員、大學生創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)辦休閑農(nóng)莊，鼓勵招商引資，建設休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)和高品位休閑農(nóng)莊。

8、4稅收支持對經(jīng)審批的休閑農(nóng)莊生產(chǎn)加工用地及生產(chǎn)生活等建筑，納稅確有困難的，其城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅按稅收管理權限報批減免。休閑農(nóng)業(yè)場所銷售自產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品免征增值稅。休閑農(nóng)莊由自來水公司供水的，其用水價格按工業(yè)用水類別收取5獎勵對新授予的休閑農(nóng)業(yè)示范縣、星級農(nóng)莊，給予一次性獎勵，評為國家級休閑農(nóng)業(yè)示范縣的，獎勵50 萬元 ; 評為省級休閑農(nóng)業(yè)示范縣的， 獎勵 30 萬元 ; 評為國家五星級休閑農(nóng)莊、國家級休閑農(nóng)業(yè)示范點的，獎勵20 萬元。獎勵示范創(chuàng)建資金從市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展資金中列支。省四星級、五星級休閑農(nóng)莊和國家五星級休閑農(nóng)莊、全國休閑農(nóng)業(yè)示范點分別享受農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化市級、省級和國家級龍頭企業(yè)待遇。三、

9、現(xiàn)代農(nóng)莊樣板案例剖析（一）無錫“田園東方”1、項目簡介田園東方以“田園生活”為目標核心， 倡導人與自然的和諧共融與可持續(xù)發(fā)展，是集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑旅游、田園社區(qū)等產(chǎn)業(yè)為一體的現(xiàn)代農(nóng)莊田園綜合體，實現(xiàn)“三生”（生產(chǎn)、 生活、 生態(tài)） 、 “三產(chǎn)”（農(nóng)業(yè)、加工業(yè)、服務業(yè)）的有機結合與關聯(lián)共生。用現(xiàn)代化的方式改造傳統(tǒng)農(nóng)村，將時尚的旅游業(yè)態(tài)植入田園中，在大眾消費升級的時代，讓城市里的人真正的回歸田園。2、規(guī)劃方案田園東方的規(guī)劃方案主要包括農(nóng)業(yè)、文旅、居住三個板塊。板塊一：農(nóng)業(yè)板塊田園東方的農(nóng)業(yè)板塊建設為現(xiàn)代農(nóng)莊，共規(guī)劃四園（ 水蜜桃生產(chǎn)示范園、果品設施栽培示范園、有機農(nóng)場示范園、蔬果水產(chǎn)種養(yǎng)示范園 ）

10、、 三區(qū) （ 休閑農(nóng)業(yè)觀光示范區(qū)、果品加工物流園區(qū)、苗木育苗區(qū)） 、一中心 （ 綜合管理服務中心） ，將整合東方園林產(chǎn)業(yè)集團的集團優(yōu)勢，導入當代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上的特色、優(yōu)勢資源，在陽山鎮(zhèn)既有農(nóng)業(yè)資源上進行深化和優(yōu)化的雙重提升，開拓陽山鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)發(fā)展的新方向，開辟陽山鎮(zhèn)“新農(nóng)村”的新面貌。板塊二：文旅版塊文旅板塊引進清境文化市集，由臺灣原創(chuàng)團隊擔綱，打造活化鄉(xiāng)村、感知田園城鄉(xiāng)生活第一品牌，將生活與休閑品味相互融合。為了讓江南農(nóng)村田園風光得到原汁原味的呈現(xiàn)，項目選址于曾經(jīng)的拾房村舊址，并按照“修舊如舊”的方式，選取十座老房子修繕和保護，還保留了村莊內的古井、池塘、原生樹木，最大程度地保持了村莊的自然形態(tài)。

11、板塊三：居住版塊田園東方居住板塊的產(chǎn)品以美國建筑大師杜安尼“新田園主義空間”理論為指導，將土地、農(nóng)耕、有機、生態(tài)、健康、陽光、收獲與都市人的生活體驗交融在一起，打造現(xiàn)代都市人的夢里桃花源。3、商業(yè)模式（ 1）增值地產(chǎn)項目地產(chǎn)項目的銷售是田園東方獲得利潤重要的一環(huán)，在銷售手段方面主要有預售和現(xiàn)售兩種。而預售不僅可以實現(xiàn)與現(xiàn)售相同的取得高額利潤的作用，還可以保證項目開發(fā)過程有充足的資金。田園東方內地產(chǎn)項目的銷售帶來的大量資金又可以供給其他項目與基礎設施建設，解決了旅游項目短期難以實現(xiàn)盈利的通病。（ 2）開發(fā)旅游項目在地產(chǎn)項目銷售的支持下，田園東方的旅游項目在經(jīng)營方面就能更加自如，地產(chǎn)項目銷售還能實

12、現(xiàn)對旅游項目的宣傳，為旅游項目提供客流保障。（3）項目管理盈利旅游地產(chǎn)項目本身具備樹立強大品牌的條件，可以推動項目所在區(qū)域的發(fā)展，同時帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項目的成功運作會使得自身以及母公司的品牌成為一種無形的價值，帶來地產(chǎn)項目更多的銷售利潤、旅游項目更好的經(jīng)營效益。田園東方項目建設在土地方面的投資較小，成本不高，但是土地作為一種特殊的資源，后期經(jīng)營中會有升值的空間，田園東方項目的成功直接拉動了周邊地價的上漲，前期以低價所擁有的土地資源顯現(xiàn)出優(yōu)勢，企業(yè)進行土地轉讓或者再次開發(fā)都會從其中獲得巨大的利益。（二）廣西“美麗南方”1項目介紹廣西“美麗南方”田園綜合體與無錫的“田園東方”遙相對應，位于南寧

13、市西鄉(xiāng)塘區(qū)石埠半島，范圍包括金陵鎮(zhèn)的興賢村和石埠街道辦事處的忠良村、永安村等，綜合體規(guī)劃面積平方公里，其中耕地面積萬畝，農(nóng)業(yè)人口萬人。目前，園區(qū)有自治區(qū)級現(xiàn)代特色農(nóng)業(yè)示范區(qū)3 個，入駐企業(yè)60 多家，各級財政資金累計投入近8 億元，吸引社會資本投入18 億元，主要投入項目建設和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，建成了龜鱉養(yǎng)殖加工生產(chǎn)、葡萄種植及葡萄酒生產(chǎn)、青瓦房民俗風情古村落體驗等生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)項目48 個，面積8000 畝。2規(guī)劃方案美麗南方田園綜合體規(guī)劃方案為：以美麗南方豐富的農(nóng)業(yè)資源、產(chǎn)業(yè)基礎、特色村落、傳統(tǒng)文化為依托，以農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目為抓手，完善生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)營、生態(tài)、服務和運行六大功能體系，

14、實現(xiàn)生產(chǎn)生活生態(tài)“三步同生”、一二三產(chǎn)業(yè)“三產(chǎn)融合”、農(nóng)業(yè)文化旅游三位一體”此外， 美麗南方田園綜合體擬將規(guī)劃區(qū)設計為“一軸兩翼三帶八區(qū)”的總體布局結構。一軸即沿005 縣道的園區(qū)交通和發(fā)展主軸，將園區(qū)各主要功能片區(qū)、景觀節(jié)點和特色村落有機整合，形成完整的田園綜合體。兩翼以 005 縣道為界，將園區(qū)分為南北兩翼。三帶即依托園區(qū)農(nóng)田、村落、水系、山地，形成三條重要的農(nóng)業(yè)休閑觀光體驗帶。八區(qū)包括高效農(nóng)業(yè)集中區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)康養(yǎng)區(qū)、創(chuàng)意農(nóng)事體驗區(qū)、特色養(yǎng)殖聚集區(qū)、加工物流集散區(qū)、智慧農(nóng)業(yè)展示區(qū)、循環(huán)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、傳統(tǒng)村落保護區(qū)八個功能分區(qū)。3、商業(yè)模式（ 1）農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷在種植業(yè)方面，農(nóng)莊有優(yōu)質水稻9 千余

15、畝，葉菜類、番茄、香蔥等蔬菜 6400 余畝，蜜柚、葡萄、草莓、火龍果等特色水果3000 余畝，玫瑰、百合、格桑花等花卉1500 余畝。養(yǎng)殖業(yè)方面，有羅非魚、龜鱉等特色水產(chǎn)和禽畜產(chǎn)量達萬噸/年，其中羅非魚年產(chǎn)量達8 千噸、產(chǎn)值億元。同時與淘寶、美團、攜程旅游等公司洽談合作，促進農(nóng)產(chǎn)品銷售和旅游發(fā)展，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)增效、農(nóng)民增收。（ 2）特色化文旅文旅產(chǎn)業(yè)方面，逐步實現(xiàn)特色化、產(chǎn)業(yè)化、集聚化，打造了廣西 TOC o 1-5 h z 五星級鄉(xiāng)村旅游區(qū)，發(fā)展了農(nóng)家樂30 多家，形成古村聚落區(qū)3 個、民俗風情線3 條、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)1 個、創(chuàng)意農(nóng)事體驗園區(qū)1 個。大力推進“農(nóng)業(yè) +文化+旅游+養(yǎng)生”等新模式新

16、業(yè)態(tài)，重點抓好圣名嶺康養(yǎng)景區(qū)、老口古街古村落旅游開發(fā)等項目建設。（ 3）科教園區(qū)“美麗南方”所在的西鄉(xiāng)塘區(qū)是廣西高校集聚區(qū)， 廣西大學、廣西農(nóng)業(yè)科學院等廣西大部分高校和科研院所坐落轄區(qū)，教育科技資源豐富，科技成果轉化能力強，政產(chǎn)學研合作基礎扎實?！懊利惸戏健迸c廣西大學、 廣西農(nóng)業(yè)大學等多所高校聯(lián)合，設置農(nóng)業(yè)高新技術園區(qū)，為科教單位和入園企業(yè)科技產(chǎn)業(yè)的的“孵化”和“后熟”提供了重要的基礎平臺， 大大促進了農(nóng)業(yè)科技成果的轉化和 輻射推廣。（三）成都多利農(nóng)莊1項目介紹成都市郫都區(qū)多利莊園，在郫都區(qū)紅光鎮(zhèn)、三道堰鎮(zhèn)等6 村連片規(guī)劃建設多個有機小鎮(zhèn)。園區(qū)預計總投資150 億元，總規(guī)劃面積約2萬畝，將建設集52 萬平方米農(nóng)村新型社區(qū)、63 萬平方米家庭農(nóng)莊和萬畝有機生態(tài)農(nóng)業(yè)示范基地為一體的高端田園綜合體。2園區(qū)規(guī)劃與商業(yè)模式（ 1）奢華酒店入住多利農(nóng)莊引入法國LUX酒店，以鄉(xiāng)村酒店的思維運營鄉(xiāng)村旅游度假村，帶動休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游轉型升級。目前，已啟動一期4000平方米LUX主題酒店建設，酒店配套的LUX咖啡吧已對外開放。（ 2）打造雙創(chuàng)平臺農(nóng)莊內，設立2000 平方米文創(chuàng)空間的農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)載體平臺，通過設立都市農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)基金、提供涵蓋人才培養(yǎng)、技術創(chuàng)新、投資對接、市場開發(fā)等全程雙創(chuàng)孵化服務等支持政策，相繼引入